臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十三年度上更㈡字第二四號
上 訴 人 乙○○複 代理人 甲○○被 上訴人 丙○○右當事人間請求返還定金事件，上訴人對於中華民國八十八年四月二十七日臺灣臺中地方法院第一審判決（八十八年度訴字第七○一號），提起上訴，經判決後，最高法院第二次發回更審，本院於民國九十三年十二月二十一日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡駁回被上訴人在第一審之訴。㈢訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠兩造以系爭買賣契約書第參條及特別條款第四條約定之期日（即八十六年四月十
四日），係討論並決定定金以外之其餘價金（即八千二百二十萬元）付款細節？或上訴人應塗銷買賣標的土地之抵押權登記之期限（最高法院九十年度臺上字第九八二號判決書第三頁背面第二段以下）？⑴依系爭買賣契約第三條約定「付款細節雙方約定於八十六年四月十四日上午九
時於一成土地代書處會面簽約，若有一方未出席則視同違約，各負其違約之賠償（違約金額則以定金新臺幣參百萬元正為準）」及特別條款第四條約定：「其餘付款細節於八十六年四月十四日雙方再行議約。」。兩造所約定之八十六年四月十四日期日，係用以議約「付款細節」之期日，而兩造就該所謂「付款細節」文字真意縱使有所爭執，但該八十六年四月十四日之期日，顯然並非約定上訴人塗銷抵押權登記之期限。而此再徵諸系爭買賣契約書五條約定：「應於本件手續登記期日前由乙方負責全部撤銷排除障礙或解決清楚。」、特別條款第三條約定：「乙方務必於尾款交付前負責清償塗銷完畢」等文義，更屬無訛。
⑵因此，最高法院九十年度臺上字第九八二號判決書第三頁背面第二段以下認定
：「則兩造是否約定於履行登記手續期日之八十六年四月十四日前，被上訴人負有塗銷系爭土地抵押權登記之義務，自有再事斟酌之餘地。」容有誤會。況且，八十六年四月十四日，上訴人依約定委請代理人到場，被上訴人反未依約到場，被上訴人自不得以此主張上訴人違約。
⑶依系爭買賣契約書第參條及特別條款第四條之文義，雙方係約定於八十六年四
月十四日至一成土地代書事務所商議，兩造預定要議約事項為「其他付款細節」（或「其餘付款細節」），而上訴人主張所謂「其他付款細節」或「其餘付款細節」，即為其餘價金八千二百二十萬元之分幾期給付、各期應給付款項數額及給付期限等，而被上訴人固抗辯未有分期給付之約定云云。但查，如其餘價金八千二百二十萬元未有分期給付情事，自可於系爭契約逕行約定價金給付期限，顯然不需再於系爭買賣契約書第參條及特別條款第四條特別約定另行議約付款細節，或於八十六年四月十四日再行會面以討論該等細節之必要。
⑷再者，退步言之，縱使系爭買賣契約書第參條及特別條款第四條文義所稱之「
其他付款細節」或「其餘付款細節」非指價金八千二百二十萬元分期給付之事宜（包含分幾期給付、各期應給付款項數額及給付期限等），而係僅指八千二百二十萬元乙次給付之細節，但此已可稽，兩造於訂立系爭買賣契約時，尚未就該八千二百二十萬元之給付期限加以約定。是以，被上訴人既主張上訴人應於被上訴人給付價金完畢前，辦理抵押權塗銷完畢，則上訴人就履行抵押權塗銷登記義務有無給付遲延，自應先行認定被上訴人給付價金之期限為何？換言之，如上訴人縱有未履行抵押權塗銷登記義務之事實，但如尚未逾被上訴人給付價金之期限者，上訴人自無給付遲延之情事，被上訴人主張被上訴人給付遲延而有違約情事，即無可採。
⑸依前開說明，兩造於訂立系爭買賣契約時，尚未就該八千二百二十萬元之給付
