臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十二年度重上字第一四六號
上 訴 人 乙○○
丙被 上訴人 丁○○兼法定代理人 甲○○右當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於民國九十二年十月一日臺灣臺中地方法院九十一年度重訴字第三七五號第一審判決提起上訴，經本院於九十三年六月二日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
兩造共有坐落台中市○○區○○段○○○號、田、面積七五三八平方公尺之土地及同段四０地號、田、面積三四八平方公尺之土地，准予合併分割為如附圖丙案即編號Ｂ部分所示面積五、六八九．五平方公尺土地及二二五平方公尺土地，合計五、九一四．五平方公尺土地分歸上訴人與被上訴人甲○○、永豐盛建設股份有限公司按原應有部分比例保持共有；編號Ａ部分一、八四八．五平方公尺土地及一二二平方公尺土地，合計一、九七一．五平方公尺土地分歸被上訴人丁○○取得。
第一、二審訴訟費用，由兩造按應有部分比例即各四分之一負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：
（一）、兩造共有坐落台中市○○區○○段○○○號、田、面積七五三八平方公
尺之土地及同段四０地號、田、面積三四八平方公尺之土地，每人應有部分各四分之一，該二筆土地乃相毗鄰，且兩造就二筆土地之所有權應有部分均屬一致，又系爭二筆土地地目雖為田，惟其都市計劃使用分區為住宅區，是並無因物之使用目的而不能分割之情事，兩造復未訂有不分割之協議，茲經協議分割不成，爰依法訴請裁判分割。
（二）、系爭土地西側面臨五公尺寬之道路，而除此之外，並無其他道路可供對
外通行，另系爭土地如台中市中正地政事務所九十一年六月十二日複丈成果圖所示，其中Ａ部分為稻田，Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｂ３、Ｂ４、Ｃ３、Ｃ
１、Ｃ２、Ｃ４、Ｄ１、Ｅ１部分，分別蓋有土角造房屋、煙寮、儲藏室等地上物，現為被上訴人丁○○使用，Ｂ、Ｂ３、Ｂ１、Ｂ２部分空地則供被上訴人丁○○出入使用等情，業經原審至現場勘驗並囑託台中市中正地政事務所測量屬實。系爭土地之分割方法，因系爭土地僅面臨西側有五米寬對外通行道路，故為使分割後各部分均得臨路，上訴人乃主張如附圖丙案所示，以東西走向取一橫線，將系爭二筆土地合併分割為Ａ、Ｂ二部分；又系爭土地現有地上物雖均為被上訴人丁○○使用，然經查系爭二筆土地，原係被上訴人丁○○與訴外人即上訴人及被上訴人甲○○、永豐盛建設股份有限公司（以下簡稱永豐盛公司）之前手賴茂樹、賴茂辰、賴茂松（以下簡稱賴茂樹等三人）所共有，所有權應有部分均係各四分之一，而賴茂樹等三人分別於七十六年九月二十八日及七十六年十月十九日，將其就系爭二筆土地之所有權應有部分四分之一均一併出賣予上訴人、被上訴人甲○○及訴外人江振坤（以下簡稱江振坤等三人），其後於八十二年六月五日，江振坤再將其就系爭二筆土地所有權應有部分均為四分之一，一併出賣予被上訴人永豐盛公司。又賴茂樹等三人於右開買賣中，亦併將系爭土地上建物應有部分各四分之一合計四分之三權利，出賣與江振坤等三人，並於該二紙買賣契約附圖標示系爭土地建物分管使用現況（亦即被上訴人丁○○分管使用臨北側建物，賴茂樹、賴茂松分管使用中間部分建物，賴茂辰使用南側煙寮部分），且於七十六年九月二十八日簽訂買賣契約第十七條及於七十六年十月十九日簽訂買賣契約第十八條分別約定：「乙方（亦即出賣人）之連帶保證人丁○○，茲連帶保證乙方應將買賣土地之建物（門牌豐樂路四十五號），於民國七十七年三月三十一日以前無條件遷讓點交與甲方（亦即買受人江振坤等三人）管業，如未完全履行時，其連帶保證責任不歸消滅，並願放棄先訴抗辯權。」