臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十二年度上易字第一七六號
上 訴 人 乙○○訴訟代理人 戊○○法定代理人 丁○○複 代理人 甲○○右當事人間給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十二年一月二十八日臺灣苗栗地方法院九十年訴字第四六九號第一審判決提起上訴，本院於九十三年八月十八日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原判決關於命上訴人給付超過柒拾肆萬玖仟陸佰叁拾貳元本息部分及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔五分之四，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人於民國（下同）八十八年十一月八日向伊購買坐落於苗栗縣○○鎮○○段○○○○○號土地（現已改編同段一○九○之一地號）及其上編號Ｄ棟之房屋一戶，其門牌為苗栗縣苑裡鎮玉田里七鄰玉田一○○之六號、建號為苗栗縣○○鎮○○段○○號，價金合計新台幣（下同）四百二十一萬元；上訴人另要求將該房屋三樓樓梯間部分為更改及增建，以實做實量為準，每坪費用三萬元。被上訴人已於九十年二月間將系爭房地交付予上訴人，上訴人亦為受領，嗣於九十年二月八日，將系爭房地之所有權依上訴人之指示，移轉登記予訴外人戊○○名下，依約上訴人應將買賣價金全部付清，詎上訴人至今尚欠土地買賣價金四十六萬八千七百五十元、房屋買賣價金三十一萬一千二百五十元、增建費用十二萬六千元，合計九十萬六千元未付，屢經被上訴人催討，上訴人仍置之不理，為此依買賣契約之法律關係，求為命上訴人給付買賣價金九十萬六千元及自支付命令聲請狀送達翌日即九十年十月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算利息之判決；原審判決判命上訴人應如數給付，上訴人提起上訴，被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。
二、上訴人則以：關於樓梯屋之工程款十二萬六千元，被上訴人曾表示由其負擔，系爭房地尾款應是九十萬六千元減去上開十二萬六千元，實為七十八萬元，何況系爭房屋有多項瑕疵：面積短少一‧六一坪、以井水充當自來水、三樓浴室漏水、二樓浴室無浴缸、二樓及三樓平台處之左、右側牆壁均未安裝窗戶、二樓及採光間未興建、二樓浴室隔間有誤、衛浴設備未按圖施工、一樓地板未全部舖設花崗石、廚房缺少隔間牆、後院未依約施工為ㄇ字型且少一面牆、外部磁磚顏色未依施作、前院圍牆及走道材料不同、未安裝燈座、門口左面少一面牆、流理臺少一格、門口未安裝密閉式烤漆電動鐵捲門、廚房後方之白鋁鐵門有一大凹陷、一樓浴室排水不良、浴室之白鐵門框底部分皆為空心、客廳地板花崗石顏色不一、後院碎花崗石施工品質不良、二樓及三樓之窗戶外平台未安裝白鐵欄杆、三樓神明廳及和室間竟有隔間、三樓和室門未施工、三樓牆壁油漆嚴重脫落、三樓牆壁嚴重龜裂等，於被上訴人改善瑕疵前，上訴人拒絕給付尾款等語資為抗辯。上訴人提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、被上訴人主張上訴人於八十八年十一月八日向伊購買坐落於苗栗縣○○鎮○○段○○○○○號土地（現已改編同段一○九○之一地號）及其上編號Ｄ棟之房屋一戶，其門牌為苗栗縣苑裡鎮玉田里七鄰玉田一○○之六號、建號為苗栗縣○○鎮○○段三六建號，價金合計四百二十一萬元，上訴人另要求被上訴人將該房屋三樓樓梯間部分為更改及增建，以實做實量為準，每坪費用三萬元。伊已於九十年二月間將系爭房地交付予上訴人，上訴人亦為受領，嗣於九十年二月八日，將系爭房地之所有權依上訴人之指示，移轉登記予訴外人戊○○名下，惟上訴人至今尚欠土地買賣價金四十六萬八千七百五十元、房屋買賣價金三十一萬一千二百五十元、增建費用十二萬六千元，合計九十萬六千元迄未給付等事實，業據被上訴人提出上訴人自認為真正之土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書、土地登記謄本、建物登記謄本、追加梯間屋費用明細表各一件為證，並為上訴人所不爭執，堪信為真實。
