臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十年度重上字第五七號
上 訴 人 甲○○法定代理人 乙○○法定代理人 乙○○右當事人間損害賠償等事件，上訴人對於中華民國九十年三月十二日臺灣臺中地方法院八十九年度重訴字第四二四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
㈠、原判決廢棄。
㈡、被上訴人等應共同將坐落台中市○○區○○段○○○○號土地上如附圖Ａ所示之建物，面積二七五平方公尺，遷讓交付上訴人。
㈢、被上訴人等應共同將坐落台中市○○區○○段○○○○號土地上如附圖Ｂ所示之建物，面積七七方公尺拆除，將土地交付上訴人。
㈣、被上訴人等應連帶賠償上訴人新台幣（下同）七百三十八萬七千零七十一元。
㈤、第一、二審訴訟費用由被上訴人等負擔。
㈥、第二、四項聲明願供擔保請准予宣告假執行。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
㈠、上訴人當初係因被上訴人理光化工股份有限公司（下稱理光公司）為工業區工廠設計，故購買其機器設備、原物料及承租系爭廠區房地，欲設立新公司使用，而看中被上訴人理光公司廠房及其週邊空地，足敷為工廠之使用，故才信任被上訴人新美光塑膠油墨股份有公司（下稱新美光公司）董事會欲結束被上訴人理光公司之決議，買受被上訴人理光公司一切生財器具及承租該廠房地，欲供新成立之印特佳油墨股份有限公司（以下稱印特佳公司）使用。惟因嗣後被上訴人理光公司蓄意不遷出工廠登記，導致上訴人設立之印特佳公司終因無法正式遷入該工廠地址，無法正式營運，而遭主管機關撤銷登記。且依據經濟部函示見解，工廠應一廠一址一電表，如有分割部分廠地供他人設廠，應另編門牌及單獨之用電設備，惟被上訴人新美光公司直接使用置於上訴人使用附圖Ｃ主建物廠房內之配備電箱，且亦無另立門牌，已造成上訴人損失。
㈡、本件上訴人承租租賃物之範圍，自應探求當初上訴人承受被上訴人理光公司機器設備等及承租租賃物之目的綜合判斷，而不能單獨以某一文字記載為主，而原審竟以被上訴人理光公司提出之評估表註記文字，即認本案租賃範圍，僅有「廠房」，其顯有違誤。再依據租賃物交付時照片，租賃範圍已及於全部建築物及土地，雖被上訴人理光公司主張附圖Ａ建物出租予上訴人時並不存在，惟據租賃物出租予上訴人後八十二年三月四日所攝，在被上訴人理光公司主張之「一間」廠房外，已有附圖Ａ建物緊臨，且照片通道旁邊放置一些油桶，並占用到附圖Ｂ區域，此可見在交予上訴人時，已有加建之附圖Ａ廠房建物，並於廠房附近附圖Ｂ通道上置放原物料，並非僅有登記之廠房建物而已。
㈢、被上訴人理光公司於原審所提證二「理光公司評估資料」中，表列下方理光公司之損失分析說明第３點末行提及基本電費每月在一萬四千元元左右及工業區維護每月一千一百元合計一萬五千一百元，若移轉出售而工廠先出租，則可免負擔（因承受人承租工廠，此費用由承租人負擔），可證上訴人確有承租土地。蓋依目前「工業區維護費徵收標準」第二條載「工業區維護費用依左列標準按月徵收之．． 一、公共設施維護費按租購土地面積或標準廠房．．面積徵收。㈠租購土地部分按左列標準徵收：１、土地面積在二千平方公尺以下者，徵收新台幣一千零一十元。２、土地面積超過二千平方公尺在一萬平方公尺以下者，除二千平方公尺以下部分，按前款標準徵收外，其超過部分，每一百平方公尺徵收新台幣三十三元（未滿一百平方公尺部分按實計徵）．．」，而本件廠地之工業區維護費既是按租購工業區之土地面積計算，並非以登記主建物廠房面積徵收，足見全部廠區土地均在使用範圍內。
㈣、本案請求權時效，並未罹於時效消滅，被上訴人新美光公司侵害占有之狀態一直繼續未間斷，且迄今仍在侵害占有中，無民法第一百九十七條第一項之適用。且加害人侵權行為如連（持）續發生者，被害人請求權亦不斷發生，消滅時效應俟損害知悉底定後起算。被上訴人等之侵害行為既一直在繼續發生中，而上訴人之損害亦仍在繼續中，故時效並無消滅之情。
㈤、被上訴人理光公司於租賃存續期間，即應保持原有一間登記廠房、附圖Ａ部分增建物及合於工廠使用之空地予上訴人使用，租賃存續中，被上訴人理光公司自承讓被上訴人新美光公司於緊臨登記廠房搭建新建物，且有「獨立出入口」，原本上訴人使用之廁所竟在被上訴人理光公司主張之出租被上訴人新美光公司廠區內，主建物後門出入口還直接通到被上訴人新美光公司使用之廠區，大門進出口處還公然噴上「新美光」字樣，致使第三人完全認定該地為被上訴人新美光公司營業，此情已妨害（或有妨害之虞）上訴人為租賃房地之圓滿使用收益。而被上訴人理光公司若依法另出租廠地供他人設廠，則其亦當合乎工廠設立規定，即應有十分之三空地，然被上訴人新美光公司設廠卻緊鄰上訴人登記廠房建物，占滿廠地後側土地，與鄰地緊臨沒有後方出入口，並無其他空地，根本未合工廠另提供或分割廠地供他人設立使用之原則。可見被上訴人等顯係蓄意侵害上訴人租賃廠地之權益甚明。
