臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十一年度重上字第一四○號
上 訴 人 子○○被 上訴人 戊○○
丁○○庚○○乙○○○壬○○丙○○癸○○己○○甲○○右當事人間請求返還無權占有土地事件，上訴人對於中華民國九十一年八月二十六日臺灣彰化地方法院九十年度重訴字第四六○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用，由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
㈠、原判決廢棄。
㈡、被上訴人戊○○應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地上如附圖一所示編號Ａ部分面積二三‧四○平方公尺（一層面積二三‧四○平方公尺、二層面積一二‧九○平方公尺）、編號Ｂ部分面積八二‧六四平方公尺（一層面積八二‧六四平方公尺、二層面積五七‧六八平方公尺）之加強磚造、鐵架造二層建物拆除，並將該二部分土地交還上訴人。
㈢、被上訴人庚○○應將坐落同右地號土地上如附圖一所示編號Ｃ部分面積八七‧七○平方公尺（一層面積八七‧七○平方公尺、二層面積五七‧九四平方公尺）之加強磚造、鐵架造二層建物拆除，並將該部分土地交還上訴人 。
㈣、被上訴人乙○○○應將坐落同右地號土地上如附圖一所示編號Ｄ部分面積五○‧一五平方公尺（一層面積四九‧八九平方公尺、二、三層面積各四二‧八三平方公尺）之加強磚造、鐵架造三層建物拆除，並將該部分土地交還上訴人。
㈤、被上訴人壬○○應將坐落同右地號土地上如附圖一所示編號Ｅ部分面積六九‧七○平方公尺（一層面積六九‧七○平方公尺，二、三層面積各四五‧七五平方公尺）之加強磚造、鐵架造三層建物拆除，並將該部分土地交還上訴人。
㈥、被上訴人丙○○應將坐落同右地號土地上如附圖一所示編號Ｆ部分面積五二‧八六平方公尺（一層面積五二‧八六平方公尺，二層面積四四‧七○平方公尺）之加強磚造二層建物拆除，並將該部分土地交還上訴人。
㈦、被上訴人丁○○應將坐落同右地號土地上如附圖一所示編號Ｉ部分面積四四‧五三平方公尺（一層面積四四‧五三平方公尺，二層面積二七‧四三平方公尺）之加強磚造、鐵架造二層建物及如附圖所示編號Ｇ部分面積五五‧七六平方公尺（一層面積五五‧七六平方公尺，二層面積四六‧八八平方公尺）之加強磚造二層建物拆除，並將該二部分土地交還上訴人。
㈧、被上訴人癸○○應將坐落同右地號土地上如附圖一所示編號Ｈ部分面積五五‧七六平方公尺（一層面積五五‧七六平方公尺，二、三層面積各四六‧八八平方公尺）之加強磚造、鐵架造三層建物拆除，並將該部分土地交還上訴人。
㈨、被上訴人己○○應將坐落同右地號土地上如附圖一所示編號Ｊ部分面積四四‧二五平方公尺（一層面積四四‧二五平方公尺，二層面積三九‧四五平方公尺，三層面積三七‧○五平方公尺）之加強磚造、鐵架造三層建物拆除，並將該部分土地交還上訴人。
㈩、被上訴人甲○○應將坐落同右地號土地上如附圖一所示編號Ｋ部分面積五四‧四○平方公尺（一層面積五四‧四○平方公尺，二層面積五三‧四一平方公尺，三層面積五四‧四一平方公尺）之加強磚造、鐵架造三層建物拆除，並將該部分土地交還上訴人。
、第一、二審訴訟費用由被上訴人等負擔。
、上訴人願提供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
㈠、系爭土地在興建房屋時，上訴人並非地主亦非建商，係根據法院之公告而買受，因公告中並未表明房屋及土地間有租賃關係或地上權關係，僅記載占用法律關係不詳，拍定後均不點交等字，自不能苛責上訴人必知其建物與土地之占有原因，不能以臆測之方法認定上訴人明知地主有出具土地使用權同意書或有其他合法權源而故買。又拍賣無民法第三百七十三條之適用，而民法第三百七十三條之規定是為杜絕買賣當事人之間所生危險負擔之爭論而立法，依法向法院拍定不動產之買受人，自得本於民法第七百六十七條之規定對於侵害其所有權者請求拆屋交地。
㈡、原判決是以系爭土地及房屋在民國七十二年買受時之價值約略相同，作為有無權利濫用之認定標準，實有違經驗法則，按土地會因逐年漲價，反之房屋則會逐年折舊而減損其價值，此觀乎上訴人在承買時是以每平方公尺新台幣（下同）二千八百零八元承買，而當時每平方公尺之公告現值才三千一百元，目前土地之公告現值已調昇至每平方公尺一萬九千元，本院在審理九十年度上更㈠字第三七號被上訴人請求上訴人辛○○、廖昭華及曲昌安拆屋交地事件乙案，即認為該案之被上訴人並無權利濫用之情形，而判決該案之被上訴人可請求拆屋交地，另上訴人在請求另二位買受人王巧萸、劉翠霞等拆屋交地事件乙案，亦經本院以八十二年度上字第四八五號判決上訴人可對該二人拆屋交地，該案件且經最高法院維持確定在案，均認為無權利濫用之情形，及均認為對造均為無權占有，則為何原審法院竟引用權利濫用法則，而判決上訴人敗訴，顯然違誤。
