臺灣高等法院臺中分院民事判決 93年度上更㈠字第14號
上 訴 人 寅○○
申○○上列二人共同訴 訟 代理人 楊榮富律師共同複代理人 蔣志明律師被 上 訴 人 亥○○
甲○○ 住戌○○ 住酉○○ 住己○○ 住辰○○○ 住
居上列八人共同訴 訟 代理人 蘇顯騰律師上 一 人複 代 理 人 康文毅律師被 上 訴 人 壬○○訴 訟 代理人 吳瑞堯律師
許蕙寶律師蕭智元律師被 上 訴 人 子○○
午○○ 住巳○○ 住丁○○ 住戊○○ 住丑○○ 住丙○○即林
住卯○○即林
住辛○○即林
住庚○○即林
住上列十一人共同訴 訟 代理人 吳瑞堯律師
康文毅律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國89年4月15日臺灣臺中地方法院86年度訴字第1349號第一審判決，提起上訴，經判決後，最高法院第一次發回更審，本院於95年5月9日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
一、原判決除確定部分外，關於駁回上訴人下列第二至六項之訴部分，及該各部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判廢棄。
二、被上訴人戌○○應將坐落台中縣太平市○○路段第105-7地號土地上如附圖（即94年1月21日台中縣太平地政事務所土地複丈成果圖，以下同）所示G1部分面積171平方公尺之地上建物拆除，將該基地連同G2部分面積25平方公尺之土地返還上訴人，並給付上訴人新台幣（以下同）54,214元及自民國87年5月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另自86年7月1日起至交還土地日止，按年給付上訴人11,290元。
三、被上訴人酉○○應將同上段第105地號土地如附圖所示D1部分面積260平方公尺、D3部分面積108平方公尺、第105-26地號土地上如附圖所示D1-1部分面積3平方公尺之地上物拆除，將該各基地連同105地號土地如附圖所示D2部分面積49平方公尺、D4部分面積182平方公尺、第105-26地號土地如附圖所示D2-1部分面積3平方公尺之土地返還上訴人，並應給付上訴人243,722元及自民國86年7月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另自86年7月1日起至交還土地日止，按年給付上訴人49,165元。
四、被上訴人未○○、癸○○、丙○○、卯○○、辛○○、庚○○（以下稱未○○等6人）應將同上段第105地號土地如附圖所示C1部分面積116平方公尺、第105-26地號土地C1-1部分面積47平方公尺、第105-3地號土地如附圖所示C1-2部分面積4平方公尺之地上物拆除，將該各基地返還上訴人，並應給付上訴人60,983元及自民國86年7月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另自86年7月1日起至交還土地日止，按年給付上訴人12,433元。
五、被上訴人辰○○○、子○○、午○○、巳○○、丁○○、戊○○、丑○○（以下稱辰○○○等7人）應將同上段第105地號土地上如附圖所示B1部分面積197平方公尺、B2部分面積36平方公尺及第105-3地號土地上如附圖所示B2-1部分面積24平方公尺之地上物拆除，將該各基地連同105號土地如附圖所示B3部分面積79平方公尺之土地返還上訴人，並應連帶給付上訴人132,717元及自民國87年5月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另自86年7月1日起至交還土地日止，按年給付上訴人26,810元。
六、被上訴人乙○○應將同上段第105地號土地上如附圖所A1部分面積125平方公尺之地上物拆除，將該基地連同如附圖所示A2部分面積35平方公尺之土地返還上訴人，並應給付上訴人64,656元及自民國86年7月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另自86年7月1日起至交還土地日止，按年給付上訴人13,040元。
七、其餘上訴駁回。
八、第一、二審及發回前第三審訴訟費用，除已確定部分外，由被上訴人戌○○負擔19/200、酉○○負擔60/200、未○○等6人連帶負擔16/200、辰○○○等7人連帶負擔30/200、乙○○負擔16/200，餘由上訴人負擔。
九、本判決第二、三、四、五、六項，於上訴人依次以680,000元、2,700,000元、700,000元、1,580,000元、680,000元或等值之台灣銀行無記名可轉讓定期存單為擔保後得假執行；但於假執行程序執行標的物拍定、變賣或物之交付前，被上訴人戌○○、酉○○、未○○等6人、辰○○○等7人、乙○○如依次以960,000元、3,600,000元、980,000元、2,200,000元、950,000元為上訴人預供擔保，各得免為假執行。事實及理由
甲、程序方面原被上訴人林新助於訴訟程序進行中之民國90年10月20日死亡，其繼承人有未○○、癸○○、丙○○、卯○○、辛○○、庚○○等6人（以下稱未○○等6人），有戶籍謄本可據，經上訴人具狀命承受訴訟，核無不合，爰改列該6人為被上訴人。
乙、實體方面
一、兩造之聲明：㈠上訴人方面：上訴聲明：
⒈原判決除確定部分外，均廢棄。
⒉上開廢棄部分：
⑴被上訴人亥○○應將坐落台中縣太平市○○路段第
105-7地號土地上如附圖所示F1-1部分（面積：79平方公尺）及第105-20地號土地上如附圖所示F1部分（面積：72平方公尺）、F3部分（面積：71平方公尺）之地上物拆除，並將上開地上物占用之土地及105-7地號土地如附圖所示F2-1部分（面積：48平方公尺）、105-20地號土地如附圖所示F2部分（面積：79平方公尺）之土地返還上訴人，且應給付上訴人新台幣（下同）336,540元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另自民國（下同）86年
6 月1日起至交還土地日止，按年給付上訴人39,088元。
⑵被上訴人甲○○應將同上段第105-22地號、105-23地
號土地上如附圖所示E1部分（面積：82平公尺）、E2部分（面積：99平方公尺）、E1-1部分（面積：22平方公尺）、E2-1部分（面積：8平方公尺）之地上物拆除，並將上開地上物占用之土地返還上訴人，且應給付上訴人203,467元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另自86年6月1日起至交還土地日止，按年給付上訴人23,632元。⑶被上訴人戌○○應將同上段第105-21地號土地上如附
圖所示G1部分（面積：171平公尺）之地上物拆除，並將上開地上建物占用之土地及同地號土地如附圖所示G2部分（面積：25平方公尺）之土地返還上訴人，且應給付上訴人189,002元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另自86年6月1日起至交還土地日止，按年給付上訴人21,952元。
⑷被上訴人酉○○應將同上段第105地號土地如附圖所示D1部分（面積：260平方公尺）、D3部分（面積：
108平方公尺）、第105-26地號土地上如附圖所示D1-1部分（面積：3平方公尺）之地上物拆除，並將上開地上物占用之土地及105地號土地如附圖所示D2部分（面積：49平方公尺）、D4部分（面積：182平方公尺）、105-26地號土地如附圖所示D2-1部分（面積：
