臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十二年度重上字第一號
上 訴 人 媚婷峰美容股份有限公司法定代理人 庚○○複 代理 人 甲○○被 上訴 人 丙○○
戊○○乙○○丁○○己○○○寅○○被 上訴 人 卯○○訴訟代理人 丑○○被 上訴 人 子○○右當事人間請求返還租金等事件，上訴人對於中華民國九十一年九月三十日臺灣臺中地方法院九十一年度中訴字第五號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於九十三年十月十二日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人後項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用（確定部分除外）之裁判廢棄。
被上訴人丙○○、戊○○、乙○○、丁○○應各給付上訴人新台幣伍拾伍萬捌仟捌佰零捌元，被上訴人卯○○應給付上訴人新台幣貳拾玖萬捌仟零參拾壹元，被上訴人子○○、丑○○、寅○○、己○○○應各給付上訴人新台幣拾肆萬玖仟零拾伍元，及均自民國八十九年十一月二十日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴及追加之訴均駁回。
第一、二審（含追加部分）訴訟費用除確定部分外，由被上訴人丙○○、戊○○、乙○○、丁○○負擔各百分之七，被上訴人卯○○負擔百分之四，被上訴人子○○、丑○○、寅○○、己○○○負擔各百分之二，餘由上訴人負擔。
本判決所命給付，如上訴人於假執行程序實施前以新台幣拾玖萬元、拾玖萬元、拾玖萬元、拾玖萬元、拾萬元、伍萬元、伍萬元、伍萬元、伍萬元或各該等值彰化銀行無記名可轉讓定存單，依序為被上訴人丙○○、戊○○、乙○○、丁○○、卯○○、子○○、丑○○、寅○○、己○○○供擔保後，得假執行；但被上訴人丙○○、戊○○、乙○○、丁○○、卯○○、子○○、丑○○、寅○○、己○○○於執行標的物變賣、拍定前，依次以新台幣伍拾伍萬捌仟捌佰零捌元、伍拾伍萬捌仟捌佰零捌元、伍拾伍萬捌仟捌佰零捌元、伍拾伍萬捌仟捌佰零捌元、貳拾玖萬捌仟零參拾壹元、拾肆萬玖仟零拾伍元、拾肆萬玖仟零拾伍元、拾肆萬玖仟零拾伍元、拾肆萬玖仟零拾伍元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
上訴人追加之訴假執行之聲請駁回。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
Ａ．上訴聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人丙○○、戊○○、乙○○、丁○○應各給付上訴人新台幣（下同）十一
萬一千一百十一元；被上訴人丑○○、子○○、寅○○張、戴秋峰應各給付上訴人四萬七千六百十九元；被上訴人卯○○應給付上訴人九萬五千二百三十八元，及均自八十八年一月十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
㈢被上訴人丙○○、戊○○、乙○○、丁○○應各自給付上訴人八十三萬一千一百
十一元；被上訴人丑○○、子○○、寅○○、己○○○應各給付上訴人三十五萬六千一百九十元；被上訴人卯○○應給付上訴人七十一萬二千三百八十元，及均自八十八年五月二十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
㈣如獲有利判決，上訴人願以現金或等值彰化銀行無記名可轉讓定存單供擔保，請准宣告假執行。
Ｂ．追加之訴聲明：㈠被上訴人丙○○、戊○○、乙○○、丁○○應各再給付上訴人六萬七千四百六十元，及均自八十八年一月十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
㈡被上訴人丙○○、戊○○、乙○○、丁○○應各再給付上訴人五十萬四千六百零三元，及均自八十八年五月二十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
㈢如獲有利判決，上訴人願以現金或等值彰化銀行無記名可轉讓定存單供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
壹、聲明部分：㈠「縮減上訴聲明」及「追加之訴」理由：
⒈按民事訴訟法第二百五十五條第一項規定：「訴狀送達後，原告不得將原訴變
更或追加他訴，但有下列各款情形之一者不在此限：二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明。．．七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。」⒉上訴人即原告因解約而請求返還保證金一百萬元（被上訴人即被告於八十八年
一月十二日兌領支票），租金及權利金七百四十八萬元（被告於八十八年五月廿日兌領支票）。而變更前訴之聲明所載金額，係因原告暫定被告等九人平均受領而計算所得，原告茲依被告所主張之受領比例，就被告各應返還原告之金額整理如狀載附表三（保證金部分）及附表四（租金及權利金）。
⒊因有部分被告（丑○○、子○○、寅○○、己○○○、卯○○）受領金額少於原告所暫定之平均受領金額，故為「縮減上訴聲明」如前。
⒋因有部分被告（丙○○、戊○○、乙○○、丁○○）受領金額多於原告所暫定之平均受領金額，故為「追加之訴聲明」如前。
⒌被告另主張訴外人魏顯彰等三人亦受領租金分配云云，其或因與訴外人間之內部關係，或因被告出租他人之物，均不影響原告向被告之請求。
⒍原告所為變更訴之聲明，無須被告同意，因屬「擴張或減縮應受判決事項之聲明」、「請求之基礎事實同一」且「不甚礙被告之防禦及訴訟之終結」。
㈡「請求計付利息」理由：
原告九十三年六月三日庭呈變更訴之聲明狀漏載「計付利息之標準」及「年息若干」，爰依民法第二百零三條規定：「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」主張「按年息百分之五計算之利息」如減縮後訴之聲明。
貳、事實及理由部分：㈠本案事實部分：
⒈八十七年十二月廿二日兩造簽訂「房屋租賃意願同意書」約定：
⑴被上訴人應於隔年二月二十八日前「完成房屋使用用途變更事宜」⑵上訴人支付保證金一百萬元（即簽付面額一百萬元之支票）。
⒉八十八年三月廿二日兩造合意解除「房屋租賃意願同意書」。
⒊八十八年四月左右兩造簽訂「房屋租賃合約書」約定：
⑴倒填日期自同年一月一日起算租期（第二條）。
⑵前揭保證金移作租約保證金（第六條）。
⑶被上訴人同有該「完成房屋使用用途變更事宜」義務（第十五、十九條）。
⑷上訴人一次支付三年租金六百四十八萬元（第十九條）及補償金一百萬元（
第十八條），並各開立面額六百四十八萬元之支票乙紙及面額一百元之支票乙紙予被上訴人。
⒋八十八年九月廿一日被上訴人仍未履行前揭義務，然因地震及法令調整，致房屋使用用途變更之費用大幅增加。
⒌八十八年十月中下旬左右上訴人公司經理癸○○一再聯絡並催告被上訴人代理人壬○○，請被上訴人負擔結構技師鑑定費用，被上訴人拒不回應。
⒍八十八年十一月底左右癸○○再催告壬○○前揭事項。
⒎八十九年初癸○○告訴壬○○，上訴人不再承租該房子。壬○○即另行張貼招租廣告，有壬○○於系爭房屋對外張貼招租廣告之照片可證。
⒏八十九年十一月六日即本案起訴前，上訴人委請訴訟代理人林永頌律師發函催
告壬○○履行，而壬○○仍函覆推稱變更房屋使用用途應由上訴人完成而非其義務，再度表示拒絕給付。
㈡本案理由部分：
⒈被上訴人應返還租金、保證金及權利金，因上訴人已合法解約：
⑴被上訴人依約有完成租賃標的房屋用途變更，並交付登記為商業用途之房屋
予上訴人之義務，有房屋租賃意願同意書及房屋租賃合約書第十五條可稽，並依民法第四百二十三條及經第一審判決認定。
⑵上訴人得解除契約，因被上訴人代理人壬○○受通知應負擔費用後，自受催
告起，即負給付遲延責任，而在給付遲延中再受催告經相當期間不履行者，上訴人即得解約，有證人癸○○於九十二年七月十一日在本院證言及最高法院六十九年台上字第一五九０號判決之見解可稽。
⑶退萬步言，縱令上訴人不符合前述遲延給付中解除契約之相關規定，亦得依租約第十九條解除契約。
⑷再退萬步言，即令上訴人不符合前述遲延給付中解除契約及租約第十九條解
除契約之規定，惟壬○○既確於癸○○告知解約後另行張貼招租廣告，依民法第一百六十一條第一項規定，自應認定兩造達成解約合意。
⒉押租保證金部分，被上訴人應退還一百萬元，因依租約第六條，意願同意書所
交付之一百萬元移作租約之押租保證金，而上訴人既已合法解約，則該保證金自應返還，且無論意願同意書之解約條件如何，後契約（租約）亦已變更前契約（意願書）之效力。
⒊權利金部分，被上訴人應退還一百萬元。因上訴人依租約第十八條所支付之一
百萬元係補償費，非買賣設備價款，且該屋既未曾點交，則該設備自亦未曾交付，故上訴人依租約第十八條所給付之一百萬元權利金，因解除租約而應一併返還上訴人。
