臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十年度上易字第一六七號
上 訴 人 甲○○被 上訴 人 眾成管理顧問股份有限公司法定代理人 周正輝訴訟代理人 翁頌道右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國九十年三月十六日台灣台中地方法院八十九年度訴字第三三一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。
（二）右廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
（一）查管理費乃係與管理顧問公司簽立管理契約之公寓大廈承租戶或住戶享有管理服務所應付出之代價，則管理公司為敦促承租戶繳納管理費用，而於契約中約定住戶如不繳納管理費將停止一切服務，於對價性固無不法或不當之處。惟若住戶不繳管理費，管理公司所能停止服務的範圍，亦應僅限於其所提供之服務，如代收信件、清潔、安全維護‧‧等為限，若不屬於管理公司服務之範圍，管理公司即不得擅自妨害住戶享受該服務。本件上訴人承租台中市第一廣場大樓Ｂ棟之三房屋經營冰宮業務，該房屋之水、電係上訴人直接與台灣電力公司及台灣省自來水公司訂定供電、供水契約，而享有供水、供電之服務。上訴人承租房屋之水、電供應，既不在被上訴人管理服務之範圍，管理公司即不得以住戶未繳管理費為由，擅自予以斷水、斷電，否則即觸犯刑法第三百零四條妨害人行使權利之強制罪，此一手段即屬違法。被上訴人以上訴人不承擔訴外人蔣炳正積欠之管理費，即要對上訴人經營之冰宮斷水、斷電，致上訴人心生畏懼，而與被上訴人簽訂債務承擔之同意書，被上訴人所為自屬以脅迫方法，使上訴人為債務承擔之意思表示。
（二）又被上訴人直至民國（下同）八十七年十二月三十一日方終止對第一廣場大樓之管理，至此上訴人方免於遭被上訴人以斷電方式脅迫之恐懼，即脅迫之情形至此時方終止，上訴人已於脅迫終止後一年內即八十八年八月二十五日以存證信函對被上訴人為撤銷意思之通知，則上訴人承擔債務之意思表示即為自始無效。被上訴人再持無效之債務承擔契約請求上訴人給付管理費，並無理由。
三、證據：引用於原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
（一）本件管理費係第一廣場大樓Ｂ棟六樓之三、之五的區分所有權人龍昌機械股份有限公司（下稱龍昌公司），將系爭房屋出租予上訴人之同一日，終止與訴外人蔣炳正間之租賃關係。龍昌公司同時並與上訴人約定，應由上訴人承擔前手即訴外人蔣炳正所積欠之管理費作為訂立租賃契約之條件，並為上訴人所同意。則上訴人於同意承擔債務後不履行分期償還之約定，致有被上訴人依約通知上訴人停止管理服務之情事，該項停止管理服務之處置係被上訴人依約定本於職責所為，並無違法、不當。
（二）依公寓大廈管理條例第三條第十款及第十條第一項規定，區分所有權人或約定專有部分使用人有依法繳納管理費之義務，上訴人之前手即訴外人蔣炳正所積欠的管理費，本應由系爭房屋之區分所有權人龍昌公司負繳納之義務，因上訴人同意承擔是項債務，才有同意書之簽立。
（三）上訴人係系爭房屋之前承租人蔣炳正之前妻，其承租系爭房屋係連同設備概括承受。
三、證據：皆引用原判決所載之立證方法。
理 由
