臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十三年度上字第一四九號
上 訴 人 辛○○
庚○○上 訴 人 中城房屋仲介有限公司法定代理人 戊○○上 訴 人 丙○○複 代理人 乙○○上 訴 人 丁○○被 上訴人 己○○
甲○○右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十三年三月二十六日臺灣臺中地方法院九十一年度訴字第二七八○號第一審判決提起上訴，本院於九十三年十一月十日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原判決關於命上訴人給付本息部分，並該部分假執行之宣告暨訴訟費用（確定部分除外）之裁判，均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人辛○○、庚○○方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）系爭土地並無物之瑕疵之情：
１、查基於公共安全及都市景觀之考量，對於住宅區土地之建築利用，即建築面積、容積、基地深度及房屋間隔等項，都市計畫法均有一定限制。經查，系爭台中市○○區○○段一一○之九、一一○之十九地號土地，參諸台中市政府九十一年十一月二十日府工建字第○九一○一六五五六○號函文內容，係屬「第二種住宅區」（即一般俗稱之「住二土地」），是依「台中市新市政中心專用區南側細部計畫規定」，其建蔽率為百分之六十，容積率為百分之二百二十，顯見系爭土地可供建築之目的及效用未曾有減損之情。
２、次查，除最大建蔽率及最大容積率之規定外，在建築上「住一土地」及「住二土地」均有「最小前院深度四公尺」及「最小後院深度三公尺」等限制，換言之，都市計畫區內土地之建築利用，受限於在公共安全及都市景觀等考量下所制訂法規命令之規定，本無法在未留法定空地之情形而全部為之，是被上訴人主張系爭土地因防火間隔而未能全部建築利用即屬物有瑕疵云云，實於法無據。
３、第查，依上開函文所示，住二建築用地之建蔽率為百分之六十，亦即台中市區住二之建築用地欲申請新建者，均需保留各該建地百分之四十面積，以充作法定空地。再查，上開台中市政府九十一年十一月二十日府工建字第○九一○一六五五六○號函文說明二之第（三）點「上開土地留作防火間隔之部分面積係屬基地之一部分，得計入建築基地之法定空地。」而系爭土地所應保留百分之四十法定空地面積與所留設之防火間隔面積相若，是被上訴人以系爭土地申請建築之際，本得將防火間隔之面積全數扺用法定空地，被上訴人指系爭土地因保留防火間隔，致「無法供建築使用」之說詞，與事實相違，實不可採。
４、再查，內政部九十一年九月三十日內授營建管字第○九一○○八六八一七號函係認，在不妨礙防火間隔之設置目的之原則下，各該保留之面積即防火間隔得設置平面車道及免計入建築面積之雨遮、花台、汽車坡道、人工地盤、採光井、圍牆等設施或構造物。據上顯見保留防火間隔並無造成系爭土地之使用效益有減損之情，被上訴人主張系爭土地之使用上具有瑕疵，實屬無稽，要無可採。
５、又查，原審據被上訴人提出產經不動產鑑定顧問股份有限公司不動產鑑定報告書及理德不動產估價師事務所所為是否須留設防火間隔，其土地價格均有落差之鑑定意見，認系爭土地確有價值減損之瑕疵。惟查，土地交易之行情，本無一定之標準，交易價格之高低，固常決定於土地面積大小、所在之地點或位置、都市計畫分區及原始取得價格等因素，但交易價格是否合理，最終結果實係取決於買賣雙方達成之合意內容。且查，即便土地在建築、使用或性質上因法規命令之規定而有限制，但在買賣實務上並不會區分土地在建築或使用上受限或未受限之部分而異其交易價格並分別約定，此觀諸公寓大廈之買賣並不會區分專有部分或共用部分而異其買賣價格並分別買賣之情甚明，可見上述區分防火間隔而異其交際價格之鑑定意見，實與一般市場交易實務及社會常情相違，實不可採，原審所為系爭土地有價格減損瑕疵之認定，實有違誤之處。
（二）上訴人對被上訴人並無違反告知義務而應負瑕疵擔保責任之情。
１、承前所述，系爭土地並無物之瑕疵之情。
２、查上訴人雖為土地之所有權人，但非建築專業人士，於系爭土地尚未實際進行開發建築前，關於系爭土地實際建築時相關建築法規命令所附之法定限制，根本無從知悉。
３、次查，系爭土地，係分割自一一○地號土地。上訴人係在同宗族之親戚向上訴人借款而嗣後以同段一一○之十九地號土地抵償舊欠之情形下，取得一一○之十九地號土地。被上訴人以上訴人取得土地之事實，率而推斷上訴人主觀上有隱瞞系爭土地具有瑕疵之故意，實屬無據。
４、復查，系爭土地買賣，一一○之九、一一○之十九地號土地係在為被上訴人買受之後始合併為一一○之九地號一筆土地。倘上訴人取得一一○之十九地號土地之目的如被上訴人所陳係在擴大基地面寬，避免扣除防火隔間面寬不足之不利建築情況，則上訴人於取得一一○之十九地號土地之際，為免嗣後出售土地之際為人發現建築面寬因防火間隔恐有不足之情形，避免啟人疑竇之作法，應係立即將一一○之九、一一○之十九地號土地予以合併，即以完整一筆土地之方式而為出售，才符合遮掩瑕疵之耳目。由此足見上訴人取得一一○之十九地號土地純屬債務清償之偶然，並非為出售土地而蓄意掩蓋瑕疵之考量，被上訴人所陳云云，實屬無稽。
５、況查，系爭土地買賣，上訴人係委託仲介公司而為出售，對系爭土地上訴人所瞭解之相關事實或內容，上訴人均告知仲介公司而記載於委託銷售契約書上，在被上訴人決定購買系爭土地簽訂買賣契約之前，上訴人從未與被上訴人見面或洽談，是關於上訴人對其所欲購買土地之預定條件或需求，上訴人根本無從得知且毫不知悉，何來故意違反告知義務之情？
６、另被上訴人主張固於九十一年五月知道有防火間隔問題，但於九十一年六月二十七日已對上訴人發函通知，並無怠於通知情事，是被上訴人自得主張瑕疵擔保權利云云。經查，同段第一一○之八地號土地，係於九十一年五月三日為被上訴人因買賣而取得，據被上訴人所陳其係於發現基地面寬因防火間隔之扣除而不足、請求友人詢價購買之情，是關於被上訴人得知扣除防火間隔乙事之時間，最遲應係在九十一年四月間，始為實情。則被上訴人遲至九十一年六月二十七日，在完成系爭土地所有權移轉登記三個月後、在全部給付土地買賣價金之後、在取得同段第一一○之八地號土地一個半月後，被上訴人始發函告知上訴人系爭土地有其所認之瑕疵，指陳並無怠為通知之情，實與事實相悖，委不足採。
