臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十年度重上字第一二六號
上 訴 人 丙○○訴訟代理人 丁○○視同上訴人 戊○○訴訟代理人 乙○○訴訟代理人 己○○右當事人間分割共有物事件，上訴人對於中華民國九十年八月二十九日臺灣南投地方法院八十九年重訴字第三五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於分割方法及訴訟費用之裁判均廢棄。
兩造共有坐落南投縣○○鎮○○段第一三三號、田、面積○．六二七三公頃土地應予分割。其分割方法為如附圖方案㈠所示編號一三三面積○．一三八六公頃土地、編號一三三之十五Ａ面積○．○九四五公頃土地及編號一三三之十八Ａ面積○．一○○七公頃土地分歸上訴人戊○○取得；編號一三三之十七Ａ面積○．一○五二公頃土地分歸上訴人丙○○取得；編號一三三之十六Ａ面積○．○三八三公頃土地分歸被上訴人甲○○取得；編號一三三之一四Ａ面積○．一五○○公頃土地為道路，分歸兩造按原應有部分比例保持共有。
兩造應給付補償費或應得補償金額各如附表所示。
第一、二審訴訟費用由上訴人戊○○負擔九九八分之六九八，上訴人丙○○負擔九九八分之二二○，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件為分割共有物之訴，其訴訟標的之法律關係，對於其共同訴訟之各人必須合一確定，故原審被告丙○○提起上訴效力，及於同造之原審被告戊○○，均應同列為上訴人。
二、被上訴人於原審起訴主張：系爭坐落南投縣○○鎮○○段第一三三號、田、面積○．六二七三公頃土地（以下稱系爭土地）為兩造所共有，被上訴人應有部分為九九八分之八○，上訴人戊○○應有部分則為九九八分之六九八，上訴人丙○○應有部分為九九八分之二二○，系爭土地已編列為住宅區，故無不能分割之情事，由於共有人間無法達成協議分割，復未訂立不分割契約，爰求為分割如附圖所示乙案分割方法及分割後上訴人應協同辦理分割登記，並將被上訴人分得部分之土地交付被上訴人之判決。原審判決系爭土地其分割方法為如原審判決附圖甲案所示：編號Ａ部分面積○．一三八三公頃土地，分歸上訴人丙○○取得；編號Ｂ部分面積○．四三八七公頃土地分歸上訴人戊○○取得；編號Ｃ部分面積○．○五○三公頃土地分歸被上訴人取得，駁回被上訴人其餘之訴。上訴人提起上訴（據上訴人上訴理由狀所示｛見本院卷二三至二九頁｝，其上訴僅就分割方法表示不服，是以本院不論究原審駁回被上訴人請求協同辦理分割登記及交付部分），被上訴人答辯聲明：上訴駁回。如不能按照原審判決分割方法時，請依第二方案分割。
三、上訴人丙○○以：為顧及土地之利用價值及將來之開發，系爭土地最好共同開發不要分割，或共同尋商出售為變價分割，如要分割，伊分得之土地希望有十五米之寬度，在系爭土地中開闢前側寬九米，後側寬六米寬道路，再將土地分為三區由各共有人取得，各共有人取得土地可多興建房屋，其經濟價值及利用率可提高，可兼顧各共有人之利益，否則共有人不共同開發下，各共有人勢必均各自開闢道路，無形中浪費等語置辯，上訴人丙○○提起上訴，聲明求為判決：㈠原判決廢棄；㈡右廢棄部分，兩造共有坐落南投縣○○鎮○○段第一三三號、田、面積○．六二七三公頃土地應予分割，其分割方法為如附圖及附表所示；㈢訴訟費用由被上訴人負擔。上訴人戊○○則以系爭土地應變價分割等語資為抗辯。
四、被上訴人主張：系爭土地為兩造所共有，被上訴人應有部分為九九八分之八○，上訴人戊○○應有部分則為九九八分之六九八，上訴人丙○○應有部分為九九八分之二二○，系爭土地已編列為住宅區，故無不能分割之情事，由於共有人間無法達成協議分割，復未訂立不分割契約等情，業據被上訴人提出土地登記簿謄本為證，復為上訴人所不爭執，堪信此部分之事實為真正。按各共有人得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割，或契約訂有不分割之期限者，不在此限；民法第八百二十三條第一項定有明文；從而，被上訴人請求分割系爭共有土地，依上開法條規定，並無不合。
