臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十年度上字第五六二號
上 訴 人即被上訴人 辰○○即被上訴人 午○○上 訴 人 宇○○被上訴人 丙○○被上訴人 申○○被上訴人 乙○○被上訴人 巳○○被上訴人 宙○○被上訴人 卯○○被上訴人 天○○被 上訴人 亥○○被 上訴人 未○○被 上訴人 戌○○被 上訴人 酉○○右當事人間請求拆屋還地事件，兩造對於中華民國九十年九月二十八日臺灣臺中地方法院八十六年度訴字第一三四六號第一審判決各自提起上訴，本院於民國九十三年三月十六日言詞辯論終結，判決如左：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、上訴人何瑞旺於民國（下同）九十一年四月二十八日死亡，應由其之繼承人子○○、癸○○、己○、丑○○、壬○○、辛○○及庚○○承受訴訟，被上訴人甲○○於八十九年十一月二十四日死亡，應由其之繼承人地○○、戊○○、丁○○承受訴訟，他造當事人業分別於九十二年七月二十五日、九十二年十一月十四日具狀聲明承受訴訟，有戶籍謄本為證（本院第二卷第一三五至一三七頁、第三卷第八十二頁），依法應予准許，合先敘明。
二、上訴人己○、丑○○、壬○○、辛○○、庚○○，被上訴人賴姿蓉、戌○○、酉○○、未○○、亥○○、戊○○、丁○○經本院合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依上訴人即被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但有民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款至第六款情形者，不在此限，民事訴訟法第四百四十六條第一項定有明文，而民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款係擴張或減縮應受判決事項之聲明者。本件上訴人即上訴人（以下稱上訴人）於起訴時原請求⑴被上訴人丙○○應將坐落台中縣太平市○○段○○○○號土地如附圖所示編號Ｊ、Ｎ部分面積為三百六十九平方公尺地上物拆除；⑵被上訴人申○○、天○○、亥○○、未○○、戌○○、酉○○應將坐落台中縣太平市○○段一０五、一０五─六地號土地如附圖所示編號Ｏ部分，面積為二百零一平方公尺之地上物拆除；嗣上訴後於九十二年九月二日，變更為請求⑴被上訴人丙○○應將坐落台中縣太平市○○段第一○五號土地上如附圖編號Ｊ所示，面積為二百六十六平方公尺之地上物拆除；⑵被上訴人申○○、天○○、亥○○、未○○、戌○○、酉○○應將坐落台中縣太平市○○段第一○五、－六號土地上如附圖編號Ｏ所示，面積為一百四十五平方公尺之地上物拆除（本院第二卷第一五一頁）；核屬減縮應受判決事項之聲明，依首開法條規定，自應准許之。
乙、實體方面：
一、本件上訴人辰○○、午○○起訴主張：坐落台中縣太平市○○段一０五、一０五─一、一０五─六、一０五─十、一０五─十一、一０五─十二、一０五─十三、一０五─十四、一０五─四四、一０五─四五、一０五─四六等十一筆土地（以下稱系爭土地）係上訴人二人所共有，應有部分各二分之一，被上訴人及上訴人何瑞旺、宇○○分別占有如其原審聲明所載之土地，並於其上建有房屋，被上訴人及上訴人何瑞旺、宇○○均缺占有權源，為無權占有，上訴人自得依民法第七百六十七條規定，訴請被上訴人及上訴人何瑞旺、宇○○拆屋還地。上訴人係於七十六年十月十四日取得上開土地所有權，被上訴人及上訴人何瑞旺、宇○○無權占有各該土地而獲得相當於租金之利益，致上訴人受有損害，依民法第一百七十九條規定，應將所受之利益返還上訴人。又各該土地於七十六年、八十年、八十三年依平均地權條例第十六條規定，其每平方公尺法定地價分別如下：一０五地號土地為新台幣（下同）二千元、一千五百九十五‧二元、一千六百三十元。一０五─一、一０五─六、一０五─十、一０五─十一、一０五─十二、一０五─四六等地號土地為二千元、二千三百四十元、二千四百八十元。一０五─十
三、一０五─十四、一０五─四四、一０五─四五等地號土地為八百八十元、一千零三十八‧四元、一千一百二十元。依土地法第一百零五條準用第九十八條，以法定地價百分之十計算相當租金之數額，則被上訴人及上訴人何瑞旺、宇○○於占有期間自分別獲得如附表所載利益，被上訴人及上訴人何瑞旺、宇○○自應給付予上訴人辰○○、午○○，並自起訴狀繕本送達被上訴人及上訴人何瑞旺、宇○○翌日起，按年息百分之五計算之法定遲延利息等情。
二、被上訴人丙○○、申○○、乙○○、甲○○、卯○○、巳○○、宙○○則以：渠等或渠等之被繼承人與訴外人即系爭土地之原地主林鑽燧就系爭土地有基地租賃之關係，並按各該住戶佔用之面積以稻穀或折算現金繳租，惟訴外人林鑽燧旅居日本，管理土地不便，且名下耕地均被政府依耕者有其田條例徵收放領給佃農，故僅剩上開建地未被徵收，乃委由訴外人葉作樂管理及收租，嗣前揭管理人與上訴人午○○勾串偽造買賣契約而使系爭土地之所有權發生爭議，嗣於民國（下同）七十二年八月十七日，訴外人林鑽燧之繼承人林守成、林守藩、林玉枝、林守直等四人出具授權書，授權訴外人李燕參代理所有權移轉、土地管理、土地分割、鑑界等一切手續。嗣又於七十二年八月二十日，上訴人午○○赴日本與訴外人林守成、林守藩、林玉枝、林守直四人簽訂和解書，其和解內容主要為：訴外人葉作樂與上訴人午○○於六十三年十二月二十四日所訂立之買賣契約書，原買賣價金為一百零四萬元。於上訴人午○○交付訴外人林守成等人和解金一千萬日圓後，原買賣契約書仍確認有效，並約定若有租地權、租屋權、佃農權及優先購買權等糾紛，由上訴人午○○自行處理。再於七十二年十一月二十四日，訴外人林守成、林守藩、林玉枝、林守直等四人出具授權書，授權訴外人李文騫及上訴人午○○辦理前開臺中縣○○鄉○○路段第六一地號等三十六筆土地之繼承登記，即將該三十六筆土地登記為訴外人林守成、林守藩、林玉枝、林守直四人分別共有，應有部分各四分之一。嗣訴外人林守藩於七十三年五月十八日死亡，然訴外人李燕參竟於七十三年五月十五日以訴外人林守成、林守藩、林玉枝、林守直等四人之代理人名義將上開三十六筆土地出賣給上訴人午○○及訴外人李文騫，買賣價款為：於六十四年五月十五日間，已由承買人午○○，交與訴外人葉作樂新臺幣二百二十一萬七千二百九十四元八角，另於七十二年八月間，在日本東京都和解時，再由上訴人午○○交與出賣人日幣一千萬元以上列兩項金額為本件全部買賣價款，然上訴人午○○為恐上開土地經被上訴人等基地承租人以上開於七十二年八月二十日所訂之和解契約書價格（即新臺幣一百零四萬元加計日圓一千萬元）或於七十三年五月十五日所訂之不動產買賣契約書價格（即新臺幣二百二十一萬七千二百九十四元八角加計日圓一千萬元）行使優先購買權，致其奪產之計劃前功盡棄，竟由上訴人午○○以林守成、林玉枝、林守直三人之被授權人地位，於七十五年九月間寄發存證信函給被上訴人或被上訴人之被繼承人及其他承租佃農，表明擬以每平方公尺新臺幣六０五０元（即折算每坪約二萬元），按被上訴人及其他佃農所用面積計算價款出售，請於接函十五日內向臺中市○○路○段○○○號六樓辦理買賣契約，並交付全部價款，並催繳自五十四年起之未繳租金云云，並非通知限期行使優先購買權及催繳欠租之合法催告，依土地法第一百零四條第一項前段及第二項定之規定，前開買賣契約不得對抗優先購買權人，是以被上訴人係有權占用系爭土地，上訴人辰○○、午○○訴請被上訴人拆屋還地，為無理由，又系爭土地上之房屋均為日據時代所建，部分因八七水災有改建過，渠等就系爭土地上之房屋為繼承而來，並無完全之處分權等語，資為抗辯。被上訴人賴姿蓉於原審到庭陳述伊所使用的的房子係伊嫁過來時即在使用，以前係伊先生之父繼承的，就系爭土地有租賃權等語資為抗辯。被上訴人天○○則以系爭房屋是繼承而來，且係因租賃而建屋，伊本人並無處分權等語資為抗辯。