3平方公尺）之土地返還上訴人，且應給付上訴人1,204,266元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另自86年6月1日起至交還土地日止，按年給付上訴人103,961元。
⑸被上訴人未○○、癸○○、丙○○、卯○○、辛○○
、庚○○等人應將同上段第105地號土地如附圖所示C1部分（面積：116平公尺）、第105-26地號土地C1-1部分（面積：47平方公尺）、第105-3地號土地上如附圖所示C1-2部分（面積：4平方公尺）之地上物拆除，並將上開地上物占用之土地返還上訴人，且應給付上訴人277,534元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另自86年6月1日起至交還土地日止，按年給付上訴人19,376元。
⑹被上訴人辰○○○、子○○、午○○、巳○○、丁○
○、戊○○、丑○○、壬○○應將同上段第105地號土地如附圖所示B1部分（面積：197平公尺）、B2部分（面積：36平方公尺）、及第105-3地號土地上如附圖所示B2-1部分（面積：24平方公尺）之地上物拆除，並將上開地上物占用之土地及第105號土地如附圖所示B3部分（面積：79平方公尺）之土地返還上訴人，且應連帶給付上訴人621,777元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另自86年6月1日起至交還土地日止，按年給付上訴人53,512元。
⑺被上訴人乙○○應將同上段第105地號土地上如附圖
所示A1部分（面積：125平公尺）之地上物拆除，並將上開地上物占用之土地及同地號如附圖所示A2部分（面積：35平方公尺）之土地返還上訴人，且應給付
上訴人306,992元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另自86年6月1日起至交還土地日止，按年給付上訴人26,064元。
⑻被上訴人己○○應將同上段第105地號土地上如原審
判決附圖所示編號E部分（面積：0.0045公頃）之地上物拆除，並將土地返還上訴人，且應給付上訴人86,341元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另自86年6月1日起至交還土地日止，按年給付上訴人7,330元。
⒊訴訟費用由被上訴人等人負擔。
⒋上訴人願以現金或同額台灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
㈡被上訴人方面：答辯聲明：
⒈上訴駁回。⒉上訴及歷審訴訟費用由上訴人負擔。
二、本件上訴人主張：坐落台中縣太平市○○路段第105、105-3、-7、-20、-21、-22、-23、-26地號等八筆土地（以下簡稱系爭土地）為伊共有，應有部分各二分之一。被上訴人等分別無權占用上開土地內如附圖所示：即亥○○占用F1-1、F2-1、F1、F2、F3部分（面積各如該圖所示，下同），並在F1-1、F1、F3部分建有房屋；甲○○占用E1、E2、E1-1、E2-1部分建築房屋；戌○○占用G1、G2部分，並在G1部分建有房屋；酉○○占用D1、D2、D3、D4、D1-1、D2-1部分，並在D1、D3、D1-1部分建有房屋；未○○、癸○○、丙○○、卯○○、辛○○、庚○○等六人（即林新助之繼承人以下簡稱未○○等六人）占用C1、C1-1、C1-2部分並建有房屋；辰○○○、子○○、午○○、巳○○、丁○○、戊○○、丑○○（以上七人為林松木之繼承人，以下簡稱辰○○○等七人）、壬○○（即林國榮之繼承人）占用B1、B2、B2-1、B3部分，並在B1、B2、B2-1 部分建有房屋；乙○○占用A1、A2部分，並在A1部分建有房屋；己○○占用如原審判決附圖所示E部分建有房屋。伊自得依民法第767條規定請求被上訴人等分別拆除上開建物並交還占用之土地。又被上訴人占用上開土地，受有相當於租金之利益，致伊受有損害，伊亦得本不當得利之法則，請求被上訴人返還自民國76年10月15日起算之不當得利。被上訴人固抗辯渠等或渠等之被繼承人與原地主即伊等之前手間原存有租地建屋之法律關係存在，惟為伊等所否認，縱渠等抗辯屬實，亦因渠等積欠歷年租金，經上訴人申○○於75年9月及76年1月間以原地主之受任人之地位，催告被上訴人或渠等被繼承人限期繳納，但均因未依限繳納而租約終止在案；再者，被上訴人等現使用之房屋，均於民國50年至60年間所建築，並非日據時期早已存在之房屋，乃重新建築者，是以即令渠等就系爭上開土地，原有租地建屋法律關係存在，亦因房屋已不堪使用而消滅等情。求為命被上訴人等應分別拆除上開建物並交還占用之土地及給付不當得利（分別詳如上揭上訴聲明第2項所示）之判決。（關於上訴人另對李義雄、林美菊、林坤山請求部分，業已確定）。
三、被上訴人則以：伊等或伊等之被繼承人與訴外人林鑽燧間，自日據時期起就系爭土地即已有基地租賃關係，並按各住戶佔用之面積以稻穀或折算現金繳租。惟林鑽燧於光復後不久即遷居日本，管理土地不便，且名下耕地均被政府依耕者有其田條例徵收放領給佃農，故僅剩建地（系爭土地為其中之一）部分未被徵收，乃委託其親戚即訴外人葉作樂管理及收租。嗣林鑽燧於民國47年8月16日死亡，上開出租之土地，乃由其繼承人林守藩、林守直、林守成、林玉枝等人繼續委託葉作樂律師管理。然葉作樂律師因64年1月10日（私契日期63年12月24日）以林鑽燧名義偽造買賣契約將上開土地出賣予上訴人申○○，並違法辦理所有權移轉登記予申○○後，經伊等或伊等被繼承人及其他承租人發現後提出訴訟，葉作樂即忙於官司，無暇收租事宜，至67年間死亡，此後，林鑽燧之繼承人即未再親自或委託他人收租。上開葉作樂律師偽造買賣契約出賣土地乙事，嗣經伊等或伊等之被繼承人提起確認買賣關係不存在及塗銷所有權移轉登記之訴（原審法院68年訴字第2040號、本院68年度上字第1154號、最高法院70年度台上字第1468號）勝訴，上訴人申○○敗訴後，親赴日本，於72年8月20日與訴外人即林鑽燧之繼承人林守成、林守藩、林玉枝、林守直簽訂和解書，其和解主要內容為追認葉作樂律師與上訴人申○○於63年12月24日所訂立之買賣契約書，除確認原買賣價金1,040,000元外，並約定於上訴人申○○交付林守成等四人和解金10,000,000日圓後，原買賣契約書仍確認有效，並約定若有租地權、租屋權、佃農權及優先購買權等糾紛，由上訴人申○○自行處理。嗣林守成等四人並出具授權書，授權辦理繼承登記，所有權移轉等相關事宜，而於76年6月將含系爭土地在內之36筆土地移轉登記為上訴人二人所有。按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。前項優先購買權人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法第104條第1項前段及第2項定有明文。本件，上訴人申○○雖曾以林守成、林玉枝、林守直之受任人地位，於75年9月9日依序以台中郵局第1206、1209、1211、1213、2018、2019等號存證信函分別通知被上訴人亥○○、酉○○、林新助、乙○○、林松木（被上訴人辰○○○等7人之被繼承人）、甲○○等人及以台灣台中地方法院76年聲字第50號民事裁定對被上訴人戌○○為與上開存證信函意思相同意旨之意思表示通知之公示送達，然其存證信函之通知意旨，僅表明：其受林守成等三人委任全權處分台中縣○○鄉○○路段36筆土地（按含本件系爭土地），茲以每平方公尺新台幣6,050元出售，請於文到20日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自54年起積欠之租金，限於文到10日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語。