臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十年度上字第一九二號
上 訴 人 乙○○
甲○○被 上訴人 丙○○右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十年二月二十一日八十九年度訴字第三五五○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面
一、聲明：求為判決：
㈠、原判決廢棄。
㈡、被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
㈢、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
㈠、上訴人謹守誠信原則履行系爭契約，並無任何致使系爭契約給付不能之歸責事由。本案買賣契約事實經過：緣上訴人係於八十九年九月十二日訂立系爭土地之買賣契約書，於系爭買賣契約第九條約定：土地增值稅額由被上訴人負擔。是故，上訴人隨即於同年九月十四日備齊所有權移轉登記所需文件，依約向稅捐稽徵處辦理所有權移轉之土地增值稅申報事宜，並經臺中市稅捐稽徵處核定應於八十九年九月二十一日至同年十月二十日期間內繳清本件買賣之土地增值稅新臺幣（下同）四百零四萬九千四百五十六元。按土地增值稅之納稅義務人為土地所有人，按土地增值稅之納稅義務人為土地所有人，職是之故，倘若納稅義務人未依核定稅額於繳納期限內繳納增值稅時，依法得由稅捐稽徵機關向納稅義務人核處滯納金，此有土地稅法及相關法令可稽。嗣因被上訴人迄至八十九年十月十四日仍未依系爭買賣契約約定內容繳清前揭土地增值稅款，上訴人唯恐因此致受主管稽徵機關之滯納金處罰，故被上訴人與上訴人雙方遂同意先向臺中市稅捐稽徵處撤回系爭土地買賣之土地增值申報案，並於八十九年十月十四日（星期六，每週辦公時間之末日）草擬解除買賣契約書二份，俾供向稅捐稽徵機關撤回該申報案陳附卷之用。準此可知，上訴人與被上訴人間固然擬定前揭解除買賣契約書，然該解除契約係雙方為暫時規避增值稅繳納義務、並免受滯納處罰而撤回稅捐申報案之便宜措施，實則雙方並無任何實質解除買賣契約書之合意。職是之故，上訴人與被上訴人間系爭土地買賣契約仍屬有效，洵堪認定。
㈡、上訴人為儘速依約履行系爭買賣契約，全力配合提出所有相關文件俾便辦理所有權移轉程序，並因被上訴人恐有遲誤繳納土地增值稅、將受滯納處罰之虞，而不惜與被上訴人先通謀簽訂解除買賣契約書，業如前述。詎料，被上訴人竟罔顧誠信、毫未預留任何磋商空間與時間、隨即於八十九年十月十六日（星期一，每週辦公時間之始日）具狀請求返還系爭買賣契約之定金與部份價金，並於起訴狀事實及理由欄中第三項陳明「原告（即被上訴人丙○○）以起訴狀繕本之送達作為解除契約之意思表示」等語。由上述事發經過之時日及相關事證可知，益足證明被上訴人與上訴人於八十九年十月十四日所簽訂之「解除買賣契約書」二紙，僅屬陳報用文件，絕非上訴人與被上訴人間有解除契約合意之書面證明，要無疑義。再以被上訴人於取得前揭解除買賣契約書並撤回稅捐申報案後，隨即於隔週第一辦公日期內具狀起訴請求返還定金等款項之行為觀之，更足證明被上訴人丙○○自始即無履行系爭買賣契約之誠意，換言之，被上訴人實無任何以訴訟程序請求權利保護之必要，亦堪認定。
㈢、系爭買賣契約條款內容之探究：按「稱買賣者，為當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」民法第三百四十五條定有明文。準此，上訴人與被上訴人訂立系爭土地不動產買賣契約，既已於契約書第一條明定買賣標的之不動產、並於第二條約定買賣價金為七千七百萬元等項，系爭買賣契約即為成立，要無任何未經考量之交易事項未經記載於契約書可言。是故，「給付系爭價金七千七百萬元」即為被上訴人所負有之契約義務，要無疑義。換言之，上訴人既以取得被上訴人給付之價金為契約目的，上訴人基於出賣人立場而言，絕無可能自願承擔「擔保被上訴人價金支付能力」之擔保責任，實乃經驗法則與常理所必然。
