臺灣高等法院臺中分院民事判決 94年度上更㈠字第5號上訴人即被上訴人、附帶上訴人
丙○○己○○上二人共同訴訟代理人 楊榮富律師複 代理人 蔣志明律師複 代理人 陳俊偉律師上訴人即附帶被上訴人
卯○○寅○○丁○○附帶被上訴人 乙○○被 上訴人 子○○
壬○○辰○○（即賴文欽之承受訴訟人）戊○○午○○（即張坤旺之承受訴訟人）辛○○（即張坤旺之承受訴訟人）庚○○（即張坤旺之承受訴訟人）上十一人共同訴訟代理人 吳瑞堯律師複 代理人 周思傑律師被 上訴人 台中縣太平市公所上 一 人法定代理人 甲○○訴訟代理人 黃英傑律師複 代理人 丑○○複 代理人 癸○○上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國89年12月16日臺灣臺中地方法院86年度訴字第1348號第一審判決，提起上訴，被上訴人丙○○、己○○並提起附帶上訴，經最高法院第一次發回，本院於96年8月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於⑴命上訴人卯○○、寅○○、丁○○自地上物遷出返還土地及給付損害金部分，並該部分假執行之宣告，⑵駁回上訴人丙○○、己○○請求乙○○拆除地上物部分，暨訴訟費用（確定部分除外）之裁判均廢棄。
上開⑴廢棄部分，被上訴人丙○○、己○○在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上開⑵廢棄部分，附帶被上訴人乙○○應將台中縣太平市○○路段102-31、-54號面積分別為7、105平方公尺土地上如附圖所示編號J之地上物拆除。
上訴人丙○○、己○○之上訴及其餘附帶上訴均駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用（除確定部分外），由上訴人乙○○負擔十二分之一，餘由上訴人丙○○、己○○負擔。
上訴人丙○○、己○○假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、被上訴人張坤旺業於民國（下同）92年2月7日死亡，應由其之繼承人午○○、辛○○及庚○○承受訴訟；被上訴人賴文欽於94年7月27日死亡，其權利義務原由辰○○、賴大森、賴美惠及賴梅英等人共同繼承，嗣於95年3月30日賴大森、賴美惠及賴梅英均拋棄該繼承之權利，而由辰○○一人全部繼承賴文欽之遺產。是本件訴訟之權利義務，其他三人既均拋棄該繼承之權利，則應由辰○○單獨繼承並承受訴訟，其等業於95年6月15日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第2宗第53、54頁），並提出戶籍謄本、繼承系統表、戶籍登記簿、遺產分割契約書為證（見本院卷第2宗第55至62頁），依法應予准許，合先敘明。
貳、被上訴人台中縣太平市公所業於96年5月25日前改由甲○○為法定代理人，有臺中縣太平市公所96年5月25日太市托字第0960016178號函一份在卷可稽（見本院卷第3宗第77頁），並於96年6月23日以書狀聲明承受訴訟（見本院卷第3宗第
75、76頁），並送達繕本於對造，依民事訴訟法第176條規定，爰予准許之。
參、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。
但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。民事訴訟法第262條第1、2項定有明文。本件上訴人（即原審原告）於原審判決後，於本院具狀表示撤回對原審被告巳○○之起訴（本院卷3第109頁），巳○○之訴訟代理人亦當庭表示同意（本院卷3第101頁），此部分依法即應准予撤回，併予敘明。
乙、實體方面：
壹、上訴人即附帶上訴人、被上訴人丙○○、己○○方面除與原判決及本院前審判決記載相同者，予以引用外，補稱：
一、上訴人上訴部分：
（一）上訴人起訴請求被上訴人等人拆屋還地，被上訴人等人則抗辯伊等或其被繼承人與原地主林鑽燧間就所占用之系爭土地，有租地建屋之法律關係，是本件厥應審究之問題為被上訴人等人或其被繼承人就所占用之系爭土地，與原地主林鑽燧間是否有租地建之法律關係存在？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，被上訴人等人辯稱所以占有系爭土地乃因與原地主林鑽燧訂有租賃契約一情，既為上訴人否認，被上訴人等人依法自應就個自對系爭土地有租賃權一節，負舉證之責。又被上訴人等人，是否有基地承租權？應視個人提出之證據，分別以觀，不能將被上訴人等人視為一體，遽為一致之認定。
（二）又當事人間即令原有租地建屋之法律關係存在，惟房屋倘係嗣後所建者，則重建後之房屋，是否在原承租基地範圍內？及房屋若有增建，其增建部分，有無逾原承租基地範圍？均有待澄清，始能進一步認定現占有之土地，是否仍在原承租之範圍，此有最高法院93年度台上字第2502號判決於本件之發回意旨可參。本件附帶被上訴人卯○○使用之建物（編號A部分）為二層磚造圍牆，上覆鐵皮加蓋之牆及屋頂；被上訴人壬○○所使用之房屋（編號D部分）為二層樓房屋，一樓為水泥牆壁，二樓為鐵皮加蓋；被上訴人子○○所使用之房屋編號G部分為一層鐵皮屋頂磚造平房，另編號I部分為二層樓房屋，一樓為水泥牆壁，二樓外牆及屋頂均為鐵皮結構；附帶被上訴人丁○○使用之房屋（編號K部分），前部分為一層鐵皮包覆及水泥造平房，後部分為二層樓之水泥磚造平房；被上訴人戊○○使用之房屋（編號L部分）為二層樓磚造水泥房屋，有部分鐵皮包覆；被上訴人太平市公所所使用之房屋（編號O部分），為一層樓水泥牆壁建築；被上訴人午○○、辛○○、庚○○所使用之房屋（編號P部分），為一層樓磚造結構，外覆磨砂牆面之建築，有鈞院96年3月2日於現場製作之勘驗筆錄在卷可參，均非日據時代之建材，顯係嗣後改建之建物，則嗣後改建之建物，是否仍在原承租基地之範圍（按此為假設），自應由被上訴人舉證以實其說。詎原審判決未究明上開事項，即遽謂被上訴人就系爭建物占有之系爭土地有合法之承租權云云，其所為之判決自嫌疏漏。
（三）退步而言，即令被上訴人等人或其被繼承人與原地主間林鑽燧間就占用之系爭土地，原有租地建屋之法律關係，亦因未繳租金，經合法終止或因房屋不堪使用而消滅。