７、系爭不動產買賣契約書第十九條補充條款約定：「甲方交付第二期款時，增值稅減半之優惠二年條款尚未開始實施，乙方應出具土地使用同意書供甲方申請建照，俟增值稅減半施行時，雙方才會同申報增值稅，第三期、第四期款則順延。」是據上開契約約定及被上訴人原審所陳，被上訴人於給付半數土地價款，即已向建築主管機關提出建造申請，同時查知系爭土地申請建築時之相關法令規定，但在查知相關法令規定及限制後，被上訴人並未通知上訴人，被上訴人仍給付剩餘半數之價款，完成系爭土地所有權移轉登記，則本件縱被上訴人仍認防火間隔此一行政法上之限制為物之瑕疵擔保之範圍，揆諸民法第三百五十六條第一項之規定，被上訴人既未於知悉其所主張之瑕疵之際通知上訴人，嗣更陸續支付尾款以完成系爭土地之取得，即視為其所受領之物，依法上訴人應不負瑕疵擔保責任。
８、末查，系爭土地價款尚未付清之前，被上訴人申請建築執照時即已知悉系爭土地之開發，所應受各項法規之限制，對此，被上訴人若認為買賣標的物所受之法規限制屬瑕疵擔保範圍，即應通知上訴人，上訴人亦可接受契約解除之方式以平息雙方之紛爭，回復原狀後即無損害之產生；惟被上訴人一方面陸續付清剩餘款項以取得系爭土地，他方面又另購同段一一○之八地號土地以合併建築，嗣後再以其受有損害為由對上訴人提起本件訴訟，則縱認被上訴人受有損害，各該損害之發生顯導因於被上訴人本身之事由而與上訴人無涉，依民法第二百十七條之規定，被上訴人請求上訴人賠償損害，實屬權利之濫用，應予駁回。
（三）被上訴人引用之最高法院判例及判決，與本件基礎事實迥異，無適用餘地。
三、證據：援用第一審所提證據。
乙、上訴人中城房屋仲介有限公司（下稱中城仲介公司）、丙○○、丁○○方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）按「防火構造建築物，除基地兩面以上臨接寬度四公尺以上之道路或臨接深度四公尺以上之永久性空地者外，於市地重劃地區，應由直轄市、縣（市）政府規定防火性間隔，其淨寬應在三公尺以上，並應接通道路」，為內政部頒訂建築技術規則建築設計施工編第一百十條第二款所明定，而系爭土地坐落於台中市第七期市地重劃地區，依台中市新市政中心專用區南側細部計畫規定，係屬第二種住宅區，其建蔽率為百分之六十，其容積率為百分之二百二十，留作防火間隔之部分面積係屬基地之一部分，得計入建築基地之法定空地，亦有台中市政府工務局覆原審法院函文可佐。
（二）由前開規定足見系爭「防火間隔」，為台中市政府依都市計畫法、都市計畫法台灣省施行細則及內政部頒訂建築技術規則所為之土地使用限制，與「建蔽率」、「容積率」相同，均非屬土地使用上之瑕疵，並無減損建築土地之通常效用。至於最高法院四十九年度台上字第三七六號判例，係指屬於運河碼頭用地，依都市計畫不得為任何建築，同院九十一年度台上字第六六○號判決，則指買賣用地雖為建築用地，但無法單獨申請建築且受有高度不得超過四層樓之限制，或同院四十九年度台上字第五五二號判決，乃互易所得基地，經政府編入都市○○○○道之用，不得建築，上開三則最高法院判決內容，均屬個別事由，致整筆土地無法建築使用或使用上受到限制，與本件為台中市政府在市地重劃地區，全區規定建築用地設置防火性間隔之事實迥異，自無法適用於本案。
（三）被上訴人甲○○於九十一年一月二十三日與上訴人中城仲介公司簽訂「買賣議價委託書」前，上訴人中城仲介公司係先提供「要約書」與「買賣議價委託書」二種文件及方式供被上訴人甲○○參考，被上訴人甲○○選擇簽署「買賣議價委託書」，此有被上訴人甲○○簽署之該文件（下稱確認書，附於買賣議價委託書之右側）可稽，該確認書詳細載明買賣議價委託書主要內容為：⑴載明買方提出要約承購條件的主要內容由受託人轉達給賣方。⑵買方如選擇簽訂21世紀不動產之買賣議價委託書，有關保證金之支付與轉為定金之效力，以及要約承購條件之條款，請詳閱買賣議價委託書，並由受託人說明。⑶買方經受託人就上列條款之說明後，業已完全瞭解關於其本身權利義務及「保證金」之目的及效力。可見，被上訴人甲○○簽署該確認書時，已知買賣議價委託書主要內容，而該內容並無約定上訴人中城仲介公司就系爭土地之法令上使用限制等事項有向被上訴人甲○○為調查說明之義務；再依買賣議價委託書之內容條款觀之，並未載明上訴人中城仲介公司具有對防火間隔調查及報告義務，尤其上訴人丙○○並非契約當事人，僅係中城仲介公司履行輔助人，自不負仲介買賣契約義務。
（四）上訴人中城房屋公司、丙○○、丁○○從無告知被上訴人：「住一的房子須留設一‧五米防火巷，住二的房子無此問題，建議買住二之土地」，或「系爭土地可建築面寬七米房屋」，被上訴人提出之錄音帶譯文雖有：「我說房屋要比我現住的四米大嘛！」，或「你明明就知道我那時候跟你說要比我們大芳街的四米半還大的，你跟我報那個五米寬的，五米半的我都不要。」然上開內容究何所指並不明確，復無通話全文，且該錄音帶並無上訴人中城房屋公司、丙○○、丁○○表明全部土地可供建築使用之陳述，且兩造如有是項約定，自應要求訂立於「買賣議價委託書」內容，乃竟捨於契約中訂明，而於訂約後私自錄音存證，即難執該錄音帶作為上訴人建議買住二之土地，或系爭土地可建築面寬七米建物，甚至約明仲介可供建築面寬超過四米建物之土地之證明。
（五）台中市政府九十三年九月二十一日函覆鈞院時，雖稱該府「整體性防火間隔圖」留存於都發局建造課套繪櫃台供民眾查閱，但有關整體性防火間隔是規定於建築技術規則建築設計施工編內，乃為建築時始應注意之事項，並無標示在都市計畫圖上，一般人實難以知悉，尤其在台中市政府九十一年十月十四日函覆原審法院前，上訴人亦未曾知悉有整體性防火間隔圖存在，以及放置在建造管理課可供民眾查閱。況被上訴人既謂「整體性防火間隔圖係一般民眾得直接查閱」，則系爭土地受有整體性防火間隔之限制並非被上訴人所不得查知之事項，上訴人單純未予告知該限制事項，自不得指為違反告知或調查義務；此由內政部八十九年五月十九日台內中地字第八九七九四五三號函訂頒「不動產說明書應記載及不得記載事項」規定，關於土地應記載事項並無「防火巷」或「防火間隔」，足以證明上訴人並無違反法定調查義務。
