臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十三年度上易字第八○號
上 訴 人 甲○○被 上訴人 苗栗房屋仲介有限公司法定代理人 乙○○右當事人間給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國九十二年十二月十七日臺灣苗栗地方法院九十一年訴字第二八四號第一審判決提起上訴，本院於九十三年四月十三日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）、原判決不利於上訴人部分廢棄。
（二）、右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
（一）、本件與民法居間所規定之內容並不相符，原審以居間法律關係判命上訴人應
給付五十萬元之居間報酬，其適用法令顯有違誤。查，最高法院五十二年台上字第二六七五號及五十二年台上字第六五八號判例意旨固謂：「民法第五百六十五條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間，所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求，至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付」、「民法第五六五條所定之居間，有二種情形，一為將訂約之機會報告他方之報告居間，一為訂約之媒介之媒介居間，在報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足」，惟：㈠茲據兩造所簽署委託購買意願書記載：「委託人：甲○○預定購買羅時均
所有座落苗栗市○○段九○二之二地號，預購總價款新台幣貳仟肆佰萬元整，現因與預購標的物之委託售價尚有差距，特委託苗栗房屋仲介有限公司代為協商，並給付出價保證金新台幣壹佰萬元正。協商成功則出價保證金轉為預購標的物訂金之一部分，協商不成功，則出價保證金無息全部歸還。若協商成功後，⑴委託人違約不買時，保證金沒收。⑵賣方違約不賣時，應於違約日起七日內將預約金加倍退還買方，（沒入之預約金1/2歸仲介公司服務費）。買賣成交，委託人應付成交總價額的百分之二做為受託人服務費，於正式簽訂買賣契約同時，一次付清。」等內容所示。足徵被上訴人除為上訴人媒介外，尚有代上訴人與出賣人議價及代給付訂金之責任，且必須被上訴人代上訴人協商成功並正式簽訂買賣契約時，方得向上訴人請求服務費，亦即被上訴人不僅報告訂約機會外，更必須代上訴人與出賣人磋商其出售價格，必其所磋商之價格達到上訴人所要約之價格，且上訴人因而與出賣人簽訂買賣契約後，上訴人方有依委託意願書給付服務報酬之義務。是以，應足徵兩造所簽署委託購買意願書所約定之內容與民法居間所規範之內容及前揭最高法院判例意旨所示內容並不相符，故自不得依民法居間之相關規定作為兩造應否給付服務費用之依據，蓋上訴人在簽署委託購買意願書時，被上訴人已向上訴人報告出賣人為何人，苟被上訴人僅需向上訴人為報告訂約之機會，則被上訴人僅需待上訴人與出賣人自行磋商完成交易坐收服務費用，即毋庸再簽署委託購買意願書並收受出價保證金，此更足徵兩造所簽署委託購買意願書與民法報告居間之規定並不相同。
㈡再者，兩造所簽署委託購買意願書第八項所示：「上訴人委託被上訴人協商