（四）上訴人既否認被上訴人就系爭土地有所謂之租賃權，被上訴人以上訴人取得系爭土地違反優先承買權，而無效一節，亦非有據。退步言之，系爭土地於63年12月24日雖曾由葉作樂以林鑽燧名義與上訴人己○○訂立買賣契約，並據以移轉，嗣因林鑽燧已於47年8月16日死亡，始由訴外人壬○○等人提起確認買賣關係不存在之訴，於壬○○等人獲得勝訴判決後，己○○所有權登記遭塗銷，惟林鑽燧之繼承人林守成、林守直、林玉枝、林守藩4人於72年8月20日書立和解書而承認葉作樂前所為買賣契約，則葉作樂於63年12月24日所為無權代理及無權處分行為自因林守直等4人之承認，而溯及合法有效，此又在土地法第104條第2項增訂以前，自應依修正前之土地法，亦即承租人之優先權僅具債權效力，故被上訴人及附帶上訴人縱確有承租權，亦僅屬其得否向原出租人行使損害賠償請求權之問題，要不得據以對抗上訴人。準此，被上訴人縱有租賃權（僅止於假設），惟當時優先承買權僅有債權之效力，是上訴人所為系爭土地之移轉行為，並不因有無合法通知上訴人行使優先承買權，而受影響。
（五）綜上所述，上訴人訴請被上訴人拆屋還地，於法自屬有據，原審判決誤為上訴人敗訴之判決，自應予廢棄。
二、附帶上訴理由：
（一）附帶被上訴人乙○○、丁○○、卯○○、寅○○等人，均屬無權占有系爭土地，附帶上訴人訴請渠等拆除地上物，自屬於法有據。
（二）按當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束法院之效力，法院應認當事人自認之事實為真，以之為裁判之基礎。附帶被上訴人乙○○、丁○○、卯○○、寅○○均已自認其對所占有之房屋有事實上處分權，法院即應以其自認之事實為真，因此附帶上訴人請求乙○○丁○○、卯○○、寅○○等人拆除地上物，應無庸就渠等對地上物有事實上處分權一節，負舉證責任，併予敘明。
三、答辯理由：被上訴人為系爭土地之所有權人，上訴人丁○○、卯○○、寅○○等人無權占有系爭土地，因此，原審判決命渠等自系爭建物遷出，將土地返還被上訴人及給付相當於租金之損害金，自屬合法妥適。準此，上訴人丁○○、卯○○、寅○○等人仍有權占有為由提起本件上訴，自屬無據，而應以駁回。
貳、除太平市公所以外之被上訴人及附帶被上訴人乙○○、林慶華、林慶千、戊○○方面：
除與原判決及本院前審判決記載相同者，予以引用外，補稱：
一、被上訴人等11人（另含上訴人卯○○等3人，下同）對於系爭土地存有不定期租賃關係，得占有使用系爭土地。
二、台灣台中地方法院68年度訴字第2040號確定判決，於本件審理有「爭點效」理論之適用。
三、上訴人己○○以林守成等之受任人地位，於75年9月9日對被上訴人或其被繼承人等所發之存證信函，並不生催告及終止租約之效力。
四、被上訴人等對於系爭土地之不定期租賃關係，並未因其上建物不堪使用而消滅。
五、綜上所陳，被上訴人壬○○等11人占有使用系爭土地，乃本於渠等或其被繼承人早年向林鑽燧租地建屋之不定期租賃契約之權源。又上訴人與林守成等人於72、73年間就系爭土地買賣時，依法應通知當時之承租人，以便得行使優先承買權。詎上訴人卻未為合法之通知，依最高法院判決見解，自不得以所有權人之地位對抗被上訴人等。上訴人於原審訴請拆屋還地非有理由。
參、被上訴人台中縣太平市公所方面除與原判決及本院前審判決記載相同者，予以引用外，補稱：
系爭租約是否已合法終止，關乎被上訴人是否享有優先承購權，查，上訴人己○○既係基於受任人地位處理委任事務並授予代理權，自不得逾越委任人授權範圍，本件委任人林守成、林玉枝、林守直等三人並未將系爭土地租賃契約之相關權利委由上訴人行使，則上訴人以被授權人及代理人之身分於76年6月27日寄發存證信函予被上訴人太平市公所，催告被上訴人給付租金，逾期即終止租約，顯已逾越委任人之授權範圍，而屬無權代理行為，且業經授權人林守直等三人以確認書表示己○○所為法律行為已違反授權意旨，並終止授權，故依民法第170條第1項及第2項規定，該存證信函自不生合法終止租賃契約之效力。
肆、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，判決駁回上訴人部分之訴。上訴人林汝海、己○○對原審判決不服提起上訴，於本院聲明：一、原判決除確定部分外，不利上訴人之部分均廢棄。二、上廢棄部分：（一）被上訴人子○○應將同段102之31、之54號面積分別為115、1平方公尺土地上如附圖（即原判決附圖、下同）所示編號I之地上物拆除，並將編號I及I-1號土地面積計129平方公尺返還上訴人，且應給付上訴人12萬4,394元，另自86年6月1日起至交還土地日止，按年給付上訴人1萬4,448元，及就所應給付且已到期之款項，自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）被上訴人壬○○應將同段102之33、之42號面積分別為68、6平方公尺土地上如附圖所示編號D之地上物拆除，並將該土地返還上訴人，且應給付上訴人7萬3,286元，另自86年6月1日起至交還土地日止，按年給付上訴人8,512元，及就所應給付且已到期之款項，自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息5%計算之利息。（三）被上訴人辰○○（即賴文欽之承受訴訟人）應將同段102之39、之32、之33、之42號面積分別為27、1、1、2平方公尺土地上如附圖所示編號F之地上物拆除，並將該土地返還上訴人，且應給付上訴人2萬9,893元，另自86年6月1日起至交還土地日止，按年給付上訴人3,472元，及就所應給付且已到期之款項，自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息5%計算之利息。（四）被上訴人戊○○應將同段102、之8、之54、之57、之56號，面積分別為240、10、21、1、1平方公尺土地上如附圖所示編號L、L2之地上物拆除，並將土地返還上訴人，且應給付上訴人26萬3,253元，另自86年6月1日起至交還土地日止，按年給付上訴人3萬0,576元，及就所應給付且已到期之款項，自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息5%計算之利息。