⒋上訴人係合理請求返還「全部租金」，因其未曾使用收益系爭房屋，且被上訴
人違約在先，又預收三年租金、保證金及補償金，故縱令返還，被上訴人仍享有前揭金額之利息作為補償。
⒌本案請求權基礎係基於契約（民法第二百五十九條、租約第十九條）及不當得利。
㈢被上訴人之答辯不足採部分：
⒈證人壬○○否認有接到上訴人或癸○○解除契約之表示，該部分證言不實，有下列證據及理由可稽：
⑴證人壬○○係被上訴人簽訂租約之代理人。
⑵依證人癸○○經理九十二年七月十一日在本院證言，其曾以口頭告知壬○○
解約之意思，甚至還告知壬○○解除契約之原因係因房東不願負擔結構技師之費用。
⑶依建築師廖宜洲於九十二年七月十一日在本院證言，癸○○經理已告知建築師終止委託關係，可推知上訴人有向被上訴人解除契約之意思。
⑷承租人即上訴人於八十九年八月十七日委林永頌律師發函請求被上訴人及壬○○等人返還租金等款項時，亦再以書面重申解約之意思。
⑸承租人即上訴人於九十年六月八日向原審法院所提之起訴狀，亦再表明解約之意思。
⒉被上訴人主張「依租約第十四條，本案應於解約前三個月前以書面通知對方」云云，認知有誤，因第十四條係終止契約，非用於本案解除契約：
⑴租約第十四條與本案無關，因該條係以房屋合於約定使用收益，並已點交承租人利用裝璜為前提，參該條內容有「甲方賠償乙方所裝璜之現值」即明。
⑵依兩造真意，租約第十四條係針對「終止契約」所作之約定，因被上訴人即
曾發函「依租約第十四條」「終止契約」，有被上訴人代理人壬○○委劉喜律師以八十九年八月廿八日存證信函可稽。
⑶租約第十四條亦不得與第十九條併行適用，因前者係指「雙方不附理由終止
契約」之情況，後者係指「承租人因出租人違反租約第十五條而解除契約」之情況。
⑷上訴人保留租約第十九條解除權之目的，在於促使對造履行變更房屋使用用
途之義務，故不可能令被上訴人未履行前述義務仍能依第十四條坐享三個月租金。
⑸租約第十九條所謂「預收之房屋租金」係指全部預付之租金，因上訴人未曾使用收益系爭房屋，且字面上未作任何限制。
⑹退萬步言，租約第十四條縱適用於本案，亦僅生損害賠償之效果，並非解約無效。
⒊被上訴人主張「依房屋租賃意願同意書後之解約條款，保證金無庸退還」云云
，顯無理由，因該條款已因兩造簽訂租約而失其效力，該解約費用已失所附麗，況且租期既回溯至八十八年一月一日起算，被上訴人並無所謂「解約費用」之損失，反有多收租金之利息收入。
⒋被上訴人主張已點交系爭房屋云云，實不可採，因依下列理由，被上訴人從未點交系爭房屋予上訴人：
⑴壬○○及郭秀球證述「八十七年十二月有將系爭房屋鑰匙交予上訴人」云云之證言堪疑，因其均為被上訴人簽訂租約之代理人。
⑵縱然前述證人壬○○及郭秀球證言屬實，亦非點交，因八十七年十二月當時
尚未簽訂租約（租約係八十八年四月簽訂），不可能點交，充其量僅係讓有意承租者查看該屋。
⑶在簽訂租約後，被上訴人仍未點交系爭房屋予上訴人，因辛○○○○○三次
到系爭房屋查看，均係由仲介吳富強、壬○○員工或郭秀球等人協同，並無上訴人在內，有辛○○○○○於九十年九月廿五日第一審證言可稽。
⑷被上訴人亦未能提出任何足以證明兩造確已辦完點交之書面，顯見系爭房屋並未點交。
⑸上訴人迄今從未裝潢系爭房屋。
⒌被上訴人主張「縱令返還租金，亦應抵銷管理費」云云，惟依本狀前述㈢⒋之
理由，被上訴人既從未點交系爭房屋予上訴人，上訴人亦從未使用收益系爭房屋，自無庸負擔管理費。
⒍被上訴人主張「耐震系數於八十八年十二月底方修正提高」云云，與事實不符
，因九二一地震後內政部即緊急要求提高地震系數，有內政部建築研究所八十八年十月八日函及臺中市政府工務局八十八年十一月十五日函知台灣省建築師公會台中辦事處可稽。
㈣退萬步言，系爭租賃契約如於八十九年十一月十九日合法終止，就「租金」部分
，被上訴人亦自認應返還租金二百四十一萬二千元。至於押租保證金及權利金，被上訴人亦應依前述理由（參前述㈡⒈至⒊）返還。
三、證據：除引用原審立證方法外，補提最高法院判決要旨二份、判例、臺灣南投地方法院民事判決、上訴人內部制式租賃合約、上訴人與訴外人之其他租賃合約書、內政部建築研究所八十八年十月八日函、臺中市政府工務局八十八年十一月十五日函、建築師廖宜洲於八十九年三月廿九日所出具工作報告均影本各一件，及八十九年八月十七日存證信函回執影本等件為證；並聲請通知訊問證人癸○○、廖宜洲。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠上訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
壹、被上訴人丙○○、戊○○、乙○○、丁○○、己○○○、寅○○（下稱丙○○等六人）部分：
㈠上訴人不願在系爭房屋營業，違反租約在先：
被上訴人丙○○等人並無違反合約，而係上訴人不願辦理房屋變更為可供瘦身美容使用，故上訴人未委由辛○○○○○繼續辦理變更美容瘦身使用，且上訴人不願繼續承租，上訴人違約在先。
添㈡上訴人在第一次所訂立意願同意書時，已違約在先：
兩造原所訂立之「房屋租賃意願同意書」，早經雙方於八十八年三月廿二日解約作廢，並另立八十八年一月一日起之「房屋租賃合約書」，且上訴人並須負擔解約費用，足見並非被上訴人給付遲延違反意願同意書，否則兩造豈有另立合約書之理。
㈢上訴人經理拖延辦理營業：
兩造所另立房屋租賃合約書，亦非使用執照無法變更遭遇困難，而是上訴人公司人員在訂立房屋租賃合約書並自八十八年一月一日起生效後，上訴人公司經理人員拖延辦理，俟八十八年九月廿一日大地震後，辛○○○○○為需要做結構補強，但上訴人後來又認為曠日費時，效果又不明，經上訴人公司經理癸○○認為麻煩而取銷對辛○○○○○之委託辦理，實非被上訴人或代理人壬○○違約。
㈣上訴人因違約，故同意將第一次契約所付租賃保證金一百萬元作為解約費用：
壬○○於八十七年十二月廿二日，代理被上訴人丑○○等人與上訴人間簽訂台中市○○路○段○○○號貳、參樓全部、包含二四七號壹樓邊間店面通往貳樓樓梯之「房屋租賃意願同意書」，共有十八條內容約定。惟其後因上訴人無意承租，故經雙方於八十八年三月廿二日在該同意書簽約日期下方，已補註同意將該同意書解約，且因係上訴人應負不履行承租之損失，故解約費用及三個月房租六十萬元、代書費用及違約金四十萬元及仲介費用由上訴人負擔。上訴人後來又確定欲承租，故另與代理人壬○○簽訂租賃期間為八十八年一月一日起至九十二年十二月卅一日止之「房屋租賃合約書」，則依照後契約變更前契約之原則，故租賃雙方應以後契約為準。
㈤承租人係給付租金，並非法定回饋金：
承租人上訴人不僅簽訂「房屋租賃合約書」，上訴人並已於八十八年四月二十日交付租金支票供被上訴人代理人壬○○兌領，顯見租賃有效，且連上訴人承租人都已支付租金。又上訴人更已對出租人丑○○等人主動扣繳租金所得之稅金，足見上訴人是給付租金，且上訴人係一次即預先一次代預扣三年租金所得之稅金。
㈥上訴人公司職員已出具扣繳稅金單據給被上訴人：
上訴人於八十八年四月二十日一次給付前三年租金，因上訴人前三年每月本應支付租金二十五萬元，然上訴人公司人員表示提前支付優惠打折為二十萬元，三年共三十六個月乘二十萬元為七百二十萬元，因上訴人預先一次代扣三年租金所得之稅金百分之十即七十二萬元，故上訴人實付三年租金六百四十八萬元，上訴人是一次代為預扣三年租金所得之稅金七十二萬元，且在第一年已滿期後，上訴人由其公司周小姐於八十九年一月二十七日傳真被上訴人代理人壬○○，要求提供身分證正反面影本、房屋稅單影本，以供承租人依合約書第七條所約定：房屋之租賃所得稅由甲方出租人負責繳納，乙方（媚婷峰公司）代為扣繳之約定。嗣上訴人並已開立第一年之扣繳憑單給被上訴人出租人。足認雙方不僅確定租賃，且更已由承租人代稅捐機關對出租人扣繳百分之十稅金。益證不僅有租賃事實，並有扣繳租金之事實。
㈦被上訴人出租人係依房屋現況出租：
依房屋租賃合約書第十條約定甲方出租人係依「目前房屋現況」出租，則被上訴人出租人顯並無將房屋另行更改設計或補強結構設計之義務。原審所認本件系爭房屋在九二一地震後因而所增加結構技師鑑定費用及如需補強之補強費用，因兩造並無特別約定，自應認為由被上訴人負擔云云，顯有誤認，自不正確。蓋依房屋租賃合約書第十條約定，甲方出租人係依「目前房屋現況」出租，出租人依租約第十五條只是同意配合辦理使用執照用途之變更，及同意負擔繳納都市計畫法所規定回饋金。且被上訴人依約僅有提供相關證明文件配合上訴人辦理用途變更證明文件配合上訴人辦理用途變更之義務，況被上訴人早已提供，辛○○○○○亦肯定稱並無缺少出租人之證件。
㈧出租人僅須提供證件配合辦理房屋使用執照用途之變更即可：
上訴人即承租人雖須辦理租賃合約書第十五條所稱之營利事業登記事項，至於出租人甲方僅願配合同意辦理房屋使用執照用途之變更即可，且由合約書第十五條用語為甲方出租人「同意」辦理，而非甲方出租人「負責」辦理。再由變更申請之手續費係由承租人即上訴人負擔，政府都計法回饋金（或商業用途代金）是由出租人甲方負責繳納等約定，益證出租人僅同意配合辦理使用執照用途之變更添，且實際上亦由上訴人委託台北室內設計師及台中辛○○○○○辦理室內設計及
