臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十年度上字第三一五號
上 訴 人 甲 ○上 訴 人 乙○○上 訴 人 丙○○訴訟代理人 丁○○右當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十年三月二十一日臺灣臺中地方法院八十九年度訴字第二三九五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣捌拾捌萬玖仟伍佰壹拾伍元，及其中新台幣柒拾貳萬伍仟貳佰參拾元自民國九十年三月十三日起，其餘新台幣壹拾陸肆仟貳佰捌拾伍元自九十一年三月二十九日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但有民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款至第六款情形者，不在此限，民事訴訟法第四百四十六條第一項定有明文，而民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款係擴張或減縮應受判決事項之聲明者。本件上訴人於甫上訴時，原請求被上訴人給付新臺幣（下同）七十二萬五千二百三十元（本院第一卷第四頁），嗣於九十一年三月十八日（本院第二卷第十七頁），變更為請求被上訴人給付八十八萬九千五百一十五元，核屬擴張應受判決事項之聲明，依首開法條規定，自應准許之，先此敘明。
二、本件上訴人起訴主張渠等承租被上訴人所有之台中縣○○鎮○○段竹林小段二八七─一、三九五─二、三九五─三等三筆土地（以下稱系爭土地），於民國（下同）七十四年間變更為非耕地使用，且經被上訴人於七十六年七月間出售予訴外人台灣省自來水股份有限公司（以下稱自來水公司），已終止兩造之耕地三七五租約，依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款、第二項第三款之規定，自應由被上訴人予以補償終止租約當期之公告土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一。且依證人張榮坤之證詞，兩造當初約定以扣掉應負擔稅金後的價金的三分之一為補償等語。並於本院聲明⑴原判決廢棄。⑵被上訴人應給付上訴人八十八萬九千五百一十五元及自九十年三月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑶第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。⑷請准上訴人提供擔保宣告假執行。
三、被上訴人則否認系爭土地有三七五租約存在，並以被上訴人從未將系爭土地出售予自來水公司，訴外人陳雲能並非祭祀公業陳洽溫之主任委員，更非祭祀公業陳洽溫管理人，自無權處理祭祀公業財產，係上訴人擅自將系爭土地交予自來水公司，且祭祀公業陳洽溫並無合法之管理規約，故關於祭祀公業財產之處分，應依照公同共有之法律關係辦理，而八十三年之委辦同意書對祭祀公業不生效力，況惟上訴人五十餘年未繳租金，被上訴人以此為由終止租約等語置辯，並於本院聲明駁回上訴。
四、上訴人主張渠等三人承租系爭土地一節，雖為被上訴人所否認，辯稱三七五租約係沙鹿鎮公所逕行核發，被上訴人不予承認云云，惟查上訴人所提出之系爭土地之登記簿謄本，於其他登記事項欄均載明有三七五租約，有土地登記簿謄本附卷可參（原審卷第二十六、二十六、二十七頁），並有上訴人提出八十九年八月八日臺中縣沙鹿鎮公所八九沙鎮民字第一二四０五號函附之台灣省臺中縣私有耕地租約書可憑（原審卷第二十九頁），另據上訴人所提出之台中縣沙鹿鎮公所八十七年三月九日（八七）沙鎮民字第０三三一一號沙鹿鎮公所辦理租約變更登記通知書．亦通知承租人應會同出租人辦理租約變更登記等情，有上開通知書影本在卷可參（原審卷第一一五頁），另參以被上訴人或稱上訴人欠租，因此租約不存在云云，或稱上訴人欠租，故主張終止租約云云，益見被上訴人亦不否認有耕地租約之事實，至於上訴人繳納租金與否，在被上訴人未以欠租或其他事由終止租約之前，兩造間就系爭土地確有耕地租約（以下稱系爭租約）一節，應堪認定。
