臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十二年度上字第一○號
上 訴 人 泰宏開發有限公司法定代理人 乙○○被 上訴人 甲○○右當事人間請求返還代收款等事件，上訴人對於中華民國九十一年十月二十五日臺灣臺中地方法院九十一年度訴字第一０一六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新台幣玖萬陸仟伍佰元，及自民國九十一年三月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔二十分之一，餘由被上訴人負擔。
上訴人免假執行之聲請駁回。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。㈣如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠上訴人係從事不動產仲介業務，受出賣人丙○○女士委託代理銷售台中縣○○
鄉○○段○○○○號土地及其地上物（門牌號碼：台中縣○○鄉○○路○○○巷○號）。上訴人已覓得買方甲○○先生（即被上訴人），並於民國（下同）九十年五月九日完成不動產買賣契約簽約完畢。出賣人丙○○女士委託其大兒子丁○○為代理人，與甲○○先生於00年0月0日共同簽定不動產買賣契約。
㈡兩造間對於上訴人代出賣人保管金額之數額尚有爭議，原判決就保管金額數額之認定，顯有違誤。
１系爭不動產之買賣價金為新台幣（下同）玖佰陸拾伍萬元整，出賣人就系爭
標的物原已向第二信用合作社北屯分行借款並設定抵押權登記，債權金額為壹仟貳佰萬元。依買方與丙○○女士委託上訴人仲介不動產之約定，標的物債權金額如高於不動產成交總價時，買賣簽約金及價金必須交由上訴人保管，俟買方（即被上訴人）付清尾款時，始由上訴人負責將保管之價金及尾款清償出賣人丙○○女士向第二信用合作社北屯分行借貸之債務，並辦理抵押權塗銷登記；此觀系爭買賣契約第十四條（其他特別約定）第一項之條款約定自明。
２本件買賣雙方於簽定不動產買賣契約當日，買方依買賣契約第三條第一項之
規定，於契約簽定日給付第一期款新台幣壹佰伍拾萬元，簽約當日，買方同意將其所簽發之支票直接交由上訴人提示，經上訴人將上開支票向銀行提示兌現。此有被上訴人所簽發面額為壹佰伍拾萬元，票載發票日期為九十年五月九日之支票乙紙（票號為FD0000000） 。依當事人間之約定，上訴人向賣方收取服務費計參拾捌萬陸仟元整（即成交價之百分之四），賣方於簽約日當日即自房屋頭款新台幣壹佰伍拾萬元中扣除上開佣金服務費參拾捌萬陸仟元。是以第一期款扣除出賣人應給付上訴人之仲介服務費三八六、０００元，出賣人同意上訴人代出賣人保管之第一期款項為一、一一四、０００元整。故上訴人認為其為賣方所保管之金額，實際上為壹佰壹拾壹萬肆仟元整；上訴人乃於簽約當日開出保管條及本票（面額壹佰壹拾壹萬肆仟元整）交給賣方收執。依當事人間之約定，買賣價金固應由出賣人收取，惟為配合日後應由上訴人代出賣人向金融機構清償債務並辦理抵押權塗銷登記，故買賣價金乃約定交由上訴人保管。
㈢為辦理契約第十條申請公司工廠登記證等證照之費用，應由何人負擔？買賣雙方尚有爭議，且兩造間對於上訴人代出賣人保管金額之數額尚有爭議。
１買方要求上訴人返還代收款壹佰柒拾捌萬元，並返還服務費玖萬陸仟伍佰元
整，原審法院認定上訴人為賣方保管之金額為壹佰捌拾柒萬陸仟伍佰元，與上訴人實際保管金額不符。上訴人認為其實際保管金額僅為壹佰壹拾壹萬肆仟元整，另貳拾捌萬元整之支票係為辦理契約第十條申請公司工廠登記證等證照之費用。本件被上訴人請求返還代收款壹佰柒拾捌萬元整，原判決就保管金額數額之認定，顯有違誤。
２因出賣人丙○○女士年逾八十高齡，簽約當日與其兒子丁○○一起簽約，故
丁○○（即出賣人丙○○女士委託簽定不動產買賣契約之代理人）對於交易之細節較為清楚。丁○○於九十二年四月四日開庭審理時證稱：「．．．．