五、查系爭土地如附圖所示，略呈南北狹長東西窄，東邊凸出一塊之不規則之六邊形，南側臨有十八米寬弧形道路，東邊凸出部分縱深約有五十二公尺，其他南北縱深約一二五公尺至一三二公尺不等，東西寬度在東邊凸出部分約有五五公尺，裡面則約有四三公尺，除距離南面道路有種植芋頭及蔬菜外，目前為空地，未有建物，經原審及本院勘驗現場屬實，製有勘驗筆錄在卷足憑（本院部分見本院卷㈠
四、四二頁）。本院斟酌當事人之意願、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益，認以採如上訴人所主張之分割方法為宜，茲分述如下：
㈠系爭土地編列為住宅區，自應以分割結果得建築房屋，始符合經濟效用；而因
系爭土地過於狹長，不利分得裡面之共有人，為此依兩造意願，開闢一南北向之八米道路，與南側臨之十八米寬弧形道路銜接，並預留路與各共有人分得之土地與南北向道路相通，俾供各共有人將來土地之利用。
㈡上訴人丙○○、戊○○原先均同意以附圖所示之方案㈠為分割方法（見本院卷
㈠七三頁），彼二人之應有部分共達系爭土地九九八分之九一八，約共占百分之九十二，被上訴人之應有部分僅為九九八分之八十，分割結果對上訴人二人之利害關係較大，為公平起見，上訴人二人之意願應予相當之考量。
㈢上訴人所提出附圖所示之方案㈠，編號一三三部分上訴人戊○○要與毗鄰土地
合併使用，其餘土地分割結果，亦使各共有人分得之土地大致完整，可以整體使用，雖或有部分成不規則形狀，惟屬於土地本身使然，亦可以法定空地比利用。而被上訴人主張之分割方案㈡，其分割方法僅分得位置與㈠不同，惟其應有部分比例不大，且自陳經濟情況不佳，則要補償他共有人勢必較為困難，嗣後在言詞辯論時，並不堅持以該方案㈡為分割方法，兩相考量之下，應以上訴人所主張之附圖所示方案㈠較為可採。
㈣上訴人戊○○原先主張以附圖所示之方案㈠為分割方法，迨嗣後獲知台灣黌達
鑑定中心鑑定結果，後始改稱應變價分割為當云云，惟按共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有困難時，則予變賣，以價金分配於各共有人。
而就原物分配時，如發見共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之一途（最高法院五十一年台上字第二七一號判例參照）。惟本件系爭土地原物分配並無困難，是以上訴人戊○○要求變價分割為不可取。
㈤綜上所述，應依附圖所示之方案㈠為分割方法為適當公允。
六、按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格、經濟效用以及全體共有人之利益等公平決之。倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢為補償，有最高法院五十七年台上字第二一一七號判例足參。本件系爭土地因共有人中所受分配之不動產，因距離道路遠近及位置差異，其價格不相當，而價值有差異，經本院依上訴人聲請並經被上訴人同意函請台灣黌達鑑定中心鑑定，有鑑定報告書附卷可考，上訴人戊○○固以：
㈠本鑑定報告僅以「比較法」推算勘估標的價格，未依不動產估價技術規則第十
四條所定兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。並說明何以不能採取二種以上方法估價，顯然違反內政部頒布之不動產估價技術規則。
㈡鑑定書第十八頁、十九頁、二十二頁、二十三頁均有提到「出售價格」與「成
交價格」，且該鑑定書有以「出售價格」為基準者，但亦有以「成交價格」為基準者。鑑定書所謂之「出售價格」與「成交價格」究竟是何意義？二者有何不同？㈢鑑定書第二十三頁既是在處理「裡地價格之推算」，而非在處理「臨街地價格
