臺灣高等法院臺中分院民事判決 94年度上字第59號上 訴 人 賴永真即賴振淵祭祀公業管理委員會管理人訴訟代理人 陳益盛律師複 代理人 楊承彬律師複 代理人 甲○○律師被 上訴人 丙○○被 上訴人 乙○○前列二人共同訴 訟 代理人 張柏山律師複 代理人 羅淑菁律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國93年12月10日臺灣臺中地方法院第一審判決（93年度訴字第947號），提起上訴，本院於95年9月12日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人丙○○前於民國（下同）85年1月10日承租賴振淵祭祀公業所有坐落臺中市○○區○○段409、
417、419、425及426地號等五筆土地（即土地重劃前之青田段443、443-3、443-4、443之5等四筆土地）；另被上訴人乙○○則於85年1月10日承租同屬賴振淵祭祀公業所有○○○區○○段○○○號，及景東棟段409、419、425等四筆土地（即土地重劃前之青雲段834、834之1地號，及青田段443、443-2、443-3、443-5地號等六筆土地），並分別訂有耕地租約。於系爭土地重劃分配完成後，被上訴人丙○○及乙○○亦分別於91年3月5日及91年3月27日以存證信函明確指出本件耕地重劃前後之土地地號，並向伊表明繼續承租之意旨，更於92年1月20日單獨向台中市北屯區公所申請辦理變更原耕地租賃契約登記，並切結渠等確自任耕作在案。詎實際上被上訴人二人乃自89年間系爭土地重劃完成後，即在無任何不可抗力之情事下，自89年5月起即未繼續在系爭耕地上從事任何之耕地活動，此等情事已持續超過一年以上之時間，為免耕地荒廢，伊乃依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定，於91年10月24日以臺中南屯路郵局第2179、2180號存證信函，分別對被上訴人丙○○、乙○○為終止系爭租約之意思表示，並請求被上訴人二人返還系爭耕地，被上訴人二人應已於91年11月1日前收受該存證信函，然均置之不理。
伊不得已復於91年11月20日以臺中南屯路郵局2422、2423號存證信函，再次催告被上訴人二人返還系爭耕地，惟仍遭被上訴人二人所漠視，伊為保護祭祀公業之權益，自有確認兩造間就系爭耕地之租賃契約關係不存在之必要，並請求被上訴人等會同辦理終止租約登記以返還耕地，暨給付自終止租約之日即91年11月1日起至返還土地之日止相當於租金之不當得利等情，爰依民法第455條、第767條、第179條、第181條、耕地375減租條例第6條等規定，提起本件訴訟，求為：
㈠確認上訴人與被上訴人丙○○間就坐落臺中市○○區○○段409、417、419、425、426地號等五筆土地之租賃關係不存在；確認上訴人與被上訴人乙○○間就坐落臺中市○○區○○段○○○○號，及景東段409、419、425地號土地等四筆土地之租賃關係不存在。㈡被上訴人丙○○應將坐落臺中市○○區○○段409、417、419、425、426地號等五筆土地返還予上訴人，並自91年11月1日起至返還上開土地之日止，按年給付上訴人新台幣（下同）986,835元；被上訴人乙○○應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號，及景東段409、419、425地號土地等四筆土地返還予上訴人，並自91年11月1日起至返還上開土地日止，按年給付上訴人1,195,194元。㈢被上訴人丙○○及乙○○應分別偕同伊至臺中市北屯區公所辦理上開地號之終止租約登記之判決。
二、被上訴人則以：伊等之父執輩乃自日據時代即承租上訴人所有之耕地，並由伊等繼承，相繼延續租約，而由被上訴人乙○○、賴漢章分別與上訴人就坐落台中市○○區○○段第