㈢、證人辛○○於本院證稱上訴人於拍賣前從未與其接觸，其也不認識子○○，可見上訴人在拍賣時不知有合建之情形，是善意之第三人。有關違章增建部分，辛○○亦證稱不是被上訴人委託我們蓋的，是在保存登記後才蓋的（保存登記是在七十三年三月九日才登記，七十二年三月二十八日才建築完成），可見是被上訴人事後才請人搭建之違章建築，自不能主張該部分亦屬有權占有，否則豈非在保護非法。辛○○又證稱其所出賣之土地及建物每間價格均在一百三、四十萬元左右，因土地未過戶予買受人，故其只收房屋土地價款約四、五成之價款，當時估價土地每坪約八千元，由此可見土地之價格與房屋之價格相差一成左右，而目前土地之公告現值每平方公尺已高達一萬九千元，每坪即達六萬二千八百十元，前後價值已相差七點八五倍，如以上訴人承買時每平方公尺三千一百元或以上訴人承買時每平方公尺二千八百零八元之價格，與目前之公告現值比較亦達六倍以上，倘依目前系爭土地之市值每坪十幾萬元，與當初之公告現值比較，則相差更是達數十倍，而反觀目前房屋已折舊在只剩拾幾萬元之間，可見系爭房屋之剩餘價值實已無幾，十一棟之總價值不過二百多萬元，與系爭土地之面積為二八四九平方公尺公告現值每平方公尺為一萬九千元，總價值即高達五千四百十三萬一千元之譜，兩相比較價值相差達二十七倍之多，因被上訴人等之建物不拆除，致上訴人之整筆土地均無法收回整筆規劃建築，對上訴人之損失可想而知。由土地及房屋價值之比較，顯難解釋為上訴人之請求拆屋交地是權利濫用，本院九十年度上更㈠字第三七號民事判決即如此衡量，認為上訴人並無權利濫用之情形，最高法院六十九年台上字第一一六五號判決要旨「訟爭土地雖屬畸零地，亦僅不得單獨興建房屋而已，要非不得收回後待價而沽、或設置臨時攤位、或作停車場等使用，尚難遽認係權利之濫用。」，畸零地之收回尚不能謂權利濫用，何況系爭地並非畸零地，況上訴人已平白無償讓其居住將近二十年，而上訴人又肯依低於市價讓與被上訴人，只因被上訴人不肯買路地，又抑低價格，故才未買成，可見上訴人並無權利濫用之居心。
㈣、訴外人辛○○於本院八十二年度上字第四八五號王巧萸與上訴人間拆屋還地事件乙案稱「我出資興建，地主出土地，我分百分之六十，地主分百分之四十，後來改為分錢，我分百分之六十，地主詹泊分百分之四十，合建契約找不到，沒有指定那幾間分給詹泊，出售沒有分錢給詹泊一千萬元，即原來有抵押一千萬元」等語，訴外人詹泊則證稱「合建約定分房屋，分幾成忘記了，我的部分一半分房屋，一半分錢，結果沒有分到錢，也沒有分到房屋」等語，辛○○前在本院亦稱詹泊分得五棟沒有賣，還在我的名下，可見詹泊既沒有分到房屋，也沒有分到錢，所分得之五棟建物並未出賣。辛○○在本院同案件又稱「因為合建交付一千萬元保證金，另外借款一千萬元保證金，一千萬元寫在合建約沒有證明實際上僅是交付合建契約之保證金一千萬元，並非如伊所述共二千萬元，如有二千萬元，何以伊僅取得一千萬元之債權憑證。查詹泊提供其妻詹江裁所有坐○○○鎮○○段四四之五地號（即豊年段第三七七號）土地為辛○○設定一千萬元之抵押權之時間是在民國六十八年十一月十七日，依王巧萸所提出之房屋買賣契約書，所訂立之時間是在六十九年一月十二日，據伊稱是向辛○○買預售屋，可見在詹泊向辛○○所設定之一千萬元抵押權，是在擔保合建契約之保證金，而非詹泊另向辛○○借款一千萬元。王巧萸在該案中稱房屋向辛○○買的，沒有與詹泊、詹江裁見過面。劉翠霞亦稱（房屋向周水吉買的，沒有與詹泊、詹江裁接洽，王巧庾在該案第一審亦稱我簽約時並未見過詹泊本人，當時是向建設公司買的。證人詹泊在該案證稱當時合建刻一個章，在辛○○那裡，時間那麼久了，是否原審卷三一頁印章忘記了，辛○○亦稱詹泊印章在公司蓋的，再觀乎卷內之使用共同壁協議書詹泊之印文即與房屋預定買賣契約書上之詹泊之印文顯然不同，又查買賣契約書乙方即出賣人姓名詹泊及辛○○均是用印刷體，印文之大小同一，印文之形體，亦屬同一，可見絕非詹泊所交付予辛○○使用，而是辛○○私自盜刻，為騙取買受人之信任，而以詹泊為共同出賣人極明，顯見詹泊絕非出賣人，詹泊與辛○○間絕非共同債務人，彼此之間絕無不可分之關係，因詹泊均未與客戶接洽，亦從未收到客戶分文，而辛○○也自承從未將價金付予詹泊。又合建契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，土地所有人如已將土地出賣並移轉其所有權於他人，則房屋所有人或其承受人，不得再執合建契約之約定，對土地承買人主張其有使用土地之權利，可見被上訴人對上訴人不能主張有租賃關係或有權占有，上訴人之行使權利絕非權利濫用，況被上訴人之建物均已折舊至僅剩十餘萬元，與上訴人之土地之時價顯不成比例，而上訴人有意將土地出賣予被上訴人，被上訴人又故意抑低價格，是其權利濫用者，乃被上訴人而非上訴人。
