臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十三年度上字第五一號
上 訴 人 丙○○複 代理人 甲○○上 訴 人 戊○○訴訟代理人 己○○被 上訴人 乙○○
丁○○寅○○庚○○癸○○辛○○壬○○子○○丑○○○右當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國九十二年十二月十七日臺灣苗栗地方法院九十一年度訴字第二四○號第一審判決提起上訴，本院於民國九十三年八月十一日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
壹、上訴人方面：
一、上訴人丙○○部分：
（一）聲明：㈠原判決廢棄。㈡駁回被上訴人在第一審之訴。
（二）陳述：除與原判決相同者茲引用之外，補稱：
１、查上訴人丙○○、戊○○於九十一年三月二日訂立買賣契約，由上訴人戊○○以新台幣（下同）六百七十萬元之價格，將其所有坐落苗栗縣苗栗市○○段四四二之一地號土地，及其上同段二七三九建號房屋所有權全部，出賣予上訴人丙○○，並於同年四月三日以買賣為原因，辦妥所有權移轉登記完畢，上開總價款其中之五百萬元，係由上訴人丙○○承受上訴人戊○○積欠銀行之債務，作為支付價金之方式等情，為兩造於原審所不爭執，並有土地及建物登記謄本附卷可憑。
２、詳言之，上訴人戊○○積欠銀行債務之內容，係其曾於八十六年七月三日，以系爭房地設定本金最高限額四百二十萬元之抵押權予台灣省合作金庫，作為貸款之擔保，嗣由上訴人丙○○承受上開銀行債務後，向台灣省合作金庫、苗栗縣政府清償近五百萬元，乃由台灣省合作金庫於九十一年五月二日，苗栗縣政府於同年月二十九日，先後發給抵押權塗銷同意書，同意塗銷上訴人戊○○前述設定之抵押權。據此，足認上訴人丙○○確實支付近五百萬元予上訴人戊○○作為房屋價款之一部，應無爭議。
３、按債務人所為之有償行為，於行為時明知有損害於債權人之權利者，以受益人於受益時亦知其情事者為限，債權人得聲請法院撤銷之。民法第二百四十四條第二項固有明定。上訴人戊○○出賣其房地予上訴人丙○○，如果其房地之實際價值僅五百萬元或未超過五百萬元，且上訴人所代償之五百萬元銀行貸款均屬第一順位、第二順位之抵押權，其債權具有優先性，得優先本件被上訴人之合會債權受償，則上訴人戊○○之出售房地行為，對被上訴人而言，不能認為係民法第二百四十四條第二項之詐害行為，被上訴人不能援引該條規定，聲請法院撤銷系爭買賣及不動產之移轉行為甚明。為此聲請鑑定系爭房地之價格。
４、雖上訴人丙○○於原審再三答辯系爭房地買賣價金，其超過向銀行代償五百萬元以上之本金額即一百七十萬元，係以上訴人戊○○積欠上訴人丙○○之舊債務抵償等語。惟系爭房地經鑑定其價值不足五百萬元，而上訴人丙○○仍願以六百七十萬元買受，則其超額之一百七十萬元可解為對於上訴人戊○○債務之免除，從而增加被上訴人普通債權於日後受償之比例提高，有利於被上訴人，自不能認為系爭買賣契約係詐害行為。
５、鈞院囑託苗栗縣政府鑑定本件土地之地價，及囑託台灣省建築師公會鑑定房屋之現值，其鑑定結果系爭土地其總值為一百九十四萬三千元，系爭房屋其總值為二百三十一萬八千七百二十二元，土地及房屋之總值為四百二十六萬一千七百二十二元。惟上訴人丙○○以四百六十三萬七千一百四十八元，替上訴人戊○○償還前揭土地及房屋第一、二順位抵押權之擔保債權，顯超過該不動產之價值；又上訴人丙○○與戊○○之買賣契約總價為六百七十萬元，該契約價格高於四百六十三萬七千一百四十八元之部分，即便上訴人丙○○不能提出其付價金之確切證明，亦應解釋為對上訴人戊○○舊債之免除，而有利於戊○○；既然上訴人丙○○以高於市價之價格向戊○○購買系爭房地，且價款亦用以清償有優先權之抵押權人，自應不構成民法第二百四十四條之詐害行為。
（三）證據：除援用原審之證據外，補提土地及建物登記簿謄本，並聲請囑託鑑定系爭房地價值。
二、上訴人戊○○部分：聲明、陳述同上訴人丙○○。
