臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十一年度上更㈠字第四七號
上 訴 人 彰化市公所法定代理人 丙○○被 上訴人 乙○○被 上訴人 和樂戲院股份有限公司法定代理人 甲○○右當事人間請求出具土地使用權同意書事件，上訴人對於中華民國八十八年九月七日台灣彰化地方法院八十七年度訴字第五二七號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於九十二年十二月二十三日辯論終結判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人等負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：如主文所示。
二、陳述：除與第一審及發回前本院歷審判決書記載相同者，予以援用外，補陳：㈠被上訴人等二人明顯將系爭土地上原有建物全部拆除後重建：
被上訴人乙○○系爭土地上之原有房屋為木造平房；被上訴人和樂戲院於系爭土地上之原有房屋為二層樓房、主要建築材料為磚鐵骨木造，早於日據時代即民國十五年十二月（門牌號碼：中正路六六、六八號）、民國二十二年十二月二十五日（門牌號碼：中正路五○號）已興建完成，迄今數十年，因年久均已破舊不堪，而彰化縣政府於八十五年間拓寬彰化市○市○○○○號道路時，僅命被上訴人等自行拆除房屋鄰近中正路之亭仔腳一小部分，剩餘之絕大部分因非於徵收範圍內，並未命被上訴人自行拆除，詎被上訴人竟趁此機會將原有建物全數拆除，而以最現代化建築材料將之改建為鋼筋加強混凝土、角鋼蓋烤漆版樓房後，方要求上訴人出具同意書。
㈡又依據該契約第二條約定：「本租約出租之基地，限於建屋之用，不得作其他用
途。」及第九條約定：「承租人對承租基地全部或一部不使用時，應向出租機關申請退租，不得自行轉租或頂替他人使用，違者除終止其租約外‧‧‧」，依上揭約定，於承租人違反建屋之目的、自行轉租或頂替他人使用時，出租人得以違反契約為由向承租人為終止租約之表示，查：
⒈被上訴人和樂戲院私自許可訴外人游蘇鴦在該處於「光復後申請營利事業登記
並設有（腳踏車、自行車）停車管理處」。添⒉又被上訴人和樂戲院於系爭建物因違章遭拆除後，未依停車場法第二十六條
之規定向主管機關申領停車場登記證，即擅自設置為汽車、機車停車場，並對外收費營業，顯與原有之訴外人游蘇鴦之腳踏車、自行車停車管理處不同，為新的違約事實。
三、證據：除援用歷次前審所提證據外，補提彰市民字第○九一○○○七七九九號函影本乙份、八八彰府工程字第○六○六一一號函影本乙份為證，並聲請現場勘驗。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回
二、陳述：㈠系爭房屋之滅失原因在於道路擴寬而拆除，非為年久破損之自然因素而坍塌滅
失，其情形概與「火災」之外來意外事故相類。系爭建物自日據時期即為戲院使用，其結構內為鋼骨構造甚為堅固迄至上開道路拓寬前仍在正常營運，因配合道路計畫而拆除時始停止營業，其時間約在八十四年四月間，且因當時拆除部分均已損及樑柱結構，整棟建物因而坍塌，被上訴人雖勉力以鋼骨支撐系爭建物為如未加以鋼筋混凝土造樑柱予以固定根本無從建築，是彰化縣政府及上訴人方面主張一台灣省拆除合法建築物剩餘部分就地整建辦法第五條之規定僅得至拆除線以原質料或相近材質，照剩餘高度為門面修復迨不可能，故被上訴人依兩造租賃契約之約定以合於租賃物使用之方法予以修建自難指為違反契約之精神，更何況在租約上屬有效存在之狀況下，上訴人本有同意建築及不得為反對建築之義務，又豈得先為違反租約主張上訴人之修建行為為不合法？上訴人固提出彰化縣政府出具之查估清冊主張系爭建物已全部拆除並領有補償金，縱然屬實，亦僅為公法上補償被上訴人因道路拓寬所受非自願性之損害，仍不得以此據為其拒絕履行出具土地使用權同意書之義務。
