臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十二年度上易字第四五號
上 訴 人 合作金庫銀行股份有限公司北臺中分公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 丁○○
甲○○戊○○被 上訴人 乙○○右當事人間請求給付款項事件，上訴人對於中華民國九十一年十一月二十六日臺灣臺中地方法院九十一年度訴字第一二五九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原判決所載相同部分予以引用外，補述略稱：
（一）契約須於將來得以成立生效，之前所為之準備工作始有意義。被上訴人故意甘冒契約尚未成立，且可能不成立之風險，即進行相關房屋違建之拆除、裝潢等工程，其所支出之費用或損害賠償，自應由其自負責任：
⑴被上訴人於九十年九月十四日上訴人概括承受臺中一信前，即曾因臺中一信之
理事主席遲不簽章用印，前往臺中一信找該社理事主席理論。足認被上訴人亦認知，一切作為應於契約簽立，始能成立生效。且被上訴人亦明知系爭租賃契約未完成簽約及公證，尚未能成立生效，故其始有要求上訴人函覆是否承認臺中一信與其所成立租賃契約及後續處理事宜之舉。
⑵被上訴人委託旺益營造有限公司進行拆除及補強工程，以及委託雅式籌室內設
計有限公司進行室內設計等，分別係於九十年九月十日及同年月十三日。被上訴人不可能不知道應先行與臺中一信簽訂租賃契約之重要性。而以如此大之拆裝工程，被上訴人實無於租約未成立前即予進行之急迫性。
⑶被上訴人九十年九月十一日所提出之房屋租賃合約書，其特別於第七條第三款
後段，以手寫加註「本契約租賃期滿或出賣本標的物時，乙方（按：指被上訴人）有優先承租、承買權。」之特約事項。惟查臺中一信九十年八月二十九日對本件租賃所通過之社務理監事會議紀錄，其中同意之租賃條件之一為：「需法院辦理公證並於租約註明本標的物若洽有買主，得於三個月前通知承租人終止租約，且不得請求任何補償款。」（查此租賃條件，應係臺中一信囿於銀行法規定對承受擔保品應於一定期限處分所加條件），其間條件出入極大，能否談妥，亦即雙方能否合意，關係系爭租約之成立，不可能為被上訴人所不知。⑷臺中一信社務會議紀錄固已設定以被上訴人為租賃對象，並作有同意「寬限二
個半月期間免租金，供該承租人室內裝潢」之決議內容，惟係自始即將該內容納為租賃條件之一，為整個契約成立之一部分，不可割裂，須契約成立生效後始得為之（即進行拆、裝工程），自屬當然。臺中一信實不致本末倒置，甘冒契約未成立前之可能風險，同意被上訴人之先行拆、裝工程之理。被上訴人僅擇取該社務會議對其有利之決議內容部分，而不問本件租賃尚有其他條件有待蹉商，並須簽約、公證始得成立，即認其得進行拆、裝工程，尚嫌速斷。
⑸九十年九月七日臺中一信副總經理柯孟忠與被上訴人之妻吳麗濱接觸洽商，吳
麗濱所出具切結書，固業經層轉臺中一信理事主席於同年月十日在其上簽章，惟如基此即認雙方已成立租賃，或得信其能成立租賃，誠屬被上訴人之誤信。
蓋：
①臺中一信理事主席雖於該切結書上簽章，惟純屬其內部之意思表示，並未對
外發表，對被上訴人自尚不生意思表示之效力；況該理事主席核章該切結書時其所認知之對象係吳麗濱，尚非被上訴人。而對處理公文程式稍有常識者，均知此時理事主席之核章僅屬原則性之表示，往往須再另經幕僚作業，加註細節，正式發文回復，始屬對外具拘束力之意思表示。
②如認臺中一信副總經理柯孟忠已獲授權得對外為意思表示，惟其並未同意被
上訴人進行拆、裝工程，其事實亦屬灼然。因：作為切結拆、裝工程之前提條件為須先行支付之押金三十萬元，故在被上訴人迄未「先行」交付，臺中一信（含柯孟忠）亦尚未收訖之情形之下，豈得認臺中一信業已同意被上訴人所稱之拆、裝工程。
⑹臺中一信提供予建築師陳汶東用以申請建築圖面之證件，為「影印圖說申請書
」，該申請書早於九十年八月二十九日該社社務會議通過該承租案之前，即已用印，此由該申請書蓋有九十、八、二十一之日期戳可證。目的在配合被上訴人申請影印本件租賃標的物之原建築結構等相關圖說，用以評估其用途變更為理容院、ＫＴＶ使用之可行性及難易度，是此時雙方均尚未進入契約蹉商階段，實不能賦予如被上訴人所稱已使其得信租約可成立或同意其拆、裝工程之基礎。
（二）被上訴人具有故意或過失，應自負契約不成立時之風險，無民法第二百四十五條之一第一項第三款之適用：
⑴訴外人即被上訴人配偶吳麗濱與當時臺中一信副總經理柯孟忠，於九十年九月
七日所作接觸及吳麗濱之簽立切結書，仍屬契約訂立前之洽商階段，其於整個締約過程中，並未生一定之法律意義或效力。被上訴人故意或誤信該切結書之效力，或曲（誤）解該日洽談性質及內容，所生之費用或損害，不應由上訴人（包括台中一信）負擔。