貳、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決相同者茲引用之外，補稱：
（一）上訴人戊○○業於原審期日自認：「（本案房子賣給丙○○時多少錢？）我買時是八、九百萬元，我賣給丙○○是用市價新台幣六百七十萬元。」有準備程序筆錄在卷可稽。上訴人丙○○之訴訟代理人江義斌（專業代書）於原審答辯狀亦自認：「正常的房屋買賣價格非賤、非昂，趨近市價增減一、二成，上訴人戊○○出售房屋既非賤價復屬正常。」上訴人丙○○訴訟代理人於 鈞院準備程序期日亦自認上訴人丙○○以六百七十萬元向上訴人戊○○買系爭土地。上訴人戊○○之訴訟代理人己○○於鈞院亦同為此自認。
（二）雖上訴人辯稱系爭土地之地價經苗栗縣政府鑑定其總值為一百九十四萬三千元，系爭房屋經台灣省建築師公會鑑定其總值為二百三十一萬八千七百二十二元，土地及房屋之總值為四百二十六萬一千七百二十二元；台灣土地銀行苗栗分行九十三年六月十九日查定系爭土地之價格為十八萬四千九百二十元、系爭房屋之價格為二百三十六萬六千七百三十三元，房地合計共二百五十五萬一千六百五十三元。惟上訴人丙○○以四百六十三萬七千一百四十八元，替上訴人戊○○償還前揭土地及房屋第一、二順位抵押權之擔保債權，顯超過該不動產之價值；又上訴人丙○○與戊○○之買賣契約總價為六百七十萬元，該契約價格高於四百六十三萬七千一百四十八元之部分，即便上訴人丙○○不能提出其支付價金之確切證明，亦應解釋為對上訴人戊○○舊債之免除，而有利於戊○○；既然上訴人丙○○以高於市價之價格向戊○○購買系爭房地，且價款亦用以清償有優先權之抵押權人，自應不構成民法第二百四十四條之詐害行為云云。惟查：
１、事實上，上訴人丙○○亦僅代償系爭房地之抵押債務人梁鳳英向抵押權人苗栗縣政府（放款行庫為台灣土地銀行）、台灣省合作金庫之抵押貸款餘額一百五十萬元、三百十三萬七千一百四十八元，合計僅支付該部分之買賣價金為四百六十三萬七千一百四十八元。
２、再參諸系爭房、地登記簿謄本所載資料，上訴人戊○○於八十三年間買受系爭房、地時向台灣省合作金庫之抵押貸款之抵押權權利價值為六百萬元，足徵依上訴人主張銀行核貸金額為五百萬元予以核算，按一般銀行抵押貸款實務以核貸金額加兩成設定押權權利價值為六百萬元，而銀行概以房、地產市價扣除土地增值稅額後之價值之六成核貸放款金額，以此推算上訴人戊○○於原審主張伊買受系爭房、地時八、九百萬元應屬與市價相當。
３、上訴人丙○○向上訴人戊○○買受系爭房、地時抵押權設定權利價值為五百七十萬元（1,500,000元+4,200,000元=5,700,000元），依前揭銀行抵押貸款實務，其合理核貸金額為四百七十五萬元（5,700,000元÷1.2=4,750,000元），系爭房、地市價應為7,916,666元（4,750,000元÷0.6=7,916,666元）以上，依前揭上訴人丙○○原審訴訟代理人即其夫江義斌於原審所提九十一年十一月四日答辯狀所稱以市價增減一、二成範圍內以六百七十萬元買受，亦屬相當。
４、鈞院於九十三年六月一日分別向台灣土地銀行苗栗分行、台灣省合作金庫苗栗支庫（即合作金庫銀行苗栗分行）分別函查上訴人戊○○於八十六年六、七月間以系爭房、地先後向各該行庫辦理擔保權利總金額壹佰伍拾萬元、肆佰貳拾萬元之抵押貸款核貸之徵信、鑑價等資料過院參辦。台灣土地銀行苗栗分行雖於九十三年六月九日以栗放字第○九三○○○○三九八號函函復 鈞院，上訴人戊○○（義務人兼債務人）、梁鳳英（債務人即借款人）向該行貸款一百五十萬元，並檢附其徵信、鑑價資料在卷。然該行係以借款人梁鳳英、連帶債務人戊○○擬申請核貸金額僅一百五十萬元，而查估房、地價格為二百五十五萬一千六百五十三元，以其約六成核貸一百五十萬元，核與前述情節相符。