臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十二年度上易字第四二二號
上 訴 人 庚○○
乙○○被 上訴人 丙○○
甲○○右當事人間返還土地事件，上訴人對於中華民國九十二年九月十二日臺灣臺中地方法院九十一年訴字第三七五二號第一審判決提起上訴，本院於九十三年七月二十八日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於九十一年七月三十一日經由台灣台中地方法院拍賣取得系爭坐落台中市○○區○○段第四四三地號、地目田、面積二一點五三平方公尺之土地及同地段第四五四地號、地目田、面積六九點一二平方公尺之土地（下稱系爭土地）所有權。系爭土地上有原審同案被告劉宥均所有未保存登記建物、門牌號碼台中市○○路一四一之一號（下稱系爭建物），現由上訴人劉鴻福占有使用，然系爭建物無適用民法第四百二十五條之一情事，伊取得系爭土地所有權後，即定期請求彼等遷出系爭建物並拆除，惟其均置之不理，為此爰依民法第七百六十七條之規定，求為命上訴人庚○○遷出系爭建物及原審同案被告劉宥均拆屋還地之判決。原審判決被上訴人勝訴，上訴人就其敗訴部分提起上訴，被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。又依被上訴人主張事實觀之，其訴訟標的對於原審同案被告劉宥均及上訴人並非合一確定，是以僅上訴人提起上訴，其效力不及於原審同案被告劉宥均，合先敘明。
二、上訴人庚○○則以：原審同案被告劉宥均於七十八年間出資興建系爭建物後，伊於八十一年一月向其購買，被上訴人雖經由法院拍賣取得系爭土地之所有權，然系爭建物及土地原屬於原審同案被告劉宥均所有，其將建物、土地分別出售予伊及被上訴人，有民法第四百二十五條之一規定之適用，推定有租賃關係存在。參諸拍賣公告內容記載，被上訴人是以系爭建物非屬原審同案被告劉宥均所有之條件下應買，然被上訴人於本件訴訟中主張系爭建物為原審同案被告劉宥均所有，即與被上訴人應買之條件不同。再者，系爭建物之買賣關係存在於伊姊弟關係間，而系爭建物為未保存登記建物，亦無稅籍資料，因此未訂有買賣契約。伊居住系爭建物已十多年，而系爭建物主要占用國有土地，只有少部分占用系爭土地，若將占用系爭土地之部分建物拆除，將造成系爭建物無法使用，有違社會經濟，是上訴人劉褔鴻願以合理價格向被上訴人購買占有之土地，以解決土地及房屋分屬不同人之問題等語資為抗辯。原審判決上訴人敗訴，上訴人提起上訴，聲明為：㈠原判決關於上訴人敗訴部分廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、被上訴人主張伊於九十一年七月三十一日經由台灣台中地方法院拍賣取得系爭土地之所有權，系爭土地上有原審同案被告劉宥均出資興建而未辦理保存登記之系爭建物，現由上訴人劉褔鴻占有使用之事實，業據被上訴人提出土地登記謄本、地籍圖謄本及戶籍謄本等件為證，並經證人張國禎於原審到庭結證稱：其自七十五年間起至八十七年間止，為當地之里長，上訴人劉宥均於系爭建物賣菜，該建物為原審同案被告劉宥均所有（參照原審九十二年七月二十五日言詞辯論筆錄），上訴人劉褔鴻復自認上開土地上之系爭建物為原審同案被告劉宥均所出資興建，現由其占有使用；而原審同案被告劉宥均於原審經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，復不提出書狀答辯以供本院斟酌，應認為被上訴人主張之上開事實，堪信為真正。
四、是系爭建物為原審同案被告劉宥均出資興建，其所有權屬原始出資興建之起造人即原審同案被告劉宥均所有。而按債權人持確定民事判決為執行名義向法院聲請就債務人之財產為強制執行，其執行應以該確定判決之內容為依據，故未經確定判決判明之事項，執行法院不得逕為任何處置。換言之，執行法院應依執行名義實施強制執行，以實現債權人之權利，對於當事人間之權利義務是否存在，不能審查認定。是法院拍賣公告所記載之拍賣標的物之所有權歸屬，並無確定實體法律關係之效力。系爭建物未辦理第一次所有權之登記，系爭建物之所有權歸屬原審同案被告劉宥均。至於台灣台中地方法院拍賣系爭土地之拍賣公告第六點固記載：本件拍賣如附表編號二、五所示之系爭土地上有不詳姓名第三人所有之鐵皮屋，目前由債務人（即原審同案被告劉宥均）之弟即本件上訴人庚○○使用，鐵皮屋不在拍賣範圍之列，其占用責任由拍定人自理，債務人未現實占有，占用部分土地於拍定後不點交等情。而上訴人劉褔鴻固以此抗辯稱：依據系爭土地之拍賣公告第六點記載，被上訴人在應買之初，已知悉系爭建物非屬原審同案被告劉宥均所有，其於本件訴訟中主張該建物屬原審同案被告劉宥均所有，實與被上訴人當初應買之條件不同云云。惟揆諸前揭說明，拍賣公告僅將記載系爭土地及建物之目前現狀，執行法院拍賣公告所記載之拍賣標的物之所有權歸屬，並無確定實體法律關係之效力。況系爭建物所有權究屬何人所有，執行法院於執行程序並未加以認定，縱加認定，亦無實體效力，自不得以拍賣公告之內容，逕行否認系爭建物非屬原審同案被告劉宥均所有。
