臺灣高等法院台中分院民事判決 九十二年度上字第二二八號
上 訴 人 蕭兆山即祭祀公業蕭欽管理人上 訴 人 丁○○
丙○○戊○○複 代 理人 甲○○被 上 訴人 乙○○右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於民國九十二年五月六日台灣彰化地方法院九十年度訴字第三六六號第一審判決提起上訴，本院於九十三年十一月二日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
確認被上訴人就坐落彰化縣○○鄉○○段七五八之一地號、地目田、面積０．０一五五二五公頃，及同段七五九之一地號、地目田、面積０‧二二二五五三公頃二筆土地之優先承買權存在。
上訴人戊○○、丁○○、丙○○應將祭祀公業蕭欽管理人蕭兆山與蕭秀麟間就前項土地所為之所有權移轉登記及上訴人戊○○、丁○○、丙○○之繼承登記塗銷。
上訴人蕭兆山即祭祀公業蕭欽管理人於被上訴人給付新台幣貳仟陸佰陸拾肆萬陸仟陸佰陸拾元之同時，應將第一項土地所有權移轉登記予被上訴人。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴請求確認其對本件土地之優先承買權存在，雖前曾就同一事件提起訴訟，經原審法院八十年訴字第一六三號及本院八十年上字第三八七號、八十一年度上更㈠字第四八號、最高法院八十一年度台上字第九九八、三０六五號判決被上訴人敗訴確定。然上開事件，係因被上訴人未先行申請耕地租佃委員會調解起訴，即逕行起訴，其起訴為不合法，而經駁回確定，業經調取上開案卷查明無訛，是上開訴訟既未經實體判決確定，被上訴人提起本訴，曾經彰化縣社頭鄉耕地租佃委員會調解、彰化縣政府耕地租佃委員會調處不成立移送，此有彰化縣政府九十年四月九日九０彰府地權字第六二六九六號函可稽，被上訴人起訴並無不合。
二、被上訴人起訴主張：坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地，原由被上訴人之兄蕭燈松於民國三十八年一月戶長身分出名向祭祀公業蕭欽管理人依耕地三七五減租條例之租約承租，由被上訴人兄第四人共同承作，嗣於五十四年九月二十日被上訴人之兄弟叔姪訂立分割協議，分歸被上訴人耕作之土地及重測後○○○鄉○○段七五八之一地號及同段七五九之一地號二筆土地，被上訴人因分產分割，嗣後繼承自被上訴人已故之弟蕭燈座，共取得蕭燈松以戶長名義承租土地面積半數之承作權，按租約約定繳交半數租谷七百二十二斤半，經當時祭祀公業蕭欽管理人之代理人蕭兆山詢明原因後立據收訖。詎上訴人蕭兆山即祭祀公業蕭欽管理人無視被上訴人承租耕作依法對系爭土地有優先承買權之事實，將系爭土地售予上訴人戊○○、丁○○、丙○○之被繼承人蕭秀麟，俟蕭秀麟任意將被上訴人於系爭土地上之作物全數毀損，被上訴人始知悉系爭土地已出賣及移轉所有權之事實。是依耕地三七五減租條例第十五條第三項規定，上訴人蕭兆山即祭祀公業蕭欽管理人與蕭秀麟間之物權移轉行為自屬無效，爰依民法第二百四十二條代位規定及繼承之法理，請求蕭秀麟之繼承人即上訴人戊○○等三人塗銷該所有權移轉登記，另戊○○等人之繼承登記亦失所附麗，應一併予以塗銷。被上訴人併行使系爭土地之優先承買權，請求上訴人蕭兆山即祭祀公業蕭欽管理人將系爭土地所有權移轉登記與被上訴人。
