臺灣高等法院臺中分院民事判決 92年度上更㈠字第58號上 訴 人 癸○○
壬○○共 同訴訟代理人 楊榮富律師共 同複 代 理人 蔣志明律師
陳俊偉律師被上訴人 戊○○
卯○○甲○○乙○○丙○○丁○○
子 ○庚○○辛○○己○○巳○○丑○○寅○○○(即陳明通之承受訴訟人)
號辰○○共 同訴訟代理人 蘇顯騰律師共 同複 代 理人 蘇顯讀律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國89年6月
27 日臺灣臺中地方法院86年度訴字第1345號第一審判決提起上訴，經本院判決後，由最高法院第一次發回更審，本院於民國95年6 月6日言詞辯論終結判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面本件被上訴人陳明通於民國（下同）87年6月9日死亡，其權利義務原由寅○○○、陳委民、張陳雪、陳淑芬等人共同繼承，嗣於92年11月11日陳委民、張陳雪、陳淑芬三人均拋棄該繼承之權利，而由寅○○○一人全部繼承陳明通之遺產。是本件訴訟之權利義務，其他三人既均拋棄該繼承之權利，則應由寅○○○單獨繼承並承受訴訟，此有戶籍謄本、繼承系統表（參本院上字卷166至168頁）及遺產分割契約書（參本院更一字卷53頁）在卷可稽，並經繼承人寅○○○聲明承受訴訟，核無不合，依法應予准許。
乙、實體方面
壹、本件上訴人於原審起訴主張：坐落台中縣○○鄉○○路段第
102、102之16、102之25、102之26、102之27、102之28、102之29、102之46、102之47、102之48、102之49、102之50、102之51、102之52、102之53等十五筆土地（以下簡稱系爭土地）係伊二人共有，應有部分各2分之1，被上訴人分別占有如原審訴之聲明所載及原判決附圖所示之土地，並於其上部分土地建有房屋，兩造間未訂立任何契約，被上訴人既屬無權占有，伊自得依民法第767條規定，訴請被上訴人拆除地上物，將其所占有之土地返還。又伊係於76年10月14日取得前開土地之所有權，被上訴人等無權占有各該土地而獲得相當於租金之利益且致伊受有損害，爰依民法第179條規定，應將其所受之利益返還於伊，而各該土地於76年、80年、
83 年其法定地價每平方公尺分別為880元、1038.4元、1120元，依土地法第105條準用第97條，以法定地價百分之10計算相當租金之數額，則被上訴人於占有期間自分別獲得如上訴人於原審起訴狀所附計算書所載之利益，被上訴人自應給付與伊已到期之款項，並自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起，按年息百分之5計算之法定遲延利息等情。
貳、被上訴人則以：伊等或伊等之被繼承人與訴外人即系爭土地原所有權人林鑽燧間，自日據時期起就系爭土地即已有基地租賃關係，並按各戶佔用之面積以稻穀或折算現金繳租。惟林鑽燧於光復後不久即遷居日本，管理土地不便，且名下耕地均被政府依耕者有其田條例徵收放領給佃農，故僅剩建地（系爭土地為其中之一）部分未被徵收，乃委託其親戚即訴外人葉作樂管理及收租。嗣林鑽燧於民國47年8月16日死亡，上開出租之土地，乃由其繼承人林守藩、林守直、林守成、林玉枝等人繼續委託葉作樂律師管理。然葉作樂律師因64年1月10日（私契日期63年12月24日）以林鑽燧名義偽造買賣契約將上開土地出賣予上訴人癸○○，並違法辦理所有權移轉登記予癸○○後，經伊等或伊等被繼承人及其他承租人發現後提出訴訟，葉作樂即忙於官司，無暇收租事宜，至67年間死亡，此後，林鑽燧之繼承人即未再親自或委託他人收租。上開葉作樂律師偽造買賣契約出賣土地乙事，嗣經伊等或伊等之被繼承人提起確認買賣關係不存在及塗銷所有權移轉登記之訴（原審法院68年訴字第2040號、本院68年度上字第1154號、最高法院70年度台上字第1468號）勝訴，上訴人癸○○敗訴後，親赴日本，於72年8月20日與訴外人即林鑽燧之繼承人林守成、林守藩、林玉枝、林守直簽訂和解書，其和解主要內容為追認葉作樂律師與上訴人癸○○於63年12月24日所訂立之買賣契約書，除確認原買賣價金1,040,000元外，並約定於上訴人癸○○交付林守成等四人和解金10,000,000日圓後，原買賣契約書仍確認有效，並約定若有租地權、租屋權、佃農權及優先購買權等糾紛，由上訴人癸○○自行處理。嗣林守成等四人並出具授權書，授權辦理繼承登記，所有權移轉等相關事宜，而於76年6月將含系爭土地在內之36筆土地移轉登記為上訴人二人所有。按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。前項優先購買權人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第1項前段及第2項定有明文。本件上訴人癸○○雖曾以林守成、林玉枝、林守直之受任人地位，於75年9月9日依序以台中郵局第1203、1242、1247、1259、1263、1265、1269等號存證信函分別通知丁○○、戊○○、丑○○、賴張阿鑾、丙○○、子○及巳○○等人，然其存證信函之通知意旨，僅表明：其受林守成等三人委任全權處分台中縣○○鄉○○路段36筆土地（按含本件系爭土地），茲以每平方公尺新台幣6,050元出售，請於文到20日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自54年起積欠之租金，限於文到10日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語。該存證信函並未表明出賣人林守直等人已於72年8月20日將上開36筆土地以新台幣1,040,000元及日圓10,000,000元出賣於癸○○之事實（退步言，縱依李燕參以林守直之代理人名義與癸○○、李文騫於73年5月15日所訂立之不動產買賣契約書記載，買賣價金亦僅新台幣二百二十一萬七千二百九十四元八角及日圓一千萬元），且未明確催告伊等或伊等被繼承人或其他承租佃農是否欲行使優先購買權，更將出賣之價金刻意虛偽提高至每平方公尺價格6,050元，而與原來買賣契約之約定不符，又未明示伊等或伊等繼承人占有之面積多少及應繳之租金數額，或未對已故承租人之全體繼承人為之，其催繳欠租之催告並不合法。甚至上訴人癸○○以林守直等人之授權人地位與上訴人壬○○、癸○○二人於76年6月27日所訂立之土地買賣所有權移轉契約書更虛偽記載系爭36筆土地之買賣價金為新台幣113,419,350元整（折合每平方公尺6,050），且虛偽記載價款交付方法「登記完畢日一次付清」，然實際上並無該項一億多元之買賣，亦無交付一億多元價金之事實，更何況土地登記簿登記「原因發生日期」為76年6月27日，原因為買賣，然其向伊等或伊等被繼承人所發存證信函之日期為75年9月9日，送達日期為75年9月10日，由此觀之，上訴人於發存證信函之當時，尚無上開一億多元之買賣存在，又如何能通知行使優先購買權？且伊等系爭土地之基地承租人，所得以「同一條件」行使優先購買權，其所謂同一條件，應係指林守直等三人與癸○○、壬○○間就上開36筆土地成立買賣之真正買賣價格而言，而非以經上訴人癸○○灌水提高後之不實價格。基此，上訴人癸○○、壬○○於申請辦理上開36筆土地之所有權移轉登記時，係以不實之買賣，且以上開不合法催告之存證信函及公示送達作為伊等或伊等被繼承人優先購買權人放棄其優先購買權者之應檢附證明文件，其登記顯屬違法，其買賣契約自不得對抗優先購買權人即承租人之伊等；又催繳租金之催告既不合法，自亦不生合法終止租約之效果。伊等原租地建屋關係仍繼續存在，並非無權占有。再，伊等現有之建物，並無重新建築者，亦非不堪使用；且退步言之，縱認有改建之事實，亦係在租賃存續中改建，在改建之後，原地主及上訴人仍有繼續收租之行為，是亦因出租人同意而繼續收租，而發生新的不定期租賃關係，所謂不堪使用，亦應以重新改建後之建物不堪使用時為準。上訴人既未合法通知伊等優先購買，其取得之土地所有權不得對抗伊等承租人，自亦無權據此為主張之權利等語，資為抗辯。
