臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十三年度上字第一六八號
上 訴 人 乙○○訴訟代理人 簡維弘律師被上訴人 甲○○訴訟代理人 張國楨律師右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十三年三月二十四日臺灣南投地方法院九十二年度訴字第五六三號第一審判決提起上訴，本院於九十四年三月九日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）參佰伍拾萬元整，暨自民國八十二年五月十七日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。㈢上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）本件兩造訂立之買賣契約並非無效。
１、按原審判決認上訴人與被上訴人間所訂立之「地上物買賣契約書」，該契約之標的包括「系爭土地地上物耕作收益權」、「系爭土地之承租權」、「將來系爭土地放領時被上訴人應配合辦理移轉登記」等三部分，此三部分係獨立而可分，並援引學者鄭玉波之著作，認「系爭土地承租權移轉」之契約標的無效。
２、按民法第二百四十六條第一項所稱之給付不能者，係指自始客觀不能而言，如僅係主觀、暫時之不能給付，自難謂其契約為無效。查租賃標的之轉租抑或租賃權之讓與，倘得出租人同意，該約定即屬適法而有效，縱原承租人未得出租人同意，而擅與他人訂立轉租契約或讓與契約，僅須嗣後徵得出租人同意，其所約定之給付之給付內容仍具有履行之可能性，是原承租人與第三人另行訂立之轉租契約或讓與契約，其尚非自始客觀不能，實無由適用民法第二百四十六條而認系爭契約為無效。是本件契約標的「系爭土地承租權」之讓與，並非有自始客觀不能之情形，該契約仍屬有效。
（二）本件系爭契約之各部分標的係彼此互為關聯，並非均可獨立區分而存在。
１、按依證人葉住涼於原審九十二年十二月三十一日庭訊中證述可知本件兩造係沿循葉住涼與蕭泗源交易之方式，即先由受讓人至鄉公所辦理租金代繳，迨日後土地清查時，出賣人以原承租人之身分負責協助辦理承租人之名義變更，此由單據所示上訴人於訂約後即向鄉公所辦理租金代繳亦可佐證，是探求雙方當事人真義，本件系爭契約之標的應可歸納為：⑴、系爭土地地上物之收益權利。
⑵、於未辦理承租人名義變更前，被上訴人應提供上訴人就系爭土地得予管領使用收益之權利。⑶、被上訴人應以承租人名義協助上訴人變更為承租人，待將來土地放領時，由上訴人取得所有權，或者被上訴人以原承租人身分取得放領再行移轉予上訴人。上開第二項系爭土地使用、管領權利，此端見系爭契約第伍條：「栽植地上物之土地無償附帶地上物讓甲方耕作，承租」即可知悉存在，而該項標的則係系爭契約基礎所在，即被上訴人應本於其原承租人之地位確保上訴人對系爭土地得為使用、收益，不致於有第三人或所有權人將土地收回，倘被上訴人無法履行此給付，則上訴人無法使用管領該土地，自無能對地上物收益，而被上訴人若非承租人，自無從協助上訴人變更承租人名義，更無法經放領取得土地所有權，故被上訴人無法依承租人地位提供系爭土地供上訴人使用收益，因而陷於給付不能，則系爭契約其它標的亦均將無法履行而同陷於給付不能，是系爭契約三項標的係具有依存關係，並非可分別獨立存在。
２、本件系爭契約標的非僅限於土地地上物買賣。
⑴、按依民法第九十八條之規定「解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥
於所用之辭句」，本件系爭契約雖書明為「地上物買賣契約」，惟系爭契約所涉及之果樹附著於土地，為土地之一部分，非可為獨立所有權買賣之標的，是兩造約定當在指使用收益系爭土地之權利，而非獨指「地上物之買賣」。
⑵、本件系爭土地地上物之收益與土地使用收益本身係相互結合而不可能獨立分
離，是探求雙方當事人真意，「系爭土地之使用收益」本即為雙方契約之標的；另見兩造契約第伍條之文意亦記載甚明，該條文末段尚約定「將來地上物收成後，乙方尚不得主張任何權利收回土地」，是被上訴人「提供系爭土地供上訴人使用收益」為契約標的者，至為明顯。
⑶、再者本件系爭契約之見證人為葉住涼與蕭泗源，且兩造之所以締訂本件契約
