臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十二年度上更㈡字第七○號
上 訴 人 甲○○
乙○○被 上訴 人 丙○○右當事人間請求返還無權占有土地事件，上訴人對於中華民國八十六年六月三十日臺灣彰化地方法院八十四年度訴字第三一五號第一審判決提起上訴，本院判決後，經最高法院第二次發回更審，本院於九十三年三月三十日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原判決除確定部分外廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一（除確定部分外）、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
壹、上訴人方面：
一、聲明：求為判決如主文。
二、陳述：除與第一審判決書所載相同者，茲引用外，補陳：
（一）、原登記曲昌安所有之彰化縣○○鎮○○路○段○○○巷○○弄○號、彰化縣
○○鎮○○路○段○○○巷○○弄○號房屋，現已讓與上訴人甲○○，因此曲昌安部分，甲○○爰聲明承當訴訟。
（二）、本件被上訴人提起本訴，有違誠信原則，為權利濫用：㈠按權利之行使，是否以損害他人為目的，應就權利人因權利行使所能取得之
利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院七十一年台上字第七三七號判例）。㈡經查系爭土地原登記為詹江裁及詹泊共有，依七十四年六月三日公布施行之
親屬法舊法規定，系爭土地應屬夫詹泊所有。詹江裁於六十三年先以系爭土地設定抵押給謝水菜即被上訴人之母。嗣後詹泊再於六十八、六十九年又以系爭土地設定第二順位抵押權給甲○○。七十二年間，由甲○○聲請拍賣抵押物。系爭土地於拍賣當時，拍賣公告上已註明：「據債權人稱：全部拍賣標的物均已有第三人建物，拍定後不點交。」之字樣，並記載閱覽查封筆錄之日時及處所，而一審法院執行處七十二年一月二十五日於查封筆錄記載：「土地上有債權人與債務人合建之建物，其建物尚在建築中，尚未完成。」復於同年二月二十六日記載：「債權人與債務人在查封之土地上合建之建物現已全部完成，且部分出賣第三人，該債務人合建應分得部分業已全部出賣，現已無債務人所有，建物係為第三人所有。」法院拍賣查封不動產，必先公告，凡要參與拍買不動產者，於拍定前，必先訪查拍賣不動產之周遭環境及使用狀況，認為拍賣之不動產有價值，才會參與競標，此為眾所週知之經驗法則，無庸舉證。本件系爭房屋於系爭土地拍賣之初即已存在，但尚未建造完成，此項事實經被上訴人丙○○於本院前審自認在卷，可見丙○○對系爭土地之使用狀況應有作過調查，方會參與競標買受。又被上訴人於七十二年間以八百萬零一千元價格拍定系爭土地，並於七十二年五月二十七日辦理所有權登記，而系爭房屋則於七十三年三月九日之後才辦理第一次所有權登記，被上訴人取得系爭土地後，系爭房屋始辦理第一次所有權登記，倘被上訴人不同意系爭房屋占有系爭土地上，於彼時即可異議，甚或對之爭訟，唯其不然，被上訴人取得系爭土地後，仍任令系爭土地之土地登記簿為系爭房屋之建號登記，被上訴人顯有默示同意系爭房屋於可以使用之期限內，有權繼續使用該基地，並引起上訴人之正當信任。被上訴人卻於取得系爭土地十二年後，始於八十四年間請求上訴人拆屋還地，實有違誠信原則。
㈢系爭三七七地號土地之坪數有二八四九平方公尺，被上訴人係以八百萬零一
千元得標，平均一平方公尺二千八百零八元，以此計算上訴人等所有之系爭房屋佔用之基地（為四六‧八八平方公尺至五七‧九四平方公尺）價格約為十三萬二千元至十六萬三千元之間，但當時系爭房屋之房價，每戶約七十二萬元左右，有房屋買賣契約在卷可參，因此系爭房屋與土地之價格相較，在被上訴人拍定當時，房屋之價值尚高於土地之價值。且系爭房屋，均為加強鋼筋磚造樓房，耐用年數長達五十二年，於七十二年建造完成，迄今屋齡僅有二十年，屋況良好，期間雖經歷九二一大地震，然系爭房屋卻未因地震而有絲毫毀損，安全性無虞，無論在使用收益或市場價值而言，都極具高度之經濟價值。倘貿然將上訴人所有之八戶房屋拆除，損失金額達數百萬元，被上訴人因房屋拆除所得之利益不大，但對國家社會經濟所造成之損失鉅大，揆之前揭判例意旨及最高法院前次及此次之發回意旨，本件被上訴人提起本訴實有權利濫用。添