參、經原審審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認本件上訴人訴請被上訴人戊○○、卯○○、丙○○、丁○○、子○、庚○○、辛○○、己○○、巳○○、丑○○、乙○○、甲○○、辰○○及原審被告陳明通拆屋還地部分，因被上訴人等與原地主間有租賃關係存在，依買賣不破租賃之原則，被上訴人自屬有權占有，且上訴人對於被上訴人等並未為合法有效之優先承買權之通知，自不得對抗被上訴人。從而，上訴人本於民法第767條等規定，訴請被上訴人拆除地上物，將被上訴人所占有之土地返還，及返還相當於租金之損害暨自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起，按年息百分之5計算之法定遲延利息，即無理由，爰判決駁回上訴人在原審之訴及其假執行之聲請。上訴人對原審判決不服提起上訴，於本院聲明：
一、原判決廢棄。
二、上開廢棄部分：
（一）被上訴人戊○○應將坐落台中縣太平市○○路段第102-
50、102-47、102-53等地號上如原判決附圖（以下簡稱附圖）所示編號1之地上物拆除，並將合計362平方公尺之土地返還上訴人，且應給付上訴人新台幣（下同）349,152元，另自86年6月1日起至返還土地止，按年給付上訴人40,544元。就所應給付且已到期之款項，並應自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
（二）被上訴人卯○○、甲○○、乙○○應將坐落台中縣○○鄉○○路段第102號土地上如附圖所示編號3之地上物拆除，並將編號3、3-1所示面積計272平方公尺之土地返還上訴人，且應連帶給付上訴人262,346元，及自86年6月1日起至交還土地之日止，按年給付上訴人30,464元。就所應給付且已到期之款項，並應自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
（三）被上訴人丙○○應將坐落台中縣○○鄉○○路段第102號土地上如附圖所示編號4之地上物拆除，並將坐落同段第102、102-52號如附圖所示編號4、4-1面積合計121平方公尺之土地返還上訴人，且應給付上訴人116,705元，及自86年6月1日起至交還土地之日止，按年給付上訴人13,552元。就所應給付且已到期之款項，並應自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
（四）被上訴人巳○○應將坐落台中縣○○鄉○○路段第102-
51、102-27號土地上如附圖所示編號5之地上物拆除，並將同段第102-51、102-27、102-28號如附圖所示編號
5、5-1 面積合計301平方公尺之土地返還上訴人，且應給付上訴人290,317元，及自86年6月1日起至交還土地之日止，按年給付上訴人33,712元。就所應給付且已到期之款項，並應自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
（五）被上訴人丁○○應將坐落台中縣○○鄉○○路段第102、102 -46號土地上如附圖所示編號6之地上物拆除，並將面積合計54平方公尺之土地返還上訴人，且應給付上訴人52,083元，及自86年6月1日起至交還土地之日止，按年給付上訴人6,048元。就所應給付且已到期之款項，並應自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
（六）被上訴人子○應將坐落台中縣○○鄉○○路段第102、102-46號土地上如附圖所示編號7之地上物拆除，並將面積合計232平方公尺之土地返還上訴人，且應給付上訴人223,766元，及自86年6月1日起至交還土地之日止，按年給付上訴人25,984元。就所應給付且已到期之款項，並應自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
（七）被上訴人庚○○、辛○○、己○○應將坐落台中縣○○鄉○○路段第102號土地上如附圖所示編號8之地上物拆除，並將編號8、8-1所示面積計342平方公尺之土地返還上訴人，且應連帶給付上訴人329,862元，及自86年6月1日起至交還土地之日止，按年給付上訴人38,304元。就所應給付且已到期之款項，並應自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
（八）被上訴人辰○○應將坐落台中縣○○鄉○○路段第102-29號土地上如附圖所示編號9之地上物拆除，並將同段第102、102-29號如附圖所示編號9、9-1，面積合計256平方公尺之土地返還上訴人，且應給付上訴人246,914元，及自86年6月1日起至交還土地之日止，按年給付上訴人28,672元。就所應給付且已到期之款項，並應自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
（九）被上訴人寅○○○應將坐落台中縣○○鄉○○路段第102-16(A)、102-26(A)號土地上如附圖所示編號10之地上物拆除，並將同段第102-16(A)、102(B)、102-26(A)、102-26(B)號如附圖所示編號10，面積合計346平方公尺之土地返還上訴人，且應連帶給付上訴人333,720元，及自86年6月1日起至交還土地之日止，按年給付上訴人
3 萬8752元。就所應連帶給付且已到期之款項，並應自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
（十）被上訴人丑○○應將坐落台中縣○○鄉○○路段第102-25( A)號土地上如附圖所示編號11之地上物拆除，並將同段第102- 25(A)、102-25(B)、102-28號如附圖所示編號，面積合計187平方公尺之土地返還上訴人，且應給付上訴人180,363元，及自86年6月1日起至交還土地之日止，按年給付上訴人20,944元。就所應給付且已到期之款項，並應自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人於本院均答辯聲明：上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。