使用執照用途之變更等事項，堪認房屋使用執照用途之變更係上訴人應自行負責處理。又被上訴人代理人壬○○並已將辦理房屋使用執照用途變更之相關證件交給辛○○○○○處理，足見出租人已履行「同意」配合辦理之義務，惟因上訴人對於在台中市○○路設立營業地點，前後更換多位經理顯示其內部聯絡及管理不當，且其台北室內設計公司就室內平面設計圖之設計拖延甚久，致延誤證照之申請辦理，此本應由承租人即上訴人自行負責，與被上訴人代理人壬○○及出租人丑○○等人無關。另在八十八年九月二十一日大地震後，欲在租賃房屋經營美容瘦身等營業，是否須依法令規定聘請結構技師鑑定檢討及補強設計，皆係上訴人應自行衡量及處理之事項，被上訴人代理人壬○○及出租人即被上訴人丑○○等人並無義務決定及負責，此可參考租賃合約書第十條約定依訂約當時房屋現況出租足證。且因壬○○為瞭解辛○○○○○幫上訴人請照之進度，故時常與廖建築師保持連繫，而得知上訴人公司內部經理人員時常更換，且台北室內設計公司就平面圖設計延誤，造成時間上拖延，又上訴人公司癸○○經理後來更向辛○○○○○事務所言明不願聘請結構技師鑑定檢討，致停止辦理。可見係因上訴人事後要求建築師停止一切證照辦理。況上訴人以前毫無以任何書面向出租人或壬○○表示出租人並無配合何種事項，足見是上訴人事後不租而片面請辛○○○○○停止辦理。又依證人辛○○○○○於九十年九月二十五日下午在原審，已證述：八十八年九二一地震之後，我們通知媚婷峰公司，我們主要通知他們安全鑑定．．，一直到十二月原告（媚婷峰）公司劉經理才通知我們不要變更等語，可見係上訴人單方不再續行委託辛○○○○○辦理用途變更，故與被上訴人丙○○等出租人，顯然無關。至於辛○○○○○同日所稱：可能是因他和房東無法談妥等，則僅是辛○○○○○個人猜測或推測，其並無親見，亦不明瞭其真正原因，故稱「可能」之猜測語。辛○○○○○同日所再稱：在劉經理通知我之前，壬○○通知我是否可以辦理結構變更，而以補強方式為之，但依我之經驗無法斷定等語。此部分辛○○○○○有無記憶錯誤，已值懷疑；且倘若有該查詢，充其量頂多只是關心地瞭解是否一定需要辦理，壬○○並無反對辛○○○○○辦理結構變更，更未指示亦未要求辛○○○○○不要辦理結構變更。則辛○○○○○停止繼續辦理結構變更，原因係受上訴人公司劉經理之指示，此有辛○○○○○於八十九年三月二十九日所寫書面工作報告可憑以外，更經廖宜洲親自出庭作證，則事實已至臻清楚。
㈨上訴人並無對被上訴人出租人表示終止契約：
依租賃合約書第十四條約定，甲乙雙方如欲於合約期限未屆滿前解約，應於解約前三個月以「書面」通知對方。查上訴人公司人員固曾口頭請壬○○嘗試代覓其他承租人，故壬○○也張貼招租廣告，但並無其他人洽定承租，且上訴人並無以書面通知壬○○以表明終止租賃契約，故租賃契約仍繼續有效。
添㈩九二一大地震後，如須補強費用及建築師費用，應由上訴人負擔：
⒈依雙方第二份契約「房屋租賃合約書」第十五條約定，甲方被上訴人只是「同
意」配合辦理房屋使用執照用途之變更，而非由被上訴人負責辦理房屋使用用途變更。又吳德美建築師係由上訴人公司經理羅文明及上訴人公司一方之仲介人員吳富強所自行委聘，不是被上訴人代理人壬○○找吳德美建築師承辦申請變更事宜。辛○○○○○亦非壬○○另找來接手辦理，反而是建築師廖宜洲認為：租賃房屋原有設計使用，雖合乎舊有法規之規定，且無安全之虞，但若依新法規，且又欲變更為供瘦身美容使用，須請結構技師至現場鑑定，並依據原有結構圖重新計算檢討，做為將來結構補強設計依據，惟因其過程曠日廢時，所費不貲，且補強後之效果又難以確認，唯恐影響上訴人權益等情，故將該情向上訴人公司管理部劉經理報告，劉經理通知廖宜洲之新瀚建築師事務所停止辦理，有廖建築師所寫八十九年三月二十九日「媚登峰中港路用途變更案工作報告」可憑。
⒉辛○○○○○並非被上訴人代理人壬○○所委聘，亦非壬○○之債務履行輔助人，壬○○亦無申辦變更之義務，只是「同意」變更而已。
⒊雙方原本所訂立「房屋租賃意願同意書」，早經雙方於八十八年三月二十二日
解約作廢，並另立八十八年一月一日起之「房屋租賃合約書」，且上訴人並須負擔解約費用。足見並非被上訴人給付遲延違反該意願同意書，否則雙方豈有另立合約書之理？又後面另立之租賃契約，亦非使用執照無法變更遭遇困難，而是上訴人公司人員在訂立上開租賃合約書並自八十八年一月一日起生效後，該公司經理人員拖延辦理，俟八十八年九月二十一日大地震後，辛○○○○○
認為需要做結構補強，但上訴人公司人員後來又認為曠日費時，效果又不明，經上訴人公司經理癸○○認為麻煩而取消對辛○○○○○之委託辦理，實非被上訴人代理人壬○○違約。
⒋上訴人公司人事更易，造成處事拖延，為不爭事實，自應歸責上訴人。
⒌建築師、室內設計師皆為上訴人委聘，況上訴人租屋欲經營美容，如何設計佈
置其美容用房間，知之最詳，是其業務機密及專業事項，被上訴人代理人壬○○無法代為處理，亦無受託代為處理。
⒍且因壬○○為瞭解辛○○○○○幫媚婷峰公司請照之進度，故時常與廖建築師
保持連繫，而得知上訴人公司內部經理人員時常更換，且台北室內設計公司就平面圖設計延誤，造成時間上拖延，又上訴人公司癸○○經理後來更向辛○○○○○事務所言明不願聘請結構技師鑑定檢討，致停止辦理。可見係因上訴人事後要求建築師停止一切証照辦理。況上訴人以前毫無以任何書面向出租人或壬○○表示出租人並無配合何種事項，足見其係上訴人事後不租而片面請辛○○○○○停止辦理。
被上訴人代理人壬○○已交付系爭房屋鎖匙給上訴人公司經理：
上訴人公司人員於八十七年十二月二十二日交付保證金一百萬元支票給壬○○代收時，已由壬○○交付房屋鎖匙給上訴人公司經理羅文明，因上訴人須自己委託設計師、建築師規劃專供美容用途之房間供營業使用，故上訴人公司經理早已取走鎖匙，並已進入室內從事規劃設計等工作。後來訂立第二份房屋租賃合約書之時，已再交付鎖匙一次。
壬○○及出租人並不須負責完成使用執照變更，應由上訴人自行處理：
查同意辦理使用執照用途變更所須之房屋證件，已由壬○○交付上訴人所委託之辛○○○○○，故出租人已盡配合義務。至營利事業登記應由上訴人自行申請辦理，另「住變商」回饋金雖應由出租人支付，但因辛○○○○○建議「回饋金」 之繳納時期與上訴人辦理營利事業登記時合併辦理申請即可，故被上訴人尚不須繳納回饋金。
上訴人請求押租保證金一百萬元，並無理由：
上訴人依房屋租賃意願同意書所支付之保證金一百萬元，因已與上訴人對出租人應負擔之解約款一百萬元，兩相扣抵，故已無餘存保證金，則上訴人之請求，即無根據。
上訴人要求退還一百萬元權利金，並無理由：
上訴人雖要求退還權利金一百萬元，但依第二份租約第十八條約定，此一百萬元權利金係由上訴人向被上訴人購買桌、椅等設備，是屬於買賣範圍，並非租賃，故上訴人無權請求。
出租人並無拒絕負擔結構技師費用，亦無拒絕負擔補強費用：
上訴人所主張出租人代理人壬○○已表示不願負擔云云，並不正確。查被上訴人代理人壬○○並未表示拒絕負擔，且無證據顯示壬○○有予以拒絕。
代貼招租廣告，並非同意終止租約，況上訴人以前並無以書面告知終止租約：
上訴人公司癸○○經理請壬○○代為張貼招租廣告時，並無決定上訴人如何處理亦無決定確定不租，只是單純請壬○○代為張貼，況倘若確定不租，依契約必須
以書面通知，上訴人既無以書面告知，自非對被上訴人為終止租約之意思表示。添系爭租賃契約在當時，「倘若假如」於八十九年十一月十九日合法終止，則出租人願返還金額為二百十五萬四千七百二十七元：
但因承租人即上訴人當時不願依該和解方案，所以拖延，契約懸而未決，出租人不敢另行出租房屋，造成出租人損害加重。故當時出租人所考慮願以八十九年十一月十九日終止契約之和解條件，現在因出租人損害加鉅，則該和解條件之前提已經改變，已不能再依該條件作為目前和解或依法判決之依據。
上訴人反而積欠管理費：
依第二份合約書第十一條約定，管理費應由承租人即上訴人負擔。因上訴人積欠，故由被上訴人代墊：
⒈自八十八年一月份起算至九十一年五月份：
被上訴人計代墊管理費四十九萬三千三百二十九元。
⒉如自八十八年一月份起計算至八十九年十一月十九日止：
被上訴人代墊金額二十八萬七千二百五十五元減四千五百七十九元（即扣除八十九年十一月二十日至同月三十日之十一天）為二十八萬二千六百七十六元。
⒊此部分款項，應由上訴人給付被上訴人，故本件假若上訴人可部分退款時，被上訴人主張應予抵銷。
基上，上訴人提起本訴並無理由，原審判決結論所駁回其請求，係屬正確。
貳、被上訴人卯○○、丑○○、子○○（下稱卯○○等三人）部分：㈠被上訴人依約僅有提供相關證明文件配合上訴人辦理用途變更事宜，本件實由上
訴人委託建築師負責辦理系爭房屋使用用途變更事宜，並由上訴人支付相關費用，嗣因上訴人主動停止辦理變更事宜，故可歸責之事由在於上訴人，與被上訴人無涉，茲分述如后：
⒈從雙方簽立契約之變動經過觀之：
⑴兩造雖曾於八十七年十二月二十二日簽訂房屋租賃意願同意書，惟其後因上
訴人無意承租，故經雙方在該同意書簽約日期下方簽註同意將該同意書解約，且因係上訴人應負不願承租之損失，故解約費用及三個月房租六十萬元代書費用及違約金六十萬元及仲介費用由上訴人負擔。
