臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十年度上字第三五號
上 訴 人即反訴原告 日南建設股份有限公司法定代理人 林進湖訴訟代理人 林銘德
鐘仲智即反訴被告 甲○○訴訟代理人 陳熾昌右當事人間履行契約事件，上訴人對於中華民國八十九年十一月六日臺灣臺中地方法院八十九年訴字第三０００號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣伍萬伍仟玖佰陸拾元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔貳分之壹，餘由被上訴人負擔。
反訴原告之訴及其假執行聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事 實
壹、本訴部分：
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決上訴人敗訴部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，另補稱：㈠原判決命上訴人應給付被上訴人新台幣六十二萬一千二百零八元，無非以上訴人
公司之業務經理廖建勳所立書面為上訴人敗訴之論據，但查廖建勳所立書面謂：「房屋編號Ｂ３２戶，因本戶銀行貸款於八十二年十二月二十日核撥，公司同意負擔未交屋期間利息，交屋日期訂於八十六年二月五日，利息價數自公司同意之無息貸款金額中扣除，交屋以公司應給予之權狀、收據及相關文件為準」。上訴人縱使同意負擔未交屋期間之利息，然有無交屋係事實問題，對於尚未發生之事實，當事人固可因意思表示合致而擬制其發生，惟對於已確定發生之事實，即無從依意思表示合致而擬制其未發生。被上訴人於八十五年十一月二十日簽立本票及切結書進屋裝璜，上訴人於是日則將系爭房屋之所有鑰匙交予被上訴人收執，而系爭房屋之用電戶名義，亦於同年十二月十二日由上訴人名義過戶為被上訴人名義，且被上訴人於八十六年一二月份、三四月份、五六月份之用電電費，分別為三百五十一元、一千零九十五元、九百六十九元，此有切結書、鑰匙簽收單、台灣電力股份有限公司苗栗區營業處函暨電費明細帳等件為證，堪認被上訴人自八十五年十一月二十日起即已實際占有使用系爭房屋。則交屋之事實已經確定發生，依前述說明，自無從依當事人之合意將之擬制為「交屋以公司應給予之權狀、收據及相關文件為準」。從而，廖建勳所立書面，依民法第九十八條探求當事人真意之結果，係指交屋以權狀、收據及其相關文件為證據方法，此項例示證據方法並不排斥上訴人以其他證據為立證方法，茲既證明系爭房屋業於八十五年十一月二十日交屋，即不得以權狀收據及其相關文件尚未交付而擬制為「未交屋」，至被上訴人主張系爭房屋有瑕疵，縱其主張屬實，此乃物之瑕疵擔保責任之問題，法律已別有救濟方法，不能改變系爭方屋已交屋之事實。依上說明，系爭房屋已於八十五年十一月二十日交屋，廖建勳書立之書面僅承認上訴人願負擔未交屋期間之利息，而原判決命上訴人給付被上訴人六十二萬一千二百零八元，係自八十五年十二月十二日起迄至八十七年八月二十日為止之利息，無異命上訴人於交屋後尚應負擔銀行貸款利息，顯有證據上理由矛盾之違法。
㈡本件訴訟之第二爭點係：被上訴人自八十五年十一月二十日起實際占有使用系爭
房屋，而八十五年十二月十二日起至八十七年八月二十日止之銀行貸款利息由上訴人支付，則被上訴人享受權利，上訴人負擔費用，違反誠信原則。按：「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」（民法第一百四十八條第二項）。本件被上訴人自八十五年十一月十二日起已實際占有使用系爭房屋，而八十五年十二月十二日起至八十七年八月二十日止之銀行貸款利息倘由上訴人負擔，則在利益衡量上顯失均衡，自應評價為違反誠信原則。又民法第一百七十九條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」。設認定系爭房屋係於八十七年八月二十日交付，則是日之交付乃依據買賣契約所為交付，而八十五年十一月二十日所為交付即非依據契約而為交付，此項交付顯然無法律上之原因，被上訴人因此受有利益，上訴人亦因此受有損害，其所受損害為喪失系爭房屋之占有，上訴人自得請求被上訴人返還其所受利益，惟被上訴人所受利益係對於系爭房屋過去之占有，依其情形已不能返還，揆諸民法第一百八十一條規定，被上訴人應償還其價額，此項價額相當於系爭房屋之租金，茲以系爭房屋每月租金五萬五千元計算，自八十五年十一月二十日至八十七年八月二十日止，前後共計二十一個月，則被上訴人應向上訴人償還之價額為一百一十五萬五千元，上訴人僅就其中之六十二萬一千二百零八元主張抵銷。