㈥、被上訴人又以土地面積及建物價值計算，稱若出租土地及廠房，每月租金額已高達八萬七千餘元，而本件僅約定月租金為二萬元，可見本件出租應僅限於廠房建物云云，並非的論。按系爭廠地為工業區，而工業區之土地與建物，因需置放機器、物料或停車使用等特殊性，故其承租價格非一般住宅商業房地之租賃價格可相提並論，況理光公司還是一個要結束經營、折價轉讓原物料、機器等之公司，其廠地出租豈能與一般出租價格相比擬？因此被上訴人將工業之全部土地公告現值及建物課稅價值，當做計算租金標準，來論斷本件出租範圍僅限建號一七建物，已有未當。且城市房屋及土地租金，依據土地法第九十七條，以不超過土地及房屋「申報」總價年息百分之十為上限。依被上訴人理光公司七十六年七月至八十九年七月申報地價均為每平方公尺一千零八十元，可知八十一年申報地價亦為一千零八十元，而依土地法第九十七條標準土地租金不過十一萬六千四百八十七元。然依稅捐稽徵處公布之九十年度房屋及土地之「當地租金標準」第二條土地租金依申報地價百分之五計算，土地租金為一萬三千二百四十四元。至於房屋部分，被上訴人主張八十一年房屋現值一百零八萬五千九百元，參以理光公司八十九年歸戶財產查詢清單房屋現值九十八萬八千一百元，面積七百七十六平方公尺，而建號一七建物總面積亦不過四百二十‧三平方公尺觀之，一則，可推出八十一年房屋課稅現值，應不只有建號一七建物，尚包括增建部分之廠房，被上訴人一直稱八十一年間出租予上訴人時，除主建物一七號並無增建廠房，顯非事實。二則，若以八十一年房屋課稅現值，其課稅面積為七百七十六平方公尺計算，則建號一七號建物佔有土地每月租金不過四千九百元。因此，以全部土地及一七號建物依土地法第九十七條計算租金約三萬一千三百八十七元，而以稅捐稽徵處土地租金課稅百分之五計算，租金約一萬八千一百四十四元，甚至若以房屋及所佔土地面積計算，租金甚至僅有八千餘、六千餘元，何來被上訴人所稱每月高達八萬七千餘元之租金？
㈦、請求賠償之項目說明如下：
１、買賣價金利息損失：上訴人向新美光公司所簽發理光公司評估報告，本是與新美光公司之協議而已，被上訴人理光公司之結束或遷出文件從不交出，僅從理光公司廠長連惟欣管理之統一發票印章繼續管理，上訴人與新美光公司或理光公司之間從來沒有簽署「借牌」契約，上訴人申請成立之印特佳公司就是為進入工廠經營而申設，理光公司不結束，就不可能開立發票給予印特佳公司。印特佳公司購買機器等就是要進入系爭廠房經營，名義雖為上訴人購買，但實際是印特佳公司買的，在包括買賣價金之給付貨款的二百萬元及其利息上訴人有投資股票要從投資金額中增加借款之利息，融資利息百分之十點多，也有曾向富邦證券公司，又向大安銀行借款，大安銀行九十年八月仍然百分之八點，都是買受的機器等不能經營之損失。
２、機器設備折舊原料折損之損失部分：被上訴人新美光公司與理光公司就是母子公司。即知上訴人要承租是一個生產總體之工廠，原有放置機器不能搬走，搬動原位置就損失生產力，整個工廠就停工不能生產，印特佳公司要購買及承租至今，無法生產、製造，上訴人更無法在承租剩餘工廠生產，除機器設備隨著時間在折舊外，原料放久不能使用，應該全然沒有價值，不只是折損而已，應重新追加。
３、租金損失部分：被上訴人使用附圖Ａ、Ｂ部分不管大小，縱屬小部分，但也影響全工廠不能生產製造，也影響全部租金之受益權利，就應該全額計算賠償。
４、工廠管理維護費：上訴人占有使用系爭Ｃ廠房及其他土地之外表，不能為生產效能，因此必須僱工看守保護工廠不能生產之機器、存貨財物之安全，工廠污水處理費及以工廠整廠開單徵收，必須支付，工廠電費乃須支付，全部是工廠不能經營之損失。
三、證據：除引用原審立證方法外，補提：被上訴人理光公司八十六年十一月十四日準備書狀、臺中市政府八十九年五月十日函文、臺灣高等法院八十八年一月十二日筆錄、再審書狀、開庭通知、聲明上訴狀、上訴理由狀、證人繪圖、七十六年地價謄本、八十九年歸戶財產查詢清單、被上訴人理光公司資產評估資料表、租金算影本各一份，照片二十八張為證，及請求勘驗系爭廠房、訊問證人王敬業，並向台中市稅捐稽徵處黎明分處函查被上訴人理光公司八十一年度至八十九年度房屋稅之詳細課徵面積及資料。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：如主文所示。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