834、834-1、青田段第443、443-2、443-3、443-5地號土地六筆及青田段第443、443-3、443-4、443-5地號土地四筆訂有「台灣省台中市私有耕地租賃契約」，而經主管三七五耕地租約之台中市政府核定在案，租期原自89年1月1日起至91年12月31日止共六年。嗣前開租約屆滿前，伊等並已向該管主管機關申請續訂租約在案。按耕地經重劃而編為建築用地，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，應依平均地權條例第76條、第77條、第78條及耕地三七五減租條例第
17 條第1項第5款、第2項規定終止租約，並補償承租人，且以其補償經出租人與承租人達成協議，或經主管機關依規定算計補償費，經通知領取或依法提存者，始准予終止租約。查上開耕地，位於台中市第十期重劃區內，業於89年間完成重劃，並依法編為建築用地，依重劃後之現場情形觀之，已不適合耕作。上訴人欲收回上開耕地，自應依平均地權條例之上開規定之程序，申請終止租約，並予以補償。詎上訴人無欲予以補償，且遲不將因重劃受配之土地點交予伊等，伊等雖知其分配之土地地號，惟並不確知該耕地之位置及與鄰地之界線，在在均賴上訴人之指界與點交並分配予伊等，其拒不為之，伊等雖欲向地政機關申請鑑界，但格於鑑界，須土地所有權人始得辦理。故伊等迄未能確知受分配土地之確實坐落位置。且該地重劃後，已無灌溉水源，已不適合耕作，故伊等迄未在該地耕作，是上訴人以係因伊等不自任耕作達一年以上，主張依耕地三七五減租條例第17條第1項第四款規定終止租約，並請求伊等返還土地等，實無理由等語，資為抗辯。
三、原審審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，認上訴人於土地重劃後，既未重新交付其因重劃受分配之土地予被上訴人耕作，其二人自無從耕作，是以上訴人主張被上訴人二人係因不可抗力繼續一年不為耕作而終止租約，並據此請求確認兩造間就系爭耕地之租賃關係不存在，進而請求被上訴人返還系爭耕地，及被上訴人丙○○應自91年11月1日起至返還之日止按年給付上訴人986,835元，被上訴人乙○○應自91年11月1日起至返還之日止按年給付上訴人1,195,194元相當於租金之不當得利，暨請求被上訴人二人偕同辦理系爭租約之終止登記，均無理由，應予駁回。而為上訴人全部敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，聲明求為廢棄原判決，並改依上開聲明為判決。被上訴人則答辯聲明求為判決駁回上訴人之上訴。
四、兩造不爭執之事實㈠上訴人所管理之賴振淵祭祀公業就其所有坐落臺中市○○區
○○段443、443-3、443-4、443-5等四筆土地，與被上訴人丙○○訂有耕地租約；就○○○區○○段834、834-1地號及青田段443、443-2、443之3、443之5地號等六筆土地，與被上訴人乙○○訂有耕地租約。系爭耕地租約之租賃期限係自86年1月1日起至91年12月31日止。
㈡被上訴人丙○○所承租之耕地於89年間經土地重劃後，變更
為臺中市○○區○○段409、417、419、425、426地號等六筆土地；被上訴人乙○○所承租之耕地於89年間經土地重劃後，變○○○區○○段○○○○號及景東段409、419、425地號等四筆土地，於土地重劃完成後上訴人未為交付耕地，及協力分配被上訴人共同承租景東段第409、419、425地方土地之確定位置及面積，被上訴人亦未占有新分配土地為耕作。㈢被上訴人於系爭耕地租約租期屆滿前向上訴人表明願繼續承租。
㈣上訴人於91年10月間以被上訴人二人非因不可抗力繼續一年
不為耕作為由，而寄發存證信函予被上訴人二人表示終止系爭耕地租約。
五、本件之爭點在於：上訴人主張依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止系爭耕地租約，是否有理由，即被上訴人二人於土地重劃完成後未在系爭耕地上從事耕作，是否屬於「非因不可抗力繼續一年不為耕作」乙端。茲判斷如下：㈠按「重劃前訂有耕地三七五租約之土地，．．．應於權利變