⑵惟上訴人後來又確定欲承租並不計較是否完成變更登記，故另與被上訴人代
理人壬○○簽訂租賃期間為八十八年一月一日起至九十二年十二月三十一日止之房屋租賃合約書，則依照後契約變更前契約之原則，故租賃雙方應以後契約為準，原本訂立之房屋租賃意願同意書早經雙方解約作廢，原審法院豈得將後契約中關於由何者負責辦理系爭房屋用途變更之解釋，憑以先前所訂並已作廢之同意書中第二條、第五條之字義，推定變更登記應屬被上訴人之義務？⑶再雙方後來所簽訂之正式租約皆避免使用如租賃意願同意書第二條「甲方同
意．．完成辦理．．變更事宜」、第五條「甲方應．．完成變更登記」等字眼，而改以約明被上訴人「同意」（非謂負責）辦理使用執照之變更（房屋租賃合約第十五條）等，足見雙方在簽訂正式租約時，並無令被上訴人負擔辦理變更義務之合意。
⑷詎原判決未解前後契約文字用語之差異，對於租賃合約賦予雙方之義務，強以已作廢之租賃同意書之合意作解，顯與兩造正式簽約當時之意思相違。
⒉從雙方簽立之租賃契約條款及實際辦理變更登記之情形觀之：
⑴被上訴人僅負有依房屋現況出租之義務：
①按「甲方依目前房屋現況出租。」房屋租賃合約書第十條定有明文。②被上訴人立於出租人之地位，顯無將房屋另行更改設計或補強架構設計之義務。
⑵被上訴人僅須提供相關文件配合上訴人辦理房屋使用執照用途之變更即可：
①按「使用用途變更及申請營利事業相關費用由乙方（上訴人）支付，不論
通過與否全由乙方支付。」、「．．倘甲方（被上訴人）怠於協助，使乙方未能於88.02.28前完成合法營業之登記，．．」；系爭房屋租賃同意書第四條、第六條定有明文。又按「．．甲方（被上訴人）同意辦理房屋使用執照用途之變更，以使乙方（上訴人）得以合法登記及營業，變更申請之手續費用由乙方（上訴人）負擔，．．倘雙方有任何一方怠於執行，而致他方損害者應負賠償責任。」系爭房屋租賃契約第十五條亦明文可稽。
職是，縱由租賃前之兩造協議或正式租約之約定觀之，雙方均商訂由承租人（即上訴人）負責支付系爭房屋使用用途變更事宜之相關費用，並負責辦理相關申請事宜，出租人（即被上訴人）係依房屋現況出租，僅同意配合提供相關證明文件甚明。
②再從簽約當時真意觀之，當時代理被上訴人處理簽約事宜之證人壬○○於
原審證稱：「出租人已經依約提供給原告所委任的建築師，實際上辦理的程序是由原告自行委任的建築師去處理」等語；又任職上訴人公司之行政部經理癸○○在原審證稱：「當初約定使用執照變更程序由原告（即上訴人）處理，．．我們另委任辛○○○○○處理」等語，益發證明簽約當時雙方已就被上訴人之義務限於同意提供相關證明文件以利辦理系爭房屋用途之變更，具有共識，而上訴人始為完成辦理系爭房屋用途變更之事宜，而自行委託辛○○○○○辦理，並支付相關規費。
③進而，從實際辦理變更登記之情形觀之：
系爭房屋原來之主要用途即為：商業用，此有建物謄本在卷可稽，上訴人自得繼續為原來之商業經營行為，嗣因九二一大地震後，建築物結構耐震級數提高後，系爭房屋是否能變更為「瘦身美容」之特定商業用途，上訴人係屬「瘦身美容」專業經營者，對於結構安全、消防安全、建築材料等是否符合建築法第七十三條執行要點附表一（建築物使用分類）、附表二（建築物變更使用原則表）之對照表及檢討項目？是否符合衛生法令得許可經營登記？知之甚詳，故申請辦理系爭房屋使用用途之變更程序，自當由上訴人負責，豈有假手被上訴人處理之理？④上訴人立於委託人之地位，委託辛○○○○○實際處理系爭房屋辦理用途
變更等事宜，並由上訴人自行支付相關報酬及規費，此有該委託契約書、及證人辛○○○○○在原審證稱：「本件證八委託書是我簽的（與上訴人公司簽訂的），是要辦理用途變更，．．這委託書是要我變更一、二、三樓均為瘦身設計容用途」等詞可稽。
⑤由上可知，舉凡建築師之選任﹑改派，及委託書之簽訂，皆由上訴人親自
派人張羅，依一般社會常情而論，若雙方約定辦理變更房屋使用執照用途之義務屬於被上訴人所應負擔者，上述事務多應由被上訴人方面負責，上訴人豈須如此事必躬親？⑥本件實係上訴人自行委託建築師辦理，負責系爭房屋用途變更事宜，並支
付相關費用，嗣後因上訴人公司內部人事調整，多位經理更易，聯絡管理出現問題，且其台北室內設計公司對於系爭房屋室內平面圖之設計拖延甚久，致上訴人延誤證照申請辦理，後因九二一大地震後，建物結構耐震系數經政府單位加以提高，經上訴人公司評估，認為系爭房屋之補強結構效果難以確定，其過程又曠日廢時，所費不貲，上訴人基於自身商業利益考量，乃由上訴人公司癸○○經理主動通知辛○○○○○停止辦理系爭房屋變更用途申請之相關事宜，並為俾免負擔違約之損失，率爾興訟，誤引：
租約第十五條、民法第四百二十三條規定，再三爭執依租約之文字約定，應由被上訴人履行完成房屋用途變更之義務，負擔系爭房屋之補強費用云云，顯與前揭約定及事實不符，誠無足採。
㈡被上訴人並無任何給付遲延之事由：
⒈被上訴人依系爭房屋租賃契約第十條規定，按目前房屋現況出租，職是，縱因
九二一大地震後相關建築法令對於營業場所之建築物，提高地震級數之耐震標準，惟此乃屬於雙方訂約後法令變更之情事變更，被上訴人實無將系爭房屋另行更改設計圖說或補強結構設計之義務，即無給付遲延可言。
⒉被上訴人早已將系爭房屋使用執照等相關證明文件交付予辛○○○○○辦理申
請變更手續，茲因上訴人公司台中地區經理人屢次更換，就本件變更事宜處理不當致有所延誤。再者，上訴人所委託之室內設計公司就其設計平面圖說拖延甚久，亦為系爭房屋用途變更申請之延誤事由。
⒊系爭房屋租賃同意書雖載明被上訴人應協助上訴人於88.02.28前完成變更用途
之營業登記（見系爭房屋租賃同意書第六條約定），惟上訴人自承：被上訴人未能於房屋租賃同意書約定期限即88.02.28前完成房屋使用用途變更，但上訴人仍願承租該屋，乃於期限後雙方訂定正式房屋租賃合約。準此，縱認被上訴人有於88.02.28前辦理系爭房屋用途變更申請之義務（按此為假設條件，實則被上訴人僅有協助之義務，已如上述），惟因上訴人已明確表示無異議仍願意訂定正式租約，就此而言，自應認為被上訴人已無給付遲延之責任甚明。況系爭租賃意願同意書於88.03.22業經雙方合意解除（按此為雙方所不爭），益見被上訴人無給付遲延可言。
⒋遍觀系爭房屋租賃契約全文，對於何時應完成系爭房屋用途變更登記，並無明
文約定確實之相當期限，是縱認被上訴人有辦理系爭房屋用途變更申請之義務（按此為假設條件，實則應由上訴人負責辦理，已如前述），惟上訴人既未曾以書面定相當期限催告被上訴人履行，故被上訴人自無給付遲延可言亦明。準此以論，被上訴人並無任何給付遲延之事由甚明。詎上訴人不察，竟誤認被上訴人違反正式租約第十五條約定（按該條並無約定完成期限）、被上訴人不支付結構技師鑑定及必要相關費用，遽而率斷被上訴人構成給付遲延之事由云云，顯與前揭事實不符，殊無可採。
㈢上訴人行使租約解除權並不合法：
⒈按「甲乙雙方如欲於合約期限未屆滿前解約，應於解約前三個月以書面通知對
方，如未盡通知之責，應賠償對方之損失。」為系爭房屋租賃契約第十四條所約明。本件上訴人主張該公司經理癸○○早已向被上訴人共同代理人壬○○為解約之意思表示（被上訴人否認），姑不論其解約事由是否合法（按上訴人實質上並無合法解約事由，有如上述）。茲因租約第十四條係規定為「．．應於解約前三個月以書面通知對方，．．」等字，由此足見以書面通知確為解除契約之意定方式，惟上訴人公司癸○○經理並非以約定之書面方式為之，依上約定要件，上訴人公司之解約在形式上已不合法甚明。
⒉上訴人雖於八十九年八月十七日委請林永頌律師所發第一七七號存證信函所為
解約之意思表示，及本件起訴書所為解約之意思表示，惟上訴人於解約前並無催告被上訴人履行，有違民法給付遲延及解除契約之相關規定，且上訴人實質上並無合法解約之事由，有如前述，故應認上訴人行使租約解除權不合法。㈣據上所陳，被上訴人並無違反租約任何規定，亦無給付遲延之情事，是上訴人行
使租約解除權，並請求返還保證金、租金等，顯無理由。又上訴人已積欠被上訴人二十個月租金，迭經催告未履行，被上訴人亦得以此為終止契約之表示。
三、證據：除引用原審立證方法外，被上訴人丙○○等六人補提上訴人公司周小姐八十九年一月廿七日傳真、房屋租賃意願同意書、房屋租賃合約書、媚登峰中港路用途變更案工作報告、地院辯論筆錄三張、傑聯大樓租金分配比例表、管理費明細表本各一件及管理費收費單二十二張影本，並聲請通知訊問證人壬○○；被上訴人卯○○等三人補提上訴人八十九年八月間存證信函節本、建築物實施耐震能力評估及補強方案核定均影本各一件為證。
理 由
一、本件上訴人在原審聲明，請求被上訴人九人應各給付上訴人：㈠十一萬一千一百十一元，及自八十八年一月十二日起算至清償日止之利息。㈡八十三萬一千一百十一元，及自八十八年五月二十日起算至清償日止之利息。嗣於本院對被上訴人分別為如上揭事實欄，其聲明中「上訴聲明」及「追加之訴聲明」所示之請求，核係減縮及擴張應受判決事項之聲明，按諸民事訴訟法第四百四十六條第一項但書、第二百五十五條第一項第三款規定，無須他造同意，自得為之。又上訴人於九十二年十月十七日在本院陳明依民法第一百七十九條不當得利規定，請求被上訴人返還訟爭租金及押租保證金，係屬訴訟標的之追加，核其請求之基礎事實同一，揆諸前揭條項但書及第二百五十五條第一項第二款規定，亦非法所不許。均合先敘明。
