臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十三年度上更㈠字第一二號
上 訴 人 乙○○訴訟代理人 羅豐胤律師
王雅泠律師複 代理人 蔡素惠律師被 上訴人 甲○○訴訟代理人 周良貞律師右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國九十年四月四日臺灣南投地方法院八十九年度訴字第一七五號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於九十四年五月十日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後項之訴及命負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新台幣壹佰陸拾叁萬貳仟柒佰貳拾捌元。
被上訴人應再給付上訴人新台幣肆佰零玖元。
本判決第二、三項於上訴人提供新台幣伍拾肆萬肆仟叁佰柒拾玖元供擔保後，得假執行。但被上訴人於假執行程序實施前，以新台幣壹佰陸拾叁萬叁仟壹佰叁拾柒元為上訴人供擔保後，得免為假執行。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按案件上訴後，原則上固非經他造之同意不得為訴之追加或變更，但民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款至第六款之情形，不在此限，民事訴訟法第四百四十六條第一項定有明文；再請求之基礎事實同一者及擴張或減縮應受判決事項，得為訴之追加或變更，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、三款亦定有明文。而所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行至相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得以加以解決避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，自屬之（最高法院九十一年台抗字五五二號判決意旨參照）。
二、查本件上訴人於原審起訴時係以兩造間於民國（下同）七十九年三月一日就系爭坐落南投縣魚池鄉○○○區○○段○○○號、國有基地，簽立不動產預定買賣預約契約書，每坪買賣價金新台幣（下同）八萬一千八百元，合計三百七十八萬五千七百零四元，惟依契約買賣之基地坪數係一百五十三平方公尺，實際上卻僅有八十七平方公尺，比原約定出售面積一五三平方公尺短少六十六平方公尺，足見被上訴人已超收價金一百六十三萬二千七百二十八元，爰依不當得利之法律關係，求為判令被上訴人返還其一百六十三萬二千七百八元之買賣價金，嗣於本院更一審又追加依兩造間之買賣契約關係，請求被上訴人就不足之土地坪數部分，退還其因此多付之買賣價金，並以其於原審因核算有誤（按面積六十六平方公尺，經換算坪數為十九、九六五坪，上訴人於原審係按十九、九六坪計算被上人訴人應返還之價金，致計算所得為一百六十三萬二千七百二十八元），而擴張其訴之聲明為一百六十三萬三千一百三十七元，核其追加之訴與原來起訴請求之主要爭點，均係基於同一之買賣預定契約而發生，上訴人先前所提出之訴訟資料又得為追加後之新訴所利用，基於一次紛爭一次解決之原則，其訴之追加及擴張應受判決之聲明，依前開說明，均應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、本件上訴人於原審起訴主張：兩造於右開期日就訴外人鄭淑楨所承租坐落南投縣魚池鄉○○○區○○段第九二八號、建、面積一五三平方公尺國有基地一筆（以下簡稱系爭土地）、同段九二六號土地及坐○○○鄉○○村○○街○○○號建物一棟，訂立買賣契約，由上訴人買受上開土地所有權，價金為每坪八萬一千八百元