（六）又民法第五百六十七條規定居間人據實報告義務，除當事人之履行能力及訂約能力外，僅在於「訂約事項」；而本件除整體性防火間隔並非法定調查義務外，本件是被上訴人甲○○就系爭土地委由上訴人中城仲介公司與共同上訴人辛○○、庚○○二人議價，綜觀兩造訂立之「買賣議價委託書」，則並無指明應以可供建築超過面寬四米建物為條件之訂約事項，上訴人自無此事項之報告或調查義務。
（七）本件全部買賣價款於九十一年三月十日已全部付清，是被上訴人在九十一年二月間早已取得該土地使用同意書，並交付建築師規劃設計，應已知悉整體性防火間隔之存在，但並無任何異議或通知上訴人，依民法第三百五十六條第二項規定，自應視為承認其所受領之物，或認為其所受領之物並無瑕疵；竟於另行購買鄰地，合併申請建照予以興建建物，造成無法解除契約回復原狀之現況後，再找上訴人商談和解，並進而起訴請求減少價金或賠償相當於價金之損害，除被上訴人顯有過失外，亦屬權利之濫用而有違誠信原則，是其權利之行使自應受到限制，依民法第一百四十八條第二項規定，即不得再向上訴人為主張。
（八）被上訴人九十二年二月十七日在原審陳稱：「我們是在九十一年五月份畫圖送審時才發現要留防火間隔的問題：：隔兩週後，我請朋友去買隔壁的土地：：我們在五月份知道有防火間隔的問題時，並沒有即刻找被告人員處理這個問題我們就想要購買相鄰的土地來解決問題，後來在七、八月有找被告和解：：」云云；惟依土地登記謄本記載：被上訴人是於九十一年三月六日登記取得系爭土地，相鄰之惠義段一一○之八地號土地，原因發生日期為九十一年五月三日，登記日期則為九十一年五月十七日；另受被上訴人委託代為購買該土地之訴外人陳威權，是於九十一年四月二十二日前，與上訴人中城仲介公司簽訂買賣議價委託書，則被上訴人所稱五月份畫圖送審才發現要留防火間隔，以及為解決問題隔兩週後請朋友去買隔壁土地，顯然與陳述內容不合；應是被上訴人早已知悉系爭土地建築之相關法令限制，但有意同時購買系爭及相鄰之土地，一併檢討法定空地及整體性防火間隔後，合併申請建造執照，是該整體防火間隔存在，既為被上訴人明知，系爭土地之買賣對被上訴人並無任何損害可言。
（九）查原審囑託之鑑定報告，並未斟酌整體性防火間隔為台中市政府依都市計畫法、都市計畫法台灣省施行細則及建築技術規則等規定，在市地重劃地區所為之全區土地使用限制；並為台中市第七期重劃區（或其他重劃區）內除基地兩面鄰接寬度四公尺以上道路或臨接深度四公尺以上之永久性空地者外，全區皆存有之土地使用限制，應非屬瑕疵之事實，竟以重劃區內不存在之「無須留設防火間隔土地」，推算系爭土地之合理試算價格，顯然錯誤；尤其該鑑定報告並未考慮留作防火間隔之部分面積係屬基地之一部分，得計入建築基地之法定空地，及系爭土地亦確實需要留設法定空地等情，遽為之價格估算，顯難採憑。
（十）綜右所陳，上訴人就系爭土地是否須留設防火間隔一事無調查及說明之義務，其亦未曾向被上訴人表示系爭土地無須留設防火間隔，更不知系爭土地須留三米寬之整體性防火間隔，被上訴人主張上訴人於執行系爭土地仲介業務過程中，有未善盡調查義務之過失而依不動產經紀業管理條例第二十六條第二項規定訴請丁○○負損害賠償責任，顯無理由。況系爭土地並無通常效用或價值減少之瑕疵存在，被上訴人實際上未受有損害，其提起本件損害賠償之訴，更是於法無據。又被上訴人已表明本件未依侵權行為之規定為請求（見 鈞院九十三年八月十三日筆錄第三頁），且其對丁○○等人乃中城公司之履行輔助人而非契約當事人一節並無爭執，則丁○○等對被上訴人自無侵權行為或債務不履行之損害賠償責任，亦屬至明。上訴人中城仲介公司、丙○○、丁○○，均已依不動產經紀業管理條例或兩造買賣議價委託書約定，查明系爭土地之現況，向被上訴人說明及報告，並無任何故意隱瞞或疏未查明之情事，除無違反不動產經紀業管理條例外，亦無違反受託仲介買賣義務，本件被上訴人請求上訴人中城仲介公司、丙○○、丁○○等負連帶損害賠償責任，實乏依據。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提買賣議價委託書影本一件、內政部訂頒不動產說明書應記載及不得記載事項影本一件為證。
丙、被上訴人己○○、甲○○方面：
一、聲明：求為判決：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）上訴人庚○○、辛○○應否負物之瑕疵擔保責任？㮀
１、上訴人庚○○、辛○○稱其等二人遲至本件訴訟進行中方受被上訴人告知系爭土地於建築時須保留防火間隔乙節云云，顯係不實：
⑴查於系爭一一○之九地號及一一○之八地號間，原有另一筆面寬約○．五米之
狹長土地，其地號為一一○之十九（面積為一三．七二平方公尺），系爭土地若預留三公尺面寬之防火間隔，而原一一○之九地號土地面寬僅約六．五米，若扣除三公尺面寬之防火間隔後，僅餘三．五公尺之面寬，即不利於建築房屋，庚○○、劉進波於八十六年間洽購一一○之十九地號土地，嗣後並將一一○之九地號及一一○之十九地號土地一併出售予被上訴人等情，有被上訴人於原審提出之土地登記謄本及土地複丈成果圖各一份在卷可稽，本件若庚○○、辛○○不知系爭土地應預留防火間隔，衡情系爭一一○之九地號土地之面寬已達
六．五米，足供建築之用，庚○○、辛○○又何需另行購置一一○之十九地號狹長型之土地，由此足見庚○○、辛○○自始即知系爭土地應預留防火間隔。⑵本件於起訴前，被上訴人即曾委任徐盛國律師於九十一年六月二十七日以律師
函通知庚○○、辛○○及中城房屋仲介有限公司系爭土地有七分之三部分無法為建築使用，渠等三人於買賣過程中竟未向被上訴人告知說明云云，渠等三人亦分別委請洪永叡律師、簡維弘律師函覆被上訴人。添⑶基上，庚○○、辛○○自始即知系爭土地應預留防火間隔，絕非於本件訴訟進
行中受被上訴人之告知方始知情。添
２、庚○○、辛○○稱被上訴人未依民法第三百五十六條規定即時將瑕疵通知其等二人，其等二人即可不負瑕疵擔保責任云云。經查：⑴被上訴人於九十一年五月固已知道有防火間隔之問題，但於九十一年六月二十