之推算」，惟何以「比較標的３」竟以座落位置「信義街臨街地（信義計畫大樓旁）」作為比較之個案？㈣按依勘驗現場之筆錄附圖所載，系爭土地之長度為一三二公尺，寬度為五十五
公尺（按依地籍圖比例核算亦然），惟本鑑定書第十六頁所載之基地條件，則記載為深度為一四五米、寬度為七十米，鑑定書顯有錯誤，由此可知，本鑑定書之製作，非常地不嚴謹，倘單是土地最基本之長寬，都有如此明顯之錯誤，則鑑定報告之其他內容結論，如何令人信賴。請鑑定人說明，何以竟會有如此明顯之錯誤？㈤鑑定書為何未考量「基地地形」是否方正？「寬度深度」是否適中之影響土地
價格之重要因素？方案㈠代號133-15Ａ，其地形呈不規則之五邊形，與其北方之地號133-3號土地（按是農業用地，無法與該建地合併相鄰之部分），係呈三角形，就土地形狀而言，與地形方形之代號133-16Ａ、133-17Ａ土地相較，顯然較無法使土地為充分之有效使用，故其經濟價值應遠比土地能充分發揮作用之代號133-16Ａ、133-17Ａ土地為低，而鑑定書核算其價值，將代號133-15Ａ與代號133-16Ａ、133-17Ａ土地核算同為每坪八萬元，如此結論顯與一般常理不合。又一三三之十五Ａ地號土地，距離南方之十八公尺道路，距離從八十五公尺至一百三十二公尺不等，而一三三之十六Ａ地號、一三三之十七Ａ地號土地，距該十八公尺寬之道路，依序僅約六十五公尺及三十公尺，從距離主要道路之距離遠近懸殊，亦可斷定一三三之十五Ａ地號土地，其價值遠比距離主要道路較近之一三三之十六Ａ地號、一三三之十七Ａ地號土地為低。乃鑑定書竟認為地形嚴重不整、距十八公尺道路較遠之一三三之十五Ａ地號土地，其單價與上開另二筆土地同為每坪八萬元云云，其結論顯不合理。代號133-18Ａ：
其土地雖係面臨馬路，惟其地形呈五邊形；且南半段面臨馬路之地形係呈反弓形，故其雖看似有很長之面寬係面臨馬路，惟該面臨馬路部分之土地，其土地因地形之限制，並不能為充分發揮其經濟價值之使用，故鑑定書將其價值與方案㈡之一三三之二十四Ａ之長寬各約二十公尺之地形方正之土地，均核算為每坪十二萬元，顯然不合理。
㈥被上訴人甲○○之系爭土地持分，前經臺灣南投地方法院查封拍賣，其持分為
九九八分之八十，換算面積為五○二點八四五七平方公尺，折合為一五二點一一坪。九十一年七月三日之拍賣底價為一千零一十萬元，每坪單價六六三九九元。惟拍賣結果，無人應買。足見在市場上系爭土地每坪單價低於六六三九九元。而鑑定書竟將系爭土地每坪平均單價高估為八三六四四元及八三四三五元，顯係估價過高，此將影響補償金額之計算。
等情認為上開鑑定並不可採，應再另為鑑定云云，惟上開附圖㈠為上訴人所提出（見本院卷㈠八十一、八十二、八十六至九十頁），則如何分割或與鄰地合併使用對彼等最有利，彼等自會計算，部分土地分割後雖稍呈五邊形，亦屬於土地本身使然，而請台灣黌達鑑定中心鑑定乃經由上訴人聲請並經被上訴人同意為之（見本院卷㈠八十二、八十七頁），該鑑定估價之形成乃遵循通用估價原則：供需、競爭、替代、變動、預測、均衡、適合、最有效使用、貢獻、收益分配及收益遞增遞減等原則，並參考影響價格一般因素如全球經濟成長、ＳＡＲＳ風爆、美歐日之整體經濟、國內工業生產與外銷訂單、金融市場與匯率等，再就標的物之區域因素如區域環境現況、土地利用、交通運輸、未來發展與綜合分析，後考量標的物之個別因素如位置、基地條件及法定使用等，比較蒐集同一圈內近鄰地區或類似與標的物條件相當或類似之比較標的，經比較、分析、調整並參考土地開發分析價格而決定，且鑑定人徐嘉慶到庭稱「本件用比較法，因為沒有地上物，所以不能用收益法及成本法，成本法與收益法均需有地上建物，還有土地開發之計劃出來才能評估，所以本件僅能用比較法，比較精確，出售價格是我們在土地附近看到廣告要出售的價格，交易價格是實際成交的價格，我們有參考政府出版的房地產交易價格簡訊，我們是按地籍圖比例計算出來的，誤差不會影響到價格，總面積不會變動，土地形狀是有考慮到。