，合計三百十八萬五千七百零四元，並於同年四月三十日給付價金予被上訴人，因向國有財產局台中辦事處辦理承購、換約等手續，迄至八十五年四月五日才完成過戶手續，並發現系爭土地面積僅有八十七平方公尺，比原定出售面積一五三平方公尺，短少六十六平方公尺，則被上訴人所超收一百六十三萬二千七百二十八元，應屬雖有法律上原因，但其後已不存在之利益，核屬不當得利，故依民法第一百七十九條規定，求為命被上訴人應返還如原審聲明所示之金錢及其遲延利息（上訴人嗣於本院更一審已擴張其請求為一百六十三萬三千一百三十七元，並撤回其利息方面之請求，見本院更一卷第二宗第二六頁）。
二、被上訴人則以：其於七十七年十一月七日經由黃本吉之介紹，以一百五十六萬元之價格向鄭淑楨購買魚池鄉水社村五一八之六號（重劃後為九二八號）國有建地之使用權及地上物全部包括地上房屋乙棟所有權全部面積一五二平方公尺，嗣於七十九年三月一日又經由黃本吉之介紹將該權利轉賣上訴人，雖契約書第二條約定「土地係以實測面積為準」，然核諸第四條約定，可知其真意是以點交時之實測面積為準，買賣土地既經介紹人點交清楚，自無面積不足之情事，上訴人向國有財產局辦理換約，承購，面積縱有減少，亦與被上訴人無涉，當時沒有約定每坪多少錢，是以總價八百多萬元來交易的等語資為抗辯。
三、原審法院審酌兩造攻擊防禦方法後，認本件上訴人主張系爭土地之價金，係以每坪八萬一千八百元計算，面積以實測為準，迄至八十五年四月五日完成過戶手續，發現系爭土地僅有八十七平方公尺，比原定出售面積一五三平方公尺，短少六十六平方公尺等情，固據提出上開契約書及財政部國有財產局臺灣中區辦事處國有基地產權移轉證明書影本一紙為證，然參酌兩造訂立買賣契約時，買賣標的除系爭九二八地號土地外，另包括同段第九二六號土地及坐○○○鄉○○村○○街○○○號建物一棟，且上開二筆土地部分均標明「全部」等情，顯見兩造間買賣標的應係二筆土地之全部及建物一棟，並以八百五十三萬六千六百四十八元為總買賣價金，而非以坪數為準，且系爭土地早於七十五年五月十七日因土地重劃，登記面積為八十七平方公尺，上訴人又曾到現場去看過系爭土地，故上訴人於七十九年與被上訴人訂約時，若非以整筆土地為買賣標的，而係以土地面積為買賣標的，上訴人理應要求實地測量後，再以確實面積計算買賣價金，始符常情，況綜觀系爭買賣契約書，其上並無一般買賣不動產時常見之「超過一定比例部分，則依每坪單價計算退補金額」之約定，益徵系爭契約應係以系爭土地全部加上同段第九二六號土地全部及建物一棟為買賣標的，並約定總價為八百五十三萬六千六百四十八元，且上訴人給付被上訴人系爭買賣契約總價金八百五十三萬六千六百四十八元之部分三百七十八萬五千七百零四元，又係依兩造不動產預定買賣預約契約書之債之本旨而給付，目的在清償基於上開買賣契約而生之債務，此項有效成立之債務，因清償而消滅，不生不當得利之問題，因而判決駁回上訴人於原審之請求。
四、上訴人對於原審上開判決提起上訴後，於本院追加以契約關係請求多退少補並擴張上訴聲明求為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人一百六十三萬三千一百三十七元，㈢第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人等負擔，㈣請准供擔保宣告假執行。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡訴訟費用均由上訴人負擔。㈢如受不利判決，被上訴人願供擔保，請准免為假執行之宣告。
五、兩造不爭執之事實如下：㈠兩造於七十九年三月一日就訴外人鄭淑楨所承租坐落南投縣魚池鄉○○○區○○
段第九二八號（重劃前地號為同段五一八－六號，面積一五二平方公尺）、地目：「建」之國有基地一筆，訂立買賣契約，由上訴人買受上開土地，依契約上載九二八土地面積係一五三平方公尺，但實際上基地面積只八十七平方公尺。
㈡又系爭九二八號土地於七十六年間即已重劃完成，並於七十六年五月十七日登記其面積為八十七平方公尺。
