臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十三年度上字第七二號
上 訴 人 丙○○被 上訴人 乙○○被 上訴人 甲○○右當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十三年一月十三日臺灣苗栗地方法院九十二年訴字第三三二號第一審判決提起上訴，本院於九十三年五月十九日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審起訴主張：系爭坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○號土地（以下稱系爭土地）為兩造及訴外人翁金川、翁金水所共有，其應有部分上訴人為二分之一，被上訴人甲○○為七九二○分之一九○四，被上訴人乙○○為七九二○分之五三六。系爭土地上面積一四五點三六平方公尺由被上訴人乙○○以七十年期南竹字第三五八二號就系爭土地設定有地上權（以下稱系爭甲地上權），並於其上建有門牌號○○○鎮○○路○○○號房屋一棟。被上訴人甲○○則以七十年期南竹字第三五八一號就系爭土地上面積一一九點○一平方公尺之設定地上權（以下稱系爭乙地上權），並於其上建有門牌號○○○鎮○○路○○號房屋一棟。而被上訴人自始即拒絕依約繳納使用系爭土地之地租，分文不付。歷年屢經催討，均不獲置理。上訴人乃以存證信函催請限期繳租，並明示逾期當然解除契約。詎被上訴人仍置之不理，嗣後上訴人函知被上訴人拆屋還地，亦均未獲置理。則被上訴人甲○○已積欠地租達二十餘年，被上訴人乙○○則更積欠地租達三、四十年之久，均分文未繳地租，上訴人乃依民法第八百三十六條規定撤銷渠等之地上權，被上訴人自應塗銷其地上權登記。為此求為命被上訴人應分別塗銷其地上權登記及被上訴人乙○○並應拆除地上房屋，返還土地與共有人之判決，原審駁回上訴人之訴，上訴人提起上訴，聲明為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人乙○○應將設定登記於上訴人共有坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○號土地上面積一四五點三六平方公尺之地上權登記予以塗銷，並拆除地上房屋，返還土地與共有人；㈢被上訴人林清宏應將設定登記於上訴人共有系爭土地上面積一一九點○一平方公尺之地上權登記予以塗銷；㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、㈠被上訴人乙○○以；伊取得之地上權，期限為無定期，依法登記完畢，伊曾至地
政所調閱謄本中所載之依照契約約定之租金資料，均查無攸關租金之原始契約。伊地上權之租金約定係沿自三十八年由原始所有人與地上權人所定，是時雖有約定「依相同標的田賦額並以田賦繳納期為支付期」之條件，而至七十二年七月二十一日被上訴人乙○○與訴外人葉增田所為地上權移轉登記，亦載有相同之約定。惟被上訴人自取得該土地所有權及地上權後，迄至上訴人突向被上訴人乙○○請求地租前，從未有權利人對伊為地租之請求，被上訴人亦自始不知要向何人為給付，且上訴人自六十五年二月二十八日因繼承取得系爭土地所有權後，亦迄未對被上訴人乙○○為給付租金之請求。是伊自始即不知有給付租金之約定，迄突獲上訴人之催告時，方知有「依相同標的田賦額並以田賦繳納期為支付期」之地租條件。且伊並非不為給付，而係不知有此約定。況本件原約定租金之條件，因時空轉換，現應給付若干？應於何時給付？均不明確，被上訴人實無法給付。是伊縱未給付，於上訴人未就被上訴人應給付若干元之明確意思表示前，亦非可歸責於被上訴人。上訴人遽依民法第八百三十六條撤銷地上權，於民法第一百四十八條第二項規定之誠信原則，亦屬有違。另上訴人給付租金之請求縱認有理，前欠之租金亦因時效而消滅。其期間理應自九十一年十一月五日上訴人函催被上訴人給付租金時起算。況參諸民法第八百四十一條及八百四十條第一項規定之法理，地上權於因存續期間屆滿而消滅時，土地所有權人尚無法訴請拆屋還地，而應依時價補償地上權人，上訴人之請求為無理由等語置辯。