（五）被上訴人午○○、辛○○、庚○○（上3人即張坤旺之承受訴訟人）應將同段102-24、-23、-17號，面積分別為39、8、4平方公尺土地上如附圖所示編號P之地上物拆除，並將該土地返還上訴人，且應給付上訴人4萬9,179元，另自86年6月1日起至交還土地日止，按年給付上訴人5,712元，及就所應給付且已到期之款項，自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息5%計算之利息。（六）被上訴人太平市公所應將同段102-23、-56、-17號面積分別為30、162、2平方公尺如附圖所示編號N、O之地上物拆除，並將編號N、O、O之1、O之2號面積計295平方公尺之土地返還上訴人，且應給付上訴人28萬4,468元，另自86年6月1日起至交還土地日止，按年給付上訴人3萬3,040元，及就所應給付且已到期之款項，自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息5%計算之利息。三、除確定部分外，訴訟費用由被上訴人負擔。四、上訴人願以現金或等值可轉讓銀行定期存單供擔保，請准假執行。並提起附帶上訴，於本院聲明：一、原判決不利於附帶上訴人之部分廢棄。二、上廢棄部分：（一）附帶被上訴人乙○○應將台中縣太平市○○路段102-31、-54號面積分別為7、105平方公尺土地上如附圖所示編號J之地上物拆除。（二）附帶被上訴人丁○○應將同段102、之8、之30、之37號，面積分別為77、60、3、2平方公尺如附圖所示編號K之地上物拆除。（三）附帶被上訴人卯○○、寅○○應將同段102、-31、-32、-33、-46號面積分別為143、2、72、5、10平方公尺土地上如附圖所示編號A之地上物拆除。三、訴訟費用由附帶被上訴人負擔。並答辯聲明：一、上訴人卯○○、寅○○、丁○○之上訴駁回。二、第二審訴訟費用由上訴人卯○○、寅○○、丁○○負擔。被上訴人壬○○等八人於本院答辯聲明則為：一、上訴駁回。二、第一、二審訴訟費用由上訴人共同負擔。三、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。被上訴人台中縣太平市公所於本院答辯聲明則為：一、上訴駁回。二、訴訟費用由上訴人負擔。附帶被上訴人卯○○、寅○○、丁○○答辯聲明：一、附帶上訴駁回。二、第二審訴訟費用由附帶上訴人負擔。（原審判決
主文第一項命被上訴人乙○○應自如原判決附圖所示編號J之地上物遷出、並應給付丙○○等二人115,716元及法定遲延利息部分，經本院前審判決駁回被上訴人乙○○之上訴後，乙○○並未聲明不服，此部分業已確定。又上訴人林汝海、己○○於第三審程序中撤回對原審被告邱明旺之上訴，故原審被告邱明旺部分，上訴人林汝海、己○○亦已敗訴確定。）
伍、兩造不爭執之事實：
（一）坐落台中縣○○鄉○○路段第102、102-8、102-17、102-
23、102-24、102-30、102-31、102-32、102-33、102-37、102-42、102-46、102-54、102-56、102-57地號等15筆土地，原屬訴外人林鑽燧所有。
（二）林鑽燧於47年8月16日死亡，其族親葉作樂律師於63年12月24日以林鑽燧名義與上訴人己○○訂立買賣契約，將系爭土地移轉登記予上訴人己○○，嗣經壬○○等人提起確認買賣關係不存在之訴（台灣台中地方法院68度訴字第2040號案件），經法院判決壬○○等人勝訴確定，上訴人己○○之所有權登記遂遭塗銷。
（三）林鑽燧之繼承人林守成、林守直、林玉枝、林守藩四人與上訴人己○○於72年8月20日書立和解書，承認葉作樂前所為買賣契約，並委由李燕參代理處理出賣事宜。
（四）73年5月15日林守成、林守直、林玉枝、林守藩4人與上訴人己○○、訴外人李文騫就系爭不動產簽立買賣契約，未及辦理移轉登記，林守藩即死亡，由其餘3人繼承之，嗣李文騫將上開土地應有部分1/2之債權出賣予上訴人丙○○，上訴人兼被上訴人、附帶上訴人己○○、丙○○2人（以下簡稱上訴人等）乃於76年10月14日取得系爭土地之所有權，應有部分各1/2。
（五）上訴人兼附帶被上訴人卯○○、寅○○、丁○○、及被上訴人子○○、壬○○、辰○○（即賴文欽之承受訴訟人）、戊○○、午○○、辛○○、庚○○（以上三人即張坤旺之承受訴訟人）、台中縣太平市公所等八人（以上十一人，於本件判決以下簡稱被上訴人等十一人）及附帶被上訴人乙○○分別占有如原判決附圖所示之土地，並分別使用如原判決附圖所示之房屋。
（六）上訴人己○○以林守成、林玉枝、林守直之受任人地位於75年9月9日依序以台中郵局第1275、1245、1246、1247、1261等號存證信函分別通知蔡萬掌、賴文欽、林春木、陳朝南、太平市公所等人，其存證信函表明其受林守成等3人委任全權處分台中縣○○鄉○○路段36筆土地（按：含本件系爭土地），茲以每平方公尺新台幣6,050元出售，請於文到20日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自54年起積欠之租金，限於文到10日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語。
以上事實，並有土地登記簿謄本（見原審卷第1宗第12至40頁、第149至189頁、本院卷4第27至29頁）、台灣台中地方法院68度訴字第2040號民事判決（見原審卷第2宗第36至40頁）、本院台中分院68年度上字第1154號民事判決（見原審卷第2宗第190頁背面至196頁）、最高法院70年度台上字第1468號民事判決（見本院卷第4宗第11至18頁）、授權書影本四份（見原審卷第2宗第41、52、60、87頁）、和解書及中譯文影本各一份（見原審卷第2宗第42至51頁）、不動產買賣契約書影本一份（見原審卷第2宗第53、54頁）、台灣台中地方法院74年度繼字第17號民事判決書影本一份（見原審卷第2宗第55至59頁）、存證信函影本五份（見本院前審卷第2宗第72至77頁、本院卷第3宗第106至108頁、本院卷第4宗第20至22頁）、土地買賣所有權移轉契約書（見原審卷第1宗第193至197頁）、登記申請書影本各一份（見原審卷第1宗第191、192頁）、戶籍謄本（見本院前審卷第1宗第120至131、133至141頁、第2宗第110至112頁、第2宗第265至268頁）、測量成果圖（見原審卷第1宗第89、260頁）等件為證，並經本院調閱台灣台中地方法院68度訴字第2040號、本院68年度上字第1154號及最高法院70年度台上字第1468號民事卷宗查明無訛，堪認為真實。
