臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十三年度上易字第一九○號
上 訴 人 甲○○法定代理人 乙○○右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國九十三年三月二十四日臺灣南投地方法院九十二年度訴字第五二一號第一審判決提起上訴，本院於九十三年七月十三日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落南投縣仁愛鄉大甲溪事業區第七十四林班地編號假五十一地號土地（下稱系爭土地）為被上訴人管理之國有林地，自民國六十八年起出租予訴外人朱再生，惟朱再生已於八十五年七月二十九日死亡，系爭土地卻遭上訴人無權占有，並將其上原種植之香杉、楓香等保育林木及四百四十棟蘋果樹砍除，改種蔬菜，且蓋建如附圖所示Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ之水塔與工寮，經被上訴人數次口頭通知限期拆除，均未獲置理，爰以本件起訴狀繕本之送達代替為催告拆除上開地上物及返還系爭土地之意思表示，並依民法第七百六十七條、第一百八十四條規定，求為命上訴人將附圖所示Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分之地上物拆除，並將土地全部返還被上訴人，及賠償自八十五年八月一日起至返還上開土地之日止每年新台幣（下同）一萬三千元賠償金之判決（原審就被上訴人請求之賠償金額，於逾自八十五年八月一日起至返還土地日止，每年給付九千四百五十元部分，為被上訴人敗訴判決，未據被上訴人聲明不服，已告確定）。並答辯聲明：駁回上訴。及補充陳述：承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人，民法第四百四十三條第一項定有明文，該轉租契約對原出租人亦不生效力，本件上訴人占有系爭土地，固係經由承租人朱再生轉讓而來，惟依前述，其轉讓或轉租契約僅存在於朱再生與上訴人之間，對被上訴人並不生任何效力，亦不生「連續性有權占有關係」，上訴人之占有仍屬無權占有。朱檢成唯係朱再生之唯一繼承人，惟因大陸人士，非經主管機關許可，不得在臺灣取得、設定或移轉不動產物權，土地法第十七條第一項所列各款土地，不得取得、設定負擔或承租，臺灣地區與大陸地區人民關係條例（下稱兩岸條例）第六十九條第一項定有明文，朱檢成並不繼承朱再生之租賃關係，本件租賃關係因朱再生之死亡而當然終止，上訴人抗辯本件契約尚未終止，並無理由。
二、上訴人則以：系爭土地於五十九年間係編列為大甲溪事業區第七十四林班地編號地三十一號小班地，並由訴外人李略才、李耀湘、李明道、李榮、姜廷槐（嗣於承租期間死亡，由姜施足繼承）及朱再生等六人（下稱朱再生等六人），推派李略才為代表向台灣省林務局簽訂台灣省國有森林用地出租造林契約書共同承租上揭土地，該六人並於承租土地後簽訂承租林地分割合約書，協議各自經營管理，朱再生則分得二公頃之土地。惟因無足夠資金開墾，遂於五十九年十二月一日與蔡濟時簽訂合夥契約，約定由蔡濟時出資經營上開二公頃中三分之二之土地，朱再生僅保留三分之一之土地經營，雙方並於六十五年四月十九日在臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）公證。蔡濟時所分得經營之土地，即為系爭土地。蔡濟時於承租期間死亡後，由蔡陳廣瑜繼承該部分土地之經營權，並與朱再生繼續合夥關係，嗣於七十八年間，將之轉讓予洪玉里，上訴人即係以其前妻湯純如名義與洪玉里簽訂讓渡契約取得系爭土地之占有，基於占有連鎖之理論，在被上訴人未終止其與朱再生或其繼承人就系爭土地之租賃關係前，上訴人即非無權占有等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。及補充陳述：⑴租賃權讓與契約本身，在契約當事人間仍有效，不因未經出租人同意而影響其效力，第三人由承租人處取得租賃物之占有，係基於租賃權讓與契約，有其法律上原因，並非無權占有等語。⑵依兩岸條例規定，大陸地區人士為繼承人者，被繼承人在臺灣地區之遺產中，有以不動產為標的者，應將大陸地區繼承人之繼承權利折算為價額再為繼承，依此，租賃權性質上為債權，其價額非不可計算，亦係以不動產之使用收益為標的，依前開說明，即無不能由大陸人士繼承之理。本件原承租人朱再生已死亡，其唯一繼承人即訴外人朱檢成係大陸人士，並依規定向臺中地法聲明繼承，並經臺中地院准備查，是本件租賃關係，當然由朱檢成繼承，縱被上訴人認大陸繼承人無法實際為租賃物之使用收益，或欲對其主張原承租人違反契約規定，擅將租賃權讓與他人，亦須對其為終止租賃契約之意思表示，其法定程序始為完備，不得逕以原承租人死亡為由認為租賃契約已消滅，是本件於被上訴人依法終止租賃契約前，上訴人占有使用系爭土地，自屬依法有據。