㈣、再按，「金錢債務不容有不能之觀念，即有不可抗力等危險，亦應由其負擔，絕不能藉口損失及人欠未收，以冀減免責任」；「民法上所謂給付不能係指依社會觀念，其給付已屬不能者而言，買受人無支付價金之資力，按諸社會觀念，不得謂為給付不能」，最高法院分別著有二十年上字第二三三號判例及二十二年上字第三一八０號判例，可資參照。學者通說亦認為，買受人價金給付義務，等同於以給付一定數額之貨幣為標的之債務。而貨幣債務並非以「貨幣」為種類之物，乃是以貨幣之型態，表示一定數量的價值為給付物之債務，或稱價值之債。正因貨幣乃價值評定之抽象標準，意即價值的存在型態，因此，一定數量的貨幣僅表明有此相當的價值存在，並無物所具有的個性。因此，貨幣之債無須特定，從而貨幣之債尚不發生給付不能之問題。揆諸前揭判例及學者通說意旨，本案系爭買賣契約中被上訴人所負有之價金給付義務，既係以「金錢」或「通用貨幣」之新台幣為給付標的，且金錢或通用貨幣具有絕無給付不能之法律性質，已如前述，則被上訴人即無任何「價金給付不能」之理由可得主張，洵堪認定。
㈤、上訴人與被上訴人對買賣價金給付方式之約定：上訴人與被上訴人間系爭土地不動產買賣契約目的，於契約書第一條意旨即已明定，係由被上訴人將系爭土地所有權移轉予被上訴人丙○○，並由被上訴人丙○○給付價金予上訴人。系爭契約書第三條則約定：「立本契約即日甲方（即被上訴人丙○○）交付乙方（即上訴人）新台幣二百萬元為定金，：：：於契約履行時，定金作為給付價款之一部。餘款付款方法如左：：：：（二）八十九年十月十四日本件土地所有權移轉登記完畢及點交土地同時，：：：（三）乙方已向第七商業銀行設定抵押貸款：：：經甲方同意承接原貸款金額並且由本件買賣標的之總價款中扣除，俟產權移轉完竣後逕辦理他項權利內容變更。本貸款承接日之前利息應由乙方繳納，承接日雙方同意於登記完畢日起由甲方開始繳納本息：：：」等語，可知上訴人與被上訴人應偕同於「八十九年十月十四日」辦理完成系爭土地所有權移轉登記程序；其次，被上訴人給付價金之方式與給付時間共有四項內容：１、契約訂立日（八十九年九月十二日）時給付定金二百萬元，日後可作為價金之一部；２、八十九年九月十四日給付二百萬元，亦屬價金之一部；３、八十九年十月十四日再另行給付三百萬元，復為價金之一部；４、承接原七千萬元貸款，以作為價金給付之一部。準此以觀，原貸款金額由甲方承接等情，僅屬於被上訴人給付價金方式及給付時期之一而已，實難以此遽認上訴人因該約款而負有「擔保第七商業銀行同意被上訴人承接原貸款」之擔保義務，至為顯然。
㈥、關於系爭買賣契約第二條括弧內記載：「乙方（即上訴人）實拿柒佰萬元整，扣除本件買賣全部費用」等語之解釋，應以系爭契約書第九條、第十三條及第十四條等相關費用分攤合意為前提，亦即被上訴人除應履行給付系爭買賣價金之義務外，並系爭契約之約定內容負有繳清所有權登記費用、印花稅、鑑證費、契稅、土地增值稅（第九條）、鑑界費（第十三條）、代書仲介費（第十四條）等義務，被上訴人履行前揭義務後，上訴人即可因本件買賣價金收入扣抵貸款債務後結餘七佰萬元，換言之，系爭買賣契約第二條括弧所在文句，不過係上訴人將與被上訴人進行系爭買賣之個人財務規畫等心理動機表明於系爭契約書，特此敘明。
㈦、上訴人與被上訴人間從未且並無於系爭契約中就「被上訴人支付能力」做任何約定與特殊考量，原審判決顯然曲解契約條款內容與當事人真意：按「解釋契約，固需探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解」，最高法院十七年度上字第一一一八號判例著有明文，可資參照。準此，系爭契約第三條既已明定係「餘款付款方式」及「付款期間」之意思，則揆諸前揭判例意旨，要無另行曲解該約款係價金約定屬於「具有交易上重要性」之必要。經查，本案原審判決竟曲解前揭契約條款，逕認「：：：被告（即上訴人）自有先行向第七商業銀行取得七千萬元貸款之給付義務，被告竟未依約履行，：：：致第七商業銀行不同意由原告承擔此七千萬元債務，兩造無法依系爭契約第三條第三點約定履行付款條件（按，原審顯然未精確遵循法律用語原意，系爭契約早已明定該條款為「餘款付款方式」）中之七千萬元債務承擔，被告自難辭其責，：：：且此項約定之情形既係針對價金給付之方式及支付能力所做特殊之考量，於交易上應可認為重要之事項，自與一般買受人無支付價金能力之情形不同：：：」等語（原判決書第十一頁第二行下段起），資為判決上訴人敗訴之論據。然查，系爭契約並無任何約定「上訴人有先行向第七商業銀行取得七千萬元貸款之給付義務」等文字，且上訴人早於八十九年一月間即已獲得第七商業銀行核貸七千萬元之借款，亦有第七商業銀行所為函文可稽。準此可知，原判決前揭事實認定不僅有嚴重錯誤，並已逾越契約文字上所充分展現之當事人真意，是則，原判決之前揭認事用法委無可取，洵堪認定。