七日即以律師函向庚○○、辛○○為通知，並非怠於通知，故被上訴人自得主張瑕疵擔保權利。
⑵況且，庚○○、辛○○自始即知系爭土地應預留防火間隔，然與被上訴人簽訂
不動產買賣契約書時，竟以高於當時市價一千零四十一萬二千六百元之一千一百萬元出售予被上訴人，顯係故意不告知瑕疵於買受人，依民法第三百五十七條規定，被上訴人本可不受民法第三百五十六條通知義務規定之拘束。
⑶從而，庚○○、辛○○稱其等二人可不負瑕疵擔保責任云云，應無可採。
（二）中城仲介公司、丙○○、丁○○對於系爭土地應否保留防火間隔，有無調查告知被上訴人之義務？經查：
１、上訴人等不動產仲介業者，對於系爭土地應該留設防火間隔，應屬知情：⑴系爭不動產若區分「無須留設防火間隔之合理價格」與「須留設防火間隔之合
理價格」二種情形，所生差額高達二百三十一萬九千一百七十元之譜，此有原審送請理德不動產估價師事務所所製作之不動產估價報告書二份在卷可按；依九十二年八月二十五日不動產估價報告書第三篇附件㈢勘估標的現況相片及附件㈥地籍圖觀之系爭土地西側即相鄰之一一○之一地號土地上，早已建有面向系爭土地南側即相鄰之一一一之一地號土地之房屋，凡具有建築常識之一般人，均可知系爭土地南側與緊臨一一一之一地號土地之間，必須留設防火間隔，以利消防工作之進行，況不動產仲介人員除應具有建築常識之外，對於出售土地是否須保留防火間隔，將對建屋之實際面積及土地價格造成重大影響，依情理自無不知之理。
⑵查依被上訴人於原審所提出之錄音譯文，可知被上訴人曾對上訴人丙○○表示
：「我說『房子』要比我現在住的四米大嘛！所以你說住二是可以蓋滿的，．．．」，上訴人丙○○即答稱：「對，那是我給你們的建議，住二是可以全部都蓋滿．．．」，可見被上訴人委託上訴人中城仲介公司尋覓土地時，雙方即已對仲介之土地，必須可供建築超過面寬四米之建物，達成合意。又依被上訴人與上訴人丁○○之錄音譯文，被上訴人甲○○稱：「你明明就知道我那時候跟你說要比我們大芳街的四米半還大的，你跟我報那個五米寬的，五米半的我都不要」時，上訴人丁○○即答曰：「對呀！對呀」，可知上訴人所仲介之土地應可供建築超過四米半之建物，此不僅為雙方契約之合意，更為被上訴人一再強調者。
２、上訴人等不動產仲介人員既明知系爭土地應該留設防火間隔，即應向被上訴人據實告知：
⑴依民法規定不動產仲介人員應就相對人之信用、物之價值、效用、品質等有關
訂約事項，據實報告於委託人，丙○○、丁○○既已明知被上訴人所欲尋求購買之土地必須具備足以建築面寬超過四米半之建物之效用及品質，且渠等二人亦應明知系爭土地應該留設防火間隔，依丙○○錄音中所稱「：：對，那是我給你們的建議，住二是可以全部都蓋滿：：」，可知丙○○為促成本件買賣之完成，違反向被上訴人據實告知之義務，被上訴人買受之系爭土地因必須留設三米寬之防火間隔，致不能達成其土地買賣契約預定建築面寬超過四米半之建物之效用，是丙○○關於居間契約之履行，違反據實告知之義務；而依丁○○錄音中所稱「：：我原本也以為全部蓋起來都可以呀！哎！我說這樣子的話有沒有，我會真的很對不起你吶！：：因為這一點的話的的確確是我不知道的狀況之下，是我的疏忽嘛！」可知丁○○關於訂約事項中，系爭土地究竟需否留設防火間隔一事，未善盡調查之義務，其所為之居間行為，應有過失。
⑵又按不動產經紀業管理條例第二十三條及第二十六條第二項房屋仲介經紀人員
在執行業務過程中，本即負有向買受人解說交易標的狀況之責任，若有違反該告知義務，進而使買受人蒙受損害者，該經紀人員與其所屬之經紀業，即應負連帶賠償之責，本件丙○○、丁○○既為系爭買賣之仲介人員，依前規定，本即應詳查買賣標的之狀況，並向被上訴人為充分之說明、報告，詎竟為促成本件交易賺取仲介費用而故意隱瞞上情或疏未查明上情，並向被上訴人誇稱系爭土地全部均可供作建築使用，被上訴人自得依前引法條規定訴請中城仲介公司與丙○○、丁○○負連帶賠償責任。
（三）被上訴人另行購買鄰地一一○之八地號，合併申請建照以興建建物後，始再找上訴人商談和解，並進而起訴，有無權利濫用或違反誠信原則？被上訴人乃因慮及以訴訟途徑解決爭執恐曠日費時，而被上訴人又急於建屋居住，遂暫時以購買相鄰土地合併申請建照以興建建物之方法解決問題，待日後再與上訴人等慢慢商談賠償事宜，此種作法完全合乎情理，除能證明被上訴人有損害上訴人之故意或有違反誠信原則之故意外，應不得認被上訴人有權利濫用及違反誠信原則之行為。
（四）系爭土地之買賣，有無因必須留設防火間隔之瑕疵存在，對被上訴人造成損害？
１、系爭土地有無瑕疵存在？依通常交易觀念及依被上訴人之決定，被上訴人購買系爭土地之預期目的即在於全部供作建築房屋之用，詎料，系爭土地因七分之三面積必須留設防火間隔而不得建築，其通常效用已有所減少，且經理德不動產估價師事務所鑑定結果可知，系爭土地確因必須留設防火間隔導致經濟上價值減少，則參諸前引最高法院判例、判決之意旨，系爭土地自有瑕疵存在，上訴人丁○○雖稱留設防火間隔為法令上之限制，不能認該土地存有瑕疵云云，但此項法令上之限制，即為系爭土地存有瑕疵之原因，上訴理由所稱，無非卸責之詞，不足採信。
２、被上訴人有無因系爭土地必須留設防火間隔之瑕疵存在而受有損害？經查，不論依被上訴人所提之產經不動產鑑定顧問股份有限公司不動產鑑定報告書或原審囑託理德不動產估價師事務所鑑定報告書所載，系爭土地確因必須留設防火間隔，導致土地價格減少，被上訴人以「無須」留設防火間隔之價金買受「必須」留設防火間隔之土地，當然受有損害，此與被上訴人所得使用之面積有無減少並無關聯。又系爭土地減少之價值究為若干？應依無須留設防火間隔之價值與須留設防火間隔之價值作比較，故原審依理德不動產估價師事務所鑑定報告書所載，認定系爭土地減少之價值為二百三十一萬九千一百七十元，洵屬妥適。
（五）丁○○有無不法侵害被上訴人權利之侵權行為？㮀 依不動產經紀業管理條例第二十六條第二項規定，丁○○、丙○○、中城仲介
公司對於被上訴人所受損害，須負連帶賠償責任，已如前述，則丁○○上訴理由稱其未有侵害被上訴人權利之行為，與原判決之結果即無影響，自毋庸審酌。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提律師函影本、最高法院裁判均影本為證。