㈢系爭買賣契約之標的，依契約書第一項之約定，就土地標示記載為：魚池鄉○○
○區○○段第九二六號土地「建」面積一九二平方公尺全部及系爭同段第九二八號土地「建」面積一五三平方公尺全部，房屋標示○○○鄉○○村○○街○○○號本國式加強磚造房屋一棟。第二項之買賣價金則記載每坪新台幣八一、八○○，約一○四．三六坪，總價八百五十三萬六千六百四十八元正（含地上物一併計算在內，土地係以實測面積為準）；第四項則記載本件買賣基地係國有基地，被上訴人及原承租人並同意無條件配合換約及過戶手續。
㈣系爭土地嗣經原承租人鄭淑楨於八十四年間申請承購，經核符合規定，於八十五
一月二十九日經財政部國有財產局台灣中區辦事處南投分處通知繳費，由鄭淑楨依限繳清地價款，並辦理產權移轉登記後，於八十五年四月九日再以買賣為原因辦理所有權移轉登記予訴外人楊順木（即上訴人之夫）名下。
㈤又本院前審向南投縣政府，南投縣埔里地政事務所及國有財產局台灣中區分局函
查結果亦顯示：系爭土地重劃係在七十六年完成，然登記簿及所有權狀之製發均在其後，且僅於七十七月年六月三十日，在系爭土地於七十七年四月一日起至八十年十二月三十一日止之租約背面「變更記事」一欄，補註「土地重劃後標示變更登記○○○鄉○○段第九二八地號、面積八七平方公尺」，並自八十一年一月一日起換訂之租賃契約書，始以重劃後之土地標示簽約。
㈥再者，重劃前魚池鄉德化社市○○○區○○段○○○○○○號國有土地，於土地
重劃後，分配之地號為水社段九二五、九二六、九二七及九二八，且本案重劃區土地分配，係以評定之重劃前、後地價配合公共設施用地負擔系及其工程費用負擔系數計算各土地所有權人應負擔面積後，逐宗依各承租人或土地所有權人之使用位置及其應分配面積辦理分配，且無變通補情事（見本院更一卷第一宗第一０三頁）。
㈦另南投縣埔里地政事務所覆函稱：自七十九年買賣契約成立後，至八十九年止，兩造均不曾申請測量系爭土地面積。
㈧以上，並有兩造不爭執真正之買賣契約書及財政部國有財產局中區辦事處南投分
處九十年八月九日台財產中投二字第０九００００七０七八號、第0000000000號、第000000000號函各一份、系爭土地登記簿謄本、地籍圖及重劃前後對照清冊影本（本院前審卷第一宗第四十四頁、四十五頁）、系爭九二八號土地辦理土地所有權買賣申請書影本（本院前審卷第一宗第四十四至四十
九、一二九至一三九頁、一四二至一六八頁、第一八六頁至一九三頁、本院更一卷第四十九頁）等證物附卷足稽，前開事實均堪予認定。
六、本件之爭點：本件買賣標的是土地承租權抑或係土地所有權？價金係以整筆土地價值計算或以坪數計價，若以坪數計算，上訴人得否依不當得利或本於契約請求被上訴人多退少補並返還其超出部分之土地價金？茲分項說明本院之判斷如下：
七、本件買賣標的物否為何？上訴人一再主張本件系爭土地之買賣為所有權之買賣，但為被上訴人所否認，並抗辯稱僅係土地承租權之買賣，且舉介紹人黃本吉及代書江經耀鑐為證，然查：
㈠兩造於七十九年三月一日訂立系爭不動產預定買賣預約契約書時，系爭土地仍由
訴外人鄭淑楨向國有財產局承租，但因被上訴人與介紹人黃本吉均向上訴人表示系爭土地已重劃完成，應可自由買賣，並提出被上訴人與鄭淑楨所立之地上物買賣契約書，表示原承租人鄭淑楨可無條件配合向國有財產局辦換約及過戶手續，至於能否順利申購移轉所有權予上訴人，尚屬未定之數，始以預約方式訂約，此為兩造所不爭，觀之系爭契約書之文義及內容，其中第一項明確記載買賣之標的物，包括魚池鄉○○○區○○段第九二六號土地「建」面積一九二平方公尺全部、同段第九二八號土地「建」面積一五三平方公尺全部○○○鄉○○村○○街○○○號本國式加強磚造房屋一棟，第二項就買賣價金，也約定每坪八一、八○○，約一○四．三六坪，總價八百五十三萬六千六百四十八元正，由前揭契約之遣字用語，可知本件買賣之對象應係系爭土地之所有權，被上訴人雖尚未取得土地所有權，但仍預期將來可以向國有財產局承購，使上訴人可以取得所有權為其契約之內容，而非僅購買承租權而已，否則若單為租賃權之買賣，兩造直接於契約中約定「承租權」或「耕作權」之轉讓為已足，又何以未於契約中明示係租價權之買賣，反而於契約中分列土地面積及建物標示作為其買賣之標的，並明定面積以「實測」為準，甚至標明土地之坪數及價金之計算？此與一般租賃權之轉讓及買賣顯然有別。