之緣由，乃緣自於兩位見證人前亦有原住民山坡地之讓售，嗣經由其介紹兩造方成立系爭契約，故見證人之證稱及見證人前為之交易模式即具有重要參考價值，依原審九十二年十二月三十一日庭訊之證稱，上訴人日後本於土地承租人之地位於清查時取得承租權名義，或放領時取得所有權，確係為兩造契約標的之一。
（三）被上訴人非系爭土地之原承租人，系爭契約之標的陷於給付不能。系爭土地坐落南投縣，經信義鄉公所函說明「該筆土地原為紀朝水轉讓甲○○，而紀朝水又於六十一年三月提出申請租用，當時承辦人未察致有重複放租之疑。」是可知系爭土地最原始之承租人係為紀朝水，而五十六年八月之讓與，依其附件之備註欄上載有「申請撤銷」，似該行為已然經撤銷，惟六十一年三月時之承租人則確為紀朝水。然嗣後系爭土地並未見紀朝水有所轉讓變更，且依南投縣信義鄉公所信鄉建字第０９２００２１４５２號函所提出之附件，於七十六年間更有通知紀朝水辦理訂定租約之審查結果通知書，而於八十八年間復存在紀朝水之承租契約，而最終依九十二年十月二十日編制之原住民保留地資訊，則確認紀朝水為本案系爭土地之承租人。被上訴人並非系爭土地之承租人，亦無法依契約之內容履行其給付，既無法繼續提供系爭土地供上訴人使用、收益，上訴人亦無法對系爭土地地上物進行收益，更無從變更為承租人，於將來放領時無能取得所有權，系爭契約給付之標的，業已陷於給付不能。
（四）本件系爭契約係可歸責於被上訴人致陷於給付不能。
１、按依兩造訂立「地上物買賣契約書」第肆條約定：「出讓標的物知有債務、界址、他項權利或其他糾紛時，悉由乙方自理排除解決」，本件系爭土地原承租人為紀朝水，信義鄉公所復拒絕收取上訴人繳納租金，上訴人無從就系爭土地為使用收益，被上訴人亦無法依契約排除該障礙，其實具有可歸責之事由。另按民法第三百四十九條、第三百四十七條規定，本件系爭契約上訴人支付相當對價而由被上訴人提供系爭土地之使用收益，本於有償契約準用之規定，自有權利瑕疵擔保之適用，查上訴人就系爭土地使用收益之權利，既存在第三人主張權利之情形，依法即有權利瑕疵擔保之適用。依民法第二百二十六條及第二百五十六條之規定，於可歸責於被上訴人事由致給付不能時，上訴人得解除契約，另依三百五十三條規定，於權利瑕疵擔保不履行時，得依關於債務不履行之規定行使權利，是依給付不能或權利瑕疵擔保之規定，上訴人依法均得解除契約，是謹以本上訴理由狀之繕本，為解除契約之意思表示，並依第二百五十九條規定，請求被上訴人返還價金如上訴聲明所示。
２、上訴人依民法第二百二十六條、第二百五十六條之規定及第三百四十九條權利瑕疵擔保之規定解除契約，另依兩造系爭契約第肆條約定：「出讓標的物如有債務、界址、他項權利或其他糾紛時，悉由乙方（被上訴人甲○○）自理排除解決」；另第捌條規定：「本契約履行前，或一部分履行後．．．，倘乙方（被上訴人甲○○）聲明解約或『違約』時，無庸催告聽由甲方解除契約．．．」本件契約雖經履行，惟後有紀朝水主張為承租人，信義鄉公所拒絕收取上訴人繳納之租金而收回土地，此權利瑕疵狀態，雖經上訴人告知被上訴人，然被上訴人無法依契約規定排除之，其既無法依循契約履行，被上訴人違約情事即屬顯明，依上揭兩造系爭契約之「約定解除權」，上訴人自得解除契約，請求返還價金。
（五）倘 鈞院認系爭契約為繼續性契約而不得解除契約，上訴人另主張終止該契約，請求返還溢付之價金。
１、本件系爭契約其中重要標的之一為「被上訴人提供土地供上訴人使用收益」，此業於上詳述，且上訴人使用該土地係基於有償之對價，是系爭契約存在租賃契約之性質，實屬無疑；其當有民法第四百三十五條、第四百三十六條規定之適用，本件系爭土地自八十八年後信義鄉公所拒收上訴人代繳之租金，而將土地收回，後有訴外人紀朝水主張其為真正承租人，是系爭土地存在第三人主張權利之瑕疵，而被上訴人無從依相應於合約約定提供上訴人使用收益土地亦屬明確，本於民法第四百三十六條之規定當得終止契約，上訴人爰以本準備書狀繕本送達為意思表示，以終止本件系爭契約。本件上訴人所主張之權利瑕疵擔保，乃指本件系爭土地另有第三人主張權利，致使不能為約定之使用、收益，而該瑕疵之存否乃在於被上訴人不能依契約提供系爭土地予上訴人使用、收益，此與本件系爭土地為原住民保留地與否，並無關涉；本件系爭契約不因原住民保留地之性質而罹於無效。