五、上訴人主張系爭土地業經變更為非耕地使用一節，經查兩造對於系爭土地目前已非耕地使用一節並不爭執，且依台中縣沙鹿鎮公所八十七年三月九日（八七）沙鎮民字第０三三一一號沙鹿鎮公所辦理租約變更登記通知書．亦載明系爭土地現場已為非耕地使用明確（原審卷第一一五頁），而自來水公司第四區管理處亦於八十九年十一月二十四日函覆原審，系爭土地於七十四年即變更為非耕地使用等語（原審卷第一五一頁），另查系爭土地之都市計畫土地使用分區為自來水事業用地，有台中縣沙鹿鎮都市計畫土地使用分區證明書一份在卷可憑（本院第二卷第一二四頁），綜上，姑不論兩造一再爭執之何人將系爭土地交予自來水公司一節，然系爭土地業經依法編定非耕地使用，且現況已變更為非耕地使用一情，亦堪可認定。
六、按耕地租約在租佃期間限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：五、經依法編定或變更為非耕地使用時。又依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，應給予承租人左列補償：三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一，耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款、第二項第三款定有明文。次按耕地三七五減租條例第十七條之規定，係指耕地租約期限未屆滿前，非有該條所定情形之一者，出租人不得終止契約而言，與承租人放棄耕作權不相牽涉，故承租人之放棄耕作權，仍得自由為之，不受該條規定之限制，最高法院四十二年度台上字第一０七五號著有判例。又耕地三七五減租條例第十七條第二項，係針對出租人依同條第一項第五款規定終止租約時，所為應由出租人給予補償之規定，申言之，耕地租約在租賃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得予終止租約，但應予承租人補償，故承租人請求出租人補償，以租約經出租人依該條第一項第五款規定終止為前提，且屬租佃爭議之案件，依同條例第二十六條第二項之規定，非經調解、調處，不得起訴，最高法院七十八年度台上字第一六四二號亦著有判決。是承租人依耕地三七五減租條例第十七條第二項請求出租人補償者，應以出租人依同條第一項第五款終止租約時，始得請求。
七、承上，承租人依耕地三七五減租條例第十七條第二項請求出租人補償者，應以出租人依同條第一項第五款終止租約時，始得請求，倘係承租人終止租約，揆諸上開最高法院四十二年度台上字第一０七五號判例、七十八年度台上字第一六四二號判決意旨，承租人自無從依耕地三七五減租條例第十七條第二項請求出租人補償，蓋依上開條款終止租約後，出租人依法應給予承租人補償，而目前有三七五租約，而地目已變更為建地或其他非耕地使用者比比皆是，而每位出租人之資力不同，若可由承租人決定是否以此為由終止租約，而強求出租人給付補償金，誠非事理之平。是以上訴人雖以八十九年九月二十日準備書狀繕本送達為終止租約之意思表示，而請求被上訴人補償云云，即屬無據。至台中縣沙鹿鎮公所雖以八十七年三月九日（八七）沙鎮民字第０三三一一號通知書，通知兩造辦理租約變更登記事宜，然此乃行政機關依台灣省耕地租約登記辦法所為之通知，尚不足以影響依耕地三七五減租條例之上開規定，須出租人始得終止租約之司法實務之見解。
八、本件被上訴人（即出租人）是否曾以系爭土地經依法編定或變更為非耕地使用為由終止租約？經查：
（一）上訴人主張系爭土地已於七十六年出售予自來水公司，雖據其提出買賣契約書影本一份（本院第一卷第三十五頁），然被上訴人否認此買賣契約之效力，辯稱上開買賣契約係訴外人陳雲能未經被上訴人授權，偽以被上訴人名義所訂之契約，係無效之契約等語，然即或被上訴人確已有效將系爭土地出售予第三人，然依民法第四百二十五條第一項規定，租賃契約對於受讓人仍繼續存在，承租人在租賃有效期限內，仍可繼續使用系爭土地，是以本件上訴人得否向被上訴人請求給付補償款，端視被上訴人是否以系爭土地業經依法編定或變更為非耕地使用為由，主張終止租約而定，是以上開被上訴人與自來水公司之系爭土地買賣之有效與否，即不足以影響本案之判斷，而非本案所應審究之範圍。
