臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十三年度重上字第八六號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 吳雄仁 律師被 上訴人 台中市政府法定代理人 乙○○訴訟代理人 陳漢洲 律師
王展星 律師右當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國九十三年六月二十八日臺灣臺中地方法院九十二年重訴字第二四八號第一審判決提起上訴，本院於民國九十四年三月十六日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國（下同）八十二年四月三十日向被上訴人標購坐落台中市○○區○○段○○號土地（下稱系爭土地），面積五七三．二平方公尺，價金新台幣（下同）三千零七十八萬零八百四十元，伊於同年六月二十八日繳清價金，被上訴人於同年七月五日發給伊「台中市政府出售重劃區抵費地產權移轉證明書」，並完成土地所有權之移轉登記。系爭土地依被上訴人當時公開發行之資料記載為「住二」建築基地，面臨六公尺寬之道路（按即豐業段七地號土地），惟伊於九十一年六月間欲在系爭地興建房屋時，始獲悉該土地所面臨之六公尺寬道路，自始即由被上訴人劃為「人行步道」，不能通行汽、機車，致興建房屋時不能依建築法規留設停車空間，而無法申請建造執照，伊即於九十一年六月二十八日發函申請被上訴人廢除該人行步道，改為一般道路，俾申請建築，或附加利息返還價金，然為被上訴人所拒。伊所標購之系爭土地既因所面臨之六米道路為人行步道，無法達成供建築目的之用，具有減少通常效用、價值之瑕疵，而被上訴人為編定土地用途之主管機關，明知該六尺寬之道路已劃為人行步道，竟未據實於標○○○區○○段抵費地之資料及圖示內標示註明，而故意不告知瑕疵，則伊自得依民法第三百五十九條規定向被上訴人解除買賣契約，為此以起訴狀繕本之送達，向被上訴人為解除買賣契約之意思表示。被上訴人自應返還價金並附加自其受領時起之利息。求為命被上訴人應給付上訴人三千零七十八萬零八百四十元，及自八十二年七月五日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息暨供擔保以宣告假執行之判決。原審判決上訴人敗訴，上訴人提起上訴，聲明為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人新台幣叁仟零柒拾捌萬零捌佰肆拾元整及自民國八十二年七月五日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息㈢訴訟費用由被上訴人負擔；㈣上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：伊出售系爭土地時，已於當時公告之「台中市政府標售第八期豐樂市○○○區○○段抵費地投標須知」（下稱投標須知）標示註明「土地建築使用仍應依有關建築法規定及土地使用分區管制要點辦理」，故各標購人自應利用當時現有資訊，查明所欲標購之抵費地是否合乎需要，以決定是否標購，絕無故意不告知瑕疵情事，且伊出售系爭土地時，有意標購之買受人並非僅有上訴人，自無法一一告知有意承購之人該土地可能涉及之相關土地使用管制條例，況系爭土地前六公尺寬之計畫道路規劃為人行步道，早於七十七年二月十五日即以台中市政府七七府工都字第一一六五四號函公布「擬定台中市豐樂里附近地區細部計畫」案及於有關圖說中載明詳盡，並將該函件及計畫圖說另以最速件方式張貼於其之公佈欄與南屯區公所之公佈欄中，更以登報方式公告週知，嗣於八十二年二月三日以台中市政府八二府工都字第九四六八號函公告變更台中市都市計畫豐樂地區細部計畫部分中，亦未有所變更，故上訴人於標售系爭土地時，實可向其查明上開豐樂地區細部計畫內容、該地區之分區管制要點暨相關建築使用限制規定，並非無法得知，乃上訴人竟未查明，或親自至現場瞭解系爭土地現況，難謂無重大過失。再者，投標須知上亦曾載明「上開抵費地地號均用紅漆噴於抵費地旁人行步道上．．．」