（三）、按地價核定後，常因社會整體經濟變動、附近環境變異，人口流動及土地利
用情形等，而造成土地價格昇降情事。且空地之價值，與土地上有興建建物之價值相較，當以後者之價值為高，此為眾所週知之事。本件系爭土地經建商興建房屋後，附近環境因此而變遷，人口進出增加，致公告現值暴漲，由七十二年每平方公尺二千多元，漲至每平方公尺一萬九千元，此應歸功於系爭房屋之興建而造成繁榮，被上訴人不得單以土地公告現值有所昇漲，而系爭房屋隨年折舊，即認為系爭土地之價值高於系爭房屋，並進而認為被上訴人請求拆屋還地，對社會經濟無損，非權利濫用。添
（四）、本件系爭房屋占用系爭土地非無權占有：本件系爭房屋係地主詹泊與建商甲
○○等人合建。合建之初，建商與地主原約定按比例分配所建房屋，此經甲○○及詹泊在另案台灣高等法院台中分院八十二年上字第四八五號案中供述甚詳，證人張玉美代書在本件原審審理中，也證稱分給詹泊的房屋有五戶，以其子女名字申請建照，因此依合建內容及建照執照之申請名義人分別為建商及地主觀之，合建契約之性質應屬土地買賣與房屋承攬之混合契約，此種情形，既以地主名義請領建造執照，則建築商自始即為地主完成房屋之意思而建築，故房屋之原始取得人應為地主，系爭房屋占用系爭土地，非無權占有。嗣後，合建契約因詹泊負債而重新協議，改依比例分配金錢，此約之性質顯為合夥契約，則所建之房屋，在合夥財產分析之前，應屬合夥公同共有之財產。因此地主提供土地，與建商在自己土地上，合夥興建公同共有之房屋，地主對房屋非無權利存在，房屋之占用土地也非無權占有。是故本件合建契約之性質，無論解為承攬及買賣之混合契約或解為合夥契約，地主詹泊對房屋均有所有權，房屋與土地同屬一人所有。本件上訴人甲○○為建商，登記在其名下之房屋為合建取得，原為合建之公同共有財產，詹泊不得對之主張無權占有，拆屋還地。而上訴人乙○○及曲昌安係向合夥買受房屋之人，自應繼受房地之關係，也是有權占有。與本件相同案例，司法院司法業務研究會第一期，就「地主之債權人聲請查封拍賣合作建屋之土地」問題，認為繼受人不得請求拆屋還地。添
（五）、本件應類推適用最高法院四十八年台上字第一四七五號判例：㈠按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能
與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必需使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開或同時出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默認房屋承買人繼續使用土地（最高法院四十八年台上字第一四五七號判例），尋繹其規範之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。最高法院九十一年台上字第一九一九號判決亦認為：房屋所有人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣因致房地異主時，雖與上開判例所稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同，但就該判例規範之目的及債權物權化之趨勢而言，應依「相類事實，應為相同處理」之法理而為類推適用上開判例。添㈡本件系爭房屋係由原地主詹泊與上訴人甲○○合建，詹泊於合建之初，即交