（二）上訴人主張被上訴人於八十三年元月十四日委員會議決，委任証人即代書張榮坤辦理發給被自來水公司價購土地地價補償事宜，則被上訴人顯然已依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之事由，於八十三年元月十四日向上訴人等為終止租約之表示等語，被上訴人則以祭祀公業陳洽溫並無合法之管理規約，故關於祭祀公業財產之處分，應依照公同共有之法律關係辦理，而八十三年之委辦同意書上同意之委員僅十人（全體委員為二十九人），不及半數，其行為不能代表祭祀公業，且未蓋祭祀公業陳洽溫之印章，又該同意書上之第一屆委員僅四人（全體委員為十三人），第二屆委員五人（全體委員為十六人），均未達三分之一，故委辦同意書為簽名者之個人行為，與祭祀公業無關，況委員會之開會日期為八十三年一月十六日（本院第二卷第十五頁），委辦同意書係八十三年一月十四日，不可能在開會之前就委託代書辦理等語。經查：
１、被上訴人主張祭祀公業陳洽溫並未訂有合法之管理規約一情，為上訴人所不否認，並經本院向台中縣梧棲鎮公所函詢結果，該所於九十一年四月二十五日函覆本院（本院第二卷第三十九頁）：「本所曾於八十四年十月十九日梧鎮民字第一一四一三號函請祭祀公業陳洽溫管理委員會依台中縣政府訴願審議委員會決定書（台中縣政府八十四年九月二十七日府訴委字第二四三０三四號）撤銷其管理規約後，應重新檢送新的管理規約申請備查，但於本所檔案中未發現有新的備查規約。」是以祭祀公業陳洽溫目前並無合法之管理規約，應堪採認。
２、第查監督寺廟條例第八條雖規定，寺廟不動產及法物，非經所屬教會之決議，並呈請該官署許可，不得處分或變更，但出租行為，依社會交易觀念上，可認為不因此而致租賃物變更其性質者，仍屬管理行為，而非處分或變更，系爭土地兩筆中一筆，原為林地，另一筆雖登記為畑地，而實際為荒蕪地，有卷附兩造間當時訂立之契約書、土地登記簿謄本及頭城鎮公所出具之證明書可稽，當時之管理人李金旺將此類土地出租與被上訴人種植柑樹，縱令因三七五減租條例而出租人收回非易，但尚難謂為因此而致租賃標的之系爭土地喪失效用或變更其原有性質（最高法院五十四年度台上字第一一一七號判例）。依上開判例見解，認出租行為，並不會導致租賃物變更其性質者，故屬管理行為，而非處分或變更，則終止租約，更不致租賃物變更其性質者，當亦屬管理行為無疑。
而依祭祀公業土地清理要點第十三條規定：祭祀公業應設置管理人，「管理」公業財產及召集派下員大會。第十九條規定：祭祀公業土地之「處分」或設定負擔，得依土地法第三十四條之一第五項規定辦理，但規約另有規定者，不在此限。本件祭祀公業陳洽溫既無管理規約，則關於其土地之管理，係由管理人任之，關於土地之處分或設定負擔，方有依土地法第三十四條之一第五項規定辦理之必要。且被上訴人訴訟代理人亦於本院九十一年三月二十八日行準備程序時，當受命法官訊以「祭祀公業的財產是由何人管理？」時，陳明「財產是由管理人管理，向佃農收回土地由管理人決定即可，委員會只有管理財產收支及公廳的修理。」（本院第二卷第十三頁）是以，本件爭點所在之終止租約之行為係管理財產行為，僅須管理人為之即可一情，應足認定。
３、依卷附之委辦同意書所載「委任．．．張榮坤先生辦理本公業有關在沙鹿鎮轄內出租耕地三七五租約繼承、承租及追討積欠地租暨發給被自來水公司價購土地地價補償事宜。」其上並有管理人陳文賢之簽名蓋章（見原審卷第一五０頁），被上訴人訴訟代理人亦陳明其上確有陳文賢之簽名蓋章（本院第一卷第七十頁、第二卷第十四頁），而陳文賢本人亦陳明同意書上之簽名確為其本人所簽無訛（本院第一卷第一０六頁），應足認被上訴人之管理人已將因自來水公司收購系爭土地，而欲補償佃農一事委任訴外人張榮坤辦理，惟查而必先有終止租約，方有地價補償一事，是以祭祀公業陳洽溫之管理人已將終止被自來水公司價購之系爭土地租約一事委任張榮坤辦理亦屬無疑；被上訴人辯稱同意書上委員人數未及半數或三分之一，或八十三年一月十四日尚未開委員會，委辦同意書對被上訴人不生效力云云，然因終止租約一事屬管理行為，而得由管理人一人為之已敘明如前，是以被上訴人此等辯詞即非可採。