㈠、原審判決附圖Ａ、Ｂ所示建物，乃屬同一建物，該附圖乃原法院應上訴人要求而於圖面上強為區分為二部分，而該建物為新美光公司於八十五年三月所建，上訴人從未就該建物有租賃權或占有使用之事實。被上訴人理光公司除將系爭廠房Ｃ部分建物出租予上訴人外，就系爭廠房所坐落以外之土地，並未與上訴人成立租賃關係，更未約定印特佳公司如何經營。又理光公司出租予上訴人使用者，僅「廠房」部分，上訴人起訴狀事實理由亦如此主張，土地部份並未另行成立租賃契約。且系爭土地，面積為二九三四平方公尺，系爭廠房占有土地面積為三百九十四平方公尺，廠房所占土地僅占全部土地面積一成三左右，可知廠房所占面積僅占全部土地面積之一小部分，依八十一年系爭土地公告現值每平方公尺為四千元，以公告地價之百分之八十為申報地價計算，每平方公尺為三千二百元，則系爭土地面積總值為九百三十八萬八千八百元；房屋部分依八十一年度之房屋課稅現值為一百零八萬五千九百元，則土地與房屋合計之總值為一千零四十七萬四千七百元，年息百分之十為一百零四萬餘元，月息則為八萬七千二百餘元，因此縱依土地法第九十七條第一項規定計算租金，每月租金額已高達八萬七千餘元，可見兩造若承租範圍包含廠房以外之土地，絕對不可以僅約定月租金為二萬元，即讓上訴人使用偌大之土地及廠房。再以八十一年兩造成立租賃契約時，出租之廠房現值一百零八萬五千九百元，加上廠房所占土地之申報地價一百二十六萬零六百元（３２００Ｘ３９４＝0000000），土地及房屋總價合計為二百三十四萬六千七百元，年息約二十四萬元，月息每月為二萬元，與兩造約定之租金每月二萬元相當，足見兩造於租賃契約成立時，約定租賃之標的物為系爭廠房建物，並未及於廠房以外之土地，方屬合理。
㈡、上訴人與被上訴人理光公司間僅有一個租賃契約，該租約業於八十九年二月二十九日終止。理光公司在另案本於終止租賃契約後之法律關係訴請上訴人遷讓租賃物之訴訟，業已判決勝訴確定，並執行點交完畢，則上訴人於本案仍主張兩造間仍有租賃關係存在，尚有未合。退萬步言之，縱認被上訴人理光公司於出租租賃標的物時，租賃標的物範圍應包含「土地」在內，始能符合租賃之目的，同理，則理光公司以收回租賃物自用為由，向上訴人終止租賃契約時，包含廠房及土地之租賃關係，亦應同時終止，不能割裂，始得達成被上訴人收回工廠自用之目的，因此兩造間之租賃關係，不論租賃標的物之範圍是否包含廠房以外之土地？皆已不存在，所以上訴人不得於本案再以本於租賃或占有之法律關係，請求被上訴人遷讓房屋。
㈢、依上訴人之主張，上訴人僅與被上訴人理光公司間存在租賃關係，而附圖Ａ、Ｂ所示之建物，現由被上訴人新美光公司占有使用中，則為何被上訴人理光公司需與新美光公司「共同」遷讓建物？或「共同」拆除建物將土地交付予上訴人？新美光公司與上訴人間並無任何關係存在，縱新美光公司向理光公司借用系爭土地
Ａ、Ｂ部分使用，系爭土地乃理光公司所交付，則新美光公司受領後使用土地自不對上訴人構成侵權行為。
㈣、上訴人設立之印特佳公司乃因核准設立登記六個月後未辦理『營利事業登記證』，有違公司法第十條第二款之規定，因而被台北市政府建設局撤銷「公司登記」，與被上訴人理光公司出租予上訴人之「工廠」廠房登記有無遷出無關，且營利事業之登記與工廠登記分屬二碼事，上訴人硬拗因「無法遷入工廠地址」而遭撤銷「公司」登記，顯與真實不符。本件實乃上訴人向理光公司承租廠房後，借用理光公司名義對外營業，並經營工廠，自負盈虧，因此才沿用理光公司名義使用工廠登記，並非被上訴人有何故意不遷出工廠登記，而違反租賃契約之情事，上訴人所言顯不實在。
㈤、縱被上訴人等果有上訴人所指之共同侵害租賃權及占有之行為存在，依民法第一百九十七條第一項規定，侵權行為之損害賠償請求權，其消滅時效為「二年」，依民法第九百六十三條規定，占有人之物上請求權，其消滅時效為「一年」，然自八十四年二月迄八十九年五月八日上訴人起訴時，已逾五年，上訴人之請求權，早已罹消滅時效，縱上訴人所主張之事實皆屬實在，亦無法對抗被上訴人主張請求權已罹消滅時效之抗辯。再者，上訴人另本於占有人之物上請求權，請求被上訴人等「共同」返還其占有物，並排除占有侵害，但上訴人亦無法舉證證明，其在新美光公司使用系爭原審判決附圖Ａ、Ｂ所示建物或土地前，上訴人曾占有該等建物或土地之事實，因此上訴人行使「占有人」之物上請求權，亦缺乏其根據。
