台灣高等法院臺中分院民事判決 九十三年度上字第二九七號
上 訴 人 丁○○上 訴 人 丙○○○上 訴 人 戊○○上 訴 人 乙○○被上訴人 甲○○右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十三年九月九日臺灣臺中地方法院九十二年度訴字第三一二三號第一審判決提起上訴，本院於九十三年十二月八日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原判決廢棄。
右廢棄部分，被上訴人應就如附表所示之兩筆土地，與上訴人等訂立分別自民國八十六年一月一日起至九十一年十二月三十一日止及九十二年一月一日起至九十七年十二月三十一日止，每年租額均為二三五六台斤租谷之耕地三七五租賃契約。添第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、訴訟要旨：
一、上訴人主張：系爭如附表所示耕地（下簡稱系爭土地），自民國（下同）三十八年一月一日起，即由上訴人之被繼承人陳江河向被上訴人之被繼承人張清華所承租，並簽訂有臺灣省臺中市私有耕地租約，其後經多次續訂租約，被上訴人之被繼承人張清華死亡後，改由被上訴人為出租人二度續訂租約至八十五年十二月三十一日止。其後上訴人之被繼承人陳江河於八十六年一月三日向臺中市西屯區公所申請續訂租約，被上訴人即藉詞不配合續訂，惟仍收受八十六年度第一期租金。嗣陳江河死亡，系爭耕地三七五租賃契約之承租權，為上訴人所共同繼承，被上訴人嗣仍繼續收受上訴人所交付八十七年第一期起至九十年第二期之租金。惟自九十一年度第一期租金起，被上訴人即開始拒收，並以上訴人未經同意而在系爭耕地上建築房屋為由，申請註銷耕地租約，經上訴人丁○○申請耕地租佃委員會調處，惟調處不成立。查系爭土地之原承租人陳江河死亡後，即由上訴人共同繼承耕地承租權，並交由上訴人丁○○在其上自任耕作，系爭土地上如附圖所示之增建農舍（下簡稱系爭農舍），亦係被上訴人之被繼承人張清華生前同意上訴人之被繼承人陳江河興建，並無被上訴人所稱不自任耕作之情事，因被上訴人拒不續訂租約且要求註銷租約。為此，上訴人依耕地三七五減租條例第二十條及第五條規定，訴請被上訴人應就如附表所示土地，與上訴人訂立耕地三七五租賃契約等語。
二、被上訴人固不否認系爭如附表所示土地，自三十八年一月一日起，即由上訴人之被繼承人陳江河向被上訴人之被繼承人張清華所承租，並簽訂有臺灣省臺中市私有耕地租約，其後經多次續訂租約，被上訴人之被繼承人張清華死亡後，曾改由被上訴人為出租人二度續訂租約至八十五年十二月三十一日止之事實。惟以：上訴人丁○○為解決子孫居住問題，而增建如附圖所示編號⑨、⑪、⑫、⑬、⑭之廚房、飯廳、浴室、臥室及洗衣間使用之房舍，已非「農舍」，自有不自任耕作之情形；又該房舍雖僅存於所承租土地之一部，惟不論其面積多寡，全部租約仍屬無效，亦不因出租人嗣後繼續收租默示同意承租人使用未自任耕作之土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。是系爭耕地租約應自六十五年間起即屬無效，上訴人請求被上訴人應續訂租約，自無理由，應予駁回等語，資為抗辯。
貳、原審判決及上訴情形：本件原審對於上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴，上訴人全部聲明不服，上訴聲明如主文所示。被上訴人則求為判決駁回上訴。
參、得心證之理由：
一、上訴人主張：系爭如附表所示耕地，自三十八年一月一日起，即由上訴人之被繼承人陳江河向被上訴人之被繼承人張清華所承租，並簽訂有臺灣省臺中市私有耕地租約，其後經多次續訂租約，被上訴人之被繼承人張清華死亡後，改由被上訴人為出租人二度續訂租約至八十五年十二月三十一日止。其後上訴人之被繼承人陳江河於八十六年一月三日向臺中市西屯區公所申請續訂租約，被上訴人即藉詞不配合續訂，惟仍收受八十六年度第一期租金。陳江河死亡後，系爭耕地三七五租賃契約之承租權，為上訴人所共同繼承，被上訴人嗣仍繼續收受上訴人所交付八十七年第一期起至九十年第二期之租金。惟自九十一年度第一期租金起被上訴人即開始拒收，嗣並以上訴人未經同意而在系爭耕地上建築房屋為由，申請註銷耕地租約，經上訴人丁○○申請耕地租佃委員會調處，惟調處不成立乙節，此有耕地三七五租約、台中市政府耕地佃委員會調處筆錄、系爭土地謄本、繼承系統表戶籍謄本、繳租收據、郵局存證信函、法院提存書等在卷可按（見原審卷第一冊第五至二二頁；第三五至三八頁；第五六至一一九頁），復為被上訴人所不爭執，自屬實在。