㈧、上訴人謹守誠信原則履行系爭契約，並無任何致使系爭契約給付不能之歸責事由：上訴人於訂立系爭契約時，業已反應市場行情，主動將系爭土地價金酌減近三成。系爭土地原市價為一億元，經上訴人以系爭土地提供擔保於八十九年元月向第七商業銀行申請貸款時，業經評估以市價七成核准貸款七千萬元，此可由第七商業銀行九十年八月二十三日發文字號七文心字第五九五三號函文義可稽、在卷足憑。由該函文義，亦可證明一般銀行均以貸款債權擔保物之市價七成作為核貸額度之商業慣例。被上訴人對於此項社會通念與銀行貸款慣例，亦無諉為不知之理。上訴人將系爭土地價金訂為七千七百萬元，衡諸原市價一億元之價額，實已降價百分之二十三，與訂約當時不動產交易行情「降三成」之景氣趨勢相呼應。由此足認上訴人具有兼顧景氣趨勢而主動降低價金、反應市場行情之交易誠信。
㈨、自系爭契約觀之，本件自成立買賣契約日起至預定完成系爭土地所有權移轉登記程序日期，僅有短短一個月期間。上訴人均配合被上訴人訂約時之要求，提供系爭買賣標的之權利證件，供被上訴人辦理繳納增值稅、移轉所有權登記等權利移轉所需之相關文件。其後，被上訴人未依約遵期繳納土地增值稅、致未能辦理土地所有權移轉事項時，上訴人亦配合被上訴人而虛擬解除買賣契約合意書，藉以向稅捐稽徵處撤回土地現值申報事項等情，業如前述。由此亦足證上訴人確有履行系爭買賣契約之誠意與積極作為。上訴人於八十九年一月間以系爭土地設定抵押擔保向第七商業銀行貸款七千萬元時，貸款利率為年利率百分之七，上訴人二人每月所繳貸款利息約為四十萬餘元。第七商業銀行並將前揭貸款分列成兩項放款帳目，亦即由上訴人甲○○與乙○○名下各貸款三千五百萬元。嗣後，上訴人於九十年一月十八日先清償五百萬元後，總貸款金額成為六千五百萬元。第七商業銀行基於內部放款帳目製作必要，遂於九十年三月二十三日將六千五百萬元放款拆分由上訴人各負擔三千二百五十萬元，並於各人名下再度拆列成一千九百萬元及一千三百五十萬元之兩筆放款帳目，此有第七商業銀行之放款明細資料可稽。因被上訴人丙○○未依據系爭買賣契約內容，而未於八十九年十月十四日履行給付價金、辦理系爭土地過戶等程序，致使上訴人無法運用該筆預期之價金收入清償前揭貸款，故自八十九年十月起迄至九十年八月三十日止，上訴人業已額外支付貸款利息三百三十八萬二千五百十一元。
㈩、被上訴人丙○○未盡履行系爭契約之誠意，且欠缺法定或意定之解約事由，其主張以起訴狀繕本送達作為解除系爭買賣契約之意思表示之行為，顯已違反契約本旨，並有債務不履行之情事。是故，故被上訴人請求上訴人返還定金與價金共四百萬元之請求為無理由：經查，系爭契約書第三條則約定：由被上訴人丙○○俟產權移轉完竣後，辦理承接原貸款金額及系爭不動產土地之他項權利內容變更，並由被上訴人自產權登記完畢日起開始繳納本息等語，由上可知，被上訴人以因前揭付款方式而負有以「繳納原貸款本息」代替買賣價金給付義務，足堪認定。換言之，被上訴人於繳納原貸款本息時，是否依據上訴人原核貸條件承接原貸款、或自行繳納全額本金或部分本金等不同繳納方式，純屬被上訴人個人資金運用策略所決定，絕非上訴人或其他第三人所得置喙，亦堪認定。
、依據經驗法則與常理而言，若以自有財物供作債務之擔保時，必以取得預定擔保物所有權之前提。準此，被上訴人若欲將系爭土地繼續提供作為向第七商業銀行貸款之擔保物，必先由被上訴人偕同辦理完成系爭土地所有權移轉登記程序為必要，再由被上訴人以所有權人地位提供系爭土地作為承接原貸款之物上擔保品，實無疑義。然查，被上訴人並未依約遵期繳納土地增值稅，以致未能辦理系爭土地所有權移轉事項，業如前述，足認被上訴人確有不依系爭契約本旨之債務不履行違約事由。