㈥、否認上訴人所提之照片為真正。縱認該等照片為真實，但該等照片僅是廠區照片，又如何由照片證明兩造間就建號一七廠房以外之土地存在租賃關係。且該等照片中，廠房外固有物料筒之放置，惟該物料筒為何人放置？無法辨明。縱該物料筒為上訴人所放置，豈可由該物料筒之放置，證明兩造間必就建號一七廠房以外之土地亦存在租賃關係？另由上訴人提出之照片顯示，在系爭曾出租工廠廠房後方之建物，為與該工廠分離之獨立建物，且其屋頂為「人」字型之屋頂。惟原審判決附圖Ａ、Ｂ所示之建物，為與該曾出租工廠牆壁連接之建物（即共同利用出廠原有之牆壁為壁），並非分離之獨立建物，且屋頂之形狀為水平單向稍微傾斜，其材質為鐵皮而非石棉瓦，與上訴人照片所示之建物顯然不同，可見上訴人提出之照片並非真正，上訴人主張其對附圖Ａ所示建物有租賃權乙事，實無可採。
㈦、上訴人提出之「工業區維護費徵收標準第三條條文」，與本案系爭租賃標的物範圍並無何關聯？縱認前揭工業區一般公共設施維護費之徵收標準，係以「租購土地面積或標準廠房、各種建築物之樓地板面積」為徵收標準，惟其不過為行政機關（或為台中工業區）徵收工業區公共設施維護費之標準，與私人間存在之私法關係—租賃標的物為何者無關。即便工業區維護費為理光公司原應繳給主管機關之費用，其以「土地面積」為計算標準，亦非不得約定，工業區維護費由上訴人負責繳納。更何況兩造成立租賃契約時，亦未以該維護費徵收標準作為兩造租賃契約之內容，且實際上當事人間在成立租賃契約時，亦未必意識到維護費行政機關徵收之計算標準為何，而僅就其應繳數額約定由上訴人負責，豈能因上訴人事後發現行政機關係以土地面積作為計算維護費數額之標準，遽謂兩造就土地部份必有租賃關係存在。且細究上訴人於第一審提出之起訴狀附表第四項「工廠管理維護費用」明細為：㈠僱工看守工廠費用。㈡、工廠污水處理用。㈢電費。等項目，完全與「工業區維護費用徵收標準」所指之工業區維護費無關。
㈧、就上訴人於原審請求賠償之項目詳述如下：
１、買賣價金利息損失：上訴人向理光公司購買機器、原料、設備等物品，雙方早於八十一年十月間點交完畢，出賣人義務已履行，至於買受人之資金如何而來，與上訴人主張之八十四（五）年占有廠房之行為人並無關聯，因此上訴人主張其買賣價金係向銀行借貸支付利息，至起訴時已借貸五年五月，受有利息支出之損害，不但毫無任何證據足憑，且與上訴人主張之侵權行為無任何因果關係。
２、機器設備折舊、原料折損之損失部份：因機器設備、原料自購入後原本即會開始折舊，其折舊乃因時間經過，與被上訴人新美光公司使用附圖Ａ、Ｂ部分何干無關。
３、租金損失：上訴人與理光公司存在租賃契約，縱理光公司有不履行出租人義務之情事存在，上訴人可對理光公司主張同時履行抗辯權，拒付租金，豈有支付租金後，再主張被上訴人負侵權行為損害賠償義務，悉數索回之理，且理光公司確有交付出租工廠予上訴人使用，縱被上訴人新美光公司有使用附圖Ａ、Ｂ部分，亦屬小部分，當不致全數租金皆受損失，上訴人主張顯然不合情理。
４、工廠管理維護費：上訴人主張含僱工看守工廠費、工廠污水處理費、電費等項目，其乃上訴人占有使用系爭廠房所支出之必要費用，亦均與侵權行為損害無關。
５、機器設備回復費：被上訴人否認有搬移、毀損上訴人之機器設備。
三、證據：除引用原審立證方法外，補提：民事判決、臺灣臺中地方法院民事執行處通知書、八十一年建物房屋稅單影本各一份，土地登記簿謄本、建物登記簿謄本各一份及照片四張為證。
理 由
一、上訴人主張：被上訴人新美光公司為被上訴人理光公司之控股公司，八十一年十月三日及十四日經理光公司董事會決議，結束被上訴人理光公司營業，將被上訴人理光公司所有之機器設備、生財器具及原物料全部售給伊，並將所有坐落台中市○○區○○段○○○○號土地（下系爭土地）上台中市○○區○○○路○○○號廠房及空地全部出租與伊，租金每月二萬元，詎被上訴人竟共同擅自使用出租之部分廠房即如附圖Ａ所示之建物，並於廠房坐落之系爭土地上另外搭蓋如附圖Ｂ所示之建物使用。伊買受被上訴人理光公司一切生財器具及承租該廠房地，本欲供新成立之印特佳公司使用，惟因後來被上訴人理光公司蓄意不遷出工廠登記，導致伊成立之印特佳公司終因無法正式遷入該工廠營運，而遭主管機關撤銷登記，又依八十二年三月四日所攝之照片觀之，被上訴人理光公司主張之「一間」廠房外，已有附圖Ａ建物緊臨，且照片通道旁邊放置一些油桶，並占用到附圖所示Ｂ部分之區域，可見在被上訴人理光公司主張廠房之主建物後方，在交予伊時，已有加建之附圖Ａ廠房建物，並於廠房附近附圖Ｂ通道上置放原物料，且伊承租後，工廠維護費全部由伊負擔，可見被上訴人理光公司實際上是出租全部廠房（含加建）及土地予伊。