三、上訴人蕭兆山即祭祀公業蕭欽管理人則以：系爭土地係自原地號社頭段二三三地號土地分筆而來，二三三地號土地在三十八年間由當時祭祀公業蕭欽管理人蕭琴與蕭燈松簽立私有耕地租約，出租予蕭燈松耕作，其後蕭燈松亡故，由其繼承人蕭國耀、蕭國燻、蕭國碧、蕭國謀四人繼承，並向彰化縣社頭鄉公所辦理變更租約登記，被上訴人於蕭國耀等人繼承承租後，曾以蕭國耀等兄弟為上訴人，向法院提起請求確認其對坐落彰化縣○○鄉○○段○○○號土地應有部分二分之一承租權存在之訴，業經判決駁回確定。而被上訴人所提五十四年九月二日其兄弟叔侄所立同意書係私文書，上訴人否認其真正，其主張蕭燈松係以戶長之地位承租非個人承租，上訴人否認之，且此事項上訴人亦始終未獲通知，渠等分耕之事完全不知情，亦未曾表示同意被上訴人承租。又依耕地三七五減租條例第六條及台灣省耕地租約登記辦法第四條第一項第六款規定，耕地租約應以書面為之，且須經登記，兩造間既無訂定三七五租約書面，自無租約存在，被上訴人主張承租人之優先承買權顯乏依據。至被上訴人雖有五十五年、五十六年、五十八年、五十九年繳租收據，但當時原承租人蕭燈松健在，收據所以寫被上訴人名義，係因被上訴人代蕭燈松繳納租谷，其時祭祀公業管理人蕭新喜年老多病常就醫不在，蕭兆山偶而受託代收租谷，因不知內情，只問來人名字即開立收據予被上訴人致有錯誤，其後亦由蕭燈松繳交租谷，而依系爭土地所立租約每期租谷為九六五．五台斤，被上訴人所繳之租谷為七百二十斤半，亦非是依承租權半數繳納，可見其非為自己承租繳納，而代承租人蕭燈松納租。且被上訴人主張原有四分之一承租權，復因繼承已故之弟蕭燈座共有半數承租權，故繳交七二二斤半云云，然依其所提收據期間為五十五年至五十九年，而當時蕭燈座未死亡，故其所云後因繼承共取得半數承租權而繳交半數租谷亦非實在。如認被上訴人請求有理由，上訴人基於同時履行抗辯權，被上訴人自應給付當初上訴人與蕭秀麟所約定買賣價金五百四十六萬一千一百七十元予上訴人後，始得為所有權移轉登記；但查本件系爭土地周圍狀況變更，土地價額飛漲，應有情事變更原則適用，故被上訴人應依鑑定後價格承買等語置辯。
四、上訴人丁○○、丙○○、戊○○則辯稱：系爭土地於七十五年由祭祀公業蕭欽管理人蕭兆山經派下員授權將其出賣予上訴人丁○○、丙○○、戊○○之被繼承人蕭秀麟，因系爭土地究誰在耕作，被上訴人兄弟如何分耕，為蕭兆山與蕭秀麟所不知，故僅能依三七五租約所載蕭燈松來認定。而蕭燈松之子蕭國耀、蕭國碧、蕭國燻、蕭國謀復不據實以告，茲雙方認為蕭國耀四兄弟為真正之佃農，蕭兆山乃與彼四人在七十七年十一月一日向彰化縣政府辦妥三七五租約之終止事實。蕭兆山並交付彼等約定所出售之價款中佃農方面可得一百八十九萬五千元之補償費，蕭秀麟因不知被上訴人依法有承租權，並無糾紛，才敢承買。被上訴人曾於八十年間以蕭秀麟及蕭兆山為被告提起確認優先承買權存在之訴，該案判決被上訴人敗訴，嗣後迭經三審終局判決被上訴人敗訴，理由為被上訴人未經耕地租佃委員會調解、調處，即率行起訴，於法未合。嗣後被上訴人即未再主張優先承買權，亦從未聲請該委員會調解調處，其提起本件訴訟，有違誠信原則。又系爭土地當初之買賣價金為五百四十六萬一千一百七十元，而經鑑定後，系爭七五八之一地號土地之時價為一七十三萬七千五百二十元，系爭七五九之一地號土地時價為二千四百九十萬九千一百四十元。系爭土地價值高漲，是因面○○○鄉○○路與中興路，人車不斷，故潛力無限，不斷增值，依民法第二百二十七條之二條第二項，被上訴人應依市價二千六百六十四萬六千六百六十元承買，始符誠信原則等語。
