臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十一年度上易字第三五號
上 訴 人 乙○○
丙○○法定代理人 己○○訴訟代理人 戊○○被上訴人 甲○○訴訟代理人 丁 ○右當事人間請求給付報酬金事件，上訴人對於中華民國九十年十一月十四日臺灣臺中地方法院八十九年度訴字第三九二六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、程序方面：本件被上訴人太平洋房屋仲介股份有限公司台中分公司（下簡稱太平洋公司）、甲○○均經合法通知，而皆未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件被上訴人太平洋公司、甲○○起訴主張：上訴人於民國（下同）八十九年九月二十二日與被上訴人太平洋公司訂立專任委託契約書（下簡稱系爭委託契約書），將上訴人所有坐落台中市○區○○○○街○○○號二十八樓之之一房屋（預售屋編號為台中市○區○○○○街○○○號之Ｄ房屋），連同其基地後壠子段三一一地號等應有部分（下簡稱系爭不動產），委託被上訴人太平洋公司仲介銷售，委託期限自八十九年九月二十五日起至八十九年十二月三十一日止，委託價格為新台幣（下同）一千二百八十萬元。嗣於八十九年十月二十二日，上訴人將前述委託價格變更為一千一百萬元，並縮短委託期限至八十九年十月三十一日止。待八十九年十月二十三日，被上訴人太平洋公司覓得一買方即被上訴人甲○○，甲○○並表示願以一千一百萬元委託價格買受系爭不動產，且願意先支付「出價金」二十二萬元。然上訴人於被上訴人太平洋公司覓得賣主後，即後悔出售，並拒絕出面訂立不動產買賣契約書，依系爭委託書約定，上訴人即應依委託價格百分之四給付服務報酬與被上訴人太平洋公司四十四萬元，並應給付被上訴人甲○○所支出之「出價金」等額之違約金二十二萬元，及其法定遲延利息等語。
上訴人則以：伊雖有委託被上訴人太平洋公司出售仲介房子，但訂立系爭委託契約書時，其並未取得系爭建物之所有權，僅係以預售屋方式購屋，如欲轉手他人時需會同買方與建設公司換約，但對方即被上訴人等未偕同前往換約，故並非伊不依系爭委託書契約履行。又伊要求被上訴人太平洋公司提出買主之意願書，但其一直未收到買主書面意願書。又訂立系爭委託契約書時，伊未看清楚即簽名，簽約時間不到半小時，契約其他內容均係太平洋公司之人員自己填寫；再該契約書係證人李俊明拿到其公司簽寫，但伊就該契約內容並不清楚，李俊明只叫伊簽名蓋章，也沒有事先交付契約原本供其閱覽。又伊嗣後雖書立契約內容變更合意書，但當時被上訴人甲○○並未同意以一千一百萬元向其購買。又太平洋公司電話通知伊覓得買主時，僅在電話中口頭告知有買主，但伊曾要求太平洋公司提出意願書後讓其看過後才能進行後續事宜，然迄系爭委託契約書委託日期終止日，伊並未收到任何書面通知；即上訴人自始至終並未拒絕依系爭委託契約書約定與買方甲○○訂立不動產買賣契約書。至於買方甲○○支出之費用與伊無關，而太平洋公司書立收到甲○○「出價金」二十二萬收據乙紙，並不能證明有支付該款項。末查被上訴人甲○○請求之違約金過高，請求酌減等語置辯。
三、查本件原審對於被上訴人太平洋公司、甲○○之請求，判決被上訴人太平洋公司、甲○○全部勝訴，並為附條件假執行之宣告及免為假執行之宣告，上訴人全部聲明不服，求為廢棄原判決，並駁回被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請；被上訴人太平洋公司、甲○○則求為判決駁回上訴
四、查被上訴人太平洋公司、甲○○主張上訴人委託被上訴人太平洋公司仲介銷售系爭不動產，委託期限自八十九年九月二十五日起至八十九年十二月三十一日止，委託價格為一千二百八十萬元。嗣於八十九年十月二十二日，上訴人將前述委託價格變更為一千一百萬元，並縮短委託期限至八十九年十月三十一日止等情，有被上訴人太平洋公司提出之專任委託契約書、契約內容變更合約書為證，復為被上訴人所不爭執，自屬實在。又被上訴人太平洋公司、甲○○另主張其已依系爭委託契約書約及變更合意書約定內容，覓得買方即被上訴人甲○○，且甲○○表示願以一千一百萬元向被上訴人購買系爭不動產，甲○○並提出二十二萬元之出價金，而被上訴人太平洋公司業依約通知被上訴人出面簽立系爭不動產買賣契約書，惟被上訴人拒不出面簽約等情，然為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件首應審究者，厥為上訴人是否曾違約拒售系爭不動產，茲分述如下：