㈡再者，倘上訴人僅係承購土地之承租權，則被上訴人仿照其向系爭土地原承租人
鄭淑楨及同段九二六號土地原承租人高葉彩雲買受時所簽立之「地上物買賣契約書」，或「房屋出讓證書」即可，又何須大費周章另請代書書立「不動產預定買賣預約契約書」，並於契約第四條約定：被上訴人及原承租人均同意無條件配合辦理換約及過戶手續？且本件如僅為承租權之買賣，則以被上訴人向鄭淑楨及高葉彩雲購買二筆土地地上物等承租權之總價亦不過僅為四百二十六萬元（1,560,000＋2,700,000＝0000000)（見原審卷第一０四頁、一０七～一０九頁），其轉售價格縱有增加，衡情亦無於短短一年半不到之時間內即高漲近二倍達八百五十三萬六千六百四十八元元之理，況一般土地租約，重在對於土地之使用、收益，是其價金之計算亦以整筆土地之利用價值為基準，鮮有就每坪價金加以約定者，更遑論於契約中約定過戶之事。而本件若雙方所合意者，確係租賃權之買賣，則兩造當會就系爭土地上有無栽植地上作物，及地上作物之砍伐、搬運及收成、採收權等問題逐一釐清，並彷照被上訴人與訴外人鄭淑楨之「地上物買賣契約」般，於契約上明文約定：「栽植地上物之土地無償附帶地上物交與甲方（承受人）耕作、使用無，將來地上物收成後，乙方（出讓人）尚不得主張任何權利欲收回土地」「前條承租或過戶或地上物砍伐、搬運等手續時，如需乙方蓋章者，不論何時，乙方應無條件提供，但其費用由甲方負擔」（原卷第三十七頁、三十八頁），然遍觀本件買賣契約全文，均無就此攸關租賃權轉讓之重大事項，有所約定，由此亦可知上訴人之所以購買系爭土地，乃著眼於將來承購國有土地之土地所有權，而非純粹轉讓土地租賃權。尤其，上訴人倘非購買系爭土地之所有權，被上訴人又何有可能於八十五年三月十九日原承租人鄭淑楨向國有財產局購買取得系爭土地所有權後，旋即於同年四月九日將其所有權移轉登記與上訴人，而非移轉予被上訴人名下？基此，益足證明上訴人確係與被上訴人約定購買系爭土地之所有權無訛。
㈢證人黃本吉在原審及本院更一審雖證稱「系爭土地係國有基地，只有承租權，沒
有所有權，應該向國有財產局承租」、「當時是賣界址內之承租權」云云（原審卷第五十三頁、本院更一卷第二宗第十一頁），惟兩造間並無向國有財產局申請變更承租人之名義，且系爭九二八號國有地，係由訴外人鄭淑楨於八十四年間逕依其本人之名義，向國有財產局申請承購，經審查符合，於八十五年二月十七日繳清地價後，即核發產權移轉證明書予鄭女辦理產權移轉登記，再由訴外人鄭淑楨於八十五年四月九日以買賣為原因移轉登記予楊順木名下，已如前述，與證人黃本吉所稱是租賃權買賣，並要辦理租約變更手續再由上訴人向國有財產局再買一次土地所有權之情形，互核又有不符，可見人黃本吉之所以為前開之證述，應係考量訂約當時被上訴人只有土地承租權，因此主觀上認本件買賣應只係土地承租權而已，其復非習於法律之人，故其就契約關係之性質為何之供詞，自難免涉及其個人意見之判斷，尚不足資為本件買賣標的物係承租權之論斷。
㈣至證人即代書江耀鑐在原審及本院前審訊問時固亦證稱：「承租使用權之買賣」
