臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十三年度上易字第一六二號
上 訴 人 大造鐳力實業股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 丙○○法定代理人 甲○○訴訟代理人 丁○○右當事人間給付居間費用事件，上訴人對於中華民國九十三年三月二十四日臺灣臺中地方法院九十二年訴字第二七○五號第一審判決提起上訴，本院於九十三年六月一日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴人駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人與被上訴人所轄台中區個人金融中心，分別於民國（下同）九十一年六月十一日及九十二年一月三十日簽訂第一次及第二次專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），約定由上訴人代為居間銷售各該契約附件所示之不動產，上訴人業已依前開約定代被上訴人居間銷售如下述之不動產計十七筆（編號①至⑰），則被上訴人應依系爭契約第六條約定，按下述各筆不動產買賣成交價之百分之三，給付居間報酬壹佰肆拾叁萬柒仟元予上訴人：
㈠①、②、③、④、⑤即坐落彰化市○○路○段○○○巷○號、十號、十四號、十
七號、十八號等五筆房地，係由訴外人林有義於九十一年九月十日訂購，林有義已於九十一年九月十七日與被上訴人簽訂「不動產買賣契約書」，買賣價金合計為壹仟壹佰萬元，被上訴人應給付上訴人居間報酬叁拾叁萬元。
㈡⑥坐落彰化市○○路○段○○○巷○○號十三樓之三房地，係第一次專任委託銷
售之標的，由訴外人陳壘於九十一年十月八日訂購，並於同日簽約，買賣價金為壹佰柒拾萬元，有「客戶簽約明細表」影本上被上訴人代理人林資國簽收記載可證，被上訴人應給付上訴人居間報酬肆萬捌仟元。
㈢⑦坐落彰化市○○路○段○○○巷○號六樓房地，由訴外人陳昭鈴於九十二年二
月二十四日訂購，有「陽光城市」訂單附卷可憑，約定買賣價金為壹佰貳拾捌萬元，被上訴人應給付上訴人居間報酬叁萬陸仟元。
㈣⑧坐落彰化市○○路○段○○○號房地，由訴外人曾玉菁購買，曾玉菁已與被上
訴人簽訂「不動產買賣意願契約書」一件附卷可憑，僅買賣契約書上誤寫門牌號碼為一五八號，買賣價金為叁佰萬元，被上訴人應給付上訴人居間報酬玖萬元。㈤⑨坐落彰化市○○路○段○○○巷○號十二樓房地，由訴外人石明珠於九十二年
四月二日訂購，有「陽光城市」訂單附卷可憑，約定買賣價金為壹佰柒拾萬元，被上訴人應給付上訴人居間報酬伍萬壹仟元。
㈥⑩坐落彰化市○○路○段○○○號房地，係由訴外人許嬌蓉於九十二年四月二十
二日訂購，有「陽光城市」訂單附卷可憑，約定買賣價金為叁佰貳拾萬元，被告應給付上訴人居間報酬玖萬陸仟元。
㈦⑪坐落彰化市○○路○段○○○號房地，係由訴外人鍾美能於九十二年四月十日
訂購，有「陽光城市」訂單附卷可憑，約定買賣價金為叁佰萬元，被上訴人應給付上訴人居間報酬玖萬元。
㈧⑫坐落彰化市○○路○段○○○號房地，亦由訴外人許嬌蓉於九十二年四月二十
二日訂購，有「陽光城市」訂單附卷可憑，約定買賣價金為壹佰貳拾萬元，被告應給付上訴人居間報酬叁萬陸仟元。
㈨⑬坐落台中市○○○路○○○號房地，係由訴外人張唐春美訂購，張唐春美已與
被上訴人簽訂「不動產買賣意願契約書」，買賣價金為叁佰萬元，被上訴人應給付上訴人居間報酬玖萬元。
㈩⑭坐落台中市○○○路○○○號九樓房地，係由訴外人陳美銀於九十二年三月二
十四日訂購，有「普天大廈」訂單附卷可憑，約定買賣價金為貳佰叁拾伍萬元，被上訴人應給付上訴人居間報酬柒萬零伍佰元。