㈡被上訴人甲○○則以系爭土地為伊共有，建物亦屬於伊所有，並沒有付租金給上訴人之理由等情資為抗辯。
㈢對於上訴人之上訴，被上訴人答辯聲明均為：上訴駁回。
三、上訴人主張系爭土地為兩造及訴外人翁金川、翁金水所共有，上訴人係繼承其父顏清水，應有部分為二分之一，被上訴人甲○○之應有部分為七九二○分之一九○四，被上訴人乙○○之應有部分為七九二○分之五三六。被上訴人乙○○以七十年期南竹字第三五八二號就系爭土地設定有系爭甲地上權，並於其上建有門牌號○○○鎮○○路○○○號房屋一棟。被上訴人甲○○則以七十年期南竹字第三五八一號就系爭土地設定有系爭乙地上權，並於其上建有門牌號○○○鎮○○路○○號房屋一棟。被上訴人二人從未繳納地租之事實，為兩造所不爭執，並有兩造各所提之土地登記謄本附卷可憑，自堪信為真實。
四、上訴人主張系爭土地上四十四坪部分之地上權（即現被上訴人乙○○占用部分），係設定於三十八年八月二十三日，收件字號為竹南字第五五八號。系爭土地上三十六坪部分之地上權（即現被上訴人甲○○占用部分），係設定於三十八年八月三十一日，收件字號為竹南字第四九九號。依土地登記簿上之「地租及利息欄」均載明為「相同標的地田賦額」。前開設定之二地上權於四十六年十一月二十八日以竹南字第四五八號移轉登記予訴外人洪葉隔藍（即被上訴人乙○○之母）後，嗣經分別移轉登記於被上訴人乙○○名下。被上訴人乙○○再於七十年七月二十二日以南竹字第三五八一號、三五八二號收件，將地上權以買賣為原因移轉登記予被上訴人甲○○及訴外人葉增田。雖依現行土地登記謄本該三十六坪部分地上權之「利息及地租」欄空白，惟依地上權移轉登記申請書及契約書內，均載明地租及利息為「相同標的田賦額」，顯見現行土地登記謄本就利息及地租之記載為漏載，系爭地上權設定當初係屬有償，地上權人應依「相同標的地田賦額並以田賦繳納期日為支付期」之約定條件支付地租之事實，業據提出土地登記簿謄本三件、土地登記申請書二件為證，並為被上訴人所不爭執，堪信為真實。另上訴人主張其於九十一年十一月五日以存證信函催請被上訴人二人限期繳租，並明示逾期當然解除契約，又分別再於九十一年十二月二十三日及九十二年一月二日函知被上訴人二人拆屋還地之事實，亦據提出被上訴人所不爭執之存證信函影本四件為證，亦堪信為真實。
五、上訴人主張被上訴人甲○○已積欠地租達二十餘年，被上訴人乙○○則更積欠地租達三、四十年之久，均分文未繳地租，且渠等經上訴人依法催告，仍未繳清積欠之地租，渠等所有之系爭甲、乙地上權已經上訴人依民法第八百三十六條合法撤銷之事實，則為被上訴人二人所否認。是本件首應審究者即為上訴人得否單獨依民法第八百三十六條第一項規定撤銷地上權？經查：
㈠按建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達二年以上為原因，終止租賃
契約，仍應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達二年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約，對於地上權人之保護，不宜較土地承租人為薄，故土地所有人以地上權人積欠地租達二年之總額為原因，依民法第八百三十六條第一項規定，撤銷其地上權，仍應類推適用民法第四百四十條第一項之規定，踐行定期催告程序，最高法院著有六十八年台上字第七七七號判例意旨可資參照。又支付租金之催告，係意思通知之一種，而意思通知在學理上屬準法律行為之一種，準法律行為原則上則類推適用有關法律行為之規定，故民法第二百五十八條第二項規定，於為支付租金之催告時，亦應予類推適用。從而催告支付租金之通知亦應由出租人向承租人為之，如出租人與承租人各有數人者，應由其全體向其全體為之，始生催告之效力（最高法院亦著有七十七年度台上字第一八五四號判決參照）。