㈢被上訴人自八十五年十一月二十日起即已實際占有使用系爭房屋，雖其抗辯係上
訴人同意其進屋裝潢，惟縱使被上訴人抗辯屬實，則裝潢完成後亦不得繼續占有系爭房屋。依被上訴人自認之事實，其於八十五年一月二十日起已占有系爭房屋，次依台灣電力股份有限公司苗栗區營業處書函，被上訴人於八十六年七、八月電費支出為三０一０元，九、十月電費支出為三八五八元，八十七年七、八月電費支出為四八三二元，而被上訴人自承八十七年八月二十日始行交屋，則依用電情形足認被上訴人於八十七年七、八月已占有系爭房屋，八十六年七、八、九、十月亦占有系爭房屋，簡言之，被上訴人於下列三時點占有系爭房屋：①八十五年十一月二十日。②八十六年七、八、九、十月。③八十七年七、八月。按「經證明前後兩時為占有者，推定前後兩時之間，繼續占有」（民法第九百四十四條第二項）。綜上論述，應可推定被上訴人自八十五年十一月二十日起至八十七年八月二十日止，繼續占有系爭房屋。而被上訴人於八十五年十一月二十日立下切結書乙紙，該切結書第六項、第七項分別載明：「立切結書人結清買賣價款及一切應付費用後，始得要求取回土地及建物所有權狀並取回原開立之商業本票」、「非經完成右項手續不得搬入居住使用」，若被上訴人主張八十七年八月二十日始正式交屋，則其在此之前自不得搬入居住使用，其搬入居住使用乃係無權占有系爭房屋。按無權占有他人房屋者，其所受利益相當於租金，上訴人並於上訴理由狀中提出證據，證明被上訴人每月所受利益相當於租金，每月五萬五千元，自八十五年十一月二十日迄至八十七年八月二十日，共計二十一個月，被上訴人所受利益為一百一十五萬五千元。
㈣按「對於物有事實上管領之力者，為占有人」（民法第九四０條）。占有依我民
法規定，並非一權利而係一事實，占有人不以占有意思為必要，「占有僅占有人對於物有事實上管領力為已足」（最高法院五十三年台上字第八六一號判例參照）。本件被上訴人既自承於八十五年十一月二十日持上訴人所交與系爭房屋之所有鑰匙進屋裝潢，則具「占有」事實，且其占有非僅一時而已，被上訴人對系爭房屋並有確定及繼續性支配關係，包括空間上場所的結合與時間上的繼續，而由被上訴人就系爭房屋在上開期間（共二十一個月）之每月用電度數及電費金額多在仟元以上，益得明證。而「中華電信股份有限公司苗栗營業處」出具裝設於系爭房屋內之電話，係被上訴人以其夫陳熾昌（本件訴訟代理人）名義申設，該電話在八十六年一月十日即已裝機完竣，首月即八十六年二月份之電話費就高達一仟一百二十八元，往後每月的電話費均在數佰元以上（超出基本費甚多），亦足稽被上訴人自八十五年十一月二十日（取得系爭房屋所有鑰匙共三十二支）起迄今，一直占有使用系爭房屋未曾中斷，被上訴人辯稱其裝設電話係為方便裝潢工人聯絡之用云云，顯屬詞窮之辯。由上開用電及電話資料顯示，原審判決認定：「原告（即被上訴人）自八十五年十一月二十日起已實際佔有使用系爭房屋」（見原判決第十二頁理由第四項第一款），誠與實情相符。既然被上訴人自八十五年十一月二十日起已實際占有系爭房屋，則上訴人在上揭期日即已移轉占有系爭房屋，要無疑義。至被上訴人有無「居住生活」，與上訴人已否完成系爭房屋點交乙事，本屬不相干之兩回事。況且在自來水未供應前（依系爭買賣契約上訴人無提供自來水之義務），上訴人仍無償提供經過濾而檢驗合格的「地下水」供被上訴人等住戶使用，又「桶裝瓦斯」在社會上亦甚普遍，未有非天然氣不可生活之理（按天然氣已於八十六年四月間完工供氣），故被上訴人謂：「自來水、天然氣（瓦斯或其他燃料）為居家生活所不可或缺者；其在無自來水、無天然氣（瓦斯或其他燃料）情形下實無法居住生活」云云，應屬模糊焦點之飾詞。至於被上訴人何時將戶籍遷入系爭房屋、天然氣何時過戶予被上訴人、裝潢保證金是否繳納等等，均無礙於系爭房屋已於八十五年十一月二十日起即完成移轉占有之交付事實。
