臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十二年度重上字第四七號
上 訴 人 乙○○被上訴 人 台灣糖業股份有限公司法定代理人 甲○○右當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國九十一年十二月三十一日臺灣臺中地方法院九十一年度重訴字第一０八一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人給付滯納金超過新臺幣伍拾萬捌仟陸佰伍拾元，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）、原判決不利於上訴人之部分廢棄。
（二）、右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
（三）、第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
（四）、上訴人願供擔保，請准免為假執行之宣告。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）、有關停車位部分：
㈠上訴人係以總價一千零十七萬三千元訂購包含房屋、土地及停車位（
第五十三號），此為兩造不爭之事實，因此，停車位是房屋之一部分，未能交付停車位即未能交付房屋。被上訴人辯稱係配合民國八十二年四月十二日內政部台內營字第八七二二二六號函令修正公布之「建築技術規則」，故將上訴人所購買之停車位變更為平面式之停車位云云，惟上述法令修正時間係於八十二年四月十二日，但兩造本件買賣契約係成立於八十三年十一月十四日，顯在上揭法令修正後一年七個月，並非買賣契約成立後法令才修正，故被上訴人主張係配合法令修正始變更停車位云云，並不足採信，如可更換停車位，則被上訴人亦可更換別棟房屋，同樣有住的效用，合理嗎？㈡上訴人所購買之編號五十三號停車位係由被上訴人自行變更為平面式
停車位（原為機械式停車位），並要求上訴人再補新臺幣（下同）四十萬元以購買變更後之第五十三號平面式停車位，惟此部分上訴人並無多繳四十萬元購買停車位之義務。
㈢前述編號第五十三號停車位非屬不存在，實係由被上訴人賣給其他人
，故無法依約交給上訴人，本件過失實係存在於被上訴人，準此，本件上訴人行使權利，履行義務均係依照買賣契約之規定，並無未依照誠實及信用方法為之，故原審判決認上訴人顯有權利濫用云云，其認事用法自有違誤。
㈣本件被上訴人未依買賣契約履行，上訴人主張同時履行抗辯，自屬有理由而應准許。
（二）、有關浴室通風排氣部分：原審判決認系爭房屋浴室通風之輕微瑕疵，既
能以花費不高之方法補救，而被上訴人主張已對浴室加以修改達到可將煙氣順利排出之作用，但實際上並未修繕，仍原狀不動，上述浴室之瑕疵如屬輕微，自應由被上訴人加以改善以符合建築法令之規定，詎被上訴人迄今已七年仍不為改善，上訴人就此主張同時履行抗辯，並無不妥，詎原審判決竟認上訴人權利濫用，實屬違誤。
（三）、被上訴人所請求價金，係屬交屋後辦理銀行貸款部分，未經辦理交屋及
產權登記，且自八十五年迄今係屬爭訟期間，並無支付價金問題，亦無滯納金問題。依買賣契約第十條約定：「買方中途退購，依房地總價扣除百分之十違約金，其餘無息退還」，被上訴人於八十五年三月二十八日以台中十六支局第０三０三０號存證信函明確表示：「台端（指上訴人）收到存證信函後七日內前來辦理產權移轉及銀貸等手續，逾期仍拒辦理，寄件人即依買賣合約書第十條第一款規定視為違約處理。茲以台端所購房地（編號Ａ８）之總價款為新台幣一千零十七萬三千元，台端已繳自備款三百五十六萬三千元，其總價款百分之十為一百零一萬七千三百元，經扣除百分之十違約金，寄件人尚應退還台端二百五十四萬五千七百元」。被上訴人以存證信函明確表示，即已經同意依違約處理，並退還二百五十四萬五千七百元，而上訴人亦已於八十五年三月七日以存證信函明確表明解除契約，即中途退購，上訴人同意自認違約，依合約書第十條支付違約金。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提出最高法院八十八年度台上字第七九三號民事判決影本一件為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：