三、原審經審酌兩造所提出之攻擊方法後，判決上訴人關於對何瑞旺、宇○○之請求部分勝訴外，其他部分則駁回上訴人之請求，上訴人辰○○、午○○及上訴人何瑞旺、宇○○各就其敗訴部分不服，提起上訴，上訴人辰○○、午○○之上訴聲明：⑴原判決不利於上訴人之部分廢棄。⑵右廢棄部分：①被上訴人宙○○應將坐落台中縣太平市○○段第一○五、一○五－四四號土地上，面積分別為二十四、一平方公尺如原判決附圖所示編號Ｂ之地上物拆除，並將該部分之土地返還上訴人，且應給付上訴人四萬一千六百五十九元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年六月一日起至交還土地止，按年給付上訴人四千零二十四元。②被上訴人巳○○應將坐落台中縣太平市○○段第一○五、－一三號土地上，面積分別為七十八、二平方公尺如附圖所示編號Ｃ之地上物拆除，並將該部分之土地返還上訴人，且應給付上訴人十三萬四千一百八十七元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年六月一日起至交還土地止，按年給付上訴人一萬二千九百三十八元。③被上訴人賴姿蓉應將坐落台中縣太平市○○段第一○五－一一、－一四號土地上如附圖編號Ｅ所示，面積分別為四十二、九十七平方公尺之地上物拆除，並將如附圖編號Ｅ所示同段第一○五－一一、－一四號土地面積合計一百七十四平方公尺之土地返還上訴人，且應給付上訴人二十四萬八千一百七十七元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年六月一日起至交還土地止，按年給付上訴人二萬八千六百元。④被上訴人卯○○應將坐落台中縣太平市○○段第一○五、－一二、－四五、－四六號土地上如附圖編號Ｆ所示，面積分別為二十二、七十一、一百五十四、六平方公尺之地上物拆除，並將如附圖編號Ｆ所示同段第一○五、－一二、－四五、－四六號土地面積合計二百八十八平方公尺之土地返還上訴人，且應給付上訴人四十一萬六千七百九十二元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年六月一日起至交還土地止，按年給付上訴人四萬六千九百七十八元。⑤被上訴人乙○○應將坐落台中縣太平市○○段第一○五、－四六號土地上如附圖編號Ｇ所示，面積分別為九十八、三平方公尺之地上物拆除，並將該部分之土地返還上訴人，且應給付上訴人十七萬二千七百五十二元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年六月一日起至交還土地止，按年給付上訴人一萬六千七百十八元。⑥被上訴人地○○、戊○○、丁○○應將坐落台中縣太平市○○段第一○五、－四六號土地上如附圖編號Ｈ所示，面積分別為一、八十九平方公尺之地上物拆除，並將該部分之土地返還上訴人，且應給付上訴人十九萬六千九百六十四元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年六月一日起至交還土地止，按年給付上訴人二萬二千二百三十五元。⑦被上訴人乙○○、地○○、戊○○、丁○○應將坐落台中縣太平市○○段第一○五、－四六號土地上如附圖編號Ｉ所示，面積為四十五平方公尺之地上物拆除，並將如附圖編號Ｉ所示同段第一○五、－四六號土地面積合計九十四平方公尺之土地返還上訴人，且應給付上訴人十八萬一千八百一十六元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年六月一日起至交還土地止，按年給付上訴人一萬九千一百四十七元。⑧被上訴人丙○○應將坐落台中縣太平市○○段第一○五號土地上如附圖編號Ｊ所示，面積為二百六十六平方公尺之地上物拆除，並將如附圖編號Ｊ、Ｎ所示同段第一○五、－四六號土地面積合計四百三十八平方公尺之土地返還上訴人，且應給付上訴人七十四萬六千六百六十八元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年六月一日起至交還土地止，按年給付上訴人七萬二千零七十四元。⑨被上訴人申○○、天○○、亥○○、未○○、戌○○、酉○○應將坐落台中縣太平市○○段第一○五、－六號土地上如附圖編號Ｏ所示，面積為一百四十五平方公尺之地上物拆除，並將如附圖編號Ｋ、Ｏ所示同段第一○五、－六號土地面積合計二百九十一平方公尺之土地返還上訴人，且應連帶給付上訴人五十三萬七千七百八十三元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年六月一日起至交還土地止，按年連帶給付上訴人五萬四千九百九十八元。⑩被上訴人申○○應將坐落台中縣太平市○○段第一○五號土地上如附圖編號Ｌ所示，面積為七十二平方公尺之地上物拆除，並將該部分之土地返還上訴人，且應給付上訴人十二萬二千零八十四元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年六月一日起至交還土地止，按年給付上訴人一萬一千七百三十六元。⑪被上訴人天○○、亥○○、未○○、戌○○、酉○○應將坐落台中縣太平市○○段第一○五號土地上如附圖編號Ｍ所示面積七十九平方公尺之地上物拆除，並將該部分之土地返還上訴人，且應連帶給付上訴人七萬六千一百八十五元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年六月一日起至交還土地止，按年連帶給付上訴人一萬二千八百七十七元。⑶上訴人願以現金或等值可轉讓銀行定期存單供擔保，請准假執行。答辯聲明：上訴駁回。上訴人何瑞旺、宇○○之上訴聲明：⑴原判決不利於上訴人部分廢棄。⑵右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。⑶如受不利判決，上訴人願供擔保，請准宣告免為假執行。被上訴人丙○○、申○○、乙○○、卯○○、巳○○、宙○○、天○○、地○○聲明：⑴上訴駁回。⑵如受不利判決，被上訴人願供擔保，請求宣告免予假執行。被上訴人戊○○、丁○○、亥○○、未○○、戌○○、酉○○、賴姿蓉則未到庭，亦未以書狀做任何聲明或陳述。