一、上訴人於原審主張被上訴人並非系爭大樓之管理委員會，尚無以自己之名義逕向系爭大樓之各區分所有權人或使用人請求給付管理費用，故被上訴人之主張顯有當事人不適格之違誤云云。惟被上訴人於原審起訴主張上訴人應依承擔債務之法律關係給付管理費用，此乃給付之訴，依被上訴人主張之事實乃請求上訴人對其為一定之給付，即屬當事人適格，至於被上訴人得否請求上訴人依約給付，乃訴有無理由之問題，與當事人適格與否無關，上訴人於原審認本件有當事人不適格之情事，顯有所誤會，合先敘明。
二、被上訴人於原審起訴主張：上訴人於八十六年起承租台中市第一廣場大樓（下稱系爭大樓）Ｂ棟六樓之三全部及同棟六樓之五的部分（以下合稱系爭房屋，又被上訴人起訴狀中就「六樓之五」，誤載為「六樓之六」），經營冰宮業務；系爭房屋在上訴人承租前即八十五年十二月之前尚積欠高額之管理費，其中編號六樓之三部分積欠之管理費為新台幣（下同）一百四十五萬七千一百九十三元，編號六樓之五部分積欠之管理費為八十萬三千八百二十二元。上訴人於八十六年二月十五日簽立同意書，承擔系爭大樓六樓之三之管理費用債務，同意自八十六年三月份起至八十九年六月份止，每月支付三萬六千四百元；又於八十六年四月二十八日簽立另紙協議書，就系爭大樓六樓之五之管理費用債務，由龍昌公司、上訴人、被上訴人各承擔三分之一；惟上訴人並未依該八十六年四月二十八日簽立之協議書履行給付管理費之義務，被上訴人遂又於八十七年七月二十二日與上訴人再就系爭大樓六樓之五部分簽立同意書一紙，約定依八十六年四月二十八日之協議書內容，被上訴人應自八十七年八月起至八十八年十月份止，每月支付二萬元，最後一期則為一萬四千六百零七元，上訴人並均同意中途若有減少支付情事發生願喪失分期償還權益，並應一次清償全部舊欠款。惟上訴人自八十七年十月起即未支付前揭積欠之管理費予被上訴人，經被上訴人多次催討，上訴人均置之不理，迄今仍積欠管理費六樓之三部分為七十四萬六千八百四十一元，六樓之五部分為二十七萬四千六百零七元，總計為一百零二萬一千四百四十八元。爰依債務承擔之法律關係，求為命上訴人如數給付及加計法定遲延利息之判決（原審判命上訴人應給付被上訴人六十一萬八千八百四十八元本息，駁回被上訴人其餘請求及假執行之聲請，未據被上訴人聲明不服）。
三、上訴人則以：㈠被上訴人並非系爭大樓之管理委員會，由於大樓各承租人未與被上訴人簽立管理委任契約，系爭大樓之各區分所有權人或使用人繳交管理費之對象應係大樓管理委員會，被上訴人並無直接向區分所有權人或使用人收受費用之權能；㈡伊於八十六年一月間向訴外人龍昌公司承租系爭大樓Ｂ棟六樓之三，實際使用面積則如被上訴人所提示之系爭大樓平面圖（見原審卷第九五頁）黃色部分，當上訴人重新裝潢經營冰宮業務時，被上訴人忽於八十六年二月初以訴外人蔣炳正經營之金大一冰宮有限公司（下稱金大一冰宮），之前承租六樓之三尚積欠管理費一百四十五萬七千一百九十元為由，要求上訴人應承擔該筆債務，上訴人拒絕承擔，被上訴人遂突對上訴人所經營之場所實施斷電措施，致上訴人無法於該址經營業務；因上訴人已將承租系爭房屋之租金共四百多萬元簽發支票交給房東，如不承擔該債務，則上訴人之損失更加難以估計，上訴人迫於無奈遂於八十六年二月十五日簽立同意書乙紙，同意承擔該筆債務。惟被上訴人於八十七年七月間重施故技，表示金大一冰宮另積欠乙筆同號六樓之五之管理費二十九萬四千六百零七元，要上訴人承擔該筆債務，上訴人雖加以拒絕，惟被上訴人竟以將施予斷電方式脅迫上訴人，上訴人不得已方於八十七年七月二十二日簽立另紙同意書，表示同意承擔該筆債務。