臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十二年度上易字第二一一號
上 訴 人 丙○○
丁○○法定代理人 乙○○○被 上訴人 戊○○訴訟代理人 甲○○右當事人間確認買賣關係不存在事件，上訴人對於中華民國九十二年三月二十一日臺灣臺中地方法院九十一年訴字第一○七六號第一審判決提起上訴，本院於民國九十二年十月二十二日言詞辯論終結，玆判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審反訴主張：被上訴人於民國（以下同）八十六年十月十九日與上訴人丙○○、丁○○簽訂土地預定買賣合約書（以下稱系爭土地買賣合約），買受坐落台中市○區○○○段第一三三四、一三三五之二、一三三六、一三三九之
五、一三四○、一三四四之五、一三四八、一三四九之四、一三六三之四地號等九筆土地部分應有部分（以下稱系爭土地），及與總瑩建設股份有限公司（以下稱總瑩公司）簽訂房屋預定買賣契約書（以下稱系爭房屋買賣合約），買受「椰城Ｂ一棟六樓房屋」乙戶（以下稱系爭房屋），被上訴人依約給付土地價金新台幣（以下同）六十三萬七千元、房屋價金二十八萬九千元，並已繳交申設瓦斯接戶費用三萬七千八百九十五元與上訴人總瑩公司，因可歸責於上訴人之事由，無法向銀行貸得總價金之百分之七十即三百六十六萬八千元之貸款，被上訴人於八十八年十一月十七日以台中英才郵局第六四六四號存證信函，向上訴人表示解除系爭買賣契約，並於原審九十一年七月二十三日準備程序期日，向上訴人為解除系爭土地及房屋買賣合約之意思表示等情，爰依解除契約及債務不履行之法律關係，求為命：上訴人總瑩公司應返還被上訴人三十二萬六千八百九十五元，上訴人丙○○、丁○○應返還被上訴人六十三萬七千元之判決（原審判決駁回上訴人確認買賣關係不存在之本訴請求，未據上訴人聲明不服，上訴人僅就反訴敗訴部分上訴）。
二、上訴人則以：系爭土地買賣合約第八條但書明定：「如經賣方（即上訴人）以存證信函催繳後七日內仍不繳付者或買方（即被上訴人）於簽約後不買時，則視同買方違約，賣方得不經催告解除本合約。因本約之解除，其另訂之房屋預定買賣合約書亦同時無條件解除，賣方得沒收依土地總價款百分之二十計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」。系爭房屋買賣合約第二十二條第二項規定：「買方違反第七條第二款規定者，賣方得沒收依房屋總價款百分之二十計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」，兩造約定以土地及房屋總價百分之二十為懲罰性違約金，以制裁債務不履行之違約行為。因買受人之被上訴人及其連帶保證人授信貸款條件未符合規定，以致貸款銀行無法如期順利貸放。上訴人隨即通知被上訴人應儘速另覓妥其他保證人，惟被上訴人於八十八年十一月十七日以存證信函通知上訴人總瑩公司稱：「總瑩公司未告知無所得及信用不良者不能為買屋及擔保之規定‧‧」云云，並拒絕配合辦理房屋貸款手續。被上訴人因個人授信貸款條件不符，以致貸款銀行無法如期順利貸放，且未尋覓妥適之保證人，導致房屋貸款不能順利貸放，顯可歸責於被上訴人之事由所致。至於銀行貸款核准之數額，係銀行之權限，未能貸得預估之銀行貸款，非可歸責於上訴人所致。而被上訴人未能貸得預估之銀行貸款，被上訴人為買受人，即應給付價金，被上訴人違反約定未依約給付價金，亦係可歸責於被上訴人之事由。又被上訴人繳交之申設瓦斯接戶費三萬七千八百九十五元，係因被上訴人要求先行借住系爭房屋所繳交之瓦斯接線費用，非給付房屋買賣價金，上訴人總瑩公司無返還之義務。本件上訴人依約得沒收土地及房屋之懲罰性違約金額，分別為六十二萬二千元及四十二萬六千元，合計一百零四萬八千元，自得沒收被上訴人已給付之九十二萬六千元價金，亦無返還之義務等語，資為抗辯。