三、證據：除引用原審立證方法外，補提：本院九十年度上更㈠字第三七號、八十二年度上字第四八五號民事判決、臺灣彰化方法院民事執行處函影本各一份為證，及請求向彰化縣稅捐稽徵處員林分處查被上訴人所有房屋之現值及履勘現場。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
㈠、上訴駁回。
㈡、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
㈢、如受不利判決，被上訴人願以現金或等值可轉讓銀行定期存單供擔保，請准免予假執行。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
㈠、按基於合建契約所建築完成之房屋，應屬合夥人公同共同，而非某一合夥人單獨所有，又被上訴人庚○○、己○○、甲○○、乙○○○係於六十九年一月十日、一月十一日、一月十三日、四月十五日分別與辛○○、詹泊二人同時訂立一個契約而買受系爭建物及基地，並據以分享其利益及共同負擔身為出賣人所應負之責任，而非僅由辛○○出面簽約，詹泊與辛○○間有關合建契約之本質為合夥，而非互易、承攬，所興建之房屋自屬該二人所公同共有，此不因詹泊是否依契約實際出資而有別。縱認詹泊未取得房屋之所有權，惟系爭建物係由辛○○與詹泊訂立合建契約，由詹泊提供土地，並出具土地使用權同意書，辛○○則提供資金以建屋，被上訴人再與辛○○、詹泊訂立買賣契約，而買受建物及基地，嗣因詹泊積欠債務，由債權人聲請拍賣，並由上訴人取得土地所有權時，房屋已興建完成，上訴人於此之前，更對土地享有第一順位抵押權，其對土地與房屋之關係，知之甚詳，上訴人僅得對被上訴人請求相當租金之損害，而不得訴請拆屋還地。
㈡、按主張變態事實者應負舉證責任，此為民事舉證責任分配之基本原則，而房屋承買人有權繼續使用土地為原則，無權使用為例外。上訴人取得系爭土地所有權之拍賣公告上已載明「全部買賣標的物有第三人建物，其法律關係不詳，拍定後均不點交」，其又未能舉證證明例外事由之存在，自應認上訴人已默許被上訴人繼續使用系爭土地。又加強磚造房屋之耐用年數為三十五年，上訴人更於九十一年一月十七日準備狀內自認系爭房屋之屋齡為十八年，足證尚在耐用年數範圍內，更何況被上訴人均居住在各該房屋內，均足堪使用，上訴人所謂「系爭土地如以市價而論，每坪至少在十五萬元以上」，並非實在，不得認房屋無保留之必要。
㈢、按「不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第三百七十三條之規定，應以標的物已否交付為斷。所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權。所有權雖未移轉，而標的物已交付者，買受人亦有收益權。」，此經最高法院著有三十三年上字第六○四號判例可參。上訴人係基於法院之強制執行而取得系爭土地所有權，該拍賣公告上既未代上訴人之前手詹泊作特別之約定，在上訴人對詹泊訴請履行交付之義務前，詹泊仍屬有權占有人，詹泊並因與辛○○訂有合建契約，由詹泊同意辛○○興建系爭房屋，再直接或間接將土地之占有隨同地上建物交付被上訴人，被上訴人之占有既係受讓自有權占有人，自亦係有權占有，而非無權占有。
㈣、末按土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，此為民法第七百九十六條前段所明定，若鄰地所有人係同意建築者，依舉輕以明重之法理，亦應作相同解釋。查被上訴人戊○○所有系○○○鎮○○路○段○○○巷○○弄○號、三號房屋同時坐○○○鎮○○段第三七二、三七三、三七七號土地上，乙○○○同巷六十弄二號房屋同時坐落在
三二二、三七七號土地上，丁○○所有同巷七二弄一號房屋同時坐落在三八○之
一、三七七號土地上，己○○所有同弄三號房屋同時坐落在三八○之二、三七七號土地上，而三八○之一、之二號分屬被上訴人丁○○、己○○所有，另三七二、三七三號土地屬被上訴人戊○○房屋出賣人辛○○所共有，此又係上訴人之前手詹泊同意後所為，則上訴人不得訴請各該被上訴人拆除其所有建物。