該存證信函並未表明出賣人林守直等人已於72年8月20日將上開36筆土地以新台幣1,040,000元及日圓10,000,000 元出賣於申○○之事實（退步言，縱依李燕參以林守直之代理人名義與申○○、李文騫於73年5月15日所訂立之不動產買賣契約書記載，買賣價金亦僅新台幣二百二十一萬七千二百九十四元八角及日圓一千萬元），且未明確催告伊等或伊等被繼承人或其他承租佃農是否欲行使優先購買權，更將出賣之價金刻意虛偽提高至每平方公尺價格6,050元，而與原來買賣契約之約定不符，又未明示伊等或伊等繼承人占有之面積多少及應繳之租金數額，或未對已故承租人之全體繼承人為之，其催繳欠租之催告並不合法。甚至上訴人申○○以林守直等人之授權人地位與上訴人寅○○、申○○二人於76年6月27日所訂立之土地買賣所有權移轉契約書更虛偽記載系爭36筆土地之買賣價金為新台幣113,419,350元整（折合每平方公尺6,050），且虛偽記載價款交付方法「登記完畢日一次付清」，然實際上並無該項一億多元之買賣，亦無交付一億多元價金之事實，更何況土地登記簿登記「原因發生日期」為76年6月27日，原因為買賣，然其向伊等或伊等被繼承人所發存證信函之日期為75年9月9日，送達日期或為75年9月10日，或為同年9月11日或為於76年2月6日公示送達，由此觀之，上訴人於發存證信函之當時，尚無上開一億多元之買賣存在，又如何能通知行使優先購買權？且伊等系爭土地之基地承租人，所得以「同一條件」行使優先購買權，其所謂同一條件，應係指林守直等三人與申○○、寅○○間就上開36筆土地成立買賣之真正買賣價格而言，而非以經上訴人申○○灌水提高後之不實價格。基此，上訴人申○○、寅○○於申請辦理上開36筆土地之所有權移轉登記時，係以不實之買賣，且以上開不合法催告之存證信函及公示送達作為伊等或伊等被繼承人優先購買權人放棄其優先購買權者之應檢附證明文件，其登記顯屬違法，其買賣契約自不得對抗優先購買權人即承租人之伊等；又催繳租金之催告既不合法，自亦不生合法終止租約之效果。伊等原租地建屋關係仍繼續存在，並非無權占有。再，伊等現有之建物，並無重新建築者，亦非不堪使用；且退步言之，縱認有改建之事實，亦係在租賃存續中改建，在改建之後，原地主及上訴人仍有繼續收租之行為，是亦因出租人同意而繼續收租，而發生新的不定期租賃關係，所謂不堪使用，亦應以重新改建後之建物不堪使用時為準。上訴人既未合法通知伊等優先購買，其取得之土地所有權不得對抗伊等承租人，自亦無權據此為主張之權利等語，資為抗辯。被上訴人壬○○另以：伊所使用之系爭太平市○○路○○號房屋係伊出生時即已建造之房屋，土地係祖先時向地主林鑽燧承租，房屋牆壁為土磚（土角厝）建造，雖經修建，然主體仍為土造。伊否認有收到上訴人75年9月所發通知優先承購及催繳欠租之存證信函，應由上訴人舉證等語，資為抗辯。
四、兩造不爭之事實：⒈系爭土地原屬林鑽燧所有。
⒉林鑽燧於47年8月16日死亡，其族親葉作樂律師於63年12
月24日仍以林鑽燧名義與上訴人申○○訂立買賣契約，將系爭土地及附連共36筆土地移轉登記予上訴人申○○，嗣經原被上訴人林松木等人提起確認買賣關係不存在及塗銷所有權移轉登記之訴，經法院判決林松木等人勝訴確定，上訴人申○○之所有權登記遂遭塗銷。
⒊林鑽燧之繼承人林守成、林守直、林玉枝、林守藩等四人
與上訴人申○○於72年8月20日書立和解書，承認葉作樂前所為買賣契約，並委由訴外人李燕參代理處理出賣事宜。
⒋73年5月15日林守成、林守直、林玉枝、林守藩四人與上
訴人申○○、訴外人李文騫就同上36筆土地簽立買賣契約，未及辦理移轉登記，林守藩即死亡，由其餘三人繼承之，嗣李文騫將上開土地應有部分二分之一之債權出賣予上訴人寅○○，上訴人申○○、寅○○二人乃於76年10月14日取得系爭土地之所有權，應有部分各二分之一。
⒌上訴人申○○以訴外人林守成、林玉枝、林守直之受任人
地位於75年9月9日依序以台中郵局第1206、2019、1209、1211、1213、2018號存證信函分別通知被上訴人亥○○、甲○○、酉○○、林新助、乙○○、被上訴人辰○○○、子○○、午○○、巳○○、戊○○、丑○○、丁○○之被繼承人林松木等人，及以76年聲字第50號民事裁定對被上訴人戌○○為上開存證信函意思相同意旨之意思表示通知之公示送達，其存證信函意思表示之通知意旨，表明其受訴外人林守成等三人委任全權處分台中縣○○鄉○○路段36筆土地（含系爭土地），茲以每平方公尺6,050元出售，請於文到20日內，依臺端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另臺端自54年起積欠之租金，限於文到10日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語。
⒍系爭土地，目前由被上訴人分別占用，其占有使用之範圍，分別如原審判決所附測量成果圖及本件判決附圖所示。
以上事實，並有土地登記簿謄本、台灣台中地方法院68度訴字第2040號民事判決影本、授權書影本四份、和解書及中譯文影本各一份、不動產買賣契約書影本一份、台灣台中地方法院74年度繼字第17號民事判決書影本一份、存證信函影本六份及台中地方法院76年度聲字第50號民事裁定影本一份、土地買賣所有權移轉契約書、登記申請書影本各一份、戶籍謄本、測量成果圖等件為證，堪認為真實。
五、本件依兩造之主張及抗辯，其主要爭點為：㈠被上訴人等或其等之被繼承人與原地主林鑽燧或其繼承人
林守成等三人間，就系爭土地是否有租地建屋之法律關係（租用基地建築房屋之契約）存在？㈡倘有前項租地建屋之法律關係存在，嗣後是否已因：①上
訴人申○○於75年9月及76年1月間，以原地主林守成等三人受任人之地位催告被上訴人或其等被繼承人繳納積欠之租金，因逾期未繳，租約因而終止而消滅？或因②原房屋不堪使用，重新改建而消滅？致被上訴人等占用系爭土地已成無權占有？㈢上訴人與其前手林守直等三人於76年6月27日所訂系爭土
地買賣契約及其關係土地之所有權移轉登記是否得對抗被上訴人？亦即該件買賣，有無土地法第104條之適用？
六、有關上開爭點之判斷：㈠關於兩造就系爭土地有無租地建屋關係部分：查被上訴人
等主張：伊等或伊等之被繼承人與訴外人林鑽燧間自日據時期起就系爭土地即有基地租賃之關係存在，並按各住戶佔用之面積以稻穀或折算現金繳租，當時林鑽燧係委託台灣信託株式會社收租，並發給承租人「小作料領收通帳」作為繳租憑證；惟林鑽燧於光復後不久即遷居日本，管理土地不便，且名下耕地均被政府依耕者有其田條例徵收放領給佃農，故僅剩建地部分（本件系爭土地為其一）部分未被徵收，乃委託其親戚即訴外人葉作樂管理及向伊等系爭土地之承租人收租。嗣林鑽燧於47年8月16日死亡，上開經出租之基地，仍由林鑽燧之繼承人林守藩、林守直、林守成、林玉枝等人繼續委任律師葉作樂管理，而葉作樂收租之方式，係通知承租人將欠繳稻穀送至太平鄉新光村李永昌碾米工廠繳納，或按市價折現送至律師事務所繳納，並發給承租人「租金繳納記帳」為憑，並於一年或數年不等之後，將舊「租金繳納記帳」收回，改發新「租金繳納記帳」，並以林鑽燧之名義收取租金，後林鑽燧於死亡之後，葉作樂律師仍繼續以上開方式繼續收取租金，然部分承租人以林鑽燧早已亡故，葉作樂律師仍以林鑽燧名義收租如故，而拒絕續繳租金；另部分承租人則仍續繳。葉作樂因此曾於54年3月15日至台灣台中地方法院公證，以林鑽燧代行通告人身分，請求法院公（認）證後以認書第134號通告承租人（佃農）催收繳租，要求承租人將欠繳稻穀送至太平鄉新光村李永昌碾米工廠繳納，或按市價折現送至其律師事務所繳納，否則將向法院訴請「拆屋還地」等語。然葉作樂律師因64年1月10日（私契日期63年12月24日）以林鑽燧名義出賣上開土地予上訴人申○○，並違法辦理所有權移轉登記予申○○之後，經被上訴人及其他承租人發現後提出訴訟，葉作樂即忙於官司，無暇收租事宜，至67年間死亡，嗣林鑽燧之繼承人即未再親自或委託他人收租。職是之故，葉作樂律師晚期收租之作業，甚為凌亂，且「租金繳納記帳」，仍以林鑽燧名義為出租人等情。上訴人等雖予以否認，惟查：