，及就其本身為土地代書之認知上，認「此買賣應屬權利之買賣」云云。然本院前審提示系爭契約書第五項之規定，詢問證人江耀鑐兩造真意何在，則據證人江耀鑐陳稱：「雖然土地買的是權利，但還是有其他手續要辦，至於本件買賣係所有權的買賣或僅買的是權利我並不清楚，第五條的意思僅是約定向國有財產局辦理手續時的費用應由何人支付，由國有財產局辦理過戶及其他的手續都不是由我承辦所以真正的情形我不清楚。」等語（見本院前審卷第一宗第一○七頁），可見證人江耀鑐對系爭契約之買賣標的物及當事人之意第五條所規定本件何以需辦理「過戶」手續，又何以與一般承租權之買賣、轉讓不合一節，均無法提供完整之說明，甚至無法敘述其詳，自難依其上開之證詞，據以判斷本件買賣之標的是土地所有權或承租權。再者，兩造間締結買賣之目的，若如其所言僅在承受國有土地之租賃權而已，則兩造大可會同訴外人鄭淑楨直接向國有財產局申請變更承租人名義於上訴人名下或其指定之第三人名下，即可完成契約之目的，又何須於契約第四條明定：被上訴人及原承租人須同意無條件配合過戶手續？參以契約第五項又已明文述及向國有財產局承購土地之約定，再對照第四項約定須配合辦理過戶手續及第二項約定有每坪之買賣價金及土地換算之坪數，苟非土地預定所有權之買賣，又何須作如此詳盡之約定？況且依土地登記簿所載，系爭土地確於八十五年三月十九日由鄭淑楨向國有財產局承購後，隨即於同年四月九日移轉登記予上訴人，是由契約履行之結果，也足以顯本件契約之目的係在於所有權之移轉，並非租賃權之讓與，證人江耀鑐前開陳述，或因不明契約內容所致，尚難遽予採信。
㈤綜上所述，由兩造契約之內容，無一提及土地「租賃權」之文字，反而於買賣標
的之土地標示一欄載明：【系爭九二八及同段九二六地號，「建」，面積全部】，於契約第二條並約定每坪買賣價金之計算基準及每坪之單價，其後並陸續於第
四、五條約定如何配合上訴人辦理土地過戶及費用由何人支付，且系爭土地所有權，於原承租人鄭淑楨向國有財產局承購後，亦確實移轉登記予上訴人指定之楊順木名下，故本院由上情及契約之內容、訂約、履約之經過等情綜合判斷，認本件應屬所有權之買賣，被上訴人抗辯本件系爭土地之買賣，僅為承租權之買賣云云，應無可取。
八、再系爭買賣契約價金之計算如何，上訴人雖主張係以土地之面積，按坪數計價，被上訴人則抗辯係以實際看到使用之面積為準，並非依面積為計算單位，經查：㈠按被上訴人於出售系爭國有土地時，係提供其與原承租人間之租約予上訴人，而
系爭不動產預定買賣預約契約書所載系爭土地面積一五三平方公尺即係依該租約之記載而來，此有證人江耀鑐於原審八十九年八月一日言詞辯論期日所述：「（契約第一點土地標示面積記載係根據什麼標準？）依據賣方（即被上訴人）所提供向國有財產局承租的契約」之證詞可按，且被上訴人於原審八十九年九月五日言詞辯論期日亦自認：九二八地號一百五十三平方公尺是代書根據租約所寫等情屬實。足見上訴人乃係因被上訴人提供國有財產局租約，依該租約所載面積認系爭土地全部面積應約有一五三平方公尺，加上同段九二六地號全部面積約一九二平方公尺，總計約一○四．三六坪，則以每坪八萬一千八百元計算，以總價八百五十三萬六千六百四十八元購買面積約一○四．三六坪之土地尚可接受，始簽立系爭不動產預定買賣預約契約書，同意以八百五十三萬六千六百四十八元之價格向被上訴人購買上開總面積約一○四．三六坪之不動產，但因兩造並未就上開不動產實際測量，是於買賣契約上加註「土地係以實測面積為準」之約定。此外，佐以證人江耀鑐於原審亦到庭結證：兩造契約成熟時才叫伊去書立等語，亦即該不動產買賣契約乃係業經兩造就各該細節充份研商討論後始行訂立，而系爭「不動產預定買賣預約契約書」就本件買賣之不動產面積及價格業既已於該契約書第
一、二條開宗明義記載：「買賣標示㈠土地標示：南投縣魚池鄉○○○區○○段第九二六號土地「建」面積一九二平方公尺全部；南投縣魚池鄉○○○區○○段第九二八號土地「建」面積一五三平方公尺全部」、「買賣價金：每坪新台幣八
一、八○○，約一○四．三六坪，總價新台幣捌佰伍拾參萬陸仟陸佰肆拾捌元正（土地係以實測面積為準）」等文，可見兩造間確已就系爭土地，達成以每坪八萬一千八百元，土地以實測面積為準計算總價款之合意，否則，系爭買賣契約書既係經兩造磋商成熟後始行書立簽訂，倘兩造間並無如此之約定，系爭不動產買賣契約又豈有為如此記載之可能。
㈡至證人黃本吉雖於原審證稱：兩造對於買賣總價八百多萬有談過，但一坪多少沒