肆、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下：
一、下列事實為兩造所不爭執，本院自得據為判決之基礎：
（一）、坐落台中縣○○鄉○○路段之系爭等15筆土地，原屬林鑽燧所有。
（二）、林鑽燧於47年8月16日死亡，其族親林作樂律師於63年
12月24日仍以林鑽燧名義與上訴人癸○○訂立買賣契約，將系爭土地移轉登記予上訴人癸○○，嗣經張英隆等人提起確認買賣關係不存在之訴，經法院判決張英隆等人勝訴確定，上訴人癸○○之所有權登記遂遭塗銷。
（三）、林鑽燧之繼承人林守成、林守直、林玉枝、林守藩四人
與上訴人癸○○於72年8月20日書立和解書，承認葉作樂前所為買賣契約，並委由李燕參代理處理出賣事宜，
（四）、73年5月15日林守成、林守直、林玉枝、林守藩4人與上
訴人癸○○、訴外人李文騫就系爭不動產簽立買賣契約，未及辦理移轉登記，林守藩即死亡，由其餘3人繼承之，嗣李文騫將上開土地應有部分1/2之債權出賣予上訴人壬○○，上訴人癸○○、壬○○2人乃於76年10月14日取得系爭土地之所有權，應有部分各1/2。
（五）、被上訴人等分別占有如原判決附圖所示之土地，並分別使用如原判決附圖所示之房屋。
（六）、上訴人癸○○以林守成、林玉枝、林守直之受任人地位
於75年9月9日依序以台中郵局第1203、1242、1247、12
59、1263、1265、1269等號存證信函分別通知丁○○、戊○○、丑○○、賴陳阿鑾、丙○○、子○及巳○○等人，其存證信函表明其受林守成等3人委任全權處分台中縣○○鄉○○路段36筆土地（按：含本件系爭土地），茲以每平方公尺新台幣6,050元出售，請於文到20日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自54年起積欠之租金，限於文到10日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語。
以上事實，並有土地登記簿謄本、台灣台中地方法院68度訴字第2040號民事判決、台灣高等法院台中分院68年度上字第1154號民事判決、最高法院70年度台上字第1468號民事判決影本、授權書影本四份、和解書及中譯文影本各一份、不動產買賣契約書影本一份、台灣台中地方法院74年度繼字第17號民事判決書影本一份、存證信函影本7份、土地買賣所有權移轉契約書、登記申請書影本各一份、戶籍謄本、測量成果圖等件為證，堪認為真實。
二、本件依兩造之主張及抗辯，其主要爭點為：
（一）、就被上訴人等是否均為系爭土地之合法承租人？抑為無
權占有？
（二）、如被上訴人係系爭土地之合法承租人，則上訴人等與地
主間之買賣契約，有無以同一條件之優先購買權存在？即上訴人等與地主間之買賣契約得否對抗有承租權之被上訴人，亦即該件買賣，有無土地法第104條之適用？
（三）、如有前項租地建屋之法律關係存在，嗣後是否已因上訴
人癸○○於75年9月間，以原地主林守成等三人受任人之地位催告被上訴人或其等被繼承人繳納積欠之租金，因逾期未繳，租約因而終止而消滅？或因原房屋不堪使用，重新改建而消滅，致被上訴人等占用系爭土地已成無權占有？
伍、得心證之理由：
一、查系爭坐落台中縣○○鄉○○段第102、102之16、102之25、102之26、102之27、102之28、10 2之29、102之46、102之47、102之48、102之49、102之50、102之51、102之52、102之53等十五筆土地，原屬林鑽燧所有，因林鑽燧長期旅居日本，嗣於47年8月16日死亡，其族親林作樂律師乃於63年12月24日以林鑽燧名義與上訴人癸○○訂立買賣契約，將之移轉登記予上訴人癸○○，但經張英隆等人提起確認買賣關係不存在之訴，經台灣台中地方法院以68年度訴字第2040號判決張英隆等人勝訴確定，上訴人癸○○之所有權登記遂遭塗銷，惟林鑽燧之繼承人林守成、林守直、林玉枝、林守藩四人於72年8月20日書立和解書，而承認葉作樂前所為買賣契約，並委李燕參代理處理出賣事宜，而於73年5月15日與上訴人癸○○、訴外人李文騫就系爭不動產簽立買賣契約，未及辦理移轉登記，因林守藩死亡，由其餘三人繼承之，嗣李文騫將其上開土地應有部分二分之一之債權出賣予上訴人壬○○。上訴人癸○○、壬○○二人乃於76年10月14日經移轉登記為土地之所有權人，應有部分各二分之一，暨被上訴人等確分別占有如附圖所示之土地，並於其上建有房屋等事實，為兩造所不爭執，並有土地登記簿謄本及上開判決書、和解書、買賣契約書等影本在卷可稽，且經原審法院及本院到場勘驗屬實，並囑台中縣霧峰地政事務所測量無訛，製有測量成果圖一件在卷為證，上開事實堪認屬實。
二、就被上訴人等是否均為系爭土地之合法承租人？抑為無權占有之部分：查被上訴人等主張：伊等或伊等之被繼承人與訴外人林鑽燧間自日據時期起就系爭土地即有基地租賃之關係存在，並按各住戶佔用之面積以稻穀或折算現金繳租，當時林鑽燧係委託台灣信託株式會社收租，並發給承租人「小作料領收通帳」作為繳租憑證；惟林鑽燧於光復後不久即遷居日本，管理土地不便，且名下耕地均被政府依耕者有其田條例徵收放領給佃農，故僅剩建地部分（本件系爭土地為其一）部分未被徵收，乃委託其親戚即訴外人葉作樂管理及向伊等系爭土地之承租人收租。嗣林鑽燧於47年8月16日死亡，上開經出租之基地，仍由林鑽燧之繼承人林守藩、林守直、林守成、林玉枝等人繼續委託律師葉作樂管理，而葉作樂收租之方式，係通知承租人將欠繳稻穀送至太平鄉新光村李永昌碾米工廠繳納，或按市價折現送至其律師事務所繳納，並發給承租人「租金繳納記帳」為憑，並於一年或數年不等之後，將舊「租金繳納記帳」收回，改發新「租金繳納記帳」，並以林鑽燧之名義收取租金，後來林鑽燧於死亡之後，葉作樂律師仍繼續以上開方式繼續收取租金，然部分承租人以林鑽燧早已亡故，葉作樂律師仍以林鑽燧名義收租如故，而拒絕續繳租金；另部分承租人則仍續繳。葉作樂因此曾於54年3月15日至台灣台中地方法院公證，以林鑽燧代行通告人身分，請求法院公（認）證後以認證書第134號通告承租人（佃農）催收繳租，要求承租人將欠繳稻穀送至太平鄉新光村李永昌碾米工廠繳納，或按市價折現送至其律師事務所繳納，否則將向法院訴請「拆屋還地」等語。然葉作樂律師因64年1月10日（私契日期63年12月24日）以林鑽燧名義出賣上開土地予癸○○，並違法辦理所有權移轉登記予癸○○之後，經被上訴人及其他承租人發現後提出訴訟，葉作樂即忙於官司，無暇收租事宜，至67年間死亡，嗣林鑽燧之繼承人即未再親自或委託他人收租。