五、查土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第四百二十五條之一第一項定有明文。又不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力，為民法第七百五十八條所明定。此項規定，並不因不動產為違章建築而有例外（參照最高法院八十年度台上字第二三七○號判決）。準此，土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，應推定土地承買人與房屋承買人間有使用基地之租賃關係存在。倘非房屋之買受人，僅為無權占有土地而使用房屋之第三人，其自不得對土地所有人主張租賃關係。至於未辦理建物所有權第一次登記，是其所有權屬原始出資興建之起造人，其後手自無從取得所有權，僅得本於對該建物有事實處分權之地位主張權利。上訴人劉褔鴻抗辯稱系爭建物為其於八十一年一月間向原審同案被告劉宥均出資購買，伊為系爭建物之所有權人，因此應有民法第四百二十五條之一規定之適用云云，然為被上訴人所否認，因系爭建物為未保存登記之建物即未辦理建物所有權第一次登記，是其所有權屬原始出資興建之起造人即原審同案被告劉宥均所有，倘其將系爭建物出售與他人，該後手亦無從取得系爭建物之所有權，僅得本於對該建物有事實處分權之地位主張權利。因此，本院自應審究上訴人劉褔鴻是否有取得系爭建物之事實上處分權，繼而認定被上訴人與上訴人劉褔鴻間有無民法第四百二十五條之一之適用。經查：
㈠上訴人劉褔鴻固抗辯：伊於八十一年一月間以一百二十萬元之代價向原審同案
被告劉宥均購買系爭建物，因其受僱於劉宥均，乃約定由上訴人劉褔鴻分五年期間，按月自薪水扣款新台幣（以下同）二萬元之方式支付買賣價金，未訂立買賣契約云云，然上訴人庚○○於本件訴訟中，在原審先主張系爭建物為其自行興建（原審九十二年一月十六日勘驗筆錄參照），嗣又改稱其於八十一年間以一百二十萬元向上訴人劉宥均購買系爭建物。是上訴人庚○○說法前後不一，即難採信。
㈡上訴人固再舉證證人己○○、戊○○及丁○○為證，證人己○○、戊○○及丁
○○雖均到庭陳述附合其說。證人丁○○固到庭證稱：渠為原審同案被告劉宥均所僱用之會計，負責編造薪資報表，上訴人劉褔鴻亦受僱於劉宥均處，其每月薪資為四萬元，因上訴人劉褔鴻向劉宥均購買系爭建物，約定之買賣價金為一百二十萬元，故按月扣款二萬元，期間約為五年云云（參照原審九十二年五月三十日言詞辯論筆錄）。惟證人丁○○係從事會計工作之人員，亦自陳負責編造薪資報表。且上訴人劉褔鴻及證人丁○○均陳述自上訴人劉褔鴻薪水，按月扣款二萬元，分期給付買賣價金之期間長達五年等情。衡諸會計人員編造薪資報表之常情，自應依據相關單據或憑證製作表冊，其應留有記帳及發薪之單據或表冊，以備存查或稽核之用。此對於上訴人而言，為其買受重要憑證，竟始終未能提出期間任何一紙發薪之單據供斟酌。況上訴人與劉宥均為姊弟間之親屬關係，倘確有分期扣薪支付買賣價金之情事，上訴人劉褔鴻向原審同案被告劉宥均索取按月扣款之薪資資料，並非難事，是上訴人劉褔鴻究竟有無向原審同案被告劉宥均購買系爭建物，顯有疑問，證人丁○○證詞核係迴護之詞，要難憑採；而證人己○○自陳係聽聞，並非在場目睹或親身聽見，自不得作為上訴人有利之證據。另證人即原審同案被告劉宥均之子戊○○於本院證稱：「他們口頭再談時我有在場，因為我父親楊震湖為了這件事與我母親吵得很厲害，所有親人都知道所以就說要賣給我舅舅，我舅舅大約在七十九年底或八十年初，我國小時我舅舅就搬來住，我父親認為我母親對娘家人較好所以為了這事他們二人吵得很厲害，當初原先蓋好是要租人的，我國中八十年畢業，高中是八十三年畢業，是我媽媽提議賣給我舅舅大約一百多萬，實際是多少我不清楚，當時我父親及我和我舅舅、我二阿姨己○○及一些我母親請的工人都在場，當時是早上七、八點左右，日期我忘了，一百多萬是每個月不知付多少反正慢慢扣，寫契約是大人的事我不清楚，空軍總司令部在告時我和我舅舅都知道，當初有一堆人都委託我母親辦，所以都是我母親在跑法院，我只知道錢扣了很多年，商行名稱是復興商行（店）、復興農產品由我父母親各負責一個我不能確定究竟何人負責哪一個商號，其實所有事情均是我母親在負責，我父親只是掛名而已，買賣的事他們如何談的我不清楚。」