⑮坐落台中市○○○路○○○號十樓房地，亦由訴外人陳美銀於九十二年四月七
日訂購，有「普天大廈」訂單附卷可憑，亦經被上訴人代理人林資國在「客戶簽約明細表」上簽收無誤，約定買賣價金為貳佰玖拾伍萬元，被上訴人應給付上訴人居間報酬捌萬捌仟伍佰元。
⑯、⑰即坐落台中市○○路○段○○○號、五二○號房地，係由訴外人陸建成於
九十二年四月十一日訂購，有「普天大廈」訂單附卷可憑，約定買賣價金合計為壹仟貳佰萬元，被上訴人應給付上訴人居間報酬叁拾陸萬元。
爰求為命被上訴人如數給付並加計法定遲延利息之判決。
二、被上訴人則以：上訴人與被上訴人（由被上訴人所轄台中區個人金融中心代理），分別於九十一年六月十一日及九十二年一月三十日簽訂系爭契約，約定由上訴人代為居間銷售各該契約附件所示之不動產。依系爭契約之約定，以各該契約附件所示不動產因上訴人媒介成交，而由被上訴人收妥買賣價金尾款為限，上訴人始有契約上「報酬」請求權，此見系爭契約第六條：「乙方（即上訴人）收取之服務報酬為不動產買賣成交價百分之三」之約定甚明，亦見系爭契約之性質，係屬民法第五百六十五條所定「媒合居間」之性質，必以居間人於訂約時周旋於他人之間為之說合為要，非謂居間人即上訴人向被上訴人報告訂約機會即足。本件上訴人所稱代為售出之不動產之第三人，其中前述編號⑧、⑨、⑩、⑪、⑫、⑯、⑰等七筆不動產，上訴人皆未提出買賣契約，所提「訂單」為被上訴人所不知，難認買賣雙方有意思表示合致之事實，遑論被上訴人有故意使買賣契約所定停止條件不成就可言。另編號①至⑤等五筆不動產，被上訴人固與林有義簽訂「不動產買賣契約書」，惟經被上訴人常務董事會決議請林有義提高買價後，始同意出售，惟林有義二次出價，皆未達此基準，亦為上訴人所明知，被上訴人顯非故意不使買賣契約所定條件成就。此外，就編號⑩、⑬部分，被上訴人與曾玉菁及張唐春美簽訂之書據，均為「不動產買賣意願書」，而被上訴人公司經辦人員即林資國簽收之款項僅係「議價金」，顯見雙方於簽訂意願書時，僅屬議價階段，並無買賣意思表示合致之情，且曾玉菁、張唐春美另案訴請被上訴人移轉房屋所有權登記等訴訟，亦均遭法院判決駁回。又編號⑦、⑭、⑮陳昭鈴及陳美銀部分，均經被上訴人通知領回所付之議價金，則雙方亦無買賣契約之意思合致，則上訴人訴請被上訴人給付居間報酬，自無理由等語，資為抗辯。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人壹佰肆拾叁萬柒仟元及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被上訴人則求為判決駁回上訴）
三、雙方不爭執的事實：㈠上訴人與被上訴人（由被上訴人所轄台中區個人金融中心代理），分別於九十一
年六月十一日及九十二年一月三十日簽訂系爭契約，約定由上訴人代為居間銷售各該契約附件所示之不動產。
㈡上訴人主張如上所載不動產計十七筆，均經上訴人依約居間銷售，或有買受人與
被上訴人簽訂的「不動產買賣契約書」、「不動產買賣意願契約書」，或有買受人簽署的「訂單」，及被上訴人代理人林資國在「客戶簽約明細表」影本簽收的紀錄可證，為此各依所示買賣金額之百分之三，請求被上訴人給付居間報酬合計壹佰肆拾叁萬柒仟元。
二、本件爭點：㈠被上訴人抗辯前項上訴人主張已居間銷售的十七筆不動產，並未實際成交。且編
號①至⑤部分，被上訴人與林有義雙方買賣價金沒有合意；編號⑥並非第二次契約的委銷房地；編號⑦至⑬房地，上訴人沒有提出買賣契約證明已經成交；編號
⑭、⑮並非上訴人所主張第一次、第二次委銷契約中的委銷標的；編號⑯、⑰上訴人沒有提出委銷契約及委託書。
㈡上訴人得否依雙方所訂專任委託銷售契約之約定，請求被上訴人給付服務報酬？
三、本院判斷：㈠查上訴人與被上訴人（由被上訴人所轄台中區個人金融中心代理），分別於九十