㈤再依一般日常生活經驗得知，系爭房屋應係在「交付後」且「實際居住其內」始
有可能提出物之瑕疵而要求修繕。以被上訴人提出「馬桶排糞不良」、「廚具水龍頭出水量太小」、「水庫抽水機不會自動抽水，水滿後進水不停」（八十六年二月十五日提出）；「三樓浴廁無法供應熱水（熱水器及瓦斯經測試良好）」、「二樓主臥室浴廁洗臉盆上之水龍頭無法供應熱水」（八十六年六月十日提出）；「社區無法裝置有線電視之路線，敬請協調吉元有線電視公司設置，俾便住戶觀賞電視」、「四樓陽台出水孔堵塞」、「馬桶排糞不良」、「一樓廁所洗臉盆水塞失效」、「防火防盜安全系統，敬請協助測試驗收並提供備用保險絲」、「二樓主臥室電視天線插座下方破洞敬請修補」（八十六年五月十六日提出）；「本棟房屋車庫地磚約六十處冒油敬請貴公司儘速改善，以免影響居住安適」（八十六年二月二十二日提出）等等，就被上訴人上揭要求修繕項目之瑣碎及其提出頻率甚高之情況以觀，倘非「身歷其境」實際居住其內者，絕不可能經常提出如斯繁雜問題，上述瑕疵縱然屬實，亦均係房屋「交付後」之瑕疵擔保責任問題，法律已另訂有救濟途徑，無礙被上訴人對系爭房屋確定且繼續占有（八十五年十一月二十日至八十七年八月二十日）之事實。而由此更可證明被上訴人諉稱其「自八十五年十一月二十日起至八十七年八月二十日止從未實際占有使用系爭房屋」云云，實乃「虛妄之言」，要無可取。
㈥被上訴人遲至八十九年六月三十日始將系爭房地價款付清，被上訴人諉稱，其於
八十七年八月二十日前即已「全部房地價款均付清」云云，顯與事實有違。按系爭土地實際移轉登記之面積較原買賣契約多出八‧九二坪，此為被上訴人所明知，於扣除百分之二誤差由上訴人方面吸收外，尚有七‧五八坪的土地價款在八十七年八月二十日以前被上訴人仍未給付。故在系爭房屋之「交屋明細表」中「客戶簽認」欄第二點即載明：「土地增加七‧五八坪之問題，另案與Ｂ棟所有權人共同協商解決」，且由被上訴人簽章於後就此土地增加問題，雙方於八十九年六月二十日以壹拾壹萬元達成和解，同年月三十日被上訴人給付完竣，足稽被上訴人謊稱伊早已付清房地價款云云，實屬虛妄之言。本件上訴人協理林銘洲並未允諾負擔被上訴人所謂未交屋前之利息，上訴人公司職員廖建勳所書立之同意書，未經上訴人授權或同意，自對上訴人不生效力。依被上訴人簽立之切結書第六條約明：「立切結書人結清買賣價款及一切應付費用後，始得要求取回土地及建物所有權狀並取回原開立之商業本票」，而被上訴人既未結清買賣價款，上訴人當無交付權狀的義務，此等可歸責於被上訴人事由（未將買賣價金給付完竣），所衍生的相關問題（權狀未交付），倘因之而責令上訴人負擔其所謂交屋前之貸款利息，顯違事理之平，故此應非交屋條件的「重新約定」，而僅係同意被上訴人「延後起算」物之瑕疵擔保請求權的行使期限而已。
三、證據：於原審提出裝璜保證金證明書、本票、切結書、鑰匙簽收單、交屋明細表各一紙、建物登記謄本、土地登記謄本各二份、臺灣電力股份有限公司苗栗區營業處函暨電費明細帳一份、原審法院民事庭通知書、協議書各一紙為證。並於本審請求向中華電信股份有限公司苗栗營業處函查被上訴人裝設於系爭房屋之000－000000號電話繳費資料。
乙、被上訴人方面
一、聲明：㈠駁回上訴。
㈡第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，另補稱：㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不能拘泥於契約之辭句，民法第九十八
條著有明文；解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院十七年上字第一一一八號判例）。原審判決已載明其得心證之理由及證據，且事實上卷附同意書之文字業已表示當事人之真意即交屋以公司應給予之權狀、收據相關文件為認定標準，自不容上訴人事後藉詞曲解並限縮解釋該段文字內容係指交屋以權狀、收據及相關文件為「證據方法」，且僅是「例示」之證據方法，揆諸前揭民法及最高法院判例意旨，即明。
㈡卷附系爭房屋於八十六年一二月份、三四月份、五六月份之用電電費分別為三百