更登記後函知有關機關逕為辦理租約標示變更」，為市地重劃辦法第48條所明定。又耕地租約於租期屆滿時，除出租依耕地三七五減租條例規定收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第20條有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅，最高法院著有51台上字第1858號判例可資參照。查系爭耕地於89年間因台中市市地第十期重劃完成，上訴人經分配上開景東段、倡和段土地，僅由台中市政府函知上訴人於89年8月4日及同年9月8日到場接管，並未通知承租人即被上訴人等人，固據台中市政府以94年10月5日府地劃字第0940182360號函查復本院敍明在卷（見本院卷第2宗第81頁）。惟依上開市地重劃辦法第
48 條之所定意旨，兩造之三七五租約土地應即變更為上訴人重新分配之土地，要不因主管機關有無逕為辦理現租約標示或土地所有權人有無再行交付土地予承租人而異。而被上訴人等並於兩造00年0月0日生效之原訂租約屆期時申請為土地標示變更並續訂租約，經台中市北屯區公所以92年2月17日公所民字第0920003443號函指明：㈠本件耕地租約於租期屆滿，承租人願繼續承租，應續訂租約, ㈡本件共六筆耕地均屬已重劃之土地，請出租人依平均地權條例第78條相關規定辦理補償後終止租約之旨（見原審卷第34、35頁），是上訴人主張兩造之三七五耕地租約，於89年台中市地重劃後，乃存續於上訴人因市地重劃受分配之上開土地，並因被上訴人願意續租，而於92年1月1日續訂租約之事實，堪信為真實。
㈡本件兩造主要爭點，首為於系爭市地重劃後，是否須上訴人
再交付受分配之土地，並為指界，分配共同承租部分之土地予被上訴人之協力，被上訴人始得為耕作乙端。按為保護承租耕地之農民之利益，有關土地重劃之法律，固皆規定原有租約存續於出租人因重劃分配之土地上，惟此與承租人是否因而接管新分配之土地並即得以耕作乃二回事，不可同日而語。依上訴人所舉平均地權條例第66條乃規定：「市地重劃區內，經重劃分配之土地，重劃機關應以書面分別通知土地所有權人及使用人，限期辦埋遷讓或接管，．．．逾期不接管者，自期限屆滿之日起，視為已接管」，可知因市地重劃之土地，應經重劃機關命原土地之所有權人及使用人遷讓，再由新分配土地取得土地者接管，始得就新分配土地為占領使用。查本件台中市第10期市地重劃○○○區○○段409、
417 、419、425、426及倡和段114等地號土地，主管重劃之台中市政府乃於89年5月23日以89府地劃字第62300號函通知土地所有權人即上訴人於89年8月4日及89年9月8日到場接管，並由該祭祀公業管理即上訴人簽章接管完竣，但並未通知承租人即被上訴人之事實，據台中市政府以94年10月5日府地劃字第0940182360號函查明函復本院在卷，並有其所檢送之交管清冊影本乙份可參（見本院卷第二宗第81-87頁），是本件因市地重劃新分配之上開土地於重劃後乃由上訴人接管，主管重劃之台中市政府並未通知被上訴人之到場接管乙節，堪以認定。而上訴人不諱言其於其後無將上開新分配土地交付予被上訴人之行為，已如上述，是被上訴人即無從在上訴人新分配取得之上開土地上耕作，其情甚明。又被上訴人於市地重劃前，乃各承租重劃前青田段第443、443-3、443-5地號土地之特定部分，於重劃後該三筆土地由上訴人分配取得者變更為景東段第409、419、425號，其位置、面積均與以前不同，被上訴人二人究應在該新分配土地之何處特定部分及其面積為多少之土地上耕作，不經上訴人之協力，殊難指定。是依上情，上訴人既不履行交付新分配已由其自己接管之土地予被上訴人，又不協力分配特定之部分予被上訴人耕作，被上訴人因而未能在其土地上耕作，縱已逾一年以上，亦與耕地三七五減租條例第17條第1項第4款「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之規定有間，上訴人援引上開法律規定主張終止系爭租約，於法即有未合，自不生終止租約之效力。
㈢再查，兩造就系爭三七五租約之約定，其正產物為水稻，此