㈢被上訴人雖主張其係依據與房屋所有權人訂立之第一廣場管理費收支辦法第八條之規定而得對未繳交管理費之用戶施以斷水斷電之措施；惟上訴人承租系爭房屋之水、電供應，既係上訴人直接與台灣電力公司及台灣省自來水公司訂定供水、供電契約，而享有之供水、供電服務，並不在被上訴人管理服務的範圍，被上訴人即不得擅予斷水、斷電，故該約定已因屬刑法上之強制罪而違反公序良俗，依民法第七十二條應視為無效，則被上訴人以此手段脅迫上訴人簽立債務承擔同意書顯屬違法。㈣被上訴人直至八十七年十二月三十一日方終止對該系爭大樓之管理，至此上訴人方免於遭受被上訴人脅迫之恐懼，即脅迫之情形於此時方視同已終止，上訴人旋於八十八年八月二十五日以存證信函通知被上訴人，撤銷上訴人因遭被上訴人脅迫所簽立之前揭二紙同意書及所為承擔債務之意思表示，故被上訴人自不得持該同意書向上訴人有所請求。
㈤系爭六樓之三、之五房屋之前承租人蔣炳正究竟積欠多少金額之管理費，被上訴人均無法提出適當之證據，上訴人實無從知曉，故上訴人不承認前手對被上訴人負有如被上訴人請求所示金額之債務存在，則該承擔債務之同意書亦不生任何效力，被上訴人不得執此對上訴人有所請求等語，資為抗辯。
四、經查，本件被上訴人主張：上訴人於八十六年一月間起，向訴外人龍昌公司承租系爭大樓Ｂ棟六樓之三，而實際使用範圍包括編號六樓之三全部及六樓之五之部分（如原審卷第九五頁平面圖黃色部分）；由於該二戶房屋之前承租人金大一冰宮積欠被上訴人管理費數額甚鉅，上訴人於八十六年二月十五日簽立同意書，承擔系爭大樓六樓之三之管理費用債務，又於八十六年四月二十八日簽立另紙協議書，承擔系爭大樓六樓之五之管理費用債務之三分之一的協議書，惟上訴人並未依該八十六年四月二十八日簽立之協議書履行給付管理費之義務，被上訴人遂又於八十七年七月二十二日與上訴人再就系爭大樓六樓之五部分簽立債務承擔同意書，約定給付之方法；然上訴人僅陸續繳至八十七年九月份，自十月份起即未再依約繳納該承擔之管理費用等情，業據被上訴人提出同意書影本二份、協議書影本一份、上訴人承租系爭大樓部分之平面圖一份、上訴人與龍昌機械公司訂立之租賃契約暨公證書影本一份為證（見原審卷第六至七頁、第一七五頁、第九五頁、第九六頁至第一０一頁），並為上訴人所不爭執，堪信為真實。
五、按第三人與債權人訂立契約承擔債務人之債務者，其債務於契約成立時，移轉於該第三人，民法第三百條定有明文，是債務承擔契約之有效成立，當以與第三人訂立契約之人本身為系爭債權之債權人為要件。是本件首應審酌者，即係被上訴人得否直接向區分所有權人或使用人收取系爭房屋之管理費用，而為系爭房屋管理費之債權人。經查：被上訴人主張依據系爭房屋之區分所有權人龍昌公司，於八十二年八月一日與台中市政府訂立並經法院公證之基地轉租契約以及同日訂立之第一廣場管理契約之當事人欄可以明確看出，被上訴人為轉租契約暨管理委託契約之當事人，而該公證書在請求公證之事項「約定逕受強制執行」欄中，亦明白記載基地承租人（即區分所有權人）如不依約給付租金及管理費，經催告後仍不履行，應逕受強制執行，亦即租金由台中市政府收取，至於管理費用，當然由被上訴人取得等情，業據提出基地轉租契約書及公證書、台中市第一廣場大樓委託管理契約書影本各一份為證（見原審卷第二六頁至第三七頁）。復參諸該轉租契約第四條第二項：「承租人（即區分所有權人）應於簽訂本租約同時與管理公司簽訂委託管理契約，承租人如不依約給付租金及管理費，經催告後仍不履行應逕受強制執行」，以及管理契約書第八條：「甲方（即委託人、區分所有權人）應繳納之管理費用或其他應分擔之費用逾期不繳或積欠費用已達相當金額，經過相當期限催告仍不給付者，乙方（即被上訴人）得依督促程序申請法院向甲方發支付命令命其給付應繳之金額、遲延利息及違約金。」之旨意，堪信被上訴人就系爭大樓之管理費確實透過契約之約定而取得以自己之名義向各區分所有權人收取之權利，而為系爭房屋管理費請求權之債權人。
