臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十二年度重上字第一四○號
上 訴 人 丙○○被上訴人 甲○○右當事人間土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國九十二年三月十四日臺灣臺中地方法院九十一年度重訴字第六一○號第一審判決提起上訴，本院於九十三年六月八日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原判決關於命上訴人給付違約金部分，並該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（確定部分除外）之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用除確定部分外，由上訴人負擔十七分之十五，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
㈠、原判決廢棄。
㈡、右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
㈣、如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
㈠、兩造於民國（下同）九十一年四月一日所簽訂之不動產買賣契約書，其第四條：付款方式約定乙欄中，僅於付款期別之第一次款，其上加註「簽約」，約定付款金額則載明：「新台幣（下同）伍拾萬元正，大安銀行台中分行ＡＦ0000000帳號２０８４－２ ⒋２到期」，並由上訴人於收款簽章欄中簽章，惟於付款期別之「第二次款」僅其上加註「用印農業使用證明取得」；「第三次款」其上加註「完稅」等字樣，其餘均空白；尾款乙欄亦空白，足見兩造約定第二次款之支付，僅在於用印及農業使用證明取得時為之，而非約定必需移轉土地所有權，顯然當事人之真意在於依第四條約定付款方式之履行，而前揭第六條各項之條文，乃一制式合約之制式條文，較之第四條約定內容，顯然第六條第一項之記載非當事人間之真意而予以排除，是原審未予探究契約前後條文以了解當事人之真意，其認事用法不免率斷。
㈡、次按，約於九十一年四月五日間，被上訴人至丁○○代書處，向其詢問農業使用證明申請辦理情形如何，會不會有困難，丁○○代書答以他會處理，然後丁○○代書即與買方以電話聯絡，惟渠等談話內容音量壓低，被上訴人並未能聽到，不久買方即來到，交給上訴人乙紙面額新台幣（下同）一百八十萬元之支票，並向上訴人表示這一百八十萬元及訂金五十萬元，共二百三十萬元先拿去還農會貸款（按上訴人另筆土地向農會之貸款），並請上訴人簽收，是該一百八十萬元顯非所謂之第二次款，被上訴人既尚未為第二次款項之給付，何來請求系爭土地移轉所有權登記之權。
㈢、如前所述，前揭付款期別之「第二次款」僅其上加註「用印農業使用證明取得」，其中為何又特別加註「農業使用證明取得」，足見當時農業使用證明是否確屬可取得，何時可取得，兩造並不確定，是以在其上之金額及日期欄均予以空白。實則在訂約之時，上訴人即當場表明系爭買賣之農地上有地上物，為其大兒子乙○○所有。上訴人因其父子及四個兒子間不合，其本身無力說服要求其大兒子搬遷，乃表明關於地上物搬遷要由買方想辦法與其大兒子協調，為此買方擔心因為地上物無法搬遷而影響農業使用證明之無法取得，買方因此擔心其已付訂金五十萬元無法取回，因此乃加上第九條約定，如因農業使用證明無法取得，賣方之上訴人即「應無息退還已付訂金，但雙方不得要求任何賠償」。雖文字上記載「不可抗拒之原由」，然以訂約當時全無法律專業人士在場，顯然該所謂「不可抗拒」於當事人間之真意非指與法律用語之「不可抗拒」之事由同義而受其拘束。而且綜觀契約書全文，均無要求上訴人負責取得農業使用證明之責，可知就此雙方有所保留如無法順利申請取得農業使用證明，即依第九條約定處理。
㈣、就系爭地上物上訴人所以聲請調解，係因丁○○代書叫上訴人去調解委員會聲請看看，上訴人不疑有他，單純想法或許可以解決問題，即前往聲請調解。而上訴人在九十一年四月一日簽訂買賣契約後，亦曾告知其大兒子乙○○，土地業已出賣予他人，地上物搬遷事宜有跟買方講，請買方與乙○○談，但乙○○仍表示不願搬遷，上訴人有再向被上訴人反應此事，被上訴人則請上訴人跟大兒子乙○○轉達，請乙○○拆遷，被上訴人願付給乙○○一百萬元，上訴人乃向乙○○轉達，但仍不為乙○○所接受。可見對就協調乙○○搬遷地上物未要求由賣方之上訴人負責，而係由買方負責處理。