四、兩造不爭執之事實：本件上訴人辰○○、午○○主張渠等係前開系爭土地依登記簿所載之所有權人，被上訴人及上訴人何瑞旺、宇○○於該系爭土地上占用等情，為被上訴人及上訴人何瑞旺、宇○○所不爭執，且據其提出土地登記謄本影本十二份可證（原審第一卷第十三至六十八頁），復經原審法院及本院囑託臺中縣霧峰地政事務所測量，製有測量成果圖附卷可稽（原審第二卷第三十二頁、本院第二卷第一二二頁），堪信上訴人辰○○、午○○之主張為真實。
五、被上訴人丙○○、申○○、乙○○、甲○○、卯○○、巳○○、宙○○、賴姿蓉、天○○、戌○○、酉○○、未○○、亥○○部分（以下稱被上訴人丙○○等人）：上開被上訴人既以前詞置辯，本院即應審究：⑴上訴人辰○○、午○○是否合法取得系爭土地之所有權？⑵被上訴人丙○○等人就系爭土地是否有租賃權存在？⑶上訴人辰○○、午○○所據以取得系爭土地之買賣契約是否得以對抗被上訴人丙○○等人？⑷系爭土地上之房屋是否改建過？⑸被上訴人丙○○等人就系爭土地上之房屋有無處分權？
（一）上訴人辰○○、午○○是否合法取得系爭土地之所有權？查台中縣太平市○○路段○○號等三十六筆土地（含系爭土地），原係林鑽燧所有，嗣林鑽燧於民國四十七年間死亡，由林守成、林守藩、林玉枝、林守直等四人繼承。於民國六十三年間，葉作樂冒用當時已死亡之林鑽燧之名將各該土地售與午○○，並以午○○為登記名義人，而於六十四年一月十五日完成登記事宜，惟事實上葉作樂僅係受託代收系爭土地之租金，並無處分權，而係偽造文書，此經台中地方法院檢察署以六十四年度偵續字第七十一、九十號將葉作樂以偽造文書罪起訴，其所訂之買賣契約亦經原審法院以六十八年度訴字第二○四○號及本院六十八年度上字第一一五四號判決確認買賣關係不存在，及塗銷系爭土地之移轉登記，回復為林鑽燧名義，並均判決確定，此有被上訴人所提出之台灣台中地方法院檢察署以六十四年度偵續字第七十一、九十號起訴書及本院六十八年度上字第一一五四號判決一份在卷（原審第一卷第一六０、一六一頁、原審第二卷第一六一至一六七頁）。上訴人辰○○、午○○雖謂上訴人午○○七十二年八月二十日遠赴日本直接與林守藩、林守直、林守成、林玉枝協調後，林守直等人始同意追認葉作樂前開無權代理所為之處分行為，有和解契約書附卷可稽（原審第一卷第一七四至一八三頁）云云，然葉作樂六十三年間之出賣行為既非無權代理行為，亦非無權處分，自無事後承認其所有權移轉而發生效力之可言，而林守成等四人更於七十二年八月十七日、同年十一月二十四日分別將該三十六筆土地之遺產申報、繼承登記、讓售、訂立契約領取價款、申報現值（增值稅）、所有權移轉、土地管理、土地分割鑑界等事宜授與李燕參（七十二年八月十七日之授權書）、李文騫、午○○（七十二年十一月二十四日之授權書），有該二授權書並經亞東關係協會東京辦事處認證無誤（原審第一卷第一七三、一八四頁）。林守成等四人之七十二年十一月二十四日之授權書上雖同意午○○取得本件土地之所有權，然上訴人午○○並未據此授權書辦理系爭土地之移轉登記，而係由李燕參於七十三年五月十五日以林守成等四人之代理人身分與午○○、李文騫訂立上開三十六筆土地之不動產買賣契約書（見原審第一卷第一八五頁），嗣因林守藩死亡，林守直等三人藉故拖延辦理繼承及所有權移轉之手續，午○○及李文騫乃基於上開七十三年五月十五日之不動產買賣契約書提起民事訴訟，經原審法院以七十四年度繼字十七號判決：林守直等三人應辦理繼承登記並將所有權全部移轉與上訴人午○○及李文騫（判決書見原審第一卷第一八七至一九一頁），是以上訴人午○○與訴外人李文騫係本於其等七十三年五月十五日之不動產買賣契約書行使權利，殊與六十三年間葉作樂之冒名出售行為無涉；且依上訴人辰○○、午○○於本案所主張，在前開七十四年度繼字十七號案訴訟期間，李文騫又將其二分之一之契約權利讓售與上訴人辰○○，依民事訴訟法第四百零一條規定，辰○○已繼受李文騫之權利，與午○○均得逕行辦理登記事宜。嗣林守直等三人為信守其義務，更於七十五年二月二十二日，再度至亞東關係協會東京辦事處，辦理認證授權午○○辦理本件土地之繼承登記，及全部所有權之讓售及移轉登記等事宜（授權書見原審第一卷第一九二頁），堪認上訴人辰○○、午○○於七十六年十月三日，向地政機關所申請辦理移轉登記者，係本於七十三年五月十五日之不動產買賣契約書而來，其等已形式上登記為系爭土地之所有權人堪可認定。
（二）被上訴人丙○○等人就系爭土地是否有租賃權存在？
１、經查系爭土地之前所有權人林守成、林玉枝、林守直於七十五年二月二十二日授權上訴人午○○代理全權處理三十六筆土地（包括系爭土地）之繼承登記、土地讓售、土地管理等事宜，有授權書一份在卷（原審第一卷第一九二頁），上訴人午○○隨即以林守成、林玉枝、林守直之受任人地位，於七十五年九月九日依序以台中郵局第一二三二、一二三三、一二三四、一二三六、一二三七、一二三九、一二四０等號存證信函分別通知訴外人王昭明、被上訴人申○○、訴外人王昭南、林梓如、林賴有、被上訴人巳○○、被上訴人宙○○，而訴外人王昭明即為被上訴人丙○○之父，於七十七年二月十九日死亡，王昭南為被上訴人乙○○、甲○○之父，於六十六年八月二日死亡，林梓如為被上訴人卯○○之父，亦已死亡，此有戶籍謄本可稽（原審第一卷第二三二、二三三頁），而訴外人林賴有為被上訴人賴姿蓉之婆婆，而被上訴人賴姿蓉之配偶為林東山，訴外人林賴有於七十六年一月二十日死亡，林東山於八十二年五月六日死亡，亦有戶籍謄本足按（原審第二卷第一二六頁、本院第四卷第四十四頁）。而上開存證信函意思表示之通知意旨，僅表明其受林守成等三人委任全權處分台中縣○○鄉○○路段三十六筆土地（按含本件係爭土地），茲以每平方公尺新台幣六千零五十元出售，請於文到二十日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自五十四年起積欠之租金，限於文到十日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語，業經原審法院向台中縣太平地政事務所調取辰○○、午○○辦理買賣所有權移轉登記之全案申請資料（該所七十六年十月三日收件，字號霧字第二四一五四號，見原審第二卷第五十至七十一頁），所附之前開存證信函可證，並有影本存卷可查（原審第一卷第一九四至二０六頁）。足見，上訴人午○○承認上開被上訴人或其被繼承人為系爭土地之承租人，始於通知系爭土地買賣時，並為催繳租金之通知。
２、上訴人辰○○、午○○主張伊係誤認以占有人為有權占有，而發函通知占有人及聲請公示送達，亦非訴訟中所為之自認，自難據以認定被上訴人已取得租賃權，且嗣後隨即委託賴利水律師發函更正云云。然參諸：
⑴、為上訴人辰○○、午○○所不爭執（本院第一卷第一五三頁）之上訴人午○○