（一）、上訴駁回。
（二）、訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）、本件上訴人之上訴理由略以：「１、五十三號停車位係屬重大瑕疵。２
、二樓浴室未能修繕排氣通風管亦為重大瑕疵。３、價金係交屋後辦理貸款之部分，本件並無支付價金之問題。４、本契約業經解除。」等等，然細繹上揭上訴人所指之理由，上訴人所為之主張皆無法成立，茲提出說明如左：㈠上訴人所購買之第五十三號停車位，雖經變更為第四十三號停車位，然兩者皆為機械式停車位，其停車效用並無減少，依民法第三百五十四條第一項但書規定，不得視為瑕疵，此亦為最高法院九十年台上字第一四六一號民事裁定所認定之事實。㈡浴室之通風，依內政部建築技術規則施工篇第四十三條及建築技術設計篇第一０一、一０二條規定，住宅內浴室或廁所可依自然送風及機械排風方式達每小時二十立方公尺之通風量，即可符合規定，而浴室設有出入口，已具有通風之效果，並無法令規定浴室一定要直抵通風口之通道。本件系爭通風口問題，業經上訴人於對被上訴人之其他訴中提出（即台灣台中地方法院八十五年重訴字第二０三號），且經上揭法院於八十五年六月六日履勘，在履勘時當場請張銘瑞先生在該浴室抽煙五分鐘，其煙可順利排出可證，此有上開判決在卷足稽，原審對此亦已詳為審酌，故本件並無上訴人所稱之瑕疵存在甚明。㈢本件系爭價金之給付方式，於買賣契約第四條第二款規定「甲方收到乙方交屋通知時於交屋期限內應將尾款交付乙方」，上開規定已甚為清楚，上訴人指價金係先辦理交屋後，始向銀行辦理貸款，顯屬無據。此外，被上訴人所寄之存證信函僅表明如上訴人「逾期仍拒辦理，寄件人即依買賣契約書第十條第一款規定視為違約處理」，而觀諸契約書第十條第一款規定，僅係上訴人違約時被上訴人「得」行使契約解除權，並非「視為被上訴人行使契約解除權」，上訴人指本契約業經解除，顯係出於誤會。
（二）、綜述如上，上訴人上訴理由所為之主張皆無從成立，原審判決核無違誤，其上訴顯無理由。
三、證據：援用第一審所提證據。
丙、本院依職權向台灣台中地方法院調閱八十五年度重訴字第二０三號損害賠償事件全卷。
理 由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件被上訴人於原審起訴時，原請求上訴人給付自八十五年三月八日起算之利息及滯納金，嗣於訴訟進行中，減縮該部分之聲明為自八十五年三月二十七日起算之利息及滯納金，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首開說明，應予准許，事涉程序，合先敘明。
乙、實體方面：
一、本件被上訴人主張：㈠上訴人於八十三年十一月十四日向被上訴人購買系爭房地，價金合計為一千零十七萬三千元（含土地價、房屋價、車位價），上訴人已支付三百五十六萬三千元，尚欠六百六十一萬元尾款迄未給付。上訴人於八十四年間即對購買之停車位設置與法令規定不符提出質疑，於八十五年二、三月間，當被上訴人通知辦理產權移轉登記及交屋時，上訴人卻以存證信函表明解除契約拒絕交屋，並向法院提起損害賠償事件之訴訟，上開案件業經三審判決上訴人之訴駁回確定，足稽上訴人之主張解除契約，並不合法，兩造間之買賣關係仍屬存在，上訴人即負有履行買賣契約之義務，另依兩造間之預定房地買賣契約書第十二條所載，請求上訴人履行協同辦理本件系爭房地之產權移轉登記之義務，爰請求上訴人應協同被上訴人將坐落台中市○○區○○段第九十一號土地面積０．