⒈被上訴人所辯被上訴人亥○○之父韓慶自民國38年1月1
日起、被上訴人甲○○之父李純良自民國38年1月1日起、被上訴人戌○○自民國51年1月1日起、被上訴人酉○○之父張田岸自民國44年1月1日起、被上訴人未○○等六人之被繼承人林新助自民國44年1月1日起已分別承租系爭土地內各占有使用之部分，業據提出「租金繳納記帳五紙」及戶籍謄本為證（見一審卷㈠197~200頁及本審卷㈡174~179頁）。另被上訴人己○○之父林朝欽、被上訴人辰○○○等七人之被繼承人林松木亦分別自民國44年1月1日起分別承租系爭土地內各自占有使用之部分，亦有本院前審調自原審法院68年度訴字第2040號確認買賣關係不存在事件內該各當事人林朝欽、林松木所提出之「租金繳納記帳」影本二紙可稽（見本院前審上字卷第二宗2-6頁）。
⒉依原審法院68年度訴字第2040號確認買賣關係不存在事
件民事判決，其理由第三點亦認定系爭土地原屬林鑽燧所有，租與該案之原告等（即本件被上訴人之一部分）建屋，本件之系爭土地即係該案訟爭土地之一部分，或從其分割出來等情，嗣經申○○等人上訴於本院（即68年度上字第1154號）及第三審最高法院（即70年台上字第1468號）審理結果，經認定除⒈張英隆、⒉王玉美、⒊林東山、⒋林朝權、⒌李義雄、⒍余雪花、⒎林郭員、⒏林瑞朝、⒐黃昹昇、⒑林清謙、⒒賴明鎮、⒓陳朝男於該案無法提出證據以證明渠等與林守直等有租賃關係外，其餘原告⒈林松木、⒉王昭明、⒊林阿江、⒋酉○○、⒌林梓如、⒍張朝宗、⒎鄭萬成、⒏鄭萬水、⒐林來金、⒑亥○○、⒒戌○○、⒓楊蕃薯、⒔李登甲、⒕賴春、⒖李純良、⒗郭文永、⒘林丙丁、⒙林柳金、⒚林朝乾、⒛林朝欽、林永通、乙○○、林清融、陳金、陳尚文、何來春、何清旺、陳明通、韓再森、謝天送、林枝掌、李祈茂等人，原為系爭土地之承租人，亦為上訴人申○○、林守成、林守藩、林守直、林玉枝所承認（見上開本院68年度上字第1154號民事判決書第3頁第12行及第5頁第2行以下及該案卷宗第180頁、第182頁，暨最高法院70年度台上字第14687號民事判決書第3頁正面倒數第3行以下），並均經該第二、三審民事判決認定與林守直等人間就系爭土地有租賃關係存在，且林守宜等人雖有已由申○○予以終止之主張，然均經除張英隆等12人外之其他32名被上訴人否認，而截至原審言詞辯論終結時止，又無確定裁判支持林守直、申○○等上訴人之主張，則被上訴人（除張英隆等12人）等32人提起此部份之訴（即確認林守直等人與申○○就系爭土地買賣關係不存在及應予塗銷所有權移轉登記之訴），自非無保護必要等語，而駁回申○○及林守直等人之上訴，而告確定，有該二民事判決影本可證（見本院前審上字卷第一宗76-95頁）。而本件被上訴人酉○○、亥○○、戌○○、乙○○等五人均係該案之原告，被上訴人甲○○則為該案原告李純良之繼承人，被上訴人己○○為該案原告林朝欽之繼承人，被上訴人辰○○○等七人為該案原告林松木之繼承人，此有戶籍謄本在卷足憑。
⒊上訴人申○○以訴外人林守直等三人之受任人地位於75
年9月9日依序以臺中郵局第1206、2019、1209、1211、1213、2018號存證信函分別通知被上訴人亥○○、甲○○、酉○○、被上訴人未○○等六人之被繼承人林新助、乙○○、被上訴人辰○○○等七人之被繼承人林松木，有存證信函可查（見原審卷㈠第160至172頁），及以原審法院76年聲字第50號民事裁定對被上訴人戌○○為與上開存證信函意思相同意旨之意思表示通知之公示送達，有原審法院裁定書附卷可查（見原審卷㈠第173頁），其存證信函意旨，表明其受訴外人林守直等三人委任全權處分臺中縣○○鄉○○路段36筆土地（含系爭土地），茲以每平方公尺6,050元出售，請於文到20日內，依臺端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約, 並交付價款，另臺端自54年起積欠之租金，限於文到10日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語。顯見上訴人申○○係認為被上訴人亥○○、甲○○、酉○○、乙○○、被上訴人未○○等六人被繼承人林新助、戌○○、辰○○○等七人被繼承人林松木為系爭土地之承租人，方會對其發存證信函催告繳納欠租。
⒋依上訴人申○○與訴外人林守直、林守藩、林守成、林
玉枝於72年8月20日訂立之和解契約書，其第8條及第9條約定意旨：「乙方僅將土地現況移轉給甲方，關於．
．．土地之『租地權』及『由租地人．．．，等提起之優先購買權等主張』，乙方概不負責，應由甲方自己處理，但乙方應提供情資，並應盡力協助」等情，及林鑽燧之繼承人林守直等三人於84年4月5日所出具之授權書，內載：「本人等前委託．．．辦理繼承及出售事宜，然因所辦出售方法有侵害諸承租人優先承買情事，．．
．以便日後另行與承租人等洽商解決。」等語（見原審卷㈠第196頁），均足證林鑽燧之繼承人林守直等三人亦承認上開之租賃關係。
⒌綜上參互相證，足認被上訴人或其等被繼承人與原地主
林守直等三人有就系爭土地有租地建屋之關係存在。雖上訴人主張：⑴林鑽燧已於47年8月16日死亡，前開戌○○所提「租金繳納記帳」記載租期自51年1月1日日起，出租人為林鑽燧，顯係林鑽燧死亡後由他人擅自代簽，而被上訴人酉○○、亥○○、甲○○所提「租金繳納記帳」所載租約始期雖在林鑽燧死亡之前，但竟與其死亡後由他人擅自代簽之筆跡相符，故顯均非林鑽燧所為。況亥○○所提「租金繳納記帳」記載「地番：105號內，面積為0.0460甲」，亦即為446.16平方公尺，與其所占用之349平方公尺不符。是各該「租金繳納記帳」不得據以為各該被上訴人就系爭土地有租賃權之認定。
⑵上訴人否認林鑽燧授權葉作樂以代理人身分與被上訴人或其被繼承人訂立租賃契約及收取租金，且葉作樂為律師，對於法律之規定當知之甚詳，其若受林鑽燧或繼承人之委託而為出租，逕以代理人之名義並表示代理之本旨即可，豈會於林鑽燧死亡並同時喪失權利能力後，仍以林鑽燧名義而為法律行為，更於54年3月15日仍以受林鑽燧委託為由而至原審法院辦理公證並催繳租金者，故葉作樂所為，顯與法律規定及身為律師正常之作為相違背，自不得僅憑由葉作樂以林鑽燧名義所製作之「租金繳納記帳」及其於54年3月15日至原審法院以獲林鑽燧授權之認證而認葉作樂確獲得林鑽燧於生前之授權，更不得據以認被上訴人就系爭土地享有合法有效之承租權。⑶葉作樂與上訴人申○○間之法律行為嗣經林守直等人承認而溯及發生效力，而被上訴人與葉作樂間之所為，直至上訴人取得所有權之前，均未獲得林守直等人之承認，故二者情形不同，自不得僅因林守直等人承認葉作樂出面所訂買賣契約，即認其同時承認葉作樂前所為出租行為云云。惟查：
⑴本件原系爭土地所有權人林鑽燧於47年8月16日死亡
，上開經出租之基地，由林鑽燧之繼承人林守藩、林守直、林守成、林玉枝等人繼續委託律師葉作樂管理，此有林守藩等四人與上訴人申○○於昭和58年8 月20日（民國72年）所訂之和解契約書之前文記載：「乙方為林鑽燧由於47年8月16日死亡，其繼承人因林鑽燧死亡後，將其另計目錄各筆土地，委託律師葉作樂管理，但葉作樂與買主甲方之間，於63年12月24日締結本件土地買賣契約（以下簡稱本件土地契約），當時本件土地以林鑽燧名義做買賣，由於未對乙方的繼承登記作登記手續，依林鑽燧仍是生存者，即以林鑽燧為賣主，針對甲方作所有權登記之手續。因右記之事情發生種種紛爭，如今甲方、乙方之間成立和解如下：‧‧‧」等語，有該和解契約書可證（見原審卷㈠第150），其中記載乙方為林鑽燧由於47年8月16日死亡，其繼承人因林鑽燧死亡後，將其另計目錄各筆土地，委託律師葉作樂管理等語，即屬葉作樂有管理出租之權利。