①吳麗濱本人並非所欲成立租約之當事人，不但以吳麗濱個人名義所立之切結
書，非屬正式文件，並無拘束臺中一信之效力；且吳麗濱是否有權代受臺中一信所為意思表示，亦有疑問。何況吳麗濱所接洽之人為臺中一信之副總經理，其權限亦有一定之限制。兩者在均未經授權之下，所洽談或逕為決定之內容，難謂已生法律上效力。
②吳麗濱所主張欲交付予臺中一信副總經理柯孟忠之發票日為九十年九月七日
，面額新臺幣（以下同）三十萬元之支票一紙，係以其名義而非以被上訴人名義所簽發，亦顯示九十年九月七日之洽談，係為其個人行為而非代理被上訴人為法律行為。
③臺中一信副總經理柯孟忠並未有與被上訴人訂立系爭租賃契約之權或授權，
蓋臺中一信亦屬法人組織，其牽涉諸如與系爭租約標的有關之違建拆除、裝潢等屬以租約未來有效成立為前提之重大事項，實非該社之副總經理權限所能決定，此亦為被上訴人所應知或不可能不知。是柯孟忠以其當時之身分及職權，並無告知吳麗濱可前去整理打掃之權。柯孟忠倘真為右開行為，亦屬柯孟忠逾越權限之行為，尚須臺中一信承認始生法律效力。惟臺中一信至今均未曾承認，或認有授權此事項。
④本件系爭租約內容既未洽妥且書面尚未簽訂，上開切結書實不具法律意義，
而被上訴人在未得臺中一信任何同意函之情形下，被上訴人仍大動土木，逕與旺益營造有限公司以及雅式籌室內設計有限公司簽約進行房屋之拆除及裝潢等工程，應謂被上訴人所為之支出及損害，純屬其本身之故意或重大過失情事所致，無權要求他人對其損害負賠償之責。
⑤至被上訴人委請陳汶東建築師所為法規指導、申請圖說，消防討論及結構補
強圖之設計，而支付建築師五萬元之費用，前開事項均係被上訴人早於九十年七、八月份，亦即臺中一信針對本件租賃於九十年八月二十九日召開社務理監事會議通過前，即開始進行。從而，被上訴人此部分所支付之五萬元費用，實係被上訴人為向臺中一信承租房屋前，評估該標的物是否適合其使用，所為之支出，目的用以作為其個人是否承租該房屋之參考，更無由上訴人負擔之理。
⑵上訴人係於九十年九月十四日進駐臺中一信，並於同年月十五日正式掛牌。此
上訴人概括承受臺中一信之事實，為公眾所周知，被上訴人不可能諉為不知。詎被上訴人於其所提出之租約遭臺中一信理事主席不同意簽署用印後，亦未積極續與上訴人洽商，遲至一個月後之九十年十月十六日始發函探詢，任令損害擴大，此部分被上訴人亦不能謂無過失。
三、證據：除引用原審立證方法外，補提：切結書一紙為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
（一）被上訴人配偶吳麗濱代被上訴人所立之切結書，足證被上訴人與臺中一信間就系爭租約確有磋商及準備之行為，且由切結書上理事主席之同意核章，足證臺中一信同意被上訴人先行裝潢。雖吳麗濱非租約之當事人，惟此無損於上開磋商及準備之事實。
（二）對於被上訴人委請建築師陳汶東申請租賃物建築圖面時，臺中一信亦配合提供信用合作社營業執照，並蓋用法人之印信及代表人即理事主席之章予陳汶東建築師辦理，足見關於被上訴人委託陳汶東所辦理之事項，臺中一信即知情並參與配合。
（三）系爭租賃契約雖未經臺中一信理事主席之用印，惟此係因該理事主席表示，系爭租賃契約可待上訴人承受後，再由上訴人用印並辦理公證，使被上訴人仍信賴系爭租賃契約可順利成立，是不得因系爭租賃契約未經臺中一信理事主席之用印，即謂被上訴人明知系爭租賃契約已無法成立。況於九十年九月十五日上訴人承受臺中一信後，已得悉臺中一信之上開會議紀錄及切結書，而知臺中一信與被上訴人間之約定，若上訴人不願意同意系爭租約，理應及早通知被上訴人，使被上訴人得以減少損害，惟上訴人並未為任何反對訂立租賃契約之表示，故上訴人所謂被上訴人未待其承受臺中一信後，再行裝潢，即有過失，不足採信。
（四）至被上訴人所提出租約，雖有關於被上訴人之優先承買權及優先承租權之約定，而臺中一信之會議決議則係有關於臺中一信終止權之約定，二者所約定之內容相互獨立，並無衝突；且若臺中一信不同意前開條款，被上訴人亦可刪除，是上訴人所謂因被上訴人加註上開約定，故被上訴人應明知系爭租約將不成立，顯屬無據。
（五）被上訴人對租賃物進行裝潢，係基於臺中一信之同意及對於可順利訂立租約之信賴。上訴人所謂待訂立租約並經公證後，被上訴人始可進行裝潢，於未訂租約並經公證前，被上訴人即為裝潢，被上訴人有所過失云云，洵無可採。