五十一元、一千零九十五元、九百六十九元等電費明細帳，係因施作裝潢而產生，實不足以認定被上訴人已實際使用系爭房屋之證據。況查卷附切結書第六條載明「立切結書人結清買賣價款及一切應付費用後，始得要求取回土地及建物所有權狀並取回原開立之商業本票」及第七條復約定「非經完成右項手續不得搬入居住使用」，而當時被上訴人尚有九十萬元未給上訴人，上訴人亦不可能同意被上訴人搬入居住使用，原審認定被上訴人自八十五年十一月二十日起已實際占有使用系爭房屋乙節，顯屬違誤。
㈢被上訴人於八十五年十一月二十日進屋裝潢，係經兩造之合意而為，縱如原審所
認被上訴人自八十五年十一月二十日起已實際占有使用系爭房屋，亦係依前揭約定而為，並非無法律上原因，被上訴人於八十五年十二月九日登記取得系爭房屋之所有權，並開始繳納房屋稅迄今，即嗣後亦無原因已不存在之情事，自無不當得利可言，上訴人主張被上訴人應返還所受利益並抵銷云云，顯失所據。退萬步言，縱認被上訴人受有相當於系爭房屋之租金利益，依土地法第九十七條規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，計算系爭房屋之租金每年僅為捌萬捌仟玖佰捌拾伍元，上訴人主張以每月租金五萬五千元計算云云，亦於法不合。
㈣被上訴人於八十五年十一月二十日繳交貳拾柒萬陸仟元予上訴人委託其代辦系爭
房屋之自來水及天然氣。惟自來水部分雖於八十五年十一月二十日之前業已裝設自來水公司之水錶，但至八十七年八月二十日止均未供應自來水。又其自八十五年十一月二十日起至八十六年四月間系爭房屋並無任何型態的瓦斯或其他燃料供應家用（因廚房、浴室均為使用天然氣之設施），直至八十六年四月才開始供應天然氣，更遲至八十七年八月二十日後才將天然氣過戶予被上訴人，然自來水、天然氣（瓦斯或其他燃料）為居家生活所不可或缺者；其在無自來水、無天然氣（瓦斯或其他燃料）情形下實無法居住生活。況且八十七年八月二十日前系爭房屋正處於裝潢、瑕疵修繕、施工進行中，無法居住使用。故被上訴人於八十五年十一月二時日至八十七年八月二十日間未實際占有使用系爭房屋。
㈤自八十五年十月二十日起被上訴人對系爭房屋之重大瑕疵、施工不良、施工與原
設計不符等，無法接受交屋居住使用，故以二十次應行改善瑕疵之文書（上訴人均簽收在案）及二次存證信函通知上訴人修繕施工，惟該等應行修繕施工項目甚多且上訴人修修補補、施工緩慢、修不好又多次重複修補，其至八十九年三月仍在修繕（至今仍未修繕完竣），徒增為數可觀的電費。又從八十五年十二月至八十七年八月每二月電費支出情形觀之，每二月電費金額差距、波動甚大，八十五年十二月（上訴人准予先行進屋裝潢開始月）最低僅五十五元，八十七年八月（房屋瑕疵大部分修妥月）高達四八三二元，該等電費均係施作裝潢及瑕疵持續修繕、施工所產生者。故上訴人所提出電費乙節實不足以作為任被上訴人已實際居住使用系爭房屋之證據。
㈥被上訴人於八十七年八月二十日辦妥交屋之後，於是日始將戶籍遷入系爭房屋。
系爭同意書所載上訴人「同意負擔未交屋期間利息，交屋日期訂於八十六年二月五日」，其真意在於上訴人自認八十六年二月五日前能將系爭房屋之重大瑕疵、設計不當等全部施工完竣，並將房屋點交予被上訴人，且願負擔瑕疵未修妥期間及延遲交屋之利息。惟上訴人未能於八十六年二月五日完工，而自行延宕至八十七年十一月二十日才將系爭房屋大部分（並非全部）修妥並交屋，在瑕疵未修妥及未交屋期間，其因為履行瑕疵擔保責任及延遲交屋責任而願負擔該期間所產生之貸款利息，亦屬公平合理。
㈦被上訴人業於八十七年八月二十日付清全部房地價款，依房地預定買賣合約書約
定房屋總價三九五萬元，土地總價五三九萬元，合計共八九八萬元，而交屋明細表至八十七年八月二十日被上訴人共付給上訴人八九八萬元（含減帳部分），全部房地價款均已付清，足徵交屋日期為八十七年八月二十日。至於修繕通知書，其中有被上訴人於八十五年十月二十五日（即八十五年十一月二十日准予進屋裝潢之前）通知上訴人應行修繕、施工者，足見提出修繕問題與是否實際居住其內並無必然關係。而被上訴人於八十六年二月五日曾依約前往大將軍山莊欲辦理交屋，惟因上訴人未依「房屋預定買賣合約書」簽發「交屋明細表」，亦未提示所有權狀、收據及相關文件，且系爭房屋尚有重大瑕疵未依「切結書」末則加註之約定修繕、施工完竣，致未如預期辦理交屋。至八十五年十一月二十日上訴人交付鑰匙，僅允許被上訴人得先行進屋裝潢，此與兩造「房屋預定買賣合約書」、「切結書之末則加註」、「同意書」上所約定之「交屋」程序及條件（標準）不同，由於系爭房屋裝潢施工自八十六年二月起，長達半年，期間電話係供裝潢工人聯絡及被上訴人與上訴人、裝潢廠商聯繫修繕施工裝潢事宜之用，因此，電話費分析一覽表並不足以作為審酌本件交屋事實之證據。