期間自九十一年三月四日起至九十一年三月三十一日止」，而被上訴人在前揭委託期間並未與系爭土地所有權人羅胡金蘭協商成功，且被上訴人並已將上訴人所交付出價保證金支票壹佰萬元交還上訴人，嗣上訴人係經由他人即盧仁坤仲介而與系爭土地所有權人羅胡金蘭買受系爭土地，此均為被上訴人所不爭執之事實，已如前述，足徵被上訴人並未在委託協商期間內與系爭土地所有權人羅胡金蘭就系爭土地買賣價格協商成功，故被上訴人自未完成上訴人所委託代上訴人與出賣人協商買賣價格之委任事務，準此，被上訴人既未在委託期間內完成代上訴人與出賣人協商買賣價格之委任事務，故姑不論兩造所簽署委託購買意願書其法律性質為何，被上訴人依委託購買意願書之約定內容即無權向上訴人請求服務費用，昭昭明矣。
㈢綜上，核諸原審以：被上訴人確為上訴人甲○○報告系爭土地之訂約機會，
而上訴人甲○○係肇因於被上訴人上開之報告，始得知羅胡金蘭欲出賣系爭土地，進而與其成立系爭土地之買賣契約，又被上訴人公司從事房屋仲介業務，依其情形，其居間應有報酬，而認定被上訴人自得請求上訴人支付居間之報酬云云，足徵原審顯未斟酌兩造所簽署委託購買意願書之實質內容，致誤認該委託購買意願書性質上係屬民法第五六五條報告居間範疇，且亦未斟酌上訴人與系爭土地所有權人簽署不動買賣契約時，兩造委託協商期間業已屆滿及並非因被上訴人報告訂約機會而與系爭土地所有權人簽約，而係因訴外人盧仁坤與出賣人仲介協商調降買賣價格後所簽署者，故原審前揭認事用法均顯有違誤，而不足維持。
（三）、兩造委託關係已因期限屆滿而消滅，故原審以兩造委託關係而判令上訴人給付五十萬元居間報酬，其認事用法亦有違誤。
㈠按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第
二百七十七條訂有明文；復按，請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則，最高法院著有四十三年台上字第三七七號判例可稽。末按，民法第一四八條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內，最高法院著有四十五年台上字第一五號判例可稽。添㈡查，被上訴人主張，在上訴人委託協商（斡旋）期間屆滿後，上訴人曾口頭
繼續委託被上訴人公司與系爭土地所有權人協商，並舉證人劉美霖及陳君毅二人為證云云。惟⑴經查，被上訴人在本件起訴時，（即九十一年六月十八日）並未提出上訴人
在委託協商期滿後，曾口頭繼續委託被上訴人公司與系爭土地所有權人協商之主張，且被上訴人公司於之後所提書狀即「九十一年七月十五日準備書狀」、「九十一年十一月四日辯論意旨狀」、「九十二年七月十四日辯論意旨續狀」均未曾為前揭主張，另被上訴人歷經九十二年三月五日、九十二年六月十一日二次庭訊，亦均未為前揭主張，遲至九十二年七月十五日庭訊時方當庭提出前揭主張，苟上訴人於原委託協商之期限屆滿後確有再口頭繼續委託被上訴人公司與系爭土地所有權人協商之協議，此項有利於被上訴人之事實，被上訴人公司豈有未於起訴時即加以提出，且於嗣後歷次書狀及庭訊均未曾提出，已如前述，遲至九十二年七月十五日始當庭提出，核情實有悖常理，故被上訴人前揭主張是否屬實，已值疑異。添⑵再者，被上訴人法定代理人乙○○於原審九十二年九月二日庭訊時雖稱：「
（問：被上訴人主張甲○○在九十一年三月三十一日在委託期間過了之後，有口頭要求被上訴人斡旋，其條件為何？）答：談到成交為止，佣金是百分之二，委託價格同斡旋書。」等語（原審九十二年九月二日準備程序筆錄第五頁參照）惟經同日庭期訊問證人陳君毅：甲○○用口頭繼續委託你，有無說明斡旋條件？證人陳君毅即答稱：「沒有約定期日及特定價格」等語，已足徵被上訴人法定代理人乙○○就有關「口頭繼續委託協商」之內容顯與證人陳君毅所為供述有所不符，更足徵被上訴人前揭主張並非屬實。添⑶另，參諸證人陳君毅於原審時供稱：「（斡旋期間結束之後，甲○○、吳明