㈤、再按，證人丁○○又稱述：「因為第十一條約定必須另外分割出約一百米的土地，後面上訴人所有土地通行，所以對價金的給付方式沒辦法很明確的記載交付時間，但是買方那邊錢已經準備好了‧‧‧」以證人丁○○之專業代書，要計算契約第十一條所載三乘以一百米寬之道路面積，實易如反掌，既可粗估出其長寬約3×100米，即將來實測面積有些許出入，其出入當不大，憑此即可計算買賣土地之約略面積及金額，出入部分只要保留在尾款即可解決，然而綜觀系爭契約竟無約明，被上訴人即買受人於給付定金後，各期應給付價款之時間及數額等，此豈是一專業代書本於公正、公平、中立之立場所為之契約書內容？又豈是可以三乘以一百米之道路面積未能確定，而執為「對價金的給付方式沒辦法很明確的記載」之托詞！而如前所述，證人丁○○既無法確實計算價金數額，因此無法明確記載給付方式及數額，則其又如何可確定「買方那邊錢已經準備好了」，此時似又知道明確之價金數額，前後矛盾，迴護被上訴人之情，簡直溢於言表。顯見丁○○訂約時已偏頗不公，自亦難期其此部分供述之據實可信。
㈥、系爭契約書第十條之約定乃係契約進行到尾款給付階段始有其適用而受其拘束，亦即買賣價金除尾款之五十萬元外，應均已依約給付。依契約書第二條約定，買賣價金為每坪新台幣一萬二千九百一十二元正，十二之四地號面積四‧○一二平方公尺，十二之八地號面積八百一十平方公尺，合計四‧八二二平方公尺，依原審判決扣除保留之部分（即附圖Ｂ部分）二百八十九平方公尺，其面積為四‧五三三平方公尺（0000-000=4533，約一三七一‧二三坪（4533x0.3025=1371.2325），總價金約一千七百七十萬五千三百二十二元（12912x1371.23=17,705,322）。扣除訂金五十萬元，及嗣後再交付之一百八十萬元，以及保留之尾款五十萬元，計二百八十萬元，一千七百七十萬五千三百二十二元，扣掉二百八十萬元，尚有一千四百九十萬五千三百二十二元之價金未給付，是被上訴人何能主張第十條之權利，而依第十條約定顯然被上訴人即原告亦應於九十一年八月一日前付清除保留之尾款五十萬元外之所有價金。
㈦、再按，如前述本件系爭土地買賣總價金約一千七百七十萬五千三百二十二元，被上訴人實際僅支付二百三十萬元，上訴人豈有可能在收受不到百分之十三之價金，且無任何擔保被上訴人確實給付剩餘價金之情形下，即將土地所有權移轉登記予被上訴人，違背正常買賣及社會常情殊甚。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提為證，並聲請訊問證人乙○○、丁○○及請求向台中縣霧峰鄉調解委員會調閱九十年十月四日霧民調字第二六一號丙○○與乙○○間之土地糾紛調解申請資料一案全卷。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
㈠、上訴駁回。
㈡、第一、二審訴訟費用均由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
㈠、查農業發展條例已於立法院三讀通過，並於九十二年二月七日由總統公佈施行。其中關於「耕地」規定，已縮小適用範圍。蓋修正前農業發展條例第三條第十一款規定：「耕地：指合於下列規定之土地：㈠依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之農牧用地，或依都市計畫法劃定為農業區、保護區之田、旱地目土地，或非都市土地暫未依法編定之田、旱地目土地。㈡國家公園區內，依國家公園法劃定之分區別及使用性質，經該法主管機關會同有關機關認定屬於前目規定之土地。」，而修正後農業發展條例第三條第十一款規定：「耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之農牧用地。」依上揭規定，耕地範圍縮減為依區域計畫法所劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地，而依都市計畫法劃定為農業區、保護區之田、旱地目土地，目前均排除在耕地範圍外。則依都市計畫法劃定為農業區、保護區之田、旱地目之土地，於移轉及分割時將不受到農業發展條例第十六條「每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。」之限制。本件系爭土○○○鄉○○段坑口小段十二之四及十二之八地號土地均為「變更霧峰都市計畫（第二次通盤暨擴大都市計八十六年七月二十四日發施）所劃定之農業區」。因此依上揭九十二年二月七日修正後之農業發展條例第三條第十一款及第十六條規定，系爭十二之四地號土地即非屬該條例所規定之「耕地」，故不受面積○．二五公頃以下不得分割之限制。因此縱使將系爭十二之四地號土地與相毗鄰同地段十二之十號土地間分割出Ｂ部分之道路，該Ｂ部分土地面積不足○．二五公頃，亦不受九十二年二月七日修正後之農業發展條例第十六條規定之限制，而無給付不能之問題。
