臺灣高等法院臺中分院民事判決 94年度上字第302號上 訴 人 丙○○訴訟代理人 朱元宏律師複 代理人 劉文賓律師
乙○○送達代收人 甲○○被 上訴人 丁○○訴訟代理人 何中慶律師
戊○○上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國94年7月28日臺灣臺中地方法院94年度訴字第867號第一審判決提起上訴，本院於95年6月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決第一項關於利息之給付，其中超過自民國89年4月8日起算之部分及該部分假執行之宣告暨訴訟費用負擔之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在原審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、第二審訴訟費用由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人於原審起訴主張：⑴上訴人於民國87年1月24日，與被上訴人簽訂不動產買賣契約，約定由上訴人將坐落臺中市○○區○○段1360之6地號，面積123平方公尺，權利範圍全部之土地（下稱系爭土地），出賣予被上訴人，買賣價金為新台幣（下同）480萬元。⑵被上訴人購買系爭土地之主要原因，係為在該土地上興建房屋居住使用，故特要求該土地能興建房屋，且絕無產權糾紛或任何不能興建之情事發生，並於契約明定「倘日後發現有第三人主張權利或設有抵押權、地上權及信用貸款等權利瑕疵情事、或其他糾紛，概由乙方（即上訴人）理直，通知後，逾期無法解決時，以違約論」、「若因此致甲方（即被上訴人）權益受損害，乙方應負完全賠償責任」等條款以為擔保，被上訴人亦基於建物之目的，始與上訴人締結買賣契約，並繳交高達480萬元之價金。⑶嗣被上訴人於87年3月12日付清買賣價金，辦理土地所有權移轉登記後，始發現該土地上含法定空地，以致無法興建房屋。按民法第226條、第227條、第256條之規定，系爭土地既無法興建房屋，已構成給付不能及不完全給付，依上開規定，被上訴人自得依法解除契約，並請求回復原狀，因此求為判決：㈠上訴人應給付被上訴人480萬元及自87年3月12日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。㈢訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則以：上訴人有對被上訴人表示系爭土地為建地，至於有無表示系爭土地可以蓋房子，上訴人業已經忘記。當時系爭土地買賣的價格與附近一般建地交易行情差不多，行情是當地建地行情。因為附近的土地都已經興建建物，上訴人以為系爭土地亦可興建建物。因系爭土地為上訴人自上訴人之父親所取得，系爭土地原來為1360地號土地，後來當時上訴人與兄弟在分財產，1360地號土地分割，目前法定空地位於1360之1及1360之2地號土地之間，現在地上有二棟房子，係上訴人與上訴人之弟所有等語置辯。
三、原審法院審酌兩造攻擊防禦方法後，認被上訴人向上訴人買受之系爭土地既含有法定空地之建地，且無法全部分割為未含法定空地之建地，則上訴人所為之給付，因部分作為其他建物之法定空地之用，顯為不具有一般建地效用之土地，而由上訴人所陳「當時系爭土地買賣的價格與附近一般建地交易行情差不多，行情是當地建地行情。」等情以觀，兩造有關系爭土地之買賣係一般建地之買賣，上訴人所給付之系爭土地既未具一般建地之效能，是上訴人所為之給付應屬不完全給付，其聲請解除系爭買賣契約，於法有據，從而判令上訴人應給付被上訴人480萬元，及自87年3月12日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。上訴人對於原審上開判決提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡前開廢棄部份，被上訴人第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事實如下：
㈠、兩造於87年1月24日簽立不動產買賣契約書，約定由上訴人將坐落台中市○○區○○段○○○○○○號土地，面積123平方公尺，權利範圍全部，出賣予被上訴，買賣價金480萬元，被上訴人已於87年3月12日付清買賣價金。
㈡、被上訴人買受前開土地係作建屋使用。
㈢、嗣該土地於87年3月19日申請移轉登記予被上訴人所有，但依土地登記簿所載該土地上因有部分法定空地，故無法建屋（包括鐵皮屋）。
㈣、以上，並有被上訴人提出之買賣契約書影本、土地登記簿謄本、臺中市政府工務局92年1月14日中工管字第0920000653號函影本（原審卷第15-17頁、第41-43頁）為證，應可信為真實。