斯時被上訴人丁○○亦擔任該買賣契約之連帶保證人兼仲介人，並列名於該買賣契約之上，凡此，均足說明系爭土地上之建物，於七十六年九月二十八日及同年十月十九日，已由江振坤等三人取得應有部分四分之三，且依前手賴茂樹等三人與被上訴人丁○○就系爭土地上建物之分管協議，亦得究明系爭臨北側建物本由被上訴人丁○○分管使用，其餘部分建物分別由賴茂樹等三人分管使用，從而賴茂樹等三人既將系爭土地應有部分四分之三及系爭建物應有部分四分之三出賣於江振坤等三人取得，嗣由被上訴人永豐盛公司自江振坤取得應有部分四分之一，對此，被上訴人丁○○於右揭買賣過程中，亦同意連帶保證將賴茂樹等三人分管使用之建物點交予買受人江振坤等三人，於此，被上訴人丁○○與江振坤等三人於七十六年間就系爭建物顯已成立分管協議，亦即由被上訴人丁○○分管使用系爭北側建物，江振坤等三人分管使用系爭中間及南側建物，基此，上訴人主張依如附圖丙案分割方法，乃係兼顧七十六年間買受系爭土地時，兩造所達成就系爭建物使用之現況，況被上訴人丁○○於七十六年起，亦已無權使用系爭土地及建物全部至今，此對於被上訴人丁○○而言，並無任何不公平。
（三）、按原判決認如附圖乙案為可採，其理由無非係以：㈠按共有人之分管契
約，不過係定分別共有人間使用收益及管理之權義，雖可資為裁判分割之參考，惟尚不足拘束法院定分割方案之判斷。參酌上訴人主張上揭分管方式，其系爭房屋及地上物集中在系爭土地東側即系爭四十地號土地及相鄰之三九地號土地東邊部分，而系爭四十地號係一南北走向之狹長地形，而三九地號土地東邊部分亦僅占整個三九地號土地之一小部分，扣除此部分之所餘三九地號土地，係稻田，且面積甚大；又依原審現場履勘所知，系爭建物或地上物之年限已屬久遠，而上訴人亦自認長時間並未使用系爭建物或地上物，故是否有必要遷就上揭上訴人主張之分管契約，而採上訴人提出如附圖丙案所示以東西走向取一橫線，將系爭二筆土地合併分割為Ａ、Ｂ二部分，自屬可疑；再者，上訴人之分割方案，雖使分割後各部分均得西側面臨五米寬對外通行道路，惟查，系爭土地北邊係空地（詳參如台中市中正地政事務所九十一年六月十二日複丈成果圖所示Ｂ部分空地），則供被上訴人丁○○於系爭土地上建物居住人員對外聯絡出入使用，此部分土地依上訴人之分割方案全由被上訴人丁○○吸收，是否公平已非無疑，又該丙案中最曲折不平之三九號土地北側Ａ部分若全部分歸被上訴人丁○○一人所有，東西走向過於狹長，則明顯妨害被上訴人丁○○就受分配後土地之有效利用，大大降低其應有部分之土地價值及經濟效用，反觀上訴人與被上訴人甲○○、永豐盛公司（以下簡稱永豐盛等三人）分得三九地號Ｂ部分土地之部分極為平整，又可直接對外通行，兩相比較，永豐盛公司等三人就分割後之土地利用度甚高，且價值及經濟效用亦高於被上訴人丁○○分得三九地號Ａ部分土地，則此一分割方案顯然對被上訴人丁○○尚非公平，故認為上訴人之分割方案，尚非可採。㈡系爭土地及房舍已由被上訴人丁○○使用長達數十年，且上訴人已長達十五年根本未曾使用過系爭土地東半部之房舍，是為顧及土地上房屋之使用現況，將如附圖乙案中四十地號土地及三九地號Ａ部分土地全部分歸被上訴人丁○○所有，始為兼顧使用現況，兩造取得之地形均較完整，且系爭土地上目前已存在之柏油路部分即附圖乙案中三九地號Ｂ部分土地由兩造按原應有部分比例共同取得，做為通行道路使用，永豐盛公司等三人分得之部分亦屬完整，且其西側全部面臨五米寬道路，亦無不利，故認為採取被上訴人丁○○提出之附圖乙案較為可採。惟按：
㈠系爭二筆土地，原係被上訴人丁○○與訴外人即永豐盛公司等三人之
前手賴茂樹等三人所共有，所有權應有部分均係各四分之一，而賴茂樹等三人分別於七十六年九月二十八日及七十六年十月十九日，將其就系爭二筆土地之所有權應有部分四分之一，均一併出賣予江振坤等三人，其後於八十二年六月五日，江振坤再將其就系爭二筆土地所有權應有部分均為四分之一，一併出賣予被上訴人永豐盛公司。又賴茂樹等三人於右開買賣中，亦併將系爭土地上建物應有部分各四分之一合計四分之三權利，出賣與上訴人江振坤等三人，並於該二紙買賣契約附圖標示系爭土地建物分管使用現況（亦即被上訴人丁○○分管使用臨北側建物，賴茂樹、賴茂松分管使用中間部份建物，賴茂辰使用南側煙寮部分），且於七十六年九月二十八日簽訂買賣契約第十七條及於七十六年十月十九日簽訂買賣契約第十八條分別約定：「乙方之連帶保證人丁○○，茲連帶保證乙方應將買賣土地之建物（門牌豐樂路四十五號），於民國七十七年三月三十一日以前無條件遷讓點交與甲方管業，如未完全履行時，其連帶保證責任不歸消滅，並願放棄先訴抗辯權。」