㈡、本件買賣契約確實已成立並生效，其內容亦未有任何不公平之處：
１、按「買賣之當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」。又「訂約當事人之一方由他方受有定金時，其契約視為成立」，民法第三百四十五條、第二百四十八條定有明文。查本件賣賣契約第二條買賣價金議定部分明確約定「本件買賣價金經雙方議定土地部分為新台幣每坪單價一萬二千九百一十二元正。」，又第三條買賣標示部分第一項亦約定「土地建物如後清冊標示：以登記簿謄本或所有權狀記載之面積為準。」，而後買賣清冊亦詳細記載系爭二筆土地地號、地目、面積及權利範圍，因此本件買賣契約之標的及價金兩造均已互相同意，且本件被上訴人前聲請假處分時，本院亦以上揭單價及面積計算本件訴訟標的價額，故依上開判例及相關規定，本件買賣契約業已成立，至於契約其他約定，依契約自由原則及私法自治精神，只要不違反強制或禁止規定等，當容兩造當事人合意並約定。更何況兩造於簽約時，氣氛相當良好，上訴人亦非常高興達成本件系爭土地買賣交易，於簽約時亦要求被上訴人交付大安銀行台中分行、票據號碼為ＡＦ0000000之五十萬元之定金，而事後上訴人就此亦未爭執，故依民法第二百四十八條規定，本件買賣契約確實已成立生效。故上訴人抗辯本件買賣標的物面積不確定、買賣價金的支付及付款方式沒有明確約定，買賣契約未成立等等，顯無理由，不能採信。
２、次查，丁○○代書亦於原審九十一年八月六日出庭作證時亦已清楚說明，因本件買賣契約第十一條約定「賣方於○○鄉○○段坑口小段１２－４地號（毗鄰同段１２－１０地號）部分欲分割一３Ｘ１００米長寬之道路（實際以地政機關為準）‧‧‧」，因此價金之給付方式，才無法明確記載，然價金給付方式如前所述，本不影響本件買賣契約已成立並生效，更何況關於本件買賣價金，被上訴人均早已準備完善，僅待上訴人履行其接續之契約義務，被上訴人將立即給付，故上訴人根本不需擔心拿不到價金。詎料，被上訴人完全配合上訴人給付價金予被上訴人，上訴人卻於九十一年四月五日收受第二次款項一百八十萬元後之隔天，態度即大不同，突然改變心意，違背契約約定，不僅遲遲不願配合辦理所有權移轉登記，且避不見面，甚至違反誠信，於自由時報另刊登出售廣告，因此今上訴人抗辯本件契約內容不公平等等，均只是其不願履行本件契約義務所編撰之藉口而已，否則何以上訴人不於九十一年四月一日本件契約簽訂前向賴代書或被上訴人反應？簽訂契約後，亦未見上訴人對契約內容有何不服，且於原審開庭審理時，對此亦隻字未提，故上訴人之抗辯及主張，顯毫無理由，不能採信。
３、本件買賣契約，當事人之真意已明確表示土地標的為台中縣○○鄉○○段坑口小段十二之四地號及同地段十二之八地號二筆土地，只需在系爭十二之四地號毗鄰之十二之十地號間分割寬三米、長一百米之道路，而面積部分除有明確約定外，亦合意由地政機關測量為準，故買賣土地之範圍是確定，另就系爭土地之單位面積之單價，兩造亦合意為一萬二千九百一十二元正，即本件土地買賣價金經雙方合意以每坪壹萬貳仟玖佰壹拾貳元正計算，則標的及其面積、單價計算均已具體並特定，雖未具體約定買賣總價金，惟依上開具體並特定之標的面積及單價計算，本件買賣總價金亦得確定，再者，針對價金給付，被上訴人亦已準備妥當，只待上訴人履行其契約義務後，隨時可給付價金。因此上訴人如何認無買賣之合意？契約未成立？
㈢、關於申請農業使用證明部分：
１、當初兩造簽訂買賣契約時，上訴人及其兒子均承諾會拆除在系爭十二之四地號土地上之違章地上物，配合申請農業使用證明，並約定第十條，若遲延拆除或點交地上物時，上訴人尚需按月給付壹拾萬元，不得異議，以表示上訴人確實會拆除該違章地上物並點交土地與被上訴人，由此可知，上訴人絕對有義務拆除地上建物，以負責取得農業使用證明。因此上訴人抗辯均無要求上訴人負責取得農業使用證明之責等語，顯與事實不符。
２、本件向台中縣霧峰鄉公所申請農業使用證明時，承辦人員尚予上訴人約二個星期時間拆除，惟上訴人還是置之不理，致使農業使用證明才無法取得，後承辦人員告知，若上訴人願意拆除該違章地上物，還是可以再次申請核發農業使用證明。雖然上訴人辯稱就拆除地上建物之事宜，與其大兒子乙○○有聲請調解，然而上訴人與乙○○畢竟是父子，其間是否真有糾紛？而不願拆除地上建物？外人根本無法得知真相如何，況且上訴人為系爭土地之所有權人，依法律規定，當有實實在在之權利要求第三人拆除該地上建物；再者，丁○○代書於原審九十一年八月六日出庭作證時亦說明當初約定本件契約第九條不可抗力原因是指法律上之規定，不包括地上物將來是否拆除的因素，因此上訴人目前無法取得農業使用證明，很清楚係可歸責上訴人之事由之人為因素所致，並非「不可抗拒」之原因。上訴人有權請求乙○○拆除建物，卻不為之，反而再次故意曲解其當初同意於契約增定第九條「不可抗拒」約定之真意，實無誠信可言。