況其後約同時期上訴人戊○○亦以系爭房、地向合作金庫銀行苗栗分行辦理擔保權利總金額四百二十萬元之抵押貸款，亦經合作金庫銀行苗栗分行於九十三年六月二十八日合金苗總字第0930000605號函函復鈞院，上訴人之妻梁鳳英擬貸款三百五十萬元，以上訴人戊○○為連帶保證人，並由上訴人戊○○提供系爭房、地加二成設定最高限額四百二十萬元之第二順位抵押權登記，然系爭房、地距苗栗市○○路○○路很近，在大倫國中附近，具有市場性，且交通便利，經查估值市價七百二十七萬六千五百七十二元，扣除增值稅後，土地以七成核貸，房屋以六成九核貸，其擔保放款總值為五百零二萬九千六百七十九元，如擬設定第一順位抵押權加二成設定即為最高限額六百萬元之抵押權登記。因覆查系爭房、地於向該銀行貸款時已設定首順位抵押權登記予苗栗縣政府，該銀行乃決定設定次順位抵押權登記四百二十萬元。況系爭土地於九十一年之公告現值已漲價為每平方公尺一千六百元，足證系爭土地於系爭買賣成立時已漲價約百分之６．７。又系爭建物尚有未辦產權登記之增建建物面積三十點八二平方公尺（一樓為13.8㎡，三樓為17.02㎡)，以卷附台灣省建築師公會鑑定結果僅其造價即為每平公尺一萬一千六百零六元，合計該增建建物之造價為三十五萬七千六百九十七元。若再予以相互徵引，應亦在在足證被上訴人前揭所主張：系爭房、地市價應為七百九十一萬六千六百六十六元以上，依前揭上訴人丙○○原審訴訟代理人即其夫江義斌（專業代書）於原審所提九十一年十一月四日答辯狀所稱以市價增減一、二成範圍內以六百七十萬元買受，亦屬相當等情，應屬適法有據。
５、況系爭房地上訴人丙○○、戊○○買賣雙方既已合意買賣，且經農會、銀行抵押貸款鑑估其價值，而願以六百七十萬元成立買賣契約並履行，實不容事後再以請他人鑑價為理由主張之前之買賣市價應低於五百萬元以下。又上訴人丙○○訴訟代理人前揭九十三年三月十六日上訴理由狀亦指稱各該鑑定單位乃法院執行處辦理不動產強制執行指定之鑑定單位，且其鑑定方式係房、地分別鑑價，而一般房地以市價正常買賣之價格亦遠高於經法院強制執行拍賣方式之價格（法院指定鑑價之拍賣底價乃供競標之用，實務上亦低於一般金融機構及不動產鑑價公司於一般市場買賣，且房地合併鑑價之價格）。又系爭房、地之買賣並非法院實施強制執行拍賣之標的物，當不能以拍賣之方式鑑價。益證系爭房地當時（九十一年三、四月間）之買賣價格，實不能予以事後鑑價，彰彰明甚。雖上訴人丙○○訴訟代理人諉稱：行庫的估價資料，只是他們放款參考而已，應以鑑定報告為準。八十三年、八十六年間的價格，這期間並沒有反應到折舊問題云云。惟查，台灣土地銀行、合作金庫銀行都是公營行庫，其徵信調查所得估價資料確實足供參考。核與上訴人丙○○之夫江義斌亦即其原審訴訟代理人即辦理系爭房、地所有權買賣與移轉登記之專業代書於系爭房、地買賣時所評估之價格相符。又如果有折舊問題，也有數據可以反應出來，而且房屋的價值並非以折舊為唯一的反應，可能會因後來鄰近區域的發展，造成價值更高。反之，苗栗縣政府對系爭土地價值之鑑定報告，台灣省建築師公會苗栗縣辦事處對系爭房屋價值，鑑定報告，並沒有鑑定查訪系爭房、地相鄰房、地相關價格，故以之證明系爭房、地之買賣價格，顯非適當。
（三）再查，徵諸前揭說明，且上訴人丙○○未能舉證證明除了代償抵押貸款債務外曾另行給付一百七十萬元買賣價金予上訴人戊○○。上訴人戊○○空言諉稱：
原先有欠七十萬元，另外付了一筆四十九萬元的會錢，另有五十多萬元現款．．．云云，而未舉證以實其說。顯亦屬臨訟推諉卸責之詞，並與事實不符，而無足可採。
（四）稽諸上開說明，足徵原審判決已詳予查明認定上訴人丙○○於九十一年三月二日與戊○○訂立系爭房地買賣契約時，上訴人戊○○之負債業已超出其財產，上開鈞院九十二年度上易字第一六五三號刑事判決，更認定上訴人戊○○於八十九年五月召集上開Ａ會時，即已週轉困難，亦同此見解，是上訴人訂立系爭房地買賣契約書之九十一年三月二日當時，上訴人戊○○業已處於無資力之情況。上訴人戊○○在無其他財產之情形下，若將買賣價金用以清償不具優先受償地位之普通債權，而影響其他普通債權人等人之上開債權，即屬侵害債權。綜上所述，債務人戊○○在明知自己另有負擔被上訴人之上開合會債務，資力業已不足之情形下，仍以六百七十萬元之價格，出賣系爭房地予上訴人丙○○並移轉登記之，並以部分價金用以抵償上訴人丙○○之普通債權，而損害被上訴人之上開合會債權，且受益人即上訴人丙○○於受益時，即明知其事情，是原債權人即被上訴人基於民法第二百四十四條之規定，請求撤銷系爭房地買賣債權行為、物權行為及塗銷移轉登記，為有理由。