、債務承擔契約，於債權人確認之前，固然對於債權人不生效力；然債權人之承認並未以不得附條件為限，迭經學者肯認。經查，被上訴人向第七商業銀行聲明願意承擔系爭七千萬元貸款債務時，第七商業銀行並未確答「拒絕被上訴人承擔債務」之意旨，而係自始係「：：：未同意：：：由新承購人丙○○（即被上訴人）全額承擔原貸款，並告知酌情減貸：：：」等語，此分別有第七商業銀行八十九年十二月七日發文字號七文心字第七一００號及九十年八月二十三日發文字號七文心字第五九五三號函文分別在卷足稽。綜上可知，訴外第三債權人第七商業銀行並未拒絕被上訴人承擔債務，而係以附條件而承認被上訴人承擔原貸款債務，洵無疑義。準此，第七商業銀行既未拒絕承認被上訴人承擔債務，被上訴人即應負有自行補足擔保品、以便全額承擔原貸款之義務；或者，亦可由被上訴人先行繳清部分貸款本金，再以系爭土地作為貸款餘額擔保品之選擇，洵堪認定。換言之，訴外第三債權人第七商業銀行既以附條件承認被上訴人承擔原貸款債務，被上訴人即無主張任何「契約給付不能」之解約事由。孰料，被上訴人竟故意曲解第三債權人第七商業銀行前揭附條件之承認意旨，罔顧且絲毫不履行自身給付價金之契約義務，即逕自以起訴而主張解除系爭買賣契約、請求上訴人返還定金與預付價金等情，實為無理由。
、買賣契約雙方之權利義務處於對立之立場，乃法律關係之重要特徵。是則，上訴人與被上訴人間既從未於系爭契約中就「被上訴人支付能力」做任何約定與特殊考量，依買賣交易經驗判斷，上訴人不需要亦不可能對被上訴人承諾負有擔保「被上訴人繳納原貸款支付能力」之義務，上訴人亦絕無因系爭契約所定付款方式之記載而對被上訴人負有「擔保第七商業銀行同意被上訴人承接原貸款」之擔保義務。同理，系爭契約性質既非屬債權買賣，上訴人當無向訴外第三人第七商業銀行擔保被上訴人支付能力之必要與義務，殆無疑義。衡諸社會通念、銀行核貸慣例、前揭俗諺意旨，上訴人絕不負有擔保被上訴人承接原貸款給付能力之義務，灼然至明。原審判決竟錯認上訴人負有將原貸款移轉於被上訴人、並向訴外第三人第七商業銀行擔保被上訴人支付能力之義務等見解，其認事用法確有嚴重違誤，不言可諭。
、上訴人係於八十九年九月十二日與被上訴人訂立系爭土地之買賣契約書，並約定系爭土地價金為七千七百萬元。然被上訴人不僅未依系爭買賣契約履行給付價金之義務，竟於八十九年十月十六日具狀主張解除系爭買賣契約、請求返還系爭買賣契約之定金與部份價金。經查，自訂立系爭買賣契約迄至被上訴人提起本件訴訟之日止，總計僅有短短三十五曆日期間。該期間內，國內外政經狀況並未發生重大變化，準此，系爭本件買賣契約之買受人即被上訴人丙○○並無任何可資援用以解除契約之情事變更或正當事由，洵堪認定。再者，系爭土地價金高達七千七百萬元，依據經驗法則而言，一般人民若無此等資力，絕無逾越其資力水準、洽購此筆土地之可能性，否則，將無異於致使自身陷於無法履行債務等損害賠償義務之高度風險之中。換言之，被上訴人丙○○於主動洽購系爭土地之初，必已斟酌考量過自身具有提供價金七千七百萬元或每月支付銀行貸款利息三、四十萬元之資力，方會與上訴人訂立系爭買賣契約，亦堪認定。
、被上訴人丙○○與訴外人謝道明曾合資經營千喜開發建設有限公司，並以興建開發住宅及大樓為主要營業項目。準此，則被上訴人基於其興建開發住宅及大樓業務上專業知能，必然對土地等不動產、公司財務及資金調度等事項之商業慣例知之甚詳。準此，被上訴人丙○○對於系爭土地價金是否合理、渠自有資力如何、銀行慣以擔保物價額之七成作為放款額度等商業慣例等情，絕對瞭若指掌，亦無諉為不知之理。詎料，被上訴人竟於簽約後短短三十五日內以渠之資力不足、無法承接貸款等情，資為解除系爭買賣契約之事由，然揆諸前述系爭土地價金符合當時市場價格水準、政經狀況並無任何劇烈變動、銀行核貸慣例均無變更等情況下，被上訴人前述事由顯有「捨曰欲之而必為之詞」等強詞奪理、故意曲解事實之不正情事，實應認為被上訴人之起訴欠缺權利保護要件、主張為無理由。再者，被上訴人及其訴訟代理人於九十年十月五日審理期日中竟仍夸言辯解：渠確有履約誠意、奈何銀行不願核貸、目前渠資力不足、無法履約等語，顯屬臨訟卸責之詞，要無採信之餘地。
、由前揭具體事證，被上訴人丙○○於短短三十五曆日內，主動為簽訂買賣契約、給付定金及部份價金、辦理土地移轉過戶所必須之增值稅申報程序、起訴主張解除契約等各項行為，確讓吾人有合理懷疑，認為被上訴人係言行反覆、事後翻悔不欲履行系爭買賣契約，乃竟藉故託詞銀行不予核貸而引起本件爭訟。職是之故，被上訴人丙○○於八十九年十月十四日佯稱欲辦理撤銷增值稅申報而與上訴人擬定解除契約合意書之日起，即無履行系爭買賣契約之誠意，換言之，被上訴人實無任何以訴訟程序請求權利保護之必要，亦堪認定。
