臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十一年度再易字第五０號
再審原告 乙○○
丁○○丙○○
辛 ○戊○○癸○○○己○○
甲 ○王貞芸庚○○再審被告 壬○○
子○○右當事人間遷讓房屋事件，再審原告對於中華民國九十一年六月十一日本院第二審確定判決（九十年度上易字第三四三號）本訴部分提起再審之訴，本院判決如左：
主 文再審之訴駁回。
再審訴訟費用由再審原告負擔。
事 實
甲、再審原告方面：
一、聲明：求為判決：㈠請求將原確定判決廢棄，駁回再審被告之訴。
㈡再審及前審訴訟費用均由再審被告負擔。
二、陳述：㈠緣再審原告前與再審被告間請求遷讓房屋事件，經本院前程序於九十一年六月十
一日，以九十年度上易字第三四三號判決確定，本訴部分維持第一審命再審原告自系爭房屋遷讓並將之分別返還再審被告，又自起訴狀繕本送達再審原告以後起至遷讓房屋交還再審被告之日止，按月給付再審被告各新台幣（下同）三萬五千元之判決。判決理由係以：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，八十九年五月五日新修正施行之民法第四百二十五條定有明文。該修正後之條文於本文及債編施行法就適用上並未設特別之規定，從而，依據法律不溯既往之原則，於該條修正前即已存在於不動產所有權人與承租人間之租賃關係，固無修正後民法第四百二十五條第二項之適用；惟如租賃標的物之所有權人於新法施行後再將租賃標的物移轉於第三人時，該未定期限之不動產租賃法律關係變動與否，即應受修正後民法第四百二十五條第二項之限制。認為本件再審被告取得系爭房屋之時間，均在八十九年五月五日新修正民法第四百二十五條施行之後，再審原告與再審被告之前手間之租賃關係，既未公證，且逾五年之不定期租賃，適用新法之規定，再審被告即不再承受再審原告與原出租人間之租賃關係，再審原告不得再主張其與出租人問之租賃關係，對再審被告繼續存在。又再審被告因修正民法第四百二十五條第二項規定，主張兩造已無租賃關係，則其房屋因被無權占用，無法使用收益，其損失及再審原告因占用系爭房屋所能獲得之收益，自不受前所有權人與再審原告租約約定租金之限制，應以再審被告實際上能獲取之收益為準，因之為上開按月賠償三萬五千元之判決，而為不利再審原告之認定。
㈡查八十九年五月五日修正施行之民法第四百二十五條第二項，依行政院
、司法院草案條文說明：「本條第一項規定買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行（目前因有土地法第一百條及第一百零三條之規定，民法第四百五十條第二項於出租人幾無適用之餘地），俾杜爭議而減訟源。故明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用第一項之規定，爰增訂第二項。」等語（見立法院公報公佈之民法第四百二十五條修訂理由），觀此立法理由，厥在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端。本件再審原告與再審被告前手間之不動產租賃契約，係於本院六十一年上字第五六三號拆屋還地案中成立訴訟上和解，由該訴訟上成立之租賃契約，嗣後並經本院六十五年上字第一八七號請求交還攤位案中，判決再審被告前手即財團法人廖拾合祭祀公業應將系爭房屋出租與再審原告等，且經最高法院六十五年台上字第一八七七號判決確定。其租賃關係之權利義務內容合法明確，不亞於公證之效力，再審原告與再審被告前手間之租賃契約既係法院成立訴訟上和解，又經判決確定，衡情不可能請求公證，參以上述修正條文之立法理由，本件租賃契約自與公證效力相同，應適用該條第一項之「買賣不破租賃原則」，不管再審被告受贈與系爭房屋之時點為何，其租賃契約應仍繼續存在於兩造之間。