臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十三年度重上字第七七號
上 訴 人 保證責任台中市第二信用合作社法定代理人 甲○○訴訟代理人 吳光陸 律師複 代理人 廖瑞鍠 律師送達代收人 丁○○被 上訴人 丙○○○被 上訴人 大易勝開發建設股份有限公司法定代理人 乙○○被 上訴人 多助開發實業股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 黃秀蘭 律師右當事人間確認租賃關係不存在等事件，上訴人對於中華民國九十三年六月七日臺灣臺中地方法院九十一年重訴字第九二五號第一審判決提起上訴，本院於民國九十四年三月二十三日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原判決廢棄。
確認被上訴人丙○○○與被上訴人大易勝開發建設股份有限公司間就坐落台中市○○區○○段○○○○號土地之租賃關係不存在。添確認被上訴人丙○○○與被上訴人大易勝開發建設股份有限公司間就坐落前項土地上建號二七八號建物即門牌永春東一路七○○號房屋一樓之租賃關係不存在。
確認被上訴人丙○○○與被上訴人多助開發實業股份有限公司間就前項房屋三樓之租賃關係不存在。
第一、二審訴訟費用由被上訴人共同負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審起訴主張：被上訴人丙○○○於民國（下同）八十一年四月二十九日提供其所有坐落台中市○○區○○段○○○○號之土地（下稱系爭土地），為伊設定本金最高限額抵押權新台幣（下同）一千八百萬元，以擔保訴外人周益堂向上訴人之貸款。嗣在系爭土地上興建建號二七八號五層樓房屋即門牌永春東一路七○○號（下稱系爭建物），於辦妥所有權保存登記後，將系爭建物連同系爭土地於八十三年十二月十日再為伊設定本金最高限額抵押權一千八百萬元，以擔保訴外人陳秀齡之債務。被上訴人丙○○○復於八十五年二月十六日出具切結書，表示系爭土地及建物於設定抵押權時，確無任何租賃關係存在，使伊債權可獲確保。茲因訴外人周益堂、陳秀齡因分別積欠伊借款一千五百萬元，被上訴人丙○○○為連帶保證人，伊聲請核發支付命令確定後，經台灣台中地方法院民事執行處以八十九年執字第二○七五九號強制執行事件執行，執行法院認當時由被上訴人丙○○○之子乙○○同時擔任負責人之被上訴人大易勝開發建設股份有限公司（下稱大易勝公司）及被上訴人多助開發實業股份有限公司（下稱多助公司）承租系爭土地及建物，有礙伊抵押權，遂依法除去該租賃關係，詎被上訴人大易勝公司與被上訴人多助公司竟具狀聲明異議，主張被上訴人丙○○○於八十一年三月二十日已將系爭土地出租予被上訴人大易勝公司，租期二十年（下稱系爭土地租賃契約），並於八十三年一月一日將系爭建物一樓、三樓部分分別出租予被上訴人大易勝公司、被上訴人多助公司，租期均為十五年（下稱系爭建物租賃契約），其租賃關係（系爭土地及建物租賃契約，以下合稱系爭租賃契約）在抵押權設定前成立，執行法院不應除去為由，致執行法院撤銷前除去租賃權之執行處分。惟被上訴人等間所謂租賃，係通謀虛偽意思表示，依法屬無效，渠等主張之租賃，足妨礙伊抵押權之行使與債權受償，伊自得訴請確認該租賃關係不存在；縱認系爭建物之租賃契約有效，惟因被上訴人丙○○○為上開借款連帶保證人，伊對之有債權存在。被上訴人等就系爭建物所為租賃有害於伊債權獲償，伊亦得依民法第二百四十四條第二項之規定請求撤銷之。