二、本件依兩造之主張及抗辯，其主要爭點為：
（一）就被上訴人等十一人是否均為系爭土地之合法承租人？抑為無權占有？
（二）如被上訴人等十一人係系爭土地之合法承租人，則上訴人等與地主間之買賣契約，有無以同一條件之優先購買權存在？即上訴人等與地主間之買賣契約得否對抗有承租權之被上訴人等十一人，亦即該件買賣，有無土地法第104條之適用？
（三）如有前項租地建屋之法律關係存在，嗣後是否已因上訴人己○○於75年9月間，以原地主林守成等三人受任人之地位催告被上訴人等十一人或其等被繼承人繳納積欠之租金，因逾期未繳，租約因而終止而消滅？或因原房屋不堪使用，重新改建而消滅，致被上訴人等十一人占用系爭土地已成無權占有？
伍、得心證之理由：
一、查系爭坐落台中縣○○鄉○○段第102、102-8、102-17、102-23、102-24、102-30、102-31、102-32、102-33、102-37、102-42、102-46、102-54、102-56、102-57地號等15筆土地，原屬林鑽燧所有，因林鑽燧長期旅居日本，嗣於47年8月16日死亡，其族親葉作樂律師乃於63年12月24日以林鑽燧名義與上訴人己○○訂立買賣契約，將之移轉登記予上訴人己○○，但經壬○○等人提起確認買賣關係不存在之訴，經台灣台中地方法院以68年度訴字第2040號判決壬○○等人勝訴確定，上訴人己○○之所有權登記遂遭塗銷，惟林鑽燧之繼承人林守成、林守直、林玉枝、林守藩四人於72年8月20日書立和解書，而承認葉作樂前所為買賣契約，並委任李燕參代理處理出賣事宜，而於73年5月15日與上訴人己○○、訴外人李文騫就系爭不動產簽立買賣契約，未及辦理移轉登記，因林守藩死亡，由其餘三人繼承之，嗣李文騫將其上開土地應有部分二分之一之債權出賣予上訴人丙○○。上訴人己○○、丙○○二人乃於76年10月14日經移轉登記為土地之所有權人，應有部分各二分之一，暨被上訴人等十一人確分別占有如附圖所示之土地，並於其上建有房屋等事實，為兩造所不爭執，並有土地登記簿謄本及上開判決書、和解書、買賣契約書等影本在卷可稽，且經原審法院及本院到場勘驗屬實，並囑台中縣霧峰地政事務所測量無訛，製有測量成果圖二件在卷為證（原審卷1第259至260頁、本院卷2第160、161頁），上開事實堪認屬實。
二、本件被上訴人等十一人主張：伊等或伊等之被繼承人或前手與訴外人林鑽燧間自日據時期起就系爭土地即有基地租賃之關係存在，並按各住戶佔用之面積以稻穀或折算現金繳租，當時林鑽燧係委託台灣信託株式會社收租，並發給承租人「小作料領收通帳」作為繳租憑證；惟林鑽燧於光復後不久即遷居日本，管理土地不便，且名下耕地均被政府依耕者有其田條例徵收放領給佃農，故僅剩建地部分（本件系爭土地為其一）部分未被徵收，乃委託其親戚即訴外人葉作樂管理及向伊等系爭土地之承租人收租。嗣林鑽燧於47年8月16日死亡，上開經出租之基地，仍由林鑽燧之繼承人林守藩、林守直、林守成、林玉枝等人繼續委託律師葉作樂管理，而葉作樂收租之方式，係通知承租人將欠繳稻穀送至太平鄉新光村李永昌碾米工廠繳納，或按市價折現送至其律師事務所繳納，並發給承租人「租金繳納記帳」為憑，並於一年或數年不等之後，將舊「租金繳納記帳」收回，改發新「租金繳納記帳」，並以林鑽燧之名義收取租金，後來林鑽燧於死亡之後，葉作樂律師仍繼續以上開方式繼續收取租金，然部分承租人以林鑽燧早已亡故，葉作樂律師仍以林鑽燧名義收租如故，而拒絕續繳租金；另部分承租人則仍續繳。葉作樂因此曾於54年3月15日至台灣台中地方法院公證，以林鑽燧代行通告人身分，請求法院公（認）證後以認證書第134號通告承租人（佃農）催收繳租，要求承租人將欠繳稻穀送至太平鄉新光村李永昌碾米工廠繳納，或按市價折現送至其律師事務所繳納，否則將向法院訴請「拆屋還地」等語。然葉作樂律師因64年1月10日（私契日期63年12月24日）以林鑽燧名義出賣上開土地予己○○，並違法辦理所有權移轉登記予己○○之後，經被上訴人及其他承租人發現後提出訴訟，葉作樂即忙於官司，無暇收租事宜，至67年間死亡，嗣林鑽燧之繼承人即未再親自或委託他人收租。職是之故，葉作樂律師晚期收租之作業，甚為凌亂，且「租金繳納記帳」，仍以林鑽燧名義為出租人等情，上訴人等雖予以否認，然查：
（一）系爭土地上是否存在租賃契約？
１、林守藩等四人與上訴人己○○於昭和58年8月20日（即中華民國72年）所訂之和解契約書之前文已記載：「乙方為林鑽燧由於民國47年8月16日死亡，其繼承人因林鑽燧死亡後，將其另計目錄各筆土地，委託律師葉作樂管理，但葉作樂與買主甲方之間，於民國63年12月24日締結本件土地買賣契約（以下簡稱本件土地契約），當時本件土地以林鑽燧名義做買賣，由於未對乙方的繼承登記作登記手續，依林鑽燧仍是生存者，即以林鑽燧為賣主，針對甲方作所有權登記之手續。因右記之事情發生種種紛爭，如今甲方、乙方之間成立和解如下．．．」等語，且該和解契約書第8條及第9條亦明定乙方僅將土地現況移轉給甲方，關於系爭土地之「租地權」及「由租地人．．．等提起之優先購買權等主張」，乙方概不負責，應由甲方自己處理，但乙方應提供情資，並應盡力協助等情（見原審卷2第42至51頁），則被上訴人主張於林鑽燧死亡前後，系爭土地係交由葉作樂律師管理出租及收取租金，且一向均以林鑽燧之名義立據收租等事實，本院認堪以採信為真實。
２、又依上訴人己○○與林守直、林守藩、林守成、林玉枝於72年8月20日訂立和解契約書，該和解契約書第8條及第9條之約定，亦可看出本件系爭土地業已出租給被上訴人等，亦有和解契約書及中文譯本一份可證（見原審第2第42至51頁）。
３、另依林守直、林守成、林玉枝三人於84年4月5日所出具之授權書，就系爭土地授權謝扶憲，其授權範圍記載：本人等前委託己○○氏代辦前開土地繼承及出售事宜，然依其所辦出售方法有侵害諸承租人優先承買權情事，經承租人抗議有涉訟之虞，為圓滿解決起見，付與全權代理本人等與有關當事人協調，收回該土地所有權事宜，以便日後另行與「承租人」等洽商解決承買事宜等語。凡此，亦有經台北駐日經濟文化代表處認證之授權書一份可證（見原審卷2第87頁）。亦足佐證系爭土地確有承租權存在。
（二）被上訴人等十一人是否系爭土地之合法承租人？抑為無權占有之部分：