哲有無繼續口頭委託仲介，直到成交為止？）答：九十一年三月十一日期間過了之後，我把資料還給被告之後，我就跟他說，我會繼續運作。」「（問：甲○○用口頭繼續委託你，有無說明斡旋條件？）答：沒有約定日期及特定價格。」等內容以觀，應足徵被上訴人所主張「口頭繼續委託協商」等情，應僅係證人陳君毅單方面向上訴人表示伊會試著繼續運作，應尚不及上訴人再繼續委託被上訴人公司繼續協商之程度。蓋，依仲介商場慣例仲介業者為買方斡旋均要求買方先交付一定款項予仲介公司以表示買方確實有向賣方購買之意願及誠意，而本件被上訴人公司既已將上訴人原所交付一百萬元支票返還上訴人，且證人陳君毅亦供稱：「沒有約定日期及特定價格」等內容，則依仲介慣例在上訴人未交付被上訴人公司斡旋金及授權被上訴人公司在特定買受價格協商等情之下，更難據以認定上訴人有再繼續委託被上訴人公司與系爭土地所有權人協商（斡旋）之事實。蓋，被上訴人公司在上訴人未交付「斡旋金」及「授權特定買受價格」下，實無從代上訴人向系爭土地所有權人協商（斡旋）矣。⑷至於，證人劉美霖雖供稱：「（被告訴代問：書面到期之後，甲○○還有無
委託你斡旋？）答：有口頭說，沒有書面。」等語。惟，證人劉美霖為被上訴人公司所屬職員與本件訴訟有直接利害關係（服務費用分配）故其所為供述主觀上已難期無偏頗被上訴人之虞，且證人劉美霖迄仍無法提出曾實際參與系爭土地仲介之事證，亦無法提出上訴人曾口頭繼續委託被上訴人公司協商及其委託協商條件等相關資料，故其所為之供述自不足採信。況，上訴人在先前委託斡旋時，被上訴人既要求上訴人簽立「委託購買意願書」及交付出價保證金一百萬元，已如前述，則上訴人苟確有應允延長委託期間，被上訴人為何未即再要求上訴人簽署書面契約並交付出價保證金？顯有違商場習慣，此再參諸被上訴人在與系爭土地出賣人約定「延長委託期間」時均會要求出賣人重新簽立委託銷售契約書或在委託書上載明延長委託期間之相關內容，更足明悉。添⑸綜上，核諸被上訴人雖主張：上訴人在委託期間屆滿後，曾口頭繼續委託協
商等事實，惟為上訴人所否認，且被上訴人提出前揭主張即上訴人曾口頭繼續委託之時間及所舉證人陳君毅、劉美霖二人所為供述內容，均值疑異，而難足採信，已如前述，且被上訴人復未能再提出其他足以證明其前揭主張為真正之證據，依前揭法令及判例意旨所示，自應認被上訴人前揭主張並不足採。準此，被上訴人既未能舉證證明與上訴人間在原委託協商期滿後有再繼續委託被上訴人公司協商之事實，應足認兩造在原委託期限屆滿後已無委託關係存在，則被上訴人援依兩造委託關係向上訴人請求居間報酬，依法自屬無據，惟，原審未詳細審酌上情即以證人陳君毅及劉美霖二人顯有瑕疵之供述作為其認定上訴人有默示意思表之依據，足徵其認事用法，亦顯有未當。
㈢上訴人與系爭土地所有權人買受系爭土地，並非肇因於被上訴人之媒介：
緣證人劉美霖於原審雖曾到庭證稱：「（法官問：據你所知，羅胡金蘭和甲○○他們二人是如何認識的？）答：他們二人是我仲介認識的，我是從民國九十年六月六日接了案子就開始斡旋運作，前後時間約為一年，在九十一年三月四日時，我接了一筆買賣價金是將近四千萬元，當時，甲○○意願有購買，所以我開了一張斡旋單，就叫我們去議價，這中間間隔九至十個月，之後我就開始議價，其實在這九至十個月當中，我們就有開始議價，因為中間有一個降價同意書，民國九十年十二月十二日羅時均有來我們公司就有同意降價是二千九百三十萬元，從將近四千萬至二千九百三十萬是第一次的降價，但我不知道他們雙方中間已經運作了很久，可是就在三月三十一日我們斡旋送回去之後，他大約三月三十一日至四月十七日，大約十七天的時間，你們看他的權狀，他已經是簽約並且過戶完成，整個流程都做好了，他說案子是他自己談成的，二千多萬的案子他可以在十七天之內談成嗎，要不是這中間一年多我們的運作，他怎麼可能在十七天之內買之二千多萬的案子，還把我甩開，我去找他找了很多次，我說不要上法院，你該給我的，但是他說他是有別的仲介介紹，不會錯啦，因為我們照不動產公平交易法抽百分之二十的佣金，但外面有很多非法的作法，就是外面的仲人他只收零點五的佣金，二千多萬的案子，隨便給，只要成交就好了，可是這個案子，我確實是花了很大的心血在做，這個案子整個苗栗的仲介，就知道是我劉美霖做，還打電話來恭喜我。」