又因被上訴人屬繼續侵害其權益，故本件請求權之時效，並未罹於消滅。再以八十一年房屋課稅現值，其課稅面積為七百七十六平方公尺計算，則建號一七號建物占有土地每月租金不過四千九百元，以全部土地及一七號建物依土地法第九十七條計算租金約三萬一千三百八十七元，而以稅捐稽徵處土地租金課稅百分之五計算，租金約一萬八千一百四十四元，甚至若以房屋及所占土地面積計算，租金僅有八千餘、六千餘元，並無被上訴人所稱每月高達八萬七千餘元之租金？被上訴人未經同意占用附圖所示Ａ、Ｂ部分土地，造成伊買賣價金利息、機器設備折舊、原料折舊、租金、工廠管理維護費及工廠不能經營之損失，爰依民法第四百二十三條、第九百六十二條及第一百八十四條、第一百八十五條規定請求等情，求為命被上訴人共同將系爭土地上如附圖所示Ａ部分建物遷讓交付伊，及系爭土地上如附圖所示Ｂ部分建物拆除，將土地交付伊，並連帶賠償七百三十八萬七千零七十一元之判決。
二、被上訴人則以理光公司於八十一年將門牌號碼台中市○○區○○路○○號，即台中市○○區○○段建號十七號廠房（下稱系爭廠房）出租予上訴人，並交付上訴人占有使用，惟並未將系爭廠房以外土地即空地（下稱系爭空地）出租予上訴人，新美光於八十五年三月間在系爭土地另外搭建如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物使用，該附圖所示Ａ、Ｂ建物，乃屬同一建物，原審係應上訴人要求才於圖面上強區分為二部分，上訴人從未就該建物有租賃權或占有使用之事實。理光公司更未與上訴人約定印特佳公司如何經營，而上訴人成立之印特佳公司乃因核准設立登記逾六個月未辦理『營利事業登記證』，有違公司法第十條第二款之規定，因而被台北市政府建設局撤銷「公司登記」，與理光公司出租予上訴人之「工廠」廠房登記有無遷出無關。且系爭廠房占有土地面積為三百九十四平方公尺，廠房所占土地僅占全部土地面積一成三左右，依八十一年系爭土地公告現值每平方公尺為四千元，以公告地價之百分之八十為申報地價計算，每平方公尺為三千二百元，則系爭土地面積總值為九百三十八萬八千八百元；房屋部份依八十一年度之房屋課稅現值為一百零八萬五千九百元，則土地與房屋合計之總值為一千零四十七萬四千七百元，年息百分之十為一百零四萬餘元，月息則為八萬七千二百餘元，故縱依土地法第九十七條第一項規定計算租金，每月租金額已高達八萬七千餘元，可見上訴人承租範圍不包含廠房以外之土地即系爭空地。附圖所示Ａ、Ｂ之建物，現由被上訴人新美光公司占有使用中，上訴人請求理光公司應與新美光公司共同遷讓建物，及共同拆除建物將土地交付予上訴人，依法尚屬無據。退萬步言之，縱伊等果有上訴人所指之共同侵害租賃權及占有之行為存在，其請求權，亦早已罹消滅時效，至上訴人所提出之「工業區維護費徵收標準第三條條文」，與本件系爭租賃標的物範圍並無任何關聯等語，資為抗辯。
三、按民事訴訟第二百七十七條前段規定，「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責」，故如係由上訴人主張權利者，應先由上訴人負舉證之責，若上訴人先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被上訴人就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回上訴人之請求（最高法院院十七年上字第九一七號判例參照）。上訴人主張被上訴人理光公司為結束營業，於八十一年間向被上訴人理光公司購買機器設備、生財器具及原物料全部，並承租系爭土地上門牌號碼台中市○○區○○路○○號（即建號十七號）廠房等情，業據其提出八十一年九月份董事會與十月十四日臨時董事會會議紀錄影本一份為證，且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。惟兩造間因並無訂立任何書面租賃契約，則附圖所示Ａ、Ｂ部分是否為本件上訴人承租之範圍？爭執不一。上訴人主張廠房週邊空地及系爭土地上如附圖所示Ａ部分之建物（含土地）及Ｂ部分土地亦在承租範圍，但為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。依上開舉證責任之分配原則，上訴人主張兩造就系爭土地及附圖所示Ａ部分建物有租賃關係存在，自應就此事實負舉證責任。