貳、反訴部分：
甲、反訴原告方面：
一、聲明：㈠反訴被告應向反訴原告給付新台幣伍拾參萬參仟柒佰玖拾貳元。
㈡訴訟費用由反訴被告負擔。
㈢反訴原告願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、陳述：㈠依民事訴訟法第四百四十六條第二項第三款規定，上訴人得就主張抵銷之餘額於第二審提起反訴。
㈡依前述本訴部分上訴理由之說明，反訴原告得請求反訴被告返還不當得利之價額
為一百一十五萬五千元，爰就其中六十二萬一千二百零八元主張抵銷，並基於紛爭解決一次性之原則，對於抵銷之餘額五十三萬三千七百九十二元以反訴主張請求反訴被告返還。反訴原告並願供擔保，請准為假執行之宣告。
乙、反訴被告方面：
一、聲明：㈠駁回反訴原告之訴及其假執行聲請。
㈡訴訟費用由反訴原告負擔。
㈢如受不利判決，反訴被告願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：㈠按於第二審程序提起反訴，非經他造同意，不得為之，此於民事訴訟法第四百四十六條第二項前段著有明文。反訴被告特此提出異議。
㈡退萬步言，縱認反訴原告所提起之反訴程序符合同法條第二項第三款規定，惟承
前本訴部分答辯理由之說明，可知反訴原告欲主張抵銷之原因債權根本不存在，且縱使存在而得抵銷後已無餘額。均足證反訴原告之訴，顯無理由，應予駁回。
理 由
壹、本訴部份：
一、本件被上訴人主張其於八十五年九月十二日分別向上訴人及訴外人陳峻山購買坐落苗栗縣苗栗市內大將軍山莊第一期編號Ｂ棟第三十二戶之建物及其基地，並訂有「房屋預定買賣合約書」及「土地預定買賣合約書」，約定房屋總價三百五十九萬元，土地總價五百三十九萬元，其中六百二十八萬元由被上訴人向亞太商業銀行申貸，並於八十五年十二月二十日撥付上訴人，其餘房地價款則均由被上訴人給付完畢。又撥付上開銀行貸款時，因系爭房屋尚有諸多瑕疵，上訴人乃允諾願負擔交屋前之銀行貸款利息，並約定交屋係以上訴人交付權狀、收據及其相關文件為準。詎自八十五年十二月十二日銀行放款時起，迄至八十七年八月二十日上訴人辦理交屋，並交付所有權狀等文件止，其間之銀行貸款所生利息計六十二萬一千四百九十九元，均由被上訴人先行繳納，雖屢向上訴人催討，均不獲置理，為此提起本件訴訟。上訴人則以：系爭房屋於八十五年十一月二十日被上訴人簽立切結書進入裝璜時起，即已視同點交房屋完竣，被上訴人並於是日取得所有鑰匙，用電戶名義亦於八十五年十二月十二日過戶為被上訴人名義，且業經使用，則被上訴人顯於八十五年十二月間起已占有使用系爭房屋；上訴人公司協理林銘洲並未允諾負擔未交屋前之貸款利息，業務部經理廖健勳則因不清楚被上訴人事實上已完成點交房屋事宜，才於八十六年一月三十一日書立同意書，廖健勳對於同意書之內容實無代理上訴人公司書立或承諾之權限；被上訴人於八十七年八月二十日點收權狀等資料時，因上訴人給予「採光罩十五萬元、窗一千八百元、鐵門六千元」之減帳優惠，乃同意不再論究任何關於貸款利息之事；被上訴人與系爭土地原地主陳峻山曾就系爭土地糾紛協商，並於八十九年六月二十日簽訂協議書，當時兩造與陳峻山間均有就系爭房地糾紛（包括貸款利息負擔）一次解決之共識等語，資為抗辯。
二、查被上訴人於八十五年九月十二日分別向上訴人及訴外人陳峻山購買坐落苗栗縣苗栗市○○段七七四之一四地號（分割前地號）上興建之建物即「大將軍山莊」第一期編號Ｂ棟第三十二戶房屋一戶及其基地，簽立有「房屋預定買賣合約書」及「土地預定買賣合約書」，約定房屋總價三百五十九萬元，土地總價五百三十九萬元。嗣於同年十一月二十日被上訴人簽發面額為五萬元之本票及切結書，先行進屋裝璜，而系爭房地之所有權則於同年十二月九日移轉登記為被上訴人所有，被上訴人並於同一日設定最高限額抵押權，向亞太商業銀行借款六百二十八萬元，於同年十二月二十日撥付上訴人以為買賣價款，且自八十五年十二月十二日起至八十七年八月二十日止，銀行貸款所生利息均由被上訴人繳納等情，有房屋預定買賣合約書、土地預定買賣合約書各一份、本票、切結書、裝璜保證金證明書各一紙、建物登記簿謄本、土地登記簿謄本各一份、交易明細表一紙附卷可稽，並為兩造所不爭執，自堪信為真實。