於七十二年八月二十日與訴外人即原地主林鑽燧之繼承人林守直、林守藩、林守成、林玉枝所成立之和解書（見原審第一卷第一八０至一八二頁），其內容除約定訴外人葉作樂與上訴人午○○於六十三年十二月二十四日所訂立之買賣契約書，原買賣價金為一百零四萬元。於上訴人午○○交付訴外人林守成等人和解金一千萬日圓後，原買賣契約書仍確認有效外，其第六條約定由本件土地（按即系爭土地）所發生果實、地租、厝租等的收益，自本件土地契約日為準，以前為乙方（指林守直、林守成、林守藩、林玉枝等人），以後為甲方（指上訴人午○○）取得，但本件土地契約日起至和解日止之收益，乙方未收取部分由甲方取得，又乙方已取得者甲方不得向乙方請求退還；第九條亦約定本件土地由租地人、租屋人、佃農等提起「優先購買權」等主張，無論是有效或無效的一切紛爭之處，費用由甲方負擔，甲方對乙方不得有異議或為難，此有該和解書影本足稽（見原審第一卷第一八０至一八二頁）。
⑵、上訴人辰○○、午○○不爭執形式上真正之訴外人林守直、林守成、林玉枝於
八十四年四月十二日對訴外人謝扶憲出具之授權書（本院第一卷第一五三頁），其上載明，「本人等前委託午○○氏代辦前開土地（指系爭土地）繼承及出售事宜，然因其所辦出售方法有侵害諸『承租人』優先承買權情事，經承租人抗議，有涉訟之虞，為圓滿解決起見，付與全權代理本人等與有關當事人協調、收回該土地所有權事宜，以便日後另行與承租人等洽商解決承買事宜」等語，有該授權書附卷可參（原審第一卷第二二七頁），上訴人辰○○、午○○雖辯稱該授權書內容不實在云云，然觀諸該授權書之授權事項即僅授與此一與承租人協調之事宜，並無其他授權事項，倘該內容為不實，訴外人林守直、林守成、林玉枝何須於七十五年二月二十二日授權上訴人午○○處理系爭土地之事宜後，再於八十四年四月十二日出具授權書授權訴外人謝扶憲處理，上訴人辰○○、午○○既自認八十四年四月十二日授權書之形式上真正，復爭執其內容之真實性，倘上訴人辰○○、午○○所辯可採，實不知訴外人林守直、林守成、林玉枝出具八十四年四月十二日授權書之目的何在，是難認上訴人辰○○、午○○所辯為可採。
⑶、綜上，可知系爭土地自訴外人林守直、林守成、林守藩、林玉枝之被繼承人林
鑽燧時即有出租之情事，而上訴人午○○於其與訴外人林守直等四人成立和解書後，經過三年時間之調查，而對上開被上訴人或其被繼承人寄發上開存證信函催繳租金，適足以證明上開被上訴人或自始或因繼承而為系爭土地之承租人。上訴人辰○○、午○○謂其係出於錯誤而為催告，豈非有違常理，自難採信
⑷、被上訴人丙○○、申○○分別提出租金繳納記帳乙紙（原審第一卷第二二八、
二二九頁），以證明自渠等之被繼承人王昭明、張讚時即承租系爭土地。雖上訴人辰○○、午○○否認其真正，然因其年代久遠，書立之當事人已凋零殆盡，自無法舉證證明其真正。然其於前述之認定尚不生影響。又被上訴人固陳稱該二記帳簿上所蓋訴外人林鑽燧之印章為訴外人葉作樂所蓋，然查訴外人林鑽燧之繼承人林守成、林守藩、林玉枝、林守直等四人於七十二年八月十七日出具授權書，授權訴外人李燕參代理所有權移轉、土地管理、土地分割、鑑界等一切手續。而訴外人李燕參於七十三年五月十五日竟以代理人身分將系爭土地出賣予上訴人午○○及訴外人李文騫，其買賣契約書第二條第一項即載明，於六十四年五月十五日間，已由承買人午○○，交與出賣人之財產管理人葉作樂律師新台幣二百二十一萬七千二百九十四元，此有授權書及不動產買賣契約書各乙份可按（原審第一卷第一七三頁、一八五、一八六頁），再參以訴外人葉作樂於六十三年間以代理人身分將系爭土地出售予上訴人午○○之事實，足見，訴外人葉作樂自始即為系爭土地之管理人，則被上訴人或其被繼承人因承租系爭土地而向葉作樂繳納租金，自合情理，縱訴外人林鑽燧於四十七年間死亡，承租人不知其情，而仍向葉作樂繳交租金，葉作樂其受委任之關係雖因林鑽燧死亡而消滅，然此尚不影響系爭土地承租人之租賃關係，蓋林鑽燧死亡後，即由其繼承人承受該租賃關係也。又上訴人辰○○、午○○雖主張該二租金繳納記帳未記載地號、何時由何人收取租金，亦未由契約雙方簽名蓋章云云，然觀諸該二租金繳納記帳（原審第一卷第二二八、二二九頁），其上有出租人林鑽燧及承租人王照明、張讚之記載，由目視即可看出「林鑽燧」及「王照明」、「張讚」之字樣係不同人所為，且有土地座○○○鄉○○段一０五之內、面積若干、租金若干之記載，收租記錄部分並有葉作樂之印文，是以上訴人辰○○、午○○主張被上訴人丙○○、申○○不得以該二租金繳納記帳，作為其承租系爭土地之證據，而其他被上訴人連「租金繳納記帳」亦無法提出，益證其等無租賃關係云云，誠非足取。至「租金繳納記帳」雖誤載「王昭明」為「王照明」，然此應係其時教養不普及，民智未開所致，尚不足採為有利於上訴人辰○○、午○○之事由。
３、又上訴人辰○○、午○○主張原審法院六十八年度訴字第二０四０號確認買賣關係不存在事件，其第二審判決即本院六十八年度上字第一一五四號判決理由已說明：「被上訴人部分（張英隆、巳○○等十二人及王昭明除外）租約是否終止，既有爭執，上訴人午○○又未請求確認」，足見該判決係認巳○○、王昭明二人已無租賃關係，而就其他被上訴人是否有租賃關係則並未作實體審酌認定，則被上訴人巳○○、王昭明就系爭土地無租賃關係，已屬至明，其他被上訴人亦不得據該判決為有利於己之認定云云，然查上開判決認被上訴人巳○○及訴外人張英隆等十二人無租賃關係，係以該十二人未舉證主張租賃關係為由，有該判決附卷可參（原審第一卷第一六七至一七二頁、原審第二卷第一六一至一六七頁），然租賃關係並非該訴之訴訟標的，尚無既判力可言，是被上訴人巳○○及訴外人張英隆等十二人非不得於他案主張租賃關係。而上開判決既認上訴人午○○於原地主林鑽燧死後，於六十四年間受訴外人葉作樂冒用林鑽燧名義之愚，而與其成立買賣契約買受系爭土地，因其時林鑽燧業已死亡，喪失權利能力，不得再為權利義務之主體，因而其買賣契約及移轉所有權登記行為均不生效力，故上訴人午○○以系爭土地所有人之地位向王昭明催繳租金未著，而終止租約，自不生效力。因是之故，尚難據上開判決即謂被上訴人巳○○、王昭明就系爭土地無租賃關係。從而，上訴人辰○○、午○○此部分主張亦非可取。
（三）上訴人辰○○、午○○所據以取得系爭土地之買賣契約是否得以對抗被上訴人丙○○等人？上訴人辰○○、午○○主張：縱認被上訴人等具有合法之承租權，伊仍合法取得所有權，至系爭土地於六十三年十二月二十四日雖曾由葉作樂以林鑽燧名義與上訴人午○○訂立買賣契約，並據以移轉，嗣因林鑽燧已於四十七年八月十六日死亡，始由訴外人張英隆等人提起確認買賣關係不存在之訴，於張英隆等人獲得勝訴判決後，午○○所有權登記遭塗銷，惟林鑽燧之繼承人林守成、林守直、林玉枝、林守藩四人於七十二年八月二十日書立和解書而承認葉作樂前所為買賣契約，則葉作樂於六十三年十二月二十四日所為無權代理及無權處分行為自已合法有效，此又在土地法第一百零四條第二項增訂以前，自應依修正前之土地法，亦即承租人之優先權僅具債權效力，故被上訴人或其被繼承人縱確有承租權，亦僅屬其得否向原出租人行使損害賠償請求權之問題，不得據以對抗伊，況被上訴人於七十六年以前即知悉伊二人買受系爭土地之事實，在逾十四年之期間內均未以承租人之身分行使優先承買權，此更足使伊相信渠等無行使此權利之意思，於此期間，物價變動甚大，此為眾所皆知之事實，其等被上訴人現若再以過去之價格而行使此一權利，亦與誠實信用原則有違，故無論上訴人午○○於六十三年十二月二十四日所訂買賣契約為何及午○○對占有人所為通知之買賣價金是否真正，均不影響伊二人就系爭土地所有權之取得等語，惟查：
