臺灣高等法院臺中分院民事判決 93年度上更㈠字第39號上 訴 人 子○○
未○○上二人共同訴訟代理人 楊榮富律師複 代理 人 蔣志明律師被 上訴 人 庚○○
己○○辰○○丑○○○午○○甲○○申○○上 一 人訴訟代理人 吳瑞堯律師
許蕙寶律師複 代理 人 康文毅律師被 上訴 人 酉○○
巳○○丙○○戊○○
乙 ○（林柳金之承受訴訟人）卯○○（林柳金之承受訴訟人）丁○○（林柳金之承受訴訟人）辛○○（林柳金之承受訴訟人）癸○○（林柳金之承受訴訟人）壬○○（林柳金之承受訴訟人）兼上列六人共同訴訟代理人 寅○○（林柳金之承受訴訟人）上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國89年4月6日臺灣台中地方法院第一審判決（86年度訴字第1347號），提起上訴，本院判決後，經最高法院第一次發回更審，本院於95年2月8日辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人庚○○、己○○、張豐裕、午○○、甲○○、巳○○、丙○○、戊○○未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386條第1項各款所列情形之一，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原被上訴人林柳金於民國（以下同）91年1月2日死亡，有戶籍謄本在卷可稽（本審卷㈠第66頁）。其繼承人乙○、卯○○、丁○○、辛○○、癸○○、壬○○、寅○○聲請承受訴訟，尚無不合，應予准許（同上卷第112頁）。
三、上訴人主張：坐落台中縣○○鄉○○路段第 105之3、之4、之5、之7、之8、之24、之26、之27、之29、之30、之31等11筆土地（以下簡稱系爭土地）係伊等二人共有，應有部分各二分之一，有土地登記簿謄本可證，被上訴人分別占有如附圖所示各部分土地，並於其上建有房屋，兩造間未訂立任何契約，被上訴人等係屬無權占有。縱認其間兩造曾有租售契約存在，惟經伊等於90年6月8日以準備書㈢催繳欠租，迄未獲繳納，租約已自動終止。且部分被上訴人縱原具有租賃權，亦因所租基地上之房屋不堪使用而消滅，是均屬無權占有，伊等自得依民法第767條規定，訴請被上訴人拆除地上物，將其所占有之土地返還。又伊等係於76年10月14日取得前開土地之所有權，被上訴人等無權占有各該土地而獲得相當於租金之利益且致伊等受有損害，依民法第179條規定，應將其所受之利益返還與伊等。又依平均地權條例第16條規定，各該土地，於76年至80年、83年之其法定地價每平方公尺分別為新台幣（以下同）880元、1038元、1120元，依土地法第105條準用第97條，以法定地價百分之十計算相當租金之數額，則被上訴人於占有期間自分別獲得如原判決聲明所載之利益，被上訴人自應給付與伊等，已到期之款項，並自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起，按年息百分之五計算之法定遲延利息等情。爰基於民法第767條及第179條之規定，提起本件訴訟，求為判決：
㈠被上訴人酉○○應將坐落台中縣太平市○○路段第105之7、
之8號，面積為334平方公尺土地上如附圖所示編號Ａ之地上物拆除，並將編號A、A1、A2，面積計462平方公尺之土地返還上訴人，且應給付上訴人44萬5543元，另自86年6月1日起至交還土地日止，按年給付上訴人5萬1744元，及就所應給付且已到期之款項，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡被上訴人申○○應將坐落台中縣太平市○○路段第105之8號
