臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十一年度上更㈠字第三五號
上 訴 人 龍邦建設股份有限公司法定代理人 甲○○被上訴人 丁○○
己○○庚○○壬○○乙○○辛○○戊○○丙○○右當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國八十六年九月八日臺灣臺中地方法院八十五年重訴字第三號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於九十三年一月十四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決除確定部份外，不利於上訴人部份均廢棄。
右廢棄部份，被上訴人等在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人等應分別給付上訴人如附表二所示金額及利息。
本判決關於前項命被上訴人給付部分，上訴人分別以新台幣壹拾貳萬元、貳拾叁萬元、貳拾萬元、壹拾壹萬伍仟元、壹拾陸萬元、壹拾陸萬元、叁拾叁萬元及壹拾壹萬伍仟元，依序為被上訴人丁○○、己○○、庚○○、壬○○、乙○○、辛○○、戊○○與丙○○供擔保後，得為假執行。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用（除確定部分外），由被上訴人丁○○負擔百分之九，被上訴人己○○負擔百分之十六，被上訴人庚○○負擔百分之十四，被上訴人壬○○、丙○○各負擔百分之八，被上訴人乙○○、辛○○各負擔百分之十一，餘由被上訴人戊○○負擔。
事實及理由
一、上訴人原為龍邦建設股份有限公司，嗣已更名為龍邦開發股份有限公司，有經濟部經商字第一二一七二二號函可證（見本院前審卷第六九頁），上訴人聲請更名為龍邦開發股份有限公司，核無不合，應予准許。
二、被上訴人於原審起訴主張：渠等分別於八十一年三、四月間，向上訴人預購系爭建物各乙戶，約定室內面積及總面積分別如附表一所示，被上訴人並分別依約繳清房地價款，經上訴人分別自八十三年十二月十三日起至八十四年九月二十七日交屋後，發現上訴人點交被上訴人之房屋，其總面積（所有權狀面積）雖較契約所約定者略多，但其室內面積（含為附屬建物之陽台）卻比契約所約定者減少甚多，其約定室內面積總面積，上訴人交付之房屋未含梯間之實際室內面積，及實際總面積各如附表一所示，被上訴人為此依瑕疵擔保，請求減少價金及不完全給付之損害賠償等法律關係，求為命上訴人應給付被上訴人丁○○新台幣（以下同）三十三萬九百六十九元；應給付被上訴人己○○六十二萬二千二百八十四元；應給付原告庚○○五十五萬零八十二元；應給付被上訴人壬○○三十一萬三千七百九十六元；應給付被上訴人乙○○四十四萬一千七百三十二元；應給付被上訴人王春滿四十六萬七千七百五十四元；應給付被上訴人辛○○四十四萬三千八百三十六元；應給付被上訴人戊○○八十四萬三千七百一十七元；應給付被上訴人丙○○三十一萬七千二百五十四元；應給付被上訴人劉江霞四十四萬四千九百零七元，及均自民國八十五年一月九日（即起訴狀繕本送達之翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原審判決上訴人除應給付被上訴人戊○○八十四萬三千七百一十六元及其法定遲延利息，而駁回被上訴人戊○○其餘之訴外，上訴人併應如數給付其餘被上訴人（原審判決駁回被上訴人戊○○其餘請求，未據其聲明不服）。上訴人就其敗訴部分提起上訴，經本院前審判決廢棄原審判決關於命上訴人給付被上訴人王春滿、劉江霞部分暨該部分假執行之宣告，駁回被上訴人王春滿、劉江霞在第一審之訴及假執行之聲請（此部分未據聲明不服），併駁回上訴人其餘上訴，上訴人乃就其敗訴部分提起第三審上訴，經最高法院廢棄，對於上訴人之答辯聲明：上訴駁回，訴訟費用由上訴人負擔。