斯時被上訴人丁○○亦擔任該買賣契約之連帶保證人兼仲介人，並列名於該買賣契約之上，凡此，均足說明系爭土地上之建物，於七十六年九月二十八日及同年十月十九日，已由江振坤等三人取得應有部分之四分之三，且依前手賴茂樹等三人與被上訴人丁○○就系爭土地上建物之分管協議，亦得究明系爭臨北側建物本由被上訴人丁○○分管使用，其餘部分之建物分別由賴茂樹等三人分管使用，從而賴茂樹等三人既將系爭土地應有部分四分之三及系爭建物應有部分四分之三出賣於江振坤等三人取得，嗣由第三人林世珍（江振坤之妻）自江振坤取得系爭建物應有部分四分之一，此均有系爭建物買賣所有權移轉契約書、契稅繳款書、申請分單繳納房屋函文暨房屋稅籍證明書可稽，上情在於說明系爭建物（未保存登記）之事實上處分權，其中上訴人、被上訴人甲○○，訴外人林世珍之持分各為四分之一，對此，江振坤等三人亦早於七十八年三月八日，即以存證信函通知被上訴人丁○○請依分管契約將江振坤等三人分管建物遷讓點交，惟被上訴人丁○○於收受該存證信函後，均未依約履行，甚至仍矯稱：
其從未收受該存證信函，然此仍不影響系爭建物四分三之權利為上訴人、被上訴人甲○○及訴外人林世珍所有，詎原審竟以「系爭土地及房舍已由被上訴人丁○○使用長達數十年，且上訴人已長達十五年根本未曾使用系爭土地東半部之房舍，是為顧及土地上房屋之使用現況．．．云云」等漠視上訴人、被上訴人甲○○及訴外人林世珍所擁有系爭建物四分之三之權利，且此舉無異鼓勵任何人均可以無權占有方式，先行取得占有共有房舍抑土地，其後，再行主張應以現狀分割，如此一來，社會秩序如何維持，人民之財產何以保障，由是以觀，原審所持之分割理由，顯有違一般人之認知而不符合公平正義原則，基此，上訴人所主張如附圖丙案分割方法，乃係兼顧七十六年間買受系爭土地時，兩造所達成就系爭建物使用之現況，況被上訴人丁○○於七十六年至今，亦已無權使用系爭土地及建物全部，而享受長達十六年之使用利益，此對於被上訴人丁○○而言，並無任何不公平。
㈡按系爭二筆土地係位於台中市後期發展地區內，在未整體開發前仍應
繼續原來農業區之使用，又系爭仁和段第四十地號土地使用分區為公園用地及道路用地，另同段三十九地號土地使用分區則○住○區○道路用地、公園用地，凡此，均有已附呈土地使用分區證明書可據；再者，經查系爭第三十九地號土地僅有極小面積係為住宅區用地，其餘絕大部分土地係供道路及公園用地，此在於說明，系爭土地於整體開發前（亦即市地重劃前），仍應繼續原來農業使用，而於整體開發後（亦即市地重劃後），則絕大部分之土地仍應作為道路及公園用地使用，然政府機關就系爭土地何時以市地重劃方式整體開發，仍遙遙無期且不確定，從而，本件土地分割完成後，兩造所分得之土地，於市地重劃前，仍得繼續原來農業區之使用，而不得作為建築之用，已堪認定，是若依原審分割方案，將系爭建物所在之土地全部分歸被上訴人丁○○，此已不符合公平原則，且此非但使上訴人所分得之土地無房舍可供休息及置放農具使用，又何以為農業使用，且致被上訴人賴戊子所分得之土地無多餘之土地供農業使用（按被上訴人丁○○既辯稱：若依上訴人所主張分割方案，其所分得之土地扣除私設通路及建物所在土地外，僅餘不規則且面積不多之土地，此又何以為農業使用，惟依其主張分割方案，根本無多餘土地供農業使用，此豈非自相矛盾），況即便認系爭土地日後將為政府機關徵收為道路、公園用地使用，然上訴人與被上訴人甲○○及訴外人林世珍所擁有四分之三系爭建物，本得領取地上物（亦即系爭建物四分之三）之補償費，惟依原審分割方案，上訴人、被上訴人甲○○及訴外人林世珍日後能否領取該地上物補償費，勢必衍生糾紛，惟無論如何，系爭建物四分之三持分，本係江振坤等三人前於七十六年間，以買賣方式取得，如此一來，又豈合乎公平正義原則﹖詎原審未慮及系爭土地本屬後期發展區，在未整體開發前仍應繼續作為農業使用，而於整體開發後則作為道路及公園使用，此自無原審所認原判決方案將致上訴人方面就土地利用價值、經濟效用高於被上訴人丁○○之因素，基此，上訴人所主張分割方案，不僅顧及兩造於七十六年間買賣及分管現狀，此已符合公平正義原則，且日後系爭土地分割完成後，於政府機關辦理市地重劃前，兩造仍得依所分得土地及其上建物為農業使用，如此方符合土地利用之價值。