二、上訴人起訴主張：兩造於八十七年十二月廿二日，就門牌台中市○○路○段○○○號二、三樓被上訴人共有之房屋（下稱系爭房屋），簽訂「房屋租賃意願同意書」，約定被上訴人應於八十八年二月廿八日前完成房屋用途變更及協助伊取得合法營利事業登記，俟被上訴人完成變更登記後，兩造應另訂立正式租賃契約，伊並已支付保證金一百萬元，嗣被上訴人無法於上開期間前完成變更登記，兩造於八十八年三月廿二日合意解除該意願同意書，惟伊仍願承租系爭房屋，遂再與被上訴人簽訂「房屋租賃合約書」（下稱系爭租約），租賃期間自八十八年一月一日起至九十二年十二月卅一日止，每月租金二十萬元，押租保證金一百萬元（以訂約前支付之保證金作為押租保證金）及伊須支付權利金一百萬元承購房屋內部設備，伊並一次支付三年期代扣繳所得稅後之租金六百四十八萬元及權利金一百萬元予被上訴人。因依系爭租約第十五條、第十九條約定，被上訴人應辦理房屋用途變更登記，被上訴人如未完成變更登記，伊得解除契約並請求被上訴人返還預收之租金及押租保證金。而兩造訂約後，被上訴人遲未能完成變更作業，伊遂自行委請辛○○○○○辦理變更事宜，惟廖建築師尚在辦理之際，台中地區於八十八年九月廿一日發生九二一地震，地震後台中地區法定之大樓防震標準由四級提高為六級，致系爭房屋欲辦理用途變更，須先請結構技師至現場鑑定，判斷是否須補強及如何補強，該項鑑定費用及如需補強之補強費用應由被上訴人負擔，惟被上訴人拒絕負擔是項費用，伊乃放棄承租，於八十八年十二月間由伊公司行政部經理癸○○告知被上訴人之代理人壬○○解除契約，及於八十九年八月十七日委由律師發函重申解除契約之意思，暨以本起訴狀表明解除契約之意思。且被上訴人依約應辦理變更而未能完成，伊依系爭租約第十九條約定及給付遲延規定解除契約。而系爭租約第十八條實非買賣之約定，實係伊補償被上訴人屋內設備之損失，縱認係買賣契約，亦為租賃契約之從屬契約，於租賃契約解除時一併解除，則被上訴人應依民法第二百五十九條有關回復原狀規定，自受領上開租金、押租保證金及權利金之日起附加利息返還伊；並依不當得利規定，請求被上訴人返還權利金等情。求為命被上訴人應各給付上訴人：㈠十一萬一千一百一十一元、㈡八十三萬一千一百十一元，並均加付其利息之判決。嗣於本院減縮及擴張聲明如上，求為判命被上訴人各如數給付，暨均加付法定遲延利息。又上訴人在本院追加依民法第一百七十九條不當得利規定，請求被上訴人返還訟爭租金及押租保證金。
三、被上訴人則以：伊依租約僅負提供相關辦理房屋用途變更登記證明文件之義務，其應由上訴人統籌辦理變更及自行負擔相關費用，伊已將相關證明文件交予上訴人委託之辛○○○○○並已交屋，自無給付遲延。迨九二一地震後，因政府單位對大樓耐震系數要求提高，係上訴人於評估後認為過程曠日廢時所費不貲，而逕通知該建築師停止辦理，實非可歸責於伊之因素，且縱認伊依約應負此項辦理變更之義務，惟依兩造所訂系爭租約第十四條，解除契約應於三個月前以書面通知，上訴人公司經理癸○○未依意定方式向伊表示解除契約，不生解除契約之效力。至上訴人另委律師發函向伊表示解除契約，而按系爭租約就應於何時完成該房屋使用用途變更作業並無期限之約定，上訴人未經催告即主張解除契約，其解除契約為不合法。又系爭租約第十八條為獨立之買賣契約，上訴人無解除契約之事由等語。資為抗辯。
四、查上訴人主張兩造就系爭房屋即門牌台中市○○路○段○○○號二、三樓之使用權範圍全部，及包含二四七號一樓邊間店面通往二樓樓梯之範圍，訂有房屋租賃意願同意書，並支付一百萬元保證金，嗣經合意解除後，另訂系爭房屋租賃合約書，上訴人且依約一次支付三年期代扣繳所得稅後之租金六百四十八萬元及權利金一百萬元，已由被上訴人受領之事實，業據上訴人提出八十七年十二月廿二日房屋租賃意願同意書、八十八年四月間簽訂房屋租賃合約書各一件、各類所得扣繳憑單十二張、壬○○簽收支票存根一份、發票日均八十八年四月二十日支票二紙均影本等件為證，復為被上訴人所不爭。上訴人此部分主張，自堪憑信。
五、上訴人又主張被上訴人依約應辦理房屋使用執照用途變更，惟被上訴人不為辦理，伊始自行委託辛○○○○○辦理，於辦理之際適發生九二一地震，台中地區大樓之耐震系數由四級提高為六級，致尚須請結構技師鑑定是否須補強，此項鑑定及如須補強之補強費用應由被上訴人負擔，然被上訴人拒絕負擔，伊爰依系爭租約第十九條約定及給付遲延規定主張解除契約，請求被上訴人返還已受領之金額共計八百四十八萬元之情。被上訴人辯以：伊依約僅負提供相關證明文件辦理房屋使用執照用途變更之義務，伊已將相關證明文件交予上訴人委託之辛○○○○○並已交屋，無給付遲延情形，其係上訴人於九二一地震後自行評估後不願繼續承租而通知廖建築師停止辦理，非可歸責於伊之因素，且縱認伊依約應負此項辦理變更之義務，惟上訴人公司經理癸○○未依意定方式於三個月前以書面向伊表示解除契約，不生解除契約之效力，且兩造所訂租賃契約就應於何時完成該用途變更作業並無期限約定，上訴人未經催告即主張解除契約，其解除契約為不合法。至系爭租約第十八條為獨立之買賣契約，上訴人無解除契約之事由等語。是本件兩造主要爭點，厥為依兩造所訂系爭租約，被上訴人負有辦理系爭房屋使用執照用途變更之義務與否？被上訴人應否負給付遲延責任，及上訴人解除租約是否合法，暨系爭租約已否終止等項？
六、按租賃契約定有存續期間同時並訂有解除條件者，必於條件成就後，始得終止租約（最高法院十八年上字第一七０一號判例參照）。次按解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言。租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅，最高法院五十一年台上字第二八二九號㈠著有判例。又「租賃為繼續性契約，於出租人應負瑕疵擔保責任時，其法律上之效果，本諸繼續性契約之特色，應認承租人係行使終止權，而非解除權。本件系爭房屋之租賃契約已合法成立，且已進入履行階段，原審援用現尚有效之本院五十一年度台上字第二八二九號㈠判例意旨，認上訴人不得主張解除契約，於法並無不合」（最高法院九十三年度台上字第一六一號判決參照）。查兩造簽訂系爭房屋租賃合約書第十四條，記載：「甲（即被上訴人，下同）、乙（即上訴人，下同）雙方如欲於合約期限未屆滿前解約，應於解約前三個月以書面通知對方．．」等字語。所稱「解約」者，上訴人迭陳係指「終止契約」之謂（原審二卷二九九頁、本院一卷一八一、二二六頁）、「上訴人藉此存證信函表示要終止租約之意思」（本院一卷一二八頁）、「雙方不附理由終止契約」（本院二卷一二六頁背面）。觀諸上訴人於八十九年八月十七日以台北光武郵局第一七七號向被上訴人，「請求出面解決退還保證金及租金等」所寄送存證信函，中載：「八十八年九二一地震發生後，由於法定之大樓防震標準提高，導致本公司須投入大筆資金延請結構技師重新檢測前述房屋能否通過防震檢測，．．本公司乃決定放棄承租該屋之計劃．．。本公司既已停止承租計劃，則締約前預付之租金依法自應退還本公司。．．先前給付之保證金依法自亦應退還本公司。惟自本公司表示停止承租迄今，未見廖君（指壬○○）或丑○○等出租人出面與本公司洽談退還上述款項事宜。」被上訴人之代理人壬○○即於同年月廿八日委請劉喜律師以台中郵局第九一三三號存證信函覆知上訴人，內載：「媚婷峰公司既無意繼續承租，本人壬○○約於八十九年八月十八日收到存證信函，則依合約第十四條約定於三個月後即八十九年十一月十九日起，雙方租賃契約終止。故本人壬○○願意接受部分，係退還自八十九年十一月十九日起至九十年十二月三十一日止之提前租金共十三個月又十二天．．為二百四十一萬二千元。又．．大樓管理費．．應予扣抵」等語。顯見上訴人及被上訴人上開存證信函，各有「停止承租」及「終止租賃契約」之意思表示。上訴人並承述對造代理人壬○○以該存證信函，依系爭租約第十四條「終止契約」（本院一卷二二六頁背面）。亦見被上訴人之代理人壬○○於八十九年八月廿八日委請律師致函上訴人，表明依約即自八十九年十一月十九日起終止租賃契約，及其願接受退還自八十九年十一月十九日起之預收租金扣抵大樓管理費甚明。上訴人縱不同意函述退還金額，仍非不生系爭租約之終止效力。參酌租賃屬於繼續性之契約關係，揆上說明，堪認系爭租約已自八十九年十一月十九日起合法終止。上訴人一度陳及「．．租約亦應於原告訴訟代理人林永頌律師於八十九年八月十七日代原告重申解約意思並請求返還系爭款項之存證信函到達被告時解除」（原審二卷三九五頁），所云解除租約，實難謂當。至被上訴人嗣於九十二年五月廿三日、同年九月五日分以所具書狀當庭向上訴人為終止租約之意思表示，已在系爭租約終止之後，自無庸審究，附此說明。
七、雖上訴人主張系爭租約業經解除，惟為被上訴人所否認。經查：㈠上訴人謂被上訴人依約負有辦理系爭房屋使用執照用途變更之義務；被上訴人則