三、經查，被上訴人主張系爭土地為被上訴人管理之國有林地，自六十八年起出租予朱再生，朱再生已於八十五年七月二十九日死亡，系爭土地現遭上訴人占有，並將其上原種植之香杉、楓香等保育林木及四百四十棟蘋果樹砍除，改種蔬菜，且蓋建如附圖所示Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ之水塔與工寮等事實，業據其提出造林契約書、土地登記謄本、照片等件為證，並為上訴人所不爭，堪信為真實。再被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地一節，則為上訴人否認，並辯稱基於占有連鎖之理論，其對系爭土地有占有權利，在被上訴人合法終止其與朱再生或朱再生繼承人間就系爭土地之租賃關係前，上訴人並非無權占有等語，是本件所應審究者為上訴人占有系爭土地，是否有合法權源﹖經查：
㈠、按所謂占有連鎖（Besizkette），抽象而言須具備三個要件：⒈中間人對於所有人須有合法占有權源；⒉第三人須自中間人基於一定法律關係，尤其是債之關係，取得占有之權利；⒊須中間人得將其直接占有移轉予第三人（參見王澤鑑著，民法學說與判例研究第七冊，八十二年四月二版，第八二頁）。是若第三人與中間人之法律關係無效，致中間人不得將其直接占有移轉予第三人者，該第三人即不得對所有人主張有權占有。次按，租賃關係重視承租人之人格信用，除非得出租人同意，否則租賃權讓與契約本身應屬無效（參見鄭玉波著，民法債編各論，八十年十月十四版，第二四四至二四五頁）。經查，上訴人辯稱朱再生等六人（其中姜廷槐於承租期間死亡，由訴外人姜施足繼承）共同租得大甲溪事業區第七十四林班地編號地三十一號小班地後，經六人協議分割承租土地各自經營管理，朱再生取得其中二公頃土地之承租權，嗣因無足夠資金開墾，遂於五十九年十二月一日與蔡濟時簽訂合夥契約，約定由蔡濟時出資經營上開二公頃中三分之二之土地（即系爭土地），朱再生僅保留三分之一之土地經營等情，固據提出合約書及認證書各一份為證（見原審卷第七三至七五頁），惟合約書中係記載：「．．．如獲得主管機關之允許，乙方（即朱再生）同意將土地三分之二面積，由甲方（即蔡濟時）分別承租使用，其餘三分之一土地由乙方承租使用」等語，顯見朱再生於000年00月0日與蔡濟時訂定之契約，係將系爭土地之租賃權轉讓予蔡濟時，上訴人既未提出被上訴人同意朱再生轉讓系爭土地租賃權之證明，依前揭所述，其租賃權之轉讓契約應屬無效，且不因朱再生與蔡濟時曾將該合約書送台中地院公證處公證而有影響。是以自蔡濟時起，該占有連鎖關係即不存在，即便蔡濟時死亡後，由蔡陳廣瑜繼承，並由陳廣瑜於七十八年間，再將承租權轉讓予洪玉里，上訴人再以其前妻湯純如名義與洪玉里簽訂租賃權讓渡契約取得系爭土地之占有，亦不得對被上訴人主張係有權占有，是上訴人所辯並不可採。至上訴人另抗辯租賃權讓與契約本身，在契約當事人間仍為有效，不因未經出租人同意而影響其效力，上訴人由承租人處取得租賃物之占有係基於租賃權讓與契約，有法律上之原因，並非無權占有，並引最高法院八十八年度台上字第一四四七號判決為據，惟按其所指租賃權轉讓契約未經出租人同意，在契約當事人間仍屬有效一節，係指該轉讓契約在原承租人及轉租人間有效而言，非指該轉讓契約對原出租人有效，上訴人抗辯未經出租人同意，轉讓契約仍屬有效，其並非無權占有等語，並無可取。
㈡、再按大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或其於第三地區投資之公司，非經主管機關許可，不得在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權；但土地法第十七條第一項所列各款土地，不得取得、設定負擔或承租，臺灣地區與大陸地區人民關係條例第六十九條第一項定有明文，系爭土地即屬上開土地法第十七條第一項所列各款之土地。再朱再生已於八十五年七月二十九日死亡一節，為兩造所不爭執，而朱檢成（又名朱新源）為其唯一之繼承人，並為大陸地區人民，亦有親屬關係公證書一份在卷可查（見原審卷第一００頁），依前述，朱檢成並不能繼承朱再生就系爭林地之租賃關係，則被上訴人與朱再生之租賃關係即應解為當然終止（土地法第一百十四條第一款、史尚寬著，債法各論，六十六年三月台北五刷，第二三三頁參照），是上訴人抗辯本件必須將租賃權利折算為價額由朱檢成繼承，本件租賃契約因朱檢成已聲明繼承，當然續存在被上訴人與朱檢成間，於被上訴人與朱再生間之租賃契約尚未合法終止前，其由原承租人處輾轉取得對系爭土地之占有使用，即為有權占有等語，亦屬無據。