，面積為394平方公尺土地上如附圖所示編號B之地上物拆除，並將同段第105之7、之8號如附圖所示編號B、B1、B2，面積計523平方公尺之土地返還上訴人，且應給付上訴人50萬4370元，另自86年6月1日起至交還土地日止，按年給付上訴人5萬8576元，及就所應給付且已到期之款項，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢被上訴人甲○○應將坐落台中縣太平市○○路段第105之7、
之8號，面積為36平方公尺土地上如附圖所示編號D之地上物拆除，並將該土地返還上訴人，且應給付上訴人3萬4717元，另自86年6月1日起至交還土地日止，按年給付上訴人4032元，及就所應給付且已到期之款項，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈣被上訴人乙○、卯○○、丁○○、辛○○、癸○○、壬○○
、寅○○應將坐落台中縣太平市○○路段第105之29、之31號，面積為146平方公尺土地上如附圖所示編號F之地上物拆除，並將該土地返還上訴人，且應給付上訴人14萬0799元，另自86年6月1日起至交還土地日止，按年給付上訴人1萬6352元，及就所應給付且已到期之款項，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈤被上訴人午○○、丙○○、戊○○、丑○○○應將坐落台中
縣太平市○○路段第105之26、之31號，面積為338平方公尺土地上如附圖所示編號F1、H之地上物拆除，並將該土地返還上訴人，且應連帶給付上訴人32萬5960元，另自86年6月1日起至交還土地日止，按年連帶給付上訴人3萬7856元，及就所應給付且已到期之款項，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈥被上訴人辰○○、巳○○應將坐落台中縣太平市○○路段第
105之31號，面積為88平方公尺土地上如附圖所示編號G之地上物拆除，並將該土地返還上訴人，且應連帶給付上訴人8萬4865元，另自86年6月1日起至交還土地日止，按年連帶給付上訴人9856元，及就所應給付且已到期之款項，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈦被上訴人午○○、丙○○、戊○○、丑○○○、乙○、卯○
○、丁○○、辛○○、癸○○、壬○○、寅○○應將台中縣太平市○○路段第105之26、之31號，面積為195平方公尺如附圖所示編號 I之土地返還上訴人，且應連帶給付上訴人18萬8054元，另自86年6月1日起至交還土地日止，按年連帶給付上訴人2萬1840元，及就所應給付且已到期之款項，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈧被上訴人己○○應將坐落台中縣太平市○○路段第105之3、
之4、之5、之26、之31號，面積為217平方公尺土地上如附圖所示編號Ｊ之地上物拆除，並將同地段號如附圖所示編號
J、J1，面積計310平方公尺之土地返還上訴人，且應給付上訴人29萬8957元，另自86年6月1日起至交還土地日止，按年給付上訴人3萬4720元，及就所應給付且已到期之款項，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈨被上訴人庚○○應將坐落台中縣太平市○○路段第105之31
號，面積為109平方公尺土地上如附圖所示編號K之地上物拆除，並將該土地返還上訴人，且應給付上訴人10萬5117元，另自86年6月1日起至交還土地日止，按年給付上訴人1萬2208元，及就所應給付且已到期之款項，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