期限加以約定，此復有本件承辦土地代書張龍卿到庭證稱：「當時未談到何時應付清尾款、何時辦理塗銷，亦未談到付款細節。」（請參閱鈞院上字卷第九三頁背面第五行以下），顯見該價金之給付義務，係屬未定期限之債務，此依民法第三百一十五條規定：「清償期，除法律另有規定或契約另有訂定，或得依債之性質或其他情形決定者外，債權人得隨時請求清償，債務人亦得隨時為清償。」未定期限債務之清償期即應依以下列二種方式加以確定：①債權人之請求。②債務人為清償。而查，被上訴人迄未給付上訴人八千二百二十萬元款項，而上訴人亦未請求被上訴人給付系爭買賣契約之八千二百二十萬元款項，因此該八千二百二十萬元之給付期限尚未確定，而價金給付期限既尚未確定，本件顯然無所謂「於價金給付完畢前未塗銷抵押權登記」之可言，被上訴人空言主張上訴人遲延給付而有違約之情事，應無可採。
㈡兩造就定金以外之其餘價金（即八千二百二十萬元）是否有約定分期給付（最
高法院九十年度臺上字第九八二號判決書第三頁背面第二段第十行以下）？系爭買賣契約書第參條及特別條款第四條所稱「其他付款細節」或「其餘付款細節」，文字真意為何？系爭買賣契約書特別條款第三條所稱「尾款」及承諾書②所稱之「尾款」，其文字真意為何？⑴按被上訴人主張兩造就剩餘八千二百二十萬元價金並未約定分期給付云云。然
查，系爭買賣契約總價金為八千五百二十萬元，被上訴人於訂立系爭買賣契約時僅給付定金三百萬元，剩餘八千二百二十萬元如未約定陸續分期給付，則無異係要求上訴人除應辦理抵押權塗銷登記完畢，且須將買賣標的之土地全部過戶予上訴人後，被上訴人始須給付剩餘八千二百二十萬元，此顯然與交易習慣不合（按一般不動產買賣，其價金給付，皆分為定金、取得土地增值稅款單給付部分價金、完稅時給付部分價金、交付過戶所需證件時給付部分價金、點交完畢時給付部分價金等），且對於上訴人交易安全亦無保障（如將土地全部過戶予被上訴人，被上訴人卻不交付價金，上訴人可能索討無門），此顯然並非締約之本意。就此被上訴人亦自陳：「自訴人交付三百萬元訂金及本於八十六年四月五日草約之訂立，以表買受之誠意，雙方並於契約內載明八十六年四月十四日就其他細節再為協議，此於一般交易習慣，均事先給付訂金，再就細節部分詳為約定並無不符。」（以上請參閱臺灣臺中地方法院八十六年度自字第一○二三號刑事卷第一二五頁背面），當可明之。
⑵另參諸本件承辦土地代書張龍卿證稱：「（法官：提示原審卷第八頁背面「甲
方負責完全清償塗銷完畢，乙方負責過戶完畢後全部付清尾款」之真意為何？）我係依一般慣例，即一方面過戶，一方面付清價款。」（請參閱鈞院上字卷第九十四頁第三行以下），及「在八十六年四月五日○○○鄉○○○路○○號一成土地代書訂立契約，由丙○○支付三百萬元，因丙○○第二天要出國，所以交代我配合乙○○，請乙○○列出欠款明細表，如何付款，如何塗銷。」（以上請參閱臺灣臺中地方法院八十六年度自字第一○二三號刑事卷宗第一百零六頁正面倒數第一行以下）。顯見兩造訂立系爭買賣契約之真意係依照一般慣例於辦理土地抵押權塗銷登記及過戶登記過程，由被上訴人陸續給付價金，而被上訴人則陸續申請土地增值稅單、繳交土地增值稅、提供過戶所需證件資料、辦理塗銷土地抵押權登記等事宜，至於買賣價金實際區分為幾期、各期應給付數額等具體事項，於訂立系爭買賣契約並未特定，爰於系爭買賣契約第參條及特別條款第四條約定「其他付款細節」或「其餘付款細節」，由雙方於八十六年四月十四日於張龍卿土地代書事務所議約，顯見該所謂「其他付款細節」或「其餘付款細節」係指買賣價金應分期給付，但實際區分為幾期、各期應給付數額等之具體事項，被上訴人空言否認系爭買賣契約價金有分期給付之約定，並無可採。