㈡被上訴人和樂戲院已停止營業，無設立收費停車場之事實，系爭土地因其上建
物為上訴人所拆除，現為空地，而空地之存在因台灣文化企業有限公司亦為系爭土地之承租人，故由該公司作為停車空間之使用，並非被上訴人積極地為非建屋之行為。
㈢依台灣省拆除合法建築物謄餘部分就地整建辦法第七條之規定，剩餘建築物有
⑴不符合本辦法規定無法申請整建者。⑵具有危險性而申請整建者。⑶使用價值偏低，不申請整建者。其所有權人得向主辦工程機關申請補償一併拆除。
系爭道路拓寬應拆除部份尚及於臨路之牆壁及樑柱等結構（請求函查本案拓寬工程系爭建築改良物調查表可證），是本件因上開工程已影響原有建物之結構體，其他部份使用上具危險性，使用價值偏低，故當時即依前揭辦法申請補償一併拆除。是系爭建物之全部拆除非上訴人之任意自行拆除，乃因道路拓寬不得不然之結果，因非建物不堪使用而滅失，原租地建屋契約仍應有效存在，上訴人負有同意建築之義務。
三、證據：除引用原審立證方法外，補提彰化縣稅捐稽徵處張稅消字第一四七三九號影本乙份、建築改良物權狀影本二份、八五彰府工程字第一六○一九一號函影本為證。
丙、本院依職權向台灣彰化地方法院調閱八十四年度訴字第三三七號、八十四年度訴字第三五四號全卷。
理 由
壹、程序方面：上訴人之法定代理人已改選變更為丙○○，有上訴人提出之彰化縣彰化市公所函件一紙為證，並聲明承受訴訟，核無不合，合先敘明。
貳、實體方面：
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人與被上訴人乙○○、和樂戲院股份有限公司（以下簡稱為和樂戲院）就其所有坐落彰化縣彰化市○○段西門小段六八地號土地，分別訂有不定期租地建屋契約，租用原判決附圖編號３所示部分土地面積九四平方公尺、及附圖編號２所示部分土地面積四二九平方公尺，被上訴人於租用之土地上分別建有房屋，且經保存登記在案，嗣於八十五年九月十日彰化縣政府為拓寬彰化市○○○○號道路（中正路），要求被上訴人自行拆除徵收範圍內之地上物，被上訴人於拆除徵收範圍之地上物後，即依台灣省拆除合法建築物謄餘部分就地整建辦法第五條「修復門面得免申請就地整建」之規定進行門面修復，詎上訴人竟以違建為由，向彰化縣政府陳報，彰化縣政府乃限期命被上訴人提出修建申請，被上訴人遂向上訴人申請核發「土地使用權同意書」，惟為上訴人拒絕，致被上訴人無法進行修建，又報請彰化縣政府以違章建築為由拆除上開房屋，兩造間就系爭土地之租地建屋租賃關係仍存續中，承租人無論係重建或增建房屋，出租人均負有同意義務，上訴人對系爭土地應有部分為十五分之八，並經共有人推選為管理人，其餘共有人吳修竹等人已出具同意書予被上訴人，被上訴人自無庸對其等提起訴訟，爰起訴請求上訴人出具上開土地使用權同意書予被上訴人建築房屋等語。
二、上訴人則以：兩造間就上開土地雖有租地建屋租賃法律關係，惟分別自民國五十二年八月、五十七年一月，由和樂戲院、台灣文化企業股份有限公司（以下簡稱為台灣文化企業公司）向上訴人承租，雙方訂有寺廟基地租約，嗣為不定期限租賃，被上訴人在租用土地時已分別建有原始房屋，於八十五年彰化縣政府拓寬彰化市○○○○號道路時，僅臨中正路亭子腳極少部分須配合道路拓寬而拆除，其等卻利用道路拓寬機會，自行將原始房屋全數拆除，違章改建為樓房店面，上訴人曾以八十四年十一月一日彰市字第六五二六五號函阻止，並經彰化縣政府二度通知為違建應行拆除，依原始租約第二條明訂：「租賃用途－本租約出租之基地，限於原有已建房屋之用，不得新建、增建及拆除重建。」