三、證據：提出台灣銀行、萬泰商業銀行匯款回條聯影本各一件等為證。
參、本院依聲請分別囑託苗栗縣政府、苗栗縣建築師同業公會鑑定系爭土地、建物價格，並向台灣土地銀行苗栗分行、合作金庫銀行苗栗分行調取系爭土地抵押貸款相關核貸之徵信等資料。
理 由
一、本件上訴人戊○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人主張：上訴人戊○○及訴外人梁鳳英夫妻二人，明知已無資力，卻共同以戊○○出名為會首，分別於民國八十九年五月及九十年三月間邀集合會，連續意圖為自己或第三人不法之所有，施用詐術使被上訴人等陷於錯誤而陸續交付會款，嗣於九十一年三月二十九日突宣佈倒會，致被上訴人分別受有會款之損害。
上訴人戊○○、丙○○明知戊○○對尚未領得會款之會員負有給付義務，而戊○○所有財產為其所負債務之總擔保，詎於宣佈倒會後，先後諉稱於九十一年三月二日訂立買賣契約，並於九十一年四月三日以買賣為原因，將戊○○所有坐落苗栗市○○段第四四二之一地號之土地及其上同市段第二七三九建號之建物（以下稱系爭房地）所有權移轉登記予知情之上訴人丙○○，並辦妥所有權移轉登記完畢，爰本於民法第二百四十四條第二項規定，求為判命：㈠上訴人丙○○與戊○○間就系爭房地之買賣行為及九十一年四月三日以該買賣為登記原因之所有權移轉行為應予撤銷。㈡上訴人丙○○就前項不動產之所有權移轉登記應予塗銷之判決。
三、上訴人則均以：丙○○自與戊○○於九十一年三月二日簽訂系爭房地買賣契約起，即不知戊○○欲倒會情事，迄同年月二十八日系爭房地買賣契約用印完畢之翌日始知悉，丙○○向戊○○購買系爭房地，扣除向行庫抵押權設定金額五百萬元債務由丙○○代償外，另有交付一百七十萬元予戊○○。其中包括先前戊○○之欠款七十萬元，又戊○○九十一年三月五日應給付丙○○會款四十九萬四千元，另丙○○又拿現金五十萬五千七百元給戊○○，又丙○○與戊○○之買賣房地總價雖為六百七十萬元，然該契約價格高於鑑定價格，既以高於市價之價格向戊○○購買系爭房地，而有利於戊○○，且價款亦用以清償有優先權之抵押權人，自不構成民法第二百四十四條之詐害行為等語，資為抗辯。
四、被上訴人主張上訴人戊○○及訴外人梁鳳英夫妻，於八十九年五月間及九十年三月間，由戊○○任互助會會首，召集Ａ會及Ｂ會，共同邀集被上訴人乙○○、寅○○、庚○○、丁○○等人參加Ａ會。另邀集被上訴人丁○○、癸○○、辛○○、壬○○、子○○、丑○○○等人參加Ｂ會。Ａ會自八十九年五月起至九十一年六月止，會員連同會首共二十六人。Ｂ會自九十年三月起至九十一年八月止，會員連同會首共十八人，均約定每會每月會款為二萬元，採內標制。詎料上訴人戊○○及訴外人梁鳳英於九十一年三月二十九日宣佈倒會，被上訴人等人對於上訴人戊○○有會款給付請求權等情，為上訴人二人所不爭執，復有被上訴人提出與其所述相符之Ａ、Ｂ合會會單、明細影本等件附卷可稽，而本院九十二年度上易字第一六五三號、原法院九十一年度易字第六Ｏ九號刑事判決，亦認上訴人戊○○及訴外人梁鳳英以召集上開合會為方法而詐取會款，判處有期徒刑各一年四月確定在案，有該案刑事判決附卷可查，是被上訴人等人對於上訴人戊○○具有上開會款債權無訛。而上訴人丙○○、戊○○於九十一年三月二日訂立買賣契約，由上訴人戊○○以六百七十萬元之價格將系爭房地出賣予上訴人丙○○，並於九十一年四月三日以買賣為原因，將系爭房地辦畢所有權移轉登記予上訴人丙○○，並由上訴人丙○○承受系爭房地上總價額約五百萬元之抵押債務等事實，為上訴人二人所不爭執，復有被上訴人提出與其所述相符之系爭房地登記謄本等件在卷足憑，堪信為真實。