三、上訴人則以：依兩造合約書附圖記載，兩造約定之「室內面積」確含梯間在內。伊依約給付，並無瑕疵，縱有瑕疵，被上訴人於受領系爭建物時，亦已詳細檢查該建物，惟其並未為任何保留，亦未即告知上訴人有何瑕疵，則依民法第三百五十六條規定，應已視為承認其所受領之物，自不得再為任何瑕疵主張等語，資為抗辯。歷審判決如前所述，上訴人上訴聲明求為判決：㈠原判決除確定部份外，不利於上訴人部份均廢棄；㈡右廢棄部份，被上訴人等在第一審之訴及假執行之聲請均駁回；㈢被上訴人等應分別給付上訴人如附表所示金額及利息；㈣前項聲明，上訴人願供擔保請准宣告假執行；㈤歷審訴訟費用均由被上訴人等負擔。
四、被上訴人主張：渠等向上訴人預購系爭建物如附表一所示棟樓別之房屋，並訂有買賣契約，其約定室內面積、總面積，暨上訴人所興建完成交付之房屋，未含梯間之實際室內面積及實際總面積，各如附表一所示，且已繳清價款之事實，業據提出買賣契約書八件為證，並有上訴人提出之龍邦大第面積爭議案各戶面積明細及交屋日期彙總表在卷可稽（見本院前審卷第八七頁），且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
五、依兩造所不爭執之系爭合約書所附平面圖左上角特別標明室內面積之坪數，亦即兩造簽訂買賣契約書時，特別約定系爭房屋之室內面積坪數，惟因「梯間」是否應列入室內面積計算，兩造爭執不已，是本件首應審究者為：依兩造契約之約定，「梯間」是否應列入室內面積計算？分述如后：
㈠，以丁○○為例，依其合約書第一條第一項明定所標示之房屋總面積包括：「本
約房屋‧‧‧樓一戶（詳如附圖）。面積約三六‧二五坪（包括騎樓、陽台、平台、露台及梯間、門廳、受電室、機械室、車道、屋頂突出物等公共設施之分擔面積）」，而所謂附圖即系爭合約書所附之平面圖，其左上角附表標明「室內面積（含附屬建物）」二八．三六坪，陽台為二．○○坪、公共面積為五‧八八坪，合計三六‧二五坪等，就二者相互印證以觀，該附表未就騎樓、平台、露台及梯間、門廳、受電室、機械室、車道、屋頂突出物等為特別約定，其他被上訴人之介紹書亦然；而上開契約就所謂之「室內面積」之定義未明確約定，且建築法規亦無做明確之規定，故僅能依契約中之約定及交易當時之習慣，做定義性之約定。查買賣當時之交易習慣，公共設施尚包含「大公」及「小公」，而「小公」依內政部八十年五月二十日台（八十）內地字第九二一五八二號函所頒辦理土地複丈與建物測量補充規定第二十條規定：「區分所有建築於辦理第一次測量時，其通道、樓梯間、『梯間』等同使用部分，經權利人協議者，得按竣工平面圖上標示，分別測繪於各區分所有建物內」，足認買賣當時，確有將「梯間」算入區分所有建物內之慣例。
㈡又上開買賣契約書第十四條雖有就公共設施為定義，惟「梯間」是否屬公共設施
與本件合約所載之「室內面積」是否含梯間在內，係屬兩事。蓋「公共設施」面積按當時交易習慣並不包含「小公」在內，其專指「小公」以外之公共設施，亦即俗稱「大公」之部分，此在最高法院八十九年度台上字第一五六七號判決理由中有明白記載：「審酌買賣當時之交易習慣，依中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會八十四年二月九日八四建投全聯字第一五一八號函記載：『私有面積依交易習慣應包含當層電樓梯及走道。』中華民國消費者文教基金會建築委員會編著，消費者報導雜誌就出版之購屋指南，亦記載：『．．．，而所謂私有面積已包括了室內、陽台、當層的電梯間、樓梯間及走廊等分擔面積在內。至於公共設施面積只包括地下室及屋頂突出物之公共面積之分擔．．．』（上證Ａ參照）。故上訴人辯稱依當時交易習慣未將「梯間」面積算入合約附表中之「公共設施面積」內，並非無據。
㈢兩造間買賣契約中有談及「室內面積」者，僅在合約附表中有所記載，故本件「