⑵而葉作樂收租之方式，係通知承租人將欠繳稻穀送至
太平鄉新光村李永昌碾米工廠繳納，或按市價折現送至其律師事務所繳納，並發給承租人「租金繳納記帳」為憑，並以林鑽燧之名義收取租金，後來林鑽燧於死亡之後，葉作樂律師仍繼續以上開方式繼續收取租金，然部分承租人以林鑽燧早已亡故，葉作樂律師仍以林鑽燧名義收租如故，有租金繳納記帳四紙可證（見原審卷㈠第197至200頁）。參酌上開和解契約書之記載，林鑽燧死亡後，仍由林鑽燧之繼承人林守藩、林守直、林守成、林玉枝等人繼續委託律師葉作樂管理，故被上訴人與林鑽燧及其繼承人林守藩、林守直、林守成、林玉枝等人間就系爭土地原有已存在之租賃關係，並不因該「租金繳納記帳」之記載方式有瑕疵而受影響，況該「租金繳納記帳」只是繳租之證明，並非系爭基地租賃關係成立生效之證明文件，葉作樂雖為律師且有代理權而不以代理人身份簽章，亦不影響系爭基地租賃契約之效力。從而，上訴人所稱葉作樂若受林鑽燧或繼承人之委託而為出租，逕以代理人之名義並表示代理之本旨即可，豈會於林鑽燧死亡並同時喪失權利能力後，仍以林鑽燧名義而為法律行為，更於54年3月15日仍以受林鑽燧委託為由而至原審法院辦理公證並催繳租金云云，並不能以此認定林鑽燧之繼承人林守藩、林守直、林守成、林玉枝等人無出租系爭土地於被上訴人。
⑶上訴人申○○以林守直等人之受任人身份，亦曾發存
證信函催告被上訴人亥○○、酉○○、林新助、乙○○、林松木、甲○○等人及以原審法院76年聲字第50號民事裁定對被上訴人戌○○為催告之公示送達，催告該等人就系爭土地之租用繳納欠租，有存證信函七份及原審法院公示催告之民事裁定書影本一份可證，已如前述，足見上訴人二人並不否認被上訴人等就系爭土地之承租人地位，否則，何來催繳租金之舉﹖⑷被上訴人亥○○所佔用之土地面積與「租金繳納記帳
」所載之面積縱有不符，可能係因誤寫、或因當時土地測量技術欠佳之誤差或土地分割原因所致，然與訴外人林鑽燧間自日據時期起，就系爭土地即已有基地租賃之關係之事實已如前述，當不因面積記載不符，即認為無租賃權。
⒍上訴人另稱：按民事訴訟法第400條第1項規定確定判決
既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生，若訴訟標的以外之事項，縱令與訴訟標的法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第2項所定情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力，依被上訴人所提原審法院68年訴字第2040號判決所示，該案之訴訟標的為確認買賣關係不存在，故申○○與林守藩、林守成、林守直、林玉枝間之買賣契約及移轉所有權之行為是否有效存在，為該案審理之重點，亦僅於此部分始有既判力之問題，自不得據此判決為有利於被上訴人之認定等語。惟查上開判決係先予認定有租賃權者有酉○○、亥○○、乙○○、戌○○、李純良、林朝欽、林松木等人，因系爭土地之出售未依法通知承租人優先承買，而判決確認買賣關係不存在，雖該確定判決就租賃權部分無既判力，參酌判決所敘述之理由及證據（其理由及證據除載明被上訴人等就原系爭土地有租賃關係外，其餘所述理由，與本判決所認定者相同），暨上開說明，仍足認定上開上訴人就系爭土地確有租賃權。
⒎綜上，本件被上訴人與原地主即上訴人前手林守直等三人就系爭土地有租地建屋之法律關係存在，要堪認定。
㈡關於被上訴人與原地主即上訴人之前手間之租地建屋關係，是否已消減？茲分二部分說明之：
⒈關於是否欠繳租金而終止部分：
⑴上訴人主張，退而言之，倘認被上訴人或其等被繼承
人與原地主間有租地建屋之法律關係存在，則依上訴人申○○於75年9月9日以林守成、林玉枝、林守直之受任人地位依序以台中郵局第2018（林松木）、2019（甲○○）、1213（乙○○）、1209（酉○○）、1211（林新助）、1206（亥○○）、1255（戌○○）等號存證信函催告林松木（辰○○○等七人之被繼承人）、甲○○、乙○○、酉○○、林新助（未○○等六人之被繼承人）、亥○○等人表明：其受林守成等三人委任全權處分台中縣○○鄉○○路段36筆土地（按含本件系爭土地），茲以每平方公尺6,050元出售，請於文到20日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台瑞自54年起積欠之租金，限於文到10日內依約定稻穀照農會公告價格折現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語之意旨，該受催告人逾期均未繳納租金，租約亦已終止云云。被上訴人等則以：該催告函未明示被上訴人等占有之面積，應繳租金數額及繳納方式，且部分被上訴人已繳納至56年，仍催繳自54年起之欠租，另本件租金繳納方式為往取債務，竟命至第三人處繳納，屬不合法之催告，不生催告之效力；再上訴人申○○是否有代為催告之權限亦有疑義，且上訴人亦未另為終止租約之意思表示，租約並不因此即為終止等語為抗辯。被上訴人亥○○、甲○○、辰○○○等七人、壬○○等人另以：上開催告並未對全體繼承人，公同共有承租人為送達，不發生合法催告效果等語為辯。被上訴人己○○、壬○○則另辯以：伊未收到該存證信函等語。
⑵查上開催告函記載：「．．．36筆土地．．．以每平
方公尺中新台幣6,050元出售，請於．．．依台端所用面積向寄件人委任之台中市○○路○○○巷○○號游振福處．．．台端自民國54年起積欠之租金，限於文到10日內依約定租谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約」等語，不論積欠租金年度，抑或給付標的、方式及期限，均已載明，自屬合法之催告，此業經最高法院93年台上字第1906號判決、93年台上字第1907號判決（見本審卷㈠169-171頁）發回意旨中說明甚詳，被上訴人所謂：上訴人之存證信函並未明示被上訴人等占有之面積多少及應繳之租金數額，及繳納之方式為何？並非催繳欠租之合法催告云云，自無足取。次查，依被上訴人所述，本件以往收租之例，均係通知承租人將欠繳稻穀送至太平鄉新光村李永昌碾米工廠繳納，或按市價折現送至葉作樂律師事務所繳納云云，則本件應屬『赴償債務』，被上訴人謂本件為往取債務，亦有誤會。又上開存證信函已表明游振福住於台中市○○路○○○巷○○號，收件人焉能諉為不知繳納租金之處所？何況，過量之催告，僅超過部分不生催告之效力，是即令如被上訴人所稱：其等或被繼承人之前並不是向游振福繳納，且不認識游振福，催告函片面變更給付租金之處所或仍催繳54年至56年間（56年前）之租金或已罹時效之租金云云，惟被上訴人或其被繼承人於收到上開催繳租金之催告函後，即令認為催告函所指收租者與繳租之處有所不同或超額催繳，亦應將自己認為正確之租額向原來收租及繳租之處所繳納或向法院提存以繳交租金，方屬適法。惟被上訴人收到上開存證信函後，迄今並未提出任何繳租之證明。是被上訴人所辯上開存證信函所載內容，非但未明示其租金之計算方式及詳細金額，甚且超額催繳並限定被上訴人等應向訴外人游振福為清償，然對於游振福究係何人及其住居所為何等節，卻始終未以載明，致令被上訴人無從依債務之本旨提出清償云云，均不足採憑。末按租約之訂立、終止，租金之催繳，均屬管理行為之一部，本件上訴人申○○於75年2月22日受林守直等三人之委託，其授權範圍為：「⒈就前開台中縣○○鄉○○路段第61地號等36筆土地，有代理人全權行為辦理林守藩應有持有持分四分之一遺產申報、繼承登記，及土地全部所有權之讓售，訂立契約領取價款、申報現值（增值稅）、所有權移轉、土地管理、土地分割、鑑界、標示變更、補（換）書狀登記等有關一切手續之權，並有民法第536條、民事訴訟法第70條所定特別代理權。代理領取繼承用戶籍謄本或有關戶籍證明文件。⒉授權人並同意被授權人申○○自己取得本件土地之所有權。」有該授權書可稽（見原審卷第159頁），足徵上訴人申○○授權之範圍包含土地管理之一切行為，自包含催繳租金與逾期不繳，終止租約之權限。是以，上訴人申○○所為催告繳租及逾期終止等行為，要屬林守直等人之授權範圍無疑。被上訴人所辯，非授權範圍，亦不足採。