２、按本件系爭契約標的除有系爭土地之租賃使用，另存在上訴人將來可取得系爭土地之承租人或所有權人之利益，且該利益尚須被上訴人繼續維持對信義鄉公所為承租人方具有實現之可能，若被上訴人自始非承租人或喪失承租人之資格，該契約給付之標的即陷於給付不能，現系爭契約陷於給付不能與存在權利瑕疵狀態，倘 鈞院認繼續性契約於履行後無從解除，上訴人另行主張終止系爭契約。
３、又上訴人給付系爭契約價金三百五十萬元，其係為系爭契約各項給付之對價，除包含系爭土地使用收益之價值，亦同時包含將來取得土地所有權利益之價值，該三百五十萬元實難以區分為各標的價值各為何，且兩造訂定契約之目的係繼續性地使用系爭土地，三百五十萬元為無期限使用土地對價及將來取得土地所有權利益之總合，亦未有約定期限，該三百五十萬元亦係繼續使用土地之對價，惟現上訴人無法繼續使用收益系爭土地，將來亦無從取得所有權，因而終止契約，被上訴人原受領該給付之目的已然不存在，其欠缺法律上原因，上訴人援以民法第一百七十九條不當得利規定請求，就契約總價金扣除上訴人使用土地期間之價值，請求被上訴人返還其餘額，上訴人使用土地之期間，自八十二年至八十八年六月三十日，因信義鄉公所拒收租金收回土地而不能使用，該期間使用土地之價值相當於租金之利益，以向信義鄉公所承租系爭土地之租金來衡量，該期間租金合計一萬二千一百八十元，就契約總價金三百五十萬元扣除合計租金一萬二千一百八十元，餘額三百四十八萬七千八百二十元，為被上訴人應行返還之金額。
４、本件上訴人上訴意旨，除主張依給付不能、權利瑕疵擔保及契約約定等事由解除契約，並依民法第二百五十九條請求返還價金外；另依民法第四百三十六條租賃權利瑕疵擔保之規定，終止系爭契約，並依不當得利之規定請求返還。上訴人上開主張雖屬追加訴訟，惟上述之主張均源自本件系爭土地不能使用而產生之紛爭，俱屬「請求之基礎事實同一者」，依民事訴訟法第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第二款之規定，應在可提起追加訴訟之範圍。
（六）縱認系爭契約自始無效，則依不當得利規定，被上訴人亦應將給付價金返還。參照最高法院八十一年度台上字第七四二號判決「所謂不法原因係指給付之原因違反公共秩序或善良風俗而言，非謂凡違反強制或禁止規定之行為均屬之，蓋法律禁止或強制規定，或因國家政策考量之結果，若概指為不法原因之給付而謂已給付者不得請求返還，將有失衡平」，查本件系爭契約並無涉違反任何強制規定，更無違背公序良俗可言，原審判決認符第一百八十條第一項第四款之規定而不得依不當得利請求返還，似有所違誤。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提繳納代金地租通知聯、南投縣信義鄉公所函、審查清冊、審查結果通知書、租賃契約均影本等件為證，並請求再向信義鄉公所函查甲○○租約有無被撤銷等事項。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）不同意上訴人於鈞院為訴之追加：上訴人於原審時所主張之訴訟標的法律關係僅有民法第二百二十六條第一項之給付不能損害賠償請求權，於一審法院準備程序中，亦明確陳稱：「我們是依據民法第二百二十六條第一項之規定請求被告損害賠償。」。乃上訴人竟於上訴後，追加「權利瑕疵擔保責任」、「解除契約，請求返還價金」、「終止契約，請求返還溢付價金」及「不當得利」等新訴，有礙被上訴人之防禦及訴訟之終結，被上訴人表明不同意上訴人為訴之追加。
（二）被上訴人與上訴人簽訂系爭地上物買賣契約書時，確係系爭土地之承租人：
１、被上訴人甲○○於與上訴人簽訂系爭地上物買賣契約書時，確○○○鄉○○段第一六四一之八七號土地之承租人，業據南投縣信義鄉公所函復原審法院，並隨函檢附曹茶（該函誤載為「查」）妹承租台灣省原住民保留地租賃契約影本兩張、使用保留地審查通知書影本一份及地籍圖謄本一式三張，足證被上訴人於八十二年五月十七日出售系爭地上物與上訴人時，確係系爭土地之承租人。
２、上訴人復主張「按信義鄉公所之回函，由其歷史過程始末時點可知，紀朝水方為系爭土地真正承租人」云云。惟查，上訴人之論述，故意略過南投縣信義鄉公所九十二年十一月七日信鄉建字第０九二００一九八０七號函，及其所附之租賃契約書，明顯係上訴人斷章取義之推論，根本毫無可採。又查信義鄉公所九十三年二月二十四日信鄉建字第０九三００００００四號函亦記載「：：