一年六月十一日及九十二年一月三十日簽訂專任委託銷售契約書三份，約定由上訴人代為居間銷售各該契約書附件所示之不動產，其中：編號①至⑤號等五筆房地、⑦至⑬等七筆房地、⑯至⑰等二筆房地，係前開契約書所定委託銷售之標的，已經本院核對無誤。編號⑥即彰化市○○路○段○○○巷○○號十三樓之三房地，雖非雙方於九十二年一月三十日簽訂之第二次契約委託銷售標的，但係第一次即九十一年六月十一日委託銷售之標的，亦經本院依契約附件查明，被上訴人此部分抗辯並不足採。惟編號⑭、⑮等即坐落台中市○○○路○○○號九樓、台中市○○○路○○○號十樓等二筆房地，經查未在前述三份銷售契約書之附件中，則上訴人主張就此部分之委銷事實，依「委銷契約」請求被上訴人給付該部分之服務報酬，即有未合。
㈡除編號⑭、⑮外之其餘十五筆不動產部分，上訴人雖主張業經其居間銷售，請求
被上訴人各依契約第六條「服務報酬」之約定，按買賣價金之百分之三給付報酬，被上訴人則以前開情詞為辯，惟查：
⑴本件系爭契約第六條業已明定：「房地買賣成交，乙方（即上訴人）收取之服
務報酬為不動產買賣成交價之百分之三，甲方（即被上訴人）於不動產買賣完成時（甲方取得尾款後），一次付清」等語，因此，參酌民法第五百六十五條及五百六十八條之規定，本件雙方成立之居間契約性質，係以上訴人就契約附件所示之標的物為被上訴人為買賣訂約之媒介；且被上訴人與各該標的物之買受人，因被上訴人媒介而完成買賣者，上訴人始得向被上訴人請求服務報酬，此見系爭契約第九條亦約定：「乙方（即上訴人）依本契約仲介完成時，甲方（即被上訴人）應與乙方所仲介之買受人另行簽訂『房地產買賣契約書』，並俟甲方常董會通過後，始生效力」等語自明。換言之，系爭契約第六條所謂「買賣成交」，係指被上訴人與經上訴人媒介之買受人間之買賣契約業已「成立生效」而言。
⑵編號①至⑤號等五筆房地之買受人林有義，因上訴人媒介而與被上訴人簽訂「
不動產買賣契約書」等情，已為兩造所不爭執，惟該不動產買賣契約書第九條亦已明定：「本契約須經甲方（即本件被上訴人）常務董事會會議通過後，始生效力‧‧‧」等語，但該買賣契約嗣後未經被上訴人常務董事會議（由接管人台灣土地銀行代行董事會職權）通過，則並未生效。而編號⑥部分之買受人陳壘，雖經上訴人媒介，交付壹拾柒萬元支票由被上訴人銀行襄理林資國簽收，有上訴人提出之客戶簽約明細表影本一件附卷可憑，惟證人林資國證稱：「‧‧‧是簽收客戶交來的議價金支票，簽收時有跟客戶簽不動產買賣意願契約書，但是有告訴客戶說本件買賣要經常董會通過才有效，這在契約裡面有約定了，如果沒有通過的話支票會還給客戶‧‧‧陳壘與我們有簽約。」等語，亦見此部分之買賣契約尚未成立生效。另編號⑦、⑨、⑩、⑪、⑫、⑯、⑰之買受人陳昭鈴、石明珠、許嬌蓉、鍾美能、陸建成部分，上訴人固提出「訂單」影本等件證明渠等訂購之事實，惟渠等分別與被上訴人成立買賣契約一節，已經被上訴人所否認，而上訴人未能提出其他證據證明渠等與被上訴人間買賣契約業經成立生效之事實。又編號⑧、⑬之買受人曾玉菁、張唐春美部分，被上訴人固分別與之簽訂「不動產買賣意願契約書」，已為兩造不爭之事實，惟依該意願書第四條第一項之記載，乃買受人交付若干面額之支票為議價金，作為欲與被上訴人簽訂買賣契約之意向，故該款項並非買賣定金，此不動產買賣意願契約書就其形式而言，充其量僅具買賣預約之性質，買受人僅得請求被上訴人簽訂買賣本約之權利，非謂雙方之買賣本約業已成立，乃曾玉菁、張唐春美各依上開不動產買賣意願契約書之約定，訴請被上訴人返還價金或辦理房屋所有權移轉登記，分經原法院認為雙方買賣契約並未生效，而以九十二年度訴字第三一七九號、二七五六號判決駁回，有被上訴人提出之裁判書查詢資料附卷可憑。從而，上訴人以前述買受人均經上訴人媒介，分別與被上訴人簽訂「不動產買賣契約書」、「不動產買賣意願契約書」，或訂購委託銷售之標的物為由，主張被上訴人應按各該約定價金之百分之三，給付服務報酬，已難准許。