五、按債務人所有財產除對於特定債權人設有擔保物權外，應為一切債務之總擔保，故債務人明知其財產不足清償一切債務時，而竟將財產出賣於人，及受益人於受益時亦知其情事者，除民法第二百四十四條第三項後段情形外，債權人即得依同條第二項規定，聲請法院撤銷之。本件兩造爭執之點，厥在於上訴人丙○○、戊○○間買賣行為是否詐害被上訴人之前開會款債權及上訴人丙○○是否明知其情事。上訴人戊○○與上訴人丙○○間就系爭房地之買賣及移轉登記行為，均屬法律行為，且係以買賣並移轉系爭房地之財產權為目的，茲就「其法律行為有害於債權人」及「債務人於行為時，明知其行為有害於債權人，受益人於受益時，亦明知其事情」二項要件是否該當，分述如次。
六、就系爭房地之買賣及移轉登記行為是否詐害被上訴人之上開債權乙節而言，經查：
（一）依被上訴人提出、上訴人不爭執其為真正之上訴人戊○○於九十一年五月十四日所寄發予被上訴人之苗栗南苗郵局第八三號存證信函所載：「甫自去年（即九十年）下半年，本人財政每下愈況，一心想彌平赤字，得知丙○○一直在找房子，每遇她即提起出售自宅給他。：：今年年初一、二月以來，不斷提起，情況如出一轍，最後在二月底硬起頭皮告知請其幫承買，以解燃眉之急」，及上訴人戊○○九十一年七月一日提呈之答辯狀所載：「甫自去年以降，答辯人財務出現吃緊現象，惟仍勉強撐得過去。至去年年底較愈窘境、恐難讓經濟平衡，遂輒向關係人丙○○商請其購買」等語，此外上訴人戊○○亦自承：「（審判長法官問：除了系爭房地外，有無其他財產？）答：無」等語（分見原審卷第十九頁反面、二十頁正面、第九十三頁、第三百四十四頁），可知上訴人丙○○於九十一年三月二日與上訴人戊○○訂立系爭房地買賣契約時，上訴人戊○○之負債業已超出其財產，上開本院九十二年度上易字第一六五三號刑事判決，更認定上訴人戊○○於八十九年五月召集上開Ａ會時，即已週轉困難，是被上訴人主張上訴人二人所稱訂立系爭房地買賣契約書之九十一年三月二日當時，上訴人戊○○業已處於無資力之情況，堪予採信。
（二）按「本件買賣並非虛偽，其買賣之價格亦尚相當，則某甲出賣訟爭田地，已獲得相當之對價，用以清償具有優先受償之債務，對於普通債務，尚難謂為詐害行為」（最高法院五十一年度臺上字第二七六一號判例參照）。是上訴人戊○○在無其他財產之情形下，若將買賣價金用以清償不具優先受償地位之普通債權，而影響其他普通債權人即被上訴人等人之上開債權，即屬侵害債權。上訴人戊○○係以六百七十萬元之價格將系爭房地出賣予上訴人丙○○之事實，為兩造所不爭執，復有不動產買賣契約書附卷可證。若系爭房地於前開買賣當時，並非價值六百七十萬元，則上訴人戊○○不會以該價格出賣，上訴人丙○○亦不致以該價格承買，是上訴人二人以該價格成交，即足以證明渠等主觀上認系爭房地具有該價值，上訴人戊○○亦自承該系爭房地當時市價為六百七十萬元（見原審卷第二百四十四頁）。上訴人戊○○謂曾於八十九年十二月二十六日收受上訴人丙○○之借款八十萬元，有存摺及支票影本各一件為證。是上訴人戊○○將系爭房地出賣予上訴人丙○○，價金一部之八十萬元，係用以清償並不具優先受償地位之上訴人丙○○上開借款債權，揆諸前揭說明，顯係詐害被上訴人之前開合會債權。
（三）上訴人丙○○抗辯：上訴人戊○○九十一年三月五日應給付上訴人丙○○會款四十九萬四千元，該會款用以抵償系爭房地買賣價金之一部等語。然上訴人戊○○陳稱：「（法官問是否可以提出標單？）答：我已經提出給刑事庭了。問：肆拾玖萬多是一個人得標的會錢還是兩個人得標的會錢？）答：一個人，付兩條的錢。壹條的錢四十多萬，另一筆是我以前挪用別人的錢，我在九十一年二月二十八日還他」（見原審卷第一百四十六、一百四十七頁），而上訴人戊○○及上訴人丙○○於言詞辯論期日中陳稱：「（受命法官問：你在之前準備書狀提及的肆拾玖萬四千三百元會錢當作買賣價金的一部分，是否是刑事案件所提及的九十一年二月二十一日標到的會？）上訴人丙○○之訴訟代理人江義斌答：是。（受命法官問：當時有幾人得標？）上訴人戊○○答：當時有兩人得標，一個是丙○○，一個是傅榮美，兩人的得標金額一樣。（受命法官問：你在本院九十一年十月三十日準備程序中講說九十一年二月二十八日傅榮美得標，另外一條錢是挪用別人的錢在九十一年二月二十八日還給他，被挪用的人就是丙○○？）