⑶按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，
同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示，此有最高法院87年台簡上字第7號、88年台上字第1764號、87台上字第2751號判決（證6）可參。經查，上開催告函已表明限於文到10日內．．．繳清，逾期即終止租約等語，是以，如因逾期未繳，自發生終止租約之效力，無須另為終止租約之意思表示。被上訴人抗辯應另為終止租約之意思表示，亦不足採。
⑷按租賃權亦為財產權之一種，應由全體繼承人共同繼
承而為公同共有，依民法第263條準用第258條規定，出租人如欲終止租約，應向全體繼承人為之，始生終止租約之效力（最高法院62年台上字第892號判例意旨參照）。是以如支付租金之催告及終止租約之意思表示，未對承租人之全體繼承人為之者，並不發生催告及終止租約之效力。本件被上訴人亥○○、甲○○分別抗辯：系爭與原地主之租賃契約，分別係乃父韓慶、李純良與原地主林鑽燧所訂立，而韓慶於58年11月25日死亡，其權利義務由長女韓軟、養子亥○○等人共同繼承；而李純良於72年7月1日死亡，其權利義務由妻李張甘、長子李銘深、次子甲○○、三子李銘淵、四子李銘鏡、五子李銘宗、長女李玲玉、次女李麗雪、三女李麗華、四女李淑芬等人共同繼承等情，有其提出之租金繳納記帳及戶籍謄本可稽。而上訴人上開存證信函僅分別對亥○○、甲○○為之，是依上開說明，上訴人對被上訴人亥○○、甲○○之催告及終止租約，並不發生終止系爭租約之效力。另被上訴人己○○抗辯：其未受上開存證信函之通知及送達等情，為上訴人所未爭執，是其此部分之租賃關係，亦不因上開存證信函而受影響。
⑸除上開被上訴人亥○○、甲○○及己○○部分外，其
餘被上訴人酉○○、未○○等6人、戌○○、乙○○等人部分，則因於收受或受公示送達上開存證信函後，未依限繳納積欠之租金，因附停止條件之終止租約之意思表示之條件成就而發生終止租約之效力，其等或其被繼承人與原地主所訂之租地建屋關係，即因此而消滅，其後繼續之占用土地則成為無權占有。至於被上訴人壬○○、辰○○○等7人部分，壬○○雖辯稱：伊係林國榮之子，伊現住之房子係從繼承伊祖父林添旺而來，伊伯父林松木（即被上訴人辰○○○等7人之被繼承人）與伊父林國榮，分別住正身、護龍，伊並未收到上開存證信函等語；被上訴人辰○○○等7人亦稱：伊被繼承人林松木本件租賃權係繼承而來的公同共有關係，依法上訴人亦對全體承租人為通知，上訴人僅對林松木為通知，並未對共同承租人林國榮為通知，所以上訴人所為對林松木之通知，對全體承租人不生效力等語（此上見本審卷㈢第72、73頁）。按被上訴人壬○○之父為林國榮，與被上訴人林楊不治等7人之被繼承人林松木為弟兄關係，林國榮與林松木之父為林添旺，固然屬實，惟依卷附「租金繳納記帳」可知，本部分租約係由被上訴人辰○○○等7人之被繼承人林松木與原地主林鑽燧於民國44年4月1日所訂立，前揭原審法院68年度訴字第2040號確認買賣關係不存在事件訴訟，亦僅由林松木列名為原告提起（林國榮並未列為原告），可見本部分租約先前縱由林添旺承租，然自民國44年4月1日起已合意變更由林松木承租。次依卷附戶籍謄本所載，於民國44年4月當時，林松木與林國榮設籍同一戶，林松木為戶長，林國榮為其家屬（弟），是以林國榮當時占用系爭土地亦不過為承租人林松木之占有輔助人而已，此亦為被上訴人訴訟代理人所不爭。雖其後兄弟分家，繼續使用土地，但被上訴人並未證明其兄弟已與原地主重新換訂租約或增加承租人，林國榮之占有系爭土地自應認為仍延續原輔助占有人之地位為占有，林國榮並不因其與林松木分家而成為承租人。是以，本部分租約之訂立，承租人既為林松木，則上開存證信函支付租金之催告及終止租約之意思表示，僅對林松木為之，自無不法。而林松木受催告後，未依限繳納積欠之租金，依同上說明，其與原地主所訂之租地建屋關係，即因此而終止消滅，其後繼續占用土地則成為無權占有。壬○○、辰○○○等7人上開所辯催告不合法及不生終止租約效力等云，均非可取。
⒉關於是否原房屋不堪使用，重新改建而消滅部分：
⑴上訴人主張租用基地建築房屋契約，係以承租人有特
定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，固應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅，惟倘房屋已達不堪使用之程度，出租人非不得主張租賃期限業已屆滿，而請求收回土地。本件被上訴人等現使用之房屋，均於50至60年所建築，此有台灣省建築師公會台中市辦事處之鑑定報告書，在卷可稽，並非日據時期早已存在之房屋，足見被上訴人等所稱原地主林鑽燧於日據時期租地予其等或其被繼承人所建築房屋要已滅失，而重新建築甚明。是以即令其等就系爭土地原有租地建屋之法律關係存在，亦因房屋已不堪使用而消滅云云。
⑵本件被上訴人亥○○、甲○○、己○○部分，其系爭
租地建屋契約並未因前述欠繳租金而發生合法終止，就上訴人所主張是否因原房屋不堪使用而消滅，即有加以認定論列之必要。而上列被上訴人等均否認上訴人所主張之系爭土地上房屋已不堪使用或改建之事實，並稱：縱認有部分房屋因八七水災倒塌而就地重建房屋屬實，亦因出租人同意而繼續收租，而發生新的不定期之租賃關係，所謂租賃關係至該「特定房屋不堪使用時消滅」乙節，亦應解為以被上訴人已重新改建之建物不堪使用之時為準等語，資為抗辯。⑶查上訴人主張上列被上訴人現所使用之房屋，均為民
國50～60年間所建築，原承租時之房屋早已不存在等情，係以台灣省建築師公會台中辦事處之鑑定報告書為依據（見本審卷㈡10-47頁）。惟被上訴人對該鑑定結果多所質疑，並指其鑑定之不正確。本院查鑑定報告書鑑定分析欄⑴中記載「．．．當時建造時均為土磚砌牆、竹片編製、隔間、外墻以泥土混合稻草鏝牆而成，如附件照片等」，亦即認附件照片即為該當時之建築，然鑑定結論欄，却認為附件之照片之房屋，被上訴人己○○、亥○○部分，其建造年代研判均為民國50年前後，甲○○部分為60年代；又鑑定分析欄㈡中記載：「．．．鑑定人僅能從現有房屋外觀及電力公司提供之原始電費單，研判各個建物年代」，然本件經建築師公會函詢台灣電力公司查復結果，並無由電力公司提供鑑定建物之電費單，有該台灣電公司復函可憑，是以，該鑑定報告似不夠嚴謹，其真實性已不無可疑。況縱為所鑑定之上開年代之建築，上列被上訴人辯稱：原地主收租至56年間云云，亦有被上訴人亥○○提出之租金繳納記帳可憑，再依前引上訴人申○○於75年9月9日以原地主林守直等三人之受任人地位所致被上訴人之催告函（存證信函）中表示催繳租金之情以觀，上列被上訴人抗辯，縱認有部分房屋因八七水災倒塌，而就地重建屬實，亦因出租人同意而繼續收租，而發生新的不定期之租賃關係云云，應亦屬可採。是以，上列被上訴人就系爭土地與原地主間仍存在不定期租賃關係。至於上列房屋目前是否已逾使用年限，達於不堪使用之程度致租約消滅，乃涉及如後述能否對抗被上訴人之另一問題，併予敍明。
㈢關於上訴人與其前手林守直等三人於76年6月27日所訂