該筆土地原為紀朝水轉讓甲○○，而紀朝水又於六十一年三月提出申請租用，當時承辦人未察致有重複放租之疑，惟現場耕作界線尚明。」等語，且信義鄉公所之疏失，並非係可歸責於被上訴人甲○○之事由。至於紀朝水承租種植杉木之土地，應非系爭土地。
３、兩造於八十二年五月十七日簽訂地上物買賣契約書後，被上訴人已依約於同年六月一日將上開土地及地上物點交上訴人占有收益使用迄今。此亦為上訴人於原審所自認在卷，並由上訴人繳納租金至八十八年間。上訴人竟於使用收益十多年後，猶提出本件訴訟，主張被上訴人違約等情，上訴人之主張顯然毫無根據且嚴重違背誠信。
（三）系爭契約之標的物，僅指該土地上之地上物，並不包括土地承租權：
１、「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」本件契約之真意是地上物之買賣，不是承租權之買賣。被上訴人與上訴人於八十二年五月十七日所訂立之「地上物買賣契約」，其買賣之標的物按雙方當事人之真意係僅指該地上物，詳如地上物買賣契約書前言「茲為地上物買賣，經雙方同意訂立條件如左」，及第壹條，「出賣物標的物：栽植於○○鄉○○段第壹陸肆壹之捌柒號地上物梅樹」。上訴人於原審之訴訟代理人亦自認買賣標的是地上物在卷。
２、按上開地上物買賣契約書第陸條約定：「將來土地如有放領，而以乙方或第三人名義承領時．．．」且上訴人與被上訴人簽約前，即已充分瞭解上開土地係屬原住民保留地，並收受被上訴人之原住民保留地租賃契約書，是上訴人對於系爭原住民保留地租賃契約之內容，有完全充分之了解，始與被上訴人簽訂上開地上物買賣契約。
３、綜上所述，系爭土地將來是否會放領本屬不確定，上訴人竟主張系爭契約之標的包含「被上訴人應以承租人名義協助上訴人變更為承租人，待將來土地放領時，由上訴人取得所有權，或者被上訴人以原承租人身分取得放領再行移轉予上訴人」云云，其主張顯與事實不符。
（四）退一步言之，縱認買賣之標的係原住民保留地之「承租權」，被上訴人依法亦不負權利瑕疵擔保或契約解除後返還價金之責：
１、如上所述，本件契約之真意是地上物之買賣，不是承租權之買賣，被上訴人之給付合乎兩造之約定，並無瑕疵或給付不能之情形。試問：本件地上物之買賣價金高達三百五十萬元，上訴人於簽約前可能不詳加查明地上物坐落土地之性質及權利歸屬與限制嗎？
２、又上訴人於與被上訴人簽訂上開契約前，已充分瞭解上開土地係屬原住民保留地，於簽約時，並收受被上訴人之保留地租賃契約書，上訴人對於系爭保留地租賃契約書之內容，完全充分瞭解，兩造才簽約。
３、再退言之，上訴人至少亦承認於八十二年六月一日已取得保留地租賃契約書，則對於其內容豈有不知之理？由上訴人於遲至提起本件訴訟之前不久才主張被上訴人給付不能云云，其間長達十年均未對被上訴人有何主張，即可明確知悉上訴人於簽約時即知買賣標的之地上物是坐落在原住民保留地上。
４、倘上訴人仍堅持主張其買受之標的係原住民保留地之「承租權」，惟按民法第三百五十一條規定：「買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」是上訴人於原審之訴訟代理人於九十二年十月六日開庭時已明白表示已知悉系爭土地為原住民保留地，知悉買受之承租權存有瑕疵，則被上訴人亦不須負瑕疵擔保之責。
５、按保留地地上物之轉讓，或不符規定，但確是極為普遍常見之事。本件之所以會發生糾紛，主要係因上訴人先於八十四年十一月十六日向公所提出退回租金之申請，致公所知悉本件地上物交易；復因上訴人手中且執有被上訴人與南投縣信義鄉公所就系爭土地之租賃契約，明知被上訴人之租期將於八十九年二月二十二日屆至，亦未促請被上訴人應與信義鄉公所續約。是本件縱認有給付不能之情事，顯非係因可歸責於被上訴人之事由，致給付不能。
６、關於解除契約，兩造之契約訂有特別限制，又上訴人主張「解除契約」，並依第二百五十九條規定，請求被上訴人返還價金云云，顯與當事人雙方之契約有違。查系爭「地上物買賣契約書」就契約解除後，當事人雙方之義務已有訂定，按系爭契約書第八條之特別約定，上訴人無權為本件訴訟之請求。第玖條：「本件買賣價金全部付清後，雙方不論任何理由，不得聲明解除契約或主張買回或拒絕履行本約等情事。」查本件買賣價金，早在八十二年六月一日即已全部付清，即是完全履行了兩造之約定。
（五）上訴人另主張權利瑕疵擔保，系爭土地有第三人主張權利，致不能為約定之使用、收益云云，惟查：