一四八四公頃權利持分十萬分之二０六四及建號二一六二號門牌號碼台中市○○區○○路二段二二一號之房屋等所有權登記為上訴人名義，上訴人同時應給付被上訴人陸佰陸拾壹萬元，及自八十五年三月二十七日起迄清償日止，按年息百分之五之利息，及自八十五年三月二十七日起迄清償日止，按日給付陸仟陸佰壹拾元之滯納金予被上訴人（經原審審理後，判決上訴人應協同被上訴人將坐落台中市○○區○○段第九十一號土地面積０．一四八四公頃權利持分十萬分之二０六四，及建號二一六二號門牌號碼台中市○○區○○路二段二二一號之房屋之所有權登記為上訴人名義，上訴人同時應給付被上訴人陸佰陸拾壹萬元，及自八十五年三月二十七日起迄清償日止，按年息百分之五之利息；及給付被上訴人壹佰零壹萬柒仟參佰元之滯納金，並駁回被上訴人其餘之請求，被上訴人敗訴部分，未據上訴）。㈡上訴人抗辯稱伊向被上訴人購買之系爭房地，因配第五十三號停車位，被上訴人無法給付該車位乙節，此係上訴人原配之第五十三號機械式停車位，因擬配合法令，調整地下停車位數量，將五十三號機械式停車位變更為平面式停車位，為此被上訴人以存證信函通知上訴人，其解決方法為：①上訴人擬繼續使用該五十三號位置之平面式停車位，應補差價參拾萬元（平面式車位每位柒拾萬元，機械式停車位每位肆拾萬元）。②原第五十三號為機械停車位調整換四十三號之機械式停車位。③由被上訴人退購即退還肆拾萬元予上訴人等三種方式供上訴人選擇，對上訴人之權益無影響，且上訴人所購買之第五十三號停車位，雖經變更為第四十三號停車位，然兩者皆為機械式停車位，其停車效用並無減少，依民法第三百五十四條第一項但書規定，不得視為瑕疵，何能指被上訴人有違約？㈢上訴人指房屋二樓浴室無排氣通風暗管，然浴室之通風，依內政部建築技術規則施工篇第四十三條及建築設計篇第一０一條、一０二條規定，住宅內浴室或廁所可依自然送風及機械排風方式達每小時二十立方公尺之通風量，即可符合規定，而浴室設有出入口，已具有通風之效果，並無法令規定浴室一定要有直達通風口之通道；況被上訴人對該浴室亦經加以修改，達到可將煙氣順利排出之作用，則該浴室有出入口，又有排氣口，絕無可能發生窒息之情。㈣本件系爭價金之給付方式，於買賣契約第四條第二款規定「甲方收到乙方交屋通知時於交屋期限內應將尾款交付乙方」，上開規定已甚為清楚，上訴人指價金係先辦理交屋後，始向銀行辦理貸款，顯屬無據。此外，被上訴人所寄之存證信函僅表明如上訴人「逾期仍拒辦理，寄件人即依買賣契約書第十條第一款規定視為違約處理」，而觀諸契約書第十條第一款規定，僅係上訴人違約時被上訴人「得」行使契約解除權，並非「視為被上訴人行使契約解除權」，上訴人指本契約業經解除，顯係出於誤會。
二、上訴人對於被上訴人主張其於八十三年十一月十四日向被上訴人購買系爭房地，價金合計為一千零十七萬三千元（含土地價、房屋價、車位價），上訴人已支付三百五十六萬三千元，尚欠六百六十一萬元尾款迄未給付，及於八十五年三月間，當被上訴人通知上訴人辦理產權移轉登記及交屋時，上訴人卻以存證信函表明解除契約，拒絕交屋，並向法院提起損害賠償事件之訴訟，上開案件業經三審判決駁回上訴人之訴確定等事實，固不加爭執，但以：㈠被上訴人前於八十五年三月間，收受上訴人八十五年三月七日中興郵局第二十九號存證信函後，旋於八十五年三月二十八日委託林益輝律師以台中郵局第三０三０號存證信函表明解除契約，其內容略以「二、查寄件人於八十五年二月二十三日以土中開規字第九三００六０一一號已函請 台端前來辦理產權移轉及銀貸對保．．．等手續，惟 台端仍置之不理，爰依兩造買賣合約書第十三條再催告 台端於收受本函七日內前來辦理，逾期仍拒辦理，寄件人即依買賣合約書第十條第一款規定視為違約處理」等語，稽之兩造房地買賣契約書第十條第一款規定「甲方（指上訴人）未依第三條、第四條規定付款，其逾期部分除本約另有規定外，甲方須依應付金額每日加計千分之一滯納金於補交時一併繳清。