（六）況依兩造租賃契約所載，上訴人將自九十年十一月二十五日起計收租金，而被上訴人得免收租金之裝潢期僅二個半月，由此推知，被上訴人免收租金之裝潢期應自九十年九月九日起算，是被上訴人分別於九十年九月十日、九十年九月十三日，委託第三人進行裝潢、拆除工程，均於約定之裝潢期之後，並無提前施工；且裝潢期僅二個半月，於時間上尚有不足，若被上訴人未及早進行裝潢，實難於九十年十一月二十五日租約計收租金之時，順利完成裝潢工程，是被上訴人實有儘速完成裝潢工程之必要。
三、證據：引用原審立證方法。
理 由
一、本件被上訴人起訴主張：被上訴人於民國（以下同）九十年九月七日，與訴外人台中市第一信用合作社（以下稱臺中一信）訂立房屋租賃契約書，向台中一信承租坐落臺中市○區○○○路三段六號、七號第一、二樓房屋（以下稱系爭房屋），約定租賃期限自九十年十一月二十五日起至九十一年十一月二十四止，每月租金新台幣（下同）十五萬元，臺中一信並同意被上訴人於出具切結書及支付押租金三十萬元後，自訂約之日即九十年九月七日起至九十年十一月二十四日止之二個半月期間內，不支付租金，此段期間，供被上訴人對系爭房屋，進行拆除違建及裝潢，俾利於房屋之使用，九十年十一月二十五日起，開始支付租金。訂約後，被上訴人即對系爭房屋整修，共支出拆除違建費用八十五萬元、委託建築師勘查、申請圖說、繪圖等費用共五萬元、室內裝潢設計規劃費用十二萬五千元，合計一百零二萬五千元。迨九十年九月十五日，財政部命由上訴人概括承受台中一信後，上訴人竟否認系爭房屋租賃契約之存在，禁止被上訴人繼續對系爭房屋進行違建建拆除及裝潢工程，更請求被上訴人返還租賃建物，拒不依約履行，系爭租賃契約因可歸責於上訴人之事由致給付遲延，使被上訴人受有損害被上訴人已於九十年十一月十五日、九十一年八月一日分別通知上訴人為終止租賃契約之意思表示，爰依民法第二百六十三條準用第二百六十條（即終止契約損害賠償之法律關係）以及第二百三十一條第一項之規定（即債務履行遲延損害賠償之法律關係），請求上訴人賠償一百零二萬五千元；退步言之，縱令兩造間就系爭房屋並未成立租賃契約，惟被上訴人與臺中一信間，就系爭租賃契約，業經多次之準備及商議，臺中一信並同意被上訴人對租賃房屋進行拆除違建及裝潢等工程，上訴人概括承受台中一信後竟就系爭房屋無故拒絕與被上訴人訂立租賃契約，顯然違反誠實及信用方法，使被上訴人因信賴租賃契約能有效成立而受有上述一百零二萬五千元之損害，被上訴人亦得依據民法第二百四十五條之一第一項第三款有關信賴租賃契約能有效成立而受損害賠償之規定，請求被上訴人賠償上述金額，爰提起本訴，求為判命被上訴人給付一百零二萬五千元及自支付命令送達之翌日即九十一年一月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並宣告附條件假執行之判決。
二、上訴人則以：系爭租賃契約書未經出租人臺中一信理事主席蓋章，且未依約定至法院公證，欠缺約定之方式，未具備約定之要式行為，租賃契約自始未成立，租賃契約既未成立，出租人即台中一信自無給付遲延可言；縱令系爭租賃契約有效成立，惟系爭房屋亦已由承租人即被上訴人占有中，台中一信並無給付遲延情事，是被上訴人以台中一信履行債務遲延而終止租約，本於終止契約損害賠償之法律關係，及債務履行遲延損害賠償之法律關係，請求出租人即台中一信賠償伊一百零二萬五千元及利息，即非有據；上訴人概括承受臺中一信以前，台中一信即已向被上訴人明確表明不訂立系爭租賃契約之態度，被上訴人對於租賃契約之未成立當知之甚詳，應有充分之時間避免損失之發生，上訴人自無違反誠實及信用方法可言，被上訴人向上訴人請求賠償伊因信賴租賃契約能有效成立而受之損害一百零二萬元及利息，亦屬無據。又上訴人就被上訴人因系爭租賃契約支出上述費用之損害並無故意過失，而被上訴人不僅忽略洽商過程非係由被上訴人與臺中一信之有權人員直接進行，僅憑被上訴人之妻吳麗濱與當時臺中一信副總經理柯孟忠之私下協商接觸，冒然進行系爭房屋之裝潢及違違建部分之拆除工程，被上訴人對於損害之發生及擴大顯然與有過失等語，資為抗辯。
三、經查：被上訴人於九十年間，為承租系爭房屋，曾向臺中一信提出承租之申請，經臺中一信於九十年八月二十八日九十年度第八次社務會議決議通過將系爭房屋出租與被上訴人，出租條件為：租期一年、月租金十五萬元、保證金三十萬元、租金按月給付，且應至法院辦理公證，承租人要求寬限二個半月期間免收租金，以供承租人室內裝潢（即從九十年十一月中旬開始計收租金）。嗣被上訴人之配偶吳麗濱乃於九十年九月七日出具切結書，載明被上訴人承租系爭一樓房屋係供經營ＫＴＶ之用，承租二樓作為經營理容院之用，每月租金十五萬元，押金為兩個月租金額，租金按月支付，並為拆除違建方便（半個月）及裝潢期二個半月，並承諾屆期覓妥保證人，與台中一信訂立租約，完成公證等語。