、「法官問：本案是羅胡金蘭主動委託的？）答：是他先生來委託的。」「法官問：甲○○是如何認識的？）答：他是苗栗的建商，我們本來就認識。」、「（甲○○如何知羅胡金蘭有土地有賣？答：也是我們苗栗房屋仲介的。」、「（法官問：如何的斡旋？）答：有書面的斡旋單，本案賣方是確認要賣，買方我們也是認識，所以雙方有買賣的共識後，我們就會開書面的斡旋單。」「（法官問：斡旋單談最後的結果如何？答：賣方希望金額再提高一點。」、「（法官問：到最後雙方成交價？）答：羅胡金蘭希望以二千五百萬至二千七百萬，甲○○是以二千四百萬」等語云云。惟：系爭土地所有權人羅胡金蘭在上訴人委託協商前為調降出售價格，顯與上訴人無關：經查，茲據被上訴人與系爭土地所有權人羅胡金蘭所簽訂房地委託銷售契約所示，其委託期間係自九十年六月十六日起至九十年八月十五日止，嗣系爭土地所有權人曾同意延長至九十一年二月七日，是以，被上訴人雖係在九十年六月十六日開始受委託銷售系爭土地，且所委託銷售之金額為每坪三十二萬元，以其坪數計算應約為四千五百六十八萬元，惟被上訴人並非在其委託銷售時即向上訴人推薦，且上訴人係於九十一年三月四日始委託被上訴人協商（斡旋），此有上訴人所簽署委託購買意願書可稽，故有關系爭土地所有權人羅胡金蘭在上訴人委託協商前調降其出售價格應與上訴人無關。再者，茲據證人劉美霖於庭訊時供稱：民國九十年十二月十二日，羅時均有來我們公司就有同意降價是二千九百三十萬元，從將近四千萬元至二千九百三十萬元是第一次降價，到後來吳明哲這邊受斡旋的時候中間我們也有議價等內容以觀，足徵在上訴人委託被上訴人協商時，系爭土地所有權人已將售價自四千五佰多萬元降至二千九百萬元。是以，系爭土地所有權人既係在上訴人委託被上訴人協商前即已將售價自四千萬元調降至二千九百萬元，足徵系爭土地所有權人將價格自四千多萬元降至二千九百萬元，與上訴人嗣後委託被上訴人代協商間並無任何關連，且該調降亦非因被上訴人為達到上訴人出價而與系爭土地所有權人協商所造成之結果。至於證人劉美霖雖供：「（問：斡旋單談到最後的結果如何？）答：賣方希望金額再提高一點。」、「（問：到最後雙方成交價？）答：羅胡金蘭希望以二千五百萬元至二千七百萬，甲○○是以二千四百萬元。」等語，惟經質之證人劉美霖：本案賣方從二千七百萬降到二千五百多萬，如何佐證？劉美霖則答稱：因為沒有談成，所以沒有簽立書面。」等內容以觀，則證人劉美霖是否與系爭土地所有人協商其價格至二千七百萬元至二千五百萬元，已容有疑異。況參諸證人陳君毅於原審時供稱：「（問：在斡旋期間，賣方有無降過價？）答：有，我是從二千八百萬元談到二千萬元。」等內容，被上訴人法定代理人乙○○陳稱：「當初二千四百萬元我們與羅時均談好，為何被告要與仲介人以二千五百五十萬元成交」等語，渠等所為供陳亦與證人劉美霖供述互不相符以觀，更足認證人劉美霖所為供述顯不足採。綜上所示，原審認定：被上訴人為上訴人甲○○向羅胡金蘭斡旋協商九、十個月，致羅胡金蘭出價自四千萬元許降至二千五百萬元，羅胡金蘭同意降低一千五百萬元許之數額，隨即與羅胡金蘭以二千五百五十萬元之價格成交，足認經被上訴人之媒介後，羅胡金蘭與上訴人甲○○之出價已有交集，從而被上訴人之媒介客觀上業已就緒，上訴人甲○○之所以能以二千五百五十萬元之價格向羅胡金蘭購得系爭土地，係肇因於被上訴人媒介就緒之結果，揆諸前揭說明，依誠實信用原則，上訴人甲○○仍應支付報酬云云，足徵原審既未詳細斟酌系爭土地所有權人在上訴人委託被上訴人協商前其出售價格即已自四千五百多萬元調降至二千九百萬元，且被上訴人公司最終與系爭土地所有人協商價格究係多少並未舉證以實其說，故原審前揭認定事實顯屬率斷。