四、被上訴人庚○○、己○○、乙○、卯○○、丁○○、辛○○、癸○○、壬○○、寅○○、辰○○、巳○○、丑○○○、午○○、甲○○、申○○、酉○○、鄭忠平則以伊或伊之被繼承人與系爭土地之原地主林鑽燧（以下簡原地主）就系爭土地於日據時期即有基地租賃之關係，並按各該住戶佔用之面積以稻穀或折算現金繳租，惟林鑽燧旅居日本，管理土地不便，且名下耕地均被政府依耕者有其田條例徵收放領給佃農，故僅剩上開建地未被徵收，乃委由其族親葉作樂律師管理及收租，嗣前揭管理人與上訴人勾串偽造買賣契約而使本件系爭土地之所有權發生爭議，嗣於72年8月17日，原地主之繼承人林守成、林守藩、林玉枝、林守直等四人出具授權書，授權李燕參代理所有權移轉、土地管理、土地分割、鑑界等一切手續。嗣又於72年8月20日，上訴人未○○赴日本與林守成、林守藩、林玉枝、林守直四人簽訂和解書，其和解內容主要為：葉作樂與未○○於63年12月24日所訂立之買賣契約書，原買賣價金為新台幣104萬元。於未○○交付林守成等人和解金1000萬日圓後，原買賣契約書仍確認有效。
若有租地權、租屋權、佃農權及優先購買權等糾紛，由未○○自行處理云云。再於72年11月24日，林守成、林守藩、林玉枝、林守直等四人出具授權書，授權李文騫及上訴人未○○就前開台中縣○○鄉○○路段第61地號等36筆土地之繼承登記申請，將該36筆土地登記為林守成、林守藩、林玉枝、林守直四人分別共有，應有部分各四分之一。嗣林守藩於73年5月18日死亡，然李燕參竟於73年5月15日以出賣人林守成、林守藩、林玉枝、林守直等四人之代理人名義將上開36筆土地出賣給買受人未○○及李文騫，買賣價款為：於64年5月15日間，已由承買人未○○，交與出賣人之財產管理人葉作樂律師新台幣221萬7294元8角整。承買人未○○為恐上開土地經伊等基地承租人以上開於72年8月20日所訂之和解契約書價格（即新台幣104萬加計日圓1000萬元）或於73年5月15日所訂之不動產買賣契約書價格（即新台幣221萬7294元8角加計日圓1000萬元）行使優先購買權，致其奪產之計劃前功盡棄，竟明知如下不實之事項，由上訴人未○○以林守成、林玉枝、林守直三人之被授權人地位，於75年9月間寄發存證信函給伊等或伊等之被繼承人及其他承租佃農，表明擬以每平方公尺新台幣6050元（即折算每坪約2萬元），按伊等及其他佃農等面積計算價款出售，請於接函15日內至台中市○○路○段○○號6樓辦理買賣契約，並交付全部價款，並催繳自54年起之未繳租金云云，並非通知限期行使優先購買權及催繳欠租之合法催告，依土地法第104條第1項前段及第2項之規定，前開買賣契約不得對抗優先購買權人，是以伊等既係有權占用系爭土地，並非無權占有，故上訴人二人訴請伊等拆屋還地，為無理由等語，資為抗辯。其餘被上訴人丙○○、戊○○均未到庭表示意見或以書狀提出任何聲明或答辯。
五、原判決斟酌兩造主張及攻擊防禦之結果，認上訴人對被上訴人之訴均為無理由，而為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明求為判決：㈠原判決除確定部分（一審共同被告鄭高山、鄭忠平部份已確定）外，均廢棄；㈡上開廢棄部分，求為判決如第一項聲明之所示；㈢上訴人願以現金或等值可轉讓台灣銀行定期存單供擔保，請准予宣告假執行。被上訴人除戊○○、丙○○外，均答辯聲明求為判決駁回其上訴。
六、查系爭坐落台中縣○○鄉○○段第105之3、之4、之5、之7、之8、之24、之26、之27、之29、之30、之31等11筆土地，原屬林鑽燧所有，因林鑽燧長期旅居日本，嗣於47年8月16日死亡，其族親林作樂律師乃於63年12月24日以林鑽燧名義與上訴人未○○訂立買賣契約，將之移轉登記予上訴人未○○，但經張英隆等人提起確認買賣關係不存在之訴，經台灣台中地方法院以68年度訴字第2040號判決張英隆等人勝訴確定，上訴人未○○之所有權登記遂遭塗銷，惟林鑽燧之繼承人林守成、林守直、林玉枝、林守藩四人於72年8月20 日書立和解書，而承認葉作樂前所為買賣契約，並委李燕參代理處理出賣事宜，而於73年5月15日與上訴人未○○、訴外人李文騫就系爭不動產簽立買賣契約，未及辦理移轉登記，因林守藩死亡，由其餘三人繼承之，嗣李文騫將其上開土地應有部分二分之一之債權出賣予上訴人子○○。