１、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。前項優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法第一百零四條第一項前段及第二項定有明文。又「土地法第一百零四條第二項已於六十四年七月二十四日修訂為出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」、「．．．現行法該條文第二項所定出賣人未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，為六十四年七月二十四日修正時所新增，自是厥後該項優先購買權始具物權之效力。．．．」（最高法院六十五年台上字第二七０一號、六十七年台上字第四七九號判例參照）。又按耕地出租人如因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應再為通知。耕地三七五減租條例第十五條第二項定有明文，參酌前揭基地承租人與耕地承租人之優先購買權，均在避免土地之所有與利用分離，藉以發揮土地之利用價值及保護承租人之目的，而規定承租人有優先承購權，自應解為相同之性質，而得類推適用耕地三七五減租條例第十五條第二項之規定，是以基地所有人欲賣出土地時，自應就其與承買人談妥之價金為真實之告知，如該價金之告知高於實際成交之價金，該通知應不生效力而需再行告知，否則不得對抗承租人。
２、本件上訴人午○○以林守成、林玉枝、林守直之受任人地位於七十五年九月九日依序以台中郵局第一二三二、一二三三、一二三四、一二三六、一二三七、一二三九、一二四０等號存證信函分別通知訴外人王昭明、被上訴人申○○、訴外人王昭南、林梓如、林賴有、被上訴人巳○○、被上訴人宙○○，其存證信函意思表示之通知意旨，僅表明其受林守成等三人委任全權處分台中縣○○鄉○○路段三十六筆土地（按含本件系爭土地），茲以每平方公尺六０五０元出售，請於文到二十日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自五十四年起積欠之租金，限於文到十日內依約定稻殼照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語。然該存證信函並未表明出賣人林守直等人已於七十二年八月二十日將上開三十六筆土地以一百零四萬元及日圓一千萬元出賣於午○○之事實，又縱依李燕參以林守直之代理人名義與午○○、李文騫於七十三年五月十五日所訂立之不動產買賣契約書記載（見原審第一卷第一八五、一八六頁），買賣價金亦僅二百二十一萬七千二百九十四元八角及日圓一千萬元，是以上訴人午○○並未據實明確催告承租人即被上訴人或其被繼承人或其他承租佃農是否欲行使優先購買權，反而將出賣之價金刻意提高至每平方公尺價格六０五０元，顯與原來買賣契約之約定不符。且依上訴人辰○○、午○○所主張系爭土地業於七十三年五月十五日由李燕參代理林守藩、林守成、林守直及林玉枝售予午○○及李文騫，李文騫嗣後再將其二分之一之契約權利讓售予上訴人辰○○等情（本院第一卷第二十六頁），然上訴人午○○竟另以林守直等人之授權人地位與上訴人辰○○、午○○二人於七十六年六月二十七日訂立土地買賣所有權移轉契約書（見原審第二０七、二０八頁），其上所記載系爭三十六筆土地之買賣價金為一億一千三百四十一萬九千三百五十元整（折合每平方公尺六０五０元），且價款交付方法「登記完畢日一次付清」等情，上訴人辰○○等二人對該項一億多元之買賣之事實又未舉證以實其說，此份土地買賣所有權移轉契約書顯為虛偽，況土地登記簿登記「原因發生日期」為七十六年六月二十七日，原因為買賣，然上訴人午○○向被上訴人或其等之被繼承人所發存證信函之日期為七十五年九月九日，送達日期為七十五年九月十日，由此觀之，上訴人午○○於發存證信函之當時，尚無上開一億多元之買賣存在，從而，基地承租人得以「同一條件」行使優先購買權，其所謂同一條件，應係指林守直等三人與午○○、辰○○間就上開三十六筆土地成立買賣之真正買賣價格而言，而非指經上訴人午○○刻意提高後之不實價格。按「耕地出租人出賣耕地時，如不依耕地三七五減租條例第十五條第一、二項所定出賣條件，以書面通知承租人優先承買，而與第三人訂立契約者，依同條第三項之規定，其契約不得對抗承租人。所謂不得以其契約對抗承租人，係指該項以買賣為原因而成立之移轉物權行為，對於承租人不生效力而言。」（最高法院四十九年台上字第二三八五號判例參照），本件上訴人辰○○等二人向訴外人林守直、林守成、林玉枝等人買受系爭土地時，以不合法及不實之存證信函通知被上訴人等人，並以該存證信函作為本件系爭土地辦理過戶之附件，即以之作為被上訴人等優先購買權人已放棄優先購買權之證明文件，故其物權移轉行為，依前開說明，對於承租人不生效力，從而，上訴人辰○○等二人自不能持上開買賣契約對抗其等基地承租人即被上訴人。上訴人辰○○等二人再以被上訴人或其等之被繼承人未繳納租金，並限期十天內繳納，逾期以訴狀為終止兩造之租賃關係等語，惟上開催告意旨，僅表明其等被上訴人或其等被繼承人有欠租，限期十日內繳納，逾期終止租約云云，並未表明其等被上訴人及上訴人積欠租金年度為何？積欠之租金各有多少？以稻穀或現金繳納？是上訴人辰○○等二人上開催告意旨，顯屬不合法之催告，不生催告之效力，故上訴人辰○○等二人主張被上訴人或其等之被繼承人未依前狀催告限期繳納租金之意旨，繳納租金，並予以終止租約等語，亦要無可採。
３、上訴人辰○○、午○○再謂被上訴人所提出林守直等三人於八十七年五月十三日之確認書，縱該確認書確由林守直等人所立，惟係於本案繫屬中，被上訴人等人未經法院允許或同意，私自託人前往日本，要求林守直等三人於法院外以書狀所為之陳述，不僅未經林守直等三人具結，更未經法院訊問，且亦為伊等否認為真正，無證據能力，依民事訴訟法第三百零五條第三項及第五項之規定及最高法院二十年上字第二四九○號之判例要旨，該林守直等三人所立之確認書，自不得採為合法之憑證等語。惟被上訴人所提出之上開確認書是屬書證之一，並非證人之訊問，故依民事訴訟法第三百五十八條第一項規定「私文書經本人或其代理人簽名或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正。」，本件被上訴人所提出之林守直等三人於八十七年五月十三日之確認書（見原審卷第二卷第四十六頁），經林守成等三人簽名、蓋章，並經公證單位亞東關係協會認證，依上開規定，應推定為真正，依上開確認書所載，亦否認本件上開七十六年六月二十七日與上訴人辰○○、午○○所訂立之土地買賣所有權移轉契約書，是以上開七十六年六月二十七日之土地買賣所有權移轉契約書應係上訴人辰○○、午○○為完成系爭土地自林守直等三人移轉登記為上訴人辰○○、午○○名義所為。