‧‧‧（問視同上訴人九十二年七月九日準備書狀第七頁第二小點稱每坪十二萬元不合理有何意見？）我們有考慮到會變成畸零地，如果是這樣就應會劃成道路，但不是這樣，應與鄰地合併使用。‧‧‧（問鑑價時沒有將二到二．五公尺落差的高度列入考量？）當時有考量到，但沒有列入鑑定書裏。‧‧‧（問不管方案一或方案二有無考慮到道路距離、遠近的問題？）沒有考慮到，是土地分割後每筆土地均可以銜接到道路，差距不會很大。‧‧‧（問去年鑑定拍賣被上訴人應有部分每坪六萬元均沒有人買，鄰地已開發完畢，不可能與系爭土地合併使用，方案㈡，一三三之二○Ａ、一三三之二一Ａ及一三三之二二Ａ之價格何以都是八萬元？）一三三之二○Ａ、一三三之二三Ａ三角形凸出部份將來建築時可以做為法定空地。」等語（見本院卷㈡四三至四五頁）。至於上訴人所指基地條件記載為深度為一四五米、寬度為七十米只不過為鑑定過程中參考因素之一而已，縱有不一亦僅形容該土地錯誤，並不足以影響系爭土地之鑑定結果，並參以其鑑定過程中所參考其中一小許因素而決定價格，可見該鑑定為客觀公允，並無不可採之處；至於上訴人所稱被上訴人甲○○之系爭土地持分，前經臺灣南投地方法院查封拍賣每坪單價六六三九九元。惟拍賣結果，無人應買。足見在市場上系爭土地每坪單價低於六六三九九元。而鑑定書竟將系爭土地每坪平均單價高估為八三六四四元及八三四三五元，顯係估價過高云云，惟該拍賣既為被上訴人就系爭土地之應有部分，非一筆土地之單獨所有權，一般人鮮願意買受共有土地之應有部分，其價格當然會低，自不能執此認上開鑑定有何不實之處；況本件訴訟準備程序中，上訴人竟撤回向該管之草屯地政事務所應繳納之複丈費用，致地政機關未將分割方案之複丈成果圖送本院（見本院卷㈠九十五頁），而被上訴人為求儘速判決，亦一直遷就（見同上卷一○五、一○六頁），並指上訴人有意延滯訴訟，非無所憑，是上訴人要求再行鑑定，核無必要。爰按附表所示各共有人原應分得之價值，再以上開現值對照現分得之面積而算出同表所示各共有人現分得之價值，兩相比較即得同表應收入及應補出之各金額，並依同表補註所示之金額互為補償。
七、綜上所述，本件被上訴人請求分割系爭土地依法有據，原審採如其附圖之原物分配方案，固非無見，惟未開闢道路供裡地通行，且就共有人分得部分，價值不同並未補償，難謂適法，上訴人提起上訴應認有理由，爰改判如主文所示。
八、末按分割共有物之分割方案，係屬法院依職權所定，兩造所提出之分割方案，係供法院於決定分割方案之參考，是本件被上訴人請求分割共有物雖有理由，但上訴人就本件分割方案所提出之防禦方法，亦屬防禦其權利所必要，爰就本件訴訟費用之分擔，酌定由兩造依其應有部分之比例分擔之。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決之結果不生影響，無庸再逐一予以論究，併此敘明。
據上論結：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條第一項、第七十九條但書判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 二十 日~B1民事第一庭審判長法 官 林陳松~B2 法 官 李寶堂~B3 法 官 鄭金龍右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份叁拾肆元）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 林桂鳳中 華 民 國 九十二 年 八 月 二十一 日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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