室內面積」之內容為何，自應以附表之記載而加以推論。以丁○○為例，該附表所載之「室內面積（含附屬建物）」「二八．三六坪」，係含梯間但不含陽台及露台所得出，此比較含梯間但不含陽台及露台之權狀室內面積即明（按：依此算法之權狀室內面積為二八．三八坪，與本件契約附表所載之室內面積相仿），亦即上訴人依約所應給付之室內面積「二八．三八坪」，此「二八．三八坪」原係含梯間在內（但不包括陽台及露台），此附表乃符合買賣當時之交易習慣，且附表亦已明確地將陽台及露台分別列出，故「室內面積」括弧內所載之「附屬建物」，非指陽台及露台，當無疑義。既非指陽台及露台，此附屬建物依簽約當時之法規及交易慣例自係指小公即「梯間」無疑，否則，尚難謂兩造買賣之標的物坪數不包含「梯間」在內。參以兩造就室內面積（含附屬建物）之二五‧四六坪與二‧九二坪係根據原始設計圖而來，為兩造所不爭執（見本院卷一八七頁），二者合計恰為二八．三八坪，與兩造之買賣契約無異，可見該室內面積確含梯間二‧九二坪，益為明甚，其他被上訴人之買賣契約亦同。
㈣雖龍邦大第大樓原設計為地上十二層地下二層，嗣變更設計為地上十四層、地下
三層，而依建物謄本所載龍邦大第大樓地下三樓面積為二五一八．五九平方公尺，即七六一．八七坪，原為一百五十九戶，變更十四層後為一百六十五戶，而地下二層停車位原規劃為九十二位，嗣後變更為一四四位，為兩造所不爭執，此變更非為法規必需變更，而係應客戶要求自行變更，其變更未經過先前買受人之同意，亦為上訴人所自陳（見本院卷㈠一三三、一三四頁），可見該變更未經所有被上訴人之同意。上訴人雖抗辯依兩造所訂立合約第六條第三項約定，伊經主管機關核准，得在不減少預購戶房屋面積下，就本大樓為必要之變更云云，然其變更應係指依法令為必要之變更，且在不減少預購戶房屋面積下，不影響兩造原先買賣契約基本精神而言。然上訴人未能證明何以為必要之變更，且上開變更之結果，即以被上訴人丁○○為例，約定室內面積為二五．四六坪，登記室內面積為
二五．四七坪，略為增加，約定公設面積五．八七坪，登記公設積為十．二六坪，增加四．三九坪；又此變更結果，所增加之地下三樓面積為二五一八．五九平方公尺，被上訴人於本院前審審理中，即主張就權狀面積公共設施部分較銷售面積多，係因上訴人於預售龍邦大第大樓時，原為地上十四層、地下二層之設計，亦據此計算預售各區分建物之面積及應分擔之公共設施面積，嗣變更設計為地上十四層、地下三層，其中新增加之地下三層之面積再依比例分擔後，才造成公共面積增加之事實。又上訴人於計算公設比例時，亦先扣除全部車位面積，而依上訴人所製作之「彰化大第公共面積計算公式」所示，乙個一般車位之面積為六坪（一九‧三四平方公尺），乙個子母車位之面積為九坪（二九‧七五平方公尺），於計算每戶應分擔之公共設施時，再將有購買車位之面積加計入各該購買戶應分擔之公共設施內，如扣除車位面積後，實際上權狀面積亦少於契約約定面積等語，並提出彰化大第公共面積計算公式、上訴人寄給被上訴人之信函、及真正屬於全體住戶應分擔之公共面積之計算表為證（見本院前審卷一一二至一一四頁），為上訴人所不否認（見本院前審一一四頁後），自堪信為真實；即上訴人函中亦明確表示「公司原銷售時即以地上十四層，地下二層推出產品，至於地下二層變更為地下三層，主要是考慮基地附近馬路車輛多且狹窄，易造成停車問題，配合整體都市公共交通之需求設置地下三層停車空間，如依營造工程造價及投資報酬，本公司並無利潤可言。」云云，上訴人迨最高法院發回後始空言否認，已難為取。又此增加之面積，上訴人係以每六坪規劃為一個停車位，並將每一停車位以六十萬元左右價格出售牟利，為上訴人所不爭執，因此，光以增加之五十二個停車位計算（二層樓層房屋不計），已有三千餘萬元，故總面積增加獲利者為上訴人，而非被上訴人至明，雖上訴人抗辯挖掘地下一層其成本為平面之一．五倍，未獲有利益云云，然如未獲利，上訴人豈背為之？所辯要無可採。
㈤基上，兩造契約之約定，梯間應列入室內面積計算，則上訴人交付之標的物，合於契約應為之給付，被上訴人之主張，要難為取。