㈤、本件被上訴人房屋之興建，必有其法定空地，故該法定空地係房屋之使用所必要，所謂租地建屋，自必及於該法定空地。被上訴人既僅在各該空地範圍內增建部分房屋，未及於其他部分，上訴人自不得以被上訴人就此部分之土地無使用權。況上訴人訴請拆除該增建之房屋，因被上訴人本得使用該土地，上訴人無權收回該土地，縱予收回，上訴人完全無法利用該土地，故此一收回，對上訴人而言，完全無利益，對被上訴人而言，將成為與道路不相通之袋地，無法使用所有之房屋，將造成重大之損害，故上訴人訴請拆除增建之房屋，自屬權利之濫用，依法不應准許。又辛○○在建屋當時，係住在台北，現場一切均請周水吉的小舅子處理，辛○○既未在現場，其自無法知悉周水吉小舅子徐秀賢有無代辛○○允諾增建部分房屋。況原判決附圖編號Ａ、Ｂ、Ｄ、Ｉ、Ｊ等五棟房屋在申請建造時即跨越二個以上之地號，自均與增建無涉。
㈥、訴外人辛○○在本院八十二年度上字第四八五號案審理中一再陳明「Ｂ１５、Ｂ
１６、Ｂ１、Ｂ２１、Ｂ２５、Ｂ２６分給詹泊，協議用客戶名義為起造人」，「合建契約詹泊分六間，即分配圖上Ｂ１５、Ｂ１６、Ｂ１７、Ｂ２１、Ｂ２５、Ｂ２６共六間」，而Ｂ１６、Ｂ２５之起造人分別為廖昭華、廖正吉，被上訴人癸○○、壬○○分別與廖正吉、廖昭華訂立買賣契約，，再將辛○○於八十三年三月十七日在前案所提配置圖與本案成果圖對照觀之，成果圖編號Ｅ、Ｈ確與配置圖Ｂ１６、Ｂ２５相符，則癸○○、壬○○所買受之房地在詹泊與辛○○之合建契約中確實分歸詹泊無誤，故該二房屋於建築完成時即屬詹泊所有，此不因申請建築執照時以廖昭華、廖正吉為起造人而有別，故不得僅憑壬○○、癸○○係分別與廖昭華、廖正吉訂立買賣契約而指房屋由該二人先取得所有權。
三、證據：除引用原審立證方法外，補請求訊問證人鄭漢津。
丙、本院依職權調取臺灣彰化地方法院八十二年度訴字第二六四號、本院八十二年度上字第四八五號民事卷宗，及傳訊證人辛○○。
理 由
一、上訴人主張：坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地為伊所有，被上訴人戊○○、丁○○、庚○○、乙○○○、壬○○、丙○○、癸○○、己○○、甲○○等九人分別所有如附圖一所示之建物，無權占用該土地，迭經伊請求拆除地上物及交還土地均置之不理等情，爰依所有權之法律關係，求為命被上訴人將如伊上訴聲明所示之地上物拆除，並將土地交還伊之判決。
二、被上訴人則以：系爭土地原為訴外人詹江裁於民國六十三年間與訴外人詹泊婚姻關係存續中買受，依七十四年六月三日修正前民法第一千零十六條、一千零十七條第二項之規定，該土地仍屬其夫即詹泊所有。而詹泊提供該土地與訴外人即建商辛○○合建房屋，並由詹江裁出具土地使用權同意書，合建契約原約定建商六、地主四之比例分配房屋，嗣因詹泊負債，而變更契約內容，俟房屋出售再按比例分配款項。被上訴人庚○○、己○○、甲○○、乙○○○分別於六十九年間與辛○○、詹泊買受建物及基地，故其合建契約本質上為合夥契約，而非互易或承攬，則該所興建之房屋自屬其等二人公同共有。又系爭土地實際上既為詹泊所有，其合建之建物亦屬詹泊與辛○○公同共有，其等二人共同將建物出售與伊等，且已辦理所有權登記，伊等對系爭土地自存有租賃關係，而非無權占有，該等房屋屋齡均在耐用年數以內，均足堪使用，不得認無保留必要。上訴人係於詹泊負債後，因拍賣而取得系爭土地所有權，在拍賣當時，房屋已興建完成，為上訴人知之甚詳，且拍賣公告上亦載明「全部買賣標的物有第三人建物，其法律關係不詳，拍定後不點交」，依最高法院九十年度台上字第一四八二號判決要旨，上訴人僅得對伊等請求相當租金之損害，而不得請求拆屋還地。至伊嗣在法定空地範圍內增建部分房屋，乃使用房屋所必要，不能認為伊無使用權，況增建部分房屋拆除後，上訴人仍無法利用該部分土地，伊亦因與道路不相通而無法使用房屋，造成重大損害，顯然上訴人請求拆除增建之房屋，自屬權利濫用。另被上訴人戊○○、乙○○○、丁○○所有建物除坐落系爭土地外，同時占用同段三七二、三七三（均被上訴人戊○○與辛○○共有）、三二二、三八○－一（被上訴人丁○○所有）、三八○－二（被上訴人戊○○所有）地號土地，此係經上訴人之前手詹泊同意後所為，參照民法第七百九十六條前段越界建築之規定，若鄰地所有人同意越界建築者，依舉重明輕之法理，亦應作相同之解釋，上訴人自不得請求伊等拆除建物等語，資為抗辯。
三、上訴人主張系爭三七七地號土地為伊所有，被上訴人戊○○等九人所有如附圖一所示之建物（附圖一編號Ｊ部分建物所有人為黃天輝之記載，應更正為己○○）分別占用該土地之事實，有其提出土地登記簿謄本一份為證，並為被上訴人所自認，復經原法院會同彰化縣員林地政事務所派員勘測屬實，分別製有勘驗筆錄及如附圖一所示複丈成果圖在卷可稽，自堪信此部分上訴人之主張為真實。