㈠查本件被上訴人主張上訴人所有坐落台中市○區○○○○街○○○號之Ｄ房屋一
棟及其基地應有部分，委託太平洋公司仲介銷售等情，並提出其與上訴人於八十九年十月二十三日書立之專任委託契約書，雖其上記載委託出售之建物部分門牌號碼為台中市○區○○○○街「二十八號之Ｄ」，有上開專任委託契約書一份可憑（見原審卷八至十一頁；本院卷第五三頁）。次據上訴人與訴外人興富發建設股份有限公司於八十七年九月八日書立之黃金映象房屋買賣合書影本記載之建物標示為「Ｄ棟二十八樓」，有上開黃金映象房屋買賣合書影本一份在卷可稽（見原審卷十八至八十頁）（即上訴人係先以預售屋方式，購買系爭不動產）。又據被上訴人甲○○與太平洋公司書立之不動產購買意願書記載，購買乙○○（即被上訴人）所有坐落於台中市○區○○○○街「二十七號二十八樓之Ｄ」一節，有被上訴人提出之不動產購買意願書一份可憑（見原審第十一頁；本院卷第五二頁）。上開記載「標的物標示」先後固有出入（即或載為二十八號Ｄ；或載為Ｄ棟二十八樓；或二十七號二十八之Ｄ）。惟查被上訴人甲○○陳稱八十九年十月二十二日渠至現場看房子，被上訴人太平洋公司人員及上訴人均有在場等詞，而上訴人亦自承其僅就黃金印象「訂購一戶」，且供稱被上訴人太平洋公司人員帶客戶看房子，其有到場，仲介人員將其支開，不讓其與客戶接洽，後來和客戶碰面時，其有向被上訴人甲○○介紹該房子的優點，但雙方未提及價錢，經紀人把其拉到一旁要求渠降價，其一直願意以一千一百萬元出售．．．等語（見原審卷五
八、五九、一００頁）；而證人即太平洋公司員工蔡佳亨於原審證稱本件係由經紀人李俊明與屋主（即上訴人）接洽，其當時擔任店長，有看過上訴人本人，是在買方看過房子後，當天晚上上訴人至店裡，有討論價格，上訴人表示要以一千一百萬元出售與被上訴人甲○○，當時看過房子．．．等語（見原審卷第九十頁）。抑有進者，上訴人亦於本院提出系爭不動產之建物及土地謄本，其建物門牌載明為「五權西街二十七號二十八樓之一」，有該建物及土地謄本在卷可佐（見本院卷三九至四六頁）。按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。又按契約應人以當事人立約當時之真意為準，而真意為何，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院三十九年臺上字第一０五三號著有判例。查上訴人就上開「黃金印象」僅訂購一戶，且亦曾與被上訴人太平洋公司之人員及被上訴人甲○○現場看屋，而且願以一千一百萬元出售，已如前述，足徵被上訴人就所委託出售之標的物與被上訴人太平洋公司所受託仲介出售、被上訴人甲○○所欲承購之標的物並無不同，縱令書面記載有所差異，然依當事人之真意，應可認定委託仲介之標的物即系爭不動產無誤。
㈡又被上訴人太平洋公司主張已依系爭委託契約書覓得承買人即被上訴人甲○○，
且有以電話及存證信函通知上訴人簽約等語，上訴人固不否認被上訴人太平洋公司之人員來電告知有買主云云，惟辯稱太平洋公司係電話口頭告知找到買主，上訴人要求太平洋公司應提出意願書，以正式書面向渠通知，再談後續事宜云云。惟查，被上訴人太平洋公司主張被上訴人甲○○願以一千一百萬元向上訴人買購買委託出售之系爭不動產，並有上訴人提出之契約內容變更合意書一份可憑（見原審卷第十頁），其內容記載「委託期限至八十九年十月三十一日，委託總價新臺幣壹仟壹佰萬元」、「備註：上述價格只限同意給甲○○先生購買．．．」等情，另被上訴人太平洋公司提出被上訴人太平洋公司與甲○○書立之不動產購買意願書亦記載「承購總價款：願以新臺幣壹仟壹佰萬元整買受」等情，有該不動產購買意願書乙件在卷可考（見原審卷第十一頁；本院卷第五二頁），復為兩造所不爭執，自屬實在。又查被上訴人甲○○亦依上開不動產意願書提出「出價金」二十二萬元交付太平洋公司，業據證人李俊明於原審證述明確在卷（見原審卷九十之一頁反面），而上訴人對此證詞，亦不爭執（見原審卷第九十之一、九一頁），是上訴人空言否認該出價金交付云云，委不足取。