㈢再者，依上訴人所主張分割方案，日後上訴人與被上訴人甲○○、永
豐盛公司，本仍得利用所分得之土地另闢私設通路供通行，並無通行系爭土地私設通路之必要，於此，對於兩造並無任何不利，況倘將系爭土地上之私設通路（面積為三九二平方公尺）仍維持兩造共有，日後，系爭土地若經政府機關辦理市地重劃，則該維持共有之私設通路土地，扣除應共同負擔之面積後（按依平均地權條例第六十條第三項及市地重劃實施辦法第二十三條規定，土地所有權人共同負擔之土地以不超過面積百分之四十五為上限），恐未達最小分配面積（依市地重劃實施辦法第三十條規定「重劃後之土地之最小分配面積標準，由主管機關視各街廓土地使用狀況及分配需要於規劃設計時定之。但不得小於畸零地使用規則及都市計劃所規定之寬度，深度及面積」），對此，該共有之私設通路經市地重劃後，袛能依市地重劃實施辦法第三十一條第一項第二款規定以現金補償之或依同條項第四款規定仍分配為共有，如此一來，對於兩造亦非有利，由是以觀，若依原審分割方案，將系爭土地私設通路部份仍維持兩造共有，此於市地重劃後，對於兩造日後所分配之土地顯大為不利。
（四）、綜上所述，系爭土地之分割，為求兩造所分得土地能充分利用，發揮整
體經濟，及兼顧兩造之利益，符合公平原則，上訴人仍主張應依附圖丙案分割方法最為適當，即訴外人林世珍亦同意上訴人主張之分割方案，爰為上訴聲明，求為判決：㈠原判決廢棄。㈡兩造共有坐落台中市○○區○○段○○○號、田、面積七、五三八平方公尺之土地及同段四０地號、田、面積三四八平方公尺之土地，准予合併分割為如原判決附圖三丙案即編號Ｂ部分所示面積五、六八九．五平方公尺土地及二二五平方公尺土地合計五、九一四．五平方公尺之土地，分歸上訴人與被上訴人甲○○、永豐盛公司按原應有部分比例保持共有；編號Ａ部分一、八四
八．五平方公尺土地及一二二平方公尺土地合計面積一、九七一．五平方公尺分歸被上訴人丁○○取得。㈢訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人對於上訴人主張前揭系爭土地二筆，為兩造所共有，每人應有部分各四分之一，該二筆土地乃相毗鄰，且兩造就二筆土地之所有權應有部分均屬一致；再者，系爭二筆土地，原係被上訴人丁○○與訴外人賴茂樹等三人所共有，所有權應有部分均係各四分之一，而賴茂樹等三人分別於七十六年九月二十八日及七十六年十月十九日，將彼等就系爭二筆土地之所有權應有部分四分之一均一併出賣予江振坤等三人，其後於八十二年六月五日，江振坤再將其就系爭二筆土地所有權應有部分均為四分之一，一併出賣予被上訴人永豐盛公司；又系爭二筆土地係位於台中市後期發展地區內，地目雖為田，惟其都市計劃使用分區為住宅區，是並無因物之使用目的而不能分割之情事，兩造復未訂有不分割之協議，兩造協議分割不成，而系爭共有物上之房舍，均為被上訴人丁○○占有使用中，上訴人並未使用該房舍等事實，固均不加爭執，並同意分割，惟就分割方案各陳述及聲明如下：
（一）、被上訴人甲○○、永豐盛公司（以下簡稱甲○○等二人）部分：
請考量當事人間原始之買賣契約來進行分割，被上訴人甲○○等二人同意依上訴人提出如附圖丙案分割方案而為分割，且願意繼續與上訴人保持共有，爰引用上訴人之聲明及陳述。
（二）、被上訴人丁○○部分：
㈠不同意上訴人提出之分割方案，請依被上訴人丁○○提出之如附圖乙案分割。
㈡系爭共有物上之房舍，均為被上訴人丁○○占有使用中，上訴人並未
使用該房舍，且被上訴人丁○○已在系爭三九地號之土地上耕種長達數十年，足徵被上訴人丁○○與其兄弟賴茂樹、賴茂松間，並沒有分管使用系爭土地上建物，況永豐盛公司等三人自七十六年十月十九日簽訂買賣契約迄今，已有十五年之久，渠等三人亦完全未曾使用系爭土地及其上任何建物，益徵上訴人於九十一年十二月十一日民事辯論意旨狀中辯稱：「丁○○與乙○○等三人就系爭建物顯已成立分管協議．．．原告主張兩案分割方法乃兼顧七十六年間買受系爭土地時，兩造所達成就系爭建物使用之現況」云云，純係臨訟編捏之詞，不足採信。又被上訴人丁○○之所以長達數十年在系爭土地上耕種並使用系爭建物，主要係代替其他兄弟就近照顧年邁母親之故，被上訴人賴戊子之兄弟賴茂樹等三人亦十分感激被上訴人丁○○之孝心，故而渠等三人實不可能在未盡孝道之情況下，刻意以分管方式限制被上訴人丁○○使用系爭建物。