並將該切結書交與台中一信之承辦人員，該切結書並經臺中一信之總務科長、副總經理、總經理、理事主席蓋章其上核閱無誤，且副總經理柯孟忠並於切結書旁加註「本社於九十年八月二十八日第八次社務理監事會通過，添附派駐臺中一信陳清江先生電話紀錄分析報告乙份」等語，嗣後被上訴人即委託旺益營造有限公司對系爭建物進行之違建部分及內部原有裝潢進行拆除工程，委託陳汶東建築師進行現場會勘、申請圖說、消防討論等事宜，並由結構技師陳至忠繪製結構補強圖，委託雅式籌室內設計有限公司進行室內設計等事項，被上訴人並於九十年九月十一日簽署租賃契約書，將之交給臺中一信，該租賃契約書並經臺中一信之副總經理及總經理蓋章其上（未加註任何意見），台中一信之理事主席尚未蓋章；其後被上訴人與臺中一信尚未就系爭房屋租賃契約完成法院之公證，同年九月十五日，上訴人概括承受臺中一信之資產負債，被上訴人於九十年十月十六日寄發臺中郵局第七六０四號存證信函給上訴人，要求上訴人表明是否承認被上訴人與臺中一信間就系爭建物所為租賃及後續處理事宜，惟遭上訴人拒絕，被上訴人再於九十年十一月十五日寄發臺中郵局第八三二０號存證信函給上訴人，其內載明因上訴人不願將系爭房屋出租與被上訴人，被上訴人同意解約，但上訴人應賠償被上訴人已支出之費用一百零二萬五千元等情，業據被上訴人提出房屋租賃契約書、臺中一信第八次社務會議紀錄、公證書、切結書影本各一件及存證信函二件為證（見原審卷第一八頁至第二０頁、第一０頁至第一六頁、第一七頁、第一０三頁、第六五頁至第六九頁），復為兩造所不爭執，自堪信為真實。是以本件爭執要旨在於：
㈠系爭租賃契約是否已有效成立？如契約有效成立，是否因被上訴人解除契約之
意思表示而解除？如契約業經解除，上訴人是否有賠償之義務？㈡系爭租賃契約如不成立，則上訴人是否有違反誠信原則？被上訴人是否與有過
失？被上訴人得否依民法第二百四十五條之一第一項第三款之規定，請求上訴人賠償損害？㈢被上訴人之損害額是否為一百零二萬五千元？
四、關於系爭租賃契約是否已有效成立、生效？如認已成立生效，是否業經被上訴人解除契約之意思表示而解除，上訴人並因此負有損害賠償義務？被上訴人主張：其與臺中一信間就系爭建物，已約定租賃期限自九十年十一月二十五日至九十一年十一月二十四日止，每月租金十五萬元，並同意被上訴人出具切結書及支付押租金三十萬元後，自九十年九月七日起至九十年十一月二十四日止之二個半月期間內，被上訴人得對系爭建物，進行拆除違建、遷離無權占有之遊民及裝潢工程。而臺中一信九十年度第八次社務理監事會議紀錄載明「本社承受擔保品坐落臺中市○○○路○段六、七號，擬予出租，租賃條件‧‧‧１、租期：一年。２、月租金：新台幣十五萬元正。‧‧‧６、承租人要求寬限二個半月期間免租金，供該承租人室內裝潢‧‧‧」等語。又被上訴人之配偶吳麗濱於九十年九月七日代理被上訴人出具予臺中一信之切結書，記載「為承租臺中市第一信用合作社坐落臺中市○○○路○段○號、七號房屋，願承諾切結以每月新台幣壹拾伍萬元‧‧‧之方式承租，為拆除違建之方便及裝潢期二個半月，立書人願先行支付押金新台幣三十萬元」等語，且該切結書上尚有臺中一信副總經理註記「本社於九十年八月二十九日第八次社務理監事會會議通過」及臺中一信總務課長、副總經理、總經理、乃至理事主席之核章。被上訴人與臺中一信預定簽立之房屋租賃契約書，亦載明租賃標的為系爭建物，租賃期限自九十年十一月二十五日至九十一年十一月二十四止，租金每月十五萬元，而該房屋租賃契約書亦有臺中一信法務室承辦、總務課長、副總經理、總經理之核章，足見被上訴人與臺中一信就租賃標的、租賃期間、租金等租賃必要事項已為合意，租賃契約已然成立。雖事後因臺中一信為財政部命令由上訴人接管承受，致未能完成該書面之用印，惟此對本件租賃契約之成立，毫無影響。再者，公證係對於法律行為存在之事實，賦予公證力之證明方式，而非法律行為之方式，當事人間雖有就契約事實請求公證之約定，惟該約定並非民法第一百六十六條所定「契約須用一定方式」之約定，縱當事人未就該契約作成公證，亦無民法第一百六十六條規定推定契約不成立之適用。是臺中一信九十年度第八次社務理監事會議記錄及被上訴人之配偶吳麗濱於九十年九月七日代理被上訴人出具予臺中一信之切結書中，均有對系爭租賃契約請求公證之記載，惟此項公證不過為系爭租賃契約之證明方式，與系爭契約行為之方式無涉，縱兩造未依該約定就系爭租賃契約請求公證，亦無民法第一百六十六條規定推定契約不成立之適用，不影響系爭租賃契約之成立云云。