丁、本院依聲請向台中市政府函查就台中市政府繪製之整體性防火間隔圖，一般民眾若知悉土地之地段、地號，可否直接向承辦人員查閱。
理 由
一、本件被上訴人起訴主張：被上訴人於九十一年一月二十八日在上訴人中城仲介公司職員丙○○、丁○○之仲介下，向上訴人庚○○、辛○○購買系爭坐落台中市○○區○○段一一○之九、一一○之十九地號土地（下稱系爭土地），嗣完成買賣手續後，被上訴人向主管機關申請建照時，始發現系爭土地有七分之三部分，無法為建築使用，須留設防火間隔之用，上訴人庚○○、辛○○顯有不完全給付，及交付瑕疵物予被上訴人之情形，使被上訴人受有四百三十七萬三千八百二元價差之損害，上訴人庚○○、辛○○明知系爭土地有七分之三部分，須留設防火間隔條件，無法為建築使用，詎未將上情告知被上訴人，顯有違反告知義務之情事，被上訴人自得本於瑕疵擔保請求權請求上訴人減少價金，並得依不完全給付之債務不履行之法律關係，請求上訴人賠償相當於價差金額之損害，爰聲明一求為命上訴人庚○○、辛○○給付四百三十七萬三千八百元並加付法定遲延利息之判決；又上訴人丙○○、丁○○既為中城仲介公司之仲介人員，竟為促成本件交易賺取仲介費用而故意隱瞞上情或疏未查明上情，並向被上訴人誇稱系爭土地全部均可供作建築使用，則上訴人丙○○、丁○○顯有違反仲介買賣之契約義務及民法有關侵權行為規定之情事，被上訴人自得訴請中城仲介公司及丙○○、丁○○負連帶賠償責任，爰聲明二求為命上訴人中城仲介公司、丁○○、丙○○連帶給付四百三十七萬三千八百元並加付法定遲延利息之判決；被上訴人所受損害僅為四百三十七萬三千八百元，聲明一、二之上訴人若為給付，則其他上訴人於此給付範圍內，即同免其責任（原審判決上訴人庚○○、辛○○應給付被上訴人二百三十一萬九千一百七十元，並加付法定遲延利息；上訴人中城仲介公司、丁○○及丙○○應連帶給付被上訴人二百三十一萬九千一百七十元，並加付法定遲延利息；右二項給付，若其中一上訴人已為給付，則其他上訴人於此給付範圍內同免給付義務，並以供擔保為條件之假執行宣告，而駁回被上訴人其餘部分之請求，被上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服）。
二、上訴人辛○○、庚○○則均以：依被上訴人所提出之鑑定報告所載系爭土地之現況，其建蔽率為百分之六十，容積率為百分之二百二十，顯見其可供建築之目的及效用未曾有減損之情況；依台中市政府回覆本院之函文所示，台中地區住二之建築用地，其建蔽率均為百分之六十，亦即台中市區住二之建築用地欲申請新建者，均需保留各該建地百分之四十面積，以充作法定空地，法定空地之留設既為法令對建築用地所加之公法上義務，即難謂為標的之瑕疵；又留設防火間隔之面積均得計入法定空地計算，而系爭土地所應保留百分之四十法定空地面積與所留設之防火間隔面積相若；則被上訴人指系爭土地因保留防火間隔，致「無法供建築使用」之說詞，根本與事實不符。況為考慮相鄰建物間之防火需求，建物申請新建之際均需保留防火間隔，此為建築技術規則所規定，對此一公益上之保留，實不得遽指為瑕疵；復依內政部之函文所示，只要無礙於防火間隔留設之目的，各該保留之面積得設置平面車道及免計入建築面積之雨遮、花台、汽車坡道、人工地盤、採光井、圍牆等設施或構造物，顯見保留防火間隔並未肇致系爭土地之使用效益減損，縱前開行政法上之限制為瑕疵擔保之範圍，本件被上訴人既未於知悉其所主張之瑕疵之際通知上訴人，嗣更陸續支付尾款以完成系爭土地之取得，即視為其所受領之物，上訴人不負瑕疵擔保責任；被上訴人一方面陸續付清剩餘款項以取得系爭土地，他方面又另購同段一一○之八地號土地以合併建築，嗣後再以其受有損害為由對上訴人提起本件訴訟，縱認被上訴人受有損害，各該損害之發生顯導因於被上訴人本身之事由而與上訴人無涉，依民法第二百十七條之規定，被上訴人請求上訴人賠償損害，亦屬權利之濫用等語。上訴人中城仲介公司、丁○○、丙○○則均以：防火間隔乃通常存在於一般土地上，實難泛言其即為瑕疵，否則該區每筆土地均存在有瑕疵，是系爭土地於通常效用上並無減損，其非有瑕疵可言。系爭土地乃都市計畫分區中「第二種住宅區」，依「台中市新市政中心專用區南側細部計畫」，該土地之最大建蔽率為百分之六十，依建築法令該土地有百分之四十部分無法建築使用，縱使無防火間隔存在，系爭土地仍有百分之四十部分無法建築使用，被上訴人主張系爭土地有七分之三無法建築使用，此與法定建蔽率範圍之面積相較，僅多出四點四六六平方公尺，是系爭土地本具有通常建築之效用，與其相鄰之其他土地作觀察，均屬有防火間隔且可建築之土地，實無瑕疵，是系爭防火間隔之存在，並無礙於上訴人建造房屋，本件被上訴人並未受有損害。又上訴人等為不動產仲介業者，並無調查報告防火間隔存在之義務。被上訴人對防火間隔存在依法有自行探知之義務，上訴人於土地交易過程就其所知俱為翔實告知，並無隱瞞或詐騙情事，雖未曾提及防火間隔，亦未有擔保系爭土地無防火間隔之舉，系爭報告書以無防火間隔之條件，作為鑑定之基礎，其顯有誤謬之處，且本件建築物為自建資產，更不應與土地合併以計算其價值，該鑑定方法基準，為不可採等語，資為抗辯。
三、查被上訴人主張其於九十一年一月二十八日在上訴人中城仲介公司職員丙○○、丁○○之仲介下，向上訴人庚○○、辛○○購買系爭土地，嗣完成買賣手續並於同年三月六日辦理所有權移轉登記完畢後，被上訴人向主管機關申請建照時，上開土地約有七分之三部分，無法為建築使用，須留設防火間隔之用，即系爭土地面寬約七公尺，扣除三公尺寬之整體性防火間隔後，約為面寬四公尺之矩形土地可供建築；且該基地已與鄰地一一○之八地號合併於申請建造執照等情，業據其提出買賣契約書一件、不動產鑑定報告書一件、土地登記謄本一件為證，並經原審向台中市政府查復之該府九十一年十月十四日府工建字第○九一○一四九四一五號函一件附卷可稽，且為兩造所不爭，自堪信為真實。