三、證據：除援用第一審所提之證據外，另提出申請書、解除買賣契約書、上訴人放款明細資料、千喜開發建設有限公司基本登記資料影本各一件。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
㈠、上訴駁回。
㈡、訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
㈠、兩造既已簽立解除買賣契約書二紙，其上明載「甲乙雙方於民國八十九年九月十二日所立坐○○○區○○段○○○○號土地買賣有所有權移轉契約因乙方不願承買，因此雙方同意解除上開買賣契約事實並即向有關機關申請撤銷上列土地現值（土地增值稅）申報決無異議」、「甲乙雙方於民國八十九年九月十二日所立坐○○○區○○段○○○○號土地買賣有所有權移轉契約書經雙方同意解除上開買賣契約事實並即向有關機關申請撤銷上列土地現值（土地增值稅）申報決無異議」等語，白紙黑字，語意清楚，記載明白，足見上訴人確實已與被上訴人合意解除系爭買賣契約，則兩造契約既已合意解除，依上訴人自應返還前已受領之四百萬元及自受領時起之利息。今上訴人空言主張雙方並無任何實質解除買賣契約書之合意云云，被上訴人否認之，應由上訴人負舉證責任。
㈡、觀諸兩造於契約第三條第三點之約定內容為：「本件土地買賣之前乙方（即上訴人）已向第七商業銀行設定抵押貸款九千萬元正，實借七千萬元正，經甲方（即被上訴人）同意承接原貸款金額並由本件買賣標的之總價款中扣除，俟產權移轉完竣後逕辦理他項權利內容變更，本貸款承接日之前利息應由乙方繳納，承接日雙方同意於登記完畢日起由甲方開始繳納利息」。此係就買賣價金之支付方式所為之特別約定，亦即兩造所簽訂之契約付款條件為被上訴人以現金給付上訴人七百萬元及承擔上訴人於第七商業銀行之抵押債務七千萬元，此時，自應由上訴人與第七商業銀行協商，使能同意由被上訴人承擔設定抵押於系爭土地之七千萬元債務，蓋契約之成立，必須當事人雙方就其必要之點獲致意思表示之一致，標的和價金固為買賣契約之要素，然非謂其為買賣契約僅有必要之點，亦即締結買賣契約時標的和價金之合意，僅屬起碼之兩點，就特別類型之買賣而言，若有其他在交易上被認為必要之點，仍須獲致雙方之合意，契約始能謂成立，本件兩造雖就買賣標的及價金總額均有合意，然觀諸兩造契約第三條第三點之給付價金方式，係就本件買賣價金之支付方式所為之特別約定，參酌買賣價金之多寡及給付方式，及買受人買賣時之經濟能力常為一般訂立買賣時，買受人決是否買賣合意之重要因素。本件兩造間之主要給付義務，於上訴人方面，雖屬交付買賣標的物及移轉所有權之給付義務，而被上訴人方面則屬給付價金之義務，然此亦不能卸免上訴人依契約所負將其對第七商業銀行之債務移轉於被上訴人之義務，蓋兩造間就被上訴人所應負擔之買賣價金義務，就其中七千萬元部分，係特別約定由被上訴人承接上訴人已向第七商業銀行設定抵押貸款，此時，上訴人自有將此項債務移轉於被上訴人之義務，且此項給付義務乃對於兩造間之上開主給付義務外之另一給付義務，且就上開內容，被上訴人非不得以訴之方式向上訴人為請求，故屬於具有獨立性之附隨義務（即通稱之從給付義務）。則本件契約訂定時，既於契約中約定土地買賣之前上訴人已向第七商業銀行設定抵押貸款九千萬元正，並實借七千萬元，經被上訴人同意承接原貸款金額，並由本件買賣標的之總價款中扣除，上訴人自有先行向第七商業銀行取得七千萬元貸款之給付義務，今第七商業銀行不同意由被上訴人承擔此七千萬元債務，兩造無法依系爭契約三條第三點約定履行付款條件中之七千萬元債務承擔，上訴人自難辭其責。
㈢、依第七商業銀行九十年八月二十三日發文字號文心字第五九五三號函示「本案所有權人甲○○、乙○○不動產坐落於台中市○○區○○段地號一○四，八十九年元月經本行評估依市價七成貸放，又何員等另有不動產資料在本行。兩造買買，時空差異，房地景氣明顯下降，連市府抵費地都降價三成標售，新承購人丙○○未在本行往來，又無其他附帶擔保品，本行為確保債權，未同意由新承購人全額承擔原貸款，並告知酌情減貸」等語，可知第七商業銀行雖未拒絕被上訴人承擔債務，惟其因被上訴人未曾在其銀行往來，又無其他擔保品，故不同意被上訴人全額承擔原貸款，而係須「酌情減貸」，但不確定貸款金額，且尚須另行提出擔保品。