有台中市北屯區公所所檢送之原始耕地租約影本在卷可稽（見本院卷第一宗第42-51頁）。而本件系爭上訴人新分配取得土地，係坐落於台中市第10期市地重劃區範圍內, 該範圍內之土地，係依台中市軍功、水景里地區都市計劃內容，重新加以規劃整理，興闢各項公共設施，廢除原有灌溉溝渠，並整地與道路等高，使各宗土地均直接臨路，適合交通及建築之用等情，據台中市政府以95年8月14日九五府地劃字第0950161968號函查復敍明甚詳在卷（見本院卷第2宗第232頁）。又系爭新分配之土地地表之下，確埋有大量大石及廢棄物（按應係市地重劃整地與四週道路同高所造成），其上已雜草叢生，其四週則已大興土木，蓋有大樓別墅，其間並無任何灌溉水渠，此據本院受命法官到場勘驗屬實，並據被上訴人挖掘土地勘察，分別攝有現場相片在卷可參（見本院卷第2宗第110-112頁、第221-231頁，及本院外放相片）。依此情形，苟加以填土換新土質，並引自來水為水稻之灌溉，顯不敷成本，乃已不適於耕作，並據被上訴人提出分析表及「台灣地區平均每公頃稻谷生產成本」表等在卷為憑（見本院卷第2宗第214-217頁），是上訴人因市地重劃，新取得之系爭土地，於客觀上乃已不適合為耕作，被上訴人於主觀意願上，亦認難再為耕作，此參諸台中市政府上揭95年8月14日府地劃字第0950161968號函意旨應即依平均地權條例相關規定辦理補償後為租約之終止，此並為台中市北屯區公所92年2月17日上函及本件台中市政府93年4月15日府地權字第0930059075號移送函為相同之看法 (見原審卷第5頁）。是綜上觀之，本件被上訴人等未能在系爭新分配之土地上耕作，乃因客觀上已不適合耕作使然，自亦與耕地三七五減租條例第17條第1項第4款「非固不可抗力不為耕作」之規定有別，上訴人援引上開規定主張終止系爭租約，自亦非有據，自不生終約之效力。至台中高等行政法院91年度訴字第27號於上訴人依平均地權條例相關規定，訴請台中市政府註銷系爭租約乙案（該院91年度訴字第27號）於92年8月14日所為判決，因本件被上訴人（當時為參加人）表示其仍有在系爭土地上耕作之主觀意願，即認系爭土地仍適合於耕作，而為上訴人敗訴之判決，最高行政法院固予維持，惟姑不論其未確實探究系爭土地在客觀上是否仍適合於耕作之事實，已非妥適，惟被上訴人於兩造協調時，縱曾認其有繼續耕作之意願屬實，此要只在使兩造三七五租約得以繼續而已，此已據被上訴人在本院供述甚明，是尚難據此即為系爭土地乃適於為水稻之耕作而被上訴人為無故不予耕作之認定，上訴人以上開情事主張應終止兩造租約，自有未合。
六、綜上所述，本件被上訴人因上開情事，未能在上訴人因市地重劃分配取得之系爭土地上耕作，上訴人主張被上訴人二人非因不可抗力繼續一年不為耕作而終止租約，並據此請求確認兩造間就系爭耕地之租賃關係不存在，進而請求被上訴人二人返還系爭耕地，及被上訴人丙○○應自91年11月1日起至返還之日止按年給付上訴人986,835元、被上訴人乙○○應自91年11月1日起至返還之日止按年給付上訴人1,195,194元相當於租金之不當得利，暨請求被上訴人二人偕同辦理系爭租約之終止登記，均無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。原審因而為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人在原審之訴及假執行之聲請，依法並無不合。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決為不當，聲明求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敍明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、判決如主文。
中 華 民 國 95 年 9 月 26 日
民事第五庭審判長法 官 黃斐君
法 官 古金男法 官 朱 樑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書 (須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 陳俞豪中 華 民 國 95 年 9 月 29 日
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