付土地使用同意書給甲○○建屋。以當時詹泊提供系爭土地予甲○○建屋時，即寓有「只要系爭房屋存在一天，系爭房屋即有權占用系爭土地」之意思。另在土地上蓋建鋼筋水泥造之房屋，本非供短期使用，而有長供期使用或使用至房屋敗壞為止之意。因之本件系爭土地之原地主詹泊當初以其所有系爭土地供甲○○蓋建系爭房屋時，亦應認有此意。因此本件系爭房屋在建造之初，即已取得原地主詹泊之同意使用系爭土地之權利，為有權占有，嗣後系爭土地經由法院拍賣程序，由被上訴人拍定，揆諸前揭判例規範之目的及債權物權化之趨勢，本件應類推適用最高法院四十八年台上字第一四七五號判例，不得拆屋還地，始符合公平及比例之原則。
（六）、本件被上訴人引用民事訴訟法條之規定，主張拍定人不得聲請閱覽卷宗，自
不可能得知查封之內容云云。惟查本件系爭土地於拍賣當時，台灣彰化地方法院之拍賣公告之公告事項第五點已載明：「閱覽查封筆錄日時及處所：自公告之日起，至拍賣前一日止（每日上午八時卅分至九時卅分）在本院民事執行處（拍賣期日拍賣公告副本張貼在投標處所）」。況依民事訴訟法第二百四十二條並未限定第三人不得閱卷，民事閱卷規則第二條亦明定第三人得聲請閱卷，是被上訴人主張參與投標者，不得聲請閱覽卷宗，不但與拍賣公告之記載有悖，也違背法令規定。添
（七）、被上訴人稱：系爭土地興建房屋時，因被上訴人非地主亦非建商，故不知情
等語。然查系爭土地原設定抵押權予被上訴人之母謝水菜，當時系爭土地為空地，後來原地主詹泊與上訴人甲○○合建房屋，謝水菜應已知悉，且不反對，否則倘謝水菜認為詹泊與他人合建房屋足使系爭土地價值減少，謝水菜為保障自己之權利，當會依民法第八百七十一條、八百七十二條之規定，請求詹泊停止合建之行為，或請求對系爭土地為假處分，或請求恢復原狀，或請求詹泊增加擔保，但迄系爭土地拍賣止，謝水菜從未對詹泊與他人合建房屋之事表示反對，或行使以上權利，足徵在系爭土地上興建系爭房屋不但可增加系爭土地之價值，且為謝水蔡所同意之事。被上訴人為謝水菜之子，於參與拍定系爭土地之前，必事先作過調查，方會買受系爭土地，因此對於系爭土地之使用狀況，當無不知之理，被上訴人現卻主張不知系爭土地有合建情形，不足為憑。添
（八）、又被上訴人主張，系爭房屋每戶已折舊只剩十幾萬元之間，有彰化縣稅捐稽
徵處員林分處之公函為證。而系爭土地之總價值卻高達五千四百一十三萬一千元之譜，兩相比較價值相差達二十七倍之多，被上訴人請求拆屋還地，無權利濫用云云，但查：
㈠房屋稅之課徵標準並不是按房屋造價或市價計算，而是以房屋課稅現值乘以
適用稅率計算得來，因此稅捐稽徵處核定之房屋價值與市價差異鉅大，此乃眾所週知之經驗法則，被上訴人以房屋稅之課徵標準以做為系爭房屋之現有價值之認定基準，顯與吾人之經驗法則相違背，自不足為憑。被上訴人主張系爭之房屋現值僅十幾萬元，上訴人否認，被上訴人就此有利事實自應負舉證責任。添㈡又房屋稅之課徵標準，係以房屋標準單價乘以面積乘以折舊率乘以街路等級
調整率乘以適用稅率，即為應納房屋稅。而房屋標準單價係由各縣市不動產評價委員會按照房屋使用執照所載之構造別、用途別及房屋總層數評定之，因此計算房屋稅之房屋標準單價一定比市價便宜甚多。以本件系爭房屋為例，甲○○所有員水路二段四二一巷六十弄三號房屋，總面積為九三‧七六平方公尺，該屋之房屋標準單價為二千一百元，構造為加強磚造，每年折舊率為百分之一‧二，地段等級為四級，增減率為百分之三十，住家稅率為百分之一‧二。該屋自七十二年完工迄今二十年，因此該屋自現在應納之房屋稅應為2332元（計算方式：2100元×93.76平方公尺×（1－1.2% ×20年）×130% ×1.2%＝2332元）。是依上開公式計算系爭房屋初建造完成之房屋標準單價，僅有十九萬六千七百零七元（2100元 ×93.76公尺＝196707元），但實際上系爭房屋於民國七十二年之市價，至少有七十二萬元，由此可知房屋稅課徵之房屋價值，與市價相較實差之千里，被上訴人所舉之系爭房屋之房屋稅課稅價值，實不足做為認定系爭房屋現值之標準。
㈢再者，房屋會逐年折舊，但土地無折舊問題，此為當然之理。本件被上訴人