上訴人則辯以：不動產租賃契約之訂定，並非信用合作社業務範圍，合作社之總經理無權代表合作社訂立租賃契約，本件系爭房屋之出租，自應經台中一信理事會決議通過後並經理事主席蓋章核決始屬成立，惟臺中一信理事主席並未於系爭租賃契約上蓋章，足見租賃契約尚未成立；又被上訴人所據以主張系爭租賃契約成立之社務會議紀錄，僅係該社就其社務提付討論事項所為之紀錄，且該紀錄之內容亦僅就前開房屋若辦理出租應具備之條件予以討論決議，並無針對特定對象（即不具名）有任何特定承諾之意思表示，即該會議紀錄既不具備「要約」及「承諾」之形式，且該會議決議內容尚需經辦人員依規定將被上訴人之租賃契約書轉呈各有權人員等之核章，經理事主席最後為核可之決裁後，始能成立租賃關係，該社務會議紀錄充其量只能視為臺中一信行事之指導方針，並不能以此遽認為契約之成立要件。至被上訴人之配偶吳麗濱於九十年九月七日所立之切結書，僅係被上訴人配合臺中一信所為之回應，其上雖載有該社副總經理註記之「本社於九十年八月二十九日第八次社務理監事會通過」及臺中一信相關有權人員等之核章，然只能認係該社內部就該要約之審查程序，必待被上訴人履行交付押租金及依切結書所述「承諾屆期取具保證人訂立租約，並完成公證手續」等特別約定條件以後，始能認係完成雙方合意之契約行為，系爭租賃契約因約定方式之未完成，契約之不成立至為顯然。再者，上訴人係法人機關，其法律行為之書面需有權人員正式簽名用印對外始生意思表示之效力；被上訴人所提之租賃契約書只有被上訴人及連帶保證人之簽名用印，出租人方面則未簽名蓋章，以該社決議租賃契約必須經過公證之約定要式性言，該契約書既未完成簽訂手續，又未完成公證，故兩造間顯未成立租賃契約，要無疑義等語。經查：
（一）按契約之當事人約定契約須用一定方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立，民法第一百六十六條定有明文；而公證法上所稱之公證，係指公證人就請求公證之法律行為或有關私權之事項賦與公證力，以證明該項法律行為之作成，或該項事實之存在，與「認證」係公證人就請求人請求認證之文書，證明其文書之作成或形式上為真正者不同；換言之，公證人辦理公證事件，係就當事人在公證人面前，或公證人就其親自所見之私權事實作成公證書，如當事人之法律行為已成立，則屬認證私證書之範疇。
（二）本件被上訴人與臺中一信間就系爭房屋之租賃事宜，約定須前往法院就租賃契約辦理公證等情，為兩造所是認，復有臺中一信九十年度第八次社務理監事會議記錄、切結書各一件在卷可稽（見原審卷第十頁至第一六頁、第一０三頁），足見被上訴人與臺中一信間就系爭建物之租賃契約，約定須用公證之方式為之，應無疑問；而公證之意義業如前述，依被上訴人所提之公證書「公證之本旨」欄內復載稱：「請求人提出如附件之房屋租賃契約請求公證，並經到場人於公證書上簽名或蓋章承認該契約依法成立」等語（見原審卷第十八頁）觀之，被上訴人與臺中一信間，關於系爭租賃契約應辦理公證之約定，應係約定其契約須用一定方式，而非單純僅係以保全契約之證據為目的而已，蓋苟係保全契約之證據，則約定辦理認證即可，不需約定至法院辦理公證，足見被上訴人與臺中一信間之此一約定，應屬約定契約須用一定之方式性質，要屬無疑，被上訴人主張伊與台中一信間約定契約需至法院公證，此項約定與契約之成立無關云云，尚無可採。
（三）被上訴人與臺中一信間，就系爭租賃契約既已約定必須辦理公證，其約定之性質係屬約定契約須用一定方式，業如前述，則參酌前述民法第一百六十六條之規定，在該項方式（公證）未完成前，應推定系爭租賃契約尚未成立，本件被上訴人與臺中一信或上訴人間並未就系爭建物之租賃契約迄未辦理公證之情，已如上述，則被上訴人所主張之系爭租賃契約，顯因未完成約定之公證方式而尚未成立。被上訴人主張系爭租賃契約已因被上訴人與臺中一信間之意思表示一致即已成立生效云云，尚無可採，上訴人主張系爭租賃契約尚未成立，即屬可信。
五、系爭租賃契約尚未有效成立，已如上述，玆應再審究者為：上訴人拒絕與被上訴人續行完成租賃契約之簽訂以及前往法院公證，是否有違反誠信原則？被上訴人是否與有過失？被上訴人得否依民法第二百四十五條之一第一項第三款之規定，請求上訴人賠償損害：
（一）被上訴人主張：被上訴人與臺中一信間就系爭租賃契約，業經多次之準備及商議，臺中一信並同意被上訴人對系爭建物進行拆除違建及裝潢等工程，而臺中一信之總經理復已核章同意訂立本件租賃契約之書面。是臺中一信與被上訴人原已合意成立租賃並即將簽訂書面契約，詎上訴人概括承受臺中一信後，卻無故拒絕與被上訴人續行完成租賃契約之簽訂以及前往法院公證，顯然違反誠實及信用方法，故本件租賃契約之不成立，乃上訴人違反誠實信用所致，被上訴人並無過失，被上訴人因信賴租賃契約能成立致支出費用共一百零二萬五千元，自得請求上訴人如數賠償等語。