四、系爭土地為訴外人詹江裁與詹泊於民國六十三年二月間婚姻關係存續中，由詹泊出資所買受，以其妻詹江裁名義登記為所有人（重測前為萬年段四四－五地號，詹江裁應有部分四六五三分之三○○○，於六十七年六月二十三日分割登記為單獨所有），嗣於六十八年間由詹泊、詹江裁及訴外人詹錠、詹蔡綉媚提供該土地及其他多筆土地與建商即訴外人辛○○、周水吉合建，約定地主分得十分之四、建商分得十分之六房地，合建進行中，詹泊與建商再約定該土地上，詹泊可分得房地中之四戶保留，餘委由建商出售分錢；該土地上之合建房屋為二十三戶（包含部分基地占用鄰地之房屋數在內），並以預售屋方式，先將房屋出售，而直接以承買人名義申請建築執照，其中分配圖編號Ｂ、Ｂ（即被上訴人壬○○所有前揭Ｅ部分房屋）、Ｂ、Ｂ、Ｂ（即被上訴人癸○○所有前揭Ｈ部分房屋）、Ｂ等六戶，原為詹泊所分得，其後該三七七地號土地因詹泊與辛○○間發生債務糾紛，經辛○○聲請拍賣，由上訴人於七十二年五月十六日拍定取得所有權，於同年月二十七日辦理登記完畢之事實，業據詹泊、詹江裁、辛○○於上訴人與王巧萸等人於原法院八十二年度訴字第二六四號及本院八十二年度上字第四八五號請求拆屋交地事件中證述明確（見上開本院卷第二宗第六頁、第四十五、四十頁），並有重測前土地登記簿謄本、彰化縣員林鎮公所建造執照、使用執照、分配圖等影本附於上開民事卷可稽，復經證人辛○○於本院證述屬實（見本院卷第二五二頁）。按系爭土地雖登記為詹泊之妻詹江裁所有，但既為詹泊於婚姻關係存續中出資買受，又無證據證明彼夫妻間有訂立夫妻財產制契約並聲請登記，則依七十四年六月四日修正前民法第一千零十六條、第一千零十七條第二項之規定，其所有權自仍屬於詹泊。是被上訴人辯稱系爭土地原為詹泊所有，及其等所有前揭房屋乃詹泊與建商辛○○等所合建等語，應認為真實。惟依民法第六百六十七條第一項規定「稱合夥者，謂二人以上互約出資以經營共同事業之契約。」即共同事業之經營乃合夥人之共同目的，合夥人必須具備共同之目的，始能成立合夥，且合夥為債權契約，不生物權法上之效力，合夥成立生效後，所約定之出資，僅成為合夥財產之出資請求權而已，尚須合夥人依合夥契約履行出資義務而移轉其財產權之物權行為，其出資始成為合夥人全體公同共有。查訴外人詹泊與辛○○間之合建契約，約定詹泊與辛○○各有分得部分，業經證人辛○○於本院證稱「．．我出資興建，詹泊提供部分的土地，我蓋完之後，將部分的房屋分詹泊。．」「當初詹泊是地主，我是建商，我們兩個人說賣房子的錢大家再一起分，所以合約才具我們兩個人的名字。還沒開始賣之前就已經定好詹泊分哪幾間房子了．．」等語屬實（見本院卷第二五二、二五三頁），但其等彼等間並無分受其事業所生之利益及分擔其所生損失之約定，自無共同經營事業可言，故核與合夥之要件不符。至被上訴人庚○○等人購買系爭房屋及基地時，詹泊、辛○○並列為出賣人，固有其提出土地、房屋預定買賣契約書等影本為證，被上訴人並辯稱系爭房屋為詹泊與辛○○公同共有，其等間為不可分債務之關係等語，但為上訴人所否認，按買賣契約亦為債權契約，出賣人並不以所有權人為必要，且辛○○與詹泊分配之合建房屋已確定，並各單獨取得所有，至訴外人辛○○與詹泊二人內部財務之約定，乃其等二人之關係，故尚不能據此反推系爭土地為其等二人公同共有。再參以訴外人辛○○於本院八十二年度上字第四八五號王巧萸等人與上訴人間拆屋還地事件乙案稱「我出資興建，地主出土地，我分百分之六十，地主分百分之四十，後來改為分錢，我分百分之六十，地主詹泊分百分之四十．．」等語（見同上卷一二一頁反面），該案之上訴人王巧萸在該案中稱房屋向辛○○買的，沒有與詹泊、詹江裁見過面等語；同案之上訴人劉翠霞亦稱房屋向周水吉買的，沒有與詹泊、詹江裁接洽等語，顯見詹泊並非出賣人，詹泊與辛○○間亦非共同債務人，彼此之間並無不可分之關係，足見被上訴人辯稱該合建契約為合夥契約，合建之土地及房屋，為詹泊及建商辛○○公同共有云云，要無可採。
五、本件被上訴人壬○○、癸○○所有系爭如附圖所示Ｅ、Ｈ之房屋，即為Ｂ、Ｂ房屋，原係分配予詹泊所有，此對照辛○○於前案所提之分配圖及附圖所示房屋位置即明，足認該二戶房屋與系爭土地原屬詹泊一人所有無訛。至其建造執照、使用執照雖分別以訴外人廖昭華、廖正吉，而非以詹泊為起造人，然建物原始取得所有權之歸屬，係以由何人本於取得所有權之意思而出資興建者為斷，建造執照、使用執照之起造人為何人，僅係行政上管理之措施，並非私法上權利取得之準據，自不得以此認為該等房屋各為廖昭華、廖正吉所有。按房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院著有四十八年度台上字第一四五七號判例。又該判例所稱應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價而言，其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金之數額，如當事人間不能協議，當可訴請法院裁判，其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有修正前民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，即不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對於房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係（最高法院七十三年五月八日民事庭會議決議參照）。