上訴人未○○、子○○二人乃於76年10月14日經移轉登記為土地之所有權人，應有部分各二分之一，暨被上訴人等確分別占有如附圖所示之土地，並於其上建有房屋等事實，為到場之兩造所不爭執，並有土地登記簿謄本及上開判決書、和解書、買賣契約書等影本在卷可稽，且經原審法院到場勘驗屬實，並囑台中縣霧峰地政事務所測量無訛，製有測量成果圖一件在卷為證，上開事實堪認屬實。
七、本件爭執之要旨，厥在於：㈠、被上訴人等是否均為系爭土地之合法承租人？抑為無權占有？㈡、如被上訴人等為系爭基地合法之承租人，就上訴人等與地主間之買賣契約，有無以同一條件之優先購買權存在？即上訴人等與地主間之買賣契約得否對抗有承租權之被上訴人等項。經查：
㈠被上訴人己○○、乙○、卯○○、丁○○、辛○○、癸○○
、壬○○、寅○○、申○○、酉○○、庚○○、辰○○、丑○○○、午○○、甲○○、巳○○主張：伊等或伊等之被繼承人與訴外人林鑽燧間自日據時期起就系爭土地即有基地租賃之關係存在，並按各住戶佔用之面積以稻穀或折算現金繳租，當時林鑽燧係委託台灣信託株式會社收租，並發給承租人「小作料領收通帳」作為繳租憑證；惟林鑽燧於光復後不久即遷居日本，管理土地不便，且名下耕地均被政府依耕者有其田條例徵收放領給佃農，故僅剩建地部分（本件系爭土地為其一）部分未被徵收，乃委託其親戚即訴外人葉作樂管理及向伊等系爭土地之承租人收租。嗣林鑽燧於47年8月16日死亡，上開經出租之基地，仍由林鑽燧之繼承人林守藩、林守直、林守成、林玉枝等人繼續委託律師葉作樂管理，而葉作樂收租之方式，係通知承租人將欠繳稻穀送至太平鄉新光村李永昌碾米工廠繳納，或按市價折現送至其律師事務所繳納，並發給承租人「租金繳納記帳」為憑，並於一年或數年不等之後，將舊「租金繳納記帳」收回，改發新「租金繳納記帳」，並以林鑽燧之名義收取租金，後來林鑽燧於死亡之後，葉作樂律師仍繼續以上開方式繼續收取租金，然部分承租人以林鑽燧早已亡故，葉作樂律師仍以林鑽燧名義收租如故，而拒絕續繳租金；另部分承租人則仍續繳。葉作樂因此曾於54年3月15日至台灣台中地方法院公證，以林鑽燧代行通告人身分，請求法院公（認）證後以認證書第134號通告承租人（佃農）催收繳租，要求承租人將欠繳稻穀送至太平鄉新光村李永昌碾米工廠繳納，或按市價折現送至其律師事務所繳納，否則將向法院訴請「拆屋還地」等語。然葉作樂律師因64年1月10日（私契日期63年12月24日）以林鑽燧名義出賣上開土地予未○○，並違法辦理所有權移轉登記予未○○之後，經被上訴人及其他承租人發現後提出訴訟，葉作樂即忙於官司，無暇收租事宜，至67年間死亡，嗣林鑽燧之繼承人即未再親自或委託他人收租。職是之故，葉作樂律師晚期收租之作業，甚為凌亂，且「租金繳納記帳」，仍以林鑽燧名義為出租人等情，上訴人等雖予以否認，惟上開各情，有被上訴人等提出之「租金繳納記帳」五紙在卷可證（見原審被證十五），參以林守藩等四人與上訴人未○○於昭和58年8月20日（即中華民國72年）所訂之和解契約書之前文已記載：「乙方為林鑽燧由於民國47年8月16日死亡，其繼承人因林鑽燧死亡後，將其另計目錄各筆土地，委託律師葉作樂管理，但葉作樂與買主甲方之間，於民國63年12月24日締結本件土地買賣契約（以下簡稱本件土地契約），當時本件土地以林鑽燧名義做買賣，由於未對乙方的繼承登記作登記手續，依林鑽燧仍是生存者，即以林鑽燧為賣主，針對甲方作所有權登記之手續。因右記之事情發生種種紛爭，如今甲方、乙方之間成立和解如下．．．」等語（見原審被證四，證物均外放），且該和解契約書第八條及第九條亦明定乙方僅將土地現況移轉給甲方，關於系爭土地之「租地權」及「由租地人．．．等提起之優先購買權等主張」，乙方概不負責，應由甲方自己處理，但乙方應提供情資，並應盡力協助等情（見原審被證四），則被上訴人主張於林鑽燧死亡前後，系爭土地係交由葉作樂律師管理出租及收取租金，且一向均以林鑽燧之名義立據收租等事實，堪以採信。