五、原審為被上訴人勝訴之判決：㈠確認被上訴人就坐落彰化縣○○鄉○○段七五八之一地號、地目田、面積０．０一五五二五公頃，及同段七五九之一地號、地目田、面積０‧二二二五五三公頃二筆土地之優先承買權存在。㈡上訴人戊○○、丁○○、丙○○應將祭祀公業蕭欽管理人蕭兆山與蕭秀麟間就前項土地所為之所有權移轉登記及上訴人戊○○、丁○○、丙○○之繼承登記塗銷。㈢上訴人蕭兆山即祭祀公業蕭欽管理人於被上訴人給付新台幣伍佰肆拾陸萬壹仟壹佰柒拾元之同時，應將第一項土地所有權移轉登記予被上訴人。上訴人不服上訴，上訴聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人聲明：求為判決駁回上訴。
六、查系爭土地重測前係自彰化縣○○鄉○○段二三三之九九地號分割而來，又二三三之九九地號係分割自二三三地號土地，該二三三地號土地於三十八年六月四日由土地所有權人祭祀公業蕭欽管理人蕭欽與承租人蕭燈松即被上訴人之兄訂有耕地三七五租約，嗣蕭燈松於六十八年三月二十五日死亡，由其繼承人蕭國耀、蕭國碧、蕭國燻、蕭國謀四人，於六十八年九月間申請辦理承租人繼承耕作租約變更登記，嗣於七十五年二月及七十七年十月間，蕭國碧等四人以無暇從事耕作，會同出租人即祭祀公業蕭欽管理人蕭兆山向公所申請終止租約登記，上訴人蕭兆山即祭祀公業蕭欽之管理人於七十五年四月二十四日將上開二三三地號土地及同段二三三之六地號土地出賣予上訴人戊○○、丁○○、丙○○之被繼承人蕭秀麟，經依原審法院七十七年度訴字第四０七號為訴訟上和解，並於七十七年十一月三十日辦理所有權移轉登記，上訴人戊○○、丁○○、丙○○則於八十五年五月八日繼承系爭土地，於八十五年十一月一日辦理繼承登記，等事實，有土地登記謄本、買賣契約書、私有耕地租約書、變更租約登記申請書在卷可稽，且為兩造所不爭執，應堪認為真實。
七、被上訴人主張上開二三三號土地係由被上訴人之兄蕭燈松於三十八年一月以戶長身分出名向祭祀公業蕭欽管理人依耕地三七五減租條例之租約承租，由被上訴人兄弟四人共同承作，嗣於五十四年九月二十日被上訴人之兄弟叔姪訂立分耕協議，而分歸被上訴人耕作之土地即重測後之系爭土地，被上訴人因分產分耕，暨嗣後繼承自被上訴人已故之弟蕭燈座，共取得蕭燈松以戶長名義承租土地面積半數之承作權，即按租約約定繳交半數租谷七百二十二斤半，經當時祭祀公業蕭欽管理人之代理人蕭兆山（其後已繼任為管理人）詢明原因後立據收訖等事實，業據其提出同意書及附圖一件、收據八張為證。上訴人雖否認該同意書及附圖之真正。惟查，系爭土地原承租名義人蕭燈松（長男，九年00月0日出生）與蕭燈郎（次男，00年0月0日出生）、被上訴人（三男，000年0月0日出生）、蕭燈座（四男，000年00月00日出生），原為共同生活戶，蕭燈松為戶長，於三十八年一月訂立耕地三七五租約時，僅有蕭燈松已成年，此有五十三年九月九日之戶籍謄本附於原審法院八十年度訴字第一六三號卷宗可稽（見該卷第五頁至第八頁）。又被上訴人所提上開五十四年同意書亦已載明上述分耕之事由，立會人有蕭燕、蕭水榮、黃萬萍、詹秋漢、張德樂等人，其中立會人蕭燕於八十年十一月二十日本院八十年度上字第三八七號確定優先承買權事件審理中均證稱「（問：系爭土地何人耕作？）是乙○○耕作。另蕭國碧等兄弟於系爭土地之上方耕作，後來其耕作田地賣了」、「（問：蕭燈松生前時何人耕作？）乙○○」，證人張球亦證稱「（問：系爭土地何人耕作？）乙○○，因他們兄弟分戶後由乙○○在耕作，本來土地很廣大，因此他們兄弟分區耕作」，又訴外人張坤等亦證述係被上訴人在耕作等語（見調閱之本院八十年度上字第三八七號卷第八十七頁至八十九頁），而於八十年十二月七日該事件履勘時，張球耳、張明雄均證稱系爭土地係被上訴人所耕作，蕭燕更明確證述：「於日據時代我與上訴人（即本件被上訴人）父親共同租耕系爭土地，並以上訴人父親名義辦理租耕，後因死亡，再辦理變更，以其子蕭燈松名義為承租人，事實上是由乙○○耕作無誤」等語（見上開案卷第一二六頁）。