買賣契約及其關係土地之所有權移轉登記是否得對抗被上訴人部分：
⒈本件被上訴人亥○○、甲○○、己○○部分，其系爭
租地建屋契約並未因前述欠繳租金而發生合法終止，是以，就本部分，就該各被上訴人仍有加以論列之必要。
⒉本部分上訴人主張：縱認被上訴人等具有合法之承租
權，伊仍合法取得所有權，至系爭土地於63年12月24日雖曾由葉作樂以林鑽燧名義與上訴人申○○訂立買賣契約，並據以移轉，嗣因林鑽燧已於47年8月16日死亡，始由訴外人張英隆等人提起確認買賣關係不存在之訴，於張英隆等人獲得勝訴判決後，申○○所有權登記遭塗銷，惟林鑽燧之繼承人林守成、林守直、林玉枝、林守藩四人於72年8月20日書立和解書而承認葉作樂前所為買賣契約，則葉作樂於63年12月24日所為無權代理及無權處分行為自已合法有效，此又在土地法第104條第2項增訂以前，自應依修正前之土地法，亦即承租人之優先權僅具債權效力，故被上訴人或其被繼承人縱確有承租權，亦僅屬其得否向原出租人行使損害賠償請求權之問題，不得據以對抗伊，況被上訴人於76年以前即知悉伊二人買受系爭土地之事實，在逾14年之期間內均未以承租人之身分行使優先承買權，此更足使伊相信其等無行使此權利之意思，於此期間，物價變動甚大，此為眾所皆知之事實，其等被上訴人現若再以過去之價格而行使此一權利，亦與誠實信用原則有違，故無論上訴人申○○於63年12月20日所訂買賣契約為何及申○○對占有人所為通知之買賣價金是否真正，均不影響伊二人就系爭土地所有權之取得等語。
⒊按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣
條件優先購買之權。前項優先購買權人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法第104條第l項前段及第2項定有明文，該條文第2項所定出賣人未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，為64年7月24日修正時所新增，自是厥後該項優先購買權始具物權之效力，最高法院65年台上字第2701號、67年台上字第479號判例闡釋甚明。復按耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在15日內未以書面表示承受者，視為放棄。出租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應照前規定辦理，耕地三七五減租條例第15條第l項亦定有明文，參酌前揭基地承租人與耕地承租人之優先承買權之目的均在避免土地所有與利用分離，藉以發揮土地之利用價值及保護承租人之目的而規定承租人有優先承買權，則依同一立法意旨，其所規定之通知優先購買權行使之內容，自應解為相同之性質，而得類推耕地三七五減租條例第15條第l項之規定。是以基地所有權人欲賣出土地時自應就其與承買人談妥之價金為真實之價金之告知，如該價金之告知高於實際成交之價金，該通知應不生效力而需再行通知，否則不得對抗承租人。查系爭105之3地號等土地，係分割至系爭105號土地，而105號土地於35年7月31日地目即係「建」，有土地謄本在卷可稽。上列被上訴人或其等被繼承人與原地主有租地關係，其上並均建有房屋等，即有修正後土地法第104條之適用，核先敘明。
次查本件上訴人申○○於63年6月24日與無權代理之葉作樂所訂定之買賣契約及辦理所有權移轉登記，業經法院判決確認其買賣關係不存在，並應塗銷其所有權移轉登記確定，是該買賣即已確定之不存在。嗣後訴人申○○雖於72年8月20日與林鑽燧之繼承人林守成等四人另立和解契約書，以原63年間成立買賣契約所約定之價格加計日幣1000萬元，作為買賣條件，但此仍因和解而創設之另一次新的買賣關係。上訴人謂該和解而承認葉作樂律師前所為之買賣契約，則葉作樂律師於63 年12月24日所為無權代理及無權處分行為自已合法云云，尚非可取。是以該和解所成立之新買賣，既在土地法104條於民國64年7月24日修正後，自應適用修正後之規定，上訴人主張應適用修正前之規定，均非可取。又該次新買賣，嗣辦理不動產買賣契約書之時間為76年6月27日，其所有權移轉登記之時間為76年10月3日。另上訴人寅○○所有權應有部分二分之一部分，其自承係向李燕參之子李文騫購買而來，而李文騫、申○○與林守成等四人所成立之不動產買賣契約書之時間在74年6月25日（日本地主林守成等人否認有成立此項不動產買賣契約書），故本件被上訴人之優先購買權，應適用64年7月24日所增訂土地法第104條第2項新法規定，即承租人之優先購買權，具物權效力，甚為明確。然上訴人申○○以林守成、林玉枝、林守直之受任人地位於75年9月9日以前述台中郵局之存證信函通知被上訴人亥○○、李銘鎔等人通知意旨，僅表明其受林守成等三人委任全權處分台中縣○○鄉○○路段36筆土地（按含本件系爭土地），茲以每平方公尺新台幣6050元出售，請於文到20日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款等語。該存證信函並未表明出賣人林守直等人已於73年8月20日將上開36筆土地以新台幣104萬元及日圖1000萬元出賣於申○○之事實，且未明確催告被上訴人等或其他承租人是否欲行使優先購買權，更將出賣之價金提高至每平方公尺價格6050元，而與原來買賣契約之約定不符，並非通知限期行使優先購買權之合法催告。又上訴人申○○以林守直等人之授權人地位與上訴人林茹海、申○○二人於76年6月27日所訂立之土地買賣所有權移轉契約書雖記載系爭36筆土地之買賣價金為新台幣l億1341萬9350整（折合每平方公尺6050元），且記載價款交付方法為登記完畢日一次付清，然並無法證明有交付一億多元價金之事實，而該土地登記簿登記「原因發生日期」為76年6月27日，原因為「買賣」，然其向被上訴人所發存證信函之日期為75年9月9日，送達日期或為75年9月10日，由此觀之，上訴人於發存證信函之當時，尚無上開一億多元之買賣存在，又如何令被上訴人等行使優先購買權？職是，上訴人之通知即非合法，則其不得以其與地主間所訂立之買賣契約書對抗上訴人，故其逕以土地所有權人之地位請求被上訴人等拆屋還地，尚有可議（最高法院80年台上字第161636號判決要旨參照），自非正當。
⒋至於上訴人寅○○等二人主張稱被上訴人等人未於相
當期限內表示以同一條件優先承購之意，已喪失其權利云云。惟如上所述，上訴人寅○○等二人原來之通知，並非真實買賣價金之通知，必須另行再為真實之通知，始為合法。惟迄今上訴人寅○○等二人並未舉證證明已再為通知，或被上訴人等均已收到林守直等人或其代理人以書面表示真實買賣之條件，要被上訴人行使優先購買權之證明，是尚難認為被上訴人已喪失其優先承買之權利。且本件係因上訴人未以真實買賣價金通知優先承買，咎在上訴人，自無上訴人所稱違反誠信原則之問題。
七、依上所述，關於被上訴人亥○○、甲○○、己○○部分，因其等與上訴人之前手間就系爭土地有租地建屋之關係存在，迄未終止或消滅，其等占用系爭土地建築房屋使用，即非無權占有，而上訴人等雖已取得系爭土地所有權，但其與前手即原地主間之買賣，因未依法定規定通知優先購買權人之承租人即上開被上訴人等，而不得對抗該各被上訴人，均已如前述。從而，上訴人依民法第767條及不當得利之法則，訴求上開各被上訴人拆屋還地及返還不當得利並加附遲延利息，自非正當。此部分原審駁回上訴人之訴及假執行之聲請，並無違誤。上訴論旨指摘原判決不當，非有理由，應駁回上訴。至關於被上訴人酉○○、戌○○、辰○○○等7人、未○○等6人及乙○○部分，其等與原地主間之系爭土地租地建屋關係，已因積欠租金未繳，受附停止條件之終止租約之意思表示之停止條件成就而發生終止租約之效力，租地建屋關係已消滅，已如前述，是其等占用系爭土地自斯時起即成為無權占有。上訴人依民法第767條之規定，訴求該各被上訴人各自拆除占用土地上之建物，並交還土地（詳如附圖所示），自無不合。此部分原審駁回上訴人之訴，尚有未洽，應予廢棄改判。另關於被上訴人壬○○部分，依前所述，其占用系爭土地係延續其父林國榮對林松木之輔助占有人地位之占有，且上訴人於本院最後言詞辯論期日，亦更正主張附圖B部分之建物係林松木所建，非林國榮與之共有，因此，上訴人訴求壬○○拆除該B1、B2、B3-1建物及交還該各基地及B3部分之土地並請求不當得利部分，或無起訴之必要或無拆除之權能，其訴即非正當，應予駁回。此部分原審予以駁回，理由雖不同，但結果無二致，仍應認上訴為無理由，予以駁回。