查被上訴人壬○○、癸○○所有系爭Ｅ、Ｈ之房屋，係分別向訴外人廖昭華、廖正吉購買，其買賣標的均約定包括房屋基地，有其所提不動產預約買賣契約書影本在卷可參。該等房屋及系爭土地原均屬詹泊一人所有，嗣房屋部分輾轉由被上訴人壬○○、癸○○買受，土地部分則由上訴人拍賣取得，致房屋、土地異其所有人，而詹泊與建商辛○○合建房屋，其目的本即欲將其分得之房地一併出售，並無分開轉讓房地之意，被上訴人壬○○、癸○○購屋時，買賣範圍亦包括基地，土地部分由上訴人取得，乃因法院強制執行拍賣所致，上訴人復未主張並證明該等房屋、土地分別出賣，當事人間有限於賣屋而無基地使用特約之情事，依前揭判例意旨，即均應推斷土地承買人即上訴人默許房屋承受人即被上訴人壬○○、癸○○繼續使用土地。從而，被上人壬○○、癸○○二人所購買而取得所有之系爭房屋，自非無合法占用系爭土地之權，是上訴人主張為無權占有，請求拆屋還地，即屬無據。
六、又權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第一百四十八條第一項定有明文。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之，倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的（最高法院七十一年台上字第七三七號判例參照）。經查：
㈠、系爭土地上訴人於七十二年五月十六日向原法院拍賣時以八百萬零一千元買受，為上訴人所自承。被上訴人所有系爭房屋，其建造完成取得使用執照日期，除如附圖一所示被上訴人丁○○之編號Ｉ、被上訴人己○○之編號Ｊ、被上訴人甲○○之編號Ｋ之所有建物為七十一年八月二十六日，其餘均為七十二年三月二十八日，有卷附建築改良物登記謄本可參（見原審卷第二宗第一０八至一二二頁），故上訴人於應買系爭土地時，系爭房屋早已建造完成，且法院拍賣公告亦載明：「全部買賣標的物有第三人建物，其法律關係不詳，拍定後不點交」，為兩造所不爭執，上訴人在購買系爭土地前，於本院並陳稱曾去看過二、三次等語（見本院卷第二二六頁），則對於該等建物為新建完成之事實，難謂諉為不知，被上訴人於本案就合建之事實應已盡舉證之責任。雖上訴人於本院稱伊去看時僅蓋約八成左右，及證人辛○○於本院證稱上訴人於拍賣前從未與其接觸，其不認識子○○等語，上訴人因認伊在拍賣時不知有合建之情形，是善意之第三人云云，惟被上訴人之房屋均在上訴人向法院標購前建造完成並取得使用執照，故其上開所陳尚與事實不符，另證人辛○○於本院證稱伊沒有在工地現場負責施工，是由周水吉的小舅子徐秀賢負責等語（見本院卷第二五五頁），為此，辛○○既不在現場參與施工，是則上訴人縱沒有與辛○○接觸，亦尚難據此認其已就反證事實盡舉證之責。再者，上訴人之母即訴外人謝水菜，乃系爭土地之第一順位抵押權人，有上訴人提出之前開重測前土地登記簿謄本及原法院民事執行處函影本在卷可稽，顯然上訴人購系爭土地僅為保障其母親之債權而已，且法院就此類土地因有他人建物未併付拍賣，致確有減損土地價值之情形，於核定拍賣底價時均會扣除減損之價值或從低核定，一般應買人亦多因不願冒險而無意願應買，因此，通常情形會先認定建物有合法占有基地之權源，然上訴人明知有上開事實竟自甘冒險，而以最高標應買系爭土地，致建商辛○○無法承買（其餘合建土地多由辛○○承買，參前揭本院八十二年上字第四八五號民事卷第一卷第一百八十頁上訴人所提拍定情形表），是其買受後，不得請求拆除房屋，亦為其應買前可得預見之事。故上訴人在拍賣取得系爭土地之初，即已明顯知悉其嗣後權利之行使，將造成他人即被上訴人等房屋所有權人之重大損失，是其權利之行使，自應認為有失社會正當性，否則無異獎勵投機。尤其，上訴人於取得勝訴之確定判決後，被上訴人如不忍建物被拆除，勢必得任由上訴人漫天開價，而以高於市價之金額向上訴人購地！此與法律之目的在於實現公平正義，豈不大相違背！
㈡、系爭建物自建築開始迄完成，均屬合法，無任何非法占用他人土地之情形，僅因在其基地移轉登記與房屋所有權人前，為上訴人介入取得所有權，致房地異其所有人。被上訴人與其前手間之買賣契約，或詹泊與建商辛○○等間之合建契約，土地登記所有權人詹江裁並曾出具土地使用權同意書，或上訴人與其前手間之買賣關係，詹泊或詹江裁是否已將系爭土地交付上訴人，均僅為債權性質，被上訴人固不能執以對抗已取得系爭土地所有權之上訴人。然苟因此即認為上訴人得本於所有權之作用，恣意請求不可歸責的、甚至無辜的合法建物之所有權人拆屋還地，則合法取得建物所有權之人，將處於建物隨時被拆之窘境，殊不符憲法明文保障人民財產權之意旨！