有說過云云。但為兩造書立系爭不動產預定買賣預約契約書之代書即證人黃耀鑐業已到庭結證兩造係契約成熟時始叫伊去書立等語綦詳，亦即該不動產買賣契約乃係業經兩造就各該細節充份研商討論後始行訂立，則由系爭不動產預定買賣預約契約書第二條明白記載系爭不動產買賣價金為每坪八一、八○○，約一○四．三六坪，總價八百五十三萬六千六百四十八元等文，即足以證明兩造間就系爭土地每坪多少錢確曾為約定。證人黃本吉上開證詞顯與事實有所不符。況且黃本吉亦證稱，訂約當天在上訴人家裡，談了一整天，其在契約上簽名時已很晚了，故沒有看契約內容，後來上訴人之夫許瑞煌拿契約書給他看時，因時間太久了，已記不得當時的情況了等語（見本院卷第一宗第二一三頁筆錄），足見其對兩造買賣價金之約定，並不很清楚，其前開證述，自不足採為被上訴人有利之認定。
㈢再查，證人江耀鑐於本院前審調查時又已證稱：「（買賣之價金係以何方式計算
？）時間太久了，但他們好像有提到以坪數，當時因有面積所以應是以面積計算出來，但實際上以何方式計算我僅是按他們談好的意思去寫。」俟本院前審於準備程序提示系爭契約予證人江耀鑐時，證人即已進一步清楚指出：「按照契約書上書上可看出一坪單價是八萬多，然後依大約的總坪數計算出總金額。當時尚未重劃好，實際面積多少不清楚，所以括弧有註明土地以實測面積計算，待以後測量好再依實際面積多退少補。」，是系爭契約既係由證人即代書江耀鑐所撰寫，則其對於契約中文字之應用及其涵義自無不知之不理，而其前揭證詞所述，不惟與一般通常之文義解釋相符，且就一坪八萬一千八百元之單價整數，乘以帶小數點之一零四點三六坪，而得出帶有尾數之八百五十三萬六千六百四十八元之總價而言，正係本件買賣之總價金，就經驗法則，亦相吻合，其此部所證，應足採信，否則倘兩造未合意以每坪八萬一千元作為每坪土地之價金，江耀鑐何須於契約中記載之，且本件若如被上訴人所言確係以實際看到使用之面積為準，則雙方於契約上約定買賣之總價金為已足，又何須於契約中增設此項與契約無關之條款？被上訴人空言辯稱，本件係以總額約定買賣價金，非以坪計價，與證人江耀鑐上開證詞所供亦有不合，已難率採。
㈣次就一般交易常情而言，本件若確係以總筆土地之價值，作為買賣價金之基準，
在一般情況下，當事人至少在千元以下之金額，至少會折衷至一整數，以利雙方嗣後給付之明確及方便，應無先合意一非整數、又帶有零頭之總數後，再迂迴以此精細算至「個位數」之總價金，除以土地面積，於換算出每坪土地之單價後，於契約中贅列出每坪土地之平均單價為若干及土地面積約有幾坪，甚至以括弧附記「面積以實測為準」之可能，尤其，一般土地權利（包括使用權、租賃權及所有權）之買賣交易，除考慮地理位置及四周環境及土地價值之外，其面積之大小，更涉及土地之整體效益及利用，恆為交易雙方所關切並重視，若謂本件當事人在土地未經實測，且不知其實際面積為何之情況下，即同意以現場看到之使用面積作為系爭土地買賣之價金，則不僅與契約之文義無法吻合，更使得兩造於契約中所約定之「每坪八一，八０００」、「約一０四、三二六坪」毫無意義可言，與一般交易常情更屬相違。此外，參酌綜合證人黃本吉所言，兩造磋商洽談經過一整天才達成合致，而證人江耀鑐證稱兩造洽談已有結果才找其來寫契約書，足見契約書之文字內容，係經由兩造一整天之洽談所得之結果而諸於文字為契約之內容，解釋契約自不能捨契約內容不顧而另作他求。契約既已載明買賣土地之總坪數每坪之單價，再由單價乘以總坪數而得出總價，且總價載有計算至幾百幾拾幾元之零頭，已難以想像係以總價除以坪數而得出每坪單價之結論，被上訴人此部分所辯，更難採信。
㈤第查本件契約雖未使用一般不動產契約書常見之「超過一定比例之部分，則依每