⑶依前所陳，系爭買賣契約之價金給付確實有分期給付之約定，而系爭買賣契約
書特別條款第三條所稱「尾款」及承諾書②所稱之「尾款」，即屬除定金以外之八千二百二十萬元價金，扣除各期給付完畢之數額後所殘餘之款項，而非全部八千二百二十萬元價金。
㈢承諾書①所約定之事項與上訴人應履行之塗銷抵押權登記及辦理所有權移轉登
記義務是否無關（最高法院九十三年度臺上字第四九三號判決第三頁倒數第一行以下）？承諾書①約定之內容為何？⑴依承諾書②約定之文字，明白表示「前項之互為擔保乃是雙方買賣標的物之土
地坐落於○○鄉○○○段一○四、一○四之一、一○二之一、一○三等五筆土地上之查封、設定等債務事宜之處理，由甲方負責完全清償塗銷完畢，乙方負責過戶完畢後全部付清尾款。」，依此可稽，承諾書①約定之事項顯然係與系爭買賣契約關於抵押權登記塗銷之事項有所關聯，就此最高法院九十三年度臺上字第四九三號判決第三頁倒數第一行以下認定「兩造似已明確約定於被上訴人塗銷抵押權設定登記及辦理所有權移轉登記於上訴人後，上訴人始須給付尾款。而承諾書第一條僅記載上訴人願支付尾款八千五百二十萬元與其指定之律師，被上訴人提供等值之土地委託律師辦妥抵押權設定予上訴人作為履約擔保等語，與被上訴人應於上訴人給付尾款前塗銷抵押權設定登記及辦理所有權移轉登記無涉。」此恐有所誤會。
⑵再者，被上訴人亦自陳：「依承諾書①之內容係指予被上訴人提出八千二百二
十萬元予律師處同時，上訴人須另覓等值土地設定抵押權予被上訴人：：：上訴人清償塗銷後，倘被上訴人未給付價金，上訴人之損失即由其中填補，而上訴人亦提供等值之土地設定，倘上訴人未清償塗銷系爭土地抵押權，則被上訴人因買賣契約之損失、調度龐大資金之損失及加倍返還定金，則得由其中求償」（以上請參閱鈞院上更一字卷第八十四頁第二段以下）、「又承諾書內①點被上訴人須將八千五百二十萬元交予指定律師之義務，其對價改為乃上訴人須提供等值之土地以供抵押權設定，其目的再擔保本件買賣行為上訴人能履行期完全清償塗銷之義務」（請參閱鈞院上字卷第五十四頁第二段第七行以下）及「因買賣雙方均有懷疑對方買賣誠意，才約定由我提供八千多萬元予律師處，並由上訴人提供同額等值之擔保品」（以上請參閱鈞院上字卷第八十七頁背面第四行以下）、「三、我們將錢放在律師處，表示我們確有買上訴人土地之能力。而上訴人提供等額之擔保，係證明他有能力清償抵押貸款（法官：承諾書上之「擔保」性質為何？）只是在於證明雙方確有買賣之誠意與能力，並非擔保債權。」（以上請參閱鈞院上字卷第九十二頁背面第一行以下），顯見該承諾書係就系爭契約約定抵押權登記塗銷等事宜，所為之約定，前開最高法院九十三年度臺上字第四九三號判決理由認定該承諾書與塗銷抵押權設定登記及辦理所有權移轉登記無涉云云，係有所誤解。
⑶又依本件承辦土地代書張龍卿到庭證稱：「由上訴人設定貸款（同額）與被上
訴人提供現金，此舉實為履約保證。」（請參閱鈞院上字卷第九十三頁背面第四行以下），顯見因兩造就系爭買賣契約之履行發生給付困難，而再行約定該承諾書，並以該承諾書作為履行系爭買賣契約交易之擔保，此亦為被上訴人於前開書狀所自陳無訛，該承諾書既為兩造所約定，並已合法有效存在，而該承諾書之性質復為系爭買賣契約履行之擔保，被上訴人於履行該承諾書約定事項完畢前，自不得逕行請求上訴人履行系爭買賣契約書約定事項，否則，承諾書之約定豈非形同具文，此與兩造訂立承諾書之意旨顯然有所不合。
三、證據：援用原審（及發回前本院前審）所提出者。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。㈡訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠按本件爭點，最主要係雙方當事人於八十六年四月五日所締訂不動產買賣契約