二十八萬元是後來他們說要辦工廠登記證要用的費用，當時對這些費用是要由誰來負擔，三方面沒有說的很清楚，當時．．．陳先生說等辦好的話，費用由我來負擔，當時我有點頭，如果辦不成的話，這費用由誰來負擔這就沒有說明。」上訴人之法定代理人乙○○於本院九十二年五月二十三日開庭審理時稱：「當初他們（即買賣雙方當事人）要進入裝修時，要申請工廠登記要確實有開工廠才能申請，這是縣政府的法令，不是說買賣就可以申請工廠登記證的。系爭廠房有辦公室，系爭廠房上面的樑很久沒有裝修，比較舊，因為當時進入裝修時，甲○○也有發（應為花）錢，若工廠登記證沒有辦出來時，丁○○先生也要負擔，所以沈先生進入裝修就讓他繼續裝修，所以甲○○要將機器裝進去，配電圖要整個裝進去，配電圖要整個出來後，縣政府的人要來現場勘查後，有實際經營工廠，才能發工廠登記證，這期間就可以開始整理，後來整理到一半，我們辦工廠登記證的人員就到工廠去說工廠的機器如何裝配，配電圖如何配，我們都將圖畫好了，．．．．我們連垃圾如何處理都與環保局聯絡好了，到時候甲○○只要將機器擺好就可以，但是後來甲○○說他有一批機器沒有標到，無法安裝，後來甲○○發現系爭房屋的梁不好，要求將整個房子拆掉重建，但是這個拆除需要六個月的時間，這房子有向二信抵押貸款，若房子要整個拆除，需要二信的同意，而且契約上也沒有說要整個拆除重建，在拆除期間丁○○的借貸利息，二信要求先還二百五十萬元，所以丁○○才要求甲○○先付二百五十萬元，但是甲○○不肯，才會造成今日的訴訟」。上開二十八萬元係為申請台中縣五光路八０五巷九號之廠房之工廠使用許可證及工廠登記證之目的所需，此觀上訴人於九十年六月十一日出具之收據自明。上訴人確已辦妥上開廠房之工廠使用許可證及工廠許可證。
㈣１系爭不動產買賣契約第十條（特別約定）第一項之規定：「甲乙雙方倘因故
須暫保價款於土地登記代理人處，於雙方所約定之條件成就時，由土地登記代理人原數無息交付予真正權利人」。另依系爭買賣契約第十四條（其他特別約定）第一項之條款約定觀之，上訴人應係代出賣人保管款項，俟買方（即被上訴人）付清尾款時，始由上訴人負責將保管之價金及尾款清償出賣人之銀行借款，並辦理抵押權塗銷登記。
２上訴人受出賣人之委託代理銷售系爭不動產，上訴人並已媒介居間，介紹買
賣雙方訂立買賣契約，買賣雙方並已訂立不動產買賣契約完畢，有買賣雙方於九十年五月九日簽署之不動產買賣契約，及上訴人於簽約日當日所出據之保管條可稽。上訴人認為其為賣方所保管之金額，實際上僅為壹佰壹拾壹萬肆仟元整，故上訴人乃於簽約當日出具面額壹佰壹拾壹萬肆仟元整之本票及保管條交給賣方收執。於出賣人返還上訴人所交付之上開保管條及面額壹佰壹拾壹萬肆仟元整之上開本票予上訴人之同時，上訴人自應立即返還其所保管之款項。上訴人就其於簽約當日為出賣人所保管之款項，已簽妥面額壹佰壹拾壹萬肆仟元整之支票乙紙，於出賣人返還保管條及面額壹佰壹拾壹萬肆仟元整之本票予上訴人之同時，上訴人即立即返還其所保管之款項。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提承諾書乙份、工廠登記許可證乙份、支票乙紙（以上均影本）為證，並聲請訊問證人丁○○、戊○○。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠駁回上訴。㈡訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：系爭房子無法取得使用執照許可證不是被上訴人的錯。
三、證據：援用第一審所提證據。
丙、本院依職權傳訊證人丙○○、丁○○及戊○○。
理 由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於九十年五月九日經上訴人之仲介，向丙○○買受坐落台中縣○○鄉○○段○○○○號土地及其上地上物（下稱系爭不動產），買賣價金九百六十五萬元。被上訴人依據買賣契約各簽發發票日九十年五月九日、同年六月十一日，面額一百五十萬元、二十八萬元，付款人均為彰化市第六信用合作社之支票二張，依約被上訴人所應給付丙○○之所有款項，交由上訴人代為保管，嗣丙○○依約辦理相關規定後，始可以支付丙○○，被上訴人並已支付上訴人九萬六千五百元之服務費。依據系爭契約之約定，系爭土地須能合法取得申請公司及使用許可證、工廠登記證，否則丙○○須退還已支付款項，而本件買賣契約則視為不成立，上訴人並應將仲介服務費退還被上訴人；另丙○○依約亦應先塗銷系爭土地之原先設定抵押權。惟丙○○無法於約定期間內辦理相關申請。被上訴人前於九十年十一月二十八日發函催告丙○○履行買賣條件，因丙○○無法履行買賣之條件，是被上訴人與丙○○之買賣契約視為不成立等情，求為命上訴人返還被上訴人一百七十八萬元之代收款及九萬六千五百元之服務費及均自繕本送達翌日起按年息百分之五計算之利息，並宣告附條件假執行之判決。