４、按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。民法第九十五條第一項定有明文。本件證人即代書張榮坤於本院證稱：「八十三年我接受委託土地價購同意書後，我有和佃農們說要賣土地的事情要如何解決，商量補償費要多少。」等語（本院第一卷第六十七頁），堪認被上訴人委任證人與佃農洽談補償費一事，證人已依委任事項進行，雖終未談妥補償費若干，然被上訴人因系爭土地遭自來水公司價購變為非耕地使用，而欲終止系爭土地之租約之意思表示，已因其受任人之轉達而到達上訴人，上訴人已獲知被上訴人終止租約之意思表示亦堪認定（參最高法院八十六年台上字第三七四二號判決）。從而，上訴人主張兩造間就系爭土地之三七五租約，業經被上訴人於八十三年一月間表示因系爭土地出賣予自來水公司，依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款終止租約，而使租約終止一情，洵屬有據。
九、系爭土地之三七五租約既經被上訴人依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款終止，則依同條文第二項第三款規定，被上訴人即應給予上訴人終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一之補償款。經查被上訴人於八十三年元月終止租約當時之三筆系爭土地公告現值為六百二十四萬四千五百二十八元（5,566,716＋470,560＋207,252＝6,244,528自本院第二卷第五至七頁），減除土地增值稅三百五十七萬五千九百八十一元（3,270,517＋195,429＋110,035＝3,575,981，見本院第二卷第四頁台中縣稅損稽徵處沙鹿分處九十一年三月八日函覆本院），除以三即應補償上訴人等八十八萬九千五百一十五元（6,255,528－3,575,981＝2,668,547/3＝889,515）。從而，上訴人請求被上訴人應給付上訴人等八十八萬九千五百一十五元及其中七十二萬五千二百三十元自九十年三月十三日（即上訴人於原審請求給付補償款之意思表示到達被上訴人之翌日，見原審卷第一八六頁）起，其餘十六萬四千二百八十五元自九十一年三月二十九日（即上訴人於本院擴張訴之聲明之意思表示到達被上訴人之翌日，見本院第二卷第十九頁）起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
十、被上訴人復辯以上訴人等人欠租，故被上訴人主張終止租約，且在本件訴訟前並未曾以此事由，通知上訴人終止租約云云，然系爭租約已於八十三年一月間終止既已認定如前，則被上訴人於本件訴訟中再為其他法定事由之終止租約意思表示，即核無審究之必要。
十一、綜上所述，本件上訴人主張系爭土地之三七五租約業因依法編定或變更為非耕地使用而終止，為可採，被上訴人抗辯其並未以系爭土地依法編定或變更為非耕地使用而終止租約為無可取。從而，上訴人主張本於三七五租約終止之補償金請求權，請求被上訴人給付八十八萬九千五百一十五元及其中七十二萬五千二百三十元自九十年三月十三日起，其餘十六萬四千二百八十五元自九十一年三月二十九日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，併上訴人於本院擴張部分如主文第二項所示。上訴人雖聲明願供擔保聲請宣告假執行，然因本件判決給付之金額未逾一百五十萬元，經本院判決後即告確定，故無宣告假執行必要。又上訴人於本院擴張之十六萬四千二百八十五元，超過九十一年三月二十九日起算之利息請求，為無理由，應予駁回。
十二、本件判決事證已臻明確，被上訴人另主張證人張榮坤所為違反土地登記專業代理人管理辦法第十七條，未查明委託人確為登記標的物之權利人或權利關係人後，始得接受委託之規定云云，然核與本件前開認定委辦同意書之效力無關，又兩造其餘攻擊防禦及舉證，均核與判決結果無影響，爰不另一一論述。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 十五 日~B1民事第二庭審判長法 官 童有德~B2 法 官 黃永泉~B3 法 官 蔡秉宸右為正本係照原本作成。
不得上訴~B 書記官 蕭玉真中 華 民 國 九十一 年 十 月 十七 日
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