㈣、關於契約第四條付款方式約定，第一次付款是在簽約時，第二次付款上加註「用印、農業使用證明取得」，係指被上訴人付款時，上訴人則需用印且必須已取得農業使用證明，並辦理所有權移轉，此為契約同時履行義務之當然道理，第二次付款是為協助上訴人辦理分割，辦理所有權移轉，此時上訴人取得農業使用證明，並非如上訴人辯稱，第二次付款，僅是用印及農業使用證明取得時，否則本契約第六條第一項產權移轉之約定，即成具文，毫無實益。況且辦理所有權移轉是一複雜之程序，必須要先用印雙方始能開始辦理所有權移轉，若第二次付款時，非所有權移轉之時點，則契約第四條付款方式約定又何需載明於第二次付款「用印」，另第三次付款上加註「完稅」，而「完稅」亦僅是辦理所有權移轉程序之一手續，若未於第二次付款時開始辦理所有權移轉，又怎可能會有到達「完稅」之時候，而有第三次付款之時點，又此部分上訴人於原審時，亦未曾有任何其他反對意見。因此上訴人今於本院辯稱「‧‧‧第二次付款，僅是用印及農業使用證明取得時‧‧‧第六條各項條文，仍一制式合約制式條文‧‧‧」，顯又是故意違背事實真相，於事後曲解當初簽訂本契約之真意，實無可據。
㈤、又上訴人辯稱在收不到百分之十六之價金情況下，不可能會答應將系爭土地之所有權移轉予被上訴人及擔心收不到價金云云，亦屬可笑。按系爭二筆土地上有台灣土地銀行台中分行設定第一順位抵押權共新台幣八百八十萬元，而目前上訴人尚有六、七百萬之貸款仍未清償，被上訴人於簽約時就此亦非常憂心。然為幫助上訴人早日清償貸款，簽訂本件買賣契約後，不僅依契約約定，於簽約時先給付五十萬元，後又第二次付款再給付一百八十萬元，共二百三十萬元，此再加上上訴人尚未清償之六、七百萬貸款，也近千萬元，則何有上訴人辯稱之情形？況且被上訴人是完全配合上訴人給付價金，例如上訴人收受第二次款項後，本應依約備齊系爭土地所有權移轉登記所需要之相關文件並加蓋印章，交付予雙方委託之專業代書丁○○先生辦理所有權移轉登記，惟上訴人卻置之不理，後上訴人又聲稱於被上訴人交付五百萬元後即會辦理所有權移轉事宜，被上訴人亦不疑有他，立即於九十一年四月二十日簽發之匯豐銀行、票面金額為五百萬元之本票交付與上訴人，只是上訴人後來無故拒收，被上訴人才將該本票取消，由此可知被上訴人是完全配合上訴人，對於價金之給付，也是上訴人提出，被上訴人也會立即支付，因此上訴人豈有機會擔心會收不到價金之理？上訴人辯稱顯然無理由。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提農業發展條例法條、上網查詢資料三份、土地使用分區證明等影本各一份為證。
丙、本院依職權函臺中縣大里地政事務所查明台中縣○○鄉○○○段十二之四、十二之八地號土地是否受農業發展條例規定○‧二五公頃不得分割之限制？又上開土地因有地上物，是否得為移轉登記？有無限制、法令依據為何？理 由
一、本件被上訴人起訴主張：伊於九十一年四月一日與上訴人簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），依系爭買賣契約第三條約定買賣標示部分，第一項雖載「土地建物如後清冊標示：以登記簿謄本或所有權狀記載之面積為準」，而買賣清冊土地及建物標示部分，則載明台中縣○○鄉○○段坑口小段十二之四地號及同段十二之八地號二筆土地。又同段十二之四地號土地分割之道路，既已於買賣契約中明定其位置（在與系爭同段十二之四地號毗鄰之十二之十地號間）、面積（三乘以一百米長寬之道路），且兩造亦同意實際以地政機關測量為準，詎上訴人於九十一年四月一日簽訂契約後幾天，又向丁○○代書表示沒有能力清償貸款，伊得知後，即主動表示願意再給付一百八十萬元予上訴人。上訴人於四月五日收受該一百八十萬元後隔天，竟違背上揭約定，遲不願配合辦理分割合併，亦故意不清償貸款，並拒絕系爭二筆土地移轉所有權與伊等情，爰依契約之法律關係，先位聲明求為命：㈠上訴人將系爭二筆土地之所有權全部移轉登記與被上訴人；㈡上訴人將坐落同段十二之四號土地上如原判決附圖所示十二之四地號土地Ｃ部分面積○．○○三六二公頃之違章地上物拆除，並自九十一年八月二日起按月給付被上訴人十萬元；備位聲明求為命：㈠上訴人將同段十二之四號如原判決附圖所示十二之四地號Ａ部分面積○．○三三六一公頃土地、Ｃ部分面積○．○○三六二公頃土地及同段十二之八號土地之所有權全部移轉登記與被上訴人；㈡上訴人將同段十二之四地號土地上如原判決附圖所示十二之四Ｃ部分面積○．○○三六二公頃之違章地上物拆除，並自九十一年八月二日起按月給付被上訴人十萬元之判決（原審判准備位聲明㈠如原判決同段十二之四地號土地Ａ、Ｃ部分及同段十二之八地號土地全部所有權移轉登記與被上訴人，及㈡上訴人自九十一年八月二日起至同段十二之四地號土地所有權移轉登記與被上訴人止，按月給付被上訴人十萬元，其餘請求駁回，被上訴人對駁回部分，未據聲明不服）。