稱其用途變更應由上訴人統籌並負擔相關費用辦理完成，被上訴人之義務僅在提供相關證明文件配合協助辦理。觀乎系爭租約第十五條約定：「為維護甲乙雙方權益，乙方須辦理營利事業登記之合法登記事項，以符合法令規定，甲方同意辦理房屋使用執照用途之變更，以使乙方得以合法登記及營業，變更申請之手續費用由乙方負擔，但政府都計法規定之回饋金或作商業用途代金之繳納應由甲方（建物所有權人）負責繳納，並將繳納代金之收據交由乙方以辦理營業登記。倘雙方有任一方怠於執行，而致他方損害者應負賠償責任」；第十九條後段約定：「依本合約第十五條條款之約定，如若甲方無法完成房屋使用用途之變更作業，甲乙雙方解約時，甲方應將預收之房屋租金及押租保證金退回予乙方」等語。依該第十五條約定內容，上訴人須「辦理」營利事業登記之合法登記事項，被上訴人「同意辦理」房屋使用執照用途之變更，以使上訴人得以合法登記及營業，其變更申請之手續費用係由上訴人負擔。有關其中所稱「同意辦理」者，被上訴人辯以其非「負責辦理」，僅係同意配合辦理之語，上訴人固否認之，然此被上訴人「同意辦理」者，係直接承自上訴人「須辦理營利事業登記之合法登記事項」等文句之下，並未如同上款就上訴人所負義務僅稱「辦理」，及下款就被上訴人所應繳納代金即稱「負責繳納」者予以明白記載。兩造對此「同意辦理」之四字涵義，究為何造單方義務甚或僅屬一方協同義務，顯存爭議。而系爭租約第十五條後段，約定變更申請之手續費用由上訴人負擔，係針對辦理變更申請之相關行政規定等手續費用負擔之約定；實際上亦由上訴人委請建築師辦理變更作業，乃上訴人為履行負擔變更手續費用之便而予委託。均仍不得解免被上訴人依約負有「同意辦理」系爭房屋使用執照用途變更之義務。至上開第十九條所載如若被上訴人「無法完成」房屋使用用途之變更作業，要係兼指茍被上訴人未「同意辦理」及「負責繳納」政府都計法規定之回饋金或作商業用途代金，而「無法完成」房屋使用用途之變更作業等情形而言。如因不可歸責於被上訴人之事由，致無法完成房屋使用用途之變更作業，委無徒憑上訴人主張前開第十九條約定遽准解約之餘地，併予敘明。
㈡按租賃契約為諾成契約，一經當事人之合意，即生效力，不以租賃物之同時交付
為必要。又出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，為民法第四百二十三條所明定。所謂使用，乃不毀損其物體或變更其性質，而依物之用法，加以利用之謂；所謂收益，及收取標的物之天然孳息或法定孳息之謂。又出租人祇保持租賃物合於約定使用收益之狀態為已足，至承租人是否使用收益，或使用收益成果如何，出租人不負責任，此觀民法第四百四十一條規定可明。本件上訴人承租系爭房屋欲作瘦身美容之營業使用，為被上訴人所知悉，系爭租約第十五條並約定被上訴人同意辦理房屋使用執照用途之變更，以使上訴人得以合法登記及營業，則出租人即被上訴人即應為租賃物之交付及合於用益狀態之保持，依約自應「同意辦理」房屋使用執照用途之變更，以使上訴人得以從事瘦身美容業之合法登記及營業可明。再系爭租約第十條，約定：「甲方依目前房屋狀況出租」。參據證人壬○○結稱：「八十七年十二月廿二日在全國飯店咖啡廳，羅文明（按其時任職上訴人公司經理）將租金及押金交給我，我將系爭房屋的鑰匙交給羅文明」、證人郭秀球結證：「我是壬○○的助理，系爭房屋的鑰匙是由我保管，我是在八十七年十二月底接到廖先生的電話，稱他在全國飯店訂約，要我把鑰匙拿過去，由廖先生交給羅文明」各等語（原審二卷三三六、三三七頁）；證人壬○○繼稱：「八十七年十二月廿二日點交房屋鑰匙給羅文明。羅文明才把錢交給被上訴人代理人我，由此可以證明，雙方都完成合約交錢、交鑰匙的手續。事後上訴人才能順利找建築師、設計師進去丈量、室內繪圖、設計。房屋鑰匙交給上訴人之後，被上訴人代理人就沒有權利了」（本院二卷四一頁）。參以上訴人於八十九年十月六日所致存證信函，載以：「受本公司委託規劃之陳政顯設計師經與廖建築師會談後，即將室內平面設計圖交予廖建築師」等語（原審一卷九一頁）；暨新瀚建築師事務所廖宜洲於八十九年三月廿九日所書工作報告，敘載：「目前此大樓，依其原設計使用，．．合乎舊有法規之規定，且無安全之虞」（原審一卷五三頁）。且系爭房屋主要用途為商業用，有建物謄本可稽。可見上訴人經其代理人羅文明支付租金及押租金，並取得系爭房屋之鑰匙，自可入內丈量、繪圖、設計及裝璜，俾就硬體現況從事一般用益，即上訴人亦不諱言藉此方便伊查看房屋、製作出平面圖草圖、用途變更設計及裝潢（本院二卷六五、六六、五頁及一卷二二三頁）。因此，被上訴人有無同意辦理系爭房屋使用執照用途之變更，仍應究明。
㈢兩造固於簽訂正式租約前所簽八十七年十二月廿二日租賃意願同意書第二條約定
變更期限，明載：「甲乙雙方協議自簽立本同意書之日起，至民國八十八年二月廿八日止，甲方同意無條件於約定期間內完成辦理房屋使用用途之變更事宜，並協助乙方取得合法之營利事業登記」；第五條簽約時限，記載：「甲方應於八十八年二月廿八日前完成變更登記．．」，約明甲方即被上訴人「應」完成變更登記。惟兩造係於八十七年十二月廿二日先簽訂該房屋租賃意願同意書，嗣因被上訴人無法於時限內完成變更登記，兩造嗣於八十八年三月廿二日合意解除該同意書後，因上訴人仍有意願承租而再行簽訂系爭正式房屋租賃合約書，為兩造不爭之事實；並據上訴人狀陳：被上訴人未能於房屋租賃意願同意書約定期限即八十八年二月廿八日前完成房屋使用用途變更，惟伊仍願承租該屋，乃於期限屆滿後雙方訂定正式房屋租賃合約無訛（原審一卷七頁）。細繹系爭租約第十五條所稱「同意辦理」者，與該房屋租賃意願同意書第二條「甲方同意．．完成辦理．．變更事宜」、第五條「甲方應．．完成變更登記」等字眼，明顯有別。被上訴人抗辯：該房屋租賃意願同意書既經雙方合意解約作廢，不得將系爭租約關於由何者負責辦理系爭房屋用途變更，憑以先前所訂並已作廢之該房屋租賃意願同意書中第二條、第五條字義，推解變更登記為屬伊義務，故於系爭租約避免使用上載字眼，而於第十五條改以約明伊「同意」（非謂負責）辦理使用執照之變更等語，尚非全然無由。此觀證人即時任上訴人公司行政部經理癸○○結稱：「當初約定使用執照變更程序由原告（即上訴人）處理，．．我們另委任辛○○○○○處理」等語（原審二卷三二五頁）益明。是前後契約訂定關此被上訴人義務，兩者尚屬有間，實難遽以「同意」辦理者即等同「負責」辦理，亦難逕認有令被上訴人單方自始至終負擔辦理系爭房屋使用執照用途變更義務之合意。則本件於出租人之被上訴人早已提供相關證明文件配合辦理，經承租人之上訴人於八十八年五月間委託訴外他人辛○○○○○辦理，嗣又遭逢九二一地震事變而自行停止承租計劃（另如後述），致未繼續辦理變更作業，終告未果，委難率認被上訴人違約令負責任。
㈣被上訴人屢辯：伊依約僅負提供辦理辦更所需文件之義務等語，並舉壬○○為證
，據其結證：「．．合約書第十條約定依房屋現況出租．．，合約書第十條所定出租人同意辦理房屋使用執照變更，是指出租人應提供辦理使用執照變更的相關文件，出租人已經依約提供給上訴人所委任的建築師，實際上辦理的程序是由上訴人自行委任的建築師去處理，合約書第十九條所定甲方無法完成房屋使用用途變更之作業，是指甲方未依約履行提供變更所需相關文件之義務．．」（原審二卷三三六頁）。被上訴人且辯：手續費用應由上訴人負擔及實際上係由上訴人委託辛○○○○○辦理變更等語。而被上訴人迭陳其早已將系爭房屋使用執照等相關證明文件交付與辛○○○○○辦理申請變更手續，業據證人廖宜洲結稱：「（問：當初辦理用途變更時，屋主是否提供使用權同意書？）這些資料在辦理時，屋主已提供給我」（原審二卷二四七頁）；且經證人壬○○結證：「上訴人委任之建築師稱沒有欠缺任何證件，因為我證件全部補齊都提供完畢」等語（本院二卷四０頁）。顯見系爭房屋因九二一地震致政府單位對大樓耐震系數要求提高之前，被上訴人既早將其使用執照等相關證明文件交付與上訴人委託之辛○○○○○辦理申請變更手續屬實，被上訴人應已「同意辦理」系爭房屋使用執照用途變更。
㈤上訴人自承兩造於八十八年四月廿三日簽訂系爭租約，伊於同年五月間與辛○○