㈡關於系爭土地究出租予何人乙節，依台灣台中地方法院68年
度訴字第2040號民事判決，其理由第三點亦認定系爭土地原屬林鑽燧所有，租與該案之原告等（即本件被上訴人之一部分）建屋，本件之系爭土地即係該案系爭土地之一部分，或從其分割出來等語，嗣經未○○等人上訴於本院（即68年度上字第1154號）及第三審最高法院（即70年台上字第1468號）審理結果，經認定除⒈張英隆、⒉王玉美、⒊林東山、⒋林朝權、⒌李義雄、⒍余雪花、⒎林郭員、⒏林瑞朝、⒐黃昹昇、⒑林清謙、⒒賴明鎮、⒓陳朝男於該案無法提出證據以證明渠等與林守直等有租賃關係外，其餘原告⒈林松木、⒉王昭明、⒊林阿江、⒋張金江、⒌林梓如、⒍張朝宗、⒎酉○○、⒏申○○、⒐戊○○、⒑韓瑞木、⒒黃瑞彬、⒓楊蕃薯、⒔李登甲、⒕賴春、⒖李純良、⒗郭文永、⒘林丙丁、⒙、林柳金、⒚林朝乾、⒛林朝欽、林永通、林丁旺、林清融、陳金、陳尚文、何來春、何清旺、陳明通、韓再森、謝天送、林枝掌、李祈茂等32人，原為系爭土地之承租人，亦為上訴人未○○、林守成、林守藩、林守直、林玉枝所承認（見上開台灣高等法院台中分院68年度上字第1154號民事判決書第 3頁第12行及第5頁第2行以下及該案卷宗第180頁、第182頁，暨最高法院70年度台上字第1468號民事判決書第3頁正面倒數第3行以下），並均經該第二、三審民事判決認定與林守直等人間就系爭土地有租賃關係存在，且林守直等人雖有已由未○○予以終止之主張，然均經除張英隆等12人外之其他32名被上訴人否認，而截至原審言詞辯論終結時止，又別無確定裁判支持林守直、未○○等上訴人之主張，則被上訴人（除張英隆等12人）等32人提起此部份之訴（即確認林守直等人與未○○就系爭土地買賣關係不存在及應予塗銷所有權移轉登記之訴），自非無保護必要等語，而駁回未○○及林守直等人之上訴，而告確定。有該二民事判決書影本可證（參本件被上證一、二）。而本件被上訴人己○○、申○○、酉○○、戊○○等五人均係該案之原告，被上訴人辰○○、巳○○則為該案原告林阿江之繼承人，被上訴人乙○、卯○○、丁○○、辛○○、癸○○、壬○○、寅○○則為該案原告林柳金之繼承人，此有其提出之戶籍謄本在卷可憑（本院前審卷㈠第325至330頁及最高法院台聲卷）。此外，並有被上訴人酉○○、申○○、午○○、甲○○、巳○○提出租金繳納收據影本各一紙及戶籍謄本九件在卷為證，（按，其中午○○、丙○○均為原承租人林清之子，丑○○○則為林清另一子林水堯之配偶，甲○○則為原承租人吳文生之子）。又上訴人未○○曾以林守成、林玉枝、林守直之受任人地位於75年9月9日依序以台中郵局第1196、11 97、1200、1199、1198、1203、1204 、1205等號存證信函分別通知被上訴人庚○○、己○○、林柳金、林阿江（被告辰○○之被繼承人）、林湯月（丙○○、戊○○之被繼承人）、午○○（林湯月係林清之配偶、午○○係林清之三子、丑○○○係林清之次子林水堯之配偶）、甲○○、申○○、酉○○等人，其存證信函通知意旨，已表明其受林守成等三人委任全權處分台中縣○○鄉○○路段36筆土地（按含本件系爭土地），內載：茲以每平方公尺新台幣6050元出售，請於文到20日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自54年起積欠之租金，限於文到10日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語，有存證信函八份可證（參原審被證九），足見上訴人二人並不否認被上訴人等就系爭土地之承租人地位，否則，何來催繳租金之舉？