臺灣高等法院臺中分院民事判決 94年度上字第83號上 訴 人 甲○○
庚○○乙○○丙○○戊○○己○○丁○○共 同訴訟代理人 吳榮昌律師複 代理人 陳世川律師被 上訴人 簡汝泉即祭祀公業簡宗琼公管理人訴訟代理人 陳日炘律師上列當事人間請求地上權設定登記事件，上訴人對於中華民國93年12月21日臺灣南投地方法院93年度重訴字第37號第一審判決提起上訴，本院於民國94年6月15日言詞辯論終結，玆判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人甲○○、庚○○、乙○○、丙○○、戊○○、己○○各負擔八分之一，由上訴人丁○○負擔四分之一。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人於民國（下同）89年10月間將其所有坐落南投縣南投市○○段第771號建地面積4,856平方公尺土地（下稱系爭土地）所有權全部，提供與訴外人聖弘建設有限公司（下稱聖弘公司）建築房屋出售，該房屋於90年12月間建築完成後，於91年間分別出售與上訴人等，其中如原判決附圖（下稱附圖）所示編號Ｘ、建號3315號之房屋由上訴人甲○○購買；編號Ｕ、建號3316號之房屋由上訴人庚○○購買；編號Ｒ、建號3317號之房屋由上訴人乙○○購買；編號Ｏ、建號3319號之房屋由上訴人戊○○購買；編號Ｌ、建號3324號之房屋由上訴人己○○購買；編號Ｉ、建號3341號之房屋由上訴人丙○○購買；編號Ｆ、建號3343號及編號Ｃ、建號3344號之房屋由上訴人丁○○購買，均已辦妥建物所有權移轉登記。被上訴人並分別與上訴人等簽訂不動產基地租賃附強制執行契約書（下稱系爭各該租賃契約），就系爭土地內上訴人等所使用之土地面積（含建築面積及空地比用地）概略計算換算坪單位，出租與上訴人等，如附圖所示編號Ｙ、Ｗ；Ｖ、Ｔ；Ｓ、Ｑ；Ｐ、Ｎ；Ｍ、Ｋ；Ｊ、Ｈ；Ｇ、Ｅ、Ｄ、Ｂ部分，則為上訴人承租範圍之增建物。兩造間至今租賃關係均尚存在，依土地法第102條、民法第422條之1規定，被上訴人應協同上訴人等向地政機關辦理承租系爭土地之地上權設定登記，惟被上訴人拒不協同辦理地上權設定登記等情，爰依土地法第102條、民法第422條之1之規定，求為命：㈠被上訴人應將系爭土地內如附圖所示編號Ｙ部分面積25平方公尺、Ｘ部分面積58平方公尺、Ｗ部分面積16平方公尺（合計面積99平方公尺）、以權利價值新台幣（下同）213,840元（即設定面積之公告地價，下同），租金按公告地價年息10%計算，存續期限自91年2月21日起至97年2月20日為地上權設定登記內容，協同上訴人甲○○向南投縣南投地政事務所辦理地上權設定登記。㈡被上訴人應將系爭土地內如附圖所示編號Ｖ部分面積22平方公尺、Ｕ部分面積58平方公尺、Ｔ部分面積16平方公尺（合計面積96平方公尺），以權利價值207,360元，租金按公告地價年息10%計算，存續期限自91年2月21日起至97年2月20日為地上權設定登記內容，協同上訴人庚○○向南投縣南投地政事務所辦理地上權設定登記。㈢被上訴人應將系爭土地內如附圖所示編號Ｓ部分面積18平方公尺、Ｒ部分面積55平方公尺、Ｑ部分面積16平方公尺（合計面積89平方公尺），以權利價值192,240元，租金按公告地價年息10%計算，存續期限自91年5月30日起至97年5月29日為地上權設定登記內容，協同上訴人乙○○向南投縣南投地政事務所辦理地上權設定登記。㈣被上訴人應將系爭土地內如附圖所示編號Ｐ部分面積13平方公尺、Ｏ部分面積52平方公尺、Ｎ部分面積16平方公尺（合計面積81平方公尺），以權利價值174,960元，租金按公告地價年息10%計算，存續期限自91年10月23日起至97年10月