㈢上訴人之分割方案並非公允，不宜採用。被上訴人丁○○認採如附圖乙案為分割方案，始能兼顧兩造權益之平衡，其理由如下：
①系爭土地最曲折不平之三九號土地北側Ａ部分，若全部分歸被上訴
人丁○○一人所有，則明顯妨害被上訴人丁○○就受分配後土地之有效利用，大大降低其應有部分之土地價值及經濟效用，反觀上訴人分得三九地號Ｂ部分土地極為平整，又可直接對外通行，兩相比較，上訴人就分割後之土地利用度極大，且價值及經濟效用亦高於被上訴人丁○○分得三九地號Ａ部分土地，則此一分割方案顯然對被上訴人丁○○利益損害至大，獨厚上訴人，殊不公平。
②系爭土地及房舍，已由被上訴人丁○○使用長達數十年，且上訴人
已長達十五年根本未曾使用過系爭土地東半部之房舍，是為顧及土地上房屋之使用現況，實應採用乙案，將三九地號土地Ｂ部分土地及地上建物，全部分歸被上訴人丁○○所有，始為兼顧使用現況之方案。
③採用如附圖乙案為分割方案，則兩造取得之地形均較完整，且系爭
土地上目前已存在之柏油路部分，由兩造按原應有部分比例共同取得，做為通行道路使用，而該柏油路之鄰接北方部分土地已編定為十五米都市○○道路，若將甲部分做為道路使用，對兩造將來均有利益。
㈣上訴人主張依原審分割方案會造成被上訴人丁○○無法農業使用、就建物補償會發生糾紛為理由云云，惟查：
①系爭土地上之建物，有部分為被上訴人丁○○繼承取得，有部分（
鐵架部分及現由被上訴人丁○○居住之部分）則是被上訴人丁○○自行興建，就被上訴人丁○○繼承取得部分，為老舊之土角房屋，目前已停徵房屋稅，可見並無價值可言，將來若由政府徵收補償時，是否有補償費，亦尚可疑，此外，上訴人所以購買系爭土地之應有部分，應在於投資土地（俗稱養地）而非農作，因此，本案主要重點在於土地價值，此即是原審認定無須遷就地上物之原因。就該地上物並無交易價值，只有在與被上訴人丁○○自行興建部分相結合才有使用之價值，為此考量被上訴人丁○○使用現狀，原審分割方案應為較合理之方案。
②就農業使用部分，上訴人購買系爭土地之目的即不是要為農用，其
目的應是等待該土地重劃使用，此由共有人為建設公司為佐，再者，農業使用並不限於耕作，於土地上畜養家禽亦是農業使用，因此，依原審分割方案，並不發生無法農業使用之問題。退步言之，依上訴人之分割方案，被上訴人丁○○分配之土地扣除道路用地後，亦無法耕作，所以所謂無法農作云云，應只是上訴人要取得大片完整土地的藉口。
③若依上訴人之分割方案，被上訴人丁○○分配之土地為狹長、不規
則形，此除無法為農業使用以外，亦甚為不公平。於原審審理時，上訴人一再就建物為主張，被上訴人丁○○亦是提出如附圖甲案，地上物全部劃歸上訴人之土地範圍，而由被上訴人丁○○取得甲案Ｂ部分（即土地南側）完整之土地，然上訴人亦不同意，可見本案現存土角建物亦應只是上訴人要取得完整土地之藉口，並非實際之爭執點。再者，若以將來建物徵收補償費而言（不一定有補償費），無論依上訴人之方案或依被上訴人丁○○之甲案及乙案，均有可能發生如何補償之問題。此問題是因為該建物所有權為何人之爭議，而非因為分割土地所產生。
㈤綜上所陳，本案分割重點應在於土地價值，以及土地使用完整性，若
一併考量被上訴人現居住地點，以避免因為分割之後，被上訴人賴戊子變成無棲身之所，以及要拆除房屋（包含被上訴人丁○○自行興建部分）之不利益，原審分割方案應較為公平可行，爰為答辯聲明，求為判決：①上訴駁回。②第二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、前揭系爭土地二筆，為兩造所共有，每人應有部分各四分之一，該二筆土地乃相毗鄰，且兩造就二筆土地之所有權應有部分均屬一致；再者，系爭二筆土地，原係被上訴人丁○○與訴外人賴茂樹等三人所共有，所有權應有部分均係各四分之一，而賴茂樹等三人分別於七十六年九月二十八日及七十六年十月十九日，將彼等就系爭二筆土地之所有權應有部分四分之一均一併出賣予江振坤等三人，其後於八十二年六月五日，江振坤再將其就系爭二筆土地所有權應有部分均為四分之一，一併出賣予被上訴人永豐盛公司；又系爭二筆土地係位於台中市後期發展地區內，地目雖為田，惟其都市計劃使用分區為住宅區，是並無因物之使用目的而不能分割之情事，兩造復未訂有不分割之協議，兩造協議分割不成，而系爭共有物上之房舍，均為被上訴人丁○○占有使用中，上訴人並未使用該房舍等事實，為兩造所不加爭執，並有土地登記簿謄本、地籍圖、使用分區證明書、不動產買賣契約書等件文件在卷可憑，則此部分之事實，自堪認定。