１、本件買賣契約之標的，於契約書上已載明為「地上物：梅樹」，縱如上訴人主張「系爭土地之使用收益」亦為契約之標的，惟地上物梅樹及其附著之土地已交上訴人正常使用、收益十多年，雖信義鄉公所有重複放租之嫌，致系爭地號土地似另有承租人紀朝水，但被上訴人於與上訴人訂約之時，確係承租人無訛，且據信義鄉公所函，「審查清冊裡所載，甲○○種植的是梅樹，紀朝水種植的是杉樹。」則上訴人於正常使用、收益系爭標的物「梅樹及栽植梅樹之土地」十多年後，復以與本件契約標的顯無相關之種植杉樹部分之土地，謂被上訴人有權利瑕疵擔保之責任，顯屬無據。
２、另按，權利瑕疵於契約成立之時即存在，始有權利瑕疵擔保責任之問題。查本件被上訴人妹於與上訴人訂約之時，確係承租人無訛，且據信義鄉公所函，亦未撤銷甲○○之租約，敬請明鑒。則於上訴人正常使用、收益系爭土地十多年後，雖因信義鄉公所疑為重複放租而收回土地，致上訴人無法繼續使用系爭土地。惟此乃契約成立並經履行多年後，始發生之瑕疵，依法被上訴人並不負權利瑕疵擔保責任。
（六）上訴人主張終止系爭契約，亦屬於法無據：
１、本件買賣契約，地上物梅樹已交上訴人使用收益十多年，何能終止？且上訴人仍能為地上物梅樹之使用收益，豈能主張終止？又因本件地上物買賣牽涉到保留地，而政府對於保留地之管理與政策，並非民眾所得左右，當事人自不會有超乎法令規定之承諾。
２、又上訴人主張其使用收益系爭梅樹十多年之價值，只有如租金額之一萬二千一百八十元云云，亦非可採。
（七）縱日後不能繼續使用收益梅樹，亦非係可歸責被上訴人之事由所致：
１、上訴人已於八十四年十一月十六日發現系爭土地有重複出租之現象，而向南投縣信義鄉公所提出退回代繳租金之申請，然並未對被上訴人有所主張，亦未完成退租手續，而繼續代繳租金至八十八年五月二十日，並占用收益系爭土地迄今，且明知被上訴人之租期將於八十九年二月二十二日屆至，亦未促請被上訴人應與信義鄉公所續約，則於租期屆滿後未繼續續約承租，並非可歸責於被上訴人之事由所致；於九二一大地震後，梅樹收成銳減，上訴人發現經營困難後始對被上訴人有所主張，則上訴人權利之行使亦難謂符合誠實信用。
２、又上訴人係遲至九十二年九月五日才請水里鄉調解委員會調解，在此之前，並未對被上訴人有任何告知或主張。上訴人主張其並未向信義鄉公所申請退回租金，而是信義鄉公所主動通知其領回代繳之租金云云，核與信義鄉公所之函文不符，顯非可採。
３、上訴人既明知系爭梅樹係種植於原住民保留地上，且執有被上訴人與信義鄉公所間之系爭保留地租約，對於系爭土地係保留地及租約之約定自是知之甚詳，知道租約不得轉手，如私下轉手，將有被終止租約之風險；上訴人並沒有說承租人可以變更，也沒有說土地會放領，自不負有此項義務。
（八）上訴人權利之行使顯屬權利濫用且嚴重違背誠信原則：
１、按「權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要目的。」民法第一百四十八條訂有明文。上訴人如認為被上訴人之給付不符兩造之約定，則顯然會、應該會，且一定會立即要求被上訴人返還價金，始合情理。乃上訴人竟於使用收益十年多後，才主張被上訴人應賠償云云，顯違誠信原則，亦不應准許。
２、查被上訴人於系爭土地上種植之梅樹，被上訴人管領期間每年可收獲約三萬五千公斤，每年扣減成本約可收益一百多萬元。上訴人已使用收益十年多，竟於使用十年後，才主張被上訴人違約，要求被上訴人退還全部價金，顯然嚴重違背誠信。
（九）縱使認為契約無效，上訴人不符合「非因過失而信契約為有效致受損害」之要件，不得請求賠償；縱認仍得請求賠償，亦已罹於二年消滅時效；且上訴人係基於不法原因而為給付，亦不得請求返還；上訴人既明知系爭土地為原住民保留地而仍與被上訴人簽訂買賣契約，並給付買賣價金，則按民法第一百八十條第一項第四款，因不法之原因而為給付者，不得請求返還。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提台灣省原住民保留地租賃契約影本二件為證。
丙、本院依職權向南投縣信義鄉公所查詢系爭土地何時重複放租紀朝水及何時撤銷承租人甲○○之租約。
理 由
一、上訴人於原審起訴時所主張之訴訟標的法律關係僅有民法第二百二十六條第一項之給付不能損害賠償請求權，係基於買賣契約而有所爭執，上訴人上訴後，追加「權利瑕疵擔保責任」、「解除契約，請求返還價金」、「終止契約，請求返還溢付價金」及「不當得利」等訴訟標的，被上訴人雖表不同意上訴人為訴之追加，惟上述之主張均係源自本件系爭土地不能使用而產生之紛爭，俱屬「請求之基礎事實同一者」，依民事訴訟法第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第二款之規定，本於紛爭一次解決，上訴人提起上開追加之訴，應予准許。