如逾期三十天仍不履行時，乙方（指被上訴人）得解除本契約並按房地總價款百分之十沒收作為違約處罰，餘款無息退還」等語，足見本件兩造間房屋買賣契約，已於八十五年三月間由被上訴人發函解除。本件買賣之法律關係既已解除，被上訴人起訴請求上訴人履行契約並支付尾款六百六十一萬元，即乏依據。㈡按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除應負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人在出賣人依民法第三百六十條、第三百六十四條或第二百六十六條規定，補正為完全給付或賠償債務不履行損害之前，非不得依同法第二百六十四條第一項規定行使同時履行抗辯權，拒絕給付價金。查上訴人承購系爭房屋暨地下一層編號下第五十三號機械汽車停車位，確有房屋浴室無通風暗管、上述編號第五十三號停車位變更為第四十三號停車位等瑕疵，雖上開二項瑕疵經法院審酌後，均認為瑕疵非重大而解除契約顯失公平，並駁回上訴人訴請解除契約回復原狀之請求，然歷次法院審理內容，均肯認系爭房屋確有上開二項瑕疵，稽諸兩造買賣契約第十一條第四款之約定：交付房地時，甲方如發現房地或設備與合約規定不符並經鑑定屬實者，乙方應負責改善修復等語可知，被上訴人亦有責任負責改善修復上述二項瑕疵，上訴人爰依民法第二百六十四條之規定主張同時履行抗辯權，在被上訴人未將上述二項瑕疵修復改善前，上訴人自得拒絕支付尾款六百六十一萬元。㈢被上訴人所請求之價金，係屬交屋後辦理銀行貸款部分，未經辦理交屋及產權登記，且自八十五年迄今係屬爭訟期間，並無支付價金問題，亦無滯納金問題等語資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：兩造於八十三年十一月十四日簽訂系爭房地之買賣契約，由上訴人向被上訴人購買系爭房地，價金合計為一千零十七萬三千元（含土地價、房屋價、車位價），上訴人已支付三百五十六萬三千元，尚欠六百六十一萬元尾款迄未給付，而上訴人承購系爭房屋暨地下一層編號下五十三號機械汽車停車位，確有房屋浴室無通風暗管、上述編號五十三號停車位變更為第四十三號停車位，及於八十五年三月間，當被上訴人通知上訴人辦理產權移轉登記及交屋時，上訴人即以存證信函表明解除契約，拒絕交屋，並向法院提起損害賠償事件之訴訟，上開案件業經三審判決駁回上訴人之訴確定等事實，有被上訴人提出預定買賣契約書、存證信函、台灣台中地方法院八十五年重訴字第二０三號民事判決、本院八十五年重上字第七七號民事判決、八十八年重上更（一）字第一四號民事判決、最高法院八十八年台上字第七九三號民事判決、九十年台上字第一四六一號民事判決影本各一份在卷足憑，復為兩造所不爭執，此外，尚有本院依職權向台灣台中地方法院調閱八十五年度重訴字第二０三號損害賠償事件全卷可稽，此部分之事實，自堪信為真實而足以認定。
四、當事人爭點的論斷：本件所應審究者，厥為：㈠上訴人承購系爭房屋暨地下一層編號下五三號機械汽車停車位，其中房屋浴室無通風暗管、上述編號五三號停車位變更為第四三號停車位，是否屬於重大瑕疵而得由上訴人主張解除系爭買賣契約或同時履行抗辯權﹖㈡系爭買賣契約是否業經被上訴人主張解除﹖㈢系爭尾款價金，是否為交屋後辦理貸款之部分﹖茲分述如下：
（一）、按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人依民法第三百五
十九條規定，雖得解除契約，但所謂物之瑕疵，如其減少價值或效用之程度無關重要者，依同法第三百五十四條第一項規定，不得視為瑕疵，亦即不得據為解除契約之原因，最高法院五十九年度台上字第八七七號著有判決要旨足資參照。經查：
㈠兩造系爭買賣契約原約定買賣編號第五十三號停車位，惟依照八十二
年四月十二日內政部台內營字第八七二二二六號令修正公布「建築技術規則」第六十條第三款規定：汽車停車車道（坡道）為單向進出口，且車位數達五十輛者，車道及汽車進出口至道路間之通路寬度應為雙車道寬度，同規則第六十一條第一款第二目規定：雙車道寬度應為