四、當事人爭點的論斷：按各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約定有不可分割之期限者，不在此限；又共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割之方法，不能協議決定者，法院得依任何共有人之聲請，以原物分配於各共有人，或變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第八百二十三條第一項、第八百二十四條一項及第二項第一款分別定有明文。查本件系爭二肇土地為田地，有前揭土地登記簿謄本可憑，依其使用目的並非不能分割，而共有人間並未定有不分割之期限，復不能達成分割之協議等情，業如前述，則依上開規定，上訴人請求分割系爭土地，洵屬有據，應予准許。本件兩造均同意就系爭二筆土地為分割，但就分割方案無法達成協議，因此，本件所應審究者，厥為：
㈠系爭二筆土地，得否合併而為原物分割？㈡賴茂樹等三人於出售系爭二筆土地之應有部分合計四分之三予江振坤等三人時，是否連同對於系爭二筆土地上建物之應有部分合計四分之三，亦一併出售予江振坤等三人，並為分管之協議？㈢系爭二筆土地，究以何種分割方案，於各該共有人即兩造較為有利？茲分述如下：
（一）、按數宗土地之共有人相同，而其應有部分亦無異時，如係共有人以成立
一共有關係之意思而共有數物，或共有土地原係一宗，其後始分割為數宗者，應認得合併予以分割。查本件系爭二筆土地，原係被上訴人賴戊子與訴外人賴茂樹等三人所共有，所有權應有部分均係各四分之一，而賴茂樹等三人分別於七十六年九月二十八日及七十六年十月十九日，將彼等就系爭二筆土地之所有權應有部分四分之一均一併出賣予江振坤等三人，其後於八十二年六月五日，江振坤再將其就系爭二筆土地所有權應有部分均為四分之一，一併出賣予被上訴人永豐盛公司等情，為兩造所不加爭執，已如前述，復有上訴人提出之不動產買賣契約書、土地登記簿謄本等件為證，自堪信為真實。由上情觀之，系爭二筆土地其共有人之變動，均係就二筆土地一併為之，解釋上認係以成立一共有關係而共有數物，且目前系爭二筆土地之共有人相同，其應有部分亦無差異，則依前揭說明，上訴人請求系爭土地二筆合併予以分割，尚無不合，應予准許。
（二）、系爭土地西側面臨五公尺寬之道路，而除此之外，並無其他道路可供對
外通行，另系爭土地如台中市中正地政事務所九十一年六月十二日複丈成果圖所示，其中Ａ部分為稻田，Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｂ３、Ｂ４、Ｃ３、Ｃ
１、Ｃ２、Ｃ４、Ｄ１、Ｅ１部分，分別蓋有土角造房屋、煙寮、儲藏室等地上物，現為被上訴人丁○○使用，Ｂ、Ｂ３、Ｂ１、Ｂ２部分空地則供被上訴人丁○○出入使用等情，業經原審及本院分別至現場勘驗，並由原審囑託台中市中正地政事務所測量屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽。又本件兩造均希望原物分割，永豐盛公司等三人均陳明願意繼續保持共有，而系爭土地依原物分割，並無困難，自以原物分割為宜。
（三）、查原物分割應審酌共有人之應有部分比例，各共有人之意願，共有人所
分得之土地能否適當之利用，各共有人間有無符合公平之原則及整體共有人之經濟利益等因素為通盤之考量，以求得最合理之分割方法：
㈠兩造於本院審理時，均陳明不主張如附圖甲案所示之分割方案（見本
院卷第二十八、六十六頁），且依如附圖甲案所示之分割方案，系爭土地上之建物，被上訴人丁○○均未分受，而永豐盛等三人復均陳明不願補償被上訴人丁○○關於系爭土地上建物之損失（見本院卷第六十五頁），因此，如附圖甲案所示之分割方案，於被上訴人丁○○關於系爭土地上建物權益之保護，即有未週，故本院認為如附圖甲案所示之分割方案，當予以排除於兩造分割方案之外而不予考慮，從而就兩造於本件所提出之分割方案中，僅餘如附圖乙、丙所示兩案可供審酌，自屬當然。茲就如附圖乙、丙兩案之優劣分述如下：