五、再被上訴人係以其購買系爭土地係作為建屋之用，但該土地，依登記簿所載係包含部分法定空地，致無興建房屋，上訴人之給付顯有瑕庛，已構成不完全之給付，其瑕疵又不能除去，是被上訴人自得依民法第227條規定請求解除契約為其依據，請求上訴人返還買賣價金及自受領日起按年息百分之5計算之利息。上訴人則辯稱：其售地當時並不知道不能蓋屋，且買賣契約亦未約定土地作用途，上訴人已將系爭土地交付予被上訴人並完成所有權移轉登記，其債務之履行即已完成，上訴人不負擔標的物無瑕疵之義務，至於標的物存有瑕疵時，乃得否依瑕疵擔保制度請求減少價金或解除契約之問題，又系爭土地早於87年3月19日即登記於被上訴人名下，被上訴人遲於94年4月8日始提起訴訟，其瑕疵擔保請求權已罹於時效，況在此期間，土地價值已由每坪之14萬元跌至目前不及10萬元，被上訴人遲至94年4月8日才起訴，其遲延行使權利，顯與有過失，上訴人亦得請求減輕返還價金之義務等語，依此可知本件之爭點：首在上訴人所為之給付是否已符合債之本旨，是否構成不完全給付？被上訴人依不完全給付請求解除契約回復原狀是否有理由？本件上訴人請求解除契約之權利行使是否與有過失，上訴人依民法第217條規定主張過失相抵，請求減輕賠償金額，是否有理由？
六、按「解釋契約，應以立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，並應通觀契約全文，於文義上及理論上詳為推求，不能拘泥文字致失真意」（最高法院82年度台上字第341號判決意旨足參），上訴人雖主張兩造於系爭買賣契約中並未約定土地之用途，其已將系爭土地交付予被上訴人，並辦理所有權移轉登記，其給付已符合債之本旨云云，惟查系爭土地雖無不能移轉之事由，上訴人亦已依約將系爭土地移轉登記在被上訴人名下，故無給付不能之情形，然本件被上訴人購買系爭土地之用意，係作蓋屋使用，已據其陳述明確，上訴人於原審亦自陳：伊有向被上訴人表示系爭土地為建地，且當時買賣價格與附近建地交易行情差不多，行情是當地建地之行情等語（原審卷第31頁）；衡情被上訴人購買系爭土地之目的若非作建屋使用，又何有可能以高於一般土地價格之建地行情購買系爭土地？參諸系爭買賣契約其他約定事項之⑵特別約明：「乙方（上訴人）應負責1360-5地號道路預定地，應保留空地作為通行之用，如協議書所約定三人（即上訴人與張茂賢、張茂興兄弟）均不得佔用，但1360-6、1360-7地號若因建築需要清理本道路預定地放置建材，其他二人不得阻撓，但於建築完成甲方（指被上訴人）應即清空保持暢通」，依該附買賣契約書後附之協議書上，訴外人張茂賢、張茂興及上訴人3人亦簽立協議書，亦一致同意其三人原共有之系爭1360-
5、1360-6、1360-7及1360號土地於分割後，1360-5號道路應作道路預定地，且1360-6、-7地號若因建築需要清理本道路預定地放置建材，其他二人不得阻撓」等語（見原審卷第
11、13頁），可見兩造訂立土地買賣契約當時，均已知悉被上訴人購買系爭土地之目的，係在供建築房屋需要，否則何必於契約書中特別約定預定道路於被上訴人因建築之需，須放置建材時，上訴人不得妨礙之，甚至由上訴人偕同另二名兄弟共同出具協議書，以確保被上訴人得利用道路用地放置建材之使用權，是依兩造契約之文義約定，足知本件土地買賣契約預定效用，係在供被上訴人購屋建屋使用，上訴人依約自負有擔保其為給付之時，系爭土地可供建築之義務。
七、次按「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。」、「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」，建築法第11條第1項、第4項定有明文。被上訴人向上訴人買受之系爭土地既含有法定空地之建地，且無法全部分割為未含法定空地之建地，已據被上訴人提出之前開臺中市政府工務局函、土地登記簿謄本為證，且原審向台中市政府函查系爭坐落台中市○○區○○段第1360-6號土地，目前可否申請建造執照?若無法申請，其理由是否包含部分法定空地？亦據台中市政府於94年7月22日回覆：其基地未經辦理法定空地分割，不得以空地條件新建等語（見原審卷第55頁）；再本院於94年11月24日傳訊台中市政府都市發展局技士江毅生到庭作證，亦據其到庭具結證稱：依其目測方式，系爭1360-6地號以目前形狀，無法辦理法定空地分割，若欲辦理法定空地分割，應將目前系爭1360-6地號形狀作調整等語屬實（本院卷第42頁）；然系爭1360-6地號土地已經獨立分割出來，並售予被上訴人，則焉能任意調整形狀？縱使可能調整，該土地四鄰及被上訴人亦難以同意。再本院就系爭土地，如欲興建房屋，應如何辦理法定空地之分割、依其現狀能否逕行分割等，囑託台灣省建築師公會台中市辦事處鑑定結果，亦據公會鑑定稱：「系爭土地為畸零地，依建築物第44條無法自行興建土地，亦不符合建築基地法定空地分割辦法第3條第4款之規定（每一建築基地均應連接建築線並得單獨申請建築，無法辦理法定空地分割，亦無法依土地現狀逕行分割」；益證上訴人雖已為給付，並將系爭土地交付及辦理過戶，但其所為之給付，確實無法供建築使用，洵堪認定。