１、上訴人己○○以林守直等人之受任人身份，曾於79年9月9日依序以台中郵局第1261、1247、1245、1246、1275等號存證信函催告被上訴人太平市公所、張坤旺之前手陳朝南、賴文欽、戊○○及丁○○之被繼承人林春木、卯○○及寅○○之被繼承人蔡萬掌等人，凡此，亦有存證信函五份及戶籍謄本可證（見本院卷3第106至108頁、本院卷4第20至22頁、本院前審卷2第72至77頁、第110至112頁、第265頁、266頁、本院前審卷1第120至131頁），而觀之其存證信函通知意旨，已表明其受林守成等三人委任全權處分台中縣○○鄉○○路段36筆土地（按含本件系爭土地），內載：茲以每平方公尺新台幣6050元出售，請於文到20日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自54年起積欠之「租金」，限於文到10日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語，有存證信函5份可證（見本院前審卷2第72至77頁、本院卷3第106至108頁、本院卷4第20至22頁），足見上訴人二人並不否認包括被上訴人被上訴人太平市公所、張坤旺之前手陳朝南、賴文欽、戊○○及丁○○之被繼承人林春木、卯○○及寅○○之被繼承人蔡萬掌等人就系爭土地之承租人之地位，否則，何來催繳「租金」之舉？上開事證甚明，則上訴人在本院主張其係出於錯誤而自認及以存證信函催告云云，而主張撤銷其自認，尚嫌無據，殊無可取。
２、又本件系爭土地之使用人曾委託王金順於84年2月25日以台中郵局第1120號存證信函及於84年3月2日以中區管理局第34支局第75號存證信函檢附支付租金之銀行本票（見本院前審卷2第80、81頁，卷3第177至185頁），寄予己○○及丙○○二人，經上訴人丙○○收受，己○○拒收退還，然上訴人二人均委託張文俊律師於84年4月19日中律俊字第0419-2號函（見原審卷2第244頁），表示上開租金本票予以收受，但移作損害賠償金云云，足見上訴人二人有承認該存證信函所列之人為承租人，只是認為已無權占有，移作損害賠償金而已，然上訴人二人此舉，並非合法，並不影響被上訴人等作為承租人之權利。凡此，亦有存證信函二份及附件暨律師函各一份可證（見本院前審卷2第80、81頁，第3宗第177至185頁，原審卷2第244頁）。而上開寄匯票租金之當事人包括本件之被上訴人賴文欽、壬○○、卯○○、寅○○、戊○○、子○○、張坤旺等人，益足佐證渠等就系爭土地有租賃權存在。
３、次查本件復有被上訴人戊○○、丁○○（本院按：戊○○、丁○○二人係承租人林朝火之孫子，為其繼承人，見本院前審卷第1宗第120至131頁、原審卷第2宗第89、90頁之戶籍謄本、小作料領收通帳）、子○○（本院按：承租人劉田之子為子○○，見本院前審卷第2宗第265、266頁、原審卷第2宗第91頁戶籍謄本、租金繳納記帳單）、壬○○等提出之「小作料領收通帳」、「租金繳納記帳」3紙及戶籍謄本3紙在卷可證（見原審卷第2宗第89至92頁，本院前審卷第1宗第120至131、第2宗第110至112頁、第2宗第265至268頁），而本院觀諸前開「小作料領收通帳」及「租金繳納記帳」，分別記載如下：
⑴小作人：林朝火、一個年間小作料：一期108斤，二期107
斤、所在：太平庄番子路102內、地目：建、甲數：0.0430甲、小作料：215、納入年月日：20年1月11日及20年3月4日。
⑵承租人：劉田、租期：自38年1月1日起、面積：0.0280甲
、地目：建、租金：一年140斤。已繳38-43年分、44-48年分、49-52年分、53年分、54-56年分。
⑶承租人：壬○○、租期：自62年1月1日起、面積：0.0079甲、地目：建、租金：一年39斤。已於62年繳79台斤。
以上開「小作料領收通帳」、「租金繳納記帳」之書寫方式及用語、用紙，足見其年代久遠，而非臨訟偽造，況如係臨訟偽造，其他被上訴人應亦可提出對渠有利之「小作料領收通帳」或「租金繳納記帳」，是以應足認被上訴人戊○○、丁○○、子○○、壬○○等提出之「小作料領收通帳」、「租金繳納記帳」3紙為真正，再系爭土地於38年時地目即為建，參以上開存證信函之來往，應堪認定林朝火、劉田、壬○○均為合法之基地承租人，而被上訴人戊○○、丁○○、子○○分別為其繼承人如上述，自當繼承林朝火、劉田之承租權。至於其他被上訴人太平市公所、卯○○、寅○○、賴文欽、張坤旺或其前手陳朝南等雖未提出繳租證明者，然係因年代久遠、保管不周、資料散逸而未留存，因依上開存證信函之往來亦足認定有基地租賃關係存在。
４、至上訴人雖否認上開租金收據之真正，並指稱：上開「租金繳納記帳」所載之地號、面積與被上訴人等所占用之土地不符云云，惟查：依本院所查上情，已足證被上訴人等人確就系爭土地有租賃關係存在，而該租金繳納記帳單據乃製發於38年至50年間，觀其於本院所庭呈之「租金繳納記帳」單據之原本紙質泛黃老舊（閱後無異已發還），足見其年代久遠，是被上訴人等所佔用之土地面積與「租金繳納記帳」所載之面積縱稍有不符，可能係因誤寫、或因當時土地測量技術欠佳之誤差或土地分割原因所致，而未確切測量後憑以填製「租金繳納記帳」，自難期之完全吻合無誤，是其稍有出入，尚難據此否認其租賃關係之存在。然與訴外人林鑽燧間自日據時期起，就系爭土地即已有基地租賃之關係之事實已如前述，當不因面積記載不符，即認為無租賃權，應堪認定。又上訴人另指稱：葉作樂為律師，若有代理權自無不以代理人身分簽章，而仍以林鑽燧名義填製租金收據之理云云，惟查：依前所述，被上訴人等或被上訴人之被繼承人與訴外人林鑽燧間自日據時期起，就系爭土地即已有基地租賃之關係，林鑽燧於光復後不久即遷居日本，管理土地不便，乃委託其親戚即訴外人葉作樂管理及收租。葉作樂收租之方式，係通知承租人將欠繳稻穀送至太平鄉新光村李永昌碾米工廠繳納，或按市價折現送至其律師事務所繳納，並發給承租人「租金繳納記帳」為憑，並於一年或數年不等之後，將舊「租金繳納記帳」收回，改發新「租金繳納記帳」，並用林鑽燧之名義收取租金，後來林鑽燧於死亡之後，葉作樂律師仍繼續以上開方式繼續收取租金，關於葉作樂律師此項收租記載方式，固有瑕疵之處，但被上訴人確有繳納租金，履行承租人之義務，為不容否認之事實，故被上訴人與林鑽燧及其繼承人間就系爭土地原已存在之基地租賃關係，並不因該「租金繳納記帳」之記載方式有瑕疵，而受影響。況該「租金繳納記帳」只是繳租之證明，並非系爭基地租賃關係成立生效之證明文件，葉作樂雖為律師且有代理權而不以代理人身份簽章，亦不影響系爭基地租賃契約之效力。再者，林鑽燧於47年8月16日死亡之後，系爭出租之基地，仍由林鑽燧之繼承人林守藩、林守直、林守成、林玉枝等人繼續委託律師葉作樂管理，此有林鑽燧之繼承人林守藩等四人與己○○於昭和58年8月20日（民國72年）所訂之和解契約書前文之記載可證。從而，被上訴人之租賃權仍合法存在，上訴人關於此點之主張，並不足採信。