等語，惟上訴人卻稱「只是搬進去住我不要，要租或要賣我我才要，當時我已經在光明路租房子了，我搬進去住大約一年左右才買的，是我姐姐和我姐夫一起來向我講的，才協議從我薪水扣，只有他們夫妻因為吵架來找我而已，他們午后在辦公室吵架時講出來戊○○才知道的。‧‧‧有好幾次，最後一次是下午。‧‧‧我姐姐有空就來談好幾次都是她個人來，決定是最後那一次下午是他們夫妻一起來，事後二、三天在事務所談起所以大家都知道了。」二者所供即有不符，況依上訴人庚○○本身所言劉宥均說要一起處理，上訴人庚○○去住當時原審同案被告劉宥均與其配偶即常常吵架等語，則上訴人庚○○既認知其姐姐因照顧娘家之人而爭吵，為防杜日後發生爭執，就系爭建物之買賣豈有不簽訂書面契約之理？且空軍總司令部於八十六年十一月十四日就系爭建物占有其所管理毗鄰之台中市○○區○○段第四四四地號土地而訴請原審同案被告劉宥均拆屋還地（即台灣台中地方法院八十六年重訴字第六一三號），上訴人當時知情，為其所自陳，則系爭建物苟為上訴人所有，何以上訴人未於該訴訟中主張權利？而原審同案被告劉宥均亦未以此作為抗辯，復經本院調取上開卷宗核閱無訛，益難認為上訴人之抗辯為可信。
㈢原審向財政部臺灣省中區國稅局黎明稽徵所（下稱黎明稽徵所）調閱上訴人劉
宥均所經營之復興商店之報稅資料，黎明稽徵所以中區國稅黎明三字第○九二○○三三一四四號函覆稱：營業人復興商店係為免用統一發票戶，其自八十年間起至九十年間止，每月查定銷售額為十七萬五千四百元等情，有該函附卷可稽。依據證人己○○、丁○○陳稱：其等前均受僱於上訴人劉宥均等語（參照本院九十二年五月三十日言詞辯論筆錄）。是原審同案被告劉宥均於扣除向經營之採購、人事、水電及課稅等固定成本後，其顯無法於五年期間內支付上訴人劉褔鴻每月四萬元之薪資甚明。則原審同案被告劉宥均所經營之復興商店每月給付上訴人劉褔鴻四萬元之薪資，亦顯有疑問。再參以上訴人劉褔鴻亦無法提出其購買系爭建物之資金來源，實難遽予認定上訴人劉褔鴻出資購買系爭建物，並取得系爭建物之事實上處分權。
㈣基上，上訴人劉褔鴻抗辯系爭建物之買受人，要難遽信，僅為占有系爭土地而
使用系爭建物之人，揆諸前揭說明，上訴人劉褔鴻自不得對系爭土地所有人主張租賃關係。
六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條前段定有明文。又房屋之拆除為一種事實上之處分，未保存登記不動產之所有人或法律上雖未取得所有權，而取得事實上之處分權之受讓人，始有拆除房屋之權能（參照最高法院八十年度台上字第二五一六號判決）。原審同案被告劉宥均係原始出資興建系爭建物之起造人，為系爭建物之所有人。而上訴人劉褔鴻未取得系爭建物之事實上處分權，不得依據民法第四百二十五條之一條規定，主張其與被上訴人間就系爭土地有租賃關係存在，既如前述。是上訴人無合法占有系爭土地之權源，被上訴人本於物上請求權之法律關係，請求上訴人應自坐落臺中市○○區○○段第四四三、四五四號地號土地上如原審判決附圖所示Ａ部分面積零點零零零柒伍柒公頃、Ｂ部分面積零點零零壹叁玖陸公頃、Ｄ部分面積零點零零零貳零柒公頃、Ｅ部分面積零點零零叁捌陸零貳公頃及Ｆ部分面積零點零零零零零貳公頃之地上物即門牌號碼台中市○○區○○路一四一之一號遷出，即屬正當，應予准許。原審所為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，聲明求為廢棄改判，非有理由，應予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造所提攻擊、防禦方法，均與前開結論無礙，爰不再一一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴人為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 八 月 十一 日~B1民事第一庭審判長法 官 林陳松~B2 法 官 李寶堂~B3 法 官 鄭金龍右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B 書記官 林桂鳳中 華 民 國 九十三 年 八 月 十三 日
Ｂ