再審原告於本件審理中曾就此提出此答辯，惟原確定判決以再審原告對訴外人廖上豪、廖繼培主張之租賃關係乃未定期限租賃，且未經公證，故有修正後民法第四百二十五條第一項、第二項適用。再者，再審原告亦主張縱認租賃契約係法院成立訴訟上和解，與法院公證之效力不同，再審原告與再審被告前手間不動產租賃契約雖未經公證，惟自八十九年五月五日修正施行民法第四百二十五條規定適用未逾五年，應適用該條第一項之「買賣不破租賃原則」，則再審原告與再審被告前手間不動產租賃關係存在，仍對再審被告繼續存在，再審原告等並非無權佔有，自屬有權使用系爭房屋。原確定判決認不應擴張解釋八十九年五月五日新修正民法第四百二十五條第二項適用之範圍，除公證以外之其他情形亦在適用之列，對於再審原告上開主張全部不予採納，其適用法規顯有錯誤，自有民事訴訟法第四百九十六條第一項第一款再審之事南。
㈢又系爭房屋，再審原告已承租數十年，且由法院判決再審被告前手即財團法人廖
拾合祭祀公業將系爭房屋出租輿再審原告等，原出租人財團法人廖拾合祭祀公業並無收回自住之問題，再審被告於民法第四百二十五條修正後，以贈與為原因取得系爭房屋，再以訴訟手段要再審原告遷讓房屋，乃為有計劃之舉動，有違誠實及信用方法之原則。再審原告懇請本院主持公道，准予本件再審。判決如訴之聲明，實威德便。
乙、再審被告方面：本件未經言詞辯論，再審被告未提出書狀作何聲明，或陳述。
丙、本院依職權調閱上開本件確定事件卷宗。
理 由
一、按民事訴訟法第四百九十六條第一項第一款所謂適用法規顯有錯誤者，係指確定判決所適用之法規顯然不合於法律規定，或司法院現尚有效及大法官會議之解釋，或最高法院尚有效之判例顯然違反而言，若在學說上諸說併存尚無法規判解可據者，不得指為用法錯誤，此迭據最高法院著有判例闡釋甚明可參（最高法院五十七年台上字第一○九一號、六十年台再字第一七○號、七十一年台再字第二一○號判例參照）。
二、本件再審被告於前訴訟程序起訴主張：系爭坐落台中市○○區○○段二一八二地號土地上，建號為台中市○○區○○段○○○○號之建物即門牌號碼台中市○○區○○路○○○號建物（下稱系爭九十六號房屋）以及建號為台中市○○區○○段○○○○號之建物即門牌號碼台中市○○區○○路○○○號建物（下稱系爭九十二號房屋），為訴外人財團法人廖拾合祭祀公業（下稱廖拾合祭祀公業）所興造並將系爭九十六號及九十二號房屋分別出租予再審原告乙○○、丁○○、丙○○、辛○、戊○○、癸○○○、己○○、甲○、王貞芸之被繼承人王成及被告庚○○，並交付使用之。嗣系爭二戶房屋所有權經數次移轉轉，其中系爭九十六號房屋至八十三年五月十七日由訴外人廖上豪取得時、系爭九十二號房屋至七十五年一月二十三日由訴外人廖繼培取得時，再審原告等固均仍依八十九年五月五日修正前之民法第四百二十五條之規定，與訴外人廖上豪、廖繼培之間存在未定期限之租賃關係並繼續承租使用系爭二戶房屋。惟查：再審被告人壬○○、子○○二人分別於八十九年五月五日民法第四百二十五條修正後之八十九年十月九日及八十九年七月三日取得系爭九十六號、九十二號房屋之所有權，由於再審原告等與訴外人廖上豪、廖繼培間就系爭二戶房屋之租賃契約乃未經公證之未定期限不動產租賃契約，從而，依新修正之民法第四百二十五條第二項之規定，其等就系爭二戶房屋已不得再對再審被告二人主張有租賃關係之繼續存在；從而，再審原告等人繼續占用系爭二戶房屋乃無權占有，爰依據所有物返還請求權、侵權行為及無權占有之法律關係，請求再審被告乙○○、丁○○、丙○○、辛○、戊○○、癸○○○、己○○、甲○、王貞芸及庚○○將系爭九十六號返還予壬○○，將系爭九十二號房屋遷讓並返還予子○○。再審原告等人既無權占用系爭二戶房屋，再審被告二人自得分別依不當得利及侵權行為之法律關係，請求再審被告等給付相當於租金之損害賠償或返還不當得利，因系爭房屋位於市場內，爰以當地之租金行情即每月三萬五千元為據，請求再審原告等自起訴狀繕本均送達渠等之翌日即九十年六月十八日起至返還前開房屋之日止，按月給付相當於租金損害之三萬五千元之判決。