㈢、按房屋與土地雖各為獨立之不動產，但房屋不能脫離土地而為使用，上訴人於取得系爭土地所有權後，為調和土地利用之關係，除得本於所有權，請求拆屋還地外，尚得以向被上訴人購買建物，或由被上訴人向上訴人購買土地之方式，使房屋、土地之所有權歸於一人，亦得與被上訴人訂立租賃或地上權契約，收取租金，或依侵權行為、不當得利之規定，請求被上訴人賠償損害或返還相當於租金之利益，均足以得到相同之利益，並非僅有毀滅性地請求拆屋還地一途，故上訴人以請求本件拆屋還地，為整體規劃云云，並非唯一解決之道。再從被上訴人分別自七十一、七十二年購得系爭房屋後，並無轉讓之情形以觀，顯然被上訴人購買系爭土地均有長久居住之意思，且系爭房屋均為加強磚造，其耐用年數逾三十年以上，自完成迄今僅達二十年，顯仍堪使用，如予全部或大部分拆除，社會上將無端損失多棟堪用之房屋，尚須支付無益之拆除費用，上訴人雖得個人土地權利之圓滿，惟不僅使被上訴人多人之財產權消滅，當年以血汗錢購買之房屋毀於一旦，頓時無安身之處，對於被上訴人所造成之損害可謂極大，亦有損於國家社會之經濟。
㈣、上訴人以前開本院九十年度上更㈠字第三七號民事判決及在請求另二位買受人王巧萸、劉翠霞等拆屋交地事件乙案，亦經本院以八十二年度上字第四八五號判決上訴人可對該二人拆屋交地，且經最高法院維持確定在案，均認為無權利濫用之情形等語，惟按「民事訴訟法第四百條第一項規定確定判決之既判力，惟於判決
主文所判斷之訴訟標的，始可發生。若訴訟標的以外之事項，縱令與為訴訟標的之法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第二項所定情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力。」（最高法院七十三年度台上字第三二九二號判例參照），查上開本院九十年度上更㈠字第三七號民事判決中對上訴人以八百零一千元購得系爭土地，訴外人辛○○於系爭土地上所建房屋共十九戶，每戶之買賣價格當時約七十萬元，十九戶合計約一千三百萬元等情，雖認為上訴人既已支付高達八百萬元之價格購買系爭土地，則其請求訴外人辛○○等返還無權占有之土地，已難謂所得之利益極少，及以系爭土地面積為二八四九平方公尺計，上訴人係以每平方公尺二千八零八元之價格承買，而目前系爭土地之公告現值每平方公尺已上揚至一萬九千元，反之，系爭房屋則因折舊之故，價值容有減損，則系爭土地之價值非必低於系爭房屋之價值，兩相權衡後，要難認被上訴人請求上訴人辛○○等三人返還無權占有之土地，有權利濫用之情事，惟該案中僅以土地、建物價格為衡量，然權利是否濫用，尚應考慮被上訴人占有情況及上訴人取得明知有他人之建物等事實，故尚難據此為本件之依據。另上訴人在請求另二位買受人王巧萸、劉翠霞等拆屋交地事件乙案，固經本院以八十二年度上字第四八五號判決勝訴在案，雖其中買受人王巧萸購買系爭土地上之建物與本件相似，惟劉翠霞係於上訴人拍賣取得後即七十八年三月十五日始買受，已據本院調取原法院八十二年度訴字第二六四號卷查證屬實，並有該卷附不動產買預約買契約書影本一份附於該卷可稽（見該卷第二十七、二十八頁），依該契約第十一條約定，亦載「基地現為第三人名義，賣方（即周水吉）應負責解決．．」，顯然劉翠霞於購買時既知上訴人已取得系爭土地，與本案情節不同，其理由之論述，自尚難為本案之依據。另就本院九十年度上更㈠字第三七號民事判決案中被上訴人姜蕭麗霞部分，該判決上訴人敗訴確定，核其理由事實上僅因姜蕭麗霞之建物，乃詹泊依合建契約所分得部分，即與本件被上訴人壬○○、癸○○之情形相當，則其他基於相同合建契約，且同時建造之非詹泊分得部分之建物，僅因係建商分得，法律上即有不同之處理，亦顯非事理之平。
㈤、上訴人再以：辛○○證述其出賣之土地及建物每間價格均在一百三、四十萬元左右，當時估價土地每坪約八千元，由此可見土地之價格與房屋之價格相差一成左右，而目前土地之公告現值每平方公尺已高達一萬九千元，每坪即達六萬二千八百十元，前後價值已相差七點八五倍，如以上訴人承買時每平方公尺三千一百元或以上訴人承買時每平方公尺二千八百零八元之價格，與目前之公告現值比較亦達六倍以上，倘依目前系爭土地之市值每坪十幾萬元，與當初之公告現值比較，則相差更是達數十倍，而目前房屋已折舊在只剩拾幾萬元之間，可見系爭房屋之剩餘價值實已無幾，十一棟之總價值不過二百多萬元，與系爭土地之面積為二千八百四十九平方公尺公告現值每平方公尺為一萬九千元，總價值即高達五千四百十三萬一千元之譜，兩相比較價值相差達二十七倍之多，因被上訴人等之建物不拆除，致伊之整筆土地均無法收回整筆規劃建築，顯見伊之請求拆屋交地並無權利濫用之情形等語，惟查上訴人以八百萬零一千元之價格取得系爭土地，核算每平方公尺約為二千八百零八元，現在系爭土地公告現值則為每平方公尺一萬九千元，有土地登記簿謄本在卷可參。