則蕭燈松於三十八年一月一日訂立耕地三七五租約時，其與被上訴人等兄弟四人既未分戶，又僅有戶長蕭燈松為成年人，訴外人蕭燕於另案審理中亦證稱係由被上訴人之父已死亡，始以其子蕭燈松名義為承租人甚明，且蕭燈松所承租之土地係由其兄弟四人分區耕作，則被上訴人主張主張蕭燈松係以戶主之身分承租系爭土地租作之事實，應堪採信。又蕭兆山於五十五年七月十一日、十一月十三日、五十六年七月十二日、五十六年十二月八日、五十八年七月八日、五十八年十二月八日、五十九年七月十六日、五十九年十二月十三日曾代表祭祀公業蕭欽管理人向被上訴人收取每期之地租稻谷七百二十二斤半，其所開立之收據上均明確記載「佃人乙○○」，亦有被上訴人所提收據八張為憑；而依上訴人所提彰化縣政府六十八年九月二十六日六八彰府地權字第一００五六三號函附租約變更登記申請書所載，原二三三地號土地之正產物為九五六三台斤，則依每年正產物收獲總量千分之三百七十五為最高額計算，最高租谷應為年三千五百二十八台斤，則被上訴人每年僅繳納二期共一千四百四十五台斤之租谷，亦與被上訴人所主張其係繳納二分之一之租谷，大致相符。雖上訴人蕭兆山即祭祀公業蕭欽之管理人辯稱其係因不知何人為承租人為何人，始依被上訴人之告知在收據上記載「佃人乙○○」，其不知分耕之事云云，然其既代表收取租谷，竟不知承租人為何人，又未收取足額租谷，甚至一錯達五年之久，實違反常理，堪認其應已知悉系爭土地已分耕之情，其所辯自無可採，是被上訴人主張於五十四年九月二十日已經分戶分耕乙情，亦堪採信。
八、至上訴人蕭兆山即祭祀公業蕭欽之管理人雖辯稱依耕地三七五減租條例第六條規定，租約之訂立變更終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記，租約之訂立未經申請登記，其效力僅及於當事人間，而無從對抗第三人，兩造間既無訂定三七五租約書面，自無租約存在云云。惟凡戶長出名承租之耕地，而由未分家之兄弟共同承耕，嗣後因分家關係，而將該租來之耕地分耕者，自應解為該戶長所訂租約，係自始以戶長資格代表未分家之兄弟全體所為之法律行為，其事後分耕，不僅與轉租情形有別，且應認為受分耕人與出租人間亦已發生租賃關係，無耕地三七五減租條例第十六條所定轉租無效之適用。又耕地三七五減租條例第六條第一項載「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。業經最高法院分別著有五十二年台上字第一０一四號判例、五十一年台上字第二六二九號判例可稽。查本件被上訴人之兄蕭燈松於三十八年一月間係以戶長之身分簽訂耕地本件三七五租約，且為耕地三七五租約登記，與未經書面訂立租約且未登記之情形即屬有別有別，又於被上訴人因分戶而耕作系爭土地後，上訴人蕭兆山即祭祀公業蕭欽之管理人於被上訴人分耕後，曾多次向被上訴人收取租谷，其已知分戶耕作之事實，業如前述，則依上開說明，被上訴人與出租人祭祀公業蕭欽間已發生租賃關係，被上訴人主張其為系爭土地之承租人，應堪認為真實。且系爭土地係由被上訴人之兄蕭登松以兄長之名義與上訴人祭祀公業蕭欽管理人訂立三七五租約承租之二三三地號土地中分耕而來，系爭土地係分歸被上訴人占有耕作，此亦經本院七十八年度上字第五五０號被上訴人與上訴人丁○○等之被繼承人蕭秀麟間請求交還土地事件確定判決認定明確，此有被上訴人所提本院前開判決及最高法院七十九年度台上字第三五五號裁定影本可稽（見原審卷第六十五至七十頁），是被上訴人既為系爭土地三七五耕地租約之承租人，依耕地三七五減租條例第十五條第一項規定，其於系爭土地出賣時，即有優先承買之權，然上訴人蕭兆山即祭祀公業蕭欽之管理人，竟否認被上訴人為承租人即將系爭土地出賣，從而，被上訴人請求確認其就系爭土地有優先承買權存在，為有理由，應予准許。