５、末以依台灣台中地方法院68年度訴字第2040號民事判決（見原審卷第2宗第36至40頁），其理由第二點亦認定系爭土地原屬林鑽燧所有，租與該案之原告等（即本件被上訴人之一部分）建屋，本件之系爭土地即係該案系爭土地之一部分，或從其分割出來，又該案所謂之原告，包含本件之被上訴人壬○○。又上開民事判決，經己○○等人上訴本院68年度上字第1154號及第三審最高法院70年台上字第1468號民事判決審理結果，認定除1張英隆、2王玉美、3林東山、4林朝權、5李義雄、6余雪花、7林郭員、8林瑞朝、9黃昹昇、10林清謙、11賴明鎮、12陳朝南於該案無法提出證據以證明渠等與林守直等有租賃關係外，其餘原告1林松木、2王昭明、3林阿江、4張金江、5林梓如、6張朝宗、7鄭萬成、8鄭萬水、9林來金、10韓瑞木、11黃瑞彬、12楊蕃薯、13李登甲、14賴春、15李純良、16郭文永、17林丙丁、18林柳金、19林朝乾、20林朝欽、21林永通、22林丁旺、23林清融、24陳金、25壬○○、26何來春、27何清旺、28陳明通、29韓再森、30謝天送、31林枝掌、32李祈茂等三十二人，原為系爭土地之承租人，亦為上訴人己○○、林守成、林守藩、林守直、林玉枝所承認（見上開台灣高等法院台中分院68年度上字第1154號民事判決書第3頁第12行及第5頁第2行以下，暨最高法院70年度台上字第1468號民事判決書第3頁正面倒數第3行以下），並均經該第二、三審民事判決認定與林守直等人間就系爭土地有租賃關係存在，且林守直等人雖有已由己○○予以終止之主張，然均經除張英隆等十二人外之其他三十二名被上訴人否認，而截至原審言詞辯論終結時止，又別無確定裁判支持林守直、己○○等上訴人之主張，則被上訴人（除張英隆等十二人外）等三十二人提起此部份之訴（即確認林守直等人與己○○就系爭土地買賣關係不存在及應予塗銷所有權移轉登記之訴），自非無保護必要等語，而駁回己○○及林守直等人之上訴，而告確定。有該二民事判決書影本可證（見原審第2第190頁背面至196頁、本院卷4第11至18頁），並經本院調閱上開卷宗查明無誤。而本件被上訴人壬○○係該案之原告，且被上訴人壬○○並於本件訴訟中提出租金繳納記帳為證（原審卷2第92頁）。
基此，前開被上訴人壬○○確為合法之承租人，殆無疑義。又在上開台灣台中地方法院68年度訴字第2040號案件中雖因陳朝南於該案無法提出證據以證明渠等與林守直等有租賃關係，然陳朝南嗣於本院92年度上更 (一)字第58號拆屋還地案件（即原審法院86年度訴字第1345號案件）中，因提出新證據，而經法院認定陳朝南（本件被上訴人張坤旺之前手）與上訴人二人間有租地建屋關係存在，嗣經上訴人二人上訴最高法院，由最高法院以95年度台上字第2563號裁定上訴駁回確定在卷，均經本院調閱上開二民事卷宗查明無誤，並有本院及最高法院上開二裁判在卷可憑（本院卷4第28至66頁）。
６、上訴人雖謂：按民事訴訟法第400條第1項規定確定判決既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生，若訴訟標的以外之事項，縱令與訴訟標的法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第2項所定情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力，依被上訴人所提原審法院68年訴字第2040號判決所示，該案之訴訟標的為確認買賣關係不存在，故己○○與林守藩、林守成、林守直、林玉枝間之買賣契約及移轉所有權之行為是否有效存在，為該案審理之重點，亦僅於此部分始有既判力之問題，自不得據此判決為有利於被上訴人之認定云云。惟查上開判決係先予認定有租賃權者有陳金、韓再森、陳明通、林枝掌、謝天送等人，因系爭土地之出售未依法通知承租人優先承買，而判決確認買賣關係不存在，雖該確定判決就租賃權部分無既判力，然參酌判決所敘述之理由及證據（其理由及證據除載明被上訴人等就原系爭土地有租賃關係外，其餘所述理由，與本判決所認定者相同），暨上開說明，仍足認定上開案件之原告，亦即本件之被上訴人壬○○就系爭土地確有租賃權，應無疑義。至訴外人陳朝南部分係因68年訴訟（70年4月30日確定）時無法舉證證明有租賃關係而敗訴，嗣訴外人陳朝南於本院92年度上更 (一)字第58號拆屋還地案件（原審法院86年度訴字第1345號，該案係針對陳朝南現尚使用中之台中縣太平市新生巷13號房屋）中，既已提出新證據，而經法院認定有租地建屋關係存在確定，有本院92本院年度上更 (一)字第58號民事判決及最高法院95年度台上字第2563號民事裁定一份在卷（本院卷4第28至66頁），並經本院調閱上開卷宗查明，是以本件即應受該判決既判力之拘束。
７、按租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房屋之特約而言，最高法院48年度台上字第227號著有判例。此判例雖經最高法院91年度第13次民事庭會議決議不再援用，然係因民法債編已增訂第426條之1之故。又按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。民事訴訟法第279條第1項第3項定有明文。本件被上訴人張坤旺主張渠所占有使用之台中縣太平市○○路新生巷11號房屋係向訴外人陳朝南買受得來一情，上訴人二人於原審89年11月18日民事辯論意旨（二）狀中曾自認張坤旺係基於買賣契約而向前手買受並交付占有及取得事實上處分權一情（原審卷2第276頁，指本件張坤旺使用之台中縣太平市新生巷11號房屋），是以依上開民事訴訟法規定，被上訴人張坤旺就此部分買賣之事實即無庸再為舉證，被上訴人於本院言詞辯論時雖否認張坤旺與陳朝南間之買賣關係存在，然上訴人並未表示欲撤銷其上開自認，且未能證明其自認與事實不符，故被上訴人等之否認應無可採。次查訴外人陳朝南與上訴人間既存有租地建屋關係存在如上述，則依民法第426條之1及先前之判例見解，仍應認張坤旺對基地出租人即上訴人等仍有租賃關係之存在。