六、又上訴人抗辯稱：伊是因為承租系爭房屋開始營運後，遭到被上訴人斷水電措施之脅迫方簽立債務承擔同意書云云。經查：
（一）本件系爭房屋於上訴人承租之前，係由前手即訴外人蔣炳正經營金大一冰宮，因蔣炳正就管理費未繳，致被上訴人向訴外人即區分所有權人龍昌公司追償等情，為兩造所不爭，且經證人郭志堅於原審時證述明確（見原審卷第一０六頁正面）。而上訴人與訴外人龍昌公司訂立租賃契約時，龍昌公司曾透過代理人郭志堅告知上訴人應與被上訴人協商，將訴外人金大一冰宮所積欠之管理費繳清，方願意將該系爭房屋出租給上訴人，並連同冰宮之原有設備一併移交與上訴人等情，業據證人郭志堅於原審時證述明確稱：「我老闆（即龍昌公司之負責人林德龍）委託我與甲○○訂的契約，我們到法院公證，我有告訴他，他的前手所積欠之管理費是要他向眾成講好，我們才要租他，當時他有同意，我們才會將房子租給他‧‧‧」；「我當初是第一廣場管委會主委的秘書，我也是代理林德龍先生將房子租給被告，當初要租給他時，有告訴他前手有積欠管委會租金，忘了告訴他多少錢，‧‧‧，而當時冰宮設備都是好的‧‧‧」等語（見原審卷第一０六頁反面、第一四五頁）；又龍昌公司係於將系爭房屋出租給上訴人之同一日，終止與訴外人蔣炳正間之租賃關係乙節，復有上訴人提出之公證書、房屋租賃契約書、認證書及終止租賃聲明書影本各一份可證（見原審卷第九六至一０一頁）；並且，衡情而論，若上訴人在承租之初並未同意應與被上訴人協商，承擔前手承租系爭房屋時的管理費，則在被上訴人向伊請求時，即當會認此一債務不應由其負責，並向出租人龍昌公司反應此一現象尋求救濟；然上訴人捨此不為，反而逕行考量如不承擔管理費而遭斷水斷電無法營業，將損失已支付之租金與承擔管理費債務後可恢復水電繼續營業之利弊，實與常情不符。故堪認上訴人承租系爭房屋時，出租人龍昌公司即曾以上訴人應與被上訴人協商承擔前手承租時所積欠之管理費債務，作為訂立租賃契約之條件，並為上訴人所同意。職是，足認上訴人係於承租系爭房屋之時，即已與出租人達成協議，願意與被上訴人協商承擔前手積欠之管理費用作為承受整個冰宮設備之條件。
（二）又上訴人辯稱被上訴人於八十六年二月初對伊經營之冰宮採取斷電措施乙節，固為被上訴人於原審時所自認（見原審卷第一七四頁），並經證人徐英棟、林琮琪於原審時分別證稱當時係整個冰宮的水電均被斷掉等語（見原審卷第一０八頁），證人郭志堅則證稱：「我記得有對上訴人斷電，有無斷水忘了」等語（見原審卷第一四五頁），而可信為真實。然查，依據被上訴人與訴外人龍昌公司簽立之管理契約書第十八條之約定，契約之附件視同本約（管理契約），又第一廣場管理費用收支辦法（見原審卷第三八頁）即屬該管理契約之附件之一，則契約當事人自應受該管理費用收支辦法之拘束；又該收支辦法第一條第七項明訂「本大樓用戶未按期繳交管理費，經管理公司催告後仍拒繳者，將公布其姓名並得對該戶停止一切服務（含斷水、斷電），欠費（管理費用及逾期費用）繳清後，再恢復管理服務。」，故當大樓用戶經催討仍未繳交管理費用時，管理公司自有依約停止管理服務之權利；並且，該管理契約第三條約定：