二、又上訴人主張，系爭耕地上東側原有如附圖編號⑦所示之土角厝，於六十三、六十四年間，因中山高速公路興建之故，致遭拆除部分，原出租人張清華乃「口頭同意」原承租人陳江河得在三合院東、西兩側增建如附圖編號⑨、⑪、⑫、⑬、⑭之房舍，是被上訴人並無不自任耕作之情事等情，然為被上訴人所否認，並辯稱上訴人所稱系爭「農舍」，其性質上已非「農舍」，且該「農舍」編號⑨、⑪、⑫、⑬、⑭部分之增建，並未經張清華同意云云，是本件爭點乃「農舍」之要件及系爭農舍增建部分，是否經張清華同意﹖茲分述如下：
㈠查兩造就系爭農舍是否符合「農舍」要件，已有爭執，被上訴人並以此為由，申
請註銷系爭耕地三七五租約，反之，上訴人則請求訂立耕地三七五租約，如前所述，是上訴人提起本件訴訟，自符合權利保護要件。又按「耕地租約之訂立、變更、終止或換訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起三十日內，向當地鄉 (鎮、市、區)公所申請。前項租約登記，出租人或承租人不會同申請時，得由一方敘明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記，．．」、「耕地租約租期屆滿，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租，並有繼續耕作之事實者，應申請租約續訂登記」、「申請租約續訂登記者，應填具申請書，並檢具原租約」、「鄉（鎮、市、區）公所受理耕地租約登記之申請，應於受理日起十日內審查完竣，將審查及登記結果通知雙方當事人，並報請縣 (市)政府備查。前項登記應登載於登記簿，並依下列規定辦理後，將租約發還申請人：四租約續訂登記，應在租約加蓋續訂之戳記」。台灣省耕地租約登記辦法第二條、第七條、第八條及第十條第二項第四款固定有明文。惟上開規定，僅單純有關耕地三七五租約之「登記」，無關耕地三七五租約之訂立、變更、終止或換訂，此觀台灣省耕地租約登記辦法開宗明義第一條規定：「本辦法依耕地三七五減租條例第六條第二項（即耕地三七五減租條例登記辦法，由內政部、直轄市政府擬訂報行政院核定之）規定訂定」，及耕地三七五減租條例第六條第一項規定：「本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」自明，是被上訴人抗辯依上開台灣省耕地租約登記辦法第二條、第七條、第八條及第十條第二項第四款等規定，上訴人得單獨聲請租約登記，本件訴訟欠缺權利保護要件云云，顯有誤會，合先敍明。
㈡按最高法院六十四年台上字第五七一號判例固謂：「所謂『農舍』，乃以便利耕
作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的」，惟查，佃農在承租之耕地上建築農舍，固應為便利耕作而設，不以解決佃農家族實際居住問題為目的，惟該農舍之設置，並不排除兼作佃農住宅使用，否則佃農需另覓居住處所，耕作時兩地奔波，即非為便利耕作而設置農舍（最高法院八十九台上字第二七六０裁判參照）。換言之，所謂「農舍」，應引申為以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋。經查，系爭耕地上之房舍，經原法院履勘結果，其建材為土角庴或磚造平房；又其上建有如附圖編號①至⑭之建物。其中舊有房舍部分：編號①、⑧之房舍，放置部分農具。編號②之房舍，其內置放雜物及久未使用之器具。編號③之房舍，內有大床一張，乃係臥室，上訴人丁○○表示為其所使用。編號④之房舍，其內堆置雜物、椅子。編號⑤之房舍，則有大爐灶一座，供為廚房使用。編號⑥之房舍則為土造養雞場。編號⑦部分，即為拆除後所殘存之壁面。至編號⑨、⑪、⑫、⑬、⑭之房舍則為兩造所爭執之增建建物，其使用情形如下：
１、編號⑨之房舍：為磚造平房，內部置有洗衣機一部、抽水馬達一部，另堆置雜物及晾晒衣物。
２、編號⑪之房舍：為土造平房，內有瓦斯爐具、流理台、冰箱、廚房家電、抽油煙機、飯桌等物品，係供上訴人 丁○○一家日常飲食所用。
３、編號⑫之房舍：為磚造平房，內有桌、椅、櫃，供為客廳使用。
４、編號⑬之房舍：同為磚造平房，內有床鋪、衣櫃、書櫃，供為臥室使用，上訴人 丁○○表示為其使用。
５、編號⑭之房舍：同為磚造平房，內有衛浴設備，係供浴廁使用。有勘驗筆錄及現場照片可參（見原審卷第一冊第二一至六０頁；本審卷第