，並記載查詢之承辦單位與電話，則上訴人自始即可自投標須知明知所購買之系爭土地前道路為人行步道性質，甚至於標售前，若上訴人對系爭土地之現況、使用管制措施有所疑慮，亦可使用其所公開之查詢專線查證，益證其當時即以文字登載方式公開告知有意購買之投標人系爭土地旁有人行步道，並無故意不告知公證人所謂之瑕疵情事。又內政部九十二年二月六日臺九十內營字第九○八二三七三號函已釋明：都市計畫「人行步道」用地，並無限制建築基地一側鄰接人行步道不得核發建築執照，復參酌建築技術規則建築設計編第五十九條之規定，則上訴人本得依「台中市干城及豐樂里附近細部計畫地區建築物附設停車空間繳納代金要點」第二點之規定，就停車空間之提供，由上訴人申請以繳納代金方式作為政府統籌集中興建或購置公共停車場之財源，或採取將系爭土地上建築物樓地板面積規劃在五百平方公尺以內，或採取將系爭土地以基地分割而使分割後每筆土地上建築物樓地板面積在五百平方公尺以下之方式（按即分照申請方式），以免設停車空間等上開方法，向其申辦建築執照，並無上訴人所主張無法申請建築執照情形，上訴人若執意以系爭土地整筆土地面積申請建照，自應遵守相關之公法上行政管制措施，始能請求其核發建造執照，倘上訴人正式提出申請後，其作出上訴人須先履行繳納代金或申設停車位之（附條件）負擔處分，始能為核發建照之許可處分（即授益處分），上訴人因此就系爭土地之使用所受之行政管制，或因此需額外付出之代金負擔，並非因系爭土地自身有所缺點所導致，而係其基於依法行政原則之拘束，按照現行法令之相關規定，就上訴人申請建造執照一事所為之行政管制措施，二者之法律性質與規範目的並不相同，不能將公法上之行政管制措施逕認為「物本身之瑕疵」，充其量僅為上訴人就系爭土地之使用權限受到公法上之「不當（但非違法）」管制，與「物之瑕疵」無關，並未造成系爭土地自身之土地價值或使用之效用有減少或滅失之情形，更何況上訴人始終未曾正式送件向其所屬工務局申請核發建造執照，又如何確認系爭土地一定有「無法使用」之瑕疵或「價值減少」之瑕疵？況上訴人買受之系爭土地所面臨之六公尺寬人行步道，已經其於九十三年四月二十九日以府工都字第○九三○○六五○八九號函公告「變更台中市都市計畫（豐樂里附近地區）細部計畫（第一次通盤檢討）」，將之變更為一般道路用地，則上訴人所認定系爭土地有物之瑕疵一節，現已因都市計畫（豐樂里附近地區）細部計畫變更之故，而失所附麗，是縱認其有上訴人主張之故意不告知瑕疵情事，上訴人主張解除契約，亦有顯失公平之虞，故上訴人之訴，並無理由等語，資為抗辯。答辯聲明為：上訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、上訴人主張於八十二年四月三十日以三千零七十八萬零八百四十元標得被上訴人所標售之系爭土地，並於同年六月二十八日繳清價款，被上訴人於同年七月五日發給「台中市政府出售重劃區抵費地產權移轉證明書」，上訴人已於同年七月二十三日辦妥所有權移轉登記等情，為兩造所不爭執，並有卷存台中市政府出售重劃區抵費地產權移轉證明書、土地登記謄本、地籍圖謄本、台中市政府標售第八期豐樂市○○○區○○段抵費地投標須知可證，自堪信為真實。
四、上訴人又主張系爭土地前所面臨之六公尺寬道路早經劃為「人行步道」，不能通行汽、機車，致不能依建築技術規則建築設計施工編第五十九條之規定留設停車空間，請領得建造執照，無法達成建築之目的，具有減少通常效用及價值之瑕疵，且被上訴人故意不告知該瑕疵，則依民法第三百五十九條之規定，上訴人自得以起訴狀繕本之送達，向被上訴人為解除買賣契約之意思表示等情，則為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第三百五十四條定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院七十三年台上字第一一七三號判例參照）。是本件兩造爭執之重點，厥在於：㈠上訴人所買受之系爭土地是否無法供建築之用，而有物之瑕疵情事？㈡被上訴人是否有故意不告知瑕疵情形，而應負物之瑕疵擔保責任？㈢兩造間之買賣契約是否已經上訴人合法解除而失其效力？經查：
㈠系爭土地是否可供建築之用，而有物之瑕疵情事？
⒈系爭土地地目為雜，面積五七三．二○平方公尺，使用分區劃定為第二種住宅