為此先位求為確認爭租賃關係不存在，備位則求為撤銷系爭租賃關係之判決；原審判決駁回上訴人之訴，上訴人提起上訴，其上訴聲明為；㈠原判決廢棄；㈡先位聲明：⒈確認被上訴人丙○○○與被上訴人大易勝開發建設股份有限公司間就坐落台中市○○區○○段○○○○號土地之租賃關係不存在；⒉確認被上訴人丙○○○與被上訴人大易勝開發建設股份有限公司間就坐落前項土地上建號二七八號建物即門牌永春東一路七○○號房屋一樓之租賃關係不存在；⒊確認被上訴人丙○○○與被上訴人多助開發實業股份有限公司間就前項房屋三樓之租賃關係不存在。㈢備位聲明：⒈被上訴人丙○○○與被上訴人大易勝開發建設股份有限公司間就坐落台中市○○區○○段○○○○號土地上建號二七八號建物門牌永春東一路七○○號房屋一樓所成立之租賃行為應予撤銷；⒉被上訴人丙○○○與被上訴人多助開發實業股份有限公司就前項建物三樓所成立之租賃行為應予撤銷㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人則以：㈠被上訴人丙○○○於八十一年四月二十九日提供其所有之系爭土地為上訴人設定
本金最高限額抵柙權一千八百萬元，以擔保訴外人周益堂向上訴人之貸款，惟查，系爭土地早於八十一年三月二十日由被上訴人丙○○○出租予被上訴人大易勝公司，租期二十年，嗣於乙○○擔任被上訴人大易勝公司之負責人時，在系爭土地上興建系爭建物，並將所有權保存登記為被上訴人丙○○○所有，用以彌補乙○○使用多數周家家產資源。
㈡被上訴人丙○○○於八十三年一月一日分別將系爭建物一樓、三樓部分出租予被
上訴人大易勝公司、被上訴人多助公司，租期均為十五年。被上訴人大易勝公司及被上訴人多助公司原按租賃契約之約定給付租金予被上訴人丙○○○，僅於八十八年九二一大地震後，被上訴人大易勝公司及被上訴人多助公司之經濟狀況受拖累，無法依約給付租金，才與被告丙○○○協調降低租金之給付，然該降低租金給付之協議並無礙於前開租賃關係之真實存在，且被上訴人丙○○○之租金收入，均核實申報綜合所得稅。此外，上訴人對系爭土地及建物向台灣台中地方法院民事執行處聲請強制執行之時間為八十九年九月二十五日，被上訴人丙○○○與其子乙○○斷不會於八十一年起即預測上訴人將於八十九年會對系爭土地及建物聲請強制執行，而預先共謀製造虛假之租賃契約，系爭租賃契約係屬真實。
㈢又上訴人提出被上訴人丙○○○於八十五年二月十六日親自簽立之切結書，謂被
上訴人丙○○○在知情下仍對上訴人出具內容虛偽之切結書云云，惟被上訴人丙○○○約於七十六、七十七年間起即提供其所有之不動產約二、三十筆供乙○○向上訴人貸款以供生意週轉使用，是上訴人經常派員在需辨理換單手續時，將二、三十份之不動產資料及切結書拿到被上訴人丙○○○之住所請其簽名，而切結書上除讓被上訴人丙○○○親自簽名外，其餘應填其資料之欄位通常為空白，由上訴人銀行之承辨員自行填載，故上訴人提出八十五年二月十六日被上訴人丙○○○親自簽名之切結書，當時該切結書之不動產標示之欄位係為空白，應係上訴人之銀行承辦人員事後自行填載○○○區○○段○○○○號、建號二七八永春路一段七○○號」等字樣，因非在被上訴人丙○○○簽名時同時記載，是被上訴人丙○○○於八十五年二月十六日簽立該切結書時僅是如同往常二、三十筆不動產抵押換單手續之簽名，並非針對○○○區○○段○○○○號、建號二七八永春路一段七○○號」之系爭土地及建物而書立切結書。等語置辯，對於上訴人之上訴，答辯聲明為：上訴駁回，第二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、按民事訴訟法第二百四十七條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致上訴人在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言，最高法院四十二年台上字第一○三一號判例，經查，本件上訴人主張其於系爭土地及建物上有抵押權存在，且被上訴人間關於系爭土地及房屋租賃契約為虛偽不實等語，被上訴人則否認之，是上訴人法律上地位受有侵害之虞，自有受確認判決之法律上利益，合先敘明。