至上訴人蕭兆山即祭祀公業蕭欽管理人雖以：兩造間如果有合法之承租關係，被上訴人自七十八年起即未繳租金（谷），上訴人以本件訴狀繕本之送達催請被上訴人依約繳付欠繳多年之租金（谷），並於十五日之相當期間內繳清，如果逾期即終止兩造租約，不另通知，被上訴人當然無優先承買權存在云云。然被上訴人以出租人出賣土地與蕭秀麟後，任其雇工將被上訴人在系爭土地上種植之秧苗拔除，並傾倒廢土於系爭土地，嗣後亦未回復土地原狀，致被上訴人無法再栽種稻穀，即並未履行使租賃土地合於耕作目的之出租人義務，竟又要求承租人交付租谷，已失公允等語。經查系爭土地於七十五年四月二十四日即由上訴人間簽訂買賣契約書賣予蕭秀麟，並於七十七年十一月三十日辦理移轉登記完畢，於七十八年三月三日由蕭秀麟占有耕作，此有買賣契約影本、土地登記簿謄本及前述本院七十八年度上字第五五０號被上訴人與蕭秀麟間請求交還土地事件判決影本可據（見原審卷第一五○至一五七頁、第六十五至六十八頁），則出租人並未履行使租賃耕地合於耕作目的之出租人義務，被上訴人抗辯出租人無權請求被上訴人交付租金（谷），尚非無據。則上訴人以被上訴人未繳納租金（谷）終止兩造租約，否認被上訴人優先承買權存在，並不足採。
九、又按耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄。出租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應照前項規定辦理。出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人。耕地三七五減租條例第十五條定有明文。而所謂不得以其契約對抗承租人，係指該項以買賣為原因而成立之移轉物權行為，對於承租人不生效力，出租人（即出賣人）與承買人不得主張基於買賣而承租人之優先承買權為之消滅。（參照最高法院四十九年台上字第二三八五號判例、四十七年台上字第一五一號判例意旨）。查上訴人蕭兆山即祭祀公業蕭欽之管理人於七十五四月二十四日將系爭土地出賣予上訴人戊○○、丁○○、丙○○之被繼承人蕭秀麟時，並未以書面通知被上訴人優先承買，為上訴人所不爭執，依上開說明，系爭土地於七十七年十一月三十日登記予蕭秀麟之所有權移轉登記，及於八十五年十一月一日上訴人戊○○、丁○○、丙○○所為之繼承登記，對被上訴人均不生效力，從而，被上訴人代位上訴人蕭兆山即祭祀公業蕭欽之管理人，請求上訴人戊○○、丁○○、丙○○應將祭祀公業蕭欽管理人蕭兆山與蕭秀麟間就系爭土地所為之所有權移轉登記及上訴人戊○○、丁○○、丙○○就系爭土地之繼承登記予以塗銷，亦有理由，應予准許。
十、上訴人蕭兆山即祭祀公業蕭欽管理人迄今雖未以書面將系爭土地出賣予上訴人丁○○等之被繼承人蕭秀麟之出賣條件通知被上訴人，惟系爭土地依蕭兆山即祭祀公業蕭欽管理人與蕭秀麟於七十五年四月二十四日所簽訂買賣契約書計算，當初之買賣價金為五百四十六萬一千百七十元之事實，既經兩造確認無訛，並有買賣契約影本可稽（見原審卷第一五○至一五七頁、一八三頁），出租人未以書面通知被上訴人，被上訴人既主張優先承買權，願以同一價金購買系爭土地，其請求上訴人蕭兆山即祭祀公業蕭欽管理人應將系爭爭土地所有權移轉登記予被上訴人，固無不合，然上訴人蕭兆山即祭祀公業蕭欽管理人既為同時履行之抗辯，法院自應為對待給付之判決。