二、上訴人則以：兩造所訂不動產買賣契約書第十一條約定：「賣方於○○鄉○○段坑口小段十二之四地號（毗鄰同段十二之十地號）部分欲分割一三乘以一百米長寬之道路（實際以地政機關為準）不包含本宗買賣範圍」，而第二條買賣價金約定：「本買賣價金經雙方議定土地部分定為新台幣每坪單價壹萬貳玖佰壹拾貳元正，實際以地政機關分割後之面積乘以前述單價為準（如清冊標示貳筆皆是）」，可見兩造約定買賣範圍，不含前揭霧峰段坑口小段十二之四地號中三乘以一百米長寬之道路部分，故買賣標的物面積未確定，則契約應未成立。又依系爭契約第九條約定：「雙方約定如因不可抗拒之原由致無法申請農業使用證明，則賣方應無息退還買方已付訂金，但雙方皆不得要求任何賠償」，而伊所有同段十二之四地號土地係農地（地目田），辦理移轉登記需由鄉公所核發農業使用證明，惟上開土地遭伊大兒子乙○○搭建鐵皮屋使用，伊要求拆除遭拒絕，致霧峰鄉公所承辦人員前往勘查後拒絕發給上開土地之農業使用證明，並非伊不願履行，依買賣契約第九條約定，農業使用證明書是本件買賣之解除條件，如果取得農業使用證明書，過戶時就不必交土地增值稅，伊提出申請既經霧峰鄉公所駁回，則解除條件成就，爰向被上訴人為解除買賣契約之意思表示，願將買賣價金無息返還被上訴人，另依系爭契約第十條約定亦須被上訴人給付價金完畢後始得請求違約金等語，資為抗辯。
三、本件被上訴人主張，兩造於九十一年四月一日簽訂不動產買賣契約，及上訴人於簽訂契約同時及事後向伊收取五十萬元及一百八十萬元之事實，有上訴人提出不動產買賣契約影本一份為證，並為上訴人所不爭執，此部分，堪信被上訴人之主張為真實。
四、被上訴人主張系爭買賣約應已成立等語；被上訴人則以兩造價金未確定，並無分次給付之記載，故該買賣契約未成立等語置辯。按民法第三百四十六條第一項規定「價金雖未具體，而依情形可得而定者，視為定有價金」，又「買賣之當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。又訂約當事人之一方由他方受有定金時，其契約視為成立。民法第三百四十五條、第二百四十八條定有明文」（最高法院四十年度台上字第九五一號判例參照）。查，系爭買賣契約第二條關於買賣價金議定之約定為：「本件買賣價金經雙方議定土地部分為新台幣每坪單價壹萬貳仟玖佰壹拾貳元正，實際以地政機關分割後之面積乘以前述單價為準（如清冊標示貳筆皆是）」，復於第十一條約定：「賣方於○○鄉○○段坑口小段十二之四地號（毗鄰同段十二之十地號）部分欲分割一三乘以一百米長寬之道路（實際以地政機關為準）不包含本宗買賣範圍」，證人即承辦本案之代書丁○○於本院亦證稱「．．當時對系爭土地的單價都記載很清楚，總價必須要分割出來才有辦法計算。」等語（見本院卷第八十二頁），是以系爭土地買賣之標的範圍，應為同段十二之八地號，及同地段十二之四地號扣除三乘以一百米長寬之道路。又同段十二之四地號之土地分割之道路，既已於系爭買賣契約中明定其位置（在與同段十二之四地號毗鄰之十二之十地號間）、面積（三乘以一百米長寬之道路），且兩造亦同意實際由以地政機關測量為準，即系爭買賣契約之價金部分，已於系爭契約第二條明確約定每坪一萬二千九百十二元，土地部分除確定之同段十二之八地號土地外，對同段十二之四地號土地部分亦合意由地政機關測量為準，則系爭土地之價金、面積、位置均已可得確定，故本件買賣契約中雖未具體約定買賣總價金，惟依上開特定之標的面積及單價計算，本件買賣總價金已得以確定。上訴人又以系爭買賣契約簽訂後，被上訴人僅給付第一次款五十萬元及第二次款一百八十萬元，合計二百三十萬元，惟系爭二筆土地價值約一千七百七十萬五千三百二十二元，尚有一千四百九十萬五千三百二十二元之價金未付，即約定上訴人應將系爭二筆土地移轉予被上訴人顯違常情等語，惟查，上訴人以系爭同段十二之四及十二之八等二筆土地向台灣土地銀行借貸並設定抵押權，分別尚積欠二百一十一萬一千九百元及四百四十八萬零八百零五元等情，有台灣土地銀行台中分行函一份在卷可稽（見原審卷第六十二頁），再加上被上訴人已付之二百三十萬元，約為系爭土地買賣總價之半數，為此，先辦理所有權移轉登記，難謂有何不公平，況系爭土地尚未交付，及嗣後上訴人要求被上訴人再為清償時，被上訴人即拿出五百萬元要交付上訴人，但為上訴人所拒，因而取消本票支付等事實，亦有被上訴人提出之匯豐銀行收據影本一份為證（見原審卷第四十頁），足見被上訴人主張兩造就前揭買賣標的及價金已有合意，系爭買賣契約應已成立等語，應為可採，是上訴人上開辯稱系爭買賣契約未合法成立及有違常情云云，實不可取。