書，其中系爭條款：第五條：「本件買賣之不動產乙方保證為自己所有及自用土地，如有抵押權，典權押租金及其他權利設定或有受拍賣聲請，假扣押處分之登記或其他有來歷不明者等瑕疵，應於本件手續登記期日前由乙方負責全部撤銷排除障礙或解決清楚。絕不得有甲方蒙受任何虧損。如致使甲方蒙受損害時，乙方應負全部賠償責任。」及該契約末尾處約定：「三、本契約成立後，乙方以本買賣標的物向銀行金融機構或私人設定之抵押貸款或查封，則乙方務必於尾款交付前負責清償塗銷完畢，否則甲方得要求退款並索取賠償。」與雙方另於八十六年四月三十日另約定之承諾書，其中：「①甲、乙雙方同意：乙方願支付新臺幣捌仟伍佰貳拾萬元正（扣除新臺幣參佰萬元正，實際再行支付新臺幣捌仟貳佰貳拾萬元正）予乙方指定之律師，甲方提供等值之土地委託其律師辦妥抵押權設定予乙方作為履約之擔保，甲、乙雙方各委託其代理律師共同完成履約手續。」及「②前項之互為擔保乃是雙方買賣標的物：：：等伍筆土地之查封、設定等債務事宜之處理甲負責完全清償塗銷完畢乙方負責過戶完畢後全部付清尾款。」等系爭契約條文當如解釋適用，是被上訴人謹就上開系爭約款，依爭點逐一述明。
⑴系爭不動產買賣契約書及承諾書所稱之「尾款」，係指被上訴人所尚未給付之八千二百二十萬元，並非指被上訴人依約定分期給付之最後一期款而言。
①按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約
之文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，此有最高法院十七年上字第一一一八號判例足資參照。查本件系爭不動產買賣契約書及承諾書，係約定買賣價金計八千五百二十萬元，並由被上訴人預付三百萬為定金，餘者無任何分期付款之約定，且兩造於承諾書中明白約定：「：：：乙方（被上訴人）願支付新臺幣八千二百二十萬元正（扣除新臺幣三百萬元正，實際再行支付新臺幣八千二百二十萬元正）：：：」，其計算即以契約總價扣除定金數額，即屬被上訴人應再行給付之數額，而衡諸兩造間未另有其他分次、分期付款之約定，是被上訴人先給付之定金（頭款），剩餘再行給付之八千二百二十萬元即屬「尾款」無疑，此戶契約文字當然之解釋，衡諸上揭判例，上訴人妄以契約所無之文字、自行衍生出「分期付款最後一筆價款」之權利義務關係，誠屬任意曲解契約，至為不當。
②上訴人確已自認系爭契約中之尾款係指被上訴人所尚未給付之八千二百二十萬元。
⒈上訴人於八十六年五月九日以八十六年耕律字第○一一號律師函函告被上訴人
，該函中即明白表示「：：：雙方約定本人應於『尾款』交付前，負責清償前開標的物所設定之抵押債務及塗銷查封等手續」。
⒉上訴人於八十八年六月三十日上訴理由狀第四頁中，明白指「承諾書記載除由
被告提供等值之擔保外，尚須自行清償土地貸款並塗銷查封。其後原告在辦理過戶後，才須付清尾款八千二百二十萬元云云」（見鈞院審卷第一宗二五頁），其即明確承認承諾書上所載「尾款」，當事人間之真意，係指給付八千二百二十萬元。
⒊另上訴人於八十八年八月二十五日準備書狀第一頁中，自稱：「雙方所達成之
協議『真意』為由原告提出買賣價金尾款新臺幣八千二百二十萬元：：：」，是上訴人已然自認，且該意思為其真意無疑。
⒋且上訴人以前揭律師函，認其於承諾書之意思表示為錯誤，因而主張撤銷，並