（二）上訴人則辯以：伊拒絕與被上訴人續行完成租賃契約之簽訂以及前往法院公證，並未違反誠實及信用方法，被上訴人不得依據民法第二百四十五條之一第一項第三款之規定，請求上訴人賠償伊因信賴租賃契約能成立所支出之系爭款項一百零二萬五千元等語。
（三）按契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而有其他顯然違反誠實及信用方法者，對於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當事人，負賠償責任，民法第二百四十五條之一第一項第三款定有明文。其立法理由為「當事人為訂立契約而進行準備或商議，即已建立特殊信賴關係，如一方未誠實提供資訊、嚴重違反保密義務或違反進行締約時應遵守之誠信原則，致他方受損害，既非侵權行為，亦非債務不履行之範疇，原法對此未設有賠償責任之規定，有失周延，爰增訂第一項」，是當事人磋商契約內容時，基於相互間的信賴關係，以及依債之關係應本於誠實信用之方法為基礎以避免當事人一方未盡相當之注意，為必要的作為或不作為，致他方信賴可順利締結契約之目的不能達成，或發生未曾預期的損害。
（四）系爭租賃契約尚未成立，已如前述。然臺中一信為訂立系爭租賃契約而進行準備或商議之際，已於九十年度第八次社務理監事會議中決議系爭建物擬予出租及租賃條件等相關事宜，此有被上訴人提出臺中一信九十年度第八次社務會議記錄一件可稽（見原審卷第十頁至第一六頁），且該次社務會議通過之租賃條件內容，亦核與被上訴人配偶吳麗濱所出具之前開切結書內容相符，亦有切結書一件在卷可稽（見原審卷第一０三頁），按該次之會議記錄已載明：承租人要求寬限二個半月期間免收租金，以供承租人室內裝潢（即從九十年十一月中旬開始計收租金）等語，如前所述，足見臺中一信進行前開理監事會議已知系爭建物係有特定之承租人要承租，否則豈會有如此言詞之記載，是被上訴人與臺中一信之承辦人員在此之前即已進行租賃事宜之協商，應係實情。而證人即原臺中一信副總經理柯孟忠於原審到庭證稱：「‧‧‧本案經過理監事同意後，有交給總務科去辦，後來原告（按即指被上訴人）有來和總務承辦人員謝春雄及我一起洽談承租事宜，談了好幾次，原告自己有提出切結書，我們有將它轉呈上去，當時有談的條件是租金每月十五萬元，有說要辦理公證，那時他有要求二個半月不要收租金，我們有轉呈上去，理事主席有蓋章表示同意，原告有來看結果，所以他知道切結書通過的事，通過後原告有要交付支票，但是我們沒有收，有向原告表示等到公證通過後再收，原告有無向我表示要整理房子我忘記了，但是我記得我有向他說合作社已同意要租給你了，你可以去整理打掃，那裡有很多流浪漢，你可以先去看看，我並沒有交鑰匙給原告‧‧‧」、「（問：原告何時對你說要整理房子？）因為原告有要求兩個半月不收租金，因為他要裝潢，所以租金是從租賃始期即九十年十一月二十五日開始算，之前並不收費用，因為讓他去做裝潢的事，所以原告是在九十年九月份說要去整理房子」等語（見原審卷第一六二頁），證人即惠雙仲介公司業務員楊麗梅則於原審時到庭證稱：「‧‧‧接洽過程都是在柯孟忠辦公室談的，當時還有一位謝副總在場，後來他們在第八次的社務會議有通過，一信方面才通知原告（按：即指被上訴人）去寫切結書，切結書是在柯孟忠的辦公室寫的，當時原告有表示要去整理房子的事，柯孟忠有表示同意，‧‧‧」等語（見原審卷第一六三頁），再參以前開切結書上確有載明：為了拆除違建方便（半個月）及裝潢期二個半月等語，足證臺中一信在兩造尚未成立租賃契約之前即已告知被上訴人內部已同意要出租系爭建物給被上訴人乙事，並且同意被上訴人先行進行違建之拆除及裝潢，應為實情。至於證人柯孟忠於原審雖僅證稱台中一信僅同意被上訴人整理系爭房屋，未同意被上訴人拆除系爭房屋中之違建及進行裝潢工作等語，惟查：證人柯孟忠於原審亦證稱：「因為原告有要求兩個半月不收租金，因為他要裝潢，所以租金是從租賃始期即九十年十一月二十五日開始算，之前並不收費用，因為讓他去做裝潢的事，所以原告是在九十年九月份說要去整理房子」等語（見原審卷第一六二頁），且參酌前開社務理監事會議記錄、切結書之內容、證人楊麗梅之證詞及被上訴人承租系爭建物之目的，是欲從租賃始期開始從事ＫＴＶ、理容院之經營等情，綜合以觀，臺中一信所同意之「整理」，應係包括拆除違建部分及事先裝潢，而非僅係打掃而已。是上訴人抗辯臺中一信僅同意「整理打掃」，被上訴人竟對系爭建物為拆除，未經臺中一信同意所為云云，尚與事實不符，應無可取。