，被上訴人將原始房屋全數拆除，依上開租約約定已無權要求上訴人出具土地使用權同意書，又被上訴人於違章遭拆除建物後，竟擅自設置停車場，對外收費營業，已違反租約約定之用途，上訴人已為終止租約意思表示，並於原審另訴請交還土地，兩造間之租約既已終止，被上訴人自無要求上訴人出具土地使用權同意書之權利等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張兩造間就系爭土地如原判決附圖編號２、３所示部分，各有不定期租地建屋關係，被上訴人乙○○承租編號３部分面積為九四平方公尺，和樂戲院承租編號２部分面積為四二九平方公尺，上開土地上所建房屋於八十五年九月十日彰化縣政府為拓寬彰化市○○○○號道路（中正路）拆除徵收範圍內之地上物，被上訴人向上訴人申請核發土地使用權同意書，惟為上訴人拒絕，致系爭土地上目前仍未為建築等情，有被上訴人和樂戲院與上訴人間之基地租賃契約一份、原審法院八十四年度訴字第三五四號、八十四年度訴字第三三七號調整租金民事判決書二份、彰化縣政府八十五年九月十日八五彰府工程字第一六０一九一號函一件、及上訴人拒絕發給土地使用權同意書函文等件附卷可稽，並經原審會同彰化地政事務所勘測現場查明屬實，並製有勘驗筆錄、及土地複丈成果圖在卷足憑，上訴人除對兩造租賃之面積及位置認為應以先前兩造間調整租金確定判決所認定為準外，其餘並不爭執，堪信被上訴人主租兩造間於系爭土地有賃關係為真實。
四、至於被上訴人主張八十五年九月十日彰化縣政府為拓寬彰化市○○○○號道路（中正路），要求被上訴人自行拆除徵收範圍內之地上物，被上訴人於拆除徵收範圍之地上物後，即依台灣省拆除合法建築物謄餘部分就地整建辦法第五條「修復門面得免申請就地整建」之規定進行門面修復，詎上訴人竟以違建為由，向彰化縣政府陳報，彰化縣政府乃限期命被上訴人提出修建申請，被上訴人遂向上訴人申請核發「土地使用權同意書」，惟為上訴人拒絕，致被上訴人無法進行修建，又報請彰化縣政府以違章建築為由拆除上開房屋之事實則為上訴人所否認，辯稱彰化縣政府拓寬彰化市○○○○號道路時，被上訴人等房屋僅臨中正路亭子腳極少部分須配合道路拓寬而拆除，其等卻利用道路拓寬機會，自行將原始房屋全數自行拆除，違章改建為樓房店面，並非門面整修而已置辯。經查：
㈠彰化都市○○○○號道路拓寬工程，彰化縣政府並未徵收系爭彰化段西門小段六
八地號土地，而係因被上訴人乙○○、和樂戲院等在系爭彰化段西門小段六八地號土地所建之房屋，另搭建之遮雨棚佔用成功段第一二二九號道路用地，因道路拓寬而由主辦機關命渠等自行拆除，此有彰化市公所九十二年彰市寺廟字第四八一八六號函及地藉圖謄本二張附卷可稽（見本院卷㈡第十頁及卷外證物袋內），並經承辨人吳如宜於本院到庭證稱屬實（見本院卷㈡第二六、二七頁）。足以證明彰化縣政府為拓寬彰化市○○○○號道路，要求被上訴人自行拆除者為被上訴人佔用成功段一二二九號道土地之建物，並非徵收系爭彰化段西門小段六八地號部份土地，而命被上訴人自行拆除徵收土地上之之建物，應先予釐清。
㈡又彰化縣政府要求被上訴人自行拆除者為被上訴人佔用成功段一二二九號道土地
之建物，其應自行拆除之遮雨棚面積甚少，亦據吳如宜於本院提出自行拆除前之照片為證（見本院卷㈡第三十頁），由該二張照片，尤以下方之照片對照吳如宜所提出乙○○、和樂戲院自行拆除後在彰化段西門小段六八地號土地改建之建物之同一角度照片（參照卷外照片一本），其旁之台灣大戲院之牆平行線以內均非應自行拆除之範圍。而上開拆除改建前後之照片對照以觀，建物之結構已由原非鋼筋混泥土改為全新之鋼筋混泥土建物，參以被上訴人乙○○、和樂戲院因自行拆除，均領有建物補償費，其中被上訴人乙○○拆除部分為：膠頂棚，面積：四十七點六平方公尺。被上訴人和樂戲院拆除部分為：①一樓（戲院）獨立戶，面積五百十平方公尺。②二樓（戲院），面積五百十平方公尺。③一樓（騎樓），面積一百四十五平方公尺。④一樓（車庫），面積四十二平方公尺。⑤二樓（電影院後台），面積四十二平方公尺。