「本契約之效力及於甲方之承受人或使用人，承受人或使用人如有違約，視同甲方之違約，乙方得依本約各相關管理規則、辦法等條款及依甲方與台中市政府簽訂之基地轉租契約相關條款執行辦理」。從而，區分所有權人將系爭房屋出租予他人使用後，該他人有不繳清管理費用之違約情事時，視同區分所有權人違約，管理公司自得依約停止對該大樓用戶之服務措施。詳言之，系爭房屋積欠管理費時，如係由原區分所有權人使用，被上訴人本即可向原區分所有權人請求給付；如係由原區分所有權人出租予他人使用，固可依區分所有權人及該承租人之約定，逕由承租人向被上訴人給付，惟如承租人未付管理費，則依約視同原區分所有權人違約，管理公司仍得對原區分所有權人請求，並得於請求未果之後，依前揭第一廣場管理費用收支辦法第一條第七項之約定而對原區分所有權人之房屋停止供水、電之服務。因此，雖系爭房屋於八十六年二月間已由上訴人所承租，且上訴人本身並無違約未繳管理費之情事，然因前手承租系爭房屋時，即有積欠管理費之情事，而被上訴人就此管理費仍得以斷水、斷電之手段，向區分所有權人龍昌公司催討請求。是以，被上訴人對於系爭大樓六樓之三及六樓之五之房屋，以有欠繳管理費用為由，向上訴人告知或停止供水供電之服務，均係依約而為，手段上尚無不法或不當之情事。
（三）又雖上訴人辯稱被上訴人所斷的水、電係包括系爭房屋全部，而系爭房屋之水、電供應，係伊與台灣電力公司及台灣省自來水公司訂定供電、供水契約，而享有之供水、供電服務，並非繳納管理費之代價，管理公司不得擅自予以斷水、斷電云云。惟按，契約內容自由乃私法自治原則在民法上之具體實現，亦即當事人得就其需要，依合意而創設契約之內容，只要其內容不違背強行法規或公序良俗，概屬有效。經查，於上開收支辦法中既係約定，於用戶未按期繳交管理費時，經管理公司在催告後，得以停止一切服務，並在其下特別明白指出包含「斷水、斷電」；而依其文意亦未就公共設施及各住戶專用部分之水電予以區分。是可見此一約定，本就是授權讓管理公司得以透過斷水、斷電（包括各住戶專用部分）之手段，達到催促使各住戶儘速繳納管理費之效果，以使得系爭大樓之管理工作得以順利進行，故此一約定即不能謂有何不法或不當之處，是以訴外人龍昌公司既簽立該契約即應受契約之拘束。況上訴人雖稱被上訴人並不能就其承租之專用部分斷水、斷電，然證人郭志堅於原審亦己證稱：「（當時是斷公電或私電？）斷電是將地下室之六樓開關關掉，整個六樓她承租的就沒有電了」（見原審卷第一０七頁反面），是可見就系爭大樓六樓公共設施及住戶專用部分之用電亦無法區分，而不能僅就系爭大樓之六樓公共設施部分加以斷電。並且，縱或被上訴人依此一約定，向上訴人告知或進行斷水、斷電之措施，而會有損於上訴人之權益時，上訴人在正常情況下，本得向出租人即訴外人龍昌公司反應，要求龍昌公司繳清前手承租時所積欠之管理費，然上訴人於承租之初，又既已與龍昌公司達成協議，要與被上訴人協商代為承擔此一積欠的管理費，已如上述。是綜此各情，即不能認為上訴人係受到被上訴人之脅迫，方簽訂同意書承擔系爭之管理費。
七、況且，因被脅迫而為意思表示者，表意人固得撤銷其意思表示，惟應於脅迫終止後一年內為之，民法第九十二條第一項及第九十三條定有明文，至所謂脅迫終止，係指表意人因脅迫而為意思表示完成時，脅迫行為即為終止（最高法院八十年度台上字第一二七０號判決意旨可資參照）。經查，本件上訴人與被上訴人，分別係於八十六年二月十五日、同年四月二十八日、八十七年七月二十二日，簽訂前開協議書一紙及同意書二紙，承擔系爭之管理費債務。上訴人雖辯稱伊係因受脅迫方為此一意思表示，然縱伊所言屬實，仍應認至遲於八十七年七月二十二日，上訴人為承擔債務之意思表示時，脅迫行為即已終止，是上訴人撤銷意思表示之除斥期間，至遲應至八十八年七月二十一日止。然上訴人卻延至八十八年八月二十五日，方以台北杭南郵局第二六八三號存證信函（見原審卷第二一、二二頁），通知被上訴人撤銷伊被脅迫訂立債務承擔契約之意思表示，顯已逾上開除斥期間，則伊所為之撤銷亦與法不合，不生效力。