上開事證甚明，上訴人在本院主張其係出於錯誤而自認及以存證信函催告云云，而主張撤銷其自認，尚嫌無據，殊無可取。另依卷附之台中縣大屯稅捐稽徵分處函（原審卷㈡第151、152頁）所載，己○○非太平市○○路○○號房屋納稅義務人，辰○○、丑○○○、午○○、巳○○、丙○○等人非同上路49號房屋納稅義務人；惟稅籍登記，僅課稅依據而已，渠等確分別有租賃權已如上述，尚難以此否定渠等之租賃權。綜上，本件被上訴人己○○、乙○、卯○○、丁○○、辛○○、癸○○、壬○○、寅○○、申○○、酉○○、庚○○、辰○○、丑○○○、午○○、甲○○、巳○○、丙○○、戊○○等人主張其基於租賃及繼承之法律關係，屬系爭基地之承租人乙節，堪認屬實。
㈢上訴人雖否認上開租金收據之真正，並指稱：上開「租金繳
納記帳」所載之地號、面積與被上訴人等所占用之土地不符云云，惟查：依本院所查上情，已足證被上訴人等人確就系爭土地有租賃關係存在，而該租金繳納記帳單據乃製發於38年至50年間（一審卷㈡第160至164頁、210頁及外放之證物），乃隨意所製作，又未確切測量後憑以填製，自難期之完全吻合無誤，是其稍有出入，尚難據此否認其租賃關係之存在。又上訴人另指稱：葉作樂為律師，若有代理權自無不以代理人身分簽章，而仍以林鑽燧名義填製租金收據之理云云，惟查：依前所述，被上訴人等或被上訴人之被繼承人與訴外人林鑽燧間自日據時期起，就系爭土地即已有基地租賃之關係，林鑽燧於光復後不久即遷居日本，管理土地不便，乃委託其親戚即訴外人葉作樂管理及收租。葉作樂收租之方式，係通知承租人將欠繳稻穀送至太平鄉新光村李永昌碾米工廠繳納，或按市價折現送至其律師事務所繳納，並發給承租人「租金繳納記帳」為憑，並於一年或數年不等之後，將舊「租金繳納記帳」收回，改發新「租金繳納記帳」，並用林鑽燧之名義收取租金，後來林鑽燧於死亡之後，葉作樂律師仍繼續以上開方式繼續收取租金，關於葉作樂律師此項收租記載方式，固有瑕疵之處，但被上訴人確有繳納租金，履行承租人之義務，為不容否認之事實，故被上訴人與林鑽燧及其繼承人間就系爭土地原已存在之基地租賃關係，並不因該「租金繳納記帳」之記載方式有瑕疵，而受影響。況該「租金繳納記帳」只是繳租之證明，並非系爭基地租賃關係成立生效之證明文件，葉作樂雖為律師且有代理權而不以代理人身份簽章，亦不影響系爭基地租賃契約之效力。再者，林鑽燧於47年8月16日死亡之後，系爭出租之基地，仍由林鑽燧之繼承人林守藩、林守直、林守成、林玉枝等人繼續委託律師葉作樂管理，此有林鑽燧之繼承人林守藩等四人與未○○於昭和58年8月20日（民國72年）所訂之和解契約書前文之記載可證。從而，被上訴人之租賃權仍合法存在，上訴人關於此點之主張，並不足採信。
㈣上訴人另指稱：被上訴人或其繼承人即令與林鑽燧間原有租
地建屋之法律關係存在，亦因上訴人未○○受林守直等人之委任，上訴人或其被繼承人應繳租金而逾期不繳而告終止云云。經查，上訴人固曾以林守直等人受任人地位，於75年9月9日以存證信函通知被上訴人或其繼承人略以：台端自54年起積欠之租金，限於文到10日內依約定稻穀照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語，已如前述；按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止租約，固為民法第440條第1項所明定，惟催告在履行地以外之處所所為給付者，應解為不生催告之效力（見孫森焱著，民法債篇總論，90年3月修訂版，第537頁）。查被上訴人或其被繼承人等人向林守直等人繳租之地點，原為將稻穀送至太平鄉新光村李永昌碾米工廠繳納，或按市價折現送至葉作樂律師事務所，且行之有年，業如上述。茲上訴人未○○並未能舉證證明兩造已合意變更繳租地點，逕以存證信函通知被上訴人等將租金繳送游振福處，依上開說明，應不生催告效力，上訴人不得據此主張林守直業與被上訴人等之租約已合法終止。