①如採附圖乙案為分割方案，兩造取得之地形均較完整，且系爭土地
上目前已存在之柏油路部分，由兩造按原應有部分比例共同取得，做為通行道路使用，而永豐盛公司等三人分得之部分，亦屬完整，且其西側全部面臨五米寬道路，通行上並無不便；但如附圖乙案之分割方法，將系爭土地上建物，全部分歸被上訴人丁○○所分得之土地上，於上訴人及被上訴人甲○○而言，彼等就系爭土地上建物之權利，即受影響，亦與被上訴人丁○○及上訴人所陳，系爭土地上建物應予保留乙節（見本院卷第四十八、四十九頁），有所出入，亦與被上訴人丁○○及江振坤等三人間分管協議而有未合，至為灼然；再者，本件土地分割完成後，兩造所分得之土地，於市地重劃前，仍應繼續原來農業區之使用，而不得作為建築之用，觀諸上訴人提出附卷之台中市政府工務局簡便行文表即明，是若依如附圖乙案而為分割方案，將系爭土地上建物所在之土地全部分歸被上訴人丁○○，除已不符合公平原則外，並使永豐盛等三人所分得之土地，無房舍可供休息及置放農具使用，於彼等農業使用，自屬不便，而被上訴人丁○○所分得之土地，則無多餘之土地供農業使用，更與被上訴人丁○○所稱若依上訴人所主張分割方案，其所分得之土地扣除私設通路及建物所在土地外，僅餘不規則且面積不多之土地，此又何以為農業使用諸語自相矛盾，亦非妥適。
②如採附圖丙案為分割方案，因系爭土地僅西側面臨五米寬對外通行
道路，採如附圖丙案所示以東西走向取一橫線，將系爭二筆土地合併分割為Ａ、Ｂ二部分，於對外之交通聯絡，即無不便，復可兼顧江振坤等三人於七十六年間買受系爭土地時，被上訴人丁○○與江振坤等三人所達成就系爭土地上建物使用現況之協議，於市地重劃前，兩造仍得繼續原來農業區之使用；惟如附圖丙案，則系爭土地最曲折不平之三九號土地北側Ａ部分，全部分歸被上訴人丁○○一人所有，明顯妨害被上訴人丁○○就受分配後土地之有效利用，即此一分割方案顯然對於被上訴人丁○○之利益，保護較為不週，要可認定。
㈢綜上所陳，如附圖乙、丙兩案所示之分割方案，於兩造之權益，均略
有影響，而兩造對於各該分割方案，復均相持不下，各不退讓，本院斟酌：
①前揭系爭土地二筆，原係被上訴人丁○○與訴外人賴茂樹等三人所
共有，所有權應有部分均係各四分之一，而賴茂樹等三人分別於七十六年九月二十八日及七十六年十月十九日，將彼等就系爭二筆土地之所有權應有部分四分之一均一併出賣予江振坤等三人，其後於八十二年六月五日，江振坤再將其就系爭二筆土地所有權應有部分均為四分之一，一併出賣予被上訴人永豐盛公司；又賴茂樹等三人於右開買賣中，亦併將系爭土地上之建物應有部分各四分之一，合計四分之三權利，出賣予江振坤等三人，並於該二紙買賣契約附圖標示系爭土地建物分管使用現況（亦即被上訴人丁○○分管使用臨北側建物，賴茂樹、賴茂松分管使用中間部分建物，賴茂辰使用南側煙寮部分），且於七十六年九月二十八日簽訂買賣契約第十七條及於七十六年十月十九日簽訂買賣契約第十八條分別約定：「乙方（亦即出賣人）之連帶保證人丁○○，茲連帶保證乙方應將買賣土地之建物（門牌豐樂路四十五號），於民國七十七年三月三十一日以前無條件遷讓點交與甲方（亦即買受人江振坤等三人）管業，如未完全履行時，其連帶保證責任不歸消滅，並願放棄先訴抗辯權。」即斯時被上訴人丁○○亦擔任該買賣契約之連帶保證人，並列名於該買賣契約之上，此觀之卷附不動產買賣契約書即明，凡此，均足以說明系爭土地上之建物，於七十六年九月二十八日及同年十月十九日，已由江振坤等三人取得應有部分四分之三，且依前手賴茂樹等三人與被上訴人丁○○就系爭土地上建物之分管協議，亦得究明系爭臨北側建物本由被上訴人丁○○分管使用，其餘部分之建物分別由賴茂樹等三人分管使用，從而，賴茂樹等三人既將系爭土地應有部分四分之三及系爭土地上建物應有部分四分之三出賣於江振坤等三人取得，嗣由被上訴人永豐盛公司自江振坤取得系爭土地應有部分四分之一，由訴外人林世珍（江振坤之妻）自江振坤取得系爭土地上建物應有部分四分之一，即系爭土地上建物（未保存登記）之事實上處分權，其中上訴人、被上訴人甲○○，訴外人