四、被上訴人主張上訴人庚○○、辛○○明知系爭土地有七分之三部分，須留設防火間隔條件，無法為建築使用，詎非但未將上情告知於被上訴人，更向被上訴人吹噓系爭土地均能搭蓋建物，上訴人庚○○、辛○○顯有違反其告知義務之情事；上訴人丙○○、丁○○既為系爭買賣之仲介人員，竟為促成本件交易賺取仲介費用而故意隱瞞上情或疏未查明上情，並向被上訴人誇稱系爭土地全部均可供作建築使用，上訴人自應依前述規定負損害賠償責任等情，惟此為上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件爭點在於：（一）系爭土地建築時就法令限制須留設防火間隔是否即為瑕疵？（二）上訴人庚○○、辛○○應否負物之瑕疵擔保或不完全給付之債務不履行責任？（三）上訴人中城仲介公司、丙○○、丁○○對於系爭土地建築時應保留防火間隔之限制，有無調查及告知義務或違反仲介契約規定？
四、按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。經查：
（一）上訴人辛○○、庚○○部分：
１、基於公共安全及都市景觀之考量，對於住宅區土地之建築利用，即建築面積、容積、基地深度及房屋間隔等項，都市計畫法均有一定限制。系爭土地係屬「第二種住宅區」（即一般俗稱之「住二土地」），依「台中市新市政中心專用區南側細部計畫規定」，其建蔽率為百分之六十，容積率為百分之二百二十，此有台中市政府九十一年十一月二十日府工建字第○九一○一六五五六○號函一件附卷可稽（見原審卷一六五頁至一七○頁）。次查，除最大建蔽率及最大容積率之規定外，在建築上「住一土地」及「住二土地」均有「最小前院深度四公尺」及「最小後院深度三公尺」等限制，換言之，都市計畫區內土地之建築利用，受限於在公共安全及都市景觀等考量下所制訂法規命令之規定，本無法在未留法定空地之情形而全部建築，是被上訴人主張系爭土地因防火間隔而未能全部建築利用即屬物之瑕疵云云，尚難採信。又上開函文所示，住二建築用地之建蔽率為百分之六十，亦即台中市區住二之建築用地欲申請新建者，均需保留各該建地百分之四十面積，以充作法定空地，此觀上開台中市政府九十一年十一月二十日府工建字第○九一○一六五五六○號函文說明二之第（三）點「上開土地留作防火間隔之部分面積係屬基地之一部分，得計入建築基地之法定空地。」即明，是被上訴人以系爭土地申請建築之際，本得將防火間隔之面積全數扺用法定空地，被上訴人指系爭土地因保留防火間隔，致「無法供建築使用」之說詞，與事實相違。再依內政部九十一年九月三十日內授營建管字第○九一○○八六八一七號函（見本院卷一九○頁）係認，在不妨礙防火間隔之設置目的之原則下，各該保留之面積即防火間隔得設置平面車道及免計入建築面積之雨遮、花台、汽車坡道、人工地盤、採光井、圍牆等設施或構造物。據上顯見保留防火間隔並無造成系爭土地之使用效益有減損之情，是被上訴人主張系爭土地之使用上具有瑕疵云云，即無可採。而土地交易之行情，本無一定之標準，交易價格之高低，固常決定於土地面積大小、所在之地點或位置、都市計畫分區及原始取得價格等因素，但交易價格是否合理，最終結果實係取決於買賣雙方達成之合意內容。且查，即便土地在建築、使用或性質上因法規命令之規定而有限制，但在買賣實務上並不會區分土地在建築或使用上受限或未受限之部分而異其交易價格並分別約定，被上訴人提出不動產鑑定報告書，謂上述區分有無防火間隔而異其交際價格，與一般市場交易實務及社會常情相違，實不可採，難認系爭土地有價格減損之瑕疵。是系爭土地建築時就公法上限制須留設防火間隔乙節，自非被上訴人所主張之物之瑕疵情形。
２、按民法第三百五十五條第二項物之瑕疵擔保責任排除之規定，買受人就土地公法上之限制有探知之義務，倘買受人未為探知，則屬於有重大過失而未知瑕疵者，除出賣人故意不告知瑕疵者外，出賣人本不負擔保責任。系爭土地所在之台中市政府整體性防火間隔圖係留存於都市發展局建造課套繪櫃台供民眾查閱，一般民眾倘知悉地段、地號自可前往查閱探知，此有本院向台中市政府查復之台中市政府九十三年九月二十一日府都建字第○九三○一三八四二二號函一件在卷可稽（見本院卷一三四頁），被上訴人在買受系爭土地前未向有關機關詳查系爭土地底細，就買賣標的物公法上建築之限制而未為探知，自有重大過失。又系爭土地既無物之瑕疵之情，有如前述，本件土地買賣上訴人辛○○、庚○○雖為系爭土地之所有權人，但非建築專業人士，於系爭土地尚未實際進行開發建築前，關於系爭土地實際建築時相關建築法規命令所附之法令限制，即難謂早已知悉。次查，系○○○區○○段一一○之九、一一○之十九地號土地，係分割自一一○地號土地，此有土地登記謄本附卷可稽。上訴人嗣後取得一一○之十九地號土地，雖時間在買受一一○之九地號之後，被上訴人以上訴人時間上取得之先後，並無證據證明確有隱瞞建築須留設三公尺寬防火間隔情事，主觀上率而推斷上訴人未予告知，即係隱瞞系爭土地具有瑕疵之故意或過失，於法無據。況系爭土地買賣，上訴人係委託仲介公司而為出售，對系爭土地上訴人所瞭解之相關事實或內容，上訴人均告知仲介公司而記載於委託銷售契約書上，在被上訴人決定購買系爭土地簽訂買賣契約之前，上訴人從未與被上訴人見面或洽談，是關於上訴人對其所欲購買土地之預定條件或需求，上訴人無從得知且毫不知悉，自難認係故意違反所謂之告知義務。再者，系爭相鄰之第一一○之八地號土地，係於九十一年五月三日為被上訴人因買賣而取得，此有土地登記謄本在卷可稽，據被上訴人所陳其係於發現基地面寬因防火間隔之扣除而不足，請求友人詢價購買之情，是關於被上訴人得知扣除防火間隔乙事之時間，最遲應係在九十一年四月間，始為實情。則被上訴人遲至九十一年六月二十七日，在完成系爭土地所有權移轉登記三個月後、全部給付土地買賣價金之後，並在取得同段第一一○之八地號土地一個半月後，被上訴人始發函告知上訴人系爭土地有其所認之瑕疵，指陳並無怠為通知云云，亦不足採。依系爭不動產買賣契約書第十九條補充條款約定：「甲方交付第二期款時，增值稅減半之優惠二年條款尚未開始實施，乙方應出具土地使用同意書供甲方申請建照，俟增值稅減半施行時，雙方才會同申報增值稅，第三期、第四期款則順延。」，是據上開契約約定及被上訴人原審所陳，被上訴人於給付半數土地價款，即已向建築主管機關提出建照申請，同時查知系爭土地申請建築時之相關法令規定，但在查知相關法令規定及限制後，被上訴人並未通知上訴人，被上訴人仍給付剩餘半數之價款，完成系爭土地所有權移轉登記，依民法第三百五十六條第一項之規定，被上訴人既未於知悉其所主張之瑕疵之際通知上訴人，嗣更陸續支付尾款以完成系爭土地之取得，即視為其所受領之物，依法上訴人應不負瑕疵擔保責任。依上所述，上訴人對被上訴人亦無違反告知義務而應負瑕疵擔保責任情事。