（三）被上訴人等十一人或其被繼承人或其前手與林鑽燧間之租地建屋之法律關係，是否因上訴人己○○受林守直等人之委任，被上訴人或其被繼承人或其前手應繳租金而逾期不繳而告終止云云。經查：
１、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止租約，固為民法第440條第1項所明定，惟催告在履行地以外之處所為給付者，應解為不生催告之效力（見孫森焱著，民法債篇總論，90年3月修訂版，第537頁）。
２、本件上訴人固曾以林守直等人受任人地位，於75年9月9日以存證信函通知被上訴人等十一人或其繼承人或其前手略以：台端自54年起積欠之租金，限於文到10日內依約定稻穀照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語，已如前述；然被上訴人等十一人或其被繼承人、前手向林守直等人繳租之地點，原為將稻穀送至太平鄉新光村李永昌碾米工廠繳納，或按市價折現送至葉作樂律師事務所，且行之有年，業如上述。茲上訴人己○○並未能舉證證明兩造已合意變更繳租地點，逕以存證信函通知被上訴人等十一人或其被繼承人或其前手將租金繳送游振福處，依上開說明，應不生催告效力，上訴人不得據此主張林守直業與被上訴人等之租約已合法終止。
（四）就上訴人等與地主間之買賣契約，被上訴人等十一人或其被繼承人或其前手有無以同一條件之優先購買權存在？即上訴人等與地主間之買賣契約得否對抗有承租權之被上訴人等十一人或其被繼承人或其前手部分：
１、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。前項優先購買權人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第1項前段及第2項定有明文。該條文第2項所定出賣人未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，為64年7月24日修正時所新增，自是厥後該項優先購買權始具物權之效力，最高法院65年台上字第2701號、67年台上字第479號判例闡釋甚明。復按耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄。出租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應照前項規定辦理，耕地三七五減租條例第15條第1項亦定有明文，參酌前揭基地承租人與耕地承租人之優先承買權之目的均在避免土地所有與利用分離，藉以發揮土地之利用價值及保護承租人之目的而規定承租人有優先承買權，則依同一立法意旨，其所規定之通知優先購買權行使之內容，自應解為相同之性質，而得類推適用耕地三七五減租條例第15條第1項之規定。是以基地所有權人欲賣出土地時自應就其與承買人談妥之價金為真實之告知，如該價金之告知高於實際成交之價金，該通知應不生效力而需再行通知，否則不得對抗承租人。
２、查系爭15筆土地，係分割至系爭102號土地，而102號土地於35年7月31日地目即係「建」，有土地謄本在卷可稽。
本件日據時代之租金收據屬名為「小作料領收通帳」、「小作料」即「佃租」之日文。然光復後已登記為建地並繼續繳租，其上並均建有房屋等，即有修正後土地法第104條之適用，核先敘明。次查本件上訴人己○○於63年6月24日與無權代理之葉作樂所訂定之買賣契約及辦理所有權移轉登記, 業經法院判決確認其買賣關係不存在, 並應塗銷其所有權移轉登記確定。嗣後上訴人己○○始於72年8月20日與林鑽燧之繼承人林守成等四人另立和解契約書，以原63年間成立買賣契約所約定之價格加計日幣1000萬元，作為買賣條件，且其以存證信函通知被上訴人之時間在75年，辦理不動產買賣契約書之時間為76年6月27日，其所有權移轉登記之時間為76年10月3日。又上訴人丙○○所有權應有部分二分之一部分，其自承係向李燕參之子李文騫購買而來，而李文騫、己○○與林守成等四人所成立之不動產買賣契約書之時間在74年6月25日（日本地主林守成等人否認有成立此項不動產買賣契約書），故本件被上訴人之優先購買權，應適用64年7月24日所增訂土地法第104條第2項新法規定，即承租人之優先購買權，具物權效力，甚為明確。
３、本件上訴人己○○以林守成、林玉枝、林守直之受任人地位於75年9月9日依序以台中郵局第1261、1247、1245、12
46、1275等號存證信函催告被上訴人太平市公所、張坤旺之前手陳朝南、賴文欽、戊○○及丁○○之被繼承人林春木、卯○○及寅○○之被繼承人蔡萬掌等人，其存證信函意思表示之通知意旨，僅表明其受林守成等三人委任全權處分台中縣○○鄉○○路段三十六筆土地（按含本件係爭土地），茲以每平方公尺新台幣6,050出售，請於文到20日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自54年起積欠之租金，限於文到10日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語。該存證信函並未表明出賣人林守直等人已於72年8月20日將上開36筆土地以新台幣104萬元及日圓1000萬元出賣於己○○之事實，且未明確催告被上訴人等或其他承租人是否欲行使優先購買權，更將出賣之價金提高至每平方公尺價格6050元，而與原來買賣契約之約定不符，並非通知限期行使優先購買權之合法催告。又上訴人己○○以林守直等人之授權人地位與上訴人丙○○、己○○二人於76年6月27日所訂立之土地買賣所有權移轉契約書雖記載系爭36筆土地之買賣價金為新台幣1億1341萬9350整（折合每平方公尺6050元），且記載價款交付方法為登記完畢日一次付清，然並無法證明有交付一億多元價金之事實，而該土地登記簿登記「原因發生日期」為76年6月27日，原因為買賣，然其向被上訴人所發存證信函之日期為75年9月9日，送達日期為75年9月10日，由此觀之，上訴人於發存證信函之當時，尚無上開一億多元之買賣存在，又如何令被上訴人等十一人或其被繼承人或其前手行使優先購買權？職是，上訴人之通知即非合法，則其不得以其與地主間所訂立之買賣契約書對抗被上訴人等十一人或其被繼承人或其前手，故其逕以土地所有權人之地位請求被上訴人等十一人拆屋還地，尚有可議（最高法院80年台上字第1636號判決要旨參照）。