又該「出價金」須待買賣契約簽訂時，始轉為買賣價金之一部分，此觀該不動產購買意願書第五條約定自明，顯與通常「買賣價金」有異，是上訴人抗辯太平洋公司收取該「出價金」有違系爭委託契約書第九條第六款「太平洋嚴禁其受雇人代賣方受領價金」之約定云云，顯有誤會。又證人即被上訴人太平洋公司已離職員工李俊明於原審證稱渠係擔任不動產經紀人．．．，與店長蔡佳亨有至新竹告知以一千一百萬元之價格出售，但被告（按即上訴人）又不同意，後來有發存證信函，亦有電話通知請他（按即上訴人）出面簽約，並言明時間地點，．．．其（按即上訴人）在電話聯繫中又表示要一千三百萬元或一千四百萬元才願出售．．．等語在卷（見原審卷第九０之一頁）；另證人即太平洋司台中分公司員工蔡佳亨於原審證稱．．．被告（按即上訴人，下同）表示要以一千一百萬元出售與被上訴人甲○○，當時看過房子，且出具契約內容合意變更書，並指名要賣給郭先生，此後其還有至新竹找他（按即上訴人，下同），被告還希望將價格提高，而且在寄存證信函之前，其有親自找被告，也有電話聯絡，說已到達被告要求之價格，請他來簽約等語在卷（見原審卷第九十頁）。足徵被上訴人太平洋公司主張已依約覓得買主即被上訴人甲○○，且甲○○願以一千一百萬元之價額購買系爭不動產乙節，應堪採信。
㈢又上訴人雖辯稱被上訴人未以正式書面告知有買主甲○○，伊亦未拒絕簽訂買賣
契約云云，然據系爭委託契約書第十二條記載：雙方間之洽商、徵詢或通知辦理事項，如須以書面通知時，均按本契約所載之地址送達。如因故拒收或無法送達而退回者，均以發函日期視為已經通知。如任何一方遇有地址改變時，應即以書面通知他方，且非經雙方書面同意不得對契約內容變更之。即採「發信主義」（最高法院八十七年度台上字第一七七六號判決參照）；換言之，太平洋公司按系爭委託契約書之上訴人住居所，發送通知，而於客觀上已足使上訴人了解通知之內容者，解釋上，應認仍生通知之效力。經查系爭委託契約書記載上訴人住居於新竹市○○街○○號六樓，有該系爭委託契約書可按，且上訴人於本院亦自認被上訴人太平洋公司發存證信函時，其仍住居於上址等情在卷（見本院卷第四九頁）；而被上訴人太平洋公司非但以電話通知上訴人，業依約覓得買主甲○○，催告上訴人出面簽訂買賣契約，但遭上訴人提高價金為由拒絕，已如前述，且被上訴人太平洋公司進一步按上址發存證信函予上訴人催告履約，然因郵局人員投遞二次無法妥投收件人（按即上訴人），於八十九年十月三十日交新竹學府路郵局辦理郵件招領，嗣八十九年十一月十七日因「招領逾期」批退等情，有郵局存證信函（連同信封）乙件及郵局函文各在卷可佐（見原審卷第七五至七九；本院卷第八八至九八頁）。查被上訴人太平洋公司既依上址發信通知上訴人，且在客觀上已足使上訴人了解通知之內容，解釋上，自應認發生通知之效力。是被上訴人抗辯太平洋公司並未正式書面告知有買主甲○○，伊亦未拒絕簽訂買賣契約云云，顯不足取。
㈣查被上訴人太平洋公司既合法通知上訴人出面與甲○○就系爭不動產簽訂買賣契
約書，惟上訴人拒出面訂約，已如前述，上訴人自有違反系爭委託契約書之約定至明。
五、又上訴人抗辯伊係購買預售屋，尚非房屋之所有權人，自不可能與他人簽約，當然需換約後方得出賣房子云云，惟就上訴人與被上訴人太平洋公司書立之專任委託契約書所載，賣方義務係與承買人訂立買賣契約書，倘以上訴人係購買預售屋而尚未取得所有權，至多僅為與承買人訂立房屋買賣契約書後是否能對之履行之問題，尚與本件專任委託契約書所定內容無涉。上訴人尚難以購買預售屋、未取得所有權云云而解免履行系爭委託契約書之義務。另上訴人辯以預售屋所有權並非渠所有，須先和建設公司換約，惟被上訴人太平洋公司不願代雙方與建商辦理換約，渠表示找到買主後必需至建商處換約，但被上訴人太平洋公司並不同意云云，為被上訴人太平洋公司所否認，另稱上訴人根本未提到換約一事，直到事後才提及等語。查被上訴人太平洋公司既否認訂約時有約定與建設公司換約一事，且上開專任委託契約書、契約內容變更合意書、不動產購買意願書均未記載與建設公司換約乙節，上訴人復未能舉證被上訴人太平洋公司有何換約之義務，是上訴人所辯尚難採信。又上訴人抗辯，渠並未詳閱專任委託契約書內容即簽名，簽約時間不到半小時，其他內容均係太平洋公司之人員自己填寫云云，然為被上訴人太平洋房屋公司所否認，另稱確有供上訴人閱讀專任委託契約書達一日方才簽約等語。