職是之故，葉作樂律師晚期收租之作業，甚為凌亂，且「租金繳納記帳」，仍以林鑽燧名義為出租人等情，上訴人等雖予以否認，惟上開各情，有被上訴人丙○○、子○、巳○○、卯○○、乙○○、甲○○（本院按：卯○○、乙○○、甲○○三人係承租人鄭金串之孫子，為其繼承人，參本院上更一字第二卷53至55，58、59頁之戶籍謄本、租金繳納記帳單）、辰○○（本院按：承租人謝邦振之子為謝天送，謝天送之子為辰○○與謝傳松，參本院上更一字第二卷166至169頁之戶籍謄本、租金繳納記帳單）、丁○○（本院按：丁○○為承租人吳文生之次子，參本院上更一字第二卷49、57頁之戶籍謄本、租金繳納記帳單）等提出之「租金繳納記帳」6紙及戶籍謄本6紙在卷可證（見原審一卷211至214頁被證十五，原審第三卷72頁，本院上更一字第二卷46至60頁被上證一﹑二），參以林守藩等四人與上訴人癸○○於昭和58年8月20日（即中華民國72年）所訂之和解契約書之前文已記載：「乙方為林鑽燧由於民國47年8月16日死亡，其繼承人因林鑽燧死亡後，將其另計目錄各筆土地，委託律師葉作樂管理，但葉作樂與買主甲方之間，於民國63年12月24日締結本件土地買賣契約（以下簡稱本件土地契約），當時本件土地以林鑽燧名義做買賣，由於未對乙方的繼承登記作登記手續，依林鑽燧仍是生存者，即以林鑽燧為賣主，針對甲方作所有權登記之手續。因右記之事情發生種種紛爭，如今甲方、乙方之間成立和解如下．．．」等語（見原審一卷158頁，原審被證四），且該和解契約書第八條及第九條亦明定乙方僅將土地現況移轉給甲方，關於系爭土地之「租地權」及「由租地人．．．等提起之優先購買權等主張」，乙方概不負責，應由甲方自己處理，但乙方應提供情資，並應盡力協助等情（見原審被證四），則被上訴人主張於林鑽燧死亡前後，系爭土地係交由葉作樂律師管理出租及收取租金，且一向均以林鑽燧之名義立據收租等事實，本院認堪以採信為真實。
三、關於系爭土地究出租予何人乙節，依台灣台中地方法院68年度訴字第2040號民事判決（見原審一卷151頁至156頁），其理由第二點亦認定系爭土地原屬林鑽燧所有，租與該案之原告等（即本件被上訴人之一部分）建屋，本件之系爭土地即係該案系爭土地之一部分，或從其分割出來，又該案所謂之原告，包含子○、陳明通（按：陳明通為寅○○○之被繼承人）、巳○○、及林枝掌（按：林枝掌為庚○○、辛○○、己○○之被繼承人，見原審一卷215、216頁），謝天送（本院按：系爭土地之原承租人為謝邦振，其去世後由其子謝天送繼承，謝天送之子為辰○○與謝傳松，參本院上更一字第二卷166至169頁之戶籍謄本、租金繳納記帳單）等人，凡此，亦有民事判決書一份可證（見原審一卷151頁至156頁），足見前開被上訴人子○、巳○○、寅○○○、庚○○、辛○○、己○○、辰○○等人確實係系爭土地之基地承租人。又上開民事判決，經癸○○等人上訴第二審台灣高等法院台中分院六十八年度上字第一一五四號及第三審最高法院七十年台上字第一四六八號民事判決審理結果，認定除1張英隆、2王玉美、3林東山、4林朝權、5李義雄、6余雪花、7林郭員、8林瑞朝、9黃昹昇、10林清謙、11賴明鎮、12丑○○於該案無法提出證據以證明渠等與林守直等有租賃關係外，其餘原告1林松木、2王昭明、3林阿江、4張金江、5林梓如、6張朝宗、7鄭萬成、8鄭萬水、9林來金、10韓瑞木、11黃瑞彬、12楊蕃薯、13李登甲、14賴春、15李純良、16郭文永、17林丙丁、18林柳金、19林朝乾、20林朝欽、21林永通、22林丁旺、23林清融、24子○、25陳尚文、26何來春、27何清旺、28陳明通、29巳○○、30謝天送、31林枝掌、32李祈茂等三十二人，原為系爭土地之承租人，亦為上訴人癸○○、林守成、林守藩、林守直、林玉枝所承認（見上開台灣高等法院台中分院六十八年度上字第一一五四號民事判決書第三頁第十二行及第五頁第二行以下，暨最高法院七十年度台上字第一四六八號民事判決書第三頁正面倒數第三行以下），並均經該第二、三審民事判決認定與林守直等人間就系爭土地有租賃關係存在，且林守直等人雖有已由癸○○予以終止之主張，然均經除張英隆等十二人外之其他三十二名被上訴人否認，而截至原審言詞辯論終結時止，又別無確定裁判支持林守直、癸○○等上訴人之主張，則被上訴人（除張英隆等十二人）等三十二人提起此部份之訴（即確認林守直等人與癸○○就系爭土地買賣關係不存在及應予塗銷所有權移轉登記之訴），自非無保護必要等語，而駁回癸○○及林守直等人之上訴，而告確定。有該二民事判決書影本可證（參本件被上證一、二）。而本件被上訴人子○、巳○○等二人均係該案之原告，被上訴人寅○○○則為該案原告陳明通之繼承人，被上訴人庚○○、辛○○、己○○則為該案原告林枝掌之繼承人，被上訴人辰○○為該案原告謝天送之子，此有其提出之戶籍謄本在卷可憑（已如前述）。基此，前開被上訴人子○、巳○○、寅○○○、庚○○、辛○○、己○○、辰○○等人主張就系爭土地，伊確為合法之承租人，殆無疑義。上訴人另稱：按民事訴訟法第400條第1項規定確定判決既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生，若訴訟標的以外之事項，縱令與訴訟標的法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第2項所定情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力，依被上訴人所提原審法院68年訴字第2040號判決所示，該案之訴訟標的為確認買賣關係不存在，故癸○○與林守藩、林守成、林守直、林玉枝間之買賣契約及移轉所有權之行為是否有效存在，為該案審理之重點，亦僅於此部分始有既判力之問題，自不得據此判決為有利於被上訴人之認定等語。惟查上開判決係先予認定有租賃權者有子○、巳○○、陳明通、林枝掌、謝天送等人，因系爭土地之出售未依法通知承租人優先承買，而判決確認買賣關係不存在，雖該確定判決就租賃權部分無既判力，參酌判決所敘述之理由及證據（其理由及證據除載明被上訴人等就原系爭土地有租賃關係外，其餘所述理由，與本判決所認定者相同），暨上開說明，仍足認定上開案件之原告及其繼承人，亦即本件之被上訴人子○、巳○○、寅○○○、庚○○、辛○○、己○○、辰○○等人就系爭土地確有租賃權，應無疑義，洵堪認定。此外，並有被上訴人丙○○、子○、巳○○、卯○○、乙○○﹑甲○○、辰○○、丁○○等提出之「租金繳納記帳」6紙及戶籍謄本6紙在卷可證（見原審一卷211至214頁被證十五，原審第三卷72頁，本院上更一字第二卷46至60頁被上證一﹑二），而本院觀諸前開「租金繳納記帳」6紙，分別記載如下：
1、承租人：丙○○、租期：自51年1月1日起、面積：0.0210甲、租金：一年105斤。
2、承租人：吳文生、租期：自48年1月1日起、面積：0.0050甲、租金：一年25斤。已繳38-43年舊欠、38-45年、46-47年、48-50年、51-52年。（吳文生於00年00月00日死亡，其權利義務由妻吳楊足、長子吳瑞珍、次子丁○○、長女吳金珠共同繼承）。
3、承租人：子○、租期：自48年1月1日起、面積：0.0263
甲、租金：一年132斤。已繳46-47年、48-50年、51-52年、55年09月23日又收到厝地租谷200台斤。
4、承租人：巳○○、租期：自51年1月1日起、面積：0.0100甲、租金：一年50斤。已繳38-50年。
5、承租人：鄭金串、租期：自38年1月1日起、面積：0.0060甲、租金：一年30斤。已繳38-43年舊欠、44-47年、47-48、49-50年、51-54年、49-50年、55-56年、57-58年。(鄭金串於68年04月05日死亡，其權利義務由長女鄭寶玉繼承，鄭寶玉之長子卯○○、次子乙○○、三子甲○○、長女王雅惠共同繼承)。
6﹑承租人：謝邦振、租期：自38年1月1日起、面積：0.022