於七十二年拍定系爭土地當時，系爭房屋為新屋，頗具價值，當時系爭房屋與占用之基地價值，應屬相當，被上訴人如提起本訴，實無勝訴可能。但被上訴人未於取得系爭土地當時，立即提起本訴，卻遲至十四年後，因系爭房屋折舊，系爭土地又因經濟繁榮價值增加後，始向法院提起拆屋還地訴訟，被上訴人難謂無權利濫用之虞，因此本件衡量系爭房屋與占用基地之價值，應以系爭土地拍定當時之市價為準，方符合公平原則。添
（九）、本件應有民法第八百七十六條法定地上權之適用：按民法第八百七十六條之
立法理由有二：一是社會經濟公益上之理由。二是基於對抵押權當事人之合理的意思與當事人之預見為基礎，擬制當事人已有設定地上權之意思。查抵押權之特色乃在抵押設定後，抵押人不喪失抵押物之用益權，因此抵押人於抵押土地上營造建築物，不僅合法，且係增大土地利用價值之最好方法。若因房屋是在抵押權設定後所建，遂不認有法定地上權存在，無異法律一面鼓勵其益，一方面又使於拍賣時造成拆毀建築物之結果，豈非矛盾。況且在抵押權人就土地設定抵押權時，如已預見將興建建築物，而以之為判斷基準，對抵押權人並無不利之處，故著眼於社會經濟，避免發生拆屋之情事，應認為土地抵押後營造之建築物，亦應有本條之適用。本件系爭建物係詹泊與甲○○合建，於合建之初，甲○○交付一千萬元保證金予詹泊，以擔保契約之履行，同時詹泊為擔保其會返還一千萬元之保證金，遂將系爭土地設定抵押權予甲○○，並出具土地使用同意書給甲○○，以便在土地上建屋。因此於抵押權人甲○○在土地設定抵押權時早已預見將興建建築物，而且對土地之價值不但未減損，反而還增大其利用價值。系爭房屋如因土地所有人變更，致需拆除，不但對社會經濟公益有損，也不符當事人之本意。再者，系爭房屋為詹泊及甲○○合建之公同共有財產，系爭土地既由被上訴人拍定，則就詹泊與丙○○之間，實已具備法定地上權之成立要件。又詹泊與甲○○共有之建物，蓋在詹泊之土地上，雖僅有土地使用同意書，未明示約定利用權之性質為何，但應可解為詹泊有同意系爭房屋使用系爭土地至不堪用為止之意思存在；況甲○○在設定抵押權時，既已預見土地上有詹、廖二人合建共有之建物，則應有該建物於抵押權實行後仍得繼續存在之預期，對拍定人即被上訴人亦同，故如廖、詹二人之約定利用權，轉化為與詹泊相同之法定地上權，對被上訴人應不致受不測之損害，故系爭房屋或為合建取得（如甲○○），或向建商及地主所共同買受（如乙○○及曲昌安）應認為均有法定地上權之適用。添
貳、被上訴人方面：
一、聲明：
（一）、上訴駁回。
（二）、第一、二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與第一審判決書所載相同者，茲引用外，補陳：
（一）、依據強制執行法第三十條之一規定，強制執行程序，除本法有規定外，準用
民事訴訟法之規定。民事訴訟法第二百四十二條規定：「當事人得向法院書記官聲請閱覽、抄錄或攝影卷內文書，或預納費用聲請付與繕本、影本或節本。第三人經當事人同意或釋明有法律上之利害關係，而為前項之聲請者，應經法院裁定許可。卷內文書涉及當事人或第三人隱私或業務秘密，如准許前二項之聲請，有致其受重大損害之虞者，法院得依聲請或依職權裁定不予准許或限制前二項之行為。前項不予准許或限制裁定之原因消滅者，當事人或第三人得聲請法院撤銷或變更該裁定。前二項裁定得為抗告。於抗告中，第一項、第二項之聲請不予准許；其已准許之處分及前項撤銷或變更之裁定，應停止執行。當事人、訴訟代理人、參加人及其他經許可之第三人之閱卷規則，由司法院定之。」，可見拍定人不得請求閱覽卷宗，既然拍定人不得請求閱覽卷宗，則焉知查封之內容，況被上訴人本身不識字，更無法知悉查封之筆錄。上訴人甲○○在本院九十一年重上字第一四○號乙案亦證稱伊不認識被上訴人，在拍賣時，被上訴人亦從未向伊問合建之情形。
（二）、系爭土地在興建房屋時，被上訴人並非地主亦非建商，唯根據法院公告所載