八、關於被上訴人酉○○、戌○○、乙○○、未○○等6人、辰○○○等7人部分，因於收受或受公示送達上開75年9月9日函旨之存證信函後，未依限繳納積欠之租金，因附停止條件之終止租約之意思表示之條件成就而發生終止租約之效力，其等或其被繼承人與原地主所訂之租地建屋關係即因此而消滅，其後之占用系爭土地則成為無權占有，已如前述。按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，有最高法院61年台上字第1695號判例可稽。因此，上訴人請求該各被上訴人返還不當得利，即屬有據。至其相當於租金之不當得利之數額為若干？按返還相當於租金之不當得利部分，依土地法第97條規定，城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。至於基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）；又基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限。而該條所謂土地價額，依同法施行法第25條規定，係指法定地價而言。
所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值；而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明文規定（最高法院88年度台上字第108號、86年度台上字第225號判決參照），是相當於租金之不當得利之計算，應以基地申報地價為基礎，而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，則上訴人請求該各被上訴人給付相當於租金之不當得利，本院審酌該基地位於都市計劃住宅區內，鄰近商業區，及承租人均僅建築陳舊平房住家使用等利用基地之經濟價值及所受利益等項，認相當於租金之不當得利以申報總地價年息百分之5計算為適當。次按租金之請求權因五年間不行而消滅，民法第126條定有明文。又凡無法律上之原因而得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金利益，即不得依不當得利之法則請求返還。（最高法院78年度台上字第1262號、82年度台上字第3118號、83年度台上字第2525號裁判意旨參照），被上訴人就上訴人之請求，已為時效之抗辯，是上訴人就於86年6月30日起訴前已逾五年部分，自不得依不當得利之法則請求給付。從而，本部分依各被上訴人所占用之面積及上述計算方式，計算上訴人各得請求之金額詳如附表所示，上訴人在此範圍內之請求及各自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息請求，為屬正當，應予准許。原審失察，駁回上訴人各該各部分之訴，上訴論旨指其不當，為有理由，應予廢棄，改判如主文第二至六項所示。至於上訴人請求逾越上開部分，則非正當，原審予以駁回，理由雖未盡相同，但結果無二致，仍應認上訴為無理由，予以駁回。
九、上訴人陳明願供擔保聲請宣告假執行，就其勝訴部分，核無不合，爰酌定擔保金額准許之。本院並依職權酌定擔保金額准由被上訴人供擔保免為假執行。至於上訴人敗訴部分，假執行之聲請已失依據，同應上訴駁回。
十、兩造其餘攻、防方法及舉證，經核與判決基礎之認定及判決之結果不生影响，不另一一論列。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第2項、第79條、第85條第1項但書、第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 5 月 23 日
民事第五庭審判長法 官 陳滿賢
法 官 古金男法 官 朱 樑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書 (須按他造人數附具繕本)。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 林水濱中 華 民 國 95 年 5 月 24 日附表：
一、各筆土地各年每平方公尺不當得利金額：系爭番子段105地號公告地價（每平方公尺）
80年：1,994元83年：2,037元系爭105地號外各筆公告地價（每平方公尺）
80年：1,298元83年：1,440元因系爭土地未申報地價，其申報地價以公告地價之80%計算，再以年息5%計算不當得利，每平方公尺為：
第105地號部分－80年:79.8 元 (1994元×0.8×0.05=79.8元, 分以下四捨五入)83 年:81.5 元 (2037元×0.8×0.05=
8 1.5元，分以下四捨五入)第105地號外各筆－80年:51.9 元 (1298元×0.8×0.05=51.9元)83 年:57.6 元(1440元×0.8×0.05=57.6元)
二、戌○○部分：占用105-21地號面積196平方公尺，自81年7月1日起至86年6月30日止，不當得利金額為54,214元計算方法：51.9元×
196 ×2年 (即81.7.1~83.6.30)+57.6元×196×3年(83.7.1~86.6.30)=54,214元。
自86年7月1日起每年11,290元(計算方法:57.6×196)。
三、酉○○部分：占用105地號部分面積合計599平方公尺，105-26地號部分6平方公尺，依同上計算方法，自81.7.1~86. 6.30不當得利金額為243,722元 (79.8元×599×2+81.5元×599×3＋
51.9元×6×2+57.6元×6×3=243,722元)。自86.7.1起每年49,165元 (81.5元×599+57.6元×6) 。
四、未○○等6人部分：占用105地號116平方公尺，105-26地號及105-3地號合計51平方公尺，依 同上計算方法，自81.7.1~86.6.30不當得利金額為60,983元 (79.8元×116×2+81.5元×116×3+51.9元×51×2+57.6元×51×3=60,983元)。
自86.7.1起每年12,433元 (81.5元×116+57.6元×51) 。
五、辰○○○等7人部分：占用105地號合計312平方公尺，占同105-3地號合計24平方公尺，依同上計算方法，自81.7.1~86.6.30不當得利金額為132,717元 (79.8元×312×2+81.5元×312×3+51.9元×24×2+57.6元×24×3=132,717元)。自86.7.1起每年為26,810元 (81.5元×312+57.6元×24)。
六、乙○○部分：占用105地號合計160平方公尺，依同上計算方法，自81.7.1~86.6.30不當得利金額為64,656元 (78.8元×160×2+81.5元×160×3=64,656元)。86.7.1起每年為13,040元 (81.5元×160)。
Ｖ