而兩造間就被上訴人所應負擔之買賣價金義務，就其中七千萬元部分，所以於契約第三條第三點特別約定由被上訴人承接上訴人於第一商業銀行七千萬元之貸款金額，以扣除本件買賣總價款之一部，無非考量由被上訴人承受上訴人所貸款之七千萬元，被上訴人一方面可承受上訴人原與銀行間所成立之較為優惠貸款利益，另一方面被上訴人亦無須履行七千萬元之價金給付義務，則被上訴人就此項給付價金之方式，客觀上自有權衡利害之必要，是此項約定自可認為於交易上具有重要性，且本件買賣價金總額為七千七百萬元，而就其中之七千萬元之金額特別約定其給付方式，除金額非可謂小外，且其金額亦佔系爭契約買賣價金比例高達百分之九十以上，更可認為於交易上具有重要性，亦即，倘無此項條件，被上訴人即不願與上訴人訂約，今第七商業銀行既不同意被上訴人以原條件全額承擔原貸款，而係須「酌情減貸」，且尚須另行提出擔保品，此即與當初兩造約定之內容不同，茲雙方之上開約定既不能達成，全部契約即無法成立生效，自甚灼然。且此項約定之情形既係針對價金給付方式及支付能力所作特殊考量，亦即該約定條件與標的及總價金同屬雙方契約必要之點，於交易上應可認為重要之事項，自與一般買受人無支付價金能力之情形不同。而系爭土地既因第七商業銀行不願依原條件提供七千萬元之貸款予被上訴人，則除非景氣能夠立即回升，於一般情形下，第七商業銀行亦不可能作例外之考量，本件上訴人就其交付標的物並移轉所有權之主要義務雖無給付不能之情形，惟就其重要之從屬義務既生有給付不能之情形，事後亦無從補正，是一般社會觀念觀之，此自屬給付不能，絕非如上訴人所主張：「該項約定只不過為被上訴人給付價金之方式而已，且被上訴人得選擇自行補足擔保品，或先行由被上訴人先行繳清部分貸款本金，並非給付不能」云云，是上訴人此部分主張，更屬無據。
㈣、從而，上訴人負有與第七商業銀行協商，使其能同意由被上訴人承擔此七千萬元之義務，否則雙方契約定之內容即無法達成，今上訴人無法取得第七商業銀行同意由被上訴人為債務承擔，上訴人此項給付義務，既屬不能達成，自屬可歸責於上訴人之事由致給付不能，上訴人自得解除契約，並依民法第二百二十六條第一項、第二百五十六條、第二百五十九條第二款請求被上訴人返還已受領之價金。
㈤、雙務契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方給付不能，而他方已就該部分為對待給付者，得依不當得利之規定請求返還，民法二百六十六條第二項定有明文，無待乎契約當事人另為解除權之行使，最高法院八十五年度台上字第一○○九號判決可資參照。今縱認第七商業銀行不同意被上訴人以原條件為債務承擔，係屬不可歸責於雙方當事人之事由所致，此時，被上訴人就已給付價金四百萬元部分，亦得依民法第二百六十六條第二項規定，請求上訴人返還。
三、證據：除援用第一審所提之證據外，另提出申請書、解除買賣契約書影本各一件。
理 由
一、本件被上訴人起訴主張其於八十九年九月十二日向上訴人購買坐落於臺中市○○區○○段○○○○號，價金為七千七百萬元，其中七千萬元是以被上訴人承擔上訴人對於第七商業銀行所負之債務為付款方式，惟第七商業銀行因近來經濟不景氣，房地明顯降價，連臺中市政府抵費地都降價三成標售，故不同意由被上訴人承擔該筆債務，上訴人亦未向第七商業銀行協商使其同意被上訴人承擔債務，爰分別依民法第二百六十六條第二項之規定及同法第二百二十六條第一項、第二百五十六條、第二百五十九條第二款之規定，請求上訴人應給付四百萬元及自八十九年十一月七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。上訴人則以：伊並未保證被上訴人必能貸得七千萬元，且第七商業銀行係因經濟不景氣、銀根緊縮而不同意由被上訴人承擔債務，被上訴人不能承擔系爭債務一事，不能歸責於上訴人或第七商業銀行等語置辯。