0甲、租金：一年110斤。已繳38-43年、舊欠、59-60、61年，計欠550台斤。（本院按：承租人謝邦振之子為謝天送，謝天送之子為辰○○與謝傳松，參本院上更一字第二卷166至169頁之戶籍謄本、租金繳納記帳單）。
應堪認定，前開被上訴人丙○○、子○、巳○○、卯○○、乙○○﹑甲○○、辰○○、丁○○等就系爭土地，亦確為合法之承租人，殆無疑義。此外，其他被上訴人戊○○、丑○○等雖未提出繳租證明者，係因年代久遠、保管不周、資料散逸而未留存，不能僅因其未提出證明﹐即遽認其無基地租賃關係存在。此亦可由下列事證，足以證明：即（一）上訴人癸○○以林守直等人之受任人身份，曾於七十九年九以九日依序以台中郵局第1203、1242、1247、1263、1265、1269等號存證信函催告被上訴人丁○○、「戊○○」、「丑○○」、丙○○、子○、巳○○等人，凡此，亦有存證信函六份可證（原審一卷177至191頁，原審被證九），而觀之其存證信函通知意旨，已表明其受林守成等三人委任全權處分台中縣○○鄉○○路段36筆土地（按含本件系爭土地），內載：
茲以每平方公尺新台幣6050元出售，請於文到20日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自54年起積欠之「租金」，限於文到10日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語，有存證信函6份可證（見原審一卷177至191頁，原審被證九），足見上訴人二人並不否認包括被上訴人戊○○、丑○○等二人在內之其他被上訴人就系爭土地為承租人之地位，否則，何來催繳「租金」之舉？上開事證甚明，則上訴人在本院主張其係出於錯誤而自認及以存證信函催告云云，而主張撤銷其自認，尚嫌無據，殊無可取。（二）又依上訴人癸○○與林守直、林守藩、林守成、林玉枝於七十二年八月二十日訂立和解契約書，該和解契約書第八條及第九條之約定，亦可看出本件系爭土地業已出租給被上訴人等，亦有和解契約書及中文譯本一份可證（同原審被證四）。（三）另依林守直、林守成、林玉枝三人於八十四年四月五日所出具之授權書，就系爭土地授權謝扶憲，其授權範圍記載：本人等前委託癸○○氏代辦前開土地繼承及出售事宜，然依其所辦出售方法有侵害諸承租人優先承買權情事，經承租人抗議有涉訟之虞，為圓滿解決起見，付與全權代理本人等與有關當事人協調，收回該土地所有權事宜，以便日後另行與「承租人」等洽商解決承買事宜等語。凡此，亦有經台北駐日經濟文化代表處認證之授權書一份可證（見原審一卷209頁，原審被證十三）。亦足佐證，被上訴人等就系爭土地確有承租權。（四）矧又依被上訴人戊○○等人委託王金順於八十四年三月二日以中區管理局第三十四支局第七十五號存證信函檢附支付租金之銀行本票，寄給癸○○及壬○○二人，經上訴人壬○○收受，癸○○拒收退還，然上訴人二人均委託張文俊律師於八十四年四月十九日中律俊字第０四一九之二號函，表示上開租金本票予以收受，但移作損害賠償金云云，足見上訴人二人有承認該存證信函所列之人為承租人，只是認為已無權占有，移作損害賠償金而已，然上訴人二人此舉，並非合法，並不影響被上訴人等作為承租人之權利。凡此，亦有存證信函及附件暨律師函各一份可證（參本院上字卷138至145頁）。而上開寄匯票租金之當事人包括本件之被上訴人戊○○、卯○○、丙○○、丁○○、子○、己○○（應含庚○○、辛○○）、丑○○、陳明通（按：陳明通為寅○○○之被繼承人）等人，益足佐證渠等就系爭土地亦有租賃權存在。綜上，本件被上訴人等人主張其基於租賃及繼承之法律關係，屬系爭基地之合法承租人乙節，本院認堪認屬實，應予採信。
四、至上訴人雖否認上開租金收據之真正，並指稱：上開「租金繳納記帳」所載之地號、面積與被上訴人等所占用之土地不符云云，惟查：依本院所查上情，已足證被上訴人等人確就系爭土地有租賃關係存在，而該租金繳納記帳單據乃製發於38年至50年間，觀其於本院所庭呈之「租金繳納記帳」單據之原本紙質泛黃老舊（閱後無異已發還），足見其年代久遠，是被上訴人等所佔用之土地面積與「租金繳納記帳」所載之面積縱稍有不符，可能係因誤寫、或因當時土地測量技術欠佳之誤差或土地分割原因所致，而未確切測量後憑以填製「租金繳納記帳」，自難期之完全吻合無誤，是其稍有出入，尚難據此否認其租賃關係之存在。然與訴外人林鑽燧間自日據時期起，就系爭土地即已有基地租賃之關係之事實已如前述，當不因面積記載不符，即認為無租賃權，應堪認定。又上訴人另指稱：葉作樂為律師，若有代理權自無不以代理人身分簽章，而仍以林鑽燧名義填製租金收據之理云云，惟查：依前所述，被上訴人等或被上訴人之被繼承人與訴外人林鑽燧間自日據時期起，就系爭土地即已有基地租賃之關係，林鑽燧於光復後不久即遷居日本，管理土地不便，乃委託其親戚即訴外人葉作樂管理及收租。葉作樂收租之方式，係通知承租人將欠繳稻穀送至太平鄉新光村李永昌碾米工廠繳納，或按市價折現送至其律師事務所繳納，並發給承租人「租金繳納記帳」為憑，並於一年或數年不等之後，將舊「租金繳納記帳」收回，改發新「租金繳納記帳」，並用林鑽燧之名義收取租金，後來林鑽燧於死亡之後，葉作樂律師仍繼續以上開方式繼續收取租金，關於葉作樂律師此項收租記載方式，固有瑕疵之處，但被上訴人確有繳納租金，履行承租人之義務，為不容否認之事實，故被上訴人與林鑽燧及其繼承人間就系爭土地原已存在之基地租賃關係，並不因該「租金繳納記帳」之記載方式有瑕疵，而受影響。況該「租金繳納記帳」只是繳租之證明，並非系爭基地租賃關係成立生效之證明文件，葉作樂雖為律師且有代理權而不以代理人身份簽章，亦不影響系爭基地租賃契約之效力。再者，林鑽燧於47年8月16日死亡之後，系爭出租之基地，仍由林鑽燧之繼承人林守藩、林守直、林守成、林玉枝等人繼續委託律師葉作樂管理，此有林鑽燧之繼承人林守藩等四人與癸○○於昭和58年8月20日（民國72年）所訂之和解契約書前文之記載可證。從而，被上訴人之租賃權仍合法存在，上訴人關於此點之主張，並不足採信。
五、上訴人另指稱：被上訴人或其繼承人即令與林鑽燧間原有租地建屋之法律關係存在，亦因上訴人癸○○受林守直等人之委任，上訴人或其被繼承人應繳租金而逾期不繳而告終止云云。經查，上訴人固曾以林守直等人受任人地位，於75年9月9日以存證信函通知被上訴人或其繼承人略以：台端自54年起積欠之租金，限於文到10日內依約定稻穀照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語，已如前述；按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止租約，固為民法第440條第1項所明定，惟催告在履行地以外之處所為給付者，應解為不生催告之效力（見孫森焱著，民法債篇總論，90年3月修訂版，第537頁）。查被上訴人或其被繼承人等人向林守直等人繳租之地點，原為將稻穀送至太平鄉新光村李永昌碾米工廠繳納，或按市價折現送至葉作樂律師事務所，且行之有年，業如上述。茲上訴人癸○○並未能舉證證明兩造已合意變更繳租地點，逕以存證信函通知被上訴人等將租金繳送游振福處，依上開說明，應不生催告效力，上訴人不得據此主張林守直業與被上訴人等之租約已合法終止，應無疑義。