二、上訴人主張：伊於八十二年五月十七日與被上訴人簽訂買賣契約書，由被上訴人將坐落南投縣○○鄉○○段第一六四一之八七號面積約二點０五七０公頃土地（下稱系爭土地）上之梅樹，及耕作、收益、執掌、承租等權利以三百五十萬元出賣予伊，並約定將來系爭土地如有放領而由被上訴人或第三人承領時，其地價由伊繳納，繳清後政府准予移轉時，被上訴人有義務將系爭土地所有權即時無條件移轉予伊。經土地清查後，伊發現被上訴人並非系爭土地承租人，即便其原為承租人，亦已於八十九年二月二十二日因未續租而被終止，則兩造間之契約顯已無法履行而陷於給付不能，且係可歸責於被上訴人事由，被上訴人應將當初交付之三百五十萬元價金返還伊。爰依給付不能、權利瑕疵擔保及契約約定等事由解除契約，並依民法第二百五十九條請求返還價金外，另依民法第四百三十六條租賃權利瑕疵擔保之規定，終止系爭契約，並依不當得利之規定，求為命被上訴人如數給付伊三百五十萬元並加付法定遲延利息之判決。
三、被上訴人則以：兩造簽訂系爭地上物買賣契約書時，伊確係系爭土地之承租人，上訴人並瞭解上開土地係屬原住民保留地，簽約後，伊即依約於八十二年六月一日將系爭土地及地上物點交上訴人占有收益使用迄今，並由上訴人代繳租金至八十八年間。系爭契約之買賣標的為地上物，並非承租權，即便係承租權，因上訴人早已知悉系爭土地為原住民保留地，即不得對伊主張瑕疵擔保責任，且依系爭契約第七條之特別約定，上訴人更無權為本件訴訟之請求。縱使上訴人對伊有請求權，亦因其行使為權利濫用，並違反誠實信用原則而不應准許。況若系爭契約無效，因上訴人於與伊簽訂買賣契約時，已瞭解系爭土地係屬原住民保留地，而不符合民法第二百四十七條之規定，且亦已逾二年之消滅時效。又上訴人既係明知系爭土地為原住民保留地而仍與伊簽訂系爭買賣契約，並給付價金，即係因不法之原因而為付，亦不得請求返還等語，資為抗辯。
四、查兩造於八十二年五月十七日簽訂地上物買賣契約書，由被上訴人將系爭土地上之梅樹，及耕作、收益、執掌、承租等權利以總價三百五十萬元出賣予上訴人，並約定將來系爭土地如有放領而由被上訴人或第三人承領時，其地價由上訴人繳納，繳清後政府准予移轉時，被上訴人負有義務將系爭土地所有權即時無條件移轉予上訴人，上訴人已繳清買賣價金，嗣被上訴人與南投縣信義鄉公所就系爭土地之租賃契約已於八十九年二月二十二日因到期未續租及私下轉租上訴人即將被終止等事實，業據上訴人提出地上物買賣契約書、台灣省原住民保留地租賃契約、保留地繳納代金地租通知聯等件為證，並有南投縣信義鄉公所九十二年十二月十五日信鄉建字第０九二００二一四五二號函附卷可憑（見原審卷第七五至七六頁），且為被上訴人所不爭，堪信屬實。
五、上訴人雖稱本件被上訴人非系爭土地之承租人，或其承租人地位業經南投縣信義鄉公所撤銷而陷於給付不能，並有權利瑕疵給付情形等語，惟查被上訴人於八十二年五月十七日與上訴人簽訂系爭地上物買賣契約書時，確係系爭土地○○○鄉○○段第一六四一之八七號土地之承租人，業據南投縣信義鄉公所以九十二年十一月七日信鄉建字第０九二００一九八０七號函一件復原審法院，並隨函檢附曹茶（該函誤載為「查」）妹承租系爭土地之台灣省原住民保留地租賃契約影本兩張、使用原住民保留地審查通知書影本一份及地籍圖謄本一式三張附卷，足證被上訴人於八十二年五月十七日出售系爭地上物與上訴人時，確係系爭土地之承租人無訛。上開二份租賃契約之租賃期間分別為「自七十七年二月二十三日起至八十三年二月二十二日止」及「自八十三年二月二十三日起至八十九年二月二十二日止」，又信義鄉公所曾於六十一年三月間重複放租予訴外人紀朝水，然現場耕作界線非不明顯等情，復有南投縣信義鄉公所九十三年二月二十四日信鄉建字第０九三００００００四號函一件在卷足稽，且信義鄉公所迄今尚未正式撤銷系爭土地甲○○為承租人之租約等情，亦有本院函詢該鄉公所後，函復本院之九十三年十月十九日信鄉建字第０九三００一五六九八號函一件附卷可證（本院卷第一０三頁），叁酌上訴人使用系爭土地至今逾十年等情，是上訴人主張兩造締約時，被上訴人並非系爭土地之承租人，或嗣後業經南投縣信義鄉公所撤銷承租人地位而陷於給付不能云云，並非可採。又系爭地上物買賣契約第一條明白約定：「乙方（即被上訴人）將其栽植於下開土地之地上物，及耕作、收益、執掌、承租等權利，今以新台幣叁佰伍拾萬元之價格出賣與甲方（甲方），而甲方同意承買之」，明確提及系爭土地之承租權亦在買賣標的之列，被上訴人辯稱當初兩造僅就地上物為買賣等語，即非可採。