另證人即被上訴人太平洋司已離職員工李俊明於原審證稱渠係擔任不動產經紀人，是上訴人刊登報紙要出售房屋，渠遂向上訴人連絡，並攜帶契約至新竹與之簽約，先前已有將契約影本交付上訴人閱覽，當天只是簽名，契約影本早在約一週前交付，是上訴人至店內來，渠影印給上訴人．．．等語在卷（見原審卷第九０之一頁）。再據系爭委託契約書，其起首處前言記載「本人已事前詳閱本契約書內容．．．達一日，深切明瞭自身權益後，始簽立本契約書」，其下緊接立書人簽章欄並有被上訴人之簽名、蓋章，有該專任委託契約書可憑。是上訴人抗辯伊未詳能閱覽系爭委託契約書云云，自不足取。
五、綜上，被上訴人太平洋公司主張其與上訴人簽訂之專任委託契約書、契約內容變更合意書等約定，覓得承買人即被上訴人甲○○願出價一千一百萬元購買系爭不動產，太平洋公司並通知上訴人出面與甲○○系爭不動產買賣契約書遭拒，已如前述，被上訴人太平洋公司自得依專任委託契約書第十條第４款約定：「委託期限內，賣方如拒絕以本委託條件與太平洋所仲介之買方訂立不動產買賣契約時，本款之情形，賣方除應支付太平洋依委託價４％計算之報酬外，如買方使用意願書並另須賠償買方與其所支付之出價金等額之違約金，如買方未支付出價金而使用要約書，則需賠償買方依委託價百分之三計算之違約金。」，請求被上訴人給付百分之四即四十四萬元（一千一百萬元之百分之四）之報酬，於法有據。是被上訴人太平洋公司主張上訴人應給付四十四萬元及自起訴狀繕本送達翌日即九十年一月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
六、又據被上訴人二人書立之不動產購買意願書第五條約定：「一、買方於簽訂本意願書之同時，須給付太平洋依賣方委託價２％計算之出價金（以現金或即期支票）．．．」，而被上訴人甲○○業已交付二十二萬元「出價金」予太平洋公司，已如前述，且其金額亦與不動產購買意願書第五條明定之委託價百分之二（即一千一百萬元百分之二）相符。又據上開專任委託契約書第十條第４款約定：「．．．．委託期限內，如買方使用意願書並另須賠償買方與其所支付之出價金等額之違約金，如買方未支付出價金而使用要約書，則需賠償買方依委託價百分之三計算之違約金。」。按以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人向第三人為給付，其第三人對於債務人亦有直接之請求給付之權，民法第二百六十九條第一項定有明文，此即第三人利益契約。查上訴人既已違反專任委託契約書之約定未與被上訴人甲○○訂定不動產買賣契約書，已如前述，而被上訴人甲○○雖非上開專任委託契約書之契約當事人，惟依上開規定，自得依約直接向上訴人請求給付違約金。又查本件不動產買賣價金高達一千一百萬元，被上訴人甲○○請求違約金為二十二萬元，僅為買賣價金百分之二，已較諸系爭委託契約書中約定「．．若買方無出價金時，以買方委託買價百分之三計算違約金（即三十三萬元）」之百分之三違約金為低，衡情尚難逕認甲○○請求之違約金有何過高之情事，是上訴人請求酌減違約金云云，自不足取。從而，被上訴人甲○○請求上訴人給付二十二萬元違約金及自起訴狀繕本送達翌日即九十年一月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，亦應予准許。
七、綜上所述，本件被上訴人太平洋公司、甲○○主張上訴人違反系爭委託契約書約定為可採，上訴人所辯均為無可取。從而，被上訴人等本於系爭委託契約之法律關係，請求上訴人給付報酬及違約金等為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成及判決結果，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敍明．
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 二十四 日~B1民事第六庭審判長法 官 吳火川~B2 法 官 饒鴻鵬~B3 法 官 陳繼先右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B 書記官 劉建智中 華 民 國 九十一 年 七 月 二十五 日
Ｂ