六、從而，被上訴人本於民法第三百五十九條規定請求減少價金或不當得利之法律關係，請求上訴人應給付被上訴人丁○○三十三萬九百六十九元、被上訴人己○○六十二萬二千二百八十四元、被上訴人庚○○五十五萬八十二元、被上訴人壬○○三十一萬三千七百九十六元、被上訴人乙○○四十四萬一千七百三十二元、被上訴人辛○○四十四萬三千八百三十六元、被上訴人戊○○八十四萬三千七百一十六元、被上訴人丙○○三十一萬七千二百五十四元，及均自民國八十五年一月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，不能准許，原審而為上訴人敗訴之判決，於法尚有未洽，自屬不能維持。上訴論旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，非無理由，爰判決如主文所示。
七、末查，法院廢棄或變更宣告假執行之本案判決者，應依被告之聲明，將其因假執行或因免假執行所為給付及所受損害，於判決內命原告返還及賠償；又因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息；民事訴訟法第三百九十五條第二項、民法第二百十三條第二項分別定有明文。而民事訴訟法第三百九十五條第二項規定法院廢棄或變更假執行之本案判決者，被告因免假執行所受損害，得請求原告賠償。此為法律所定損害賠償之債發生之原因。請求返還因假執行之款項為金錢，即與因回復原狀而應給付金錢之情形無異，自應類推適用民法第二百十三條第二項規定，上訴人即非不得請求被上訴人依民法第二百零三條規定按週年利率百分之五計付利息而為賠償（最高法院八二年度台上字第三五七號判決參照）。本件上訴人主張其已因被上訴人等依據原判決為假執行之故，而於八十六年十月二十九日給付如附表所示本利予被上訴人。為此之故，依民事訴訟法第三百九十五條第二項規定請求被上訴人等返還上開金額及自八十六年十月三十日起算之法定遲延利息。查上訴人確有給付被上訴人等如附表所示金額，業經提出台灣彰化地方法院民事強制執行案款收據一紙為證（附本院前審卷第二○七頁），是以上訴人請求如附表所示金額及自八十六年十二月三十日起算之法定遲延利息部分，有理由，應予准許。
八、本件事證已明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據與本件判決結果均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條第一項、第七十八條、第八十五條第一項但書、第四百六十三條、第三百九十五條第二項判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 八 月 十八 日~B1民事第一庭審判長法 官 林陳松~B2 法 官 李寶堂~B3 法 官 鄭金龍右為正本係照原本作成。
被上訴人上訴利益合併超過一百五十萬元時，始得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 林桂鳳中 華 民 國 九十三 年 八 月 二十 日
Ｂ附表一：
┌─┬───┬────┬──────┬──────┬──────┬───────┬────────────────┐│編│ │房 屋 棟│約 定 室 內 │實 際 室 內 │ 約 定 總 │實 際 總 面 積│備 註││ │買受人│ │ │ │ │（以上面積單位│㈠表示併入陽台、花台減少之面積 ││號│ │樓 別│面 積 │面 積 │ 面 積 │均為坪） │㈡表示未併入陽台、花台減少之面積│├─┼───┼────┼──────┼──────┼──────┼───────┼────────────────┤│１│丁○○│Ｋ棟９樓│ 二八．三八│ 二五．四七│ 三六．二五│ 四一．○八│㈠二．一三坪 ││ │ │ │ │ │ │ │㈡二．