⑥三樓（置物房）獨立戶，面積四十二平方公尺。⑦平房（車庫）中間戶，面積四十二平方公尺。⑧鋼架石棉瓦棚，面積八十八點八平方公尺。⑨看板鐵架，一百零五點八平方公尺。⑩照明日光燈，十二組。⑪廣告玻璃櫃⑫鋼架石綿瓦棚，此有彰化縣政府補償查估清冊附卷可憑（本審卷㈠第九十四、九十五頁）。由上事證足以證明被上訴人並非為門面整修而已，實則為將建物全部自行拆除，而為重新建造新屋。故被上訴人主張伊等係依台灣省拆除合法建築物謄餘部分就地整建辦法第五條「修復門面得免申請就地整建」之規定進行門面修復云云，顯不實在，核非可採（被上訴人既不合於台灣省拆除合法建築物謄餘部分就地整建辦法之規定，又未經核准取得建築執照而自行建造房屋，其後彰化縣政府以違建為由予以拆除即無不合）。上訴人抗辯彰化縣政府拓寬彰化市○○○○號道路時，被上訴人等房屋僅臨中正路亭子腳極少部分須配合道路拓寬而拆除，其等卻利用道路拓寬機會，自行將原始房屋全數自行拆除，違章改建為樓房店面，並非門面整修而已為真實可採。
五、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第四百二十五條之一第一項定有明文。而其租賃期限應解為於房屋滅失時歸於終止，否則無異強求土地所有人須容忍房屋所有人及其繼受人一再在基地上拆除舊屋重建新屋，而永不得收回土地，使租賃權之權能，大過於所有權之權能，於法律上之價值判斷，顯失平衡。次按租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，又土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為租至系爭房屋不堪使用時為止，土地所有人並無同意房屋所有人重建之義務，否則在不定期基地租賃，只要房屋所有人及土地承租人有重建房屋之必要，出租人即有同意之義務，除非承租人有違反租賃契約之情事，出租人即永久不得收回基地，不定期限變成無限期，幾與喪失所有權無異，顯失租賃之意義。故土地法第一百零三條第一款規定非因契約年限屆滿，出租人不得收回出租建築房屋之基地，所謂「年限屆滿」，在定有期限之基地租賃，當指租期屆滿而言；在不定期之基地租賃，應解為至房屋不堪使用時為止。查本件系爭土地，原為被上訴人乙○○之父游角開墾使用，其上建物於民國十五年十二月（門牌號碼：中正路六六、六八號）已存在，日據時代清查土地時，游角乃邀另十四人成立敦仁社，將上開土地登記為十五人共有，四十年九月間敦仁社決議將系爭土地贈與上訴人，嗣因共有人中僅八人拿出印鑑証明辦理所有權移轉登記手續，上訴人始取得應有部分十五分之八，此為被上訴人自認之事實（見本院卷㈠第一八八頁），其間雖未就系爭建物所在之土地訂立書面租賃契約書，惟依民法第四百二十五條之一（該條文增定施行前之實務見解亦同此認定），推定雙方成立租賃契約，其租賃期限至房屋滅失時終止。嗣後游角於民國六十九年間死亡，由被上訴人乙○○繼承其承租人地位。次查，被上訴人和樂戲院與彰化市公所於民國五十二年就系爭土地訂定基地租賃契約，租用和樂戲院房屋基地，租期自民國五十二年至民國五十三年，於租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思，視為以不定期限繼續契約。惟被上訴人乙○○、和樂戲院於民國八十五年間，因政府拓寬彰化市○○○○號道路時，於彰化縣政府命其自行拆除系爭房屋佔用道路部份建物，被上訴人等將全部建築自行拆除，重新建造為鋼筋加強混凝土、角鋼蓋烤漆版樓房，嗣因經被認定為違建，而被彰化縣政府拆除，已如前述，則兩造間之基地租賃契約均因其上建物於被上訴人等自行拆除時而歸於終止，被上訴人主張上該不定期租地建屋契約仍有效存在，上訴人負有出具「土地使用權同意書」，同意渠等在系爭土地上建築房屋之義務云云，洵屬無據。