區（按即通稱之「住二」），有上開土地登記謄本及投標須知可按，並為兩造所不爭，參以上訴人又自承其購買該土地係為建屋等情（詳原審九十三年一月六日言詞辯論筆錄第二頁），足見上訴人係為建築目的始投標買受系爭土地，則依通常交易觀念，系爭土地自應具備可供建築之品質。惟所謂「具備可供建築之品質」與「申請建築執照與使用執照，均受建築法規之限制，始得核發建築執照與使用執照」，實屬不同目的之二事，二者不得逕為一談。所謂「具備可供建築之品質」，應指「系爭土地『自身』可否供一般建築使用，有無社會常情所認知之品質欠缺，或是土地價值或效用有滅失、減少而無法供建築使用」等情節，例如系爭土地曾為垃圾掩埋場，或曾受核子輻射污染等類此情形，以致土地本身不符當初購買之目的、品質、價值，或是無法在該筆土地上建築任何型態之房屋建物；至於「申請建築執照與使用執照，均受建築法規之限制，始得核發建築執照與使用執照」，則指建築主管機關就土地使用及建築方式所設定之管理標準，而為公法上使用之管制措施，並非限制系爭土地本身不得建築，絕不能混同一談，要無疑問。
⒉上訴人固以系爭土地旁有人行步道，無法申請建照，或縱使申請建照亦須繳納
法定停車位代金為由，而主張系爭土地有土地價值或效用有滅失、減少之情形，存有物之瑕疵云云，然倘系爭土地「本身有所缺點」，導致上訴人無法使用該筆土地為建築，固得主張有「物之瑕疵」存在；惟本件中，姑且不論上訴人始終未曾向被上訴人申請核發建築執照與使用執照，縱因建築法規等公法上管制措施，使上訴人於申請系爭土地之建築執照時，須採取繳納法定停車位代金或是分照申請等方式，亦屬被上訴人基於行政法規核發上訴人建築執照與使用執照之「許可處分」時，所附加之「負擔處分」，非上訴人所稱物之本身瑕疵。是以，系爭土地並無任何不得建築之情事，上訴人以系爭土地有「物之瑕疵」而主張解除買賣契約，請求被上訴人返還價金，洵無理由。
⒊系爭土地於標售時，前所面臨之六公尺寬道路早於七十七年間即經台中市都市
計畫（豐樂里附近地區）細部計劃規劃為「人行步道」，並經被上訴人於七十七年二月十五日以七七府工都字第一一六五四號函公告公布「擬定台中市豐樂里附近地區細部計畫」及有關圖說，且經刊載於新聞紙，不能通行汽、機車等情，為兩造所不爭，復有台中市政府公告、剪報及擬定台中市都市計畫（豐樂里附近）優先發展區細部計劃圖附卷可稽。按建築技術規則建築設計編第五十九條明定：建築物新建部分，依都市計畫法令之規定，設置停車空間；又住宅、集合住宅等居住用途建築物樓地板面超過五百平方公尺部分，每超過一百五十平方公尺須設置一輛。準此，上訴人若以系爭土地全部作為建築面積，以該土地之容積率為二二○％計算，至少即應留設六個停車位，為法定應設置最低標準，然因同規則同編第五十九條之一第二款規定：停車空間之汽車出入口應銜接道路，且系爭土地所面臨之前開細部計劃六公尺寬人行步道又不能通行汽、機車，則上訴人固然將因該「人行步道」用地不得作為停車空間車道出入通行使用，而不能請領得建造執照，有上訴人所提出由丙○○○○○所出具之證明書在卷可參。惟若上訴人係以「分照分式」請領建造執照，使每一建築基地之法定停車面積檢討小於五百平方公尺，則可免設停車位。所謂「分照申請」係將一筆或數筆地號土地依申請人（起造人）需求，分成數宗建築基地申請建造執照，惟每宗建築基地均應臨接建築線，並應符合「台中市畸零地使用規則」之最小寬、深度規定。而系爭土地面寬約為十六公尺，若分為三宗建築基地申請「住宅」用途建造執照，則每一宗基地面積約為一九一．○六三平方公尺，最大可建築容積樓地板面積約為四二○．三四平方公尺，顯未達五○○平方公尺，可免設法定停車位等情，業據被上訴人陳明，並有卷存台中市政府地政局簽稿會核單附卷可按（原審卷一二三頁），亦為上訴人所不爭執，則上訴人依此方式請領建造執照，可免設法定停車位，而有多出之法定留置空間可供利用，又可善盡地利，依社會一般常情判斷，上開「分照方式」不但不會影響系爭土地之使用，更可使上訴人因無須留置法定停車位，而增加其對土地、建物等空間之運用，妥善利用系爭土地以供建築，非無法申請建築執照。