４、依上訴人辰○○、午○○所主張系爭土地七十三年五月十五日由李燕參代理林守藩、林守成、林守直及林玉枝售予午○○及李文騫，及李文騫出賣予辰○○部分，均未以書面通知被上訴人等基地承租人以同一條件行使優先購買權，則上訴人辰○○自不能持上開買賣契約對抗其等基地承租人即被上訴人。
５、至於上訴人辰○○等二人主張稱被上訴人等人未於相當期限內表示以同一條件優先承購之意，已喪失其權利云云。惟如上所述，上訴人辰○○等二人原來之通知，並非真實買賣價金之通知，必須另行再為真實之通知，始為合法。惟迄今上訴人辰○○等二人並未舉證證明已再為通知，或被上訴人等均已收到林守直等人或其代理人以書面表示真實買賣之條件，要被上訴人行使優先購買權之證明，是尚難認為被上訴人已喪失其優先承買之權利。
６、上訴人辰○○、午○○雖謂六十四年七月二十四日土地法修正後，承租人之優先購買權方有物權效力，本件被上訴人之優先購買權僅有債權效力，不得對抗上訴人辰○○、午○○云云，然查訴外人葉作樂冒用林鑽燧名義與午○○所訂之買賣契約既未因事後之追認而成為有效，本件上訴人辰○○、午○○後係本於七十三年五月十五日之不動產買賣契約書如上述五（一）所認定，則上訴人辰○○、午○○之取得系爭土地之所有權乃在土地法六十四年七月二十四日修正之後，被上訴人未收到合法真實之通知，其優先購買權自得對抗上訴人辰○○、午○○，即上訴人辰○○、午○○以買賣為原因而成立之物權移轉行為，對於承租人即被上訴人丙○○等人不生效力。
（四）系爭土地上之房屋是否改建過？上訴人辰○○、午○○另謂：按土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為租賃至房屋不堪使用時為止，最高法院著有三十年渝上字第三一一號判例可參。由此可知，租地建屋未定期限者，出租人如未同意承租人改建，租約至原房屋不堪使用時終止。而承租人如未經土地出租人同意即改建者，承租人此舉不僅已違反租賃契約，同時租約亦因原房屋遭拆除達於不堪使用狀態，甚至因之拆除而終止，亦有最高法院八十五年度台上字第七九○號判決可參。對造所占用之建物多為加強磚造、烤漆鋼製浪板或鐵皮屋舍，此經法院勘測屬實，顯非日據時代所興建者，再依台中縣稅捐稽徵處大屯分處九十二年十二月十一日中縣稅屯分房字第○九二○○二四四六九號函所示，系爭建物建築完成日期分別為六十二、五十七、六十四、六十八、四十三及六十一年，均係光復後所建造，非日據時代所存留之建物，故對造縱自日據時期就系爭土地曾與林鑽燧真有訂立租約（上訴人已否認），則房屋必已改建，非當時訂約時所建之房屋，租約已因原房屋達不堪使用狀態並拆除而終止，對造自不得以已消滅之租賃權對抗上訴人。況該函已明確記載新光路九號（納稅義務人為林梓如）之建物於六十八年六月拆除改建為鋼鐵造房屋，足證原建物確已拆除，並另行改建，其無租賃權，更至為明確。又依上開大屯分處函附件所示，均無法得出系爭建物係於日據時期建築完成之結論，況且日據時期之土造房屋，大多無法承受四十八年八七水災之侵襲，故對造若主張日據時期已存在之變態事實，應舉證證明，不得僅憑其片面主張而認為真正云云。經查：上訴人辰○○、午○○所主張被上訴人丙○○、申○○、乙○○、甲○○、天○○、戌○○、酉○○、未○○、亥○○所使用之台中縣太平市○○路○號（以下僅簡稱號碼）為一座三合院，大部分為土造平房，小部分有加蓋磚造部分或烤漆浪板或鐵皮屋；被上訴人卯○○、賴姿蓉所使用之九號房屋為三合院式，均為一樓加強磚造，二樓加蓋鐵架石棉瓦；被上訴人巳○○使用之十一號房屋係屋瓦磚造平房；被上訴人宙○○所用之二十三號為加強磚造二層樓房，固經本院到場勘驗屬實，制有勘驗筆錄及略圖在卷（本院第二卷第一一四至一一八頁），並經上訴人辰○○等二人提出現場建物照片在卷可稽（本院第三卷第一四二至一五三頁），上訴人辰○○、午○○亦自認對造所占用之建物除丙○○、申○○、乙○○、甲○○、天○○、戌○○、酉○○、未○○、亥○○所使用係土造平房外，其餘均為加強磚造或烤漆板或鐵屋舍明確在卷（本院第三卷第一五五頁背面），但上開房屋均屬老舊之建築物，有相片可稽，再依本院向臺中縣稅捐稽徵處大屯分處函調系爭房屋稅稽徵資料，該處於九十二年十二月十一日函覆所載（本院第三卷第一七三、一七四頁），僅太平市○○路○號三層加強磚造之房屋有建築完成年月六十二年十二月，然此部分房屋之納稅義務人為訴外人羅榮魁，太平市○○路○號房屋尚另有被上訴人丙○○之父親王昭明、被上訴人申○○、張朝洲之父親張清奇及訴外人林銅，是以上開六十二年十二月建築之三層樓房是否為本件被上訴人丙○○、甲○○、乙○○、申○○或張朝洲所興建並使用，即有未明；太平市○○路○○○號二層加強磚造房屋有建築完成年月六十一年一月之記載，然該門牌之房屋關於納稅義務人亦尚另有訴外人黃錦榮就一樓土造房屋一八一點八平方公尺繳納房屋稅，是以太平市○○路二十三房之土造房屋是否經全部拆除改建亦有未明；而系爭土地上之其餘房屋就建築完成年月，則均無確切資料，是以上訴人辰○○、午○○主張系爭土地上之房屋均經改建云云，除後述之太光市○○路○號有較明確之改建證據外，其餘關於改建之證據均尚有未足；至關於太平市○○路○號中納稅義務人為被上訴人卯○○之父林梓如之一樓鋼鐵造房屋一三二平方公尺部分，雖有本房屋於六十八年六月拆除，拆除前有五十七年一月起課一樓土造及六十一年十月起課磚造之記載，似可認原建物確已拆除，並另行改建，然依本院前開（三）之論述，上訴人辰○○、午○○之買賣契約既不足以對抗有優先購買權之被上訴人，則毋論系爭土地上之房屋是否經改建，上訴人辰○○、午○○均不得對被上訴人主張渠為系爭土地之所有權人，且原訂租約業已終止。
（五）被上訴人丙○○等人就系爭土地上之房屋有無處分權？
１、上訴人謂：對造於本件原審拆屋還地訴訟中均辯稱其就系爭土地有基地租賃權存在，更於歷次書狀中自認系爭土地由地主林鑽燧出租與被上訴人或其被繼承人建屋而居，顯見上訴人所主張對造就各別占有使用之建物係原始或繼受取得而有事實上處分權一事，自屬真正而毋庸舉證。被上訴人既已自認其對各占有土地有事實上處分權，其於本院又未提出前自認對系爭土地有事實上處分權一事與事實不符，自不得以其片面抗辯「不能只以現在使用人為處分權人」等語而認其已合法撤銷該自認。況被上訴人於原審均未提出此一抗辯，其至本院審理時始行提出，其自有故意或重大過失而未於第一審提出攻擊防禦方法，依民事訴訟法第四百四十七條之規定，自不得本院提出該新攻擊防禦方法云云。