之內容而買受，因公告中並未表明房屋及土地間有租賃關係或地上權關係，唯記載占用法律關係不詳，拍定後均不點交等字，自不能苛責被上訴人必知其建物與土地之占有原因。查根據辦理強制執行事件應行注意事項第四十一條第二項規定：「查封筆錄記載本法第七十七條第一項第二款所列事項，如為土地，應載明其坐落地號、地目、面積、地上物或其他使用情形；如為房屋，應載明坐落地號、門牌、房屋構造及型式、層別或層數、面積、用途、稅籍號碼。如查封之不動產於查封前一部或全部為第三人占有者，應載明債務人及第三人占有之實際狀況，第三人姓名、住所、占有原因、占有如有正當權源者，其權利存續期間。如訂有租約者，應命提出租約，即時影印附卷，如未能提出租約，或未訂有書面租約者，亦應詢明其租賃起訖時間、租金若干及其他租賃條件，逐項記明查封筆錄，以防止債務人事後勾串第三人偽訂長期或不定期限租約，阻撓點交。」，法院之公告應有公信力，政府賦予執行人員公權力都無法查明其房屋占有土地之權源為何？一般百姓更何德何能？最高法院十八年上字第二○九號判例要旨：「認定事實應憑證據，至法院採為認定事實之證據，必於訟爭事實有相當之證明力者而後可，若一種事實得生推定證據之效力者，亦必于現行法規有根據，即為現行法規所明認者而後可，斷不能以單純論理為臆測之根據，而就訟爭事實為推定之判斷。」，故顯不能以臆測之方法認定被上訴人明知地主有出具土地使用權同意書或有其他合法權源而故買。
（三）、權利之行使，法律均定有一定之時效，在時效完成後，權利人在行使之權利
時，債務人得拒絕給付，民法第一百四十五條第一項訂有明文，大法官會議釋字第一○七號解釋，已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用。最高法院認為被上訴人在上訴人向地政機關辦保存登記時，在公告期間內並未及時向地政機關提出異議，可見被上訴人有默示其使用系爭土地之意思云云。查內政部六十年三月八日台內字第四○五八三二號函示：「租用他人土地建築房屋，如經依建築法規定提出土地使用權證明文件，並申請建築執照依其設計建築者，於申請第一次登記時，無需另提出土地所有人之同意文件或在申請書上蓋章。」既然法令規定上訴人在辦保存登記時可以不必再提出土地所有人之同意文件或在申請書上蓋章，則被上訴人自無權異議及無權阻止，況被上訴人是住在彰化縣二林鎮，而系爭建物則是位在彰化縣員林鎮，相距二十幾公里之遙，上訴人何時申請保存登記及員林地政事務所何時公告，被上訴人不可能知情，因員林地政事務所並不必通知被上訴人，故顯不能以被上訴人未在保存登記公告期間內提出異議，即認為被上訴人同意其占有系爭土地，倘如此解釋，則民法有關時效之規定及第七百六十七條之規定，豈非均徒成具文？
（四）、最高法院院七十一年台上字第七三七號判例要旨：「查權利之行使，是否以
損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」，查所謂權利濫用，依上揭判例意旨所示應衡量權利人行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失比較之。甲○○在本院另案又證稱：「我所出賣之土地及建物每間價格均在一百三、四十萬元左右，因土地未過戶予買受人，故我只收房屋土地價款約四、五成之價款，當時估價土地每坪約八千元」（鈞院九十一年重上字第一四○號九十二年六月二十三日筆錄），由此可見土地之價格與房屋之價格相差一成左右，而目前土地之公告現值每平方公尺已高達一萬九千元，每坪即達六萬二千八百十元，前後價值己相差七點八五倍，如以上訴人承買時每平方公尺三千一百元或以上訴人承買時每平方公尺二千八百零八元之價格，與目前之公告現值比較亦達六倍以上，倘依目前系爭土地之市值每坪十幾萬元，與當初之公告現值比較，則相差更是達數十倍，而反觀目前房屋己折舊在只剩十幾萬元之間，此有彰化縣稅捐稽徵處員林分處呈後之公函為證，可見系爭房屋之剩餘價值實已無幾，十一棟之總價值不過二百多萬元，與系爭土地之面積為二八四九平方公尺公告現值每平方公尺為一萬九千元，總價值即高達五千四百十三萬一千元之譜，兩相比較價值相差達二十七倍之多，因上訴人等之建物不拆除，致被上訴人之整筆土地均無法收回整筆規劃建築，對被上訴人之損失可想而知。被上訴人自民國七十二年五月十七日向法院拍定後，即一直希望上訴人能買受上訴人之土地，在此期間歷經十六年之久，因鑒於上訴人無誠意買受，被上訴人方於民國八十四年間才提起本件訴訟。