三、被上訴人主張於撥付上開銀行貸款時，因系爭房屋有重大瑕疵，上訴人乃允諾負擔系爭房地至交屋前之銀行貸款利息等語，然為上訴人所否認，依舉證責任分配原則，自應由被上訴人就此有利於己之事實，負舉證責任。而被上訴人上開主張，業據其提出由上訴人業務部經理廖健勳於八十六年一月三十一日所簽具之同意書附卷。依該同意書內容所載：「房屋編號Ｂ３２戶，因本戶銀行貸款於八十五年十二月二十日核撥，公司同意負擔未交屋期間利息，交屋日期訂於八十六年二月五日。利息價款自公司同意之無息貸款金額中扣除，交屋以公司應給予之權狀、收據及相關文件為準」。上訴人雖以上開同意書係上訴人公司業務部經理廖健勳不清楚被上訴人事實上已因裝璜之需要而事先完成點交房屋事宜所為，且廖健勳並無代理上訴人公司書立上開同意書及為該項承諾之權限云云抗辯，惟查：被上訴人於八十五年十一月二十日簽發五萬元之本票及切結書先行進屋裝璜時，上訴人曾開立裝璜保證金證明書一紙，記明雙方權利義務等情，有本票、切結書、裝璜保證金證明書各一紙可證。而上開裝璜保證金之收取、買受人切結書之簽立等工作，均係由上訴人公司業務部人員辦理，為被上訴人所承認，依上開被上訴人簽立之切結書第四點約定：「立切結書人進屋裝璜後視同賣方已點交房屋完竣」，且上訴人復不諱言公司有關系爭房地之事務均係由林銘洲、廖建勳處理，則以廖健勳既擔任上訴人公司業務部經理要職，實際上亦與買受人頻頻有所交涉，理應知悉被上訴人已於八十五年十一月二十日進屋裝璜之事，上訴人抗辯稱廖健勳因不清楚被上訴人事實上已因裝璜之需要而事先完成點交房屋事宜，及廖健勳並無代理上訴人公司書立同意書及承諾之權限云云，實無足採。
四、查前揭上訴人公司業務部經理廖健勳所簽具之同意書內載：「房屋編號Ｂ戶，因本戶銀行貸款於八十五年十二月二十核撥，公司同意負擔未交屋期間利息，交屋日期訂於八十六年二月五日。利息價款自公司同意之無息貸款金額中扣除，交屋以公司應給予之權狀、收據及其相關文件為準」，依其前段「因本戶銀行貸款於八十五年十二月二十核撥，公司同意負擔未交屋期間利息，交屋日期訂於八十六年二月五日」之文義內容，顯然雙方已訂期於八十六年二月五日即為交屋日，而此日期前之貸款利息，上訴人同意負擔。至於下段「利息價款自公司同意之無息貸款金額中扣除，交屋以公司應給予之權狀、收據及其相關文件為準」等句，乃在接續補充說明上段利息價款扣抵之方式及八十六年二月五日交屋之方式。蓋以依被上訴人於八十五年十一月二十日簽立切結書可知，上訴人已於八十五年十一月二十日即將系爭房屋交付被上訴人進屋裝潢，已完成非正式交屋行為（另如後述），故於其後交屋時，只需將上訴人公司應給予之所有權狀、收據及其相關文件交付即可，並不必再為事實上之交付房屋行為，因此於同意書後段所載「交屋以公司應給予之權狀、收據及其相關文件為準」之語，應只在說明八十六年二月五日交屋之方式而已，否則該同意書所書之交屋日期訂於八十六年二月五日將毫無意義。再者，該「交屋以公司應給予之權狀、收據及其相關文件為準」之文句，僅以「交屋」二字為表示，並非以「交屋日期」為表示，亦可見其係對應上段之交屋日期。從而，依該同意書之內容真意，其同意負擔之貸款利息，應係指預期於八十六年二月五日交屋前之利息而言。被上訴人以上開同意書後段「交屋」一語，解為應負擔至公司交付所有權狀之時云云，尚有誤會。又參以上開同意書之書立，係在系爭銀行貸款於八十五年十二月二十日核撥之後，於八十六年一月三十一日始行簽具，其上載明「公司同意負擔未交屋期間利息，交屋日期訂於八十六年二月五日」，亦即廖健勳簽具同意書之時間已在銀行貸款核撥一個多月以後，所預訂之交屋日期則僅四、五天。被上訴人主張於八十五年十二月二十日原定銀行貸款撥款日，因系爭房屋有重大瑕疵，被上訴人不能接受，本欲要求亞太商業銀行停止撥款，嗣經上訴人公司協理林銘洲協商，在上訴人允諾負擔未交屋前之利息後，被上訴人才同意銀行撥款等情，而提出存證信函、放款交易明細分類帳等，固堪認有其事實。