三、兩造就訂立系爭房屋及土地買賣合約，嗣系爭房屋及土地買賣合約均經解除，買賣關係已不存在，及被上訴人已給付房屋價金二十八萬九千元，土地價金六十三萬七千元，均不爭執。依卷附之系爭土地及買賣合約之約定，系爭土地及房屋買賣總價款為五百二十四萬元，兩造於系爭土地買賣合約第四條、系爭房屋買賣合約第十八條約定，系爭土地其餘價款二百四十七萬三千元及系爭房屋其餘價款一百七十一萬七千元部分，應由被上訴人以金融機關之貸款給付，並由兩造另立「委辦貸款約定書」，由兩造依約定辦妥一切貸款手續，有系爭土地及房屋買賣合約在卷可憑（見原審卷㈠九一至一００頁）。兩造於系爭土地買賣合約第四條、系爭房屋買賣合約第十八條約定：「‧‧如可歸責於賣方（即上訴人）時，其貸款金額少於上開預定貸款金額（即土地部分為二百四十七萬三千元，房屋部分為一百七十一萬七千元）百分之七十以下者，買方（即被上訴人）有權解約」（見原審卷㈠九三、九四頁）。依上開約定，原預定貸款金額為四百十九萬元（即預定土地貸款二百四十七萬三千元，預定房屋貸款一百七十一萬七千元之和），計算原預定貸款金額百分之七十即為二百九十三萬三千元（ 即4,190,000元×70﹪＝2,933,000元 ）。如因可歸責於上訴人，其貸款金額為原預定貸款金額百分之七十以下，被上訴人得解除契約，是系爭房屋及土地之貸款金額，是否能如原預定貸款金額百分之七十即二百九十三萬三千元以上，即應先究明，查，上訴人總瑩公司以上訴人丙○○、丁○○為連帶債務人，於八十八年九月十四日向臺灣土地銀行借款時，提供其負責人乙○○○為保證人，以系爭土地及房屋為擔保，經臺灣土地銀行徵信、查核，並就系爭房屋及土地評估其市價之後，僅准予系爭土地及房屋設定最高限額三百二十一萬元之共同擔保抵押權（八十八年八月二十五日設定），有他項權利證明書在卷可憑（見原審卷㈡一五四至一五五頁），而依一般金融機構辦理貸款實務，及吾人日常生活經驗法則所示，金融機構查核擔保信用程度並核估實際貸放金額時，均就事後擔保品因市場價格波動而可能產生之貶值空間，以及聲請法院強制執行時所可能支出之執行費用，因本金所生之利息及違約金之獲償可能性等因素一併評估，故實際准予貸款之金額通常均低於抵押權設定擔保之金額，至多亦僅達抵押權設定金額之八成左右，上訴人提供符合條件之保證人並以系爭房屋及土地作為擔保抵押品，實際向臺灣土地銀行貸得之款項至多僅為二百五十六萬八千元（即3,210,000元×80﹪＝2,568,000元）。縱可貸得抵押權設定金額之九成，亦僅二百八十八萬九千元（即3,210,000元×90﹪＝2,888,9000元），均未達原預定貸款金額百分之七十即二百九十三萬三千元。
而上訴人總瑩公司之負責人乙○○○為保證人，其信用狀況及還款能力應不低於上訴人所提供之保證人，且八十六年十月十九日被上訴人購買系爭房屋及土地時，至八十八年八月二十五日以系爭房屋及土地設定抵押權前，並無證據顯示系爭房屋及所坐落地段之房地產價格有何明顯降低之情，則上訴人以其優於被上訴人所能提供之條件申辦系爭房屋及土地之貸款，其實際所能貸得款項，均未達合約所約定原預定貸款金額百分之七十即二百九十三萬三千元。足認系爭房屋及土地僅能向金融機構貸款金額為兩造約定之原預定貸款金額百分之七十即二百九十三萬三千元以下，堪以認定。
四、爭房屋及土地向金融機構貸款金額為兩造約定之原預定貸款金額百分之七十即二百九十三萬三千元以下之原因，係可歸責上訴人或被上訴人所致，亦應究明，玆分述如后：
㈠被上訴人已依上訴人所指定之時間、地點備齊所需之證件，並提供被上訴人之配
偶甲○○為保證人，交由上訴人向台新國際商業銀行北台中分行（以下稱台新銀行）委辦系爭房屋及土地之貸款事宜，雖上訴人於八十九年三月三日函被上訴人以：「戊○○小姐前向貸款銀行申請房屋貸款，因連帶保證人甲○○先生於000年間有退票紀錄，信用不良之故，無法如期貸款‧‧」（見原審卷㈠四六頁），並提出台新銀行審核承購戶信用狀況資料，記載「配偶＋公司拒往」為證（見原審卷㈠一二０頁），惟依卷附之法務部票據信用資訊連結作業查詢系統查詢資料，並未顯示被上訴人所提供之保證人甲○○有任何退票或拒往紀錄（見原審卷㈡一七一頁），上訴人亦表明無法提供被上訴人提供之保證人曾有支票跳票或成為拒絕往來戶之相關信用資料等語（見原審卷㈠一八０至一八一頁），已難認被上訴人所提供之保證人未符合條件。況依前所述，上訴人以其優於被上訴人所能提供之條件申辦系爭房地之貸款，其實際所能貸得款項，均未達合約所約定原預定貸款金額百分之七十即二百九十三萬三千元。縱被上訴人嗣後再行提供其他符合金融機構規定條件之保證人辦理本件貸款，亦無法貸得原預定貸款金額百分之七十即二百九十三萬三千元之價值，是被上訴人未另行提供其他保證人予上訴人以續辦貸款事宜，應非可歸之事由。上訴人主張被上訴人未覓妥保證人為可歸責之原因云云，不足採取。
㈡上訴人為系爭土地及房屋之原所有權人，其中上訴人總瑩公司為系爭房屋之建造