二、經查：被上訴人主張兩造於八十九年九月十二日簽立不動產買賣契約書，買受上訴人所有坐落臺中市○○區○○段第一０四地號，面積一０八六‧五０平方公尺土地一筆，約定價金為七千七百萬元整，付款方法依雙方簽訂之不動產買賣契約書第三條約定：「立本契約即日甲方（被上訴人）交付乙方（上訴人）二百萬元為定金，經乙方收訖。於履行契約時，定金作為給付價款之一部。餘款付款方法如左：⑴八十九年九月十四日乙方備齊所有權移轉登記需要文件及蓋印鑑章同時甲方應交付乙方二百萬元；⑵八十九年十月十四日本件土地所有權移轉登記完畢及點交土地同時甲方應交付乙方三百萬元；⑶本件土地買賣之前乙方已向第七商業銀行設定抵押貸款九千萬元正，實借七千萬元正，經甲方同意承接原貸款金額並且由本件買賣標的之總價款中扣除，俟產權移轉完竣後逕辦理他項權利內容變更，本貸款承接日之前利息應由乙方繳納，承接日雙方同意於登記完畢日起由甲方開始繳納利息」。而本件被上訴人已於八十九年九月十二日給付上訴人二百萬元定金及第一期款二百萬元，共計四百萬元；剩餘價金七千三百萬元，依系爭契約約定，被上訴人需於八十九年十月十四日給付三百萬元於上訴人，另價金七千萬元自應由被上訴人承擔上訴人於八十九年一月間向第七商業銀行貸得之七千萬元抵押債務，詎料於簽訂系爭契約後，因與第七商業銀行洽談有關被上訴人承擔上訴人七千萬元債務時，第七商業銀行則以因近來經濟不景氣，房地明顯降價，連臺中市政府抵費地都降價三成標售，故不同意由被上訴人承擔此七千萬元債務，至兩造無法依系爭契約第三條第三點約定，履行付款條件中之七千萬元債務承擔等情，業據被上訴人提出不動產買賣契約書影本為證，並有第七商業銀行八十九年十二月七日七文心字第七一００號函、九十年八月二十三日七文心字第五九五三號函各一件在卷可稽，上訴人對上開事實復不爭執，應堪信為真實。
㈢、按稱買賣者，為當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」民法第三百四十五條定有明文。本件上訴人與被上訴人訂立系爭土地不動產買賣契約，既已於契約書第一條明定買賣標的之不動產、並於第二條約定買賣價金為七千七百萬元等項，系爭買賣契約即為成立，要無任何未經考量之交易事項未經記載於契約書可言。是故，「給付系爭價金七千七百萬元」即為被上訴人所負之契約義務，要無疑義。而價金給付之方式係在第三條約定，兩造所爭執者為關於該條第㈢款所載：「乙方已向第七商業銀行設定抵押貸款玖仟萬元正，實借柒仟萬元正，經甲方同意承接原貸款金額並且由本件買賣標的之總價款中扣除，俟產權移轉完竣後逕辦理他項權利內容變更。本貸款承接日之前利息應由乙方繳納，承接日雙方同意於登記完畢日起由甲方開始繳納本息。」等語，就貸款之承接及價金七千萬元之給付之解釋，被上訴人主張被上訴人固負給付價金之義務，上訴人則依契約該款負有將其對第七商業銀行之債務移轉於被上訴人之義務，蓋兩造間就被上訴人所應負擔之買賣價金義務，就其中七千萬元部分，係特別約定由被上訴人承接上訴人已向第七商業銀行設定抵押貸款，此時，上訴人自有將此項債務移轉於被上訴人之義務，且此項給付義務乃對於兩造間之上開主給付義務外之另一給付義務，且就上開內容，被上訴人非不得以訴之方式向上訴人為請求，故屬於具有獨立性之附隨義務（即通稱之從給付義務）等語（見本院九十年十一月十三日言詞辯論筆錄及被上訴人九十年十月十九日準備書狀─本院卷第一三四頁），惟上訴人則否認有此義務。
三、經查：
㈠、按「解釋契約，固需探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解」，最高法院十七年度上字第一一一八號判例著有明文，可資參照。準此，系爭契約第三條既已明定係「餘款付款方式」及「付款期間」之意思，則揆諸前揭判例意旨，要無另行曲解該約款係價金約定屬於「具有交易上重要性」之必要。且該第㈢款之約定係載明：「經甲方（即被上訴人）同意承接原貸款金額：：：」，既謂被上訴人「同意承接」，則承接貸款義務人為被上訴人，並無隻字片語表示上訴人有使被上訴人承接之義務，則被上訴人指上訴人有使被上訴人得以承接貸款之附隨義務，已嫌無據。
㈡、且按「一般建築商與訂戶間關於價金之支付，恒約定建築商將基地及房屋向銀行貸款，由銀行將貸款直接交付建築商，但訂戶應協助辦理貸款手續，性質上係委任，為從契約，如買賣契約無效，則貸款契約無效；反之，如貸款不成，則原房屋買賣仍屬有效」（司法院七十一年三月十三日第一期司法業務研究會研究意見可資參照）。縱如被上訴人主張是上訴人有將前開貸款移轉與被上訴人之義務，屬從契約義務，亦即被上訴人所稱之附隨義務，依上開說明，如移轉不成，系爭買賣契約仍屬有效。