３、被上訴人雖引用最高法院四十九年度台上字第三七六號判例等主張系爭土地面寬四米，僅能建築四米，留設之防火隔間無法建築使用即為瑕疵，自得對上訴人主張瑕疵擔保責任云云，惟查：
⑴、按「防火構造建築物，除基地兩面以上臨接寬度四公尺以上之道路或臨接深
度四公尺以上之永久性空地者外，於市地重劃地區，應由直轄市、縣（市）政府規定防火性間隔，其淨寬應在三公尺以上，並應接通道路」，為內政部頒訂建築技術規則建築設計施工編第一百十條第二款所明定（見原審卷㈡六二頁），而系爭土地坐落於台中市第七期市地重劃地區，依台中市新市政中心專用區南側細部計畫規定，係屬第二種住宅區，其建蔽率為百分之六十，其容積率為百分之二百二十，此有台中市政府九十三年二月五日中工建字第○九三○○○二五三一號函及台中市新市政中心細部計畫在卷可稽（見原審卷㈠㈡各八一頁），留作防火間隔之部分面積係屬基地之一部分，得計入建築基地之法定空地，亦有台中市政府工務局九十一年十一月二十日府工建字第○九一○一六五五六○號覆原審法院函文可佐（見原審卷㈠一六五頁）。
⑵、由前開規定足見系爭「防火間隔」，為台中市政府依都市計畫法、都市計畫
法台灣省施行細則及內政部頒訂建築技術規則所為之土地使用限制，與「建蔽率」、「容積率」相同，均非屬土地使用上之瑕疵，並無減損建築土地之通常效用。至於最高法院四十九年度台上字第三七六號判例，係指屬於運河碼頭用地，依都市計畫法不得為任何建築，同院九十一年度台上字第六六○號判決，則指買賣用地雖為建築用地，但無法單獨申請建築且受有高度不得超過四層樓之限制，或同院四十九年度台上字第五五二號判決，乃互易所得基地，經政府編入都市○○○○道之用，不得建築，上開三則最高法院判決內容，均屬個別事由，致整筆土地無法建築使用或使用上受到限制，與本件為台中市政府在市地重劃地區，全區規定建築用地設置防火性間隔之事實迥異，自無法適用於本案。
（二）上訴人中城仲介公司、丙○○、丁○○部分：
１、被上訴人甲○○於九十一年一月二十三日與上訴人中城仲介公司簽訂「買賣議價委託書」前，上訴人中城仲介公司係先提供「要約書」與「買賣議價委託書」二種文件及方式供被上訴人甲○○參考，被上訴人甲○○選擇簽署「買賣議價委託書」，此有被上訴人甲○○簽署之該文件（下稱確認書，附於買賣議價委託書之右側）可稽（原審卷八四頁），該確認書詳細載明買賣議價委託書主要內容為：⑴載明買方提出要約承購條件的主要內容由受託人轉達給賣方。⑵買方如選擇簽訂21世紀不動產之買賣議價委託書，有關保證金之支付與轉為定金之效力，以及要約承購條件之條款，請詳閱買賣議價委託書，並由受託人說明。⑶買方經受託人就上列條款之說明後，業已完全瞭解關於其本身權利義務及「保證金」之目的及效力。可見，被上訴人甲○○簽署該確認書時，已知買賣議價委託書主要內容，而該內容並無約定上訴人中城仲介公司就系爭土地之法令上使用限制等事項有向被上訴人甲○○為調查說明之義務；再依買賣議價委託書之內容條款觀之，並未載明上訴人中城仲介公司具有對防火間隔調查及報告義務。況系爭土地依台中市新市政中心專用區南側細部計畫，屬第二種住宅區，其建蔽率為百分之六十，其容積率為百分之二百二十，前院深度四公尺、後院深度三公尺，除敘明於前外，並分別載明上訴人中城房屋公司之「售地資料表」、「房地產說明書」（見原審卷㈠八六頁、八七頁），由上訴人丙○○、丁○○二人持向被上訴人說明，是系爭土地因法令限制無法全部建築之事實，上訴人已明確告知，並為被上訴人所明知，自無誇稱全部土地可供建築使用之事，此由錄音帶譯文丁○○提及「我們店長說你要留那個空地比」，上訴人並不否認，即足證明。況依該委託書之記載，委託人為甲○○一人，不包括被上訴人己○○，故上訴人就系爭土地是否須留設防火間隔一事，對被上訴人二人自不負有調查及說明之契約上義務，對被上訴人更無所謂不完全給付之債務不履行損害賠償責任可言。
２、被上訴人所提出事後與上訴人丙○○、丁○○談話錄音，主張上訴人係向被上訴人說明系爭土地全部可供建築之證明，惟查該錄音帶並無上訴人明確表明全部可供建築之陳述，且如兩造如有是項約定，自應要求訂立於契約內，乃竟捨於契約中訂明，而於買賣雙方履約後，辦理移轉登記完畢，並交付全部價金後，始事後私自錄音存證，即難執該錄音帶片段對語，作為上訴人有隱瞞防火間隔故意或過失之證明；又依上訴人提供給被上訴人之「售地資料表」及「房地產說明書」中，均有載明系爭土地在土地使用分區屬住二，其建蔽率為６０﹪，依被上訴人所提甲○○與上訴人丁○○之對話錄音譯文中，丁○○曾表示：「我們店長說你要留空地比」（見原審卷㈠一一一頁），足證上訴人丁○○未向被上訴人表示系爭土地全部可供建築。又依上開錄音譯文之記載，上訴人丁○○同時表示「我原本也以為全部蓋起來都可以呀！」（同上卷），足證丁○○於被上訴人告知前尚不知系爭土地須留三米寬之防火間隔，致認系爭土地於法定建蔽率之範圍內可以全部建築。上訴人中城仲介公司、丙○○、丁○○從無告知被上訴人：「住一的房子須留設一‧五米防火巷，住二的房子無此問題，建議買住二之土地」，或「系爭土地可建築面寬七米房屋」，被上訴人提出之錄音帶譯文雖有：「我說房屋要比我現住的四米大嘛！」，或「你明明就知道我那時候跟你說要比我們大芳街的四米半還大的，你跟我報那個五米寬的，五米半的我都不要。」，然非依正當程序之錄音，或錄音帶片段之錄音有失真意，難以採信，上開內容究何所指並不明確，復無通話全文，且該錄音帶並無上訴人中城仲介公司、丙○○、丁○○表明全部土地可供建築使用之陳述，且兩造如有是項約定，自應要求訂立於「買賣議價委託書」內容，乃竟捨於契約中訂明，而於訂約後私自錄音存證，即難執該錄音帶作為上訴人建議買住二的土地，或系爭土地可建築面寬七米建物，甚至約明仲介可供建築面寬超過四米建物之土地之證明。