上訴人戊○○答：是。（受命法官問：你拿到現金後用到何處？）上訴人戊○○答：補兩個會的錢，我記不得給誰了。（受命法官：提示原法院九十一年度易字第六○九號刑事判決，剛才所講的會錢當作價金之一部，是否附表Ｂ會第十二會？）上訴人戊○○答：是。上訴人丙○○之訴訟代理人江義斌答：是。被上訴人訴訟代理人稱：上訴人上開所言會款挪用的部分是不實在的，上開所言兩個人同時得標部分也是不實在的。（受命法官問：上開提及九十一年二月二十八日會款抵償挪用丙○○的部分，挪用的行為有無證據？）上訴人戊○○答：沒有。上訴人丙○○之訴訟代理人江義斌答：沒有」等語（見原審卷第三百四十六至三百四十八頁），足認上訴人戊○○抗辯該四十九萬四千元係清償先前挪用上訴人丙○○的部分，而抵償系爭房地之買賣價金一部等語，上訴人丙○○則辯稱係得標款，兩者陳述已有矛盾，且上訴人均無法證明上訴人戊○○有何挪用上訴人丙○○上開四十九萬四千元之情事，應認上訴人戊○○並未抵償上訴人丙○○此一部分之價款，且縱上開抵償屬實，上訴人戊○○亦係以系爭房地之價款，抵償不具優先受償之上訴人丙○○之普通債權，同樣侵害被上訴人之上開合會債權。
（四）由上述可知，債務人即上訴人戊○○明知在無其他財產之情形下，以不相當之價格處分系爭房地，並將買賣價金用以清償不具優先受償地位之上訴人丙○○普通債權。
七、就「其法律行為有害於債權人」及「債務人於行為時，明知其行為有害於債權人，受益人於受益時，亦明知其事情」等要件而言：
（一）債務人即上訴人戊○○明知在無其他財產之情形下，以不相當之價格處分系爭房地，或將買賣價金用以清償不具優先受償地位之上訴人丙○○普通債權，已如前述。
（二）九十一年三月三十日上午十時上訴人戊○○與會員在苗栗縣議會會議室進行調解時，上訴人丙○○亦在場參與調解之事實，為上訴人二人自承在卷（見原審卷第三百四十五頁），是上訴人丙○○於九十一年三月二十九日，至遲於九十一年三月三十日即知上訴人戊○○有會款不能如期清償及倒會情事，其所有財產應為一切債務之擔保，渠等卻仍諉稱於九十一年三月二十八日就系爭土地及建物訂立所有權移轉契約書，並以買賣為登記原因，而於九十一年四月三日為系爭土地及建物之所有權移轉登記行為，並於九十一年四月三日於苗栗縣苗栗地政事務所辦理所有權轉登記。上訴人丙○○於九十一年四月三日系爭土地及建物所有權移轉登記完畢，即受益時，亦已明知渠等之所有權移轉登記行為有害於全體債權人之權利，卻仍為詐害被上訴人等債權人之不法行為，是被上訴人等提起本件塗銷所有權移轉登記事件，自屬適法有據。
（三）況退萬步言之，上訴人丙○○之訴訟代理人江義斌於原法院九十一年十月三十一日準備程序中亦自承伊與丙○○九十一年三月三十日即知悉上訴人戊○○倒會情事，卻執意於九十一年四月三日為系爭建物及土地之所有權移轉登記，其知悉上訴人戊○○有會款不能清償情事，依其夫即訴訟代理人江義斌身為代書之專業，即應向地政事務所撤回登記之聲請，卻未為之，此亦足證上訴人等確有共同詐害被上訴人等債權人之不法行為。
八、上訴人雖以系爭房地經本院囑託苗栗縣政府、苗栗縣建築師同業公會鑑定結果總價僅四百二十六萬一千七百二十二元，上訴人丙○○以高價之六百七十萬元買受，而有利於戊○○，並未詐害被上訴人之債權，被上訴人不能行使撤銷權云云。
惟查：
（一）原鑑價報告所採用之方法僅侷限於「成本法」一隅，忽略「不動產估價技術規則」中所必須考量之「市場比較」、「收益」或「限定條件」等因素。亦未依辦理強制執行事件應行注意事項第四二點關於強制執行法第八十條之部分所稱鑑價人估價時宜就不動產實際情形分別估價，故該等鑑價報告，縱可為執行法官核定拍賣底價之參考，惟仍無法真實表彰系爭房地之真正價格，且與後述公營行庫貸款所為較客觀之徵信、鑑價報告出入甚大，應不得作為其真實價格之依據。