五、依修正前農業發展條例第十六條第一款後段規定「每宗耕地分割後每人所有面積未達０．二五公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：一、．．同一人所有之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。」，嗣該條例於九十二年二月七日修正公佈施行，將「耕地」之規定，縮小適用範圍，即耕地範圍縮減為限依區域計畫法所劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地，至依都市計畫法劃定為農業區、保護區之田、旱地目土地，則均排除在外。查，兩造於九十一年四月一日簽訂之系爭買賣契約第三條約定之買賣標示，第一款「土地建物如後清冊標示：以登記簿謄本或所有權狀記載之面積為準」，而買賣清冊土地及建物標示部分，則載明同段十二之四地號及同段十二之八地號二筆土地。其中同段十二之四地號地目為「田」，並屬變更霧峰都市計畫〔第二次通盤暨擴大都市計（劃）八十六年七月二十四日發施〕所劃定之農業區，有被上訴人提出之使用分區證明書影本一為證及臺中縣大里地政事務所函一份在卷可稽（見本院卷第五十七頁及第五十九頁），雖依上揭修正後之農業發展條例第三條第十一款及第十六條規定，系爭同段十二之四地號土地即非屬該條例所規定之「耕地」，不受面積○．二五公頃以下不得分割之限制，惟系爭買賣既成立於上揭條例修正前，故仍應受修正前農業發展條例第十六條規定之限制，是被上訴人主張，農業發展條例修正後，耕地定義已限縮為依區域計劃法所劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農地，故本件依修正後之上揭條例規定已得分割，自無給付不能問題等語，其所主張之法律適用，容有違誤。故依系爭買賣契約第十一條約定：「賣方（即上訴人）於○○鄉○○段坑口小段十二之四地號（毗鄰同段十二之十地號）部分欲分割一三乘以一百米長寬之道路（實際以地政機關為準）不包含本宗買賣範圍」，又系爭買賣標的物應於被上訴人第二次付款後移轉登記前就要分割等情，已據證人丁○○於原審到庭證述屬實，並證稱「系爭十二之四地號土地分割出來一條道硌，供給後十四之一地號土地使用，因為如果將十二之四地號土地全部賣出的時候，上訴人有的十四之一地號土地將無出路。」等語（見本院卷第一三九頁），又同段十四之一地號土地，為上訴人所有之事實，亦為上訴人不爭執，並有被上訴人提出土地登記簿謄本一份為證（見本院卷第一四六、一四七頁），是依兩造約定買賣之標的範圍，實際上，為同段十二之八地號土地及同段十二之四地號扣除三乘以一百米長寬之道路，即如如原判決附圖所示十二之四Ｂ部分面積○．○二八九公頃部分，有台中縣大里地政事務所九十一年十月二十五日複丈成果圖在卷可按，足見兩造簽訂系爭土地買賣契約時兼有約定將系爭十二之四地號土地與同段十四之一地號土地分割合併之合意，依上揭修正前農業發展條例第十六條第一款後段規定得為分割。為此，依民法第二百四十六條第一項但書規定「但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。」，即若將上開二筆土地分割合併後，上訴人以原判決同段十二之四地號土地Ａ、Ｃ部分土地為系爭契約之給付標的，既無給付不能之情形，準此，則系爭契約並非無效。