人，且屬系爭土地及房屋買賣合約之定型化契約中，經濟及立約地位較為優勢之一方，渠等對於系爭房屋及土地之實際價值與擔保價值自應有相當程度之瞭解、認識、取得必要資訊及評估的能力，而能就價金與標的間衡平其均衡關係，上訴人無法提出合於契約約定至少可貸得二百九十三萬三千元之價值之給付，顯未善盡其注意義務，應係可歸責於上訴人所致。上訴人主張以貸款金額多寡，其權限在貸款銀行，非可歸責於上訴人所致云云，惟兩造既約定系爭房屋及土地貸款可貸得原預定貸款金額百分之七十即二百九十三萬三千元，自應履行該約定，其以銀行核貸為銀行之權限，未能貸得原預定貸款金額百分之七十，非可歸責於上訴人云云，亦不足取。
五、上訴人主張依系爭房屋買賣合約第十八條及系爭土地買賣合約第四條約定，如可歸責於買方即被上訴人時，致貸款金額少於預定貸款金額時，被上訴人應於接獲通知之日起六十天內以現金一次（或分期）向上訴人繳清或補足，上訴人總瑩公司於八十九年四月二十一日以「被上訴人逾期未再辦理貸款手續或一次繳清所有餘款，應視同違約」為由，而以存證信函對被上訴人為解除契約之意思表示。惟系爭房屋及土地向金融機構貸款金額為原預定貸款金額百分之七十即二百九十三萬三千元以下之原因，非歸責被上訴人所致，已如前述，被上訴人即無依上開約定以現金給付價金之義務，則其催告被上訴人給付價金，並解除契約，即不生效力。本件非因可歸責於被上訴人事由，致未能向銀行貸款合約約定之原預定貸款金額百分之七十，而兩造之約定，被上訴人向金融機構貸款給付之金額為四百十九萬元，其餘一百零五萬元由被上訴人給付，有系爭土地及房屋買賣合約在卷可憑（見原審卷㈠九一至一００頁）。被上訴人已給付價金九十二萬六千元，衡情被上訴人不可能無端置此鉅額款項不顧。惟因可歸責於上訴人之事由，未能貸得兩造約定之原預定貸款金額，致被上訴人未再給付價金，自難認被上訴人未依約履行，被上訴人自無給付遲延可言，亦無違約之情事。則上訴人以系爭土地買賣合約第八條但書及系爭房屋買賣合約書第二十二條第二項之約定，將被上訴人已給付之價金作為約定違約金而予以沒收，即屬無據。
六、系爭土地及房屋買賣合約第四條及第十八條既已分別明確約定「‧‧其貸款金額少於上開預定貸款金額‧‧如可歸責於賣方時，其貸款金額為原預定貸款金額百分之七十以下者，買方有權解約‧‧」，而第十二條及第二十四條約定「（系爭土地及房屋之買賣契約）互為具有連帶不可分性應共同履行，任何一部份不履約時，視同全部違約，解除合約時視為全部解除。」系爭房屋及土地向金融機構貸款金額為兩造約定原預定貸款金額百分之七十即二百九十三萬三千元以下之原因，係可歸責上訴人所致，則被上訴人於九十一年七月二十三日於原審準備程序期日為解除系爭土地及房屋買賣合約之意思表示，於法有據，系爭土地及房屋買賣合約，應已合法解除，上訴人丙○○、丁○○應將被上訴人給付之土地價金六十三萬七千元，上訴人總瑩公司應將被上訴人已給付之房屋價金二十八萬九千元返還。又，按民法第二百六十條規定：「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。」本件被上訴人於八十七年六月十日繳交申設瓦斯接戶費三萬七千八百九十五元與上訴人總瑩公司，此為上訴人所不爭執，屬被上訴人因信賴系爭買賣契約之履行而額外預支之費用，系爭房屋買賣合約既已解除，被上訴人即無享有因取得系爭房屋所有權而使用瓦斯接戶後之使用利益，其所受損害係因上訴人總瑩公司債務不履行所致，則被上訴人請求上訴人總瑩公司賠償該申設瓦斯接戶支出之費用三萬七千八百九十五元，亦屬有據。
七、綜上所述，被上訴人請求上訴人總瑩公司給付三十二萬六千八百九十五元（房屋價金二十八萬九千元及申設瓦斯接戶費用三萬七千八百九十五元），及請求上訴人丙○○、丁○○給付六十三萬七千元，於法有據，應予准許。原審因而為被上訴人勝訴之判決，洵屬正當。上訴論旨，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本件判決結果不生影響，無庸逐一論列，併此敘明。
據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 五 日~B1民事第六庭審判長法 官 吳火川~B2 法 官 吳惠郁~B3 法 官 饒鴻鵬右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B 書記官 陳如慧中 華 民 國 九十二 年 十一 月 六 日
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