坪單價計算退補金額」等類似之用語，惟本件兩造於買賣當時並未經過實測，而僅由證人黃本吉到場指界而已，已據證人黃本吉證述屬實（本院前審卷第一宗第二一二頁），足見買賣契約之所以以括弧載明「土地係以實測面積為準」，係因買賣當時，未經測量，不知實際土地面積為何，故特地增列此項約定，再由其係明示約定「買賣價金」之條項中，自係指價金計算而言，亦即為證人江耀鑐所稱之價金「多退少補」之意，故不能單以契約中未使用多退少補之字眼或未約定「超過一定比例之部分，將依每坪單價計算退補金額云云，即忽略契約全體之文義，率謂其非以坪數計價。其次，契約第四條所係約定，本件買賣之基地，將委由介紹人將該地界址點交予上訴人，係有關交付買賣標的物即點交之約定，與土地之買賣如何計算，係屬二回事，自不容以該第四條之約定定，曲解為買賣之價金係以點交時之實際面積為準，並進而抗辯本件係以整筆土地計價，且已經介紹人點交清楚，故無面積不足之情事。此外，證人黃本吉既表示因時間經過太久，就土地買賣價金如何定已難以回憶或不復記憶（本院前審卷第一宗第二一四頁），其於本院更一審又改證稱本件土地之買賣，應係整筆土地計價，非照坪數計算等語（本院更一卷第二宗第十一頁），與其之前所證不僅互有出入，與契約文義之記載更有不合，已難採信。證人江耀鑐復證稱簽約當時係以每坪土地單價多少，再依大約總坪數算出總價，被上訴人空言本件兩造就價金之約定，係以總價約定，非以坪數計價，且契約上所載之一五三平公尺，係誤植門牌號所致，與價金之計算無關云云，亦難採信。
㈥次按，被上訴人固又以其訂約時，已交付上訴人原租約之影本與上訴人，並以七
十七年四月一日起至八十年十二月卅一日止之租約正面記載標的為水社段五一八之六，面積一五二平方公尺，然其背面變更記載欄亦明載「土地重劃後標示變更○○○鄉○○段○○○○號，面積八十七平方公尺」，並進而主張上訴人於買賣時已明知鄭淑楨承租之國有土地為九二八號，面積八十七平方公尺，依民法第三百五十一條之規定，因被上訴人於訂約時既已明知，上訴人自不負瑕疵擔保之責。且上訴人於給付價金時明知無給付義務，亦不得依不當得利之規定請求返還云云。然查，被上訴人所交付者為租約影本而非原本，且依上訴人提出之該影本，亦僅影印正面而無背面，此亦為被上訴人於言詞辯論時所是認，而被上訴人所指該租約背面之記載，既未影印交付上訴人，自難推認上訴人就租約背面之記載為知情，況被上訴人始終不承認於訂約時已知重劃後之面積（重劃在七十六年，訂約在七十九年）何能期待上訴人知情？況系爭買賣契約之賣方代理人即被上訴人之夫許瑞煌於本院前審亦陳明：「伊原來買的位置及面積前手交給伊的均是舊地號、舊面積，國有財產局之覆函才看得出來有新的地號及面積」、「伊原來向前手買土地時他僅交給我一張買賣契約書及國有財產局函，伊是七十七年間買的土地」（本院前審卷第一宗第二一一頁），可見兩造於簽約當時都是以鄭淑楨原有租約之面積資為議價之基礎。且證人黃本吉向上訴人介紹本件土地買賣時，原開價每坪為九萬元，經討價後始以每坪八萬一千元成交，此業據楊順木於本院前審供述甚明（本院前審卷第二宗第八頁）；而買賣標的物雖列有本國式加強磚造平房一棟，但該建物部分並未計算在買賣價金之內，亦據被上訴之夫許瑞煌陳明在卷（本院前審卷第一宗第二一一頁）；足知本件買賣價金之決定，係以土地為準，並不包地上建物在內，依此，倘若上訴人於簽約時確有相關之租約背面補記資料可供參酌，且系爭買賣確係以整筆土地之價值計價，則依當時重劃後之土地實際面積（即８７＋１９２=２７９平方公尺），換算坪數所得（約８４．３９７５坪），再以本件買賣總價金除以土地之坪數所得，每坪土地之價格，約十萬一千一百四十八元，與系爭上所載之八萬一千八百元不符，且明顯偏高，而本件買賣之見證人（即實際買受人）楊順木既受有高等教育，又身為醫師，其豈有可能容忍如此等文義不符，且明顯有違自已權益之情事發生？由此亦足以證明兩造於簽約時，尚不知當時重劃後面積已有所變動，被上訴人空言抗辯上訴人於簽約時已知地號有改編，當知系爭土地面積係七十八平方公尺云云，既乏證據證明，洵無可取。
㈦又據本院前審向南投縣政府，南投縣埔里地政事務所及國有財產局台灣中區分局