於第一審理援以為抗辯。按意思表示錯誤乃以意思表示合法生效為前提，換言之，該意思表示係本於當事人真意合致生效後，方始有錯誤之問題。本件上訴人最初本即主張錯誤，可見真意確與承諾書上之記載無異，惟嗣後心生反悔方主張錯誤而接銷，然依此點，即得明悉，上訴人於簽訂承諾書之際，其主客觀認知「尾款」，均係指被上訴人所未給付之八千二百二十萬元。
③且證人張龍卿於八十八年八月四日 鈞院庭訊中，亦證稱：「於承諾書上有附
記須乙○○先辦理塗銷抵押權設定及過戶手續完成丙○○才支付尾款八千多萬。」此誠為另一明證。
⑵依不動產買賣契約書及承諾書約定，上訴人應將系爭土地上之抵押權清償塗銷，被上訴人始負有給付尾款八千二百二十萬元之義務。
①按依不動產買賣契約書第五條約定，出賣人（即上訴人）。本即負責將買賣標
的土地上抵押權塗銷之義務，而於該「契約書」未端雙方復行確認，上訴人在尾款交付前，須將系爭土地上抵押權予以塗銷，而依前所述，該尾款係指除被上訴人先付三百萬元餘款之八千二百二十萬元，是於被上訴人給付該筆款項前，上訴人有先為塗銷抵押權之義務，且雙方當事人於「承諾書」，上就此亦為再次確認，其約定「甲方負責完全清償塗銷完畢，乙方負責過戶完畢後全部付清尾款。」衡請契約之文義解釋，上訴人負有先行塗銷抵押權之義務，昭彰甚明。
②上訴人即負有先為履行塗銷抵押權之義務，被上訴人於八十六年五月十九日、
八月二日、七月四日、七月二十三日屢次以律師函催告其履行，復於八十八年八月三日、八月十一日、八月十九日再多次以存證信函催告，上訴人自屬陷於給付遲延，而被上訴人多次屢踐催告程序，進而解除契約，自屬合法，爰依民法二百五十九條規定，請求上訴人返還定金三百萬元。
⑶依承諾書①之內容係指於被上訴人提出八千二百二十萬元予律師處同時，上訴人須另覓等值土地設定抵押權予被上訴人。
①本項約定係與原約定上訴人塗銷系爭土地抵押權之義務分離之另項履約擔保約
定，其目的係在於作為損害賠償之擔保，即上訴人清償塗銷後，倘被上訴人未給付價金，上訴人之損失即由其中填補，而上訴人亦提供等值之土地設定，倘上訴人未清償塗銷系爭土地抵押權，則被上訴人因買賣契約之損失、調度龐大資金之損失及加倍返還定金，則得由其中求償。然於承諾書訂定後，上訴人所聲明欲提供臺北市○○○路○段○○○號地下一層樓產權，其書面價值僅四千五百餘萬元，且已設定五千萬元之抵押權，該不動產與承諾書所約定等值之土地價值顯不相當，上訴人既未依原約定將系爭土地上之抵押權塗銷，復不按承諾書履行提出等值土地供擔保，徒累被上訴人籌措準備八千餘萬之資金，其有所遲延情事，甚屬明顯。
②本件雙方當事人之所以另外締結承諾書之原因，主要係因為系爭土地於交易之
際，上訴人乙○○表示「那些貸款抵押有關私人三千五百萬元乃華南銀行之貸款一千零八萬元都沒有問題：：：」（見八十八年十二月十日被上訴人上訴狀證物二證人張龍卿之供述），惟被上訴人事後調旦系爭土地上貸款總額已然超過九千萬元，超過土地買賣價金總價，由此足見上訴人顯有欺矇之情事，被上訴人為確保其所買受之土地無其他負擔，並為求其調度八千餘萬元資金不致受騙起見，方為承諾書上之約定，且上訴人一再向上訴人保證自己財力雄厚，故雙方約定，由被上訴人提出八千餘萬表示確有購買意願及支付能力，而上訴人提供相等值之擔保供作不履行之損害賠償。
③是由上所述，上訴人就系爭土地上之貸款可見者即有九千餘萬（尚不包括其信
用貸款），其顯逾土地買買之總價，被上訴人豈有給付土地全部價金，須另行清償該土地上近二千萬元之負擔？依經驗法則而言，被上訴人斷無可能有此舉，是上訴人指被上訴人再行絟付八千二百二十萬元係提供予上訴人塗銷系爭土地上之抵押權云云，誠屬非實。
④另「被上訴人提供尾款八千二百二十萬元予指定律師處」此一義務履行同時，