惟就其依廖健勳出具之同意書所載：「交屋以公司應給予之權狀、收據及其相關文件為準」之文義，主張上訴人同意負擔系爭銀行抵押貸款之利息，係自八十五年十二月十二日起至八十七年八月二十日被上訴人公司實際交給權狀等文件之日為止云云，則有待商榷。按被上訴人所以作上述主張，無非係以上訴人既同意負擔未交屋期間之利息，而交屋又明定應以被上訴人公司給予權狀、收據及其相關文件為準，因被上訴人公司遲至八十七年八月二十日完成重大瑕疵修繕後才交給權狀等文件，故應認交屋日期為八十七年八月二十日資為論據。但以被上訴人所臚列系爭房屋之瑕疵項目多達數十項，陸續修繕之期間長達一年半以上（八十六年一月三十一日簽具同意書，至八十七年八月二十日完成修繕），倘若當時雙方之真意係以系爭房屋完成全部瑕疵修繕為上訴人負擔銀行貸款利息之終止日，豈有在同意書上明定交屋日期為八十六年二月五日？相距僅只四、五天？尤見被上訴人此項主張，尚無可取。
五、又本件被上訴人於八十五年十一月二十日簽立本票及切結書進屋裝璜，上訴人於是日就將系爭房屋之所有鑰匙交予被上訴人收執等情，為被上訴人所不爭執，惟認係非正式交屋而已。查依該切結書第四點約定：「立切結書人進屋裝璜後視同賣方（按即上訴人）已點交房屋完竣」，且系爭房屋之用電戶名義，亦於八十五年十二月十二日由上訴人名義過戶為被上訴人名義，再參以系爭房屋於八十六年一二月份、三四月份、五六月份、七八月份、九十月份、十一十二月份、八十七年一二月份、三四月份、五六月份、七八月份之用電電費，分別為三百五十一元、一千零九十五元、九百六十九元、三千零一十元、三千八百五十八元、一千二百九十七元、九百六十四元、一千六百三十四元、一千三百二十九元、四千八百三十二元，被上訴人八十六年一月十日即在系爭房屋申請裝設000－000000號電話，裝機首月之電話費就高達一千一百二十八元，往後每月的電話費亦都超出基本費（見卷附之切結書、鑰匙簽收單、臺灣電力股份有限公司苗栗區營業處函暨電費明細帳、中華電信股份有限公司苗栗營業處函送之電話資料等），堪認被上訴人自八十五年十一月二十日起即已實際占有使用系爭房屋，如僅因廖健勳出具之同意書載有：「交屋以公司應給予之權狀、收據及其相關文件為準」，即據以推翻該同意書上所明定距當時僅只四、五天之交屋日期，而遽作「兩造就系爭房屋之交屋條件，已重新約定為以公司應給予之權狀、收據及其相關文件為準」、「上訴人同意負擔系爭銀行抵押貸款之利息，係至系爭房屋完成全部瑕疵修繕之八十七年八月二十日止」之認定，亦顯失公平。至於被上訴人在其簽立之切結書上所加註之「貴公司（指上訴人）對於本房屋尚未施工及應行修繕部分仍應於『正式交屋』前施工完峻」字樣，應係在強調上訴人公司仍須就系爭房屋尚未施工及應行修繕部分繼續施工完峻，不因被上訴人進屋裝璜實際占有使用系爭房屋而免責，此切結書上所列『正式交屋』與廖健勳出具之同意書所載「公司同意負擔未交屋期間利息，交屋日期訂於八十六年二月五日」之交屋，互不衝突，乃分指不同之兩回事，蓋前述切結書、同意書係先後於八十五年十一月二十日、八十六年一月三十一日分別由被上訴人及廖健勳各為不同之目的所簽立，且兩者相距二個多月之久，亦可作互補對照之參考。
六、綜上所述，本件應依上訴人公司業務部經理廖健勳於八十六年一月三十一日所簽具之同意書，其上載明之「公司同意負擔未交屋期間利息，交屋日期訂於八十六年二月五日」，為認定上訴人負擔銀行貸款利息之終止日。被上訴人主張應以上訴人將系爭房地之所有權狀等文件交付，並書立交屋明細表予伊收執之八十七年八月二十日為上訴人負擔銀行貸款利息之終止日，及上訴人抗辯稱廖健無權代理上訴人公司書立同意書及承諾云云，均不足採。被上訴人請求上訴人給付自八十五年十二月十二日起至八十六年二月五日止之銀行貸款利息部分，依亞太商業銀行放款交易明細分類帳所示，上述期間之利息共為伍萬伍仟玖佰陸拾元（其計算詳如附表所載），此部分被上訴人之請求洵屬有據。至被上訴人逾此部分之請求，則為無理由。原審判准被上訴人請求自八十五年十二月十二日起至八十七年八月二十日止之銀行貸款利息，共計六十二萬一千二百零八元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，其超過部分，即有未合。