四、本件主要爭執點，厥為系爭租賃契約是否真實？經查：㈠按諸經驗法則，凡契約為本人親自訂立，既有參與該法律行為之成立，就成立經過當無不知之理。茲：
１被上訴人丙○○○早先於執行法院調查時，就執行法官問「當時土地是否在出
租後才向二信申辦貸款？」答稱「我不知道要問乙○○才知道」，問「對租賃契約上之簽名有何意見？」答「我忘了是何時簽名的，要請乙○○到院陳述」（參見原審卷四六、四七頁，原證九），有違情理，蓋被上訴人丙○○○既謂租賃為真實，然焉有出租者不知租約簽名及何時出租之事竟要問承租人。尤其被上訴人丙○○○與其他被上訴人之法定代理人乙○○為母子，為被上訴人所不爭執，其情理上鮮有可能租賃，被上訴人固辯稱丙○○○僅是一位只會簽自己姓名、不識字之老婦人，其名下諸多財產大部分是乙○○在處理，系爭土地及建物丙○○○確有同意出租予大易勝公司及多助公司，但關於系爭土地何時向二信申辦貸款，則全由乙○○處理，丙○○○確實不知其事，且因系爭租賃契約分別簽於八十一年及八十三年間，迄今已逾多年，且丙○○○年紀老大，記憶難免模糊，故當執行法官問及上開問題時，丙○○○為上開回答，亦不違背經驗法則云云，然其既不否認租賃契約書上之真正，一般人經過一段時日後有可能忘記簽署日期，自會回應以契約書日期為準，但被上訴人竟要請乙○○到院陳述，其情已有可議，自不能遽認為本案系爭租約係屬正。
⒉系爭三件租賃契約書即被上訴人丙○○○簽名部分，被上訴人丙○○○先稱：「我有出面去簽名」、「是我簽的名字」，乙○○亦稱「都是我母親親自簽名
蓋章」（參見刑事第一審卷民國九十一年八月十九日、十一月十一日審判筆錄），經法院提示租賃契約書訊問何以簽名筆跡不同時，被上訴人丙○○○旋改稱：「我記不起來了，但是我當時有同意租給他（指乙○○）」（參見刑事第一審卷民國九十一年十一月十一日審判筆錄，參見上證一），嗣再改稱「系爭土地之契約是我簽的，系爭房屋之契約是代書寫的，唸給我聽我同意後蓋章，代書現已找不到了」（見刑事第一審卷民國九十二年三月十一日審判筆錄），經本院調取台灣台中地方法院九十一年度自字第五四七號刑事卷宗核閱無訛，繼又在本院稱為伊簽的（見本院卷一四三頁），前後所述不一，已有可疑，況被上訴人丙○○○既非不會簽名，而乙○○又從事有關土地開發工作，又為母子，縱訂立租約，何必委請他人？所述與常情有悖，已難採信。
⒊依經驗法則，如事實為真，契約雙方事人陳述應一致，然不僅被上訴人丙○○
○在刑案第一審稱租金係以現金支付，核與乙○○稱有可能用支票、有可能是現金（參見第一審卷原證十二），已不相符，詎被上訴人丙○○○在本院竟另稱有匯款（見本院卷同上頁），更與上開陳述不符；況依其所提出之土地租賃契約第二十一條約定，被上訴人大易勝公司交付被上訴人丙○○○二百萬元本票一紙為保證用，被上訴人丙○○○竟稱搬家時丟掉（見本院卷同上頁），如此重要之本票竟遺失，顯不合情理。
㈡又依經驗法則而言，凡出租土地供承租人建築房屋，房屋應以出資建築之承租人