六、就上訴人等與地主間之買賣契約，有無以同一條件之優先購買權存在？即上訴人等與地主間之買賣契約得否對抗有承租權之被上訴人部分：按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。前項優先購買權人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第1項前段及第2項定有明文。該條文第2項所定出賣人未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，為64年7月24日修正時所新增，自是厥後該項優先購買權始具物權之效力，最高法院65年台上字第2701號、67年台上字第479號判例闡釋甚明。復按耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄。出租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應照前項規定辦理，耕地三七五減租條例第15條第1項亦定有明文，參酌前揭基地承租人與耕地承租人之優先承買權之目的均在避免土地所有與利用分離，藉以發揮土地之利用價值及保護承租人之目的而規定承租人有優先承買權，則依同一立法意旨，其所規定之通知優先購買權行使之內容，自應解為相同之性質，而得類推適用耕地三七五減租條例第15條第1項之規定。
是以基地所有權人欲賣出土地時自應就其與承買人談妥之價金為真實之告知，如該價金之告知高於實際成交之價金，該通知應不生效力而需再行通知，否則不得對抗承租人。查系爭102之50地號等土地，係分割至系爭102號土地，而102號土地於35年7月31日地目即係「建」，有土地謄本在卷可稽。本件日據時代之租金收據屬名為「小作料領收通帳」、「小作料」即「佃租」之日文。然光復後已登記為建地並繼續繳租，其上並均建有房屋等，即有修正後土地法第104條之適用，核先敘明。次查本件上訴人癸○○於63年6月24日與無權代理之葉作樂所訂定之買賣契約及辦理所有權移轉登記, 業經法院判決確認其買賣關係不存在, 並應塗銷其所有權移轉登記確定。嗣後上訴人癸○○始於72年8月20日與林鑽燧之繼承人林守成等四人另立和解契約書，以原63年間成立買賣契約所約定之價格加計日幣1000萬元，作為買賣條件，且其以存證信函通知被上訴人之時間在75年，辦理不動產買賣契約書之時間為76年6月27日，其所有權移轉登記之時間為76年10月3日。又上訴人壬○○所有權應有部分二分之一部分，其自承係向李燕參之子李文騫購買而來，而李文騫、癸○○與林守成等四人所成立之不動產買賣契約書之時間在74年6月25日（日本地主林守成等人否認有成立此項不動產買賣契約書），故本件被上訴人之優先購買權，應適用64年7月24日所增訂土地法第104條第2項新法規定，即承租人之優先購買權，具物權效力，甚為明確。然本件上訴人癸○○以林守成、林玉枝、林守直之受任人地位於75年9月9日依序以台中郵局第1203、1242、1247、1263、1265、1269等號存證信函催告被上訴人丁○○、戊○○、丑○○、丙○○、金、巳○○等人，其存證信函意思表示之通知意旨，僅表明其受林守成等三人委任全權處分台中縣○○鄉○○路段三十六筆土地（按含本件係爭土地），茲以每平方公尺新台幣六０五０出售，請於文到二十日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自五十四年起積欠之租金，限於文到十日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語。然該存證信函並未表明出賣人林守直等人已於72年8月20日將上開36筆土地以新台幣104萬元及日圖1000萬元出賣於癸○○之事實，且未明確催告被上訴人等或其他承租佃農是否欲行使優先購買權，更將出賣之價金提高至每平方公尺價格6050元，而與原來買賣契約之約定不符，並非通知限期行使優先購買權之合法催告。又上訴人癸○○以林守直等人之授權人地位與上訴人壬○○、癸○○二人於76年6月27日所訂立之土地買賣所有權移轉契約書雖記載系爭36筆土地之買賣價金為新台幣1億1341萬9350整（折合每平方公尺6050元），且記載價款交付方法為登記完畢日一次付清，然並無法證明有交付一億多元價金之事實，而該土地登記簿登記「原因發生日期」為76年6月27日，原因為買賣」，然其向被上訴人所發存證信函之日期為75年9月9日，送達日期為75年9月10日，由此觀之，上訴人於發存證信函之當時，尚無上開一億多元之買賣存在，又如何令被上訴人等行使優先購買權？職是，上訴人之通知即非合法，則其不得以其與地主間所訂立之買賣契約書對抗被上訴人，故其逕以土地所有權人之地位請求被上訴人等拆屋還地，尚有可議（最高法院80年台上字第1636號判決要旨參照）。又上訴人復稱：被上訴人縱享有租賃權，仍應於書狀繕本送達翌日起10日內給付前積欠之租金，若逾期原租約即終止並返還土地云云，其後上訴人並主張略以：被上訴人未依前狀催告限期繳納租金之意旨，繳納租金，該租約已合法終止，為免爭議，再以本狀為終止租約之意思表示云云。惟查：上訴人等之買賣契約，並不能對抗被上訴人等為合法之基地承租人，且因該基地承租權所生之優先購買權，具有物權效力，被上訴人前已表示欲以同一條件優先購買之意旨在先，基此，上訴人取得系爭土地，既不得對抗被上訴人，則其主張終止租約云云，即非合法。
七、就被上訴人如有前項租地建屋之法律關係存在，嗣後是否已因：（一）上訴人癸○○於75年9月間，以原地主林守成等三人受任人之地位催告被上訴人或其等被繼承人繳納積欠之租金，因逾期未繳，租約因而終止而消滅？（二）或因原房屋不堪使用，重新改建而消滅？致被上訴人等占用系爭土地已成無權占有部分：經查：
（一）本件，上訴人癸○○雖於75年9月9日以林守成、林玉枝、林守直之受任人地位依序以台中郵局第第1203、1242、12
47、1263、1265、1266、1269等號存證信函催告被上訴人丁○○、戊○○、丑○○、丙○○、子○、林枝掌﹑巳○○等人，惟其存證信函意思表示之通知意旨，僅表明其受林守成等三人委任全權處分台中縣○○鄉○○路段36筆土地（按含本件係爭土地），茲以每平方公尺新台幣6050元出售，請於文到20日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自54年起積欠之租金，限於文到10日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語。然查：
１、上訴人前開所寄之存證信函並未明示被上訴人等占有之面積多少及應繳之租金數額，及繳納之方式為何，已消滅時效部分之租金何以要繳納？顯見前開存證信函催告並非催繳欠租之合法催告。
２﹑查被上訴人或其被繼承人等人向林守直等人繳租之地點，
原為將稻穀送至太平鄉新光村李永昌碾米工廠繳納，或按市價折現送至葉作樂律師事務所，且行之有年，業如上述，此有葉作樂律師於民國五十四年三月十五日至台灣台中地方法院公證，以林鑽燧代行通告人身分，請求法院公（認）證後以認證書第一三四號通告五十四年認證書第一三四號通告可證。基此，本件系爭租用基地興建房屋契約，係屬債權人往取之債務，並非被上訴人赴償之債務，上訴人癸○○通知被上訴人至其所委任之游振福處繳清，顯為不合法之催告，洵無疑義。