但查上開會議紀錄，僅記載租金以每月二萬元計，並未記載租賃標的物之範圍，復就上訴人於八十九年一月十七日寄給被上訴人理光公司之存證信函，其上載有「茲隨函檢附本人承租坐落台中市○○區○○○路○○○號工廠全部，合計租金一百一十二萬元之支票乙紙」，亦未載廠房外之土地，又據理光公司評估資料表亦註記「若移轉出售而工廠先出租，則可免負擔」等字，其上並經上訴人簽名確認，足認廠房以外之系爭土地並不在租賃範圍。上訴人空言主張該註記為被上訴人嗣後偽造，惟未舉證以實其說，自不足採。可見上訴人承租之標的物為台中市○○區○○路○○號工廠即建號十七號建物全部，並不包括工廠以外之土地。上訴人雖主張被上訴人理光出賣機器設備、生財器具及原物料予伊時，部分原、物料置放於廠房外空地，上訴人因看中被上訴人理光公司廠房及週邊空地，足敷為工廠之使用，認租賃範圍包括廠房及空地，且此事實，被上訴人理光公司在臺灣士林地方法院被上訴人理光公司請求上訴人給付貨款事件訴訟中，於八十六年十一月十四日準備書狀自承此事實：「．．原告就兩造間被告以支票支付貨款情事詳述如后：八十一年十月間原告理光公司原擬結束營運，決定處分公司財產，而被告甲○○亦為原告關係企業新美光公司董事之一，即向原告公司表示向原告購買如起訴狀證一所示機器，原料等物品，並願籌組新公司繼續經營．．」，惟此僅足以證明上訴人購買被上訴人理光公司原物料、機器等財產之動機情形，尚不足以證明兩造就廠房以外之空地（即附圖所示Ａ、Ｂ部分）有租賃之意思合致。上訴人又以當初是以結束理光公司方式來處理，且將理光公司以全部「移轉」方式來結束，因此除原物料、機器設備等由上訴人購買外，理光公司使用廠地亦以出租方式「移轉」予承受之上訴人，蓋理光公司原先使用之全部廠地，倘非一齊出租予上訴人，而如被上訴人所稱理光公司仍有繼續使用主建物（建號一七號）廠房以外增建之房地，如此豈合當初董事會決議一再表明以「移轉」方式，「結束」理光公司之本旨云云，惟當時結束營業者為被上訴人理光公司，被上訴人新美光公司仍然在營業，且被上訴人二公司之負責人均為乙○○，為兩造不爭執，並有被上訴人新美光公司登記記事項卡、建設廳函函各一份附卷可稽，即被上訴人新美光公司尚繼續在營業，又依上開會議紀錄所載，該會議僅決議系爭土地、房屋之出租，並非出售，即非全部結清被上訴人理光公司之資產自明，故上訴人之上開主張，顯亦不足證明其承租包括附圖所示Ａ、Ｂ部分。
四、上訴人又舉證人王敬業到庭證稱，其租賃範圍包含全部土地及建物，附圖所示Ｃ廠房後面的部分，本來就有搭蓋木造石棉瓦的房屋（指附圖所示Ｂ部分）。該屋有一部分是存放原料，有一部分是放置高速攪拌機、反應爐、油煙過濾器及冷卻水使用的器材云云，並經證人王敬業繪圖一份為證。惟為被上訴人所否認，陳稱證人王敬業所證稱附圖所示Ｂ部分係搭蓋木造石棉瓦的房屋，惟附圖Ａ、Ｂ部份所示之建物，乃屬同一建物，並非二建物，係被上訴人新美光公司於八十五年三月間所建（上訴人主張僅建附圖所示Ｂ部分），全部為一次施工，同一材質，非如上訴人主張Ａ部分舊建物，Ｂ部分為增建，其材質均為「鋼骨造鐵皮屋」，並非「木造石棉瓦」之房屋，因此王敬業所稱之木造石棉瓦房屋，實際上並不存在等語，並提出照片八張為證。經本院於九十一年三月二十八日履勘現場之結果，「Ａ、Ｂ部分鋼骨結構、鐵皮牆、鐵皮屋頂之建物。建物Ｃ為磚造石棉瓦建築。」，有勘驗筆錄及附圖一份在卷可按（本院卷第二宗第八、九頁），就Ａ、Ｂ房屋部分之建材與證人王敬業之證述不符，再依上開被上訴人所提之相片所示，附圖所示Ａ、Ｂ部分確實結構相連，足見被上訴人抗辯Ａ、Ｂ部分是八十五年三月所建，應為可採。是證人王敬業所證，尚難採為有利於上訴人之證明。至上訴人再主張現場，從電線電路和水管配置看，電線電路都是由Ｃ部分之廠房引入Ａ廠房，而Ｂ廠房，使用Ａ廠房出入通道建造，Ｃ廠房內是工廠總電源開關箱所在，消防受信總樞鈕則在Ｃ廠房內之辦公室，從高速三滾筒攪拌機可看到水管接到半空中，接往Ａ廠房之方向，機器搬移後可看到地上有進出二個水管；Ｃ廠房外尚有慢速攪拌機之除塵過濾機器之排風設施，維修由Ａ廠房後鐵門進出，廁所之水塔也是衛浴廁所之一部等情，惟上開情形，應係被上訴人事後搭建之結果，故亦不足資為證明Ａ部分於上訴人承租時已存在之證明。