㈣被上訴人主張上訴人有蓄意延後成交，冀圖卸免給付酬金之義務部分：⑴經查，兩造既無委託契約存在，且上訴人買受系爭土地係經仲介人盧仁坤仲
介而成交，而上訴人並已約定應給付三十萬元仲介費予盧仁坤，此除有卷附不動產買賣契約書可稽外，並經證人盧仁坤到庭供述在卷，且復為被上訴人所不爭執，足徵上訴人買受系爭土地確係經由其他仲介人之仲介而成交，且上訴人並已給付仲介報酬，已難認上訴人有故意卸免給付酬金之意圖。添⑵再者，上訴人原委託被上訴人公司與系爭土地所有權人之協商價格為二千四
百萬元，惟被上訴人公司在委託期間，甚或在委託期間屆滿後均未能與系爭土地所有權人以前揭價格達成協商，此為被上訴人所不爭執，是以，本件並非上訴人在委託期間內故意不與系爭土地所有權人訂約，而係被上訴人公司未能以上訴人所委託協商之價格與系爭土地所有權人達成協商，亦即上訴人並無蓄意延後成交之事實，而被上訴人所引最高法院五十八年台上字第二九二九號判例意旨與本件事實不同，故自難逕以援用。
⑶綜上，核諸被上訴人公司在前揭委託協商期間既未與系爭土地所有權人協商
成功，且上訴人在前揭委託期間並未有變更條件或故意阻礙被上訴人公司與系爭土地所有權人協商之情事，則被上訴人公司自不得僅以上訴人事後再向系爭土地所有權人買受系爭土地，即推論上訴人有蓄意延後成交時間，冀圖卸免交付酬金義務之情事，故被上訴人公司援依民法第一四八條規定主張上訴人不得主張免付報酬，自顯不足採。添
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決如主文。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：盧仁坤和兩造熟識，我們在被上訴人的辦公室談時，他都有在場，他常常在仲介要成交時取利，他是買方的客人。
理 由
一、被上訴人主張：訴外人羅胡金蘭委託被上訴人銷售其所有之系爭土地，而上訴人甲○○則表明購買意願，委託被上訴人協商並簽立委託購買意願書，載明協商期間自九十一年三月四日起至同年月三十一日止，購買之總價款為二千四百萬元，於買賣成交時，上訴人甲○○應給付被上訴人成交總價額百分之二之服務費等意旨，且羅胡金蘭已與上訴人甲○○於九十一年四月十三日簽立買賣契約等情，為上訴人甲○○所不爭執，復有被上訴人提出與其所述相符，上訴人甲○○不爭執其為真正之房地產委託銷售契約書、委託購買意願書影本各一件可稽，（見原審卷第九至十一頁），並有上訴人甲○○提出，被上訴人不爭執其為真正之羅胡金蘭、上訴人甲○○間不動產買賣契約書可證，（見原審卷第二百四十三至二百四十五頁）應堪信為真實。另上訴人甲○○係以二千五百五十萬元之價額，向羅胡金蘭購得系爭土地之事實，為兩造所不爭執，復有上開羅胡金蘭、上訴人甲○○間不動產買賣契約書可稽，同堪以認定。被上訴人主張系爭土地買賣係由被上訴人所居間，且上訴人蓄意延長成交時間，冀圖卸免支付酬金之義務而違背誠信原則，故上訴人依居間法律關係及上開委託購買意願書，應給付上開款項等語；上訴人甲○○則以：其係在上開意願書委託期間外與羅胡金蘭簽約，與被上訴人之仲介無關，故不應支付前述報酬等語資為抗辯。
二、經查：
（一）、關於民法上居間規定之訴訟標的部分：㈠按「民法第五百六十五條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告