四、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第三百五十四條、民法第三百五十九條分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，始為物有瑕疵。若出賣之特定物所含數量之缺少，必其缺少促使物之價值、效用或品質有欠缺，方足構成物之瑕疵（最高法院八二年度台上字第一一五八號判決參照）。本件上訴人以前詞置辯，是本件應審究者為：⑴上訴人可否以被上訴人曾表示樓梯間之工程款由被上訴人負擔，而拒絕給付？⑵上訴人可否以被上訴人給付之物有瑕疵為由，行使同時履行抗辯權？經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，此觀民事訴訟法第
二百七十七條之規定自明。本件上訴人抗辯樓梯間之工程款，依約定應由被上訴人負擔，惟其拒絕給付云云，為被上訴人所否認，則依舉證責任之分配，上訴人自應就其主張依約樓梯間之工程費用應負被上訴人負擔乙節，負舉證責任。惟查上訴人於九十年十二月三日提出之答辯狀固載明就此項抗辯，有證人丙○○可資為證，經證人丙○○到庭證稱：「（法官問有無跟乙○○先生講另外加蓋十二萬六千元樓梯屋不另外計價？）太久了我忘了，如果有應記載在合約書內，買方在未簽約前有提過將改成樓梯屋，我有與賣方電話聯絡，賣方有說好，後來他們如何處理我就不知道了。」等語，為兩造所不爭執，是證人既不知兩造就該樓梯間之工程款有如何之特別規定，自不足為上訴人有利之證明；況衡情兩造苟就此有特別約定，理應在契約中明白記載，惟觀諸前開買賣契約書卻付之闕如，自難認為該樓梯間之工程款由被上訴人負擔乙節為屬實，上訴人此抗辯，不足採信。
㈡上訴人抗辯被上訴人交付之房屋有上揭瑕疵，不符系爭買賣契約約定之本旨等語，經上訴人聲請台灣省土木技師公會鑑定結果，認為：
①外牆磁磚顏色上訴人主張應依樣品屋採用藍白色，目前實際採用紅白色。合
約內規定：外牆磁磚顏色須領導流行，色澤高雅，並末指名何種顏色。查一般磁磚業者，均可提供多種顏色供訂購人選擇，價格並無不同。故無價格上之差異。
②一樓正門前騎樓少砌一道隔牆，經核對設計圖，並無該隔牆，但合約內建材
及設備說明第十五項：「騎樓加一道矮牆」，故依合約規定，原告確應補加一道矮牆予上訴人。則補加該道矮牆之施工費用，計需新台幣八千三百九十二元。
③一樓正門外少裝一樘電動鐵捲門，合約內建材及設備說明第五項規定：「一
樓密閉式烤漆電動鐵捲門」，故被上訴人應補加一樘電動鐵捲門予上訴人，其施工費用計需新台幣三萬四千九百六十七元。
④一樓客廳花崗石地磚顏色不均勻問題，經詳細檢視，並非材質有瑕疵，顯係
訂購不同批號之地磚所造成者。惟整體觀之，並無顯著之差異。故此項顏色不均勻問題，實乃個人主觀的感覺，無價值上之差異。
⑤一樓廚房地磚非花崗石地磚；廚房中間少砌一道隔間牆（中間預留一窗戶）
，經核對合約及設計圖說，確屬無誤，所需修補及改善費用，共需六萬七千零五十九元。至於少砌一道隔間牆，因增大廚房空間而增加使用方便性，此亦屬個人主觀的感覺，無價值上差異。
⑥一樓浴廁地面排水不良存局部積水現象，經現場測試，確有積水現象，應加做排水坡度改善。此項修補改善費用，計需一萬二千一百三十七元。
⑦一樓至屋頂層樓梯梯階高度大小不均問題，經核對設計圖說，確與設計圖之
尺寸不相符，且部分梯階高度甚至超過建築技術規則規定最大值（即20公分），本項之修補改善方法，依原設計樓梯標準配筋圖，可先敲除三角形梯階部分，再依設計圖尺寸以樹脂砂漿（Epoxy Mortar）重新修補並鋪設花崗石地磚。所需修補改善費用計需新台幣十二萬二千三百五十六元。
⑧樓梯間旁之採光空間及二、三樓浴室重新配置問題，依合約及設計圖說規定
，重新配置及補加一組浴缸於二樓浴室內，所需之修補改善費用，共計九萬零五百零二元。