（五）查：臺中一信在系爭租賃契約未成立前，不僅向被上訴人表明將同意出租，且提示內部之文件供被上訴人閱覽，復同意被上訴人可先行就系爭建物進行違建之拆除及裝潢事宜等情，均如前述，則被上訴人參酌前開事實，自有足夠理由信賴系爭租賃契約必能成立，否則臺中一信豈有同意被上訴人可先拆除系爭建物之違建部分之理？再者，上訴人於九十年九月十五日概括承受臺中一信之資產及負債，則對臺中一信與被上訴人間之約定，自應一併承受，而上訴人於承受後拒絕和被上訴人完成公證等情，為兩造所不爭，且上訴人拒絕就系爭建物之租賃辦理公證，迄今均尚未提出任何正當理由，則上訴人在無任何正當理由之情形下，故不為兩造所約定公證行為，以致造成系爭租賃契約迄未成立，上訴人所為，顯已損害被上訴人對可順利締結契約之信賴，係屬違反誠實信用方法而致契約不成立，符合民法第二百四十五條之一第一項第三款規定之要件，則上訴人就被上訴人因此而受之損害，自應負賠償之責，上訴人抗辯稱伊所為並未違反誠實及信用方法云云，尚無可取。
（六）上訴人另辯稱：台中一信早已對被上訴人明確表示不訂立系爭租賃契約之態度，且被上訴人因過失未注意上訴人將接管臺中一信，於上訴人接管後，又怠於與上訴人進行接洽，而任令損害擴大，被上訴人顯有過失等語。被上訴人固不否認知悉上訴人將於九十年九月十五日承受臺中一信之業務，且有上訴人提出之財政部臺財融（三）字第０九０三０００一四九號函影本一件、剪報影本二件在卷可稽（見原審卷第一四八頁至第一五０頁）。然被上訴人委託第三人進行裝潢、拆除工程之時間分別於九十年九月十日、九十年九月十三日，有被上訴人提出旺益營造有限公司工程合約書、雅式籌室內設計有限公司委任設計合約書各一件可稽（見原審卷第三一六頁、第三一五頁），此皆係被上訴人於九十年十月十六日以臺中郵局第七六○四號存證信函要求上訴人表明承認與否之前，且客觀上依據臺中一信前開承辦人員所告知之資訊，被上訴人已有相當理由確信系爭租賃契約有出租之可能。上訴人於概括承受臺中一信之權利義務後，倘無締結租賃契約之意願，自應及早通知被上訴人，然上訴人自承伊未將其拒絕簽訂系爭租賃契約及辦理租約公證之事告知被上訴人，則被上訴人於委託訴外人進行拆除違建及裝潢工程前，當無從知悉上訴人不同意出租系爭建物之事實，是被上訴人委託訴外人進行拆除違建及裝潢工程，因而支出裝潢整修費用，並無何故意過失，上訴人上開抗辯，亦非可採。
（七）上訴人復辯稱：當時出具切結書者係被上訴人之妻吳麗濱，而非被上訴人，且被上訴人所交付用以支付押租金之支票，其發票人亦係被上訴人之妻吳麗濱，而非被上訴人本人，足見被上訴人係故意或誤信其妻所出具之切結書，對伊發生效力，被上訴人始因而誤信台中一信有同意被上訴人拆除違建及進行房屋裝潢之工作，被上訴人顯有故意、過失等語。查上述切結書固係被上訴人之妻吳麗濱所出具，被上訴人所交付與台中一信，用以支付押租金之支票，亦係被上訴人之妻吳麗濱所簽發，此有切結書及支票影本各一紙在卷可憑（見原審卷第一０三頁、第六一頁）。然查：證人柯孟忠於原審證稱：「‧‧‧，原告（按：即被上訴人）自己有提出切結書，我們有將它轉呈上去，‧‧‧。」等語（見原審卷第一六二頁），足認該切結書雖係由吳麗濱所立書，惟係由被上訴人交付予臺中一信。再依據前開臺中一信之社務會議紀錄及證人柯孟忠所述，臺中一信自始至終均係以被上訴人作為締約相對人進行洽商，並無誤認之虞，況被上訴人與吳麗濱係屬夫妻，而於我國民間交易，夫妻之間互相代理他方，以從事經濟交易行為者，所在多有，本件租賃契約之簽訂縱非屬日常代理之範疇，惟被上訴人及臺中一信既均願意遵守該切結書之效力，被上訴人又援引該切結書之內容而有所主張，進而親自交與台中一信，顯係承認其妻所書切結書之效力，殊難僅因該切結書之名義人並非被上訴人本人，即認被上訴人對於該切結書之效力有所誤認。至被上訴人擬交付與台中一信用以支付押租金之支票一紙，其發票人雖為被上訴人之妻吳麗濱，並非被上訴人本人，惟被上訴人支付押租金所用之支票，並非以其本人名義之支票為必要，若以他人之支票支付，亦無不可，殊難單憑被上訴人未以其本人所簽發之支票支付押租金，即認承租人為被上訴人之妻吳麗濱，而非被上訴人本人，被上訴人信賴契約有效成立因而支出裝潢整修之費用，並無過失，是上訴人所辯被上訴人有過失一節，亦非可採。
（八）綜上所述，本件被上訴人確非因過失，而有相當理由信賴系爭租賃契約可成立，上訴人承受台中一信後，故意不予辦理契約公證，顯屬違反誠實信用方法，依民法第二百四十五條之一第一項第三款規定，上訴人自應對非因過失而信契約能成立致受損害之被上訴人，負損害賠償責任。
六、關於被上訴人之損害額是否為一百零二萬五千元部分：被上訴人主張其所受之損害額共計為一百零二萬五千元，即：①委託訴外人旺益營造有限公司對系爭建物進行違建拆除工程，所支出費用八十五萬元。②委託陳汶東建築師進行現場會勘、法規指導、申請圖說、消防討論等事宜，並由結構技師陳至忠繪製結構補強圖，所支付建築師費用五萬元。③因進行裝潢工程，委託雅式籌室內設計有限公司進行室內設計而支付室內設計規劃費用十二萬五千元。