五、復就被上訴人理光公司於另案請求上訴人遷讓返還該廠房，並以廠房及土地總價百分之十計算損害金，土地部分總價係以廠房占用系爭土地之面積計算，並不包括週邊空地部分面積，所計算之損害金即達每月一萬八千七百十三元，有臺灣臺中地方法院八十九年度訴字第一一四八號判決影本一份在卷可依，與兩造所約定之二萬元租金相當；上訴人雖以依被上訴人理光公司七十六年七月至八十九年七月申報地價均為每平方公尺一千零八十元，可知八十一年申報地價亦為一千零八十元，而依土地法第九十七條標準土地租金計算亦不過一十一萬六千四百八十七元。然依稅捐稽徵處公布之九十年度房屋及土地之「當地租金標準」第二條土地租金依申報地價百分之五計算，土地租金為一萬三千二百四十四元。至於房屋部分，被上訴人主張八十一年房屋現值一百零八萬五千九百元，參以被上訴人理光公司八十九年歸戶財產查詢清單房屋現值九十八萬八千一百元，面積七七六平方公尺，而建號一七建物總面積亦不過四百二十‧三平方公尺，若以八十一年房屋課稅現值，其課稅面積為七百七十六平方公尺計算，則建號一七號建物占有土地每月租金不過四千九百元。因此，以全部土地及一七號建物依土地法第九十七條計算租金約三萬一千三百八十七元，而以稅捐稽徵處土地租金課稅百分之五計算，租金約一萬八千一百四十四元，甚至若以房屋及所佔土地面積計算，租金甚至僅有八千餘、六千餘元，何來被上訴人所稱每月高達八萬七千餘元之租金等語，並提出地價謄本、歸戶財產查詢清單影本各一份及租金概算表一份為證，被上訴人則以系爭土地，面積為二千九百三十四平方公尺，系爭廠房占有土地面積為三百九十四平方公尺，廠房所占土地僅占全部土地面積一成三左右，可知廠房所占面積僅占全部土地面積之一小部分，依八十一年系爭土地公告現值每平方公尺為四千元，以公告地價之百分之八十為申報地價計算，每平方公尺為三千二百元，則系爭土地面積總值為九百三十八萬八千八百元；房屋部分依八十一年度之房屋課稅現值為一百零八萬五千九百元，則土地與房屋合計之總值為一千零四十七萬四千七百元，年息百分之十為一百零四萬餘元，月息則為八萬七千二百餘元，因此縱依土地法第九十七條第一項規定計算租金，每月租金額已高達八萬七千餘元，可見兩造若承租範圍包含廠房以外之土地，絕對不可以僅約定月租金為二萬元，即讓上訴人使用偌大之土地及廠房。再以八十一年兩造成立租賃契約時，出租之廠房現值一百零八萬五千九百元，加上廠房所占土地之申報地價一百二十六萬零六百元（３２００Ｘ３９４＝0000000），土地及房屋總價合計為二百三十四萬六千七百元，年息約二十四萬元，月息每月為二萬元，與兩造約定之租金每月二萬元相當等語抗辯，並提出地價謄本、八十一年度台中稅捐稽處黎明分處房屋稅繳款書影本各一份為證。惟兩造既未約定以上開主張或抗辯方式計租，故分別提出計租方式，均要非為本件租金計算之依據。本件兩造就租金之約定既為兩萬元，衡量系爭土地價值（含附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ土地全部），於被上訴人理光公司結束營業時重估後現值為一千九百六十二萬四千五百元，帳冊存值亦同，有上會議紀錄所附之附表欄紀載可憑，就以每月支出百分之八計算之利息（上訴人自承向大安銀行借貸之利率），亦達十三萬零八百三十元，不止二萬元，何況尚有地上物供出租給上訴人使用，從而，上訴人以此計算租金方式，主張本件租賃包括附圖所示Ａ、Ｂ部分土地，實無足取。
六、上訴人又謂系爭廠區屬工業區，而據都市計畫法台灣省施行細則第三十條規定：各使用分區之建蔽率不得超過工業區土地之使用面積以十分之七，上訴人當初是看中被上訴人理光公司廠房及其週邊空地，足敷為工廠之使用，故才信任被上訴人理光公司結束營業之決議，買受被上訴人理光公司一切生財器具及承租該廠房地，欲供伊成立之印特佳公司使用．惟被上訴人理光公司拒不撤銷登記，致印特佳公司被經濟部撤銷登記云云，並舉證人劉品德於臺灣高等法院八十七年度上字第二八三號給付貨款事件中，於八十八年一月十二日之準備程序中之證述為證，然查上訴人所成立之印特佳公司乃因「核准設立登記六個月後未辦理『營利事業登記證』」，有違公司法第十條第二款之規定，因而被台北市政府建設局撤銷「公司登記」，有台北市政府建設局函影本一份為證，與被上訴人理光公司出租予上訴人之「工廠」廠房登記有無遷出未必有關，因依經濟部工業局八十一年十月十三日工（一）八一七字第０五三四七三號函所示固規定，工廠應以一廠一址為原則，但亦認為「工廠如提供（或分割）部分廠地供他人設廠，應另編門牌劃清廠區，且應隔離作業，並應有單獨之用電設備．．」，如此，倘上訴人與被上訴人理光公司於當初約定時有含附圖所示Ａ部分，且據上訴人主張附圖所示Ａ部分於租時已存在，雖被上訴人理光公司仍登記使用附圖所示Ｃ部分，未辦理撤銷登記，然附圖所示Ａ、Ｃ部分既為各自獨立可出入大門之建築物，為兩造所不爭之事實，何以竟未以附圖所示Ａ部分辦妥營業登記？況營利事業之登記與工廠登記分屬二事，故上訴人以因被上訴人理光公司未撤銷登記，致伊成立之印特佳公司無法遷入工廠地址而遭撤銷公司登記，尚與實情不符，故亦不足採。