⑨三樓神明廳內隔間牆應拆除及外牆窗台應有不銹鋼欄杆兩項，經核對合約及
設計圖說，確需拆除隔間牆及補加不銹鋼欄杆，所需修補改善費用，共需一萬零三百七十元。
⑩自來水供水系統問題，依合約內建材及設備說明第項：採自來水供水系統
，即被上訴人除應提供水塔及必要之給水管路、設備外，依一般工程慣例，建設公司有責任向自來水公司申請供水管路，供住戶接水使用。本項目申請自來水管路規費為一公定之價格，依申請地點不同有不同之收費辦法，本公會無法計算此費用為何，應由自來水公司提供。
⑪「房屋土地坪數不足問題，經核對房屋買賣合約書內第一條註明房屋面積約
坪，未指明土地面積為何，依一般房屋買賣習慣，房屋面積係以建坪計算。由設計圖內第一至三樓房屋總樓地板面積：68.25平方公尺x3=204.75平方公尺（未計陽台面積時），換算坪數應為61.93坪（每坪=3.3058平方公尺），較合約之坪多出甚多。至於土地之面積，土地所有權狀內登記之面積為
136.84平方公尺，換算坪數應為：135.84平方公尺/3.3058平方公尺＝41.39坪，即上地之面積確係較合約內所註明之房屋面積為少，但房屋實際總樓地板面積則較合約所註明之房屋面積為多。
⑫本項工程修補改善施工期間，住戶因受樓梯、浴室、廚房等主要項目施工，
影響生活起居，故暫時無法使用與居住，本會認定有必要為住戶、編列才補貼施工期間所造成不便之費用，以安頓其生活，其編列方式以影響起居項目施工七天為原則，每天以住宿費用新台幣二千二百元計，故此項補貼費用為一萬五千四百元。
有鑑定報告書可憑，該鑑定既經學有專精之技師為之，且與兩造之訴訟並無利害關係，其鑑定數額自屬可信，雖被上訴人抗辯部分價格過高云云，要無止採；準此，①兩造合約內既僅約定：外牆磁磚顏色須領導流行，色澤高雅，然末明定何種
顏色，而被上訴人所提供外牆磁磚償格並無不同，無價格上之差異，自難謂係瑕疵。
②兩造合約內建材及設備說明第十五項既定「騎樓加一道矮牆」，被上訴人確
應補加一道矮牆予上訴人，被上訴人未為，自屬瑕疵。則補加該道矮牆之施工費用，計需新台幣八千三百九十二元。
③兩造合約內建材及設備說明第五項既定：「一樓密閉式烤漆電動鐵捲門」，
故被上訴人應補加一樘電動鐵捲門予上訴人，被上訴人未為施作，亦屬瑕疵，其施工費用計需三萬四千九百六十七元。
④上訴人所指一樓客廳花崗石地磚顏色不均勻問題，經鑑定並非材質有瑕疵，
顯係訂購不同批號之地磚所造成者。惟整體觀之，並無顯著之差異，不能謂是瑕疵。
⑤兩造合約確約定及在設計圖說上，一樓廚房地磚非花崗石地磚並砌一道隔間
牆；而被上訴人施作時廚房中間少砌一道隔間牆，惟本院履勘現場，發現該廚房不甚寬敞，如再增加一道隔間牆，勢必使得廚房空間更為狹隘，對於使用者甚為不便，無益於上訴人起居生活，是以本院認為非屬瑕疵，上訴人不得請求減少價金。
⑥一樓浴廁地面排水不良存局部積水現象，經鑑定現場測試，確有積水現象，
應加做排水坡度改善，當為瑕疵。此項修補改善費用，計需一萬二千一百三十七元。
⑦一樓至屋頂層棲梯梯階高度大小不均問題，雖經鑑定核對設計圖說，確與設
計圖之尺寸不相符，然本院履勘現場時，發現僅少數呈如此現象，多數均符合，本院認為如此少數之程度，無關重要，勿需達到依照鑑定報告中完全打掉再修補改善之地步，不為瑕疵，況被上訴人亦一再表示願意修繕，亦為上訴人所不爭執，是以上訴人不得請求減少價金。
⑧兩造合約及設計圖說既約定樓梯間旁之採光空間及二、三樓浴室，被上訴人未為自屬瑕疵，所需之修補改善費用，共計九萬零五百零二元。
⑨兩造合約及設計圖說，既有約定三樓神明廳未有內隔間牆外牆窗台應有不銹
鋼欄杆兩項，而被上訴人違反，亦是瑕疵，則上訴人自得請求所需修補改善費用，共需一萬零三百七十元。
⑩至於自來水供水系統問題，依合約內建材及設備說明第項: 「採自來水供水系統」，兩造之買賣標的物即建物有水塔及必要之給水管路、設備，為兩造所不爭執，然上訴人要求被上訴人提供從自來水公司水管線，以供接水使用云云，惟為被上訴人否認，按一般工程慣例，建設公司向來，有代住戶向自來水公司申請供水管路，供住戶接水使用，而另向住戶收取該費用，為眾所皆知，可見自來水管線費用向由住戶支出，非建商負擔，本件標的物距離自來水管線遙遠，所費不貲，復為兩造所不爭，是以本院認為上開約定應係指買賣建物內有自來水供水系統而已，非指由被上訴人另外負擔費用接通自來水管線，故不能謂是瑕疵。