㈢、再按「上訴人與被上訴人嘉麒公司所訂定者為房屋買賣合約，嘉麒公司之契約義務為將上訴人所買受之房屋交付上訴人使用，並使上訴人取得所有權，上訴人則有支付價金之義務，此為買賣雙方之契約主給付義務，並互為對價關係。至於房屋買賣合約第三條約定：「本約工程預定於八十三年十二月底前開工：：：」等語，其中關於開工日期之約定僅為實現使買受人取得房屋所有權並受領房屋之契約附隨義務而已，與契約之主給付義務在性質上並不相同，縱有違反，亦不得構成對方解除契約之理由。且依兩造合約約定，價金係按工程進度支付，嘉麒公司果未依約開工，上訴人自得拒絕交付開工時及其後應支付之部分價金，尚不得與主給付義務之違反予以相同之評價，而認上訴人有解除契約之權利」（最高法院著有八十六年度臺上字第四四○號判決，可資參照）。本件縱如被上訴人主張上訴人有將前開貸款移轉與被上訴人之附隨義務，揆諸前揭判決要旨，其與契約之主給付義務在性質上並不相同，縱有違反，亦不得構成對方即被上訴人解除契約之理由，尚不得與主給付義務之違反予以相同之評價，而認被上訴人有解除契約之權利，且該從契約附隨義務之違反，尚非主契約即系爭買賣契約給付不能事由。從而，被上訴人依據民法第二百二十六條第一項、第二百五十六條、第二百五十九條第二款及第二百六十六條第二項不當得利之規定，請求被上訴人返還前開價金及利息，自屬無據。
㈣、被上訴人另主張：兩造已簽立解除買賣契約書二紙，其上明載「甲乙雙方於民國八十九年九月十二日所立坐○○○區○○段○○○○號土地買賣有所有權移轉契約因乙方不願承買，因此雙方同意解除上開買賣契約事實並即向有關機關申請撤銷上列土地現值（土地增值稅）申報決無異議」、「甲乙雙方於民國八十九年九月十二日所立坐○○○區○○段○○○○號土地買賣有所有權移轉契約書經雙方同意解除上開買賣契約事實並即向有關機關申請撤銷上列土地現值（土地增值稅）申報決無異議」，足見上訴人確實已與被上訴人合意解除系爭買賣契約，則兩造契約既已合意解除，依上訴人自應返還前已受領之四百萬元及自受領時起之利息云云。然查，上訴人對之抗辯：伊為儘速依約履行系爭買賣契約，全力配合提出所有相關文件俾便辦理所有權移轉程序，並因被上訴人恐有遲誤繳納土地增值稅、將受滯納處罰之虞，而不惜與被上訴人先通謀簽訂解除買賣契約書，有兩造均提出且不否認其為真正之申請書、解除買賣契約書影本各一件附卷足稽，核其解除買賣契約書之內容載明：「為撤銷增值稅申報，雙方同意簽立本契約書，本案買賣定金沒收或返還，依法案判決仲裁」，足認兩造係專為防止遲誤繳納土地增值稅致受滯納處罰，而通謀虛偽解除系爭買賣契約，依民法第八十七條第一項前段：「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效」之規定，該解除系爭買賣契約之合意為無效，被上訴人執以主張上訴人應返還前開款項及利息，尚非有據。
四、綜上所述，本件被上訴人主張系爭買賣契約因可歸責於上訴人，或不可歸責於兩造之事由，致給付不能，尚不足採。從而，其本於民法民法第二百二十六條第一項、第二百五十六條、第二百五十九條第二款解除契約回復原狀之法律關係，以及第二百六十六條第二項不當得利之規定，請求被上訴人返還前開價金及利息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人給付被上訴人應給付被上訴人四百萬元及自八十九年十一月七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
五、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十一 月 二十七 日~B1民事第四庭審判長法 官 黃斐君~B2 法 官 陳蘇宗~B3 法 官 張鑫城右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份參拾肆元）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 劉智文中 華 民 國 九十 年 十一 月 二十九 日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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