22 日為地上權設定登記內容，協同上訴人戊○○向南投縣南投地政事務所辦理地上權設定登記。㈤被上訴人應將系爭土地內如附圖所示編號Ｍ部分面積7平方公尺、Ｌ部分面積51平方公尺、Ｋ部分面積17平方公尺（合計面積75平方公尺），以權利價值162,000元，租金按公告地價年息10%計算，存續期限自91年11月11日起至97年11月10日為地上權設定登記內容，協同上訴人己○○向南投縣南投地政事務所辦理地上權設定登記。㈥被上訴人應將系爭土地內如附圖所示編號Ｊ部分面積8平方公尺、Ｉ部分面積51平方公尺、Ｈ部分面積16平方公尺（合計面積75平方公尺），以權利價值162,000元，租金按公告地價年息10%計算，存續期限自91年9月23日起至97年9月22日為地上權設定登記內容，協同上訴人丙○○向南投縣南投地政事務所辦理地上權設定登記。㈦被上訴人應將系爭土地內如附圖所示編號Ｇ部分面積11平方公尺、Ｆ部分面積52平方公尺、Ｅ部分面積16平方公尺、Ｄ部分面積10平方公尺、Ｃ部分面積52平方公尺、Ｂ部分面積17平方公尺（合計面積158平方公尺），以權利價值341,280元，租金按公告地價年息10%計算，存續期限自92年1月1日起至97年12月31日為地上權設定登記內容，協同上訴人丁○○向南投縣南投地政事務所辦理地上權設定登記之判決（按上訴人於原審訴之聲明，均未表明權利價值、租金計算方式、權利存續期間，嗣於本院變更聲明如上，依民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款規定，毋需對造同意即可為之。）
二、被上訴人則以：被上訴人雖為系爭土地之所有權人，卻非系爭各該租賃契約之當事人，上訴人主張地上權登記所憑之各該租賃契約，出租人均為訴外人社團法人南投縣簡姓宗親會（下稱簡姓宗親會），依民法第422條之1與土地法第102條規定，均明示租賃契約之出租人始有協同為地上權登記之義務，上訴人自不得請求被上訴人協同為地上權登記。又縱認被上訴人應協同登記地上權，依民法第422條之1規定為租用基地建築房屋者，則建築基地以外之法定空地，既非供建築房屋之用，上訴人主張建築基地以外之法定空地亦應併同為地上權登記，即無理由等語，資為抗辯。
三、上訴人主張系爭土地屬被上訴人所有，於89年10月間，提供與訴外人聖弘公司建築房屋出售，其中如附圖所示編號Ｘ（建號3315號，門牌南投市○○街○○○巷○○號）、編號Ｕ（建號3316號，門牌同巷28號）、編號Ｒ（建號3317號，門牌同巷30號）、編號Ｏ（建號3319號，門牌同巷36號）、編號Ｌ（建號3324號，門牌同巷48號）、編號Ｉ（建號3341號，門牌同巷48之1號）、編號Ｆ、Ｃ（建號3343、3344號，門牌同巷48之3、48之5號）之房屋，依序分別由上訴人甲○○、庚○○、乙○○、戊○○、己○○、丙○○、丁○○取得所有權，其餘如附圖所示編號Ｙ、Ｗ；Ｖ、Ｔ；Ｓ、Ｑ；Ｐ、Ｎ；Ｍ、Ｋ；Ｊ、Ｈ；Ｇ、Ｅ、Ｄ、Ｂ部分，則為上訴人承租範圍之增建物等事實，為被上訴人所不爭執，且有土地登記謄本、地籍圖謄本、建物登記謄本、建造執照申請書影本、建築物概要表影本、起造人名冊影本為證，並經原審法院會同南投地政事務所人員勘驗現場及測量，製有勘驗筆錄及南投地政事務所複丈成果圖在卷可稽，自堪信為真實。
四、按租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記；租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記，民法第422條之1、土地法第102條定有明文。又租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約成立後二個月內，聲請該管市縣地政機關為地上權登記，固為土地法第102條規定，惟其要件必須兩造間先有基地租賃關係存在為前提。兩造間若無租用基地建築房屋之法律關係，而依土地法第102條規定，請求他造協同辦理地上權登記，自不可取（最高法院89年度台上字第424號判決意旨參照）。本件依上訴人提出不動產基地租賃附強制執行契約書、基地租賃附帶同意書（見原審卷44至68頁），其出租人均明確記載為「出租人南投縣簡姓宗親會」，並而非被上訴人，簡姓宗親會係於89年10月18日設立登記之社團法人，有法人登記書可憑（見原審卷83頁），被上訴人抗辯其非系爭各該租賃契約之出租人，應可採信。