然參照上開被上訴人所提土地、房屋預定買賣契約書計算，被上訴人買受系爭房地時，土地與建物之價格約略相等（合計為一百三十二至一百七十六萬元之間），足認當時建物之價值與土地約略相當。雖系爭被上訴人之房屋現值每幢約略在十六萬四千元至二十萬八千六百元之間，有彰化縣稅捐稽徵處員林分處函一份在卷可按，惟比較衡量所得利益與所受損失，並非單純就標的物之價值多寡比較決定之，而應考慮利益或損失的實際情形，以上訴人擁有系爭面積達二千八百四十九平方公尺之土地，如係向被上訴人等建物所有權人收取租金或相當之賠償，與其請求被上訴人等人拆去房屋相較，並非即為不利，且上訴人另案與訴外人姜蕭麗霞拆屋還地部分之訴訟，已經本院判決上訴人敗訴在案，有上開本院九十年度上更㈠字第三七號民事判決書影本一份附卷可稽，則姜蕭麗霞所占用之土地即為系爭土地之一部分，就系爭土地自難為拆除後，再作整體規劃，故上訴人上開所陳，實不足取。
㈥、上訴人又以有關違章增建部分，辛○○亦證稱不是被上訴人委託其蓋的，是在保存登記後才蓋的，可見是被上訴人事後才請人搭建之違章建築，自不能主張該部分亦屬有權占有，否則豈非在保護非法等語。被上訴人以伊等增建部分係在建商興建系爭房屋時一併建的，且係建在法定空地上，並未及於其他部分等語置辯。查被上訴人主張伊等之增建係蓋在法定空地上，惟對如附圖二所示被上訴人等人所蓋之增建部分坐落之土地為法定空地之事實，固未舉證以實其說。但上訴人自法院標得系爭土地時是七十二年五月十六日，於同年五月二十七日完成登記，而被上訴人丁○○、己○○、甲○○等取得之建物完成建造為七十一年八月二十六日，其餘被上訴人至遲於七十二年三月二十八日，已如前述，均係在上訴人自法院標得系爭土地之前，故證人辛○○之上開證述，尚不足資為有利於上訴人之證據，且證人辛○○並未在工地現場負責興建，是其證言，亦有可疑，況證人鄭漢津即被上訴人甲○○之夫於本院證稱，其增建部分係購買時一起蓋的等語（見本院卷第二二九頁），且本院現場勘驗時，就增建與非增建部分之建造並無明顯差異。再者，附圖二所示之增建部分，大部分均臨道路之一小部分土地，面積不大，縱上訴人予以收回，亦尚無法完全利用該土地，但對被上訴人而言，卻將成為與道路不相通之袋地，無法使用所有之房屋，將造成重大之損害。且上訴人於七十二年五月十六日取得系爭土地後，迄於八十九年一月五日始向原法院起訴請求，有上訴人起訴狀原法院收文章可稽，相距十六、十七年之久，均未表示異議，顯有默許供被上訴人使用之意，足見被上訴人抗辯上訴人訴請拆除增建之房屋，自屬權利之濫用等語，並非無據。
㈦、基上所述，房屋既不能與土地使用權分離而存在，而本件被上訴人購買之初即有將土地及房屋一併購買之意。上訴人既在系爭建物建造完成後，明知或可得而知有第三人所有合法建物占用系爭土地，自應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，然上訴人猶自願投標應買而取得土地之所有權，即其取得權利伊始，已明顯知悉其嗣後權利之行使，將造成他人及國家社會重大之損失，且在法律上，上訴人有多種方法調和兩造間關於土地使用權之關係，乃竟捨損害較小之方式不為，而執意請求拆去建物，其權利之行使，即難謂非以損害他人為主要目的，自有前開權利濫用禁止規定之適用。
七、綜上所述，本件上訴人之主張為不可採，被上訴人之抗辯，尚屬可信，上訴人依所有權之法律關係，請求被上訴人應為如其聲明所示拆屋還地，即屬無據，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，依法並無不合。上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，因與判決結果，不生影響，爰不一一贅述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 三十 日~B1民事第七庭審判長法官 簡清忠~B2 法官 陳賢慧~B3 法官 盧江陽右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份叁拾肆元）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 康孝慈中 華 民 國 九十二 年 七 月 三十一 日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
Ｂ