另民法第八百三十六條第一項規定之撤銷地上權，其所謂之「撤銷」，係指「取消」或「終止」之意，乃有相對人之單獨行為（參見學者謝在全所著民法物權論上冊第四百五十二頁），是其撤銷地上權之意思表示，自應類推適用民法第二百六十三條、第二百五十八條第二項之規定，即應由土地所有權人全體向地上權人為之。且所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生應準用同法關於意思表示之規定。又非對話為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時發生效力，於民法第九十五條第一項前段定有明文。而所謂達到，於表意人係以書面等物件為意思表示時，固以其意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態為已足，而不問相對人之閱讀與否，即發生為意思表示之效力（最高法院八十六年度台上字第三七四二號判決參照）。且其催告之內容，尚須表明債務人應為給付之意旨，若其催告之內容並未表明債務人應為給付之意旨，或非依債務本旨之催告，則不能發生催告之效力，而得據以解除契約（最高法院七十年度年度台上字第一五二七號判決參照）。
㈡系爭土地為兩造及訴外人翁金川、翁金水所共有，已如前述，而上訴人於原審
言詞辯論中復自承本件系爭甲、乙地上權之設定義務人為兩造及訴外人翁金川、翁金水（參見原審九十二年十一月二十八日言詞辯論筆錄），則揆諸前揭說明，上訴人僅以其自己名義向被上訴人二人為催繳地租之催告，自不生催告之效力。上訴人固謂其催告及訴請塗銷地上權登記屬共有物之保存行為，得單獨為之云云，然共有物之保存行為，係指以防止共有物之滅失、毀損或權利之喪失、限制等為目的，以維持現狀之行為（最高法院八十二年度台上字第三五八號判決、八十二年度台上字第八四一號判決意旨參照）。系爭甲、乙地上權既經由共有人全體而設定，則系爭共有土地之管理顯然由全體共有人為之，縱其地上權之設定，上訴人認有害其權利，兩造利害關係對立，亦應由上訴人及其他共有人為催告及訴請塗銷地上權登記，要難認為是單獨得為之保存行為；況其前開催告被上訴人繳納地租之存證信函，僅表明被上訴人應繳納歷年所欠之地租，惟被上訴人抗辯上訴人自六十五年二月二十八日因繼承取得系爭土地所有權後，迄未對被上訴人乙○○為給付租金之請求，為上訴人所不爭執，而上訴人所提出之土地登記簿謄本亦未記載地租若干，僅記載依原契約約定，被上訴人復係輾轉繼受系爭甲、乙地上權而來，被上訴人抗辯「依相同標的田賦額並以田賦繳納期為支付期」之地租條件，因時空轉換，現應給付若干？應於何時給付？均不明確，被上訴人實無法給付，尚符合實情，則上訴人催告時，應具體表明被上訴人究應繳納地租若干，讓被上訴人隨時可了解其內容之客觀狀態，始符合債務本旨之催告，故本件催告並不合法，且上訴人僅以自己名義對被上訴人二人為撤銷地上權之意思表示，亦不生撤銷之效力。
六、從而，上訴人主張系爭甲、乙地上權業據其撤銷，請求被上訴人二人應分別塗銷系爭甲、乙地上權之登記，並請求被上訴人乙○○拆屋還地，自屬無據，應予駁回。原審所為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，聲明求為廢棄改判，非有理由，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述與舉證，經審酌與本院前揭判斷不生影響，爰不再予逐一論述，附此敘明。
據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 六 月 二 日~B1民事第一庭審判長法 官 林陳松~B2 法 官 李寶堂~B3 法 官 鄭金龍右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 林桂鳳中 華 民 國 九十三 年 六 月 四 日
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