六、按「附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。」又「因條件成就而不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。」，分別為民法第九十九條第一項、第一百零一條第一項定有明文。被上訴人主張：依兩造買賣契約第六條第一項約定「雙方應於第二次款付款同時將移轉登記所需交付之文件書類備齊並加蓋專用印章交予受託專業代理人專責辦理」，即上訴人於收訖第二次款之同時（即九十一年四月五日）有義務將系爭二筆土地所有權移轉登記與伊等語；上訴人則辯稱依系爭契約第九條約定「雙方約定如因不可抗拒之原由致無法申請農業使用證明，則賣方應無息退還買方已付定金，但雙方皆不得要求任何賠償」，伊所有同段十二之四地號土地係農地（地目田），辦理移轉登記需由鄉公所核發農業使用證明，是以上訴人主張因不可抗拒之原由致無法核發農業使用證明，系爭買賣契約之解除條件成就而不生效，而被上訴人交給伊之一百八十萬元，係要伊拿去還農會之貸款，伊當時之簽收並無受領第二次款之意思，又系爭契約書第四條：付款方式約定欄中，付款期別之「第二次款」其上加印「用印農業使用證明」等字樣，乃兩造約定第二次款之支付，僅在用印及農業使用證明取得時為之，而非約定必須即為移轉土地所有權等語。經查：
㈠、本件買賣標的物之系爭十二之八地號土地部分，地目為「建」，並無須取得農業使用證明始得辦理移轉登記之問題，即無系爭契約第九條解除條件之適用。
㈡、依系爭契約第四條付款方式約定，第一次付款是在「簽約」時，第二次付款上加註「用印、農業使用證明取得」，第三次付款上加註「完稅」，此部份業據證人丁○○於本院證稱：「（問：契約書第四條約定第二次款用印即農業取得的意思為何？）系爭土地（指第十二之四地號土地）地目是農地，在稅法上必須取得農業使用證明，才能省掉增值稅，所以本條約定的意思是付款時上訴人必須要取得農業使用證明，以便過戶。」、「當然要完稅之後才能辦理過戶」、「（問：依照（系爭買賣契約）第四條的約定，如果依照當時雙方都是願意配合辦理的話，是否就是第二次付款時就是用印所有權移轉？）如果按照契約的正常程序是一直辦下去沒錯」等語（見本院卷第八一、八二、一○五頁），又系爭契約第六條第一項約定「雙方應於第二次款付款同時將移轉登記所需交付之文件書類備齊並加蓋專用印章交予受託專業代理人專責辦理」，可知第二次付款後，上訴人即應辦理所有權移轉，之後方有到達「完稅」之時，才有第三次付款之時點，且上訴人自承於九十一年四月五日間，收受被上訴人乙紙面額一百八十萬元之支票並為簽名及捺指印，系爭契約上亦明載「第二次款」，則上訴人於收款當時既無異議，嗣後改稱該款項不是第二次付款，及上開付款僅是用印及農業使用證明取得時云云，實不足採，是被上訴人主張伊已付第二次款等語，應為可取。
㈢、上訴人再以，系爭買賣之同段十二之四地號土地上有地上物，為其大兒子乙○○所有，因伊父子及四個兒子間不合，伊本身無力說服要求伊大兒子搬遷，乃表明關於地上物搬遷要由買方想辦法與伊大兒子協調，為此買方擔心因為地上物無法搬遷而影響農業使用證明之無法取得，被上訴人因此擔心其已付訂金五十萬元無法取回，因此才加上第九條約定，如因農業使用證明無法取得，伊即「應無息退還已付訂金，但雙方不得要求任何賠償」，雖文字上記載「不可抗拒之原由」，惟訂約當時全無法律專業人士在場，故所謂「不可抗拒」於當事人間之真意非指法律用語之「不可抗拒」之事由同義而受其拘束等語，但為被上訴人所否認。依系爭買賣契約第九條約定「雙方約定因不可抗拒之原因致無法申請農業使用證明，則賣方應無息退還買方已付訂金，但雙方皆不得要求任何賠償」，其中所指之「不可抗拒之原因」是指法律上規定的不可抗拒之原因，不包括地上物將來能否拆除的因素等情，已據證人丁○○於原審證述甚明（見原審卷第八十一頁），即不包括地上物將來是否拆除之因素，故上訴人以上開所辯，為不可採。至上訴人曾與其兒子乙○○等四人因土地糾紛，分別於九十年九月二十七日、九十一年四月二十二日聲請台中縣霧峰鄉調解委員會調解，而調解不成立，固有函霧峰鄉公所函附九十一年度民刑調字第九七號調解卷宗影本一份及經本院向霧峰鄉公所調取該公所九十年度民刑調字第二六一號調解卷宗查證屬實，縱為屬實，惟此乃屬上訴人與其兒子間之內部關係，尚難據此認為係系爭買賣契約第九條所指之「不可抗拒之原因」。
㈣、基上所述，依系爭買賣契約第六條第一項約定，上訴人於收訖第二次款之同時（即九十一年四月五日）即有義務將系爭土地二筆所有權移轉與被上訴人，而被上訴人於給付第二次款一百八十萬元後，依兩造之合意，是由上訴人先清償其所有同段十四之一地號土地之農會貸款約一百八十萬元，以便辦理同段十四之一地號土地與系爭十二之四地號土地分割合併，惟上訴人自承未將該一百八十萬元拿去清償農會貸款等語（見本院卷第一０六頁），足見被上訴人主張，系爭買賣契約之未能履行，係可歸責於上訴人之原因而未能取得系爭同段十二之四地號土地之農業證明，及上訴人收取第二次款後未清償同段十四之一地號土地之貸款，致未能依約分割合併等語，應可採信。本件買賣之未能履行可歸責之原因既在上訴人，為此，上訴人向被上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，即不應准許。上訴人不依約辦理系爭十二之四地號土地之農業使用證明，致依修正前農業發展條例第十六條之規定，無法辦理分割合併，是其以不正當行為阻其條件之成就，揆之上開規定，應視為條件已成就，從而，被上訴人依系爭買賣契約約定，主張上訴人應將如原判決附圖所示同段十二之四地號Ａ、Ｃ部分土地及同地段十二之八地號土地全部之所有權移轉登記與被上訴人，洵屬有據，應予准許。