雖上訴人再三遑稱若依被上訴人所提供之上開「分照方式」請領建築執照，則上訴人就系爭土地之所有權權能將受限制云云，然上訴人以系爭土地為建築基地請領建造執照，本即應依據建築法規之相關規定辦理，此為建築主管機關就土地使用及建築方式所設定之管理標準，為公法上使用之限制，並非限制系爭土地無法建築，上訴人自不得因系爭土地係向被上訴人標買而得，即謂其欲於系爭土地上建屋即可不受建築法規之限制，況上訴人卻可因採用上開「分照方式」申請建築執照，除無須留置法定停車位，因而受有公法上管制措施之所有權限制外，更可增加其對土地、建物等空間之運用，儼然增加系爭土地之使用價值，上訴人主張系爭土地有使用價值之限制或減少，要難憑採。上訴人固以系爭土地可以「分照申請」，免設停車空間之方式請領建照建築房屋之建築方式，系爭土地僅得建築三棟無停車位之房屋，而以系爭土地位處台中市南屯區豐樂公園旁之精華地段，土地價值在一千萬以上，建築成本以五百萬元計算，每棟之房地總值即在一千五百萬元以上，卻不能依法設置停車位或停車空間停車使用，該房地之承購人或住戶，必須另費鉅資另尋他處設置停車位，如此之房屋，與目前都會生活中（尤其在大眾運輸系統不發達，家家戶戶均擁有自用汽、機車之台中市），購屋必有停車位及停車位必與房屋相連之習慣顯不相符，依目前都市生活之社會通念，欠缺停車位之房屋，尤其是一、二千萬元以上之別墅或透天厝，必無人問津，其房屋，興建無益，如為一般計劃道路，可興建六戶之透天別墅，可地盡其利，一般之消費者亦必樂於承購云云，惟依上訴人如此主張，其得以興建房屋甚明，至於興建如何之房屋，要屬上訴人之自由權利行使，然仍受公法之限制，自不待言，是上訴人此點主張，尚不足取。
⒋縱上訴人不願採以上開「分照方式」申請建築執照，而欲以系爭土地整筆申請
單一建物之建築執照，亦得依被上訴人所頒佈之「台中市干城及豐樂里附近細部計畫地區建築物附設停車空間繳納代金要點」之第二點：「建築基地因都市計畫說明書規定及限制，車輛無法通行進入或應負附設停車空間輛數在四輛以下者，其停車空間之提供，得由起造人申請以繳納代金方式作為政府統籌集中興建或購置公共停車場之財源」之規定，向被上訴人申請建築執造；則上訴人不但無須留置法定停車位，而受有公法上管制措施之所有權限制，增加其對系爭土地之空間運用價值外，其繳納之代金亦屬將來使用被上訴人在該地區所興建之公共停車場之對價，絕非單純之負擔處分而已，絕非如上訴人所辯稱需另費鉅資、另尋他處設定停車位或停車空間使用云云，故本件實難認上訴人就系爭土地有任何無法建築，或是使用價值減少之情事，甚為明確。
⒌至上訴人雖提出最高法院九十年度台上字第七五三號判決，表示最高法院於該
判決已闡示出賣人於標售土地時，投標須知上雖載明：「現狀出售」，但出賣人明知所標售土地上有既成道路，而故意不告知標買人有該價值瑕疵存在，自應負物之瑕疵擔保責任云云。然姑不論該份判決並非判例，並無拘束本院之效力，更何況該案例事實與本案亦非相同，本件被上訴人所標售之系爭土地，並未如該案例於土地上存有既成道路及他人占用之民房，致上訴人無法達成擬以全部土地供興建房屋之目的，而具有物之瑕疵，是上開判決自尚不能執為上訴人有利之認定。
⒍綜前所述，系爭土地前所面臨之六公尺寬道路縱經台中市都市計畫（豐樂里附
近地區）細部計劃規劃為「人行步道」，然依上開說明，非可謂系爭土地有不能建築之情事，上訴人如依被上訴人所指出之「分照」或「繳納代金」等方式請領建築執照，而符合建築法規等公法管制措施時，系爭土地仍可供建築之用，且亦無須另留置法定停車位，而增加其對土地、建物等空間之運用價值，則上訴人主張系爭土地無法達其建築之目的，具有減少效用、價值之瑕疵，即難遽採，上訴人主張被告應負物之瑕疵擔保責任云云，要無所據。
㈡被上訴人有無故意不告知瑕疵情事？
上訴人以系爭土地所面臨之六米寬「人行步道」，雖早經被上訴人於民國七十七年間即經台中市政府都市計劃（豐樂里附近地區）細部計劃規劃，為「人行步道」」並經被上訴人於七十七年二月十五日以七七府工都字第一一六五四號函公告公布「擬定台中市豐樂里附近地區細部計劃」及有關圖說，但該公告，僅載明「台中市政府公告「主旨：公布擬定台中市豐樂里附近地區細部計劃案，有關圖說並自公布日起實施．．．」等語，並無附任何圖說，不足令不特定之公眾得知系爭土地所面臨之道路為「六米人行步道」，僅有被上訴人本身知悉，而被上訴人於八十二年四月十九日公告標售系爭土地時，載明「．．．有關容積率、建蔽率及土地使用管制之規定，請參閱投標須知或逕洽本府都市計劃課辦理，至於其他有關規定，請逕洽本府地政科查詢．．．」