３、按「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說」，不動產經紀業管理條例第二十三條第一項定有明文；而上開台中市政府九十三年九月二十一日第0000000000號函文雖稱該府「整體性防火間隔圖」留存於都發局建造課套繪櫃台供民眾查閱，但有關整體性防火間隔是規定於建築技術規則建築設計施工編內，乃為建築時始應注意之事項，並無標示在都市計畫圖上，一般人未予深入查究，實難以知悉，尤其在台中市政府九十一年十月十四日函覆原審法院前，上訴人亦辯稱未曾知悉有整體性防火間隔圖存在，以及放置在建造管理課可供民眾查閱。況被上訴人既謂「整體性防火間隔圖係一般民眾得直接查閱」，則系爭土地受有整體性防火間隔公法上之限制並非被上訴人所不得探知之事項，上訴人單純未予告知該限制事項，自不得指為違反告知或調查義務；又內政部八十九年五月十九日台內中地字第八九七九四五三號函訂頒「不動產說明書應記載及不得記載事項」規定，關於土地應記載事項為：①土地標示及權利範圍②權利種類③所有權人及其住址④目前管理與使用狀況⑤土地使用管制內容⑥土地權利登記狀態⑦重要交易條件；其中在第五項土地使用管制內容，則明定應記載事項為⑴土地使用分區種類⑵法定建蔽率⑶法定容積率⑷開發方式限制（徵收、區段徵收、市地重劃或其他方式開發），該列舉之應說明事項並無「防火巷」或「防火間隔」，足以證明上訴人並無違反法定調查義務。
４、又民法第五百六十七條雖規定：「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人」、「以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務」，但均已指明居間人之報告或調查義務，除當事人之履行能力及訂約能力外，僅在於「訂約事項」；而本件除整體性防火間隔並非法定調查義務外，本件是被上訴人甲○○就系爭土地委由上訴人中城仲介公司與上訴人辛○○、庚○○二人議價，綜觀兩造訂立之「買賣議價委託書」（見原審卷㈠八四頁），則並無指明應以可供建築超過面寬四米建物為條件之訂約事項，上訴人自無此事項之報告或調查義務或違反仲介契約規定。
５、又如前所述，被上訴人與上訴人辛○○、庚○○二人，簽訂之不動產買賣契約第十九條補充條款約定：「甲方交付第二期款時，增值稅減半之優惠二年條款尚未開始實施，乙方應出具土地使用同意書供甲方申請建照，俟增值稅減半施行時，雙方才會同申報增值稅，第三期、第四期款則順延：：」（見原審卷㈠十四頁）。而本件全部買賣價款於九十一年三月十日已全部付清，是被上訴人在九十一年二月間早已取得該土地使用同意書，並交付建築師規劃設計，應已知悉整體性防火間隔之存在，但並無任何異議或通知上訴人，依民法第三百五十六條第二項規定，自應視為承認其所受領之物，或認為其所受領之物並無瑕疵；竟於另行購買鄰地，合併申請建照予以興建建物，造成無法解除契約回復原狀之現況後，再找上訴人商談和解，並進而起訴請求減少價金或賠償相當於價金之損害，除被上訴人顯有過失外，亦屬權利之濫用而有違誠信原則，是其權利之行使自應受到限制，依民法第一百四十八條第二項規定，即不得再向上訴人為主張。
６、再者，法院固得就鑑定人依其特別知識觀察事實，加以判斷而陳述之鑑定意見，依自由心證判斷事實之真偽，然就鑑定人之鑑定意見可採與否，則應踐行調查證據之程序而後定其取捨。查原審囑託之鑑定報告，並未斟酌整體性防火間隔為台中市政府依都市計畫法、都市計畫法台灣省施行細則及建築技術規則等規定，在市地重劃地區所為之全區土地使用限制；並為台中市第七期重劃區（或其他重劃區）內除基地兩面鄰接寬度四公尺以上道路或臨接深度四公尺以上之永久性空地者外，全區皆存有之土地使用限制，應非屬瑕疵之事實，竟以重劃區內不存在之「無須留設防火間隔土地」（或應符合前開建築技術規則除外規定），推算系爭土地之合理試算價格，顯不可採；尤其該鑑定報告並未考慮留作防火間隔之部分面積係屬基地之一部分，得計入建築基地之法定空地，及系爭土地亦確實需要留設法定空地等情，遽為之價格估算，顯難採憑，亦不得據為被上訴人買賣系爭土地有此價差損害之依據。
７、上訴人中城仲介公司、丙○○、丁○○，均已依不動產經紀業管理條例或兩造買賣議價委託書約定，查明系爭土地之現況，向被上訴人說明及報告，並無任何故意隱瞞或疏未查明之情事，除無違反不動產經紀業管理條例外，亦無違反受託仲介買賣義務，況系爭土地並無通常效用或價值減少之瑕疵存在，被上訴人實際上未受有損害，其提起本件損害賠償之訴，於法無據。
五、綜上所述，上訴人抗辯留設防火間隔為法令上之限制，不能認系爭土地存有瑕疵，且未曾向被上訴人表示系爭土地無須留設防火間隔，對被上訴人更無說明或調查防火間隔之義務，而被上訴人實際上亦未受有損害，自屬可信，被上訴人主張系爭土地須留防火巷無法供作建築之用，該土地之通常效用有所減少，經濟上之價值亦因之減低，上訴人辛○○、庚○○應負出賣人之瑕疵擔保責任，上訴人丙○○、丁○○違反仲介買賣之契約義務，依民法有關侵權行為規定負連帶賠償責任，為不足採。從而，被上訴人本於瑕疵擔保請求權、不完全給付、債務不履行之法律關係，請求上訴人辛○○、庚○○賠償相當於價差金額之損害四百三十七萬三千八百元並加付法定遲延利息，另依仲介買賣之契約、侵權行為法律關係，請求上訴人中城仲介公司、丁○○、丙○○連帶給付四百三十七萬三千八百元並加付法定遲延利息，均為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人庚○○、辛○○應給付被上訴人二百三十一萬九千一百七十元，並加付法定遲延利息；上訴人中城仲介公司、丁○○及丙○○應連帶給付被上訴人二百三十一萬九千一百七十元，並加付法定遲延利息；右二項給付，若其中一上訴人已為給付，則其他上訴人於此給付範圍內同免給付義務，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。
自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 二十四 日~B1民事第一庭審判長法 官 林陳松~B2 法 官 鄭金龍~B3 法 官 王重吉右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 顏子良中 華 民 國 九十三 年 十一 月 二十五 日
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