２、惟按民事訴訟法第四百四十七條第一項第四款規定，事實於法院已顯著或為其職務上所已知或應依職權調查證據者，當事人得提出新攻擊或防禦方法。處分權之有無自屬本院應依職權調查之事實，況被上訴人向來之抗辯均係稱系爭土地由地主林鑽燧出租與被上訴人或其被繼承人建屋而居等語，能否即認係自認被上訴人等人對系爭土地上之房屋有完全之事實上處分權亦非無探究之餘，今被上訴人既已抗辯其等就系爭土地上之房屋並無處分權，上訴人辰○○、午○○即應就其所主張被上訴人有處分權之有利事實負舉證之責，上訴人辰○○、午○○徒以被上訴人於原審未曾為無處分權之抗辯即不再為舉證，則除被上訴人卯○○因係一人繼承訴外人林梓如，可認定有處分權外，其餘被上訴人因均有多人繼承之關係，尚難令本院產生足夠之心證認定除卯○○以外之被上訴人就系爭土地上之房屋有完全之事實上處分權。
（六）上訴人辰○○、午○○復謂：縱令對造有合法之承租權，其積欠之租金之總額已達兩年以上，上訴人以九十年十一月二日之上訴理由狀繕本之送達為繳納租金之催告，對造均逾期未付，租約自已合法終止，上訴人更得訴請拆屋還地云云，然按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利義務。又繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。民法第一千一百四十八條本文及一千一百五十一條定有明文，查上訴人辰○○、午○○並未主張被上訴人有分割遺產之情形，則應由全體繼承人共同繼承被繼承人之承租權：
１、承租人張讚五十八年九月十六日死亡後，其承租權由訴外人張清奇繼承，張清奇於六十一年四月十五日死亡，而張清奇之承租權應由其繼承人即酌偶張賴月嬌、長子申○○、次子張朝溪、三子張朝洲及長女張錦雲繼承，而張朝洲業已於八十七年五月九日死亡，自由其配偶即被上訴人天○○及子女即被上訴人戌○○、酉○○、未○○、亥○○共同繼承租賃權，此亦有戶籍謄本可稽（原審第三卷第一五八至一六０頁）。
２、承租人王昭明於七十七年二月十九日死亡，其承租權應由妻王羅綉琴、長子丙○○、次子王金圳、三子王金煌、長女旺菊娥及次女王菊香共同繼承，此亦有戶籍謄本可稽（原審第一卷第二三三頁）。
３、承租人王昭楠於六十六年八月二十四日死亡，其承租權應由妻王林彩鳳、長子甲○○、次子乙○○、三子王金杰、長女王菊真及次女王菊美共同繼承，此亦有戶籍謄本可稽（原審第一卷第二三二頁）。
４、承租人林梓如於七十七年十月四日死亡，其承租權由養子即被上訴人卯○○繼承，有戶籍謄本可稽（本院第四卷第四十一頁）。
５、承租人林賴有於七十六年一月二十日死亡，其承租權由長子林明信、次子林東山、長女林枝梅、二女林秀雲、三子林秀麵、四女林秀菊、五女林秀蘭及六女林秀完共同繼承，林東山於八十一年十一月二十九日死亡，其繼承權應由妻賴姿蓉（原名賴淑靜）、長子寅○○、長女林珮樺及次女林昱君共同繼承，有戶籍謄本可稽（原審第二卷第一二六、一二七頁、本院第四卷第四十四至四十九頁）。
６、綜上，本件被上訴人之承租權，除被上訴人卯○○部分係單獨繼承外，其餘均為共同繼承。按終止權之行使，依民法第二百六十三條準用同法第二百五十八條之規定，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，該意思表示，應由其全體或向其全體為之，此為終止權行使之不可分性。．．．，果僅對其中一人為終止租約之意思表示，尚難謂為已生終止租約之效力（最高法院六十四年度台上字第二二九四號判例參照）。本件上訴人辰○○、午○○於本案僅對部分繼承人即本件之被上訴人催告繳納租金，表示被上訴人應於十日內繳納以前所積欠之所有租金，逾期未付，租約立即終止等語（本院第一卷第三十頁），除被上訴人卯○○部分外，上訴人辰○○、午○○並未對承租權之全體繼承人為之，其終止租約之意思表示尚難生效，況審諸上訴人辰○○、午○○上開催告意旨，僅表明被上訴人有欠租，限期十日內繳納，逾期終止租約云云，並未表明被上訴人積欠租金年度為何？積欠之租金各有多少？以稻穀或現金繳納？是上訴人辰○○、午○○上開催告意旨，顯屬不合法之催告，，對被上訴人丙○○等人均不生催告之效力，故上訴人辰○○、午○○主張被上訴人未依前狀催告限期繳納租金之意旨，繳納租金，並予以終止租約等語，亦要無可採。
六、上訴人辰○○、午○○主張上訴人何瑞旺（已由子○○、癸○○、己○、何豔紅、壬○○、辛○○、庚○○承受訴訟，以下稱子○○等人）、宇○○係無權占有部分：
（一）上訴人子○○等人、宇○○於原審曾自認就系爭土地並無租賃之事實（原審第三卷第一０六），雖於上訴人後辯稱有租賃云云，然上訴人宇○○部分迄本院言詞辯論終結之日止，均未能提出證據證明租賃關係存在（本院第二卷第十八頁），另上訴人子○○等人部分雖檢附以林金順名義替系爭土地之使用人寄存證信函予被上訴人辰○○表明繳納租金之存證信函影本為證（原審第三卷第七十三至七十五頁），然被上訴人辰○○、午○○否認與上訴人何瑞旺間曾有成立租賃契約之合意，辯稱上訴人何瑞旺所繳者係損害賠償，並非租金等語（本院第二卷第四十六頁），上訴人子○○等人則未能就其主張租賃之有利事實再為舉證，本院即認逕以上訴人何瑞旺單方繳納租金之行為及意思即認定兩造間曾有就系爭土地成立租賃契約之合意，是以應認被上訴人辰○○、午○○主張上訴人子○○等人、宇○○為無權占有一情為可採。
（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條定有明文，次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，再按城市地方之房屋租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，前開規定於基地租賃準用之，民法第一百七十九條、土地法第九十七條、第一百零五條定亦定有明文。經查：
１、本件上訴人宇○○占有坐落台中縣太平市○○段一０五、一０五─四四地號土地，如附圖所示Ａ部分，面積分別為三十二平方公尺、十平方公尺，業經原審法院履勘現場並囑託太平地政事務所測量屬實，亦經本院勘驗無誤，而該部分土地上有上訴人宇○○之建物，亦為上訴人宇○○所不爭執，故被上訴人辰○○、午○○請求上訴人宇○○將該地上物拆除，並返還上開土地，並無不合。另查前開一０五地號土地於七十六年、八十年七月、八十三年七月之申報地價分別為二千元、一千五百九十五‧二元、一千六百三十元，而一０五─四四地號土地於七十六年、八十年七月、八十三年七月之申報地價分別為八百八十元、一千零三十八‧四元、一千一百二十元，有地價謄本可稽（原審第三卷第一三六至一四六頁）。本院審酌上訴人宇○○所占用土地位於太平市，尚稱繁榮，因認被上訴人辰○○、午○○以申報地價計算上訴人宇○○所受相當於租金之利益，應屬合理，本件被上訴人辰○○、午○○係自七十六年十月十四日取得系爭土地所有權，從而，被上訴人辰○○、午○○請求上訴人宇○○給付自七十六年十月十五日起至八十六年五月三十一日止，相當於租金之利益六萬三千九百零三元（計算式詳如附表一所示），及自起訴狀繕本送達翌日即八十六年七月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自八十六年六月一日起至交還土地日止，按年給付被上訴人辰○○、午○○六千三百三十六元，為有理由，應予准許。