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第七百六十七條定有明文。本件上訴人未經被上訴人同意，在系爭土地上興建如附圖所示Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ之水塔與工寮，為無權占有，業如前述，是被上訴人依所有物返還請求權，訴請上訴人應將坐落南投縣仁愛鄉大甲溪事業區第七十四林班地編號假五十一地號部分土地內如附圖所示Ｂ部分面積十三平方公尺之水塔、Ｃ部分面積一０九平方公尺之工寮、Ｄ部分面積五六平方公尺之工寮、Ｅ部分二九平方公尺之工寮拆除，並將系爭土地全部返還被上訴人，核屬有據，應予准許。至被上訴人起訴時，另基於侵權行為之法律關係請求上訴人拆屋還地，核屬選擇訴之合併，其依民法第七百六十七條規定請求，既有理由，自毋庸就侵權行為是否有理由之請求，再予審究，併此敘明。
五、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第一百七十九條前段所明定。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，亦屬社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照）。系爭土地之租賃契約已於八十五年七月二十九日朱再生死亡時當然終止，業如前述，則上訴人自該日起占用系爭房屋，自屬無權占有而受有利益，並致被上訴人受有損害，被上訴人主張上訴人應返還其自八十五年八月一日起至返還之日止，因上訴人無權占用系爭土地致其受有相當於租金之不當得利，於法有據。再按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條前段定有明文。該項規定於租用基地建築房屋之情形準用之，同法第一百零五條亦有規定。又土地法第九十七條關於房屋及基地計收租金之規定，於損害賠償事件，雖非當然一體適用，然亦未嘗不可據為計算賠償之標準（最高法院四十九年台上字第一二三○號判例參照），先予敍明。經查，系爭土地為國有林地，位處偏僻山區，上訴人占用系爭土地種植大蒜、高麗菜等情，業經原審受命法官履勘現場屬實，並製有勘驗筆錄附在原審卷可稽（見原審卷第三八頁）。又系爭土地雖因係未登錄地，而無申報地價資料，惟其相鄰已登錄之南投縣○○鄉○○段第四六地號土地之申報地價則為每平方公尺十元一節，有土地登記謄本一份在原審卷可憑，自得為本件計算不當得利之參考標準。爰審酌系爭土地附近繁榮程度及上訴人利用系爭土地之情形，認為上訴人就系爭土地所受相當於租金之利益，以按申報地價年息百分之七計算為相當。末查，系爭土地之面積為一萬八千四百一十三平方公尺，有南投縣埔里地政事務所實測現況成果圖一份在卷可憑，被上訴人主張以一萬三千五百平方公尺計算，未逾上開面積，尚無不可，依此，以每平方公尺十元、年息百分之七計算，上訴人每年應給付被上訴人相當於租金之不當得利金額為九千四百五十元（13500×10×7﹪＝9450），被上訴人請求於此金額範圍內，為有理由。
六、綜上所述，被上訴人依民法七百六十七條之所有物返還請求權，妨害除去請求權，請求上訴人將系爭土地內如附圖所示Ｂ部分面積十三平方公尺之水塔、Ｃ部分面積一０九平方公尺之工寮、Ｄ部分面積五六平方公尺之工寮、Ｅ部分二九平方公尺之工寮拆除，並將土地全部返還被上訴人；及依不當得利返還請求權，請求上訴人自八十五年八月一日起至交還系爭土地之日止，按年給付被上訴人九千四百五十元，核屬正當，應予准許（逾此部分之請求，業已判決確定，不再論述）。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴判決，並依兩造陳明，為准免假執行之宣告，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對判決結果不生影響，不予一一論列。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 八 月 二 日~B1民事第七庭審判長法 官 簡清忠~B2 法 官 盧江陽~B3 法 官 陳賢慧右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B 書記官 凃瑞芳中 華 民 國 九十三 年 八 月 三 日
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