居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付」，最高法院著有五十二年臺上字第二六七五號判例可資參照。次按「民法第五六五條所定之居間，有二種情形，一為將訂約之機會報告他方之報告居間，一為為訂約之媒介之媒介居間，在報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間，為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足」（最高法院五十二年臺上字第六五八號判例參照）。又按「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬（第一項）。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付（第二項）」，民法第五百六十六條定有明文。
㈡被上訴人主張因其媒介居間，使上訴人甲○○得以購得系爭土地，上訴人甲
○○亦自承：「（法官：為何想找苗栗房屋？）答：是他們來找我的。（法官：為何會委託他們？）答：之前和陳君毅（按：當時為被上訴人公司之職員）就認識，是陳君毅到我辦公室說這塊土地要賣。我說好，因為這個地點我很中意。（法官：為何沒有想去找地主談？）答：我從來不曾這樣子」等語（見原審卷第二百三十五頁）、「法官提示本院卷第十一頁委託購買書，問：是不是你簽的？）答：是我在我的工地簽的。（法官：為何簽上開委託購買書？）答：陳君毅先生介紹我買這塊土地時，一定要簽委託購買書，因為陳君毅講說賣方表示要看見支票，表示買方有誠意要買，所以我才開支票及簽委託意願書，但不知是賣方的意思還是陳君毅的意思」等語（見原審卷第二百三十四頁）、「（審判長法官：甲○○如何知道羅胡金蘭要賣這塊土地？）上訴人訴訟代理人答：透過被上訴人的關係得知，後來是經過盧仁坤的仲介才成交」等語（見原審卷第二百八十七、二百八十八頁），與證人即被上訴人公司之職員劉美霖到庭證稱：「（法官問：甲○○是如何認識的？）答：他是苗栗的建商，我們本來就認識。（法官問：甲○○如何知羅胡金蘭有土地有賣？）答：也是我們苗栗房屋仲介的。（法官問：如何的斡旋？）答：有書面的斡旋單。本案賣方是確認要賣，買方我們也是認識，所以雙方有買賣的共識後，我們就會開書面的斡旋單」等語（見原審卷第二百十八、二百十九頁）互核相符，是被上訴人確為上訴人甲○○報告系爭土地之訂約機會，而上訴人甲○○係肇因於被上訴人上開之報告，始得知羅胡金蘭欲出賣系爭土地，進而與其成立系爭土地之買賣契約，又被上訴人公司從事房屋仲介業務，除為上訴人媒介外，尚有代上訴人與出賣人議價之工作，（詳後述）依其情形，其居間應有報酬，揆諸前揭說明，被上訴人自得請求上訴人支付居間之報酬。
㈢按「依一般買賣土地習慣，介紹人得按買賣價額百分之五之標準請求報酬，
由買主給付百分之三，賣主給付百分之二」（最高法院五十六年臺上字第四七一號判例參照），復依內政部八九年五月二日臺（八九）內中地字第八九七九○八七號函訂定及八九年七月十日臺（八九）內中地字第八九七九五一七號函修正之不動產仲介業報酬計收標準規定（見原審卷第二百九十八頁）：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六」，被上訴人請求上訴人甲○○給付前開居間報酬五十萬元，為實際成交價額二千五百五十萬元之百分之一點九六，自符合一般價目表及習慣，應予准許。
（二）、關於委託購買意願書約定條款之訴訟標的部分：㈠被上訴人另依上訴人甲○○不爭執其為真正之委託購買意願書，主張上訴人