２、本件上訴人子○○等人占有坐落台中縣太平市○○段一０五、一０五─一三、一０五─一、一０五─一０等地號土地，如附圖所示編號Ｄ部分，面積分別為四十九平方公尺、二十平方公尺、五十一平方公尺、十三平方公尺，業經原審法院履勘現場並囑託太平地政事務所測量屬實，亦經本院勘驗無誤，該部分土地上有上訴人子○○等人之建物，亦為上訴人子○○等人所不爭執，故被上訴人辰○○、午○○請求上訴人子○○等將該地上物拆除，並返還上開土地，並無不合。另查前開一０五地號土地於七十六年、八十年七月、八十三年七月之申報地價分別為二千元、一千五百九十五‧二元、一千六百三十元，而一０五─一、一０五─十地號土地於七十六年、八十年七月、八十三年七月之申報地價分別為二千元、二千三百四十元、二千四百八十元，另一０五─一三地號土地於七十六年、八十年七月、八十三年七月之申報地價分別為八百八十元、一千零三十八‧四元、一千一百二十元，有地價謄本可稽（原審第三卷第一三六至一四六頁）。本院審酌上訴人子○○等人宇○○所占用土地位於太平市，尚稱繁榮，因認被上訴人辰○○二人以申報地價計算上訴人何瑞旺所受相當於租金之利益，應屬合理，本件被上訴人辰○○、午○○係自七十六年十月十四日取得系爭土地所有權，從而，被上訴人辰○○、午○○請求上訴人子○○等人給付自七十六年十月十五日起至八十六年五月三十一日止，相當於租金之利益二十四萬二千七百九十元（計算式詳如附表一所示），及自起訴狀繕本送達翌日即八十六年七月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自八十六年六月一日起至交還土地日止，按年給付被上訴人辰○○、午○○二萬六千零九十九元，為有理由，應予准許。
七、綜上所述，足認被上訴人丙○○、申○○、乙○○、地○○、戊○○、丁○○、卯○○、巳○○、宙○○、賴姿容、天○○、戌○○、酉○○、未○○、亥○○就其各自占有部分，均有單獨或共有之租賃權。上訴人辰○○、午○○於七十五年九月間發存證信函給前開被上訴人或被上訴人之被繼承人，載明擬以每平方公尺六千零五十元，按被上訴人或其被繼承人使用面積計算價款出售，請於接函十五日內向台中市○○路○段○○○號六樓辦理買賣契約，並交付全部價款，並催繳自五十四年起之未繳租金云云，或本件訴訟中所為之催告，或催告對象不足，或催告內容不明確，故對被上訴人或其被繼承人既不生催告之效力，則不得以其為系爭土地所有權人之地位請求有承租權之被上訴人拆屋還地，從而，上訴人辰○○、午○○本於物上返還請求權及不當得利返還請求權，請求上開被上訴人拆屋還地，並各給付如聲明所示之金額及法定遲延利息，洵無理由，應予駁回。而上訴人子○○、癸○○、己○、丑○○、壬○○、辛○○、庚○○（以上為何瑞旺之繼承人）及宇○○部分因並無承租權存在，上訴人辰○○、午○○訴請其等拆屋還地自屬有理。原審判命上訴人何瑞旺、宇○○拆屋還地並給付上訴人辰○○、午○○不當得利，並駁回上訴人辰○○、午○○其餘之請求，經核並無違誤。兩造各就其敗訴部分上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與本件判決結果不生影響，不予一一論述，附此敘明。
據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 十一 日~B1民事第二庭審判長法 官 童有德~B2 法 官 黃永泉~B3 法 官 蔡秉宸右為正本係照原本作成。
上訴人辰○○、午○○得上訴。
上訴人宇○○、子○○、癸○○、己○、何豔紅、壬○○、辛○○、庚○○不得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 吳宗玲中 華 民 國 九十三 年 五 月 十二 日
Ｈ~FO附表一：
１、台中縣太平市○○段○○○○號土地
７６．１０．１５至８０．６．３０每平方公尺相當租金之金額為２００元即２０００Ｘ１０％＝２００
８０．７．１至８３．６．３０每平方公尺相當租金之金額為１５９．５元即１５９５．２Ｘ１０％＝１５９．５
８３．７．１至返還土地止 每平方公尺相當租金之金額為１６３元即１６３０Ｘ１０％＝１６３
７６．１０．１５至７６．１２．３１以２．５月計算，則每平方公尺至８６．
５．３１止應給付之金額為：２００／１２Ｘ２．５月＋２００Ｘ３．５年＋１５９．５Ｘ３年＋１６３Ｘ２年１１月＝１６９５．６２
２、同段一０五─一、一０五─十等地號土地
７６．１０．１５至８０．６．３０每平方公尺相當租金之金額為２００元即２０００Ｘ１０％＝２００
８０．７．１至８３．６．３０每平方公尺相當租金之金額為２３４元即２３４０Ｘ１０％＝２３４
８３．７．１至返還土地止 每平方公尺相當租金之金額為２４８元即２４８０Ｘ１０％＝２４８
７６．１０．１５至７６．１２．３１以２．５月計算，則每平方公尺至８６．
５．３１止應給付之金額為：２００／１２Ｘ２．５月＋２００Ｘ３．５年＋２３４Ｘ３年＋２４８Ｘ２年１１月＝２１９４．０３
３、同段一０五─一三、一０五─四四等地號土地
７６．１０．１５至８０．６．３０每平方公尺相當租金之金額為８８元即８８０Ｘ１０％＝２００
８０．７．１至８３．６．３０每平方公尺相當租金之金額為１０３．８元即１０３８．４Ｘ１０％＝１０３．８
８３．７．１至返還土地止 每平方公尺相當租金之金額為１１２元即１１２０Ｘ１０％＝１１２
７６．１０．１５至７６．１２．３１以２．５月計算，則每平方公尺至８６．
５．３１止應給付之金額為：８８／１２Ｘ２．５月＋８８Ｘ３．５年＋１０３．８Ｘ３年＋１１２Ｘ２年１１月＝９４６．３７
一、上訴人宇○○部分：自７６．１０．１５至８６．５．３１應給付相當於租金之數額為：１６９５．６２Ｘ３２＝５４２５９．８４９６４．３７Ｘ１０＝９６
４３．７５４２５９．８４＋９６４３．７＝６３９０３．５４自八十年六月一日起按年應給付之金額為：
１６３Ｘ３２＝0000000Ｘ１０＝00000000＋１１２０＝６３３６
二、上訴人何瑞旺部分：自７６．１０．１５至８６．５．３１應給付相當於租金之數額為：
１６９５．６２Ｘ４９＝８３０３５．３８
９６４．３７Ｘ２０＝１９２８７．４２１９４．０３Ｘ６４＝１４０４１７．0000000．３８＋１９２８７．４＋１４０４１７．９２＝２４２７９
０．７自八十年六月一日起按年應給付之金額為：
１６３Ｘ４９＝0000000Ｘ２０＝0000000Ｘ６４＝000000000＋２２４０＋１５８７２＝２６０９９共1 筆 / 現在第1 筆 ｜友善列印