名義登記所有權，且只有土地租金，應無房屋租金，不可能房屋登記為出租人所有，既收地租，又收房租，出租人雙重得利，陷承租人明顯不利。尤其本件之承租人均為股份有限公司，其財產為其債務人之總擔保，涉及股東及債權人之利益，更不應如此。然本件不僅興建之地上房屋登記為被上訴人丙○○○，且包括房屋及土地均有租約。被上訴人大易勝公司既抗辯系爭建物為其所興建，並將所有權保存登記為被上訴人丙○○○所有，則茍被上訴人丙○○○確有出租土地給被上訴人之大易勝公司建屋，何以所建房屋未登記實際出資之該公司，反而登記給被上訴人丙○○○？甚至事後被上訴人大易勝公司再向被上訴人丙○○○承租該屋一樓，如此不僅支出房屋造價，尚需支付土地及房屋租金，實不合情理，雖被上訴人丙○○○與公司負責人乙○○為母子，彼此關係密切，但股份有限公司由各股東出資，財產為股東所有，被上訴人大易勝公司既須支付建築費用又須給付土地租金，更須給付房屋租金，然所有利益全歸被上訴人丙○○○享有，則被上訴人大易勝公司與被上訴人丙○○○之租賃設為真正，則被上訴人大易勝公司花費鉅資興建系爭建物，究有何利益可圖，殊難想像。且所為勢必損及其他股東權利，其他股東豈有不異議者？被上訴人雖辯稱此係為免兄弟抱怨乙○○使用周家甚多財產資源，然果係如此，不僅不應有上開土地租賃契約，而係乙○○個人提供金錢給母親或周家使用，甚或依三件租約如數給付租金，然事後土地租賃契約迄無支付分文租金，房屋租賃契約租金忽高忽低，甚或不給，依乙○○在刑案第一審稱（參見原證十二）：「系爭土地租金每月大約二萬元或是三萬元，都依契約履行有可能用支票或現金給付，九二一地震後，經濟不景氣，每月就只拿四、五千元租金給被上訴人」。另被上訴人丙○○○供稱：「系爭土地、建物之每月租金原先都是二萬元或是三萬元，後來因為經濟不景氣，所以只給幾千元，都是給付現金」，則被上訴人土地租金一個月支付二、三萬元，但八十五年之扣繳憑單租金為二十四萬元，則茍係以二萬元計算，此二十四萬元應係土地，則房屋即無租金支付，何以另有房屋租約，乙○○何以未依房屋租約給付。且被上訴人丙○○○與乙○○間，對原先給付之租金、嗣後變更給付之租金究係若干及租金支付方式，說法均不一。又系爭土地租賃契約雖記載依系爭建物建築完成後之市價給付土地租金，但實際上並未就系爭建物建築完成後之市價多少再明確記載於租約內，不符常理。益見此三件租賃均不合情理，應非實在。
㈢按諸常情，苟確有出租，執行法院查封時承租人應在場，並說明有租賃情形，執
行人員亦會調查使用情形，此觀強制執行法第七十七條第一項第二款「查封時，書記官應作成查封筆錄，載明：不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形及其他應記明之事項。」，第七十七條之一第一項「執行法官或書記官，為調查不動產之實際狀況、占有使用情形或其他權利關係，得開啟門鎖進入不動產或訊問債務人或占有之第三人，並得命其提出有關文書。」，辦理強制執行事件應行注意事項四一之㈡「查封筆錄記載本法第七十七條第一項第二款所列事項，如查封之不動產於查封前一部分或全部為第三人占有者，應載明債務人及第三人占有之實際狀況，第三人姓名、住所、占有原因、占有如有正當權源者，其權利存續期間。如訂有租約者，應命提出租約，即時影印附卷，如未能提出租約，或未訂書面租約者，亦應詢明其租賃起訖時間、租金若干及其他租賃條件，逐項記明查封筆錄，以防止債務人事後勾串人偽訂長期或不定期限租約，阻撓點交。」，然本件係八十九年十一月三日查封，被上訴人大易勝公司之職員葉美如在場，無被上訴人多助公司人員在場，此有查封筆錄可稽（參見原審卷原證二十二），苟確有出租情事，何以被上訴人大易勝公司及被上訴人多助公司於查封當時無人提及有出租並提出租約，甚至被上訴人多助公司無人在場，迄九十年五月二十二日執行法院已進行第二次拍賣，並除去租賃權（見原審卷原證五），始具狀聲明異議，主張租賃係在抵押權設定之前（見原審卷原證六），顯不合情理，足見租賃不實尤其該葉美如竟為被上訴人丙○○○之訴訟代理人，則其在場顯係為被上訴人丙○○○，是此租賃更應不實。