林世珍之應有部分各為四分之一，對此，被上訴人丁○○於右揭買賣過程中，既同意連帶保證將賴茂樹等三人分管使用之建物，點交予買受人江振坤等三人，顯然被上訴人丁○○與江振坤等三人於七十六年間，已就系爭土地上之建物成立分管協議，亦即由被上訴人丁○○分管使用系爭北側建物，江振坤等三人分管使用系爭中間及南側建物等情，業據上訴人提出不動產買賣契約書、契稅繳款書、申請分單繳納房屋函文暨房屋稅籍證明書等件可稽，而被上訴人丁○○對該不動產買賣契約書之真正，復未加爭執，稽諸江振坤等三人早於七十八年三月八日，即以存證信函通知被上訴人丁○○請依分管契約，將江振坤等三人分管之系爭建物遷讓點交，惟被上訴人丁○○於收受該存證信函後，均未依約履行等情，有上訴人提出之存證信函及收件回執附卷可考等情（見本院卷第六十九頁至第七十一頁），則此部分之事實，自堪信為真實。被上訴人丁○○雖否認賴戊樹等三人於出售系爭土地之應有部分四分之三時，亦連同系爭土地上建物應有部分四分之三亦一併出售，且否認分管之協議等事實，要與事實不符，尚難憑採。另被上訴人丁○○固又抗辯稱未收受該存證信函云云，然觀卷附存證信函收件回執聯之收件人簽章欄，即係蓋用被上訴人丁○○之印章，而經本院詢以被上訴人丁○○之意見後，被上訴人丁○○亦當庭陳稱：「可能是家人代收，沒有告訴我」（見本院卷第六十四頁），足見被上訴人丁○○此部分之抗辯，亦與事實有違，自不能憑信。
②系爭二筆土地係位於台中市後期發展地區內，在未整體開發前仍應
繼續原來農業區之使用乙節，有上訴人提出台中市政府工務局簡便行文表影本乙份在卷可查，復為兩造所不加爭執，而上訴人及被上訴人丁○○於本院履勘現場時，又均陳明系爭土地上之建物應予保留（見本院卷第四十八、四十九頁），於本院審理時，復均陳稱就兩造所主張如附圖所示乙、丙兩案，無庸進行鑑價補償，即經本院詢以如將附圖丙案共有人分得之位置對調，被上訴人丁○○亦稱仍與附圖丙之現況差不多，伊都不好使用，而被上訴人丁○○固主張先就田地及空地部分為分割，建物部分先予保留，惟永豐盛公司等三人則表示不同意，即被上訴人甲○○等二人於本院審理時，亦一再陳明分割方案與上訴人同，並請求考量當事人間原始之買賣契約來進行分割（見本院卷第二十八、六十六、六十七、九十三、九十
四、一一八、一一九頁）。③是比較上述如附圖乙、丙二種分割方案，審酌土地使用現況、分管
協議、土地利用及公平原則，兼顧上訴人及被上訴人甲○○對於系爭土地上建物之使用權益，暨尊重永豐盛公司等三人就系爭土地應有部分合計四分之三權利之意願，並均表明同意以如附圖丙案為分割方案，再參酌如附圖丙案之分割方案，兩造就系爭土地無庸再保留土地以無通行之用，於系爭二筆土地之利用面積，較為有利，且兼顧土地上建物之保留及使用，故本院認以如附圖丙案所示之分割方案較為妥適，爰併採為本件系爭土地之分割方案。
五、綜上所述，本院認依如附圖丙案所示之方案分割始為適當，原判決命依如附圖乙案所示之方案分割，固非無見，惟原審未慮及系爭土地分管之協議，系爭土地應有部分合計四分之三之共有人永豐盛公司等三人均主張採如附圖丙案分割之意願及系爭土地本屬後期發展區，在未整體開發前仍應繼續作為農業區使用，系爭土地建物應予保留公平分配等因素，即有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰予廢棄改判如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與本案之結論，不生影響，爰不一一贅述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第八十一條第二款，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 六 月 十六 日~B1民事第一庭審判長法 官 林陳松~B2 法 官 王重吉~B3 法 官 李寶堂右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 廖次芬中 華 民 國 九十三 年 六 月 十六 日
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