甲○○應給付被上訴人五十萬元。而該委託購買意願書，係上訴人甲○○以預購總價款二千四百萬元之價格，委託被上訴人向羅胡金蘭代為協商，約定若系爭土地之買賣成交，上訴人甲○○應給付成交總價額百分之二作為被上訴人之服務費。雖其協商期間係自九十一年三月四日至同年三月三十一日，但被上訴人主張該期間經過後，上訴人甲○○仍口頭同意由被上訴人繼續協商等語，與曾任被上訴人公司職員之證人陳君毅到庭結證稱：「（法官：斡旋期間結束之後，甲○○、吳明哲有無繼續口頭委託仲介，直到成交為止？）答：九十一年三月三十一日期間過了之後，我把資料還給上訴人之後，我就跟他說，我會繼續運作。（法官：上訴人有無同意？）答：上訴人甲○○當時有說好」等語（見原審卷第二百三十七、二百三十八頁），以及證人劉美霖到庭證稱：「（上訴人訴代：書面到期之後甲○○還有無委託你斡旋？）答：有口頭說，沒有書面」等語（見原審卷二百二十一頁），互核均相符合，而證人陳君毅上開陳述完畢後，上訴人甲○○本人更旋即陳稱：「（法官：證人有無說他會繼續努力？）答：他是有說，但我有說如果不行的話，就算了」等語（見原審卷第二百三十八頁），足認上訴人甲○○有默示之意思表示，同意被上訴人於上開期間經過後，依上開委託購買意願書之條件繼續協商，則在上述期間經過後，若因被上訴人之協商而促成買賣，上訴人甲○○仍應支付上開報酬予被上訴人。上訴人於本院否認口頭繼續委託仲介，並無足取。
㈡羅胡金蘭委託被上訴人出賣系爭土地，證人劉美霖為被上訴人之承辦人員，
有被上訴人提出，上訴人不爭執其為真正之房地產委託銷售契約書影本一件附卷可證，（見原審卷第九、十頁）。證人劉美霖於原審證稱：「（法官提示本院卷九頁至十二頁，問：本案羅胡金蘭、甲○○、羅時均、劉加芳之房地產委託銷售契約書，你是否為承辦人？）答：是的，我是九十年六月六日就開始打委託書，訂立契約，委託我銷售，我做了一年多。（法官問：羅胡金蘭是將房子、土地賣給何人？）答：羅胡金蘭有委託苗栗房屋仲介二件賣買，一是土地，賣給甲○○，另一件是房子，賣給劉加芳。（法官問：據你所知，羅胡金蘭和甲○○他們二人是如何認識的？）答：他們二人是我仲介認識的。我是從民國九十年六月六日接了案子就開始斡旋運作，前後時間約為一年，在九十一年三月四日時，我接了一筆賣買價金是將近四千萬元，當時甲○○有意願要購買，所以我開了一張斡旋單，就叫我們去議價，這中間間隔九至十個月，之後我就開始議價，其實在這九至十個月當中，我們就有開始議價，因為中間有一個降價同意書，民國九十年十二月十二日羅時均有來我們公司就有同意降價是二千九百三十萬元，從將近四千萬至二千九百三十萬是第一次的降價，‧‧‧‧，但我不知道他們雙方中間已經運作了很久，可是就在三月三十一日我們斡旋送回去之後，他大約三月三十一日至四月十七日，大約十七天的時間，你們看他的權狀，他已經是簽約並且過戶完成，整個流程都做好了，他說案子是他自己談成的，二千多萬的案子他可以在十七天之內談成嗎，要不是這中間一年多我們的運作，他怎麼可能在十七天之內買賣二千多萬的案子，還把我甩開，我去找他找了很多次，我說不要上法院，你該給我的，但是他說他是有別的仲介介紹，不會錯啦，因為我們照不動產公平交易法抽百分之二十的佣金，但外面有很多非法的作法，就是外面的仲人他只收零點五的佣金，二千多萬的案子，隨便給，只要成交就好了，可是這個案子，我確實是花了很大的心血在做，這個案子整個苗栗的仲介，就知道是我劉美霖做，還打電話來恭喜我。（法官問：本案是羅吳金蘭主動委託的？）答：是他先生來委託的。（法官問：甲○○是如何認識的？）答：他是苗栗的建商，我們本來就認識。（法官問：甲○○如何知羅胡金蘭有土地有賣？）答：也是我們苗栗房屋仲介的。（法官問：如何的斡旋？）答：有書面的斡旋單。本案賣方是確認要賣，買方我們也是認識，所以雙方有賣買的共識後，我們就會開書面的斡旋單。（法官問：斡旋單談到最後的結果如何？）答：賣方希望金額再提高一點。（法官問：到最後雙方成交價？）答：羅胡金蘭希望以二千五百萬至二千七百萬，甲○○是以二千四百萬」等語（見原審卷二百十六至二百二十頁），足認被上訴人替上訴人斡旋協商系爭土地之買賣，使出賣人羅胡金蘭之開價自二千九百三十萬元，降至二千五百萬元至二千七百萬元之間。