八、按買賣標的物如係特定物，於契約成之前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知其有瑕疵仍為購買，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任，最高法院著有94年台上字第1112號判決意旨足參，又「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」民法第227條第1項亦定有明文；又出賣人所交付之特定物，若具有減少其價值或效用，並係因可歸責於出賣人之事由所致者，買受人得依民法第227條之規定，主張權利（參最高法院85年台上字第3109號判決意旨足參），本件依卷附法定空地分割示意圖、系爭土地登記簿謄本、上訴人所有1360之2地號土地登記簿謄本、1254建號建物登記簿謄本，並參照上訴人所陳：「因系爭土地為上訴人自上訴人之父親所取得，系爭土地原來為1360地號土地，後來當時上訴人與兄弟在分財產，1360地號土地分割，目前法定空地位於1360之1及1360之2地號土地之間，現在地上有二棟房子，係上訴人與上訴人之弟所有。」等語以觀，可見系爭土地上法定空地之負擔，係作為上訴人所有1254建號建物及上訴人之弟所有之建物之法定空地，此項瑕疵，自為上訴人所明知，而被上訴人於締約當時因不知系爭土地無法供建屋使用，而以建地之價格，購買系爭土地，上訴人亦坦言：「當時系爭土地買賣的價格與附近一般建地交易行情差不多，行情是當地建地行情」等語，可證兩造有關系爭土地之買賣係一般建地之買賣，而上訴人所提供之給付既未具一般建地之效能，其所為之給付，即不符合債之本旨，是項瑕疵依其給付之現狀，又無法補正或除去，被上訴人主張上訴人已構成不完全給付，並依關於給付不能之規定，請求解除兩造間之買賣契約，揆諸前開判決說明，即屬有據。
九、基上，本件上訴人固已履行其給付之義務，但其土地上既存有瑕疵，致使契約無法達其預定之效用，被上訴人乃依給付不能之規定，併依民法第227條、第256條規定主張解除契約，及依民法第259條第2款之規定，請求上訴人返還480萬元之買賣價金及起訴之日起回溯五年之利息，自屬有據，應予准許。
十、第查：利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅，民法第126條定有明文。被上訴人雖又請求上訴人給付其自受領買賣價金之日，即87年3月12日起至89年4月7日止，按年息百分之5計算之利息，然本件自被上訴人於94年4月8日起訴之日開始起算，往前回溯推算至於89年4月8日適滿五年，在此之前，即89年4月8日以前之利息部分，己超過5年之請求權時效，被上訴人又已為時效之抗辯，被上訴人又無法舉證證明：其於起訴前，曾向上訴人為請求，是其此部分即已罹於5年之短期時效，上訴人自得拒絕給付，被上訴人此部分之請求，為無理由，應予駁回。
十一、末按被上訴人依不完全給付主張解除契約既屬有理由，其另又本於民法第354條、第373條瑕疵擔保之規定，依民法第359條規定主張解除契約，並為同一之請求，本院即無審酌之必要，另上訴人雖又主張被上訴人怠於行使權利，致系爭建地地價由每坪14萬元跌至不足10萬元，與有過失，主張過失相抵等語，然被上訴人已陳明於起訴前即已多次與被上訴人協調解決之道，但因無結果才於94年4月間起訴等語，參諸其所提台中市政府工務局前開第0000000000號函亦足知被上訴人在91年12月17日提出申請書以前，即已積極處理法定空地分割事宜，而系爭土地原即無法供建築之用，上訴人卻以建地之價格出售予被上訴人，其所稱每坪約14萬元之地價，實有過高之情，再地價之漲跌恆受市場供需及經濟因素之影響，要非被上訴人個人所能左右，是系爭土地之地價縱有下跌，亦不能歸責於被上訴人，況被上訴人何時行使權利，本係其基於各方考量及自由意志之結果，且本件上訴人係正當行使其解除權，亦無違反誠信或公序良俗，上訴人主張被上訴人就權利之行使與有過失，應負過失相抵之責，顯無可採。
十二、綜上，被上訴人依不完全給付之法律關係，以原審94年5月9日之言詞辯論筆錄之送達為解除之意思表示（見原審卷第26頁），並據此請求上訴人回復原狀暨返還其已付之價金480萬元及自起訴之日起往前回溯五年內之利息核屬有據，原審就此部分，為被上訴人勝訴之判決，並就其勝訴部分，依被上訴人聲請，酌定其假執行之供擔保金額，另依職權酌定上訴人免為假執行之供擔保金額，自無不合，上訴人上訴意旨，仍執前詞指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，核屬無據，其此部分之上訴為無理由，應予駁回，至被上訴人89年4月8日以前之利息請求部分，因上訴人已為時效之抗辯，被上訴人即不得請求上訴人給付，上訴人此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，核屬有據，爰由院將原審此部分予以廢棄，改判駁回被上訴人此部分之訴及其假執行之聲請，如主文所示，
十三、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 7 月 4 日
民事第二庭審判長法 官 童有德
法 官 翁芳靜法 官 謝說容以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書 (須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 蘇昭文中 華 民 國 95 年 7 月 4 日
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