四七、四八頁）。綜上，編號⑨、⑪、⑫、⑬、⑭之房舍使用情形觀之，乃係供上訴人丁○○及其家人作為廚房、飯廳、浴室、臥室及洗衣間使用無誤。查系爭農舍之建材既為土角庴或磚造平房等簡易建材，且其食宿及盎洗等設備符合目前社會現實生活佃農基本需求，自屬便利上訴人丁○○耕作所建房屋，符合「農舍」之要件。是被上訴人抗辯系爭農舍，並非「農舍」云云，顯不足取。
㈢抑有進者，系爭耕地上東側原有如附圖編號⑦所示之土角厝，於六十三、六十四
年間，因中山高速公路興建之故，致遭拆除部分，原出租人張清華乃「口頭同意」原承租人陳江河得在三合院東、西兩側重建如附圖編號⑨、⑪、⑫、⑬、⑭之房舍乙節，業經證人即賴陳書菊、賴繁富、張陳雪美等人到庭證述明確，且彼等證人證稱：「陳書菊與陳雪美是聽張清華與陳江河兩位長輩在民國六十三、六十四年間於系爭建物內所說的，且建屋時張清華與其配偶陳足均有來現場看過。賴繁富是事後聽岳父陳江河與姑姑陳足陳述的」；「張清華有同意（系爭增建農舍），因為拆除編號七的房屋後，該屋內原來放置的農具需要空間來放置，所以才興建前開編號九、十一、十二、十三、十四號的建物」；「（法官問你們說要置放農具用，為何該建物會做餐廳、房間、廚房、浴廁、洗衣間、水塔用途？《提示現場照片》）因為以前有養牛，所以有那些器具，後來因為沒有養牛而用機具耕種，所以那些房間就改為上開餐、房間等用途」等詞在卷（見本審卷第九二、九四頁）。益證系爭增建農舍確係為便利耕作並經出租人張清華同意而設無訛。至證人即被上訴人胞兄張文欽雖證稱：「張清華是我父親，張清華生前於民國三十八年間，欲將部分出租於陳江河耕地收回，雙方談不攏，不歡而散，自該時張清華與陳江河感情就不好，所以不可能答應陳江河蓋房子」云云在卷（見本審卷第九六頁），惟查其所證稱三十八年起張清華與陳江河因故即「感情不好」云云，乃其主觀臆惻之詞，委不足取。又苟系爭農舍於六十三、六十四年間加建之初，未徵得張清華同意，被上訴人甲○○本人何願於系爭農舍完工後之七十四年及八十年間再與上訴人訂立耕地三七五租約（見原審卷第一五八、一五九頁租約）﹖是被上訴人於系爭農舍完工後之「三十年」，再爭執該「農舍」未經張清華同意云云，顯悖常情，自不足採。
肆、綜上所述，上訴人主張依耕地三七五減租條例第二十條、第五條規定，訴請被上訴人應就如附表所示土地，與上訴人訂立耕地三七五租賃契約，為可採，被上訴人抗辯上訴人並未自任耕作云云為無可取。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成及判決結果，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敍明．
陸、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 二十二 日~B1民事第六庭審判長法 官 吳火川~B2 法 官 饒鴻鵬~B3 法 官 陳繼先右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 林育德中 華 民 國 九十三 年 十二 月 二十三 日
Ｙ~F0~T40┌─────────────────────────────────────────────────────────────┐│附表： │├─┬───────────────────────────┬─┬────────────┬─────────┬──────┤│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ │ ││ ├───┬────┬────┬────┬────────┤ ├────────────┤ 權 利 範 圍 │備 考││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○ ○ 段 │ 地 號 │目│ 平 方 公 尺 │ │ │├─┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼────────────┼─────────┼──────┤│１│臺中市○○○區 ○○○段 │ │二八 │田│ ５２５４．４６ │全部 │ │├─┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼────────────┼─────────┼──────┤│２│臺中市○○○區 ○○○段 │ │二八之一 │田│ ７１３．０６ │全部 │ │└─┴───┴────┴────┴────┴────────┴─┴────────────┴─────────┴──────┘