３﹑依癸○○於七十二年八月二十日與訴外人即原地主林鑽燧
之繼承人林守直、林守藩、林守成、林玉枝所成立之和解契約書，第一條約定：「葉作樂與甲方所締結本件土地契約，以當時流通的中華民國是新台幣一百零四萬元為限度，與葉作樂為乙方之有效代理權為基準，於右記買賣金額限度下，以限於收到第三條和解金額後，確認該買賣契約有效。」、第三條約定：「甲方應付給乙方日幣一千萬元，作為本件土地契約之和解金。」、第六條約定：「由本件土地所發生果實、地租、厝租等的收益，自本件土地契約日為準，以前為乙方（指林守直、林守成、林守藩、林玉枝等人），以後為甲方（指上訴人癸○○）取得，但本件土地契約日起至和解日止之收益，乙方未收取部分由甲方取得，又乙方已取得者甲方不得向乙方請求退還。」等語，而葉作樂律師以林鑽燧名義與癸○○於63年12月24日就系爭土地訂立買賣契約書，經法院判決確認為無效，而重新訂立上開「和解契約書」，約定以該日幣一千萬元為新條件﹐於履行後始確認買賣有效。基此，在63年12月24日土地買賣契約書之前，日本地主林守成等人對被上訴人等基地承租人之租金收益﹐始歸林守成等人取得﹐其後之租金收益始歸癸○○取得。而本件上訴人所提出之癸○○於75年9月9日以林守成、林玉枝、林守直之受任人地位依序以台中郵局第第1203、1242、1247、1263、1265、1266、1269等號存證信函催告被上訴人繳納租金，僅表明自54年起之租金云云﹐並未表明至何時？而自54年至63年12月24日之租金，早已逾租金之五年短期請求權時效，則被上訴人等承租人本有權拒絕繳納，且其已為請求權時效消滅之抗辯，是被上訴人辯稱上訴人其催租為不合法，尚非無據。又自63年12月24日之後，林守成等人既已無租金收取權﹐上訴人自無權向被上訴人等承租人收取租金，被上訴人此部分之辯稱，堪予採信。
４﹑末查，依上訴人壬○○、癸○○所不爭執形式上真正之訴
外人林守直、林守成、林玉枝於八十四年四月十二日對訴外人謝扶憲出具之授權書，其上載明，「本人等前委託癸○○氏代辦前開土地（指系爭土地）繼承及出售事宜，然因其所辦出售方法有侵害諸『承租人』優先承買權情事，經承租人抗議，有涉訟之虞，為圓滿解決起見，付與全權代理本人等與有關當事人協調、收回該土地所有權事宜，以便日後另行與承租人等洽商解決承買事宜」等語，亦足佐證林守成等人仍承認被上訴人等為系爭基地承租人，應堪認定。
綜上，本院認被上訴人辯稱：就被上訴人之有前項租地建屋之法律關係存在，並未嗣後因上訴人癸○○於75年9月間，以原地主林守成等三人受任人之地位催告被上訴人或其等被繼承人繳納積欠之租金，因逾期未繳，租約因而終止而消滅等語，與法尚無不合，應予採信。
（二）原房屋是否因不堪使用，重新改建而消滅，致被上訴人等占用系爭土地已成無權占有部分。經查：
1.上訴人主張租用基地建築房屋契約，係以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，固應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅，惟倘房屋已達不堪使用之程度，出租人非不得主張租賃期限業已屆滿，而請求收回土地。本件上訴人並主張：被上訴人等現使用之房屋，經查依台灣省建築師公會台中市辦事處之鑑定結果，可知本件被上訴人戊○○使用之房屋（即新光路44號）約於85年左右所興建；被上訴人卯○○使用之房屋（即新光路42號）約於70年前後所興建；另被上訴人丁○○使用之房屋（即新光路38號），其中一樓、磚造、石棉瓦之部分，固於民國初年所興建，惟其中二層樓（一樓磚牆、二樓鐵板牆）、石棉瓦之房屋約於90年間所翻造，足徵就上開一樓、磚造、石棉瓦之部分業已不堪使用，始有於90年間興建二層樓房屋之必要；另被上訴人乙○○使用之房屋，其中一層樓、土磚造、台灣文化瓦之房屋（即新光路42號），於民國初所興建，目前為廢屋無人居住，另一層樓、土磚造、石棉瓦與文化瓦之房屋（同為新光路42號），固亦為民國初興建，惟伊既於70年另翻建二層樓（一樓磚牆、二樓鐵板牆）、石棉瓦之房屋一棟，亦徵上開民國初年興建之房屋，業已不堪使用。又辛○○使用之房屋（即新光路34號）、被上訴人丑○○使用之房屋（即新生巷13號）、被上訴人辰○○使用之房屋（即新生巷15號），則約於85年所興建，被上訴人寅○○○使用之房屋（即新生巷19號）則約於80年所興建，被上訴人己○○使用之房屋（亦為新光路40號），約於40年至50年間所建築，均非日據時期早已存在之房屋，至於被上訴人子○使用之房屋，其中紅磚造、文化瓦之房屋（即新光路36號），固為民國初年所興建，然參以伊於40年至50年間另興建一樓、紅磚造、石棉瓦之房屋，此有建築師公會之鑑定報告，在卷可稽，亦見上開房屋已不堪使用，是以即令渠等就系爭土地，原有租地建屋之法律關係存在，亦因房屋已不堪使用而消滅。綜上，可知前開房屋，均於民國初年至90年間所建築或翻造，此有台灣省建築師公會台中市辦事處之鑑定報告書，在卷可稽，並非日據時期早已存在之房屋，足見被上訴人等所稱原地主林鑽燧於日據時期租地予其等或其被繼承人所建築房屋要已滅失，而重新建築甚明。是以即令其等就系爭土地原有租地建屋之法律關係存在，亦因房屋已不堪使用而消滅云云。
2.被上訴人等均否認上訴人所主張之系爭土地上房屋已不堪使用或改建之事實，並稱：縱認有部分房屋因八七水災倒塌而就地重建房屋屬實，亦因出租人同意而繼續收租，而發生新的不定期之租賃關係，所謂租賃關係至該「特定房屋不堪使用時消滅」乙節，亦應解為以被上訴人已重新改建之建物不堪使用之時為準等語，資為抗辯。
3.查上訴人主張上列被上訴人現所使用之房屋，均為民國初年至90年間所建築或翻造，原承租時之房屋早已不存在等情，係以93年11月1日及94年5月3日台灣省建築師公會台中辦事處之鑑定報告書及更正函為依據（見本審上更字第一卷172頁及外放鑑定報告書暨本審上更字第二卷24頁）。惟被上訴人對該鑑定結果多所質疑，並指其鑑定之不正確。本院查鑑定報告書八、鑑定分析欄認定：「本鑑定案經鑑定建築師訪查鑑定標的物之年長住戶，知悉該地區早年均為農地，目前之住戶之先人均為地主之佃農，早年由地主撥部份土地免費供他們建屋居住，至今已有百餘年，當初建造時均為土磚砌牆，及用竹片編隔間外牆以泥土混稻草鏝牆而成，其後大約使用數十年後再翻修改建為紅磚牆，近二、三十年有部份再改建為混凝土柱及樓板，有的再改建成二樓或三樓，故該區房屋均無整體規劃、凌亂無章，因該區房屋有百餘年之老舊、廢棄不用，有新建三層高級裝修者，但其原始均為早期農舍改建而成為目前現況，雖有供電但至今仍無自來水，亦無建照憑證，所有較新的建物亦為在舊有基礎上拆除改建的，故此本鑑定人僅從目前建貌，以及相鄰同一地區部份電力公司的原始電費單研判各個建物的年份。因早期舊有農舍為四合院或三合院型式，只有一個門牌號碼，經翻修整建後，舊有合院及新建房屋混居，但門牌號仍只有一個，如新光路42號、38號、36號等均是此現象。」，因此導出九、鑑定結論，（綜合以上分析，依採證編號，使用人建物牆面建材、門窗材料、屋面建材使用情況、屋層數，研判該建物之年代製成為下表以供參考：），是本院從該鑑定結論可知其中：１﹑戊○○部分﹔