上訴人亦須提供相當之擔保以確保損害賠償，而依前所述按契約之文解釋，上訴人本有先行塗銷系爭土地抵押權之義務，是被上訴人再行給付尾款八千二百二十萬與上訴人塗銷系爭土地抵押權之間，並非存在同時履行抗辯之關係，上訴人逕為此指陳，實乃曲解契約文義。
三、證據：除援用原審（及發回前本院前審）提出者。
理 由
一、本件被上訴人於原審起訴主張：兩造就坐落臺中縣○○鄉○○○段一○二之一、一○三、一○四、一○四之一、一○四之三等五筆土地（以下稱系爭土地）訂立買賣契約，價金新臺幣（以下同）八千五百二十萬元，伊已支付三百萬元之定金，嗣兩造雙於同年三十日訂立承諾書，約定上訴人應負責完全清償系爭五筆土地所負債務並塗銷地上負擔登記後，伊始付清尾款，詎上訴人不依約履行，買賣契約因可歸責於上訴人之事由致給付遲延，業經伊解除買賣契約，上訴人所受領之三百萬元訂金，自應返還伊。爰求為命上訴人給付三百萬元及附加自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。
二、上訴人則以兩造於簽訂買賣契約書及承諾書時，就被上訴人尚未給付之八千二百二十萬元未約定如何給付，及系爭土地上之抵押權登記亦未約定何時塗銷，訂立承諾書之目的係為解決兩造就買賣契約之履行，俱主張同時履行抗辯之僵局，因此以承諾書約定由被上訴人提出買賣價金八千二百二十萬元予其指定之律師，而由伊提供等值之土地設定抵押權予被上訴人，其意係被上訴人給付八千二百二十萬元給付買賣價金，供伊清償債務塗銷抵押權登記之用。兩造須先履行承諾書所定之互為擔保義務後，始得請求履行買賣契約書之內容，因此上訴人於被上訴人提出八千二百二十萬元予其指定之律師前，伊尚無塗銷系爭五筆土地之地上負擔登記之義務，自不生給付遲延之問題，上訴人解除買賣契約請求返還三百萬元訂金，並無理由，且代書張龍卿所寫承諾書之內容不符，惟已撤銷該承諾書之意思表示等語，資為抗辯。
三、本件被上訴人主張：兩造於八十六年四月五日就坐落臺中縣○○鄉○○○段一○二之一、一○三、一○四、一○四之一、一○四之三號等五筆土地訂立買賣契約，約定買賣總價金為八千五百二十萬元，被上訴人當場給付三百萬元訂金，餘八千二百二十萬元尚未給付，嗣兩造又於同月三十日訂立承諾書，約定由被上訴人提供八千二百二十萬元予其指定之律師，上訴人另提供等值之土地設定抵押權予被上訴人，以為買賣契約履行之互為擔保，惟承諾書簽訂後，被上訴人並未將八千二百二十萬元提供予其指定之律師，而系爭五筆土地設定予訴外人廖繼富、華南商業銀行、寶島商業銀行、彰化商業銀行之抵押權登記亦未塗銷，被上訴人乃通知上訴人解除契約等情，為兩造所不爭執，並有被上訴人於原審所提出之不動產買賣契約書、承諾書、系爭五筆土地之土地登記謄本及八十七年七月十六日存證信函影本等為證（附原審卷第三至八頁、第十一頁第二十八至三十六頁），此部分事實堪予採信。
四、次查就被上訴人主張依買賣契約及承諾書之約定，上訴人於過戶完畢前應將系爭土地上之抵抵權清償並塗銷登記後，伊始付清尾款，因上訴人拒不依約履行，買賣契約因可歸責於上訴人之事由致給付遲延，已經伊解除買賣契約之事實，但上訴人否認有何給付遲延，並以前詞置辯，可知兩造爭執之重點，乃在於㈠依買賣契約附註三條及承諾書第二條之約定，上訴人是否於被上人給付買賣價金之前，負有先行清償系爭抵押債務及塗銷抵押權登記之義務？㈡又所謂之尾款係指買賣價金扣除定金及各期款之最後一期款抑或被上訴人所未給付之八千二百二十萬元？㈢本件上訴人是否已給付遲延、被上訴人聲明解除契約是否有理由？經查：
㈠兩造所不爭執之買賣契約第三條已明文約定「本契約成立同時，由甲（指被上訴