等，上訴人依此公告而向被上訴人之地政科查詢並依其指示查閱被上訴人所發行關於本件土地標售案之「擬定台中市豐樂里附近地區細部計劃說明書」乙件（下稱「細部計劃說明書」），僅規劃有四條十二米寬之人行步道，並於其備註欄內，特別註別「人行步道」，而系爭土地所面臨之六米寬道路則未載明係「人行步道」，足可使投標人相信其屬一般道路，非「人行步道」，足見被上訴人不但消極的隱匿該道路性質之事實，更以積極故意不告知投標人包括上訴人，系爭道路實際上未依法變更為一般計劃道路之事實，其應負之瑕疵擔保責任云云。然系爭土地並非絕對無法請領得建造執照，而供建築之用，已如前述，縱認上訴人主張系爭土地前臨六公尺寬人行步道，致無法留設停車空間而達建築房屋目的，具有減少物之效用、價值之瑕疵等情屬實，惟系爭土地前所面臨之六公尺寬道路固早於七十七年間即經台中市都市計畫（豐樂里附近地區）細部計劃規劃為「人行步道」，並經被上訴人於七十七年二月十五日以七七府工都字第一一六五四號函公告公布「擬定台中市豐樂里附近地區細部計畫」及有關圖說，且被上訴人又係都市計畫之主管機關（都市計畫法第四條參照），而難謂被上訴人於標售系爭土地時不知該六公尺尺道路早經都市計畫擬定規劃為人行步道，然被上訴人於投標須知既已載明：「有關各項投標事宜，請洽本府地政科」、「各筆土地建築使用仍應依有關建築法規定及土地使用分區管制要點辦理」、「上列抵費地地號均用紅漆噴於抵費地路旁人行步道上，且釘有界標，請投標人自行逕赴現場瞭解標的物之現況」、「有關開放空間及容積率等規定，投標人如有疑問，請逕向本府工務局都市計畫課洽詢」，並記載查詢專線號碼，為上訴人所不否認，則由投標須知所載上情觀之，被上訴人既促請投標人自行至土地現場察看，並可洽其地政科或都市計畫課查詢有關系爭土地之相關資料，可見被上訴人並未保證標售標的之系爭土地並無何瑕疵存在，亦未故意隱匿該土地前所面臨之六公尺寬道路業經規劃為人行步道，此參酌上訴人其後所以知悉該六公尺寬之道路為人行步道，亦係經由其委請之建築師向被上訴人之都市計畫課查詢得知，有前揭丙○○○○○所出具之證明書可為佐證，是上訴人於投標前，儘可輕易向上開單位查詢系爭土地建築使用所受有關建築法規定及土地使用分區管制要點之限制，並至土地現場察看，或向工務局都市計畫課洽詢有關開放空間及容積率等規定，其未查明系爭土地於建築應受何公法之限制，乃自身之疏忽所致，豈能歸咎於被上訴人？是上訴人主張被上訴人有故意不告知瑕疵情事，要無可取。
㈢本件買賣契約是否已經上訴人合法解除而失其效力？
查上訴人標買系爭土地係為供建築房屋之用，而該土地若以被上訴人所稱之上開「分照申請分式」請領建造執照，即可獲准核發建造執照，並據以在該土地上興建房屋等情，既如前述，則系爭土地顯然並無上訴人所指無法供作建築之用，具有減少其效用、價值之瑕疵，況上訴人復未能證明被上訴人有如上訴人所主張故意不告知之情事，是上訴人主張依民法第三百五十九條規定，主張解除兩造間之買賣契約，顯然並非合法。
五、綜上所述，上訴人主張於八十二年四月三十日向被上訴人標買系爭土地時，該土地因前臨六公尺寬人行步道，致無法請領得建造執照，不能達成建築之目的，具有減少通常效用及價值之瑕疵，而被上訴人又故意不告知瑕疵，自應負物之瑕疵擔保責任等情，並非可採。從而，上訴人依民法第三百五十九條之規定解除本件買賣契約，請求被上訴人返還已付之價金三千零七十八萬零八百四十元，及自八十二年七月五日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原審所為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，聲明求為廢棄改判，非有理由，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，與本件判決結果均無影響，爰不逐一論述。
據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 三 月 三十 日~B1民事第一庭審判長法 官 林陳松~B2 法 官 李寶堂~B3 法 官 鄭金龍右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 林桂鳳中 華 民 國 九十四 年 四 月 一 日
Ｙ