二、上訴人則以上訴人受出賣人之委託代理銷售系爭不動產，上訴人並已媒介居間，介紹買賣雙方訂立不動產買賣契約完畢，依當事人間之約定，上訴人向賣方收取仲介服務費計三十八萬六千元整（即成交價之百分之四），賣方於簽約日當日即自房屋頭款一百五十萬元中扣除上開佣金服務費，是以第一期款扣除出賣人應給付上訴人之仲介服務費三十八萬六千元，出賣人同意上訴人代出賣人保管之第一期款項為一百一十一萬四千元整，故上訴人乃於簽約當日出具同額之本票及保管條交給賣方收執，因本件買賣條件無法履行，於出賣人返還上開保管條及本票予上訴人之同時，上訴人自應立即返還其所保管之款項。至被上訴人給付之二十八萬元部分係為申請工廠使用許可證及工廠登記證之費用，本件工廠登記證辦不出來是被上訴人的關係，上訴人並沒有錯等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張被上訴人於九十年五月九日經上訴人之仲介，向丙○○買受系爭不動產，買賣價金九百六十五萬元，被上訴人依據買賣契約給付九萬六千五百元之仲介服務費與上訴人，系爭不動產因無法申請公司、使用許可證及工廠登記證，本件買賣契約視為不成立等事實，業據被上訴人提出不動產買賣契約書、存證信函、掛號郵件收件回執及仲介服務費收據等件為證（原審卷第七、十三、十四、十八頁），復為上訴人所不爭執，即證人即系爭買賣契約之賣方代理人丁○○亦到庭證稱確有收到上開存證信函，系爭買賣已經無效等語（本院卷第四十二頁），是以系爭契約業因無法申請公司、使用許可證及工廠登記證，而依買賣雙方之約定，因解除條件成就，而契約歸於無效，堪可認定。
四、被上訴人主張伊依買賣契約交付買賣價金一百七十八萬元與上訴人保管，嗣丙○○依約履行買賣條件後，始交付與丙○○乙節，則為上訴人所否認，並辯稱以第一期款扣除出賣人應給付上訴人之仲介服務費三十八萬六千元，上訴人代出賣人保管之款項為一百一十一萬四千元云云。是本件首應審究者為系爭不動產買賣契約之價金保管約定之當事人為何？經查：
（一）系爭買賣契約書「其他特別約定」之載稱：「甲乙雙方合意甲方（即買主，即被上訴人）於簽約後給付予乙方（即賣主）款項由乙方收取後暫轉交力霸房屋美術館店（即上訴人）保管，俟甲方所申貸銀行撥款同時一併清償乙方原貸。」依上約定，被上訴人係給付第一期簽約款一百五十萬元予賣方，賣方於收受該款項後，再轉交上訴人保管，此由緊接於前開契約條文後之「繳款簽認備忘錄」內所載之第一期簽約款一百五十萬元，係由丁○○代出賣人丙○○簽收（見原審卷第十一頁），及上訴人出具予丙○○之簽約訂金保管條（見本院卷第五九頁）可明。
（二）至被上訴人給付之第二期款二十八萬元部分，雖為申請工廠使用許可證及工廠登記證之費用，然據證人即系爭買賣契約見證人戊○○於本院證稱二十八萬元為買賣價金之一部分，且兩造對證人所言均無意見（見本院卷第七七、七八頁）。而被上訴人給付之二十八萬元，亦由丁○○代出賣人丙○○簽收（見原審卷第十一頁，「繳款簽認備忘錄」第二期收款人簽名欄），賣方於收受該第二期款後，再依前開約定交由上訴人辦理申請公司執照、設廠、工廠登記證及其他費用等情，並據證人戊○○證述在卷（本院卷第七十七頁），並有上訴人出具予丙○○之二十八萬元收據在卷可稽（本院卷第五八頁）。
（三）基上事證，足認被上訴人係先給付買賣價金與賣方之後，賣方始將買賣價金交上訴人保管或作為辦理工廠登記事宜之相關費用，從而，系爭不動產買賣價金保管約定之當事人為賣方及上訴人，與被上訴人無涉，是以被上訴人依契約之法律關係，請求上訴人退還所保管之買賣價金一百七十八萬元，即屬無據，不應准許。
五、被上訴人另主張系爭不動產無法申請公司、使用許可證及工廠登記證，依約本件買賣關係視為不成立，依買賣契約第十條之約定，上訴人應退還九萬六千五百元之仲介服務費等情，上訴人對於系爭不動產買賣契約，因無法辦理工廠登記證而無法履行並不爭執（見原審卷第四七頁），惟辯稱本件工廠登記證辦不出來是被上訴人的關係，上訴人並沒有錯等語。查：
（一）兩造於系爭買賣契約書「特別約定」下補充記載「乙方（即賣主）保證承諾該標地物可合法申請公司、使用許可證及工廠登記證。乙方如無法申請辦理完成於甲方（即買主），所收取之屋款無條件、無息退還甲方買賣作廢。本買賣不成立，服務費應退還甲乙雙方」，買賣雙方及上訴人法定代理人陳泰宏（即乙○○）並均用印於上（見原審卷第十頁）。