六、按行政院頒布之原住民保留地開發管理辦法（修正前為山胞保留地開發管理辦法），係依山坡地保育利用條例第三十七條及農業發展條例第十七條第二項規定，授權制定之中央法規，該辦法第十五條第一項規定：原住民取得原住民保留地之承租權，除繼承或贈與於得為繼承之原住民、原受配戶內之原住民或三親等內之原住民外，不得轉讓或出租。旨在保障依法受配原住民之生活，避免他人脫法取巧，使原住民流離失所，係屬效力規定，如有違反，依民法第七十一條規定，應屬無效（最高法院八十八年度台上字第三０七五號判決參照）。上訴人抗辯稱本件租賃標的之轉租抑或租賃權之讓與，非自始客觀不能，倘得出租人同意，該約定即屬適法而有效云云，惟兩造均非原住民，業據渠等自承在卷，既違反強制規定及有悖公序良俗，依前所述，上訴人所辯租賃權之讓與非自始客觀不能，並非無效云云，即無可採。且按租賃關係重視承租人之人格信用，除非得出租人同意，否則租賃權讓與契約本身應屬無效（參見鄭玉波著，民法債編各論）。惟法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效，民法第一百十一條定有明文。系爭買賣契約之標的包括系爭土地地上物之耕作收益權、系爭土地之承租權，以及將來系爭土地放領時，被上訴人應配合辦理移轉登記之權利，此三部分非不可分，是即便兩造就系爭土地承租權轉讓部分之買賣約定因無效，亦不影響系爭契約中其餘二項標的之效力。上訴人亦承認，十年來均能耕作系爭土地，目前土地亦未遭政府收回（見原審卷第十六頁），足見該二部分之約定被上訴人並無給付不能之情形，且買賣契約之標的三部分係屬可分，從而上訴人主張系爭契約上開三項標的具有依存關係，並非可分別獨立存在，被上訴人應返還當初給付被上訴人之全部買賣價金云云，為無可採。
七、上訴人另主張被上訴人應負權利瑕疵擔保責任，即系爭土地因有第三人主張權利，致其不能為約定之使用、收益，被上訴人亦應返還價金云云，惟查：
１、本件買賣契約之標的，於契約書上已載明為「地上物：梅樹」，即「系爭土地之使用收益」亦為契約之標的，惟地上物梅樹及其附著之土地已交上訴人正常使用、收益十多年，雖信義鄉公所有重複放租，致系爭土地另有承租人紀朝水，但被上訴人與上訴人訂約之時，確係承租人無訛，且據信義鄉公所九十三年十月十九日信鄉建字第０九三００一五六九八號函示，「審查清冊裡所載，甲○○種植的是梅樹，紀朝水種植的是杉樹。」則上訴人於正常使用、收益系爭標的物「梅樹及栽植梅樹之土地」十多年後，復以與本件契約標的顯無相關之種植杉樹部分之土地，謂被上訴人有權利瑕疵擔保之責任，顯屬無據。
２、另按民法第三百五十一條前段規定：「買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」。又權利瑕疵於買賣契約成立之時即存在，始有權利瑕疵擔保責任之問題，且買受人必須善意始可。查本件被上訴人於與上訴人於八十二年五月十七日訂約之時，確係承租人無訛，有前開原住民保留地租賃契約書二件附卷可稽，上訴人非原住民仍予買受，並約定原住民保留地承租權之讓與，即非善意，且據信義鄉公所九十三年十月十九日信鄉建字第０九三００一五六九八號函示，迄今亦未撤銷被上訴人甲○○之租約。則被上訴人交付系爭土地，於上訴人正常使用、收益系爭土地十多年後，雖信義鄉公所嗣後察覺因疏失重複放租而將收回，致上訴人無法繼續使用系爭土地。惟此乃契約成立並經履行多年後，始發生之瑕疵，難認被上訴人應負權利瑕疵擔保責任。又依買賣契約第玖條：「本件買賣價金全部付清後，雙方不論任何理由，不得聲明解除契約或主張買回或拒絕履行本約等情事。」查本件買賣價金，早在八十二年六月一日即已全部付清，此為兩造所不爭執之事實。本件買賣契約，地上物梅樹已交上訴人使用收益十多年，被上訴人並無可歸責事由，上訴人遽行解除或終止系爭契約，亦屬無據。