三、本院右開確定判決則以：按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，八十九年五月五日新修正施行之民法第四百二十五條定有明文。又該修正後之條文於本文及民法債編施行法中就適用上並未設特別之規定，從而，依據法律不溯及既往之原則，於該條修正前即已存在於不動產所有權人與承租人間之租賃關係，固無修正後民法第四百二十五條第二項之適用；惟如租賃標的物之所有權人於新法施行後再將租賃標的物移轉與第三人時，該未定期限之不動產租賃法律關係變動與否，即應受修正後民法第四百二十五條第二項之限制。本件再審被告等取得系爭九十六號及九十二號房屋之時間，既均在八十九年五月五日新修正民法第四百二十五條施行之後，再審原告等與再審被告之前手間之租賃關係，既未公證，且逾五年之不定期租賃，適用新法之規定，再審被告即不再承受再審原告等與原出租人間之租賃關係，此為基於法律規定所發生之效力，再審原告即不得再主張其與原出租人間之租賃關係，對再審被告繼續存在。再審原告等雖又以：查八十九年五月五日修正施行之民法第四百二十五條第二項，依行政院、司法院草案條文說明：「本條第一項規定買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行（目前因有土地法第一百條及第一百零三條之規定，民法第四百五十條第二項於出租人幾無適用之餘地），俾杜爭議而減訟源。故明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用第一項之規定，爰增訂第二項。」等語，觀此立法理由，厥在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端。本件再審原告等與再審被告前手即訴外人廖上豪、廖繼培間不動產租賃契約，係於本院六十一年上字第五六三號拆屋還地案中成立訴訟上和解，由該訴訟上成立之租賃契約，嗣後並經本院六十五年上字第一八七號請求交還攤位案中，判決再審被告前手即財團法人廖拾合祭祀公業將系爭房屋出租與再審原告等，且由最高法院六十五年台上字第一八七七號判決確定。其租賃關係之權利義務內容合法明確，不亞於公證之效力，再審原告與再審被告前手間之租賃契約既係法院成立訴訟上和解，又經判決確定，衡情不可能請求公證，參以上述修正條文之立法理由，本件租賃契約自與公證效力相同，應適用該條第一項之「買賣不破租賃原則」，不管再審被告受贈與系爭房屋之時點為何，其租賃契約應仍繼續存在於兩造之間。再者，縱認租賃契約係法院成立訴訟上和解，與法院公證之效力不同，再審原告與再審被告前手即訴外人廖上豪、廖繼培間不動產租賃契約雖未公證，惟自八十九年五月五日修正施行民法第四百二十五條第一、二項適用未逾五年，應適用該條第一項之「買賣不破租賃原則」，則其等與前手間之租賃關係，仍應對再審被告繼續存在，再審原告自仍有權繼續使用系爭房屋云云。