六、被上訴人雖於本院又提出新的攻擊方法謂依台灣省拆除合法建築物謄餘部分就地整建辦法第七條之規定，剩餘建築物有⑴不符合本辦法規定無法申請整建者。⑵具有危險性而申請整建者。⑶使用價值偏低，不申請整建者。其所有權人得向主辦工程機關申請補償一併拆除。系爭道路拓寬應拆除部份尚及於臨路之牆壁及柱等結構（請求函查本案拓寬工程系爭建築改良物調查表可證），是本件因上開工程已影響原有建物之結構體，其他部份使用上具危險性，使用價值偏低，故當時即依前揭辦法申請補償一併拆除。是系爭建物之全部拆除非上訴人之任意自行拆除，乃因道路拓寬不得不然之結果，因非建物不堪使用而滅失，原租地建屋契約仍應有效存在，上訴人負有同意建築之義務云云。惟查依上所述，彰化縣政府要求被上訴人自行拆除為被上訴人佔用成功段一二二九號道土地之建物，其應自行拆除之遮雨棚面積甚少，由吳如宜於本院提出自行拆除前後之之照片，被上訴人等建物旁之台灣大戲院之牆平行線以內均非應自行拆除之範圍。且成功段一二二九號土地乃上訴人所有，此經證人吳如宜證稱屬實，被上訴人亦不爭執，自堪信為真實，是應自行拆除者僅被上訴人等佔用上訴人所有之成功一二二九號道路土地範圍內建物，由照片對照，應僅及於遮雨棚而已，被上訴人申請補償一併拆除，是否合於台灣省拆除合法建築物謄餘部分就地整建辦法第七條之規定，本已非無疑，縱然徵收機關准予補償一併拆除剩餘建物，應屬徵收機關從寬認定其申請。本院依上開拆除前後照片對照，認為被上訴人於徵收機關命被上訴人自行拆除其佔用上訴人所有成功段一二二九號道路用地建物時，被上訴人等仍可以整修門面而使用原租用彰化段西門小段六八地號土地所蓋之建物，此亦與被上訴人起訴時自己所主張伊當時可以「整修門面」（其起訴時主張伊僅整修門面，被誤認定為違建，而被拆除）相符。乃被上訴人不選擇整修門面，而選擇申請補償一併拆除，於領取補償費後，又要求上訴人出具同意書同意其重新建築，究其本質仍屬自行拆除，並不影響前揭兩造間之租賃關係已於被上訴人自行拆除系爭房屋時終止之論述，被上訴人請求本院向徵收機關函查本案拓寬工程系爭建築改良物調查表，核無必要，併此敘明。
七、綜上所述，上訴人主張被上訴人已自行拆除系爭不定期租賃土地上全部建物，兩造間之基地租賃契約已於斯時歸於終止，自屬可信，從而，被上訴人本於租地建屋之法律關係請求上訴人出具系爭土地使用權同意書，核屬無據，不應准許。原審判命上訴人應就坐落彰化縣彰化市○○段西門小段第六八地號內如原審判決附圖編號３所示部分土地面積九四平方公尺，出具「土地使用權同意書」同意被上訴人乙○○在其上建築房屋、上訴人應就前揭地號內如原審判決附圖編號２所示部分土地面積四二九平方公尺，出具「土地使用權同意書」同意被上訴人和樂戲院股份有限公司在其上建築房屋，自有未恰。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由，自應由本院廢棄改判如主文第二、三項所示。
七、二造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一贅述，併此敘明。
據上論結，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 一 月 六 日~B1民事第三庭審判長法 官 陳照德~B2 法 官 曾謀貴~B3 法 官 蔡王金全右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 阮正枝中 華 民 國 九十三 年 一 月 七 日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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