惟按法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由，致情事變更非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，法院應依職權公平裁量，為增減給付或變更其他原有效果之判決，民事訴訟法第三百九十七條第一項定有明文。所謂因不可歸責於當事人之事由，致情事變更者，係指其情事變更非因可歸責於當事人之事由所致而言，與原有債務之遲延履行是否可歸責於債務人無涉。又情事變更原則之規定，乃私法上之原則，當事人於訴訟外或訴訟上為主張，均無不可，其於訴訟上主張者，不論以訴為請求，抑以抗辯權行使，皆為法所許，且情事變更之事實，祇須在事實審言詞辯論終結前發生，法院即應依職權公平裁量為增減給付或變更其他原有效果之判決，毋庸由當事人另行起訴。本件系爭二筆土地上訴人蕭兆山即祭祀公業蕭欽管理人與丁○○等之被繼承人蕭秀麟間買賣契約成立之時間係於七十五年四月二十四日，上訴人丁○○等之被繼承人蕭秀麟實際支付之價金為五百四十六萬一千一百七十元，已如前述。又七十八年七月間公告現值為每平方公尺均為二百五十元，此亦有彰化縣田中地政事務所七十九年三月十八日中地價字第０八一一號地價證明書可據（見調閱被上訴人前向原審所提八十年度訴字第一六三號確認優先承買權等事件案卷宗第二十八頁），依兩造同意囑託送中華民國企業技術鑑定委員會鑑定時九十二年一月間系爭土地公告現值分別為每平方公尺四千五百元及二千九百五十元，有附於中華民國企業技術鑑定委員會鑑定報告書內之土地登記簿謄本可據，較七十八年七月公告現值，相差十一點八倍至十八倍，而被上訴人遲至九十年四月始提起本件訴訟，已歷十五年之久，經依上訴人之聲請於九十二年一月七日囑託中華民國企業技術鑑定委員會鑑定，該會於同年九十三年二月二十七日完成鑑價結果，土地總值為二千六百六十四萬六千六百六十元，有該會不動產鑑價報告書可憑。此與上訴人間於七十五年成之買賣時上訴人丁○○等之被繼承人蕭秀麟支付之土地款僅五百四十六萬一千一百七十元，相差約達四點九倍。又系爭土地面臨中興路，依彰化縣社頭鄉公所查覆中興路之道路用地是七十九年一月十三日完成徵收登記，目前鋪設柏油路面、路寬約十二公尺等語，此有該公所九十三年一月二十日社鄉建字第０九三００００五八四號函可稽（見本院卷第一宗第一二０頁），則中興路之開闢應係上訴人間買賣成立之後，對於系爭土地之地價提升自有影響。顯見其間確因歷經經濟、貨幣貶值、交通設施之增加、地價飛漲等諸多客觀因素，導致系爭土地之價值暴漲甚鉅，此實非可歸責於雙方當事人之事由，自屬情事變更非當時所得預料，被上訴人主張依原買賣契約之價格優先承買，對上訴人顯失公平，揆諸前揭說明，上訴人自得於訴訟繫屬中，以行使同時履行抗辯權之方式，請求依職權裁量為增加給付之對待給付判決。又此情事變更之事實，上訴人主張依中華民國企業技術鑑定委員會所為鑑定，經查該會係基於公正、誠實之立場，依照系爭土地之土地形狀、地勢、土地利用、出入通道、臨路寬度、臨路縱深、臨近路寬、未來發展、社會、自然及交通因素、都市計劃之情形、市場交易、租金比較、收益分析，並附有街道圖、現狀照片、地籍圖、分區證明、土地登記簿謄本標示簿等件為據，堪認其所為鑑價結果目前市價合計二千六百六十四萬六千六百六十元，甚為公允，並為兩造所不爭執。則上訴人蕭兆山即祭祀公業蕭欽管理人既為同時履行之抗辯，請求命被上訴人為二千六百六十四萬六千六百六十元之同時對待給付自屬有據。