惟查再審被告所主張訴訟上之和解（本院六十一年上字第五六三號）及嗣後在本院六十五年上字第一八七號請求交還攤位訴訟中，訴外人即財團法人廖拾合祭祀公業受敗訴之判決確定等，固屬實情，然均係在法律修正施行之前所發生，且其當事人亦非本件再審被告，該訴訟上和解，所成立之租賃關係，係在請求拆屋還地之訴訟中所成立，非就訴訟標的而成立和解，反係約定財團法人廖拾合祭祀公業應將房屋出租與該案之被告等人，顯係就訴訟標的外之事項而和解，該部分和解雖具實體法上一般契約之效力，然未有訴訟法上之效力，自不具有與確定判決同一之既判力。該和解筆錄自不能取代公證之效力。且就租賃標的物受讓人權益之保護，亦不應擴張解釋八十九年五月五日新修正民法第四百二十五條第二項適用之範圍，除公證以外之其他情形亦在適用之列。又民法第四百二十五條第二項之修正並未規定在修正施行後滿五年才發生拘束力，再審原告以該修正未逾五年，仍應有同法條第一項買賣不破租賃原則之適用云云，均屬無據。不足採取。又不動產權利之移轉，在自由經濟社會，除有違法情事無法加以阻止。再審原告指被上訴人之受讓，有違誠信原則，亦非有據等情為由，維持再審被告在前訴訟程序第一審全部勝訴之判決，而駁回再審原告之上訴確定，此經本院依職權調取上開確定案卷查閱無訛。
四、按擴張解釋，指法律規定之文義，失之過於狹隘，不足以表示立法之真義，而予擴張法文之意義，以期正確適用而言。惟擴張解釋，必其文義在「預測可能性」之內，即在文義射程之內者，始得為之。如所擴張之文義，非原有文義所能預測，已超出射程之外，使擴張前及擴張後之文義內涵不同者屬目的性擴張，則不能為擴張之解釋（參楊仁壽著法學方法論，八十八年三月版，第一三五－一三六頁）。查依再審原告提出之八十九年五月五日修正施行之民法第四百二十五條第二項之草案條文之說明，已明白說明係因認有土地法第一百條及第一百零三條之規定，使民法第四百五十條第二項關於出租人之權利義務無適用之餘地，為保護出租之權利，乃明定未經公證之不動產租賃契約，其未定期限者，排除買賣不破租賃原則之適用。是修正民法第四百二十五條第二項之目的，及在保護出租人得行使民法第四百五十條第二項得隨時終止不定期租約之權利，故以列舉之方式，明定未經公證之不定期限租賃，無民法第四百二十五條第一項買賣不破租賃原則之適用，此條之修正後民法第四百二十五條第二項之文義及上開草案條文說明甚詳。上開修正條文，既明定限於經公證之不定期租賃始有買賣不破租賃原則之適用，其文義已甚明確，且以明列之方式定之，則顯不容以擴張解釋之方法，而為超出其文義內涵之法律適用。而本件再審原告與再審被告之前手廖拾合祭祀公業就系爭房屋所定之不定期限租約，係於訴訟中在訴訟標的之外成立和解之方式所訂立，為再審原告所是認，是其僅有一般債權之效力，姑不論其與訴訟標的經和解之具有確定判決效力之情形已不可同日而語，其和解即使具確定判決之效力，亦不在修正民法第四百二十五條第二項文義之內涵之內，故無從為目的性之擴張，使之得有該條項之適用，其理甚明。上開情形，已經本院上開確定判決就法律之適用上敍明其理由，已如前述。是本院上開確定判決關於法律之適用，與修正民法第四百二十五條第二項之法律規定，及一切有關之判例解釋，均無違反之可言，再審原告以其不為目的性之擴張適用，即指其適用法規顯有錯誤，洵無依據。其仍執之提起再審之訴，顯難認為有理由，爰不經言詞辯論，而逕行判決駁回之。
五、依民事訴訟法第五百零二條第二項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 三十 日~B1民事第五庭審判長法 官 陳滿賢~B2 法 官 邱森樟~B3 法 官 朱 樑右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B 書記官 陳秀真中 華 民 國 九十一 年 九 月 二 日
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