眾所皆知土地會逐年漲價，房屋勢必逐年折舊而減值，故系爭房屋及土地之價值之多寡與是否權利濫用之情形攸關，而衡量房屋及土地價值，自應以目前訴訟時之市價為準，而不應以民國七十二年間雙方買賣時之價格為準，因被上訴人在當時並未訴請拆屋交地，而是在最近幾年才行使權利，故有無權利濫用，絕不能以十幾年前者為準，既然房屋每棟價值僅剩十餘萬元而整筆地之價格亦高達五千四百多萬元，則為地方之繁榮及增加利用土地之經濟之效用，自有收回重建之必要，可見最高法院判決認為被上訴人有權利濫用之情形，顯然有民事訴訟法第四百六十八條適用法規不當之違法。請本院向彰化縣稅捐稽徵處函查系爭八棟房屋之房屋現值，以便參酌房屋之現值與土地之現值作為有無權利濫用之情形。
（五）、甲○○於本院自認被上訴人在投標前後均未與之謀面，可見被上訴人不知伊
與詹泊有合建關係，被上訴人復不能舉證被上訴人在投標前有申請閱卷，則自不能憑空臆測被上訴人知道系爭地及建物有無合建關係。根據上述內政部函示，上訴人之辦理保存登記並非出諸上訴人之同意，而是上訴人根據使用執照向地政機關申請。甲○○於本院稱曲昌安之房屋是伊當初出賣予曲昌安的，後因曲昌安不想要，而由伊向曲昌安買回，其與曲昌安之買賣契約已遺失，至於買回之價金，是以彼此過去來往之債權債務，互相抵銷，並主張以向地政機關所提出之公契為證。查公契是依公告現值申報買賣價格，絕非買賣之價格，可見曲昌安與甲○○之買賣均屬虛偽，既然虛偽，則自不必依權利濫用原則或法定地上權保護曲昌安。
（六）、第一審之被告姜蕭秀霞，鈞院九十年上更㈠字第三七號民事判決之所以判決
伊勝訴，是因為伊所買土地及房屋均歸詹泊一人所有，參照最高法院四十八年台上字第一四五七號判例之意旨對拍定人之被上訴人有默許使用基地之義務。甲將土地提供與乙建屋，並出具土地使用權同意書交乙之初即已知乙為建商，其建屋之目的在於出售第三人，且乙將房屋建築完成後，將該房屋連同基地出賣於丙，甲亦未為反對之表示，應認甲已默示同意丙使用其土地。況丙係基於買賣關係，因乙之交付而占有房屋及基地，故非無權占有，甲之訴請丙拆屋還地為無理由，請參閱七十九年十月二十九日（）廳民一字第九一四號函台高院，此種見解是在保護房地之買受人，而非建商，本案之被上訴人既非地主，更有權訴請拆屋交地。本案之上訴人甲○○為建商，並非買受人，而在訴訟中又以虛偽買賣之方式，將曲昌安之房屋買回來，沒有買賣私契，對買賣之價金又交代不清，其買賣姑不論是否為真實，其產權既已歸甲○○所有，被上訴人並非建商，而是土地之拍定人，既未分到房屋或分配任何價金，則自可請求上訴人拆屋交地，況被上訴人讓其使用將近二十年才訴請拆屋交地，目前房屋價值每棟僅十幾萬元，與土地顯不成比例，拆除後整筆地規劃重建，自難謂權利濫用。
理 由
甲、程序方面：原登記六十弄七號及六十弄四號曲昌安之房屋已經移轉與上訴人甲○○所有，甲○○具狀聲明承受訴訟云云。查甲○○聲明承受訴訟之真意係承當訴訟，被上訴人復未予以爭執，應予准許，核先敘明。
乙、實體方面：
一、被上訴人主張：坐落彰化縣○○鎮○○段○○○號土地（下稱系爭土地）為伊所有，其上分別建有如第一審判決主文所示分別為上訴人甲○○、乙○○及曲昌安所有之房屋（下稱系爭房屋），上訴人無權占用系爭土地，伊依民法第七百六十七條規定，得請求上訴人拆除房屋返還土地等情，求為命上訴人各將其所有之系爭房屋拆除並交還土地予伊之判決（被上訴人另請求第一審共同被告余永鏗自如原審判決主文第三項所示之土地遷讓部分，經第一審判決如其聲明，未據余永鏗聲明不服；被上訴人另請求第一審共同被告姜蕭秀霞拆屋還地部分，經本院前審為被上訴人敗訴之判決，未據被上訴人聲明不服，均已告確定）。