○○○簽立委託契約書，委請其辦理房屋使用執照用途變更事宜。迨系爭房屋於辛○○○○○辦理使用執照用途變更之際，台中地區因發生九二一大地震，政府對大樓法定防震標準由地震前之可承受四級地震，提高為可承受六級地震，而須先請結構技師至現場鑑定，尚須支出鑑定及後續補強費用，伊嗣放棄承租計劃事，亦據提出委託契約書，載明「委託人（指上訴人）擬在．．（系爭房屋）辦理用途變更和室內裝修許可」；及辛○○○○○上開系爭房屋用途變更案工作報告，載以：「並依據原有結構圖重新計算檢討，做為將來結構補強設計之依據，惟其過程曠日廢時，所費不貲，且其補強後之效果又難以確認，唯恐因此影響貴公司之權益，是以當初有向貴公司管理部劉經理報告此事，也經劉經理通知敝事務所，此項業務停止辦理」為證（原審一卷九、五０、五四頁，本院一卷二二四頁背面、二一八頁），亦據證人廖宜洲、癸○○在原審及本院大致證實，復為被上訴人所不爭。但查，是項鑑定及後續補強費用應由何造負擔，並未約明。雖被上訴人依約應負「同意辦理」房屋使用執照用途變更之義務，已如前述，兩造所訂系爭租約第十五條並約定辦理變更之手續費由上訴人負擔，審其本意，輒應僅限一般情形下辦理用途變更所需之費用。系爭房屋於辦理用途變更過程中，發生九二一地震之天災，並因而增加結構技師鑑定費用及如需補強之補強費用，此項費用之增加，額數至夥，稽諸證人廖宜洲結稱：「結構技師費用大約一、二十萬元，至於結構補強工程費用由於我不是結構技師，系爭房屋未經詳細核算我不清楚，除本件外，一般類似個案面積若採用化學螺栓鋼板補強工法其費用約二百至三百萬元左右」等語亦明，實為兩造於八十八年四月間訂約時均無法預見。被上訴人屢稱因九二一地震後相關建築法令對於營業場所之建築物，提高地震級數耐震標準，乃屬雙方於訂約後法令變更之情事變更，此情洵非無稽。上訴人亦自陳：「因九二一地震，法令變更，使我們無法辦理」（原審一卷一六八頁）。尚難認為兩造就相關費用負擔之約定應包含此嗣後非預期下，因不可抗力事故所增加之費用在內，要非兩造原來約定被上訴人負有同意辦理系爭房屋用途變更，及預期提供合於所約定使用、收益租賃物之義務。是項費用即難謂為被上訴人同意辦理系爭房屋用途變更之必要費用，且未經兩造預於租賃契約內就其負擔為特別之約定，事後已生甚大糾葛亦未另以契約訂定，自難憑認此項費用應由被上訴人負擔，亦難率以被上訴人縱不負擔之即謂其不同意辦理。被上訴人辯陳上訴人公司癸○○經理其後請辛○○○○○停止辦理，而上訴人於停止一切證照辦理以前，毫無以任何書面向出租人或壬○○表示出租人並無配合何種事項之語，即非無因。足見上訴人公司癸○○經理其後即請辛○○○○○停止辦理，卒致無法完成房屋使用用途之變更作業至明。審酌上情，尚難遽認當事人一方之被上訴人有未「同意辦理」，以致無法完成房屋使用用途變更作業之歸責事由。
㈥上訴人以被上訴人未完成系爭房屋使用用途變更，依系爭租約第十九條約定及給
付遲延規定主張解除租賃契約；被上訴人辯稱：上訴人未依意定方式以書面通知伊解除契約及上訴人未經催告逕行解除契約，其解除契約不合法等語。茲查，被上訴人應已「同意辦理」系爭房屋使用執照用途變更，難認被上訴人有未「同意辦理」之歸責事由，均如上述。縱令上訴人主張被上訴人依約負有辦理系爭房屋使用執照用途變更之義務，以及被上訴人應負擔增加結構技師鑑定費用及如需補強之補強費用非虛，惟按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第二百二十九條第二項前段、第二百五十四條定有明文。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。而債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，仍須定相當期限催告其履行，於期限內不履行時，始得解除契約。本件觀之系爭租約第十五條、第十九條，並未約定被上訴人同意辦理房屋使用執照用途變更及完成房屋使用用途變更作業之期限，此經被上訴人抗辯，並據上訴人承認「（系爭租約第十五條關於辦理房屋使用執照用途變更）沒有約定期限」（本院二卷六頁），亦經證人廖宜洲結稱：「（有約定多久辦好嗎？）我接受本件委託，沒約定多久辦好」（原審二卷二四五頁）等語，應認係屬給付無確定期限之情形，且依前開第十九條於被上訴人無法完成房屋使用用途變更作業，上訴人固得行使契約解除權，然此條款並未約定上訴人得不經催告逕行解除契約，是仍應依民法有關給付遲延及解除契約相關規定辦理，即上訴人應先催告被上訴人履行，被上訴人經其催告而未履行時，始發生遲延責任，於被上訴人遲延後，再經上訴人催告被上訴人定期履行而不履行時，上訴人始得主張解除契約甚明。本件上訴人雖主張被上訴人拒絕支付鑑定等費用，故由其經理癸○○當面向被上訴人之代理人壬○○表示解除契約之意思及由上訴人委任律師發函對被上訴人為解除契約之表示，但為被上訴人所否認，證人即上訴人公司經理癸○○結稱：「．．鑑定費用有向壬○○先生聯絡過，廖先生表示房子沒有問題，要再和廖建築師溝通．．」、「壬○○沒有表示不願負擔（結構鑑定費用），只表示房子沒有問題，要找建築師鑑定」；證人廖宜洲亦結證：「九二一地震之後，我們通知媚婷峰公司．．安全鑑定，要拆除內部，一直到十二月原告（即上訴人）公司劉經理才通知我們不要變更．．在劉經理通知我之前，有壬○○通知我是否可不辦理結構變更，而以補強方式為之，但依我之經驗無法斷定」各等語（原審二卷三二五、三二六頁，二四四、二四五頁）。況據證人廖宜洲結稱：「（辦理結構鑑定有無通知壬○○配合？）沒有，需要補強尚未確認，程序未到，尚無所謂的申請書用印」、「（有關本件所謂鑑定是否已有具體單據或費用或結構技師處理？）沒有」等語（本院一卷一五二至一五三頁）；被上訴人因而辯述上開補強鑑定，並無具體單據費用或已委任結構技師，亦即上項費用並不存在之語，上訴人未予爭執。上訴人謂被上訴人有負擔鑑定及結構補強費用俾完成系爭房屋用途變更之義務，卻拒絕負擔該筆費用，則自其拒絕時起，即已有民法第二百二十九條第二項所定經債權人催告而仍未為給付之情形，構成給付遲延云云，不足採信。是本件被上訴人於接獲辛○○○○○及上訴人公司癸○○經理之通知後，雖未負擔鑑定等相關費用，然亦未預示拒絕付款，即上訴人於八十九年八月十七日致知被上訴人之上開存證信函，猶載：上訴人「須投入大筆資金延請結構技師重新檢測」，顯未肯認鑑定補強費用確屬應由被上訴人負擔，尚無以此即認被上訴人已陷於給付遲延狀態，上訴人於訴訟中復無法舉提其他確切證據俾證其於解除契約前已定相當期限並催告被上訴人履行，則上訴人未經催告被上訴人履行即逕依系爭租約第十九條約定及給付遲延規定，主張解除契約，依上說明，自難謂合，不生解除契約效力。上訴人又於九十年六月十一日以起訴狀表明解除契約之意思，亦非可取。
㈦上訴人復主張於其公司經理癸○○當面告知被上訴人之代理人壬○○解除契約後
，壬○○即已另行張貼招租廣告，足認兩造已合意解除契約或終止契約等語，固據上訴人提出照片三幀為證，被上訴人就壬○○有張貼招租廣告部分亦不爭執。惟被上訴人否認兩造已合意解除契約或終止契約，辯以上訴人公司癸○○經理請壬○○代為張貼招租廣告時，並無決定上訴人如何處理亦無決定確定不租，祇單純請壬○○代為張貼，壬○○代貼招租廣告，並非同意解除租約或終止租約；況倘上訴人確定不租，依系爭租約第十四條必須以書面通知，上訴人既無以書面告知，自非對伊為解除租約或終止租約之意思表示等語。按合意解除契約或合意終止契約，乃屬契約行為，須經雙方意思表示合致始能成立。本件上訴人所舉證人癸○○雖於本院證稱：於八十九年一月中告知壬○○，本公司不承租該房屋等語，但據被上訴人之代理人壬○○到場結證：「（有無接到承租人或癸○○經理口頭或書面說要解除或終止契約？沒有」（本院一卷一五０頁）各語。是上訴人公司經理癸○○當面告知被上訴人之代理人壬○○以其公司不承租系爭房屋，僅祇出諸口頭，應無取具上訴人授權其代理為租約解除或終止等事宜之書證，並未以書面明白催告，上訴人彼時要未確認有何法定及約定解除權或終止權，致未明確表示解除契約或終止契約。上訴人謂其公司經理癸○○已告知辛○○○○○終止委託關係，可推知上訴人有向被上訴人解除契約之意思，尚不足採。即觀系爭租約第一年滿期後，上訴人由其公司周小姐於八十九年一月廿七日傳真被上訴人之代理人壬○○，略因同年月卅一日前得辦理扣繳所得稅，故請其傳送身分證正反面及八十七年房屋稅單影本，有傳真函及被上訴人等租金所得稅扣繳憑單影本各一件可考（原審一卷七八頁、三八至四九頁）；被上訴人遂稱上訴人依系爭租約第七條關於房屋租賃所得稅由出租人負責繳納，承租人代為扣繳之約定，已由承租人之上訴人代為扣繳八十八年一月至十二月之租金收入百分之十稅金，足認租賃有效，雙方不僅確定租賃，且更已由承租人代稅捐機關對出租人扣繳百分之十稅金，益證其不僅有租賃事實，並有扣繳租金之事實，堪以採信。亦徵上訴人彼時並無明白表示解除租約或終止租約，致仍代為扣繳而未表明租約消滅之意。況壬○○張貼招租廣告之舉，原因多端，代貼招租廣告以廣招徠俾能代覓而杜雙方不利究非無有，並非即為出諸合意解除契約或終止契約之一途，顯尚不足為被上訴人對此承諾或意思實現之證明。上訴人執之主張兩造已於八十九年一月間合意解除租約或終止租約，自不足採。
八、按契約終止後，當事人雙方負有回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第二百六十三條準用同法第二百五十九條第一款規定甚明，是當事人應將所受領之給付物，返還與契約當事人（最高法院八十二年度台上字第二九四八號判決參照）。又契約經當事人終止後，當事人間之契約關係應向將來失去其效力，如當事人之一方因終止契約而受有損害，而另一方當事人因此受有利益者，此項利益與所受損害間即有相當因果關係，核與民法第一百七十九條後段所定之情形相當，因此，受有損害之一方當事人自得本於不當得利之法律關係，請求受有利益之另一方當事人返還不當得利及不當得利為金錢時之利息（同院八十八年度台上字第二九七０號判決參照）。足徵契約之終止，僅使契約自終止之時起嗣後消滅，並無溯及效力，使契約自始歸於消滅。故在終止以前之契約關係，尚不發生回復原狀之問題。本件系爭租約既已終止，上訴人據以請求被上訴人返還租金及押租保證金，自非無據。關於上訴人請求之項目及金額，審酌如下：