㈣被上訴人丙○○○不僅就系爭房屋曾提供上訴人其八十六年一月一日與被上訴人
大易勝公司所訂立一年期，八十九年一月一日至同年十二月三十一日被上訴人大易勝公司及多助公司租約（見原審卷原證二十三），該租約係上訴人尚未執行之前到現場看到有人在使用，經過詢問是由在現場的人所提出的，經上訴人供明在卷。且執行法院令台中市警察局第四分局於九十三年一月間勘查，系爭房屋並非被上訴人大易勝公司及多助公司使用，而係他人使用（見原審卷原證二十四），若確係被上訴人大易勝公司及多助公司承租，情理上應非他人使用，是系爭三件租賃，應非真實，況該租約之被上訴人印章與本件三件租約均同，其中被上訴人丙○○○部分印文相同，經本院勘驗核對無誤，被上訴人就此不爭執（見本院卷一四六頁），被上訴人雖以此三件租賃契約為影本，否認真正。但查影本並非不可為證據，參照民事訴訟法第三百五十三條第二項「不從前項之命提出原本或不能提出者，法院依其自由心證斷定該文書繕本或影本之證據力。」及第三百五十九條第一項「文書之真偽，得依核對筆跡或印跡證之。」，是被上訴人既不爭執印章之真正，而租約原本應僅租約之當事人持有之，當事人以外之第三人鮮會持有，原證二十三之租約既屬真正，而上訴人亦不會持有被上訴人丙○○○之印章，自不能提出該原證二十三之租約原本，是自可採用為證據。而原證二十三之租約其租期與前揭系爭土地租賃契約自八十一年三月二十日起租期二十年及系爭建物租約自八十三年一月一日起，租期均為十五年相矛盾，益難認為系爭租約為真實。
㈤被上訴人丙○○○在八十五年二月十六日出具無租賃切結予上訴人，（參見原審
卷原證二），為被上訴人所不爭執，則斯時早已設定抵押權，房屋已建妥，茍確有出租，何以不照實告知而簽名出具？按諸經驗法則，被上訴人丙○○○當時並無財務困難，亦無強制執行之虞，則此時出具切結應屬實在，足見此租賃不實。而依被上訴人大易勝公司之土地及房屋租賃契約，一係八十一年訂立，一為八十三年，但租約所使用之公司印章係民國八十七年始變更之印鑑章（參見第一審卷原證十一），為被上訴人所不否認，其情不合情理，蓋至此使用之印章均與八十一年、八十三年之印鑑章不合，足見上開租約係事後為逃避強制執行臨訟製作。㈥雖台灣台中地方法院民事執行處曾向財政部台灣省中區國稅局黎明稽徵所函查被
上訴人大易勝公司及被上訴人多助公司於八十一年起有無開立扣繳憑單予被上訴人丙○○○，嗣經該所於九十一年三月二十六日以中區國稅黎明資字第○九一○○○六五九四號函、同年五月八日以中區國稅黎明資字第○九一○○一○三七八號函附各類所得扣繳暨免扣繳憑單、給付清單等資料，由上開資料觀之，有下列顯不合情理之事實，足見申報與扣繳憑單不實：
⒈坊間有為逃稅虛開扣繳憑單增加成本之案例，是不能逕以有扣繳憑單及被上訴
人丙○○○有申報所得稅即認必有租賃，其申報亦可能係為幫助被上訴人大易勝公司及被上訴人多助公司增加公司營運成本，減少收入減稅之舉。
⒉依財政部台灣省中區國稅局開立予被上訴人丙○○○八十二年九月至八十三年
八月之扣繳憑單所示，被上訴人丙○○○就系爭建物一樓之租金所得為三十六萬元，惟與系爭建物之租約係自八十三年一月一日起不合，蓋八十二年九月至同年十二月，尚未出租，何有租金所得扣繳？尤其依系爭建物謄本所示，系爭建物於八十二年十月十四日建築完成，同年十二月十四日始辦理保存登記，八十二年九月至十二月間豈有可能出租？⒊依財政部台灣省中區國稅局開立予被上訴人丙○○○八十三年八月至同年十一