七、至有關違約金部分，上訴人辯稱，依系爭契約第十條之約定，係指契約進行到尾款給付階段始有其適用而受其拘束，亦即買賣價金除尾款之五十萬元外，應均已依約給付時，被上訴人始得主張等語；被上訴人則主張，上訴人依約應九十一年八月一日前點交予伊，但逾期未點交，故依約上訴人應每月給付伊十萬元違約金等語。按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第九十八條明定。又所謂探求當事人之真意，本應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察（最高法院七十四年度台上字第三五五號判決參照）。查，依系爭買賣契約第十條約定「雙方約定點交土地尾款為新台幣五十萬元正，賣方（指上訴人）需移除地上物點交予買方（被上訴人），若逾期限四個月（自簽約日九十一年四月一日起至九十一年八月一日止）則須每月給付新台幣十萬元予買方，不得異議」，上開契約意旨，目的在約束上訴人應遵守約定點交義務，故才有被上訴人得依約定扣留五十萬元為履行金。又點交乃兩造依約完成買賣之最後階段，故被上訴人得以請求點交除了上開約定之扣留款外，自必須已給付價金後始得為之，才符兩造締約之本旨及公平原則，至買賣契約第十條雖載逾期之四個月期限為九十一年四月一日起至九十一年八月一日止，解釋上，應指被上訴人依約完成交付價金時，始有其適用，否則契約文字自無須另以「括弧」為附加之必要，足見上訴人之上開抗辯，應為可採。為此，依系爭契約第二條約定，買賣價金為每坪為一萬二千九百一十二元，同段十二之四地號土地面積為四千零十二平方公尺，同段十二之八地號土地面積為八百一十平方公尺，合計四千八百二十二平方公尺，依原審判決扣除保留之附圖Ｂ部分二百八十九平方公尺，其面積為四千五百三十三平方公尺（ 0000-000=4533，約一三
七一．二三坪（4533x0.3025=1371.23 25），總價金約一千七百七十萬五千三百二十二元（12912x1371.23=17,705,322）。扣除訂金五十萬元及嗣後再交付之一百八十萬元，以及保留之尾款五十萬元，計二百八十萬元。即一千七百七十萬五千三百二十二元，扣掉二百八十萬元，尚約有一千四百九十萬五千三百二十二元（含上訴人設定抵押之借貸部分）之價金未給付，此部分價金未付之事實，亦為被上訴人所不爭執，是被上訴人主張依系爭買賣契約第十條約定，請求上訴人應自九十一年八月二日起至同段十二之四地號土地所有權全部移轉登記與被上訴人止，按月給付被上訴人違約金十萬元，尚屬無據，不應准許。
八、綜上所述，被上訴人本於系爭買賣契約之法律關係，請求上訴人應將如原判決附圖所示同段十二之四地號Ａ部分面積○．○三三六一公頃土地、Ｃ部分面積○．○○三六二公頃土地及同地段十二之八地號土地全部之所有權移轉登記與被上訴人，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。至於被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。原審就此部分，為被上訴人勝訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判決上訴人敗訴，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
九、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，並不影響本判決之結果，毋庸一一論述，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 六 月 二十三 日~B1民事第七庭審判長法 官 簡清忠~B2 法 官 陳賢慧~B3 法 官 盧江陽右為正本係照原本作成。
均得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 康孝慈中 華 民 國 九十三 年 六 月 二十三 日
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