七、上訴人再以「理光公司評估資料」中，表列下方理光公司之損失分析說明第３點末行提及「基本電費每月在一萬四千元左右及工業區維護每月一千一百元合計一萬五千一百元，若移轉出售而工廠先出租，則可免負擔。（因承受人承租工廠，此費用由承租人負擔）」，可證明上訴人確有承租土地。惟上訴人並未舉證證明上開工業區維護費徵收之約定，與本案系爭租賃標的物範圍有何關聯。按工業區一般公共設施維護費之徵收不過為行政機關徵收工業區公共設施維護費之標準，與私人間存在之私法關係—租賃標的物為何者無關，且即便工業區維護費為理光公司原應繳給主管機關之費用，其以「土地面積」為計算標準，惟被上訴人理光公司於僅出租廠房而未出租土地予上訴人，亦非不得約定，工業區維護費由上訴人負責繳納。更何況兩造成立租賃契約時，亦未以該維護費徵收標準作為兩造租賃契約之內容，自不能因上訴人事後發現行政機關係以土地面積作為計算維護費數額之標準，遽謂伊與被上訴人理光公司間就附圖所示Ａ、Ｂ土地部分必有租賃關係存在。
八、至上訴人所提之證物照片，被上訴人否認其為真正。查該等照片僅是廠區照片，又如何由照片證明兩造間就建號一七廠房以外之土地存在「租賃關係」。且該等照片中，廠房外固有物料筒之放置，惟該物料筒為何人放置？無法辨明。又上訴人請求本院向台中市稅捐稽徵處黎明分處函查被上訴人理光公司八十一年度至八十九年度房屋稅之詳細課徵面積及資料，經該處於九十一年七月十七以中市稅黎三字第000000000函覆附八十一年至八十九年房屋稅課稅資料，所課徵之面積七一三．五平方公尺，免稅面積為六二．五公尺均為相同，有該分處函一份可稽，並無從證明附圖所示Ａ部分於上訴人承租時已存在，故亦不足為上訴人主張之證明。
九、承上論述，上訴人主張被上訴人搭建如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物，妨礙伊置放原物料及自廠房後門進出，被上訴人於伊租賃關係存續中負有除去及防止之義務云云。惟上訴人既未能舉證證明廠房以外之系爭土地為其承租之範圍，所承租之廠房既另有前門可供出入，均難認上訴人承租使用廠房受有妨害。且上訴人僅與被上訴人理光公司間存在租賃關係，附圖Ａ、Ｂ所示部分之建物，現由被上訴人新美光公司占有使用中，則其主張被上訴人理光公司應與被上訴人新美光公司共同遷讓建物或共同拆除建物將土地交付予上訴人，並未舉證以實其說（本件系爭廠房、土地已經臺灣臺中方法院以八十九年度訴字第一一四八號判決上訴人應全部遷讓交還被上訴人理光公司確定，並經被上訴人理光公司聲請強制執行完畢，縱認附圖所示Ａ、Ｂ部分仍有租賃關係存在，亦為該案判決效力所及，況本件認定為無租賃關係存在）。從而，上訴人依租賃及占有之法律關係，請求被上訴人共同將系爭土地上如附圖所示Ａ部分建物遷讓交付上訴人，及系爭土地上如附圖所示Ｂ部分建物拆除，將土地交付上訴人，即無理由，應予駁回。
十、上訴人另以被上訴人違反出租人之義務，依共同侵權行為之法律關係，請求被上訴人連帶賠償七百三十八萬七千零七十一元，亦屬無據，應予駁回。該部分既經駁回，兩造就請求權時效之抗辯及主張，自無庸再予論述及裁駁之必要，附此說明。
十一、綜上所述，上訴人依民法第四百二十三條、第九百六十二條及第一百八十四條、第一百八十五條規定，請求被上訴人共同將系爭土地上如附圖所示Ａ部分建物遷讓交付上訴人，及系爭土地上如附圖所示Ｂ部分建物拆除，將土地交付上訴人，並連帶賠償上訴人七百三十八萬七千零七十一元，為有未合。原審駁回上訴人之訴及其假執行之聲請，依法並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由、應予駁回其上訴。
十二、兩造其餘攻擊、防禦方法與判決結果無影響，爰不一一論列，併此敘明。據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 五 日~B1民事第七庭審判長法 官 簡清忠~B2 法 官 陳賢慧~B3 法 官 盧江陽右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份参拾肆元）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 康孝慈中 華 民 國 九十一 年 十一 月 六 日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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