人）先向乙（指上訴人）給付新台幣叁佰萬元正為定金並充為價金之壹部，而由乙確實收足訖，其殘餘價金付款方法約定如左：其他付款細節雙方約定民國八十六年四月十四日上午九時於一成土地代書處會面簽約，若有一方未出席，則視同違約，各自負其違約之賠償。（違約金則以定金新臺幣叁佰萬元正為準）；第四條約定「本件不動產買賣登記手續期日約定於民國八十六年四月十四日雙方須同往一成土地代書事務所履行登記手續」，第五條約定：「被上訴人保證為自己所有及自用土地，如有抵押權、典權、押租金及其他權利設定或有受拍賣聲請，假扣押、假處分之登記或其他有來歷不明者等瑕疵應於本件手續登記期日前由乙方負責全部撤銷排除障礙或解決問題」。另買賣契約第三條亦明定：「本契約成立後，乙方以本買賣標的物向銀行金融機構或私人設定之抵押貸款或查封，則乙方務必於尾款交付前負責清償塗銷完畢，否則甲方得要求退款並索取賠償。」此有兩造之買賣契約附卷正稽（原審卷第三～五頁）；依其契約之前後文義，可知雙方已約定於履行登記手續期日之八十六年四月十四日前，被上訴人即負有先行塗銷系爭土地抵押權登記之義務。
㈡雖上訴人又以買賣契約第三條加註：「其他付款細節雙方約定於八十六年四月十
四日上午九時於一成土地代書處會面簽約：：：」、且附註條款第四條亦約定「其餘付款細節於民國八十六年四月十四日雙方再行議約。：：：」等字句，辯稱所謂之四月十四日係議訂「付款細節」之期日，用以洽談其餘之買賣價金八千二百二十萬元究應分幾期給付及各期應給付款項各如何而已，並非約定上訴人塗銷抵押權之期限云云，然被上訴人否認本件買賣有分期付款之約定，衡情系爭買賣價金高達八千五百二十萬元，扣除已付定金三百萬元，尚餘買責價金八千二百二十萬元，就此買責尾款是否分期給付及各期之給付金額若干，攸關買賣雙方當事人之權益甚鉅，倘系爭買賣契約確有分期付款之協議，雙方當會於契約中明文記載各期付款之期限及金額，甚至開立支票以為憑證，豈有徒託空言之理。
㈢證人即本件買賣之代書張龍卿雖證稱簽立買賣契約及承諾書時均未談到何時應付
清尾款等語（本院上訴審卷第一宗第九十三頁正、反面、第一一二頁正面），然本件當事人雖未於八十六年四月十四日當天至一成代書事務所洽談相關買買事宜，但雙方嗣已於八十六年四月三十日簽立承諾書，並於承諾書第二條明定：「：
：：雙方買賣標的物之坐落於○○鄉○○○段一○四、一○四之一、一○四之三、一○二之一、一○三等伍筆土地上之查封、設定等債務事宜之處理。甲方（即上訴人）負責完全清償塗銷完畢，乙方（即被上訴人）負責過戶完畢後全部付清尾款」（參見原審卷第八頁）；可見依該承諾書之字面意義，已清楚載明上訴人清償及塗銷抵押權登記並完成過戶手續後，上訴人始須給付尾款之義務。證人張龍卿於本院上訴審亦證實：「於承諾書上有附記須紀照平先辦理塗銷抵押權設定及過戶手續完成，丙○○才支付尾款八千多萬元等語無訛（本院上訴卷第一宗第一一二頁反面），核其證言與承諾書之文義相符，自足採信，上訴人徒言辯稱本件買契約關於上訴人應負責清償及塗銷抵押權之債務部分，係屬未約定給付期限之債務云云，尚無可採。
㈣次查系爭承諾書第一條已記載：「乙方（即被上訴人丙○○）願支付八千五百二
十萬元（扣除三百萬元，實際再行支付八千二百二十萬元）予乙方指定之律師，甲方（即上訴人乙○○）提供等值之土地委託其律師辦妥抵押權設定予乙方作為履約之擔保，甲、乙雙方各委託其代理律師共同完成履約手續」，第二條亦明文載明：「前項之互為擔保乃是雙方買賣標的物之坐落於○○鄉○○○段一○四、一○四之一、一○四之三、一○二之一、一○三等伍筆土地上之查封、設定等債務事宜之處理」；可見被上訴人依承諾書第一條提供八千二百二十萬元予上訴人指定之律師，係與上訴人所負須提供等值之土地委託律師辦理抵押權之登記，互為擔保以為買賣契約之履行，此項履約保證之約款，與被上訴人應於上訴人給付尾款前塗銷抵押權設定登記及辦理所有權移轉登記無涉。