二、上訴人則以：系爭土地原屬訴外人詹泊所有，登記為其妻詹江裁之名義，詹泊於民國六十八年間提供建商即上訴人甲○○合建，房屋建竣後，房屋部分登記為甲○○或買受人即乙○○及曲昌安所有，土地部分因詹泊負債未解決而經法院拍賣，由被上訴人拍定，法院之拍賣公告既經註明：「地上房屋已完成，拍賣後不點交」，乃被上訴人明知上情，仍買受系爭土地，自有容忍房屋建在該土地上之意思，足見伊等並非無權占有系爭土地，被上訴人行使物上請求權顯構成濫用權利及違反誠信原則等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張伊為系爭土地所有人之事實，業據其提出土地登記簿謄本為證，且為上訴人所不爭執；又上訴人現有建物坐落於系爭土地上，亦經上訴人自認在卷，並有原審囑託彰化縣員林地政事務所勘測之建物測量成果圖附於原審卷足稽（參一審卷第一宗八五至九九頁），均堪信為真實。惟被上訴人主張上訴人係無權占有系爭土地，伊依民法第七百六十七條規定，得請求上訴人拆除房屋返還土地云云，則為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應予審究者，厥為上訴人有無合法占有使用系爭土地之權源？被上訴人請求上訴人拆屋還地是否為權利之濫用？
四、被上訴人雖稱，依據強制執行法第三十條之一規定，強制執行程序，除本法有規定外，準用民事訴訟法之規定，而依民事訴訟法第二百四十二條規定，拍定人（即被上訴人）不得請求閱覽卷宗；惟依強制執行法第八十一條第二項第五款規定，拍賣公告應記載閱覽查封筆錄之處所及日、時。而被上訴人亦不否認系爭土地於拍賣當時，執行法院之拍賣公告有載明：「閱覽查封筆錄日時及處所：自公告之日起，至拍賣前一日止（每日上午八時卅分至九時卅分）在本院民事執行處（拍賣期日拍賣公告副本張貼在投標處所）」，並未有被上訴人所稱限制第三人閱覽查封筆錄之情事；且民事訴訟法第二百四十二條亦未規定拍定人不得閱卷查封筆錄，另依民事訴訟法第二百四十二條第六項所訂定之民事閱卷規則第二條亦明定：「當事人、訴訟代理人、參加人及其他經許可之第三人聲請閱卷，除法令另有規定外，依本規則辦理。」是強制執行法既有特別規定任何第三人得於一定之日、時、處所閱覽查封筆錄，被上訴人委稱參與投標者，依法不得聲請閱覽卷宗，顯與事實不符，也不合相關法令之規定。添
五、又被上訴人另表示，應買系爭土地時，不知系爭土地與地上建物之占有原因云云；惟被上訴人於七十二年間以八百萬零一千元向執行法院拍定買受系爭土地，並於七十二年五月二十七日登記（原因發生日期為七十二年五月十六日）為該土地之所有人，而債權人即上訴人甲○○於七十二年一月二十五日查封系爭土地時，即表示：「土地上有債權人（甲○○）與債務人（詹泊等）合建之建物，其建物尚在建築中尚未完成」，復於同年二月二十六日表示：「債權人與債務人在查封之土地上合建之建物現已全部完成」，並均記載於筆錄，而前開筆錄並經公告閱覽，公告且記載系爭土地上有第三人之建物（見本院前審更㈠字卷第一二三至一二五頁、第一二六頁正、反面）。又依卷附建築改良物登記簿影本之登載，系爭房屋分別於七十三年三月九日、七十四年四月十七日辦理第一次所有權登記，而建築完成日期為七十一年八月二十六日、七十二年三月二十八日（參一審卷㈠第十二頁至三十五頁），因此，被上訴人取得系爭土地時，系爭房屋已建築完成無從隱匿，被上訴人既參與投標為拍定人，依一般社會生活經驗法則，自應已知悉該公告事項內容及系爭土地上有系爭房屋之存在。另被上訴人取得系爭土地後，系爭房屋始辦理第一次所有權登記，倘被上訴人不同意系爭房屋占有系爭土地上，於彼時即可異議，甚或對之爭訟，唯其不然，被上訴人取得系爭土地後，系爭土地土地登記簿為系爭房屋之建號登記，此已顯示被上訴人不行使拆屋還地請求權，並默示同意系爭房屋於可以使用之期限內，有權繼續使用該基地，並引起上訴人之正當信任？縱使如被上訴人所稱，依內政部六十年三月八日台內字第四○五八三二號函表示：「租用他人土地建築房屋，如經依建築法規定提出土地使用權證明文件，並申請建築執照依其設計建築者，於申請第一次登記時，無需另提出土地所有人之同意文件或在申請書上蓋章。」故上訴人辦保存登記時不須被上訴人同意或在申請書上蓋章；惟被上訴人並不否認系爭土地原登記為詹江裁及詹泊共有，詹江裁於六十三年先以系爭土地設定抵押給謝水菜（即被上訴人之母），嗣後詹泊再於六十八、六十九年又以系爭土地設定第二順位抵押權給甲○○，七十二年間，由上訴人甲○○聲請拍賣抵押物；被上訴人應買系爭土地時，已由法院公告內容知悉拍賣之土地上有系爭房屋存在，依常理必然至現場察看並詢問地上物占有土地之相關情況，況且被上訴人之母親原為系爭土地第一順位之抵押權人，被上訴人於標購系爭土地前，必然知悉系爭土地與地上建物之占有原因，被上訴人委稱不知，實有違一般社會之經驗法則。