⑪兩造合約書內第一條註明房屋面積約四十三坪，未明白土地面積為何，而被
上訴人交付之建物總樓地板面積為204.75平方公尺（未計陽台面積時），換算坪數應為61.93坪，較合約之四十三坪多出甚多。 至於土地之面積，兩造既未明定，雖土地所有權狀內登記之面積為41.39坪， 略比房屋面積為少，但房屋實際總樓地板面積遠比合約之房屋面積為多，以價值及建築成本兩相比較，亦尚難認為係瑕疵。
⑫綜上所述，上訴人得請求減少之金額為上開②八千三百九十二元、③三萬四
千九百六十七元、⑥一萬二千一百三十七元、⑧九萬零五百零二元及⑨一萬零三百七十元，以上合計十五萬六千三百六十八元。
㈢按買受人依民法第三百五十九條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人
以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院八七年台簡上字第十號判決參照）。本件上訴人於訴訟中，屢屢要求減少買賣價金，是以被上訴人於十五萬六千三百六十八元範圍內，無請求權存在，被上訴人尚得請求七十四萬九千六百三十二元。
㈣至於被上訴人主張上訴人未經被上訴人同意，於九十年三月二十五日以裝修為
名先行搬入系爭房屋，伊未交付，遲至九十年六月五日，二個多月後始發函通知被上訴人所舉瑕疵。依民法三百五十六條規定，上訴人顯然已承認所受領之物，不得主張物之瑕疵擔保責任云云。惟被上訴人於支付命令聲請狀中即自認已經點交，所辯尚未交付即不足取；又上訴人既於九十年三月二十五日搬入系爭房屋，迨九十年六月五日列舉瑕疵發函通知被上訴人，未逾同法第三百六十五條所定之六個月除斥期間，上訴人請求減少價金，尚屬有理，被上訴人主張要不足採。
六、按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第三百六十七條定有明文。上訴人既有九十萬六千元迄未給付，被上訴人自得本於買賣契約請求上訴人給付，經扣除上訴人請求減少價金十五萬六千三百六十八元，被上訴人尚得請求七十四萬九千六百三十二元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十年十月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，原審未及審酌上開建物經鑑定有瑕疵，並經上訴人請求價金，而命上訴人如數給付九十萬六千元及其法定遲延利息，自有未洽，原審就上開應予准許範圍內所為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，聲明求為廢棄改判，非有理由，應予駁回。於超過應准許範圍外之請求，原審而為上訴人敗訴之判決，於法尚有未洽，自屬不能維持。上訴論旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，非無理由，爰判決如主文所示。
七、兩造其餘攻擊、防禦方法，均核與本判決之結果不生影響，爰不一一贅述。據上論結：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條第一項、第四百四十九條第一項、第七十九條判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 九 月 一 日~B1民事第一庭審判長法 官 林陳松~B2 法 官 李寶堂~B3 法 官 鄭金龍右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B 書記官 林桂鳳中 華 民 國 九十三 年 九 月 二 日
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