月之扣繳憑單所示，被上訴人丙○○○就系爭建物一樓之租金所得為九萬元，惟與租約約定為每月三萬元不符，蓋自八月至十一月為四個月，如每月三萬元應為十二萬元。而有關八十三年八月份之租金所得與前述八十二年九月至八十三年八月之租金所得有所重複。
⒋依財政部台灣省中區國稅局開立予乙○○之扣繳憑單所示，乙○○於八十三年
六月至同年九月之薪資所得為三千四百零四元（平均每月為八百五十一元）、八十二年十二月至八十三年十一月之薪資所得為一百零六萬二千四百元（平均每月為八萬八千五百三十三元三角三分）、八十三年十二月之薪資為三萬七千元、八十三年十二月至八十四年十一月之薪資為九十三萬九千九百零四元（平均每月七萬八千三百二十五元三角三分）。由此可見，乙○○之每月所得懸殊不一，尤其每月薪資依理應為整數，豈有零頭、小數，足見其扣繳不實，且於八十三年十二月有所重複。
⒌依系爭土地租賃契約第二十一條約定，建物未完成前，被上訴人丙○○○不收
租金，並於系爭建物建築完成，被上訴人大易勝公司有優先承租權，依市價起算租金，然遍查刑事卷及執行卷之扣繳憑單，並無一紙土地租金，被上訴人就此亦未能提出，則此系爭土地租賃契約有何意義。
⒍被上訴人大易勝公司於八十三年十二月無被上訴人丙○○○之租金扣繳憑單。⒎由被上訴人丙○○○自八十三年租金所得申報情形，不僅金額每年不同，且八
十三年及八十四年，被上訴人大易勝公司多於被上訴人多助公司，八十五年度以後被上訴人多助公司即較被上訴人大易勝公司為多，參照乙○○在刑事第一審稱被上訴人大易勝公司已歇業，僅被上訴人多助公司仍有營業，而乙○○亦係以被上訴人多助公司在外交易，是早期被上訴人大易勝公司營業收入應較被上訴人多助公司為多，租金列高，以降低營利，自有實益。後來營業較少，故少列租金，但被上訴人多助公司營利較高，則需多列，始有上開不同之申報。
又自八十五年即已降低被上訴人大易勝公司之租金，但卻於八十五年調高被上訴人多助公司之租金，至八十八年始予降低，並非均在九二一地震後才降低，且其中有部分年度全無扣繳者，不合情理。
㈦綜上所述，上訴人主張被上訴人等間所謂租賃，係通謀虛偽意思表示，依民法第
八十七條之規定應屬無效，為可採，被上訴人抗辯其租約係屬真實為不可取。雖刑事部分經判決被上訴人丙○○○無罪確定，惟獨立之民事訴訟，並不當然受刑事判決所認定事實之拘束，迭經最高法院著有判例，是以本院不受該刑事判決所拘束，本於斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，判斷事實之真偽而為認定。
五、從而，上訴人以被上訴人間所謂租賃，係通謀虛偽意思表示，渠等主張之租賃，既足妨礙上訴人抵押權之行使與債權受償，上訴人自得訴請確認該租賃關係不存在，為有理由，應予准許，原審所為上訴人敗訴之判決，於法尚有未洽，自屬不能維持。上訴論旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，非無理由，爰判決如主文所示。又上訴人先位之請求既為有理由，其備位請求即不予審理。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
據上論結：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 四 月 六 日~B1民事第一庭審判長法 官 林陳松~B2 法 官 王重吉~B3 法 官 鄭金龍右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 林桂鳳中 華 民 國 九十四 年 四 月 七 日
Ｂ