編號1、2之建物，為二樓三、磚造RC樓板、鋁門窗之建物，鑑定約為85年左右建造。
２﹑卯○○部分﹔
編號3之建物，為二樓磚造石綿瓦台灣瓦舊式鐵窗之建物，鑑定約為70年前後建造。
３﹑丁○○部分：
ａ、編號4、5之建物，為一樓磚造、石綿瓦、舊式木門窗之房屋，研判建造年代為民國初年，並無改建之事實，且依現場照片顯示，目前完好，仍繼續居住使用中，並未達不堪使用之狀態。
ｂ、編號6之建物，為一樓磚牆、二樓鐵板牆、石綿瓦﹑鐵捲門鋁門窗鑑定約為90年建造。
４﹑甲○○部分﹔
編號7之建物，為一樓磚造、台灣文化瓦、木門窗之建物，研判建造年代為民國二十年翻造，並無改建之事實，且依現場照片顯示，目前完好，仍繼續居住使用中，並未達不堪使用之狀態。
５﹑乙○○部分﹔
ａ、號8之建物，為一樓磚牆、二樓鐵板牆、石綿瓦、鋁門窗之建物，鑑定約為70年建造。
ｂ、編號9之建物，為一樓土磚造，台灣文化瓦之建物，研判建造年代為民國初年，並無改建之事實，且依現場照片顯示，目前廢屋無人居住，但仍可居住使用中，並未達不堪使用之狀態。
ｃ、編號10之建物，為一樓紅磚造、石綿瓦文化瓦、木門窗之建物，研判建造年代為民國初年建造，並無改建之事實，且依現場照片顯示，目前完好，仍繼續居住使用中，並未達不堪使用之狀態。
６﹑子○部分﹔
ａ、編號11、12之建物，為一樓紅磚造、文化瓦、木門窗之建物，研判建造年代為民國初年建造，並無改建之事實，且依現場照片顯示，目前完好，仍繼續居住使用中，並未達不堪使用之狀態。
ｂ、編號16之建物，為一樓紅磚造、石綿瓦、木門窗之建物，研判建造年代為民國40年建造。並無改建之事實，且依現場照片顯示，目前完好，仍繼續居住使用中，並未達不堪使用之狀態。
７﹑辛○○部分﹔
編號13、14之建物，為三樓紅磚瓦、彩色鋼浪板、鋁門窗之建物，鑑定約為85年建造。
８﹑己○○部分：
編號15之建物，為一樓紅磚造、石綿瓦、木門窗之建物，研判建造年代為民國40年建造。並無改建之事實，且依現場照片顯示，目前完好，仍繼續居住使用中，並未達不堪使用之狀態。
９﹑丑○○部分﹔
編號17之建物，為一樓紅磚牆二樓鐵片、彩色浪板、鐵捲門鋁窗之建物，鑑定約為85年建造。
10﹑丙○○部分﹔
ａ﹑編號19之建物，為一樓磚強、鐵浪板、木門窗之建物，研判建造年代為民國30-40年建造，並無改建之事實，且依現場照片顯示，目前完好，仍繼續居住使用中，並未達不堪使用之狀態。
ｂ、編號20之建物，為一樓磚造、二樓鐵皮、鐵浪板、木門窗之建物，研判建造年代為民國30-40年建造，並無改建之事實，且依現場照片顯示，目前完好，仍繼續居住使用中，並未達不堪使用之狀態。
11﹑寅○○○(即陳明通之承受訴訟人)部分：
編號21、22之建物，為一樓磚造、二樓鐵皮、文化瓦、木門窗之建物，鑑定約為80年建造。
惟本院查，前開鑑定報告書八、鑑定分析欄既然認定：「本鑑定案經鑑定建築師訪查鑑定標的物之年長住戶，知悉該地區早年均為農地，目前之住戶之先人均為地主之佃農，早年由地主撥部份土地免費供他們建屋居住，至今已有百餘年，當初建造時均為土磚砌牆，及用竹片編隔間外牆以泥土混稻草鏝牆而成，其後大約使用數十年後再翻修改建為紅磚牆，近二、三十年有部份再改建為混凝土柱及樓板，有的再改建成二樓或三樓」云云，顯見系爭建物係在93年11月1日上開鑑定報告完成前二、三十年以前所建造或翻造，即最遲應在73年以前所建造或翻造，始為合理。則被上訴人等辯稱：上開鑑定報告所研判系爭建物之年代其中在70年以後為不正確，本院認尚非無據，應堪採信。況依該鑑定報告七、履勘經過：4.並請公會函請台灣電力公司調閱各相關住戶原始電費單以供研判該房屋之建築時日。惟本院查，本件僅有電力公司台中區營業處電費單影本一紙附於該鑑定報告第11頁，而該電費單影本並未記錄住戶用電之起迄日期，是以，本院認該鑑定報告似不夠嚴謹，其真實性已不無可疑。況縱為所鑑定之上開年代之建築，上列被上訴人辯稱：原地主收租至56年間云云，亦有被上訴人丙○○、子○、巳○○、卯○○、乙○○、甲○○、辰○○、丁○○等人提出之「租金繳納記帳」可憑，再依前引上訴人癸○○於75年9月9日以原地主林守直等三人之受任人地位所致被上訴人之催告函（存證信函）中表示催繳租金之情以觀，上列被上訴人抗辯，縱認有部分房屋因八七水災倒塌，而就地重建屬實，亦因出租人同意而繼續收租，而發生新的不定期之租賃關係云云，應亦屬可採。是以，本件被上訴人就系爭土地與原地主間仍存在有不定期租賃關係。
八、綜上所論，本件上開被上訴人之租賃權存在事實，除「租金繳納記帳」單據及被上訴人癸○○代理原地主所發通知被上訴人等基地承租人行使優先購買權之存證信函外，尚有上訴人癸○○與林守直、林守藩、林守成、林玉枝於72年8月20日訂立和解契約書及中文譯本一份可證（同原審被證四）及經台北駐日經濟文化代表處認證之授權書一份可證（同原審被證十三）。且前案台灣高等法院台中分院68年度上字第1154號民事判決及最高法院70年台上字第1468號民事判決所記載，本件被上訴人子○、巳○○等二人均係該案之原告，被上訴人寅○○○則為該案原告陳明通之繼承人，被上訴人庚○○、辛○○、己○○則為該案原告林枝掌之繼承人，被上訴人辰○○為該案原告謝天送之子為其繼承人，原為系爭土地之承租人，亦為該事件上訴人癸○○、林守成、林守藩、林守直、林玉枝所承認。基此，原出租人即地主林守成等四人既已承認被上訴人等人有租賃關係存在，且未合法終止，被上訴人即有基地租賃之優先購買權足以對抗上訴人。是本院認，依上所述，因被上訴人等與上訴人之前手間就系爭土地有租地建屋之關係存在，迄未終止或消滅，其等占用系爭土地建築房屋使用，即非無權占有，而上訴人等雖已取得系爭土地所有權，但其與前手即原地主間之買賣，因未依法定規定通知優先購買權人之承租人即上開被上訴人等，而不得對抗該各被上訴人，均已如前述。從而，上訴人依民法第767條及不當得利之法則，訴求上開各被上訴人拆屋還地及返還不當得利並加附遲延利息，自無理由，應予駁回其請求。原審因而為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，依法並無不合，上訴意旨仍執陳詞，指稱原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、又本件事實已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌均於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 6 月 27 日
民事第二庭審判長法 官 童有德
法 官 蔡秉宸法 官 謝說容以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書 (須按他造人數附具繕本)。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 陳美利中 華 民 國 95 年 6 月 27 日
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