（二）又上訴人丙○○訴訟代理人前揭九十三年三月十六日上訴理由狀亦指稱各該鑑定單位乃法院執行處辦理不動產強制執行指定之鑑定單位，且其鑑定方式係房、地分別鑑價，而一般房地以市價正常買賣之價格亦遠高於經法院強制執行拍賣方式之價格（法院指定鑑價之拍賣底價乃供競標之用，實務上亦低於一般金融機構及不動產鑑價公司於一般市場買賣，且房地合併鑑價之價格）。又系爭房、地之買賣並非法院實施強制執行拍賣之標的物，當不能以拍賣之方式鑑價。益證系爭房地當時（九十一年三、四月間）之買賣價格，實不能予以事後鑑價，彰彰明甚。雖上訴人丙○○辯稱：行庫的估價資料，只是他們放款參考而已，應以鑑定報告為準。八十三年、八十六年間的價格，這期間並沒有反應到折舊問題云云。惟查，台灣土地銀行、合作金庫銀行都是公營行庫，其徵信調查所得估價資料確實足供參考。核與上訴人丙○○於辦理移轉時系爭房、地買賣時所評估之價格相符。又如果有折舊問題，也有數據可以反應出來，而且房屋之價值並非以折舊為唯一之反應，可能會因後來鄰近區域之發展，造成價值更高，此觀系爭房、地所在因區域發展因素，土地已漲價百分之六．七，公告現值由每平方公尺一千五百元，漲價為每平方公尺一千六百元即明。反之，苗栗縣政府對系爭土地價值之鑑定報告、台灣省建築師公會苗栗縣辦事處對系爭房屋價值之鑑定報告，並沒有鑑定查訪系爭房、地相鄰房、地相關價格，故以之證明系爭房、地之買賣價格，顯非適當。
（三）上訴人戊○○業於原審九十二年九月二十二日準備程序期日自認：「（本案房子賣給丙○○時多少錢？）我買時是八、九百萬元，我賣給丙○○是用市價新台幣（以下同）六百七十萬元。」有準備程序筆錄在卷可稽。上訴人丙○○之訴訟代理人江義斌（專業代書）於原審九十一年十一月四日答辯狀第四頁第十一行至第五頁第一行亦已明白自認：「正常的房屋買賣價格非賤、非昂，趨近市價增減一、二成，上訴人戊○○出售房屋既非賤價復屬正常。」上訴人丙○○訴訟代理人於本院九十三年三月十六日準備程序期日亦自認上訴人丙○○以六百七十萬元向上訴人戊○○買系爭土地。上訴人戊○○之訴訟代理人己○○於本院九十三年五月二十八日準備程序期日亦同為此自認，自不得再以鑑定結果系爭房地價值甚低，抗辯伊買受之價格過高，並未害及被上訴人之債權。
（四）查上訴人丙○○亦僅代償系爭房地之抵押債務人梁鳳英向抵押權人苗栗縣政府（放款行庫為台灣土地銀行）、台灣省合作金庫之抵押貸款餘額一百五十萬元、三百十三萬七千一百四十八元，合計僅支付該部分之買賣價金為四百六十三萬七千一百四十八元，有上訴人不爭之台灣銀行、萬泰商業銀行匯款回條聯影本各一件在卷可稽。再參諸系爭房、地登記簿謄本所載資料，上訴人戊○○於八十三年間買受系爭房、地時向台灣省合作金庫之抵押貸款之抵押權權利價值為六百萬元，足徵依上訴人主張銀行核貸金額為五百萬元予以核算，按一般銀行抵押貸款實務以核貸金額加兩成設定押權權利價值為六百萬元，而銀行概以房、地產市價扣除土地增值稅額後之價值之六成核貸放款金額，以此推算上訴人戊○○於原審主張伊買受系爭房、地時八、九百萬元應屬與市價相當（5,000,000元÷0.6=8,333,333元）。上訴人丙○○向上訴人戊○○買受系爭房、地時抵押權設定權利價值為五百七十萬元（1,500,000 元+4,200,000元=5,700,000元），依前揭銀行抵押貸款實務，其合理核貸金額為四百七十五萬元（5,700,000元÷1.2=4,750,000元），系爭房、地市價應為7,916,666元（4,750,000元÷0.6=7,916,666元）以上，依前揭上訴人丙○○原審訴訟代理人即其夫江義斌於原審所提九十一年十一月四日答辯狀所稱以市價增減一、二成範圍內以六百七十萬元買受，亦屬相當。