㈤按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。前項優先購買權人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法第104條第1項前段及第2項定有明文，該條文第2項所定出賣人未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，為64年7月24日修正時所新增，自是厥後該項優先購買權始具物權之效力，最高法院65年台上字第2701號、67年台上字第479號判例闡釋甚明。
復按耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄。出租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應照前項規定辦理，耕地三七五減租條例第15條第1項亦定有明文，參酌前揭基地承租人與耕地承租人之優先承買權之目的均在避免土地所有與利用分離，藉以發揮土地之利用價值及保護承租人之目的而規定承租人有優先承買權，則依同一立法意旨，其所規定之通知優先購買權行使之內容，自應解為相同之性質，而得類推適用耕地三七五減租條例第15條第1項之規定。是以基地所有權人欲賣出土地時自應就其與承買人談妥之價金為真實之告知，如該價金之告知高於實際成交之價金，該通知應不生效力而需再行通知，否則不得對抗承租人。查系爭105之3地號等土地，係分割至系爭105號土地，而105號土地於35年7月31日地目即係「建」，有土地謄本在卷可稽（證物外放）。本件日據時代之租金收據屬名為「小作料領收通帳」、「小作料」即「佃租」之日文。然光復後已登記為建地並繼續繳租，其上並均建有房屋等，即有修正後土地法第104條之適用，核先敘明。次查本件上訴人未○○於63年6月24日與無權代理之葉作樂所訂定之買賣契約及辦理所有權移轉登記, 業經法院判決確認其買賣關係不存在, 並應塗銷其所有權移轉登記確定。嗣後上訴人未○○始於72年8月20日與林鑽燧之繼承人林守成等四人另立和解契約書，以原63年間成立買賣契約所約定之價格加計日幣1000萬元，作為買賣條件，且其以存證信函通知被上訴人之時間在75年，辦理不動產買賣契約書之時間為76年6月27日，其所有權移轉登記之時間為76年10月3日。又上訴人子○○所有權應有部分二分之一部分，其自承係向李燕參之子李文騫購買而來，而李文騫、未○○與林守成等四人所成立之不動產買賣契約書之時間在74年6月25日（日本地主林守成等人否認有成立此項不動產買賣契約書），故本件被上訴人之優先購買權，應適用64年7月24日所增訂土地法第104條第2項新法規定，即承租人之優先購買權，具物權效力，甚為明確。然上訴人未○○以林守成、林玉枝、林守直之受任人地位於75年9月9日依序以台中郵局第1196、1197、1200、1199、1198、1203、1204、12 05等號存證信函分別通知被上訴人庚○○、己○○、林柳金（乙○等人之被繼承人）、林阿江（被上訴人辰○○之被繼承人）午○○（被上訴人丙○○、午○○係林清之子、丑○○○係林清之次子林水堯之配偶）、甲○○、申○○、酉○○等人，其存證信函意思表示之通知意旨，僅表明其受林守成等三人委任全權處分台中縣○○鄉○○路段36筆土地（按含本件系爭土地），茲以每平方公尺新台幣6050元出售，請於文到20日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款等語。