五、上訴人主張簡姓宗親會為被上訴人之財產管理人，被上訴人授權其處理系爭土地租賃事宜，其既為被上訴人之代理人，實際出租人應為被上訴人，且被上訴人簡汝泉兼為簡姓宗親會理事長，對於系爭各該租賃契約，其明知並未為反對之意思表示，依民法第169條、第170條規定，亦應認兩造間成立租賃契約等語。惟按民法所稱之代理，係指代理人於代理權限內，以本人名義，所為或所受之意思表示，直接對本人發生效力而言。若代理人以自己之名義所為，而非以本人名義為之，既非屬代理，自與是否授與代理權無關（最高法院81年度台上字第442號判決參照）。系爭各該租賃契約，均明確記載「出租人南投縣簡姓宗親會」，簡姓宗親會為依法登記在案之社團法人，其既以自己之名義與上訴人簽訂各該租賃契約，而非以被上訴人名義為之，即與是否授與代理權無關，揆諸上開說明，被上訴人無論是否曾授與代理權於簡姓宗親會，因簡姓宗親會未以被上訴人名義為意思表示，該意思表示無從直接對被上訴人發生效力，尚難認為被上訴人為系爭各該租賃契約之出租人。
六、上訴人復主張：國有財產，管理機關具有以其名義出租或出售之權利，均無須以國家名義為之，簡姓宗親會既為被上訴人之財產管理人，自有以管理人名義直接處分財產之權利等語。惟查，被上訴人自承全部出租情事委由簡姓宗親會處理，祭祀公業開會決定由宗親會管理財產、推行所有業務（見原審卷158頁），簡姓宗親會對系爭土地有管理權，固堪認定，惟管理人有出租土地之權利，不當然表示租賃契約之出租人即為被上訴人，上訴人執此主張簡姓宗親會以其名義出租系爭土地，無需得被上訴人同意，無需以被上訴人名義為之，兩造間有租賃關係云云，自不足取。
七、上訴人另主張：租賃契約只需一方將物租予他方，並收取租金，租賃契約即已成立，縱未訂立書面契約，亦無礙租約之成立，被上訴人既交付系爭土地並收取租金，兩造間自成立租賃關係等語。惟本件上訴人與簡姓宗親會間租賃契約既已簽訂，內容明確，自無捨契約內容而另為解釋之理。況且本件租金係由簡姓宗親會收取，此有收入憑單在卷可憑（見本院卷74至81頁），益證各該租賃契約之出租人為簡姓宗親會。上訴人據此主張系爭各該租賃契約存在兩造之間，亦不可採。
八、綜上所述，被上訴人並非系爭各該租賃契約之出租人，上訴人依土地法第102條、民法第422條之1規定，請求被上訴人協同向地政機關辦理承租系爭土地之地上權設定登記，即屬無據。原審因而為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本件判決結果不生影響，無庸逐一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 6 月 29 日
民事第六庭審判長法 官 吳火川
法 官 吳惠郁法 官 饒鴻鵬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第 466條之1第1項但書或第 2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 陳如慧中 華 民 國 94 年 6 月 30 日
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