（二）本件係因系爭房屋沒有使用執照，所以無法辦出工廠登記證，此為上訴人所是認（見本院卷第八十頁）。而依陪同出賣人丙○○簽訂系爭買賣契約之證人即丙○○之子丁○○於本院證稱：有向被上訴人承諾系爭土地可以合法申請公司、使用許可證及工廠登記證，因為系爭土地本來是做工廠使用，所以伊認為沒有問題，並向被上訴人稱若不能這樣登記，買賣就不成立，本件要辦工廠登記時，因系爭房子沒有使用執照，被上訴人打算先進去整理，先取得使用執照，伊因為被上訴人要裝修房子去銀行蓋同意書時，銀行表示要伊再還二百五十萬元利息，才同意給被上訴人進去裝修，所以伊向被上訴人要求要先付二百五十萬元，被上訴人不願意，所以後來才沒有繼續修理房子等語（見本院卷第四十、七九、八十頁）。
（三）又上訴人之法定代理人於本院亦陳稱系爭房子在被上訴人要求拆除重建期間，關於丁○○的借款利息，二信要求要先還二百五十萬元，所以丁○○才要求甲○○要先支付二百五十萬元，但是甲○○不肯，才會造成今日的訴訟等語（見本院卷第八一頁）。
（四）基上，足認本件係因被上訴人未依丁○○要求先支付二百五十萬予銀行，故未取得銀行同意整修系爭房屋以申請使用執照，因而不能辦理工廠登記證，致使買賣條件無法履行。惟姑且不論丁○○要求被上訴人先支付之二百五十萬元部分，並非系爭買賣契約，被上訴人與賣方之付款約定，即依前開契約書第條「特別約定」之補充記載，乃只要賣方無法辦理完成申請公司、使用許可證及工廠登記證，不論原因為何，系爭買賣契約即作廢，是以該辦理登記之義務屬賣方，並無被上訴人應予如何配合之約定。是本件系爭房屋因無法申請工廠登記證，致買賣契約失效，即非可歸責於被上訴人，上訴人辯稱本件工廠登記證辦不出來是被上訴人的關係云云，顯非可採。又縱使系爭房屋嗣再轉賣他人後，因嗣後買主之配合已申領得工廠許可證，然其與本件被上訴人與賣主間之買賣契約無涉，要非得依此即認本件買賣條件無法履行係可歸責於被上訴人。
（五）綜上所陳，本件買賣關係既已失其效力，依系爭買賣契約第條之約定，上訴人應退還服務費與買賣當事人，是被上訴人主張上訴人依約應退還被上訴人所支付之九萬六千五百元之仲介服務費，為有理由，自應准許。
六、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。民法第二百二十九條第二項及第二百三十三條第一項分別定有明文。本件被上訴人主張系爭契約因解除條件成就而歸於無效後，上訴人應返還仲介費用一情，業以起訴狀繕本於九十一年三月二十七日送達上訴人，有送達證書在卷可稽（其上送達時間雖載為「九十二年」三月二十七日，然參諸其他郵戳及本件起訴時間，應認係誤載），則上訴人於是日起負遲延責任，而該遲延之債務，復係以支付金錢為標的，則被上訴人請求上訴人給付仲介費九萬六千五百元自起訴狀繕本送達之翌日（即九十一年三月二十八日）起，至清償日止，依年息百分之五計算之遲延利息，於法尚屬無違，應予准許。
七、綜上所述，被上訴人本於契約失效後之法律關係，請求上訴人給付壹佰捌拾柒萬陸仟伍佰元，及自九十一年三月二十八日起，至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，於九萬六千五百元及自九十一年三月二十八日起算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。至於被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。又上訴人於本院陳明如受不利判決，願供擔保，聲請宣告免假執行，惟上訴人敗訴部分之金額未逾一百五十萬元，依法不得上訴第三審法院，一經本院判決即告確定，已具執行力，自無宣告免假執行之必要，則上訴人所為免假執行之聲請部分，核無必要，亦應予駁回。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一贅述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 十五 日~B1民事第二庭審判長法 官 童有德~B2 法 官 黃永泉~B3 法 官 蔡秉宸右為正本係照原本作成。
上訴人不得上訴。
被上訴人得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份叁拾肆元）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 蕭玉真中 華 民 國 九十二 年 七 月 十七 日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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