八、按契約因以不能之給付為標的而無效者，當事人於訂約時知其不能或可得而知者，對於非因過失而信契約為有效致受損害之他方當事人，負賠償責任。給付一部不能，而契約就其他部分仍為有效者，或依選擇而定之數宗給付中有一宗給付不能者，準用前項之規定。前二項損害賠償請求權，因二年間不行使而消滅，民法第二百四十七條定有明文。上訴人自承知悉系爭土地為原住民保留地（見原審院卷第十六頁），證人葉住涼亦證稱，當初上訴人透過訴外人蕭泗源及證人介紹向被上訴人交易時，有去看現場，當時蕭泗源並已向上訴人說明系爭土地及周圍土地實際利用及轉讓情形等語（見原審卷第一二四頁），足徵上訴人與被上訴人締結系爭契約時，非不知未具原住民身分及租賃權之讓與若未經所有權人同意係屬無效，則上訴人就系爭契約中關於系爭土地租賃權讓與部分買賣之約定為無效，即難謂無過失。又上訴人已於八十四年十一月十六日發現系爭土地有重複出租之現象，而向南投縣信義鄉公所提出退回代繳租金之申請，然並未對被上訴人有所主張，亦未完成退租手續，而繼續代繳租金至八十八年五月二十日，並占用收益系爭土地迄今等情，有南投縣信義鄉公所八十八年上期保留地繳納代金地租通知聯、南投縣信義鄉公所八十四年十一月二十一日八十四信鄉財字第一三二三八號函、九十三年二月二十四日信鄉建字第０九三００００００四號函在卷可查（見原審卷第一百頁、第一０八頁、第一三七至一三八頁），系爭土地之租金係採後繳制，為兩造所一致陳述，而上訴人手中且執有被上訴人與南投縣信義鄉公所就系爭土地之租賃契約，明知被上訴人之租期將於八十九年二月二十二日屆至，亦未促請被上訴人應至信義鄉公所續約，則被上訴人辯稱上訴人係因八十八年九月二十一日九二一大地震後，梅樹收成銳減，上訴人發現經營困難後始對被上訴人有所主張尚非無據，則其權利之行使亦難謂符合誠實信用。
九、上訴人另主張依不當得利規定，被上訴人亦應將收受之價金返還云云。按違背法令所禁止之行為不能認為有效，其因該行為所生之債權債務關係，亦不能行使請求權（最高法院二十年上字第七九九號判例參照）。查系爭契約中關於系爭土地租賃權讓與之約定，因兩造未具原住民身分，違反強制規定及有悖公序良俗，而為無效，上訴人係可歸責事由，且使用、收益系爭土地及地上物果樹逾十年之久，而被上訴人本於買賣契約收受上訴人給付之價金，並非無法律上原因，上訴人自不得依民法第四百三十五條規定終止契約，並依不當得利之規定，請求返還溢付之價金。況本件上訴人係依民法第二百二十六條第一項之規定對被上訴人有所請求，然該法文之適用係以債之關係有效存在為前提，系爭契約中關於系爭土地地上物之耕作收益權及將來系爭土地放領時，被上訴人應配合辦理移轉登記之權利等約定雖為有效，然並非給付不能，已如前述，關於系爭土地承租權轉讓部分之約定則為無效，俱無上開法條適用之餘地。至於南投縣信義鄉公所因作業疏失而重複放租，有無損害上訴人權益為另一問題。
十、綜上所述，本件上訴人主張兩造訂立之買賣契約各部分標的非可獨立區分而存在，租賃權讓與之約定並非無效，且被上訴人承租系爭土地已被撤銷，及系爭契約之標的因可歸責被上訴人而陷於給付不能，為不足採。被上訴人抗辯系爭契約中關於系爭土地地上物之耕作收益權及將來系爭土地放領時，被上訴人僅應配合辦理移轉登記之權利等約定，無給付不能之情事，其中關於系爭土地承租權轉讓部分之約定則為無效，然上訴人於締約時已知悉有無效之原因，仍給付價金並繼續使用收益系爭土地迄今逾十年之久，不得解約或終止契約請求返還價金，尚屬可信。則上訴人依給付不能、權利瑕疵擔保及契約約定等事由解除，並依民法二百五十九條請求返還價金外，另依民法第四百三十六條租賃權利瑕疵擔保之規定，終止系爭契約，並依不當得利之規定請求被上訴人返還三百五十萬元，及自八十二年五月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。兩造其餘攻擊、防禦方法及證據，核於本院之前開判斷無影響，爰不再逐一加以論述，附此敘明。
、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 三 月 二十三 日~B1民事第一庭審判長法 官 林陳松~B2 法 官 鄭金龍~B3 法 官 王重吉右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 紀美鈺中 華 民 國 九十四 年 三 月 二十四 日
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