然該存證信函並未表明出賣人林守直等人已於72年8月20日將上開36筆土地以新台幣104萬元及日圖1000萬元出賣於未○○之事實，且未明確催告被上訴人等或其他承租佃農是否欲行使優先購買權，更將出賣之價金提高至每平方公尺價格6050元，而與原來買賣契約之約定不符，並非通知限期行使優先購買權之合法催告。又上訴人未○○以林守直等人之授權人地位與上訴人子○○、未○○二人於76年6月27日所訂立之土地買賣所有權移轉契約書雖記載系爭36筆土地之買賣價金為新台幣1億1341萬9350整（折合每平方公尺6050元），且記載價款交付方法為登記完畢日一次付清，然並無法證明有交付一億多元價金之事實，而該土地登記簿登記「原因發生日期」為76年6月27日，原因為買賣」，然其向被上訴人所發存證信函之日期為75年9月9日，送達日期或為75年9月10日，由此觀之，上訴人於發存證信函之當時，尚無上開一億多元之買賣存在，又如何令被上訴人等行使優先購買權？職是，上訴人之通知即非合法，則其不得以其與地主間所訂立之買賣契約書對抗上訴人，故其逕以土地所有權人之地位請求被上訴人等拆屋還地，尚有可議（最高法院80年台上字第1636號判決要旨參照）。
又上訴人復稱：被上訴人縱享有租賃權，仍應於書狀繕本送達翌日起10日內給付前積欠之租金，若逾期原租約即終止並返還土地云云，並於90年9月19日主張略以：被上訴人未依前狀催告限期繳納租金之意旨，繳納租金，該租約已合法終止，為免爭議，再以本狀為終止租約之意思表示云云。惟查：上訴人等之買賣契約，並不能對抗被上訴人等合法之基地承租人，且該因該基地承租權所生之優先購買權，具有物權效力，被上訴人前已表示欲以同一條件優先購買之意旨在先，基此，上訴人取得系爭土地，既不得對抗被上訴人，則其主張終止租約云云，及非合法。
㈥本件上開被上訴人之租賃權存在事實，除「租金繳納記帳」
單據及被上訴人未○○代理原地主所發通知被上訴人等基地承租人行使優先購買權之存證信函外，尚有上訴人未○○與林守直、林守藩、林守成、林玉枝於72年 8月20日訂立和解契約書及中文譯本一份可證（同原審被證四）及經台北駐日經濟文化代表處認證之授權書一份可證（同原審被證十三）。且前案台灣高等法院台中分院68年度上字第1154號民事判決及最高法院70年台上字第1468號民事判決所記載，林阿江、酉○○、申○○、戊○○、己○○、林柳金等32人，原為系爭土地之承租人，亦為該事件上訴人未○○、林守成、林守藩、林守直、林玉枝所承認。基此，原出租人即地主林守成等四人既已承認被上訴人等人有租賃關係存在，且未合法終止，被上訴人即有基地租賃之優先購買權足以對抗上訴人。綜上，本件被上訴人己○○、乙○、卯○○、丁○○、辛○○、癸○○、壬○○、寅○○、申○○、酉○○、庚○○、辰○○、丑○○○、午○○、甲○○、巳○○、丙○○、戊○○等12人既係有權占用系爭土地，即非無權占有，故上訴人之訴請其等拆屋還地。並請求無權占有之損害賠償，即屬依法無據。
八、上訴人對於被上訴人庚○○等之請求不應准許部分，原審法院因而為上訴人敗訴之判決，依法並無不合，上訴意旨就此部分，仍執陳詞，指稱原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。其供擔保假執行之宣告亦無理由，應予駁回，又本件事實已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌均於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 2 月 22 日
民事第一庭審判長法 官 吳火川
法 官 饒鴻鵬法 官 陳繼先以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後日內向本院提出上訴理由書 (須按他造人數附具繕本)。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 許哲禎中 華 民 國 95 年 2 月 23 日
Ｖ