㈠租金部分：
系爭租約自八十九年十一月十九日起終止，被上訴人自承應退還自是日起至九十年十二月三十一日止之預收租金共十三個月又十二天，計二百四十一萬二千元，復為上訴人所不爭，被上訴人自應返還上訴人預付之此租金。
㈡押租保證金部分：
系爭租約第六條載明：「乙方於訂約前已提交之新台幣壹佰萬元作為押租保證金，租約期滿後乙方如不繼續承租，甲方應於乙方交還房屋後，無息退還押租保證金」。雖被上訴人辯稱：上訴人前依房屋租賃意願同意書所支付之保證金一百萬元，因已與上訴人對出租人應負擔之解約款一百萬元，兩相扣抵，故已無餘存保證金。惟上訴人則稱：「房屋租賃意願同意書後之解約條款」因後來兩造簽訂租約而失其效力，該款解約費用之約定已失所附麗，且租期已回溯自八十八年一月一日起算，被上訴人自無理由請求解約費用，因其並無損失，反有提前收得租金之利息收入各語。經觀兩造於八十八年三月廿二日簽立解除該房屋租賃意願同意書，所載條件：「．．解約費用全部由媚登（婷之誤）峰負擔，包括：⑴本標的物三個月房租共六十萬元（含稅）；⑵代書費及違約金共四十萬元；⑶本案仲介費用。租賃保證金退還：甲方須把上址租賃保證金經扣除上項費用後無息退還，於本約簽訂時以即期支票支付」。可見第二項所記解約費用顯然遠逾一百萬元，第三項並記「租賃保證金退還」、「於本約簽訂時以即期支票支付」，殆見該解除條件要係解約費用之約定而已，有俟兩造於「本約」簽訂時退還租賃保證金餘額，尚難徒憑該約款記載，遽認被上訴人已經表明扣抵上訴人依該房屋租賃意願同意書所交付之保證金一百萬元，蓋被上訴人如已取得解約費用並經扣抵保證金，則其保證金因僅一百萬元即無餘額可資退還及於本約簽訂時支付之可言。此稽被上訴人承述：「（壬○○或被上訴人已否取得該解約費用或表示已經扣抵上訴人所交付保證金一百萬元？兩造於八十八年四月廿三日簽訂正式租約時或之前，壬○○或被上訴人曾否向上訴人明確表明已經取得上開解約費用，能否證明？為何八十八年四月廿三日正式租約第六條又載明上述押租保證金？）．．（被上訴人）沒有特別在當時或之前再跟上訴人提過」之語（本院二卷八三、八四頁）；衡酌兩造嗣於八十八年四月間簽訂系爭租約，第二條租賃期間約明自八十八年一月一日起算五年，上訴人並支付自斯日起算先計三年之租金，則八十八年一月至三月份之租金已然支付，應係涵蓋上開解除條件內載本標的物三個月房租共六十萬元者，被上訴人並未舉證證明曾予表示抵扣而確已取得該保證金，又於系爭租約第六條約明上訴人「於訂約前已提交之新台幣壹佰萬元作為押租保證金」，應已達致合意，被上訴人要未依該解約條款之約定而取得解約費用有以致之。被上訴人乃謂無論該意願同意書之解約條件如何，後契約（系爭租約）亦已變更前契約（意願書）之效力，亦非無由。上訴人迨至兩造產生履約爭議，始見八十九年十二月間覆函謂已抵銷而取得該解約費用，並舉證人壬○○以證，要與前述解約條款中「本約」簽訂等字義及系爭租約第六條之約定不符，委不足採。系爭租約既自八十九年十一月十九日起終止而非期滿，並經被上訴人於八十九年八月廿八日致函終止，上訴人應無違反系爭租約第十四條約定未盡通知之責，應賠償對方損失之情事。被上訴人辯以上訴人因違反該約定而放棄押租保證金之追索權云云，尚難憑採，被上訴人自應返還押租保證金一百萬元。
㈢權利金部分：
上訴人雖主張已依系爭租約第十八條給付被上訴人一百萬元權利金，其非買賣契約，而係補償被上訴人房屋設備之損失乙節。但觀此條約定：「雙方同意於本租賃契約簽立生效同時，乙方需支付權利金新台幣壹佰萬元整以承購房屋內部所有設備」，顯已約明上訴人需支付權利金一百萬元以「承購」被上訴人系爭房屋內部所有設備，殊難謂無買賣契約之性質。且據證人壬○○結稱：「是買賣房屋設備、桌椅、空調之類，簽立合約生效同時設備有交付」等語（本院一卷一五一頁）。是此約定，縱屬隱藏於租賃契約內之買賣契約，亦非單純租賃契約條款內容。被上訴人抗辯訟爭權利金為買賣價金，尚非無據。本件上訴人於系爭租約有效存續期間，及應自八十九年十一月十九日起終止，嗣後失其效力之前，均未合法解除契約，詳如前述。被上訴人基此約定，受領上訴人交付之權利金一百萬元，即非無法律上之原因。上訴人於本件訴訟，就此亦未舉出其他確切事證資以證實有何合法解約事由，其仍主張租賃契約解除，依民法第二百五十九條有關回復原狀規定請求返還；並主張其如係買賣契約，亦為租賃契約之從屬契約，而於租賃契約解除時一併解除，並基於不當得利規定，請求被上訴人返還權利金一百萬元，自難謂合。
㈣被上訴人另辯：管理費依約應由承租人即上訴人負擔，因上訴人積欠，故由被上
訴人代墊。如自八十八年一月份起計算至八十九年十一月十九日止，代墊金額為二十八萬二千六百七十六元，應由上訴人給付伊，爰併主張應予抵銷等語，並提出管理費明細表本一件及管理費收費單二十二張影本為憑（本院二卷五一至六二頁）。上訴人對此金額之計算未予爭執，惟否認管理費應由伊負擔。查，系爭租約第十一條記載：「水、電費、清潔費及其他日常管理維護費用，悉由乙方（即上訴人）自行負責」，上訴人又已取得系爭房屋之鑰匙，即可入內丈量、繪圖、設計及裝璜，俾便從事一般用益，有如上述，則系爭房屋於終止租約前，由被上訴人代墊之上開管理費，依約應由承租人之上訴人負擔。上訴人陳以被上訴人從未點交系爭房屋予伊，伊亦從未使用收益系爭房屋，自無庸負擔管理費云云，為非可取。
㈤以上，預付租金二百四十一萬二千元及押租保證金一百萬元，共計三百四十一萬
二千元，經抵銷上訴人應負擔之管理費二十八萬二千六百七十六元後，剩餘三百十二萬九千三百二十四元（計算式：三百四十一萬二千元減二十八萬二千六百七十六元）。至上訴人辯述訴外人魏顯彰、魏顯成及魏顯祥（下稱魏顯彰等三人）亦受領租金分配乙節，上訴人則謂此不僅與租賃契約所載出租人不符，縱然屬實，其或因被上訴人九人與魏顯彰等三人之內部關係，或係因被上訴人出租他人之物，但無論其理由為何，兩造間之租約依然有效成立，故伊依租約等關係，向被上訴人請求返還租金及押租保證金等項金錢給付亦不受影響。至於被上訴人狀述魏顯彰等三人所受領租金部分，仍應由被上訴人依比例分擔，因魏顯彰等三人既非租賃契約所載出租人，被上訴人自不得以其內部關係對抗伊等語。經核系爭租約確係載明出租人為被上訴人九人，上訴人既將訟爭租金及押租保證金交付出租人，基於債之相對性法理，被上訴人於租約終止後，依上規定，即負有返還之義務，尚與魏顯彰等三人無涉。上訴人乃據被上訴人狀載比例換算為：被上訴人丙○○、戊○○、乙○○、丁○○各八四分之十五，被上訴人卯○○八四分之八，被上訴人子○○、丑○○、寅○○、己○○○各八四分之四（詳如本院二卷一０
九、一一０頁附表）。被上訴人對此比例，不復爭執。因之，被上訴人就該三百十二萬九千三百二十四元，丙○○、戊○○、乙○○、丁○○應各返還五十五萬八千八百零八元，卯○○應返還二十九萬八千零三十一元，子○○、丑○○、寅○○、己○○○應各返還十四萬九千零十五元，及均自系爭租約八十九年十一月十九日甫終止翌日即同年月二十日起加付法定遲延利息。
九、綜上所述，本件上訴人主張被上訴人應返還伊預付租金及押租保證金等事實，就應准部分，洵屬有據；被上訴人所辯，委無足取。從而，上訴人於系爭租約終止後，並本於不當得利之法律關係，請求被上訴人返還，於丙○○、戊○○、乙○○、丁○○應各給付伊五十五萬八千八百零八元，卯○○應給付伊二十九萬八千零三十一元，子○○、丑○○、寅○○、己○○○應各給付伊十四萬九千零十五元，及均自八十九年十一月二十日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息範圍內，尚無不合，應予准許。逾此部分所為請求，為有未合，不予准許。上開應准許部分，原審不准上訴人所請，尚有未洽。上訴論旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示，並依兩造陳明，以供擔保為條件，分別宣告准、免假執行。前開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，核無違誤。上訴意旨，指其不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。又上訴人在本院為追加之訴擴張聲明部分，已逾上開所准金額，亦無理由，該部分假執行之聲請失其依附，均併駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由；追加之訴擴張聲明為無理由。依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十八條、第七十九條、第八十五條第一項但書、第四百六十三條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如
主文。中 華 民 國 九十三 年 十 月 二十六 日~B1民事第七庭審判長法 官 簡清忠~B2 法 官 陳賢慧~B3 法 官 盧江陽右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 許哲禎中 華 民 國 九十三 年 十一 月 四 日
Ｈ