上訴人上訴指摘原審判決不當，關於此超過部分，上訴人之上訴為有理由，應由將原判決關於命上訴人給付超過伍萬伍仟玖佰陸拾元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均予廢棄，並就此廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴及其失所附麗之假執行聲請。而上訴人其餘之上訴，並無理由，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、本件反訴原告提起反訴，依其反訴主張，係就本訴部分認有抵銷尚有餘額，且與本訴部分為同一訴訟標的，有提起反訴之利益，依民事訴訟法第四百四十六條第二項第二、三款之規定，自無庸經他造同意，反訴被告提出異議，尚無可取，合先敘明。
二、反訴原告主張依前揭本訴部分上訴理由之說明，如認反訴原告係遲至八十七年八月二十日始正式交屋，而反訴原告應負擔銀行貸款利息至八十七年八月二十日時止，則反訴被告在此之前自不得搬入系爭房屋居住使用，其搬入居住使用乃係無權占有系爭房屋。按無權占有他人房屋者，其所受利益相當於租金，每月五萬五千元，反訴原告得請求自八十五年十一月二十日迄至八十七年八月二十日，共計二十一個月，不當得利相當於租金之價額為一百一十五萬五千元，爰就其中六十二萬一千二百零八元主張抵銷，並基於紛爭解決一次性之原則，對於抵銷之餘額五十三萬三千七百九十二元以反訴請求反訴被告返還。反訴被告則以於第二審程序非經他造同意，不得提起反訴，對於反訴原告提起反訴，反訴被告提出異議，且縱認反訴原告所提起之反訴程序符合規定，惟承前本訴部分答辯理由之說明，可知反訴原告欲主張抵銷之原因債權根本不存在，且縱使存在而得抵銷後亦已無餘額，資為抗辯。
三、惟查：本件依前揭本訴部分之認定，兩造應依反訴原告公司業務部經理廖健勳於八十六年一月三十一日所簽具之同意書，其上載明之「公司同意負擔未交屋期間利息，交屋日期訂於八十六年二月五日」，為認定反訴原告負擔銀行貸款利息之終止日。本訴部分乃判命反訴原告給付自八十五年十二月十二日起至八十六年二月五日止之銀行貸款利息共為伍萬伍仟玖佰陸拾元，並駁回反訴被告逾此部分之請求，已如前述。而為此認定，係基於兩造雙方之合意（即廖健勳簽具之同意書），並無不當得利、無權占有之事實，故反訴原告提起之反訴，顯無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應一併駁回。
參、本件事證已臻明確，上訴人請求訊問證人廖健勳，核無必要。此外，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果不生影響，無庸逐一論究，併予敘明。
肆、據上論結，本件本訴部分之上訴為一部有理由，一部無理由，反訴部分上訴人之反訴為無理由。依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 三 月 十九 日~B1民事第五庭審判長法 官 陳滿賢~B2 法 官 簡清忠~B3 法 官 古金男右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B 書記官 陳信和中 華 民 國 九十一 年 三 月 二十一 日
Ｂ附表：
┌──┬─────────────────┬─────────────┐│編號│ 計 息 起 迄 日 期（民國） │ 利 息（新臺幣） │├──┼─────────────────┼─────────────┤│ 一 │ 年月日至年１月日 │ 三萬二千一百四十五 元 │├──┼─────────────────┼─────────────┤│ 二 │ 年１月日至年２月５日 │ 二萬三千八百十五元 ││ │ │ （30761÷31×24＝23815） │├──┴─────────────────┴─────────────┤│ 合計 伍萬伍仟玖佰陸拾元 │└──────────────────────────────────┘