此外，證人張龍卿亦證稱：該承諾書約定上訴人設定抵押貸款及被上訴人提供現金，係互為擔保、為履約之保證、乙○○先辦理塗銷抵押權設定過戶手續等語無訛（上訴審卷第一宗第九十三頁反面、第一一二頁正面），由是亦足徵明該承諾書第一條之約定，旨在擔保買賣契約之履行，與上訴人是否負有先行塗銷抵押權及辦理所有權移轉登記之義務，迴然有別，上訴人僅以被上訴人未提出八千二百二十萬元與其指定律師之前上訴人無須先塗銷系爭土地之抵押權，雙方具有同時履行抗辯之關係，進而主張在被上訴人未提供八千二百二十萬元之前，上訴人亦不生遲延給付之問題云云，核與兩造承諾書之契約真義不符，委無可採。
㈤上訴人固又以存證信函否認該承諾書係出於其真意，並為撤銷承諾書之意思表示
（原審卷第四十三頁、第五十一頁反面）；惟系爭承諾書既係雙方為補充兩造間買賣契約不足之部分，始再行約定，已為本件買賣契約內容之一部，而得為雙方當事人契約解釋之憑據，上開承諾書復經上訴人簽名確認，且明確記載雙方之權利義務關係，上訴人又為一富有社會經驗之成年人，就該承諾書所載文義，自無不知之理，其雖抗辯承諾書之內容與其真意不同，但始終未能舉證證明係受如何之詐欺而為上開意思表示，空言主張該承諾書與其真意不符，礙難採信。第查，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第二百五十四條定有明文。本件上訴人負有先行塗銷抵押權設定登記及辦理所有權移轉登記之義務，已如前述，本件被上訴人已於八十七年五月十二日催告上訴人依約履行前開債務，嗣並於八十八年八月三日再次發函通知上訴人應於七日內履行契約，均未獲置理，乃於同年八月十九日聲明解除契約等語，亦據其提出存證信函為證（見本院上訴卷第一七五至一七九頁、更㈠卷八四頁），而系爭土地現仍有訴外人廖繼富等人分別設定抵押權，復有土地登記簿謄本五份在卷可憑，是上訴人既未依約於催告之期限內，履行清償抵押債務並塗銷抵押權登記之義務，自已違約，被上訴人因以聲明解除契約，並於法自屬有據，應予准許。
五、綜上所述，本件上訴人既未依兩造簽訂之買賣契約書及承諾書所載內容，清償抵押債務及塗銷系爭土地上之抵押權登記，顯有違其應依買契約及承諾書應負之給付義務，上訴人據此聲明解除契約，於法並無不合，業如前述，原審因之以系爭契約，既經解除，上訴人即負有返還已受領價金及支付利息之義務，故而判命上訴人應給付被上訴人三百萬元及自起訴狀繕本送達翌日即八十八年三月十三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息並分別酌定上訴人得為假執行及被上訴人得免為假執行之供擔保金額，核其認事用法及判決結果均無不合，上訴人意旨仍執前詞指摘原判決不當請求予以廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，與本院上開判決結果不生影響，無逐一論列之必要，附此敘明。
據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 一 月 十一 日~B1民事第二庭審判長法 官 童有德~B2 法 官 翁芳靜~B3 法 官 謝說容右為正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 黃禎祥中 華 民 國 九十四 年 一 月 十三 日
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