五．五公尺以上，本件系爭房地應適用上述規則之事實，業據上訴人於台灣台中地方法院審理八十五年度重訴字第二０三號損害賠償事件中主張在案，此有被上訴人提出上揭案件判決影本記載在卷可稽，復有本院依職權向台灣台中地方法院調閱八十五年度重訴字第二０三號損害賠償事件全卷可參，從而被上訴人辯稱為配合法令而將第五十三號調整為平面式停車位乙節，尚非無據；又系爭房地於八十四年八月十四日變更設計為四十九個停車位，五個平面式，四十四個機械雙層式，而上訴人原購買之停車位係第五十三號，經變更為第四十三號，二車位均屬機械式停車位，該項車位變更，於上訴人停車之效用並無減少，縱認相較於原第五十三號停車位，第四十三號停車位距離樓梯稍遠，上訴人須花費稍多時間來回於泊車與樓梯之間，於停車之效率容有些許影響，惟此於減少停車效用之程度，顯然無關重要，應可認定；再者，被上訴人主張上訴人買受之之第五十三號機械式停車位，因配合法令，調整地下停車位數量，將第五十三號機械式停車位變更為平面式停車位，為此被上訴人曾以存證信函通知上訴人，其解決方法為：①上訴人擬繼續使用該五十三號位置之平面式停車位，應補差價參拾萬元（平面式車位每位柒拾萬元，機械式停車位每位肆拾萬元）。②原第五十三號為機械停車位調整換四十三號之機械式停車位。
③由被上訴人退購即退還肆拾萬元予上訴人等三種方式供上訴人選擇之事實，為上訴人所不爭執，則被上訴人提出上述三種解決方案供上訴人選擇，應認對上訴人之權利保障，並無重大影響。因此，上訴人原先購買之第五十三號機械式停車位，既因配合法令而變更為平面式，而由被上訴人調配第四十三號機械式停車位予上訴人，上訴人就此停車效率減少之程度尚屬輕微，則上訴人抗辯稱第五十三號與第四十三號停車位兩者價位、結構、搭配銷售的房屋不同而以此主張解除系爭買賣契約，顯失公平，要無庸疑。
㈡按浴室之通風，依內政部建築技術規則施工篇第四十三條及建築設計
篇第一０一條（通風系統）、一０二條（通風量）之規定，住宅內浴室或廁所可依自然送風及機械排風方式達每小時二十立方公尺之通風量，即可符合規定，而浴室設有出入口，已具有通風之效果，並無法令規定浴室一定要有直達通風口之通道，本件系爭房屋二樓浴室並無通風暗管，惟經被上訴人以穿牆鑿洞與中庭相通為補救，雖中庭部分又經以塑膠鋁板四週密封，但兩造間另案損害賠償事件審理期間，業經王振茂建築師事務所九十年一月二日九王振茂建師字第九００一一０號覆函說明一及據王振茂建築師於八十九年十二月八日現場履勘時證稱：「沒有規定，只要有出入口即可（浴室通風一定要接到管道間？）」，此觀本院依職權向台灣台中地方法院調閱八十五年度重訴字第二０三號損害賠償事件全卷即明，顯見浴室只要有出入口可具有通風效果即可，其以自然送風或機械排風方式，在所不問；又此案浴室通風爭議，若能使用足力之送風馬達，連接風管送至百葉風口，應可符合法規之要求，百葉開口若置於空氣流通之戶外空間，應無住戶安全及環保之顧慮等情，有該函附於上述案卷可查，是本件系爭浴室確有瑕疵，而瑕疵應得以補正，堪以認定。是本件系爭浴室固有前開效用之減少構成瑕疵，惟以上開方法補救，花費不多，而系爭契約之買賣總價金高達一千零十七萬三千元，上訴人以此輕微瑕疵即欲解除全部之房地買賣契約，其解除契約顯失公平，要堪認定。
（二）、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權
利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第一百四十八條定有明文。本件上訴人原先購買之第五十三號機械式停車位，既因配合法令而變更為平面式，而由被上訴人調配第四十三號機械式停車位予上訴人，上訴人就此停車效用減少之程度，既屬輕微，而上揭浴室通風之輕微瑕疵，既能以前開花費不高之方法補救，則基於禁止權利濫用原則及衡平法則，因認上訴人主張被上訴人必須交付第五十三號機械式停車位，及浴室之通風因未設暗管而有瑕疵，須埋設浴室暗管而為給付價金之同時履行抗辯事由，當屬權利行使之濫用，則上訴人同時履行抗辯之主張，亦屬無據，自不能准許。