㈢再者，上訴人主張系爭契約第九條︰「乙方（即上訴人）依本契約仲介完成時，
甲方（即被上訴人）應與乙方所仲介之買受人另行簽訂『房地產買賣契約書』，並俟甲方常董會通過後，始生效力」之約定，係屬定型化條款，使上訴人可否取得居間報酬均完全取決於被上訴人單方面可控制之常董會通過，嚴重違反誠信原則之內涵，依民法第二百四十七條之一及消費者保護法第十二條規定，前開條款約定應屬無效，上訴人不受該條款之拘束，被上訴人應依誠信原則給付約定之居間報酬。惟查：
⑴上訴人係法人組織，並非消費者，縱以被上訴人預定之定型化契約簽訂系爭契約，已無消費者保護法第十二條規定之適用。
⑵被上訴人雖以定型化契約條款約定俟常董會通過上訴人所媒介之買受人與被上
訴人簽訂之買賣契約後，上訴人始得請求給付服務報酬作為停止條件，然此約定既為上訴人所明知，本其營業風險決定是否從事媒介居間之工作，當無顯失公平之情事，則上訴人指摘前開約定依民法第二百四十七條之一或消費者保護法第十二條之規定，應屬無效云云，不足採取。
㈣又上訴人主張被上訴人之接管人會議否決前開所示不動產買賣，係故意以不正當之行為，使條件不成就，依法該條件應視為成就云云，然查：
⑴兩造於訂約之時即約明「買賣成交」後，上訴人始得收取服務報酬，而買賣是
否成交，除被上訴人已與上訴人仲介之買受人簽訂「房地產買賣契約書」外，並俟被上訴人常務董事會決議通過方生效力，已如前述。而決議結果本有通過及否決二種，此為一般人所得預知，難謂嗣後被上訴人常務董事會否決結果，即可認為被上訴人係以不正當之行為，使條件不成就。
⑵況且，被上訴人中興銀行之經營階層因涉不法，經財政部函命由台灣土地銀行
接管代行董事會職權，因慮及包括上訴人之仲介業者參差不齊，導致個別委託售價之訂定標準不一，為求一致性，建議以「承受總成本」、「台中個金申請委售價」、「估價科查訪時價」孰高者為公告底價辦理公開標售一節，有被上訴人提出之九十二年四月二日中興商業銀行接管人台灣土地銀行代行董事會職權第六次會議紀錄在卷可稽。基此，被上訴人之董事會係以公平性、迅速性之考量而決議統一辦理承受擔保品之公開標售，係屬正當行使其權利，其行為符合一般之交易常理，難謂有不正當之行為，阻卻停止條件成就情事。上訴人此部分之主張，自難採取。
㈤綜上所述，上訴人主張如上所載之十七筆不動產，業經被上訴人居間銷售，而依
「專任委託銷售契約書」第六條之約定，請求被上訴人按各筆不動產金額之百分之三給付服務報酬壹佰肆拾叁萬柒仟元予上訴人，然編號⑭、⑮二筆不動產，並非被上訴人委託銷售之標的，上訴人自無從依約請求被上訴人給付服務報酬；其餘十五筆不動產之交易，均不能認定各該買受人與被上訴人間已為成立生效之買賣契約；且被上訴人並無以不正當之行為，阻卻給付居間報酬之停止條件成就之事實，從而本件上訴人之請求，於法無據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，沒有理由，應予駁回。
四、本件判決基礎已經明確，兩造其餘主張或陳述，與判決結果無影響，不再一一論述。
據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 六 月 十五 日~B1民事第三庭審判長法 官 陳照德~B2 法 官 陳成泉~B3 法 官 曾謀貴右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 王瑩澤中 華 民 國 九十三 年 六 月 十六 日
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