六、按權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利之行使所能取得之利益，與他人及國家社會因權利行使所受之損失，比較衡量以定之，倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院七十一年台上字第七三七號判例參照）；系爭土地依目前土地公告現值每平方公尺為一萬九千元，系爭土地之面積為二八四九平方公尺，總價值為五千四百十三萬一千元（即19000元 ×2849平方公尺＝00000000元），而系爭之十一棟建物經本院向彰化縣稅捐稽徵處員林分處函查其現值，總價值僅約二百多萬元，依上開最高法院判例意旨，就被上訴人因權利之行使所能取得之利益，與上訴人因權利行使所受之損失，加以衡量，被上訴人要求上訴人拆屋還地是否有濫用權利，雖有待斟酌。惟權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第一百四十八條定有明文。而所謂誠信原則，係指一切法律關係，應各就其具體的情形，依正義衡平之理念加以調整，而求其妥適正當（最高法院九十一年度台上字第七五四號判決參照）；又權利者在相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情況，足引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原則，固得因義務人之抗辯，使其權利歸於消滅（最高法院七十二年度台上字第二六七三號裁判參照）；經查，依前所敘，被上訴人之母親原為系爭土地第一順位之抵押權人，被上訴人於應買系爭土地時，應已知悉該系爭土地與地上建物間之占有原因，況被上訴人應買系爭土地時，地上建物（房屋）已建築完成，拍賣公告上亦有註明地上有房屋，不點交，且被上訴人於應買系爭土地時，應已知悉系爭土地原所有權人與建商（即上訴人甲○○）有合建房屋，系爭土地並非完滿之所有權，被上訴人既已知悉其購得之系爭土地上有負擔，仍予以買受，顯然有默認地上建物之所有人於該系爭房屋可使用年限內，繼續使用系爭土地，而本件被上訴人於取得系爭土地後十二年，始於八十四年間向一審法院起訴主張所有權，請求上訴人拆屋還地，依前揭實務見解，被上訴人實有違誠信原則，依此，被上訴人再主張行使物上返還請求權，要求上訴人拆屋還地應係權利濫用。
七、綜上所述，上訴人抗辯被上訴人違反誠信原則濫用權利，自屬可信，被上訴人主張行使物上請求權為不足採。從而，被上訴人本於物上返還請求權，請求上訴人返還系爭土地為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
原審判命上訴人應拆屋還地，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，均不足以影響本判決之結果，無庸一一論斷。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 十三 日~B1民事第三庭審判長法 官 陳照德~B2 法 官 陳成泉~B3 法 官 曾謀貴右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 王瑩澤中 華 民 國 九十三 年 四 月 十四 日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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