（三）、被上訴人於八十五年三月二十八日委託林益輝律師寄發予上訴人之台中
郵局第三０三０號存證信函內容載明：「二、查寄件人於八十五年二月二十三日以土中開規字第九三００六０一一號已函請 台端前來辦理產權移轉及銀貸對保．．．等手續，惟 台端仍置之不理，爰依兩造買賣合約書第十三條再催告 台端於收受本函七日內前來辦理，逾期仍拒辦理，寄件人即依買賣合約書第十條第一款規定視為違約處理」等語，此有上訴人提出之上揭存證信函影本一份在卷可考，再稽之卷附兩造房地買賣契約書第十條第一款係規定「甲方未依第三條、第四條規定付款，其逾期部分除本約另有規定外，甲方須依應付金額每日加計千分之一滯納金於補交時一併繳清。如逾期三十天仍不履行時，乙方得解除本契約並按房地總價款百分之十沒收作為違約處罰，餘款無息退還」等語，可知上揭系爭房地買賣契約第十條第一款之規定，係指上訴人未依規定逾期付款時，須負擔應付金額加計滯納金之債務，再如逾期三十日仍不履行，則被上訴人「得」予行使契約解除權，亦即系爭房地買賣契約第十條第一款之規定，含有兩種法律效果，一為上訴人負擔滯納金責任，另一為被上訴人取得行使契約解除權之權利。按私法上權利之行使，應由當事人之意思表示為之，被上訴人依約取得解除契約之權利，當然仍有選擇行使該權利與否之自由，更不待言。前揭被上訴人寄發之存證信函，既僅表明如上訴人「逾期仍拒辦理，寄件人（即被上訴人）即依買賣合約書第十條第一款規定視為違約處理」等語，而非明言「視為被上訴人行使契約解除權」諸相關用語，則上揭函文應解釋為被上訴人就上訴人違約情形已足構成買賣合約書第十條第一款約定要件之事實予以通知，而不能視為被上訴人已然行使系爭買賣契約之解除權甚明，即被上訴人於本院審理時猶陳稱並不主張解除契約（見本院卷第三十九頁），足見兩造間之系爭買賣契約，尚未經被上訴人解除，應可認定，是上訴人指本契約業經解除，要屬無據。
（四）、本件系爭價金之給付方式，依買賣契約第四條約定：「甲方（指上訴人
）應於乙方（指被上訴人）辦理產權移轉過戶手續前開具同尾款金額之商業本票予乙方，乙方於金融機關貸款核撥後或甲方已繳清該款項時，交還甲方前所開立之商業本票。甲方收到乙方交屋通知時於交屋期限內應將尾款交付乙方」，此觀卷附該買賣契約書影本即明，顯然兩造間就系爭尾款之交付，並非如上訴人所指係先辦理交屋後，始向銀行辦理貸款，至為灼然；又依兩造間之預定房地買賣契約書第十二條載明「甲方同意依照乙方通知之期限內提出辦理產權登記及貸款所需之一切證件暨在有關文件上簽章，並將付款憑證及稅費等交付乙方，如需甲方親自會同辦理時甲方不得藉故拖延拒辦．．．」等語，而被上訴人於八十五年二月間即函知上訴人辦理產權移轉登記及辦理貸款對保，但為上訴人所拒之事實，已如前述，則上訴人抗辯稱該系爭價金係屬交屋後辦理銀行貸款部分，未經辦理交屋及產權登記，且自八十五年迄今係屬爭訟期間，並無支付價金問題云云，顯屬無據，自不待贅論。則被上訴人主張上訴人依約應協同辦理本件系爭房地之產權移轉登記事宜，洵屬有據。又兩造為此爭訟多年，被上訴人要求上訴人履行上揭協同辦理交屋等移轉登記義務，亦有通知函等在卷可憑，反是上訴人始終拒絕履行系爭契約，是上訴人另主張被上訴人並未依債之本旨將系爭房屋之所有權移轉登記至上訴人名下，故上訴人亦無義務給付前述尾款六百六十一萬元予被上訴人云云，自無可取。
（五）、依兩造系爭買賣契約，上訴人尚應給付被上訴人之價款為陸佰陸拾壹萬