上訴人則以：被上訴人所主張委託訴外人旺益營造有限公司對系爭建物進行違建拆除工程，支出費用八十五萬元部分，其費用過高，並不合理，且委託陳汶東建築師進行現場會勘、法規指導、申請圖說、消防討論等事宜，是在九十年七、八月間，此為被上訴人於租賃契約成立前，自行評估此租賃標的物是否適於營業等所支出之費用，並非信賴契約有效成立所受之損失，不得請求賠償等語。經查：
（一）被上訴人主張伊委託訴外人旺益營造有限公司對系爭建物進行違建拆除工程，而共計支出費用八十五萬元；委託陳汶東建築師進行現場會勘、法規指導、申請圖說、消防討論等事宜，並由結構技師陳至忠繪製結構補強圖，共計支付建築師費用五萬元；因進行裝潢工程，委託雅式籌室內設計有限公司進行室內設計而支付室內設計規劃費用十二萬五千元，合計為一百零二萬五千元之事實，業據證人郭錦勳、陳汶東、蔡雨臣於原審時到庭證述無訛（見原審卷第一六四頁、第一六六頁、第一六七頁），復有被上訴人提出收據三件、工程請款單一件、工程報價單一件、匯款回條一件、結構補強圖一件、平面配置圖一件、委任設計合約書一件、工程合約書一件、工程明細表一件在卷可稽（見原審卷第二一頁至第二三頁、第一０四頁、第一一七頁、第一一八頁至第一一九頁、第一二０頁、第三一五頁、第三一六頁、第三一七頁），上訴人對於上述文件之真正均不爭執，自堪信為真實。
（二）上訴人雖以前詞置辯，惟查：被上訴人既確有支付訴外人旺益營造有限公司之工程款八十五萬元，則其因信賴契約能成立之實際損害即八十五萬元，上訴人雖抗辯被上訴人主張之金額太高而不合理云云，然未據舉證證明，自無可採；上訴人對於被上訴人主張委託雅式籌室內設計有限公司進行室內設計而支付室內設計規劃費用十二萬五千元部分，並未予以爭執，則被上訴人因信賴契約能成立所受之此部分損害，自為十二萬五千元無誤；又證人陳汶東固到庭證稱被上訴人委託其進行本件之現場勘查及法規檢討之時間，是在九十年七月份左右等語（見原審卷第一六六頁），此固在臺中一信九十年八月二十八日第八次社務理監事會議之前，然該陳汶東建築師向臺中市政府申請圖說之申請書（申請日期為九十年八月二十七日），即由臺中一信蓋用法人之印信及代表人即理事主席之章提供給陳汶東建築師辦理，且臺中一信並提供該社之營業執照供陳汶東建築師處理後續之相關事宜等情，業據證人陳汶東提出上訴人未予爭執之圖說申請書及信用合作社營業執照各一件在卷可憑（見原審卷第一八０頁、第一八三頁），是關於被上訴人委託陳汶東所辦理之事項，臺中一信既知情並予配合，則被上訴人有關此部分之費用支出，自難謂謹係於租賃契約成立前自行評估此租賃標的物是否適於營業等所支出之費用，應認係被上訴人信賴契約能成立所受之損害，是上訴人此部分之抗辯，亦無可採。
（三）如上所述，被上訴人因信賴系爭租賃契約能成立所受之損害，其數額為一百零二萬五千元（計算式：850000+50000+125000=0000000）。
七、綜上所述，被上訴人基於締約過失責任之法律關係，依據民法第二百四十五條之一第一項第三款之規定，請求上訴人給付一百零二萬五千元，及自支付命令送達上訴人之翌日即九十一年一月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬有據，原審為被上訴人勝訴之判決，並依被上訴人之聲請，酌定相當之擔保金，為假執行之宣告，於法並無不合，上訴論旨，仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，被上訴人另主張：台中一信履行債務遲延，伊得終止租賃契約準用契約解除損害賠償之規定請求上訴人（即台中一信之概括承受人）賠償一百零二萬五千元損害；又台中一信履行債務遲延，伊得依據債務人履行遲延之規定請求上訴人賠償一百零二萬五千元損害。以及兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決結果均無影響，爰不逐一論述，併予敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 八 日~B1民事第五庭審判長法 官 陳滿賢~B2 法 官 朱 樑~B3 法 官 邱森樟右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B 書記官 粘銘環中 華 民 國 九十二 年 四 月 十 日
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