十一、又按：民事訴訟法第三百九十七條第一項所謂因不可歸責於當事人之事由，致情事變更者，係指其情事變更非因可歸責於當事人之事由所致而言，與原有債務之遲延履行是否可歸責於債務人無涉（最高法院四十一年台上字第一四○六號判例、八十五年度台上字第一八九二號判決參照）。原審以本件上訴人蕭兆山即祭祀公業蕭欽管理人於七十五年間出售系爭土地時，並未通知被上訴人承買，嗣被上訴人於八十年四月二十日起訴請求確認優先承權存在（原審法院八十年度訴字第一六三號），亦否認被上訴人之優先承買權，以致多年未能確認，其顯非無責，是對被上訴人及祭祀公業蕭欽而言，被上訴人依七十五年間之出賣系爭土地之價金購買系爭土地，並無不公平情形，無情事變更原則之適用，尚無增加被上訴人給付之必要云云，所持見解尚屬可議，自不足採。
十二、系爭土地雖因買賣移轉登記予蕭秀麟後，於八十二年十二月三十日經設定最高限額抵押權一千五百六十萬元予抵押權人中國農民銀行股份有限公司（下稱中國農民銀行），擔保偉駿成衣製造廠授信貸款，截至中國農民銀行員林分行九十二年八月三日以農員字第九二０００一九二號函覆時，借款餘額為一千二百萬元，此有該函及土地登記簿謄本可稽（見本院卷第二宗第十四至十九頁），惟中國農民銀行係信賴登記善意取得抵押權，本件判決結果於該銀行權利並無影響。且該抵押權存續期間尚未屆滿，抵押債權尚未確定，抵押權人並未實行抵押權，不影響被上訴人取得所有權，僅出賣人即蕭兆山即祭祀公業蕭欽管理人是否應負買賣瑕疵擔保之問題，併此敘明。
十三、綜上所述，本件被上訴人既為系爭土地之三七五耕地租約之承租人，而上訴人蕭兆山即祭祀公業蕭欽管理人於七十五年四月二十四日將系爭土地出賣予上訴人戊○○、丁○○、丙○○之被繼承人蕭秀麟時，並未以書面將出賣條件通知被上訴人，且否認其優先承買權，從而，被上訴人請求確認被上訴人就系爭土地之優先承買權存在，上訴人戊○○、丁○○、丙○○應將祭祀公業蕭欽管理人蕭兆山與蕭秀麟間就系爭土地所為之所有權移轉登記及上訴人戊○○、丁○○、丙○○之繼承登記塗銷，請求上訴人蕭兆山即祭祀公業蕭欽管理人應系爭土地移轉登記為被上訴人所有，上訴人蕭兆山即祭祀公業蕭欽管理人之同時履行抗辯，被上訴人應為二千六百六十四萬六千六百六十元之同時對待給付，均為有理由。原審認被上訴人應同時對待給付之金額為五百四十六萬一千一百七十元，尚有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。又按將本案給付附加對待給付之條件，對待給付並非訴訟標的，本案給付始為訴訟標的，故本案給付與對待給付具有不可分之關係，對待給付部分如無可維持，本案給付部分應併予廢棄（最高法院八十三年台上字第三○三九號判例參照）。自應由本院將原審判決全部廢棄，改判如主文第二至四項所示。
十四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法均於判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第八十一條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 十六 日~B1民事第四庭審判長法 官 黃斐君~B2 法 官 陳蘇宗~B3 法 官 張鑫城右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 陳文琴中 華 民 國 九十三 年 十一 月 二十二 日
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