元，已如前述，而被上訴人係於八十五年二月二十三日通知上訴人應於八十五年三月二十三日至被上訴人之土地開發處辦理移轉登記、交屋等，嗣又另函知上訴人延至八十五年三月二十五日，此有通知函二紙在卷可稽，即上訴人對此亦不加爭執，從而被上訴人請求上訴人亦應給付上揭尾款自八十五年三月二十七日起迄清償日止，按年息百分之五計算之法定利息，自屬有據。又被上訴人主張依兩造系爭預定房地買賣契約書第十條違約處理之規定，應自八十五年三月二十七日起迄清償日止，按應付金額每日加計千分之一滯納金，即上訴人每日應給付滯納金陸仟陸佰壹拾元予被上訴人，惟按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第二百五十二條之規定以職權減至相當之數額，且是否相當須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，最高法院四十九年度台上字第八０七號著有判例要旨足供參照；查兩造系爭房地買賣預定契約書第十條第一款固明定：「甲方未依第三條、第四條規定付款，其逾期部分除本約另有規定外，甲方須依應付金額每日加計千分之一滯納金於補交時一併繳清。如逾期三十天仍不履行時，乙方得解除本契約並按房地總價款百分之十沒收作為違約處罰，餘款無息退還」等語，足見該條款所稱之滯納金，顯係懲罰性違約金之性質甚明，依兩造系爭房地買賣價金甚鉅情形以觀，上揭違約金之約定，以上訴人未付之金額計算，每日即達六千六百十元之多，累計迄今，已遠逾系爭房地買賣之總價金，足見兩造所定違約金額顯然過高，本院審酌兩造契約意旨，再斟酌上訴人之所以遲不辦理產權移轉登記及交屋等手續，實肇因於被上訴人未依約給付上訴人所價購之第五十三號停車位，及系爭房屋浴室通風之輕微瑕疵所致，雖本院認為被上訴人上揭給付之瑕疵尚屬輕微，上訴人不得據以主張解除系爭買賣契約及主張同時履行之抗辯，但本件訟爭，究非全可歸責於上訴人等一切情狀，因認上揭滯納金即違約金，應酌減至系爭買賣契約總價款百分之五為適當，即總價金一千零十七萬三千元之百分之五，應為五十萬八千六百五十元為已足，至被上訴人逾此部分之請求，為無理由，尚難准許。
五、綜上所述，則被上訴人本於系爭買賣契約請求上訴人應協同辦理系爭房地所有權移轉登記為上訴人名義，同時應給付價金尾款陸佰陸拾壹萬元，及自八十五年三月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及五十萬八千六百五十元之滯納金，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。又上開應准許部分，兩造於原審分別陳明願供擔保為假執行或免為假執行之聲請，原審就此部分已分別酌定擔保金額併予宣告，自無不合。另被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決該部分予以廢棄，並改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、本件上訴人係以要求被上訴人交付第五十三號機械式停車位及設浴室暗管為修補瑕疵方式，做為給付買賣價金尾款之同時履行抗辯事由，並未請求減少價金，故本院就上揭上訴人應給付買賣價金尾款之金額，即無再審認上開瑕疵是否應減少若干價金之餘地，併予敘明。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，自無一一加以論述之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 八 月 六 日~B1民事第一庭審判長法 官 林陳松~B2 法 官 王重吉~B3 法 官 李寶堂右為正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
被上訴人不得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份叁拾肆元）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 廖次芬中 華 民 國 九十二 年 八 月 七 日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
Ｙ