㈢依被上訴人提出、上訴人不爭執其為真正之委託購買意願書所示，上訴人甲
○○委託被上訴人協商購買系爭土地之承辦人為陳君毅（自稱現已離職），其於原審結證稱：「（法官：盧仁坤是以多少價錢談成？）答：與我們的斡旋單上價格一樣，是一千八百萬元。‧‧‧‧（上訴人訴代問：當時與甲○○說報酬時，有無說仲介費是多少？答：百分之二。（上訴人訴代問：在斡旋期間，賣方有無降過價？）答：有，我是從二千八百萬談到二千萬。‧‧‧‧我剛說的數字是錯誤，應該是每坪十八萬元」等語（見於審卷第二百三
十九、二百四十一頁），其先稱斡旋單上價格為一千八百萬元，最後談到二千萬元等語，顯與原審卷第十一頁所附之委託購買意願書所定預購價格二千四百萬元不符，但證人陳君毅係該委託購買意願書之承辦人，明知該委託購買意願書，被上訴人及上訴人甲○○均應持有，當場即可核對，並無謊稱其內容之必要，故應非故意捏造上開預購價格，亦即證人陳君毅應非明知上訴人甲○○於上開委託購買意願書所提出之預購價格為二千四百萬元，而故意將其講成一千八百萬元，應係記憶有誤，故應以其當庭旋即改口之每坪十八萬元等語較為可信。而依其所述每坪十八萬元之價格，參酌委託購買意願書所示系爭土地為一百四十二點七七坪，合計總買賣價款約為二千五百六十九萬餘元，與上開證人劉美霖所述最後向羅胡金蘭斡旋協商至二千五百萬元至二千七百萬元之價格相符，應堪信為真實。
㈣按「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」，民法第一百四十八條第
二項定有明文。被上訴人為上訴人甲○○向羅胡金斡旋協商，致羅胡金蘭出價自二千九百三十萬元許降至二千五百萬元至二千七百萬元後，隨即與羅胡金蘭以二千五百五十萬元之價格成交，足認經被上訴人之媒介後，羅胡金蘭與上訴人甲○○之出價已有交集，從而被上訴人之媒介客觀上業已就緒。上訴人甲○○之所以能以二千五百五十萬元之價格向羅胡金蘭購得系爭土地，係肇因於被上訴人媒介就緒之結果，揆諸前揭說明，依誠實信用原則，上訴人甲○○仍應支付報酬。
㈤另上訴人甲○○自承就系爭土地之買賣，已交付訴外人盧仁坤三十萬元等語
，益徵其為迴避給付被上訴人較高報酬數額，以較低之三十萬元居間費用支付予盧仁坤而購買系爭土地，顯違反誠信原則。至訴外人羅胡金蘭是否委託盧仁坤出賣系爭土地？其報酬為何等節，與上訴人甲○○應支付多少居間或仲介費用、是否為迴避較低之費用而違背誠信原則等事項均無關，附此敘明。
（三）、綜上所述，被上訴人基於居間法律關係及委託購買意願書，向上訴人甲○○
請求給付五十萬元，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，沒有理由，應予駁回。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與判決結果無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 二十七 日~B1民事第三庭審判長法 官 陳照德~B2 法 官 陳成泉~B3 法 官 曾謀貴右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B 書記官 王瑩澤中 華 民 國 九十三 年 四 月 二十八 日
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