（五）另本院於九十三年六月一日分別向台灣土地銀行苗栗分行、台灣省合作金庫苗栗支庫（即合作金庫銀行苗栗分行）分別函調上訴人戊○○於八十六年六、七月間以系爭房、地先、後向各該行庫辦理擔保權利總金額壹佰伍拾萬元、肆佰貳拾萬元之抵押貸款核貸之徵信、鑑價等資料，經台灣土地銀行苗栗分行於九十三年六月九日以栗放字第○九三○○○○三九八號函函復本院，上訴人戊○○（義務人兼債務人）、梁鳳英（債務人即借款人）向該行貸款一百五十萬元，並檢附其徵信、鑑價資料在卷。然該行係以借款人梁鳳英、連帶債務人戊○○擬申請核貸金額僅一百五十萬元，而查估房、地價格為二百五十五萬一千六百五十三元，以其約六成核貸一百五十萬元，核與前述情節相符。況其後約同時期上訴人戊○○亦以系爭房、地向合作金庫銀行苗栗分行辦理擔保權利總金額四百二十萬元之抵押貸款，亦經合作金庫銀行苗栗分行於九十三年六月二十八日合金苗總字第○九三○○○○六○五號函函復本院，上訴人之妻梁鳳英擬貸款三百五十萬元，以上訴人戊○○為連帶保證人，並由上訴人戊○○提供系爭房、地加二成設定最高限額四百二十萬元之第二順位抵押權登記，然系爭房、地距苗栗市○○路○○路很近，在大倫國中附近，具有市場性，且交通便利，經查估值市價七百二十七萬六千五百七十二元，扣除增值稅後，土地以七成核貸，房屋以六成九核貸，其擔保放款總值為五百零二萬九千六百七十九元。即土地為每平方公尺一萬五千元（當時土地公告現值為每平方公尺一千五百元），面積一百三十四平方公尺，評估總值二百零一萬元，扣除增值稅一萬六千零八十元，以七成放款，其擔保放款總值為一百三十九萬五千七百四十四元；房屋估價標準每平方公尺一萬三千元，計算其折舊率(1-使用年數/耐用年數=1-3/55）、加成率（1+100/140），評估單價每平方公尺二萬九千四百九十八元，以其登記面積（尚未加計增建部分）計算一百七十八點五四平方公尺，評估總值五百二十六萬六千五百七十二元，以69% 放款，其擔保放款總值為三百六十三萬三千九百三十五元，合計房、地擔保放款總值確為五百零二萬九千六百七十九元。如擬設定第一順位抵押權加二成設定即為最高限額六百萬元之抵押權登記。因系爭房、地於向該銀行貸款時已設定首順位抵押權登記予苗栗縣政府，該銀行乃決定設定次順位抵押權登記四百二十萬元。況系爭土地原公告現值每平方公尺為一千五百元，於九十一年之公告現值已漲價為每平方公尺一千六百元，有地價證明書影本附卷可稽（見本院卷一六六頁），足證系爭土地於系爭買賣成立時已漲價約百分之六．七（100÷1500=0.067)。又系爭建物尚有未辦產權登記之增建建物面積三十點八二平方公尺（一樓為13.8㎡，三樓為17.02㎡)，以卷附台灣省建築師公會鑑定結果僅其造價即為每平公尺一萬一千六百零六元，合計該增建建物之造價為三十五萬七千六百九十七元。若再予以相互徵引，應亦在在足證被上訴人前揭所主張：系爭房、地市價應為七百九十一萬六千六百六十六元（4,750,000元÷0.6=7,916,666）以上，依前揭上訴人丙○○於原審所提九十一年十一月四日答辯狀所稱以市價增減一、二成範圍內以六百七十萬元買受，亦屬相當等情，應屬適法有據。
九、綜上所述，債務人即上訴人戊○○在明知自己另有負擔被上訴人之上開合會債務，資力業已不足之情形下，仍以六百七十萬元之價格，出賣系爭房地予上訴人丙○○並移轉登記之，並以部分價金用以抵償上訴人丙○○之普通債權，而損害被上訴人之上開合會債權，且受益人即上訴人丙○○於受益時，即明知其事情，本件又無民法第二百四十四條第三項後段規定情形，是原債權人即被上訴人基於民法第二百四十四條之規定，請求撤銷原判決主文第一、二項所示之系爭房地買賣債權行為、物權行為及移轉登記，為有理由，應予准許。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
十、據上論結：本件上訴人之上訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第四百四十九條第一項、第四百六十三條、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 八 月 二十五 日~B1民事第一庭審判長法 官 林陳松~B2 法 官 鄭金龍~B3 法 官 王重吉右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 顏子良中 華 民 國 九十三 年 八 月 二十七 日
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