八、職是，上訴人既與被上訴人訂立上開債務承擔契約，則依民法第三百條之規定，該原應由訴外人龍昌公司負擔之管理費債務，即移轉於上訴人。從而，被上訴人依債務承擔之法律關係請求上訴人給付所承擔之管理費用，自屬依法有據。末查，被上訴人主張，上訴人之前手承租系爭房屋時積欠的管理費用，包括編號六樓之三之一百四十五萬七千一百九十三元；編號六樓之五之八十萬三千八百二十二元，上訴人即承擔其中三分之一等情，雖據其提出系爭大樓六樓之三償還管理費舊欠明細影本一份、系爭大樓六樓之五償還八十五年十二月以前累欠管理費明細影本一份、系爭大樓Ｂ棟六樓之三及之五自八十三年一月起至八十五年十二月止之管理費統計表乙份為證。然上訴人辯稱：上開文件乃被上訴人片面製作之管理費積欠明細表，而否認該債務之金額。經查：該六樓之三部分之欠費情形，依據被上訴人所提之「八十年至八十六年七月總欠繳」清單之第三頁（見原審卷第一二四頁），載明六樓之三業主林德龍（即龍昌公司負責人）至八十五年十二月止係欠費一百零五萬四千五百九十三元，六樓之五業主林德龍至八十五年十二月止係欠費八十八萬三千八百二十二元，而該附件係於八十六年八月二十五日製作，經計算各樓層欠費總金額後，由第一廣場執行秘書郭志堅簽名認證，其證據信憑性自較被上訴人所提出之未經任何單位簽章認證之欠繳明細為強；況此清單之真實性亦經證人即第一廣場之執行秘書亦為龍昌公司之受任人郭志堅於原審時證述在卷（見原審卷第一四五頁），證人郭志堅既同時係系爭六樓之三房屋之業主林德龍之受任人，對該欠費之情形自應屬知悉甚詳；復徵諸被上訴人於原審所提出於八十六年四月二十八日簽立之協議書中之金額亦為八十八萬三千八百二十二元，核與上開金額相符。足證系爭大樓六樓之三於八十五年十二月之前積欠之管理費應為一百零五萬四千五百九十三元，而六樓之五部分於八十五年十二月之前係積欠八十八萬三千八百二十二元無誤。從而上訴人應承擔之債務於六樓之三之部分應僅限於一百零五萬四千五百九十三元之範圍，換言之，上訴人依前揭同意書，所承擔系爭大樓六樓之三之管理費債務超過一百零五萬四千五百九十三元之部分，被上訴人仍不得請求上訴人給付。又經核算結果，系爭六樓之三部分，上訴人已支付七十一萬零三百五十二元，為兩造所不爭執，應認上訴人就此部分尚欠三十四萬四千二百四十一元；而系爭六樓之五部分，由於上訴人僅承擔三分之一之管理費債務，而上訴人已支付二萬元，亦為兩造所不爭執，則上訴人就該部分係積欠二十七萬四千六百零七元，合計六十一萬八千八百四十八元。
九、綜上所述，本件被上訴人依據債務承擔之法律關係，請求上訴人給付六十一萬八千八百四十八元，及自起訴狀繕本送達之翌日即自八十九年一月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，並依兩造之聲請酌定相當擔保金額，宣告假執行及免為假執行，經核於法均無不合。上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十 月 三十 日~B1民事第二庭審判長法 官 童有德~B2 法 官 蔡秉宸~B3 法 官 翁芳靜右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B 書記官 詹錫朋中 華 民 國 九十 年 十 月 三十一 日
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