函查結果，系爭土地重劃係在七十六年完成，然登記簿及所有權狀之製發均在其後，而系爭土地於七十七年四月一日起至八十年十二月卅一日止之租約背面，註記系爭土地變更記載欄關於重劃後之地號、面積之補記，係在八十一年換約時補登，亦經國有財產局函覆在卷，依此以論，自難認兩造於七十九年間成立買賣契約時，上訴人即已知悉土地業因重劃而面積有所變更之情事。況且該租約為被上訴人影印交付與上訴人，被上訴人既主張其就該變更記載不知情，且記載在租約背面，被上訴人又未將背面影印交付上訴人，又焉能推知上訴人於被上訴人為給付時，即知悉重劃後之九二八號地號土地較原租約所載之面積已有短少？被上訴人主張上訴人已知土地有重劃，且契約上所載之一五三平方公尺係建物據此主張伊無返還之義務，亦不足取。
㈧末查，本件土地於重劃分配，雖因案內國有及私有土地均能足額分配，而無變通
補償情事，此固有前揭南投縣政府九十三年十一月五日府地劃字第０九三０二０四二六三０號函附卷可參，然系爭九二八號土地，於重劃前地號，係水社段第五一八之六號，地價係二十三萬六千二百零八元，重劃後土地分配之相關土地地號除九二八號外，尚有水社段九二五、九二六、九二七三筆土地，而前開九二八號土地於重劃後之土地總價為十萬零六千五百三十八元，此亦有南投縣政府前函所附分配清冊足稽（本院更一卷第一宗五十四、五十五頁參照）；由此可知，重劃前五一八之六號土地之地價，與重劃後之九二八號土地地價，二者顯不相當，此外，被上訴人又無法舉證證明系爭契約確僅約定總價而已，至於上訴人於買受後是否曾請人測量（證人黃本吉雖證稱有測量過，而南投縣埔里地政事務所覆函稱，自七十九年買賣契約成立後，至八十九年間均不曾申請測量。但仍有可能私下請人測量）及請代書辦理租約變更及土地承購手續，直至八十五年始完成登記，及代書於何時告知上訴人土地實際面積與買賣契約記載不符，均與被上訴人依契約約定，因所交付之土地經實測結果，面積明顯不足，不生影響。
㈧基上所述，可知本件土地之買賣，係以土地坪數計算每坪之單價所得，被上訴人抗辯係總價約定云，不足採信。
九、綜上所述，本件買賣為土地所有權之買賣，且兩造間確係以原有租約之資料所載，認本件九二八號土地有每坪八萬一千八百元，以系爭土地一五三平方公尺及同段九二六地號土地一九二平方公尺，約一○四．三六坪計算，總價為八百五十三萬六千六百四十八元正，但土地以實測面積為準之約定，且契約中既有「面積以實測為準」，實寓含有面積若有不符，將多退少補之意，上訴人既於本院更一審就同一之聲明，追加依買賣契約之約款請求多退少補，而系爭九二八號土地，於重劃後實際之土地面積又僅有八十七平方公尺，與契約原定之面積一百五十三平方公尺，已整整短少六十六平方公尺，經換算為十九．九六五坪，再乘以每坪單價八萬一千八百元，依此計算上訴人所多付之買賣價金，已達一百六十三萬三千一百三十七元，上訴人因之依兩造間多少補之約定債務，請求被上訴人按不足之面積坪數，退還多付之價金，核屬有據，是本院認原判決駁回上訴人之請求，顯有未當，上訴意旨指摘原判決，關於駁回其一百六十三萬二千七百二十八元請求之部分為不當，求予廢棄改判，並追加擴張請求四百零九元之部分，為有理由，爰判決如主文所示，又上訴人已陳明願供擔保，請准予宣告假執行，被上訴人亦陳明如受敗訴之判決，願供擔保免為假執行，均核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併為假執行及免為假執行之宣告。
十、兩造其餘之攻擊、防禦方法，與本案爭執要旨無關，不一一加以論述。附此說明
、據上論結，本件上訴及追加之訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百六十三條、七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 五 月 二十四 日
民事第二庭審判長法 官 童有德
法 官 翁芳靜法 官 謝說容右為正本係照原本作成。
被上訴人得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 蘇昭文中 華 民 國 九十四 年 五 月 二十五 日
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