九一坪 │├─┼───┼────┼──────┼──────┼──────┼───────┼────────────────┤│２│己○○│Ｈ棟７樓│ 二四．八三│ 二一．四│ 三一．二二│ 三五．一二│㈠三．二五坪 ││ │ │ │ │ │ │ │㈡三．四三坪 │├─┼───┼────┼──────┼──────┼──────┼───────┼────────────────┤│３│庚○○│Ｇ棟７樓│ 二六．一五│ 二二．二五│ 三二．八○│ 三六．二九│㈠三．七二坪 ││ │ │ │ │ │ │ │㈡三．九坪 │├─┼───┼────┼──────┼──────┼──────┼───────┼────────────────┤│４│壬○○│Ｋ棟２樓│ 二八．三八│ 二五．四六│ 三六．二五│ 四二．三七│㈠二．一四坪 ││ │ │ │ │ │ │ │㈡二．九二坪 │├─┼───┼────┼──────┼──────┼──────┼───────┼────────────────┤│５│乙○○│Ｍ棟７樓│ 三○．六四│ 二六．七六│ 三八．八二│ 四四．二五│㈠三坪 ││ │ │ │ │ │ │ │㈡三．八八坪 │├─┼───┼────┼──────┼──────┼──────┼───────┼────────────────┤│６│辛○○│Ｌ棟８樓│ 三○．三三│ 二六．四九│ 三八．九六│ 四四．三二│㈠二．九六坪 ││ │ │ │ │ │ │ │㈡三．八四坪 │├─┼───┼────┼──────┼──────┼──────┼───────┼────────────────┤│７│戊○○│Ｆ棟樓│ 三六．○八│ 三○．九五│ 四六．五八│ 四九．九六│㈠五．一三坪 ││ │ │ │ │ │ │ │㈡五．一三坪 │├─┼───┼────┼──────┼──────┼──────┼───────┼────────────────┤│８│丙○○│Ｋ棟７樓│ 二八．三八│ 二五．四七│ 三六．二五│ 四一．○八│㈠二．一三坪 ││ │ │ │ │ │ │ │㈡二．九二坪 │└─┴───┴────┴──────┴──────┴──────┴───────┴────────────────┘附表二：
┌─┬──────┬─────────────┬──────────────────┬──────────┐│編│被 上 訴 人 │應 給 付 上 訴 人 之 金 額│法 定│備 註││號│姓 名 │ （ 單 位 ： 新 台 幣 ） │利 息│ │├─┼──────┼─────────────┼──────────────────┼──────────┤│一│丁 ○ ○ │ 三十六萬三千六百五十八元│ │ │├─┼──────┼─────────────┤ │ ││二│己 ○ ○ │ 六十八萬三千七百四十五元│ │ │├─┼──────┼─────────────┤ │ ││三│庚 ○ ○ │ 六十萬四千四百一十二元│自民國八十六年十二月三十日起至 │ │├─┼──────┼─────────────┤清償日止，按年息百分之五計算之 │ ││四│壬 ○ ○ │ 三十四萬四千七百八十九元│利息。 │ │├─┼──────┼─────────────┤ │ ││五│乙 ○ ○ │ 四十八萬五千三百六十一元│ │ │├─┼──────┼─────────────┤ │ ││六│辛 ○ ○ │ 四十八萬七千六百七十二元│ │ │├─┼──────┼─────────────┤ │ ││七│戊 ○ ○ │ 九十二萬七千零四十七元│ │ │├─┼──────┼─────────────┤ │ ││八│丙 ○ ○ │ 三十四萬八千五百八十八元│ │ │└─┴──────┴─────────────┴──────────────────┴──────────┘