（五）就被上訴人等十一人租地建屋之法律關係，嗣後是否已因：⑴上訴人己○○於75年9月間，以原地主林守成等三人受任人之地位催告被上訴人或其等被繼承人繳納積欠之租金，因逾期未繳，租約因而終止而消滅？⑵或因原房屋不堪使用，重新改建而消滅？致被上訴人等占用系爭土地已成無權占有部分：經查：
１、本件上訴人己○○雖於75年9月9日以林守成、林玉枝、林守直之受任人地位於75年9月9日依序以台中郵局第1261、1247、1245、1246、1275等號存證信函催告被上訴人太平市公所、張坤旺之前手陳朝南、賴文欽、戊○○及丁○○之被繼承人林春木、卯○○及寅○○之被繼承人蔡萬掌等人，惟其存證信函意思表示之通知意旨，僅表明其受林守成等三人委任全權處分台中縣○○鄉○○路段36筆土地（按含本件系爭土地），茲以每平方公尺新台幣6050元出售，請於文到20日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自54年起積欠之租金，限於文到10日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語。然查：
⑴、上訴人前開所寄之存證信函並未明示被上訴人等占有之面
積多少及應繳之租金數額，及繳納之方式為何，已消滅時效部分之租金何以要繳納？顯見前開存證信函催告並非催繳欠租之合法催告。
⑵、查被上訴人等十一人或其被繼承人或其前手等人向林守直
等人繳租之地點，原為將稻穀送至太平鄉新光村李永昌碾米工廠繳納，或按市價折現送至葉作樂律師事務所，且行之有年，業如上述，此有葉作樂律師於民國54年3月15日至台灣台中地方法院公證，以林鑽燧代行通告人身分，請求法院公（認）證後以認證書第134號通告54年認證書第134號通告可證（影本見本院卷第4宗第2至10頁）。基此，本件系爭租用基地興建房屋契約，係屬債權人往取之債務，並非被上訴人赴償之債務，上訴人己○○通知被上訴人至其所委任之游振福處繳清，顯為不合法之催告，洵無疑義。上訴人雖以上開認證書僅以林梓賓為認證之對象，不可適用於本件云云，然查系爭土地於認證當時確由葉作樂管理已如上述，則該認證內容自可當為系爭土地確有出租及租約內容之證據。
⑶、依己○○於72年8月20日與訴外人即原地主林鑽燧之繼承
人林守直、林守藩、林守成、林玉枝所成立之和解契約書，第1條約定：「葉作樂與甲方所締結本件土地契約，以當時流通的中華民國是新台幣104萬元為限度，與葉作樂為乙方之有效代理權為基準，於右記買賣金額限度下，以限於收到第3條和解金額後，確認該買賣契約有效。」、第3條約定：「甲方應付給乙方日幣1000萬元，作為本件土地契約之和解金。」、第6條約定：「由本件土地所發生果實、地租、厝租等的收益，自本件土地契約日為準，以前為乙方（指林守直、林守成、林守藩、林玉枝等人），以後為甲方（指上訴人己○○）取得，但本件土地契約日起至和解日止之收益，乙方未收取部分由甲方取得，又乙方已取得者甲方不得向乙方請求退還。」等語，而葉作樂律師以林鑽燧名義與己○○於63年12月24日就系爭土地訂立買賣契約書，經法院判決確認為無效，而重新訂立上開「和解契約書」，約定以該日幣1000萬元為新條件﹐於履行後始確認買賣有效。基此，在63年12月24日土地買賣契約書之前，日本地主林守成等人對被上訴人等基地承租人之租金收益，始歸林守成等人取得，其後之租金收益始歸己○○取得。而本件上訴人所提出之己○○於75年9月9日以林守成、林玉枝、林守直之受任人地位依序以台中郵局第1261、1247、1245、1246、1275等號存證信函催告被上訴人太平市公所、張坤旺之前手陳朝南、賴文欽、戊○○及丁○○之被繼承人林春木、卯○○及寅○○之被繼承人蔡萬掌等人繳納租金，僅表明自54年起之租金云云，並未表明至何時？而自54年至63年12月24日之租金，早已逾租金之五年短期請求權時效，則被上訴人等承租人本有權拒絕繳納，且其已為請求權時效消滅之抗辯，是被上訴人等十一人辯稱上訴人其催租為不合法，尚非無據。又自63年12月24日之後，林守成等人既已無租金收取權，上訴人自無權向被上訴人等十一人或其被繼承人或其前手收取租金，被上訴人等十一人此部分之辯稱，堪予採信。
⑷、末查，依上訴人丙○○、己○○所不爭執形式上真正之訴
外人林守直、林守成、林玉枝於84年4月12日對訴外人謝扶憲出具之授權書，其上載明，「本人等前委託己○○氏代辦前開土地（指系爭土地）繼承及出售事宜，然因其所辦出售方法有侵害諸『承租人』優先承買權情事，經承租人抗議，有涉訟之虞，為圓滿解決起見，付與全權代理本人等與有關當事人協調、收回該土地所有權事宜，以便日後另行與承租人等洽商解決承買事宜」等語，亦足佐證林守成等人仍承認被上訴人等為系爭基地承租人，應堪認定。
⑸、綜上，本院認被上訴人等十一人辯稱：就被上訴人之有前
項租地建屋之法律關係存在，並未嗣後因上訴人己○○於75年9月間，以原地主林守成等三人受任人之地位催告被上訴人或其等被繼承人或其前手繳納積欠之租金，因逾期未繳，租約因而終止而消滅等語，與法尚無不合，應予採信。
２、原房屋是否因不堪使用，重新改建而消滅，致被上訴人等占用系爭土地已成無權占有部分。經查：
⑴、上訴人主張租用基地建築房屋契約，係以承租人有特定之
房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，固應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅，惟倘房屋已達不堪使用之程度，出租人非不得主張租賃期限業已屆滿，而請求收回土地。本件附帶被上訴人卯○○使用之建物（編號A部分）為二層磚造圍牆，上覆鐵皮加蓋之牆及屋頂；被上訴人壬○○所使用之房屋（編號D部分）為二層樓房屋，一樓為水泥牆壁，二樓為鐵皮加蓋；被上訴人子○○所使用之房屋編號G部分為一層鐵皮屋頂磚造平房，另編號I部分為二層樓房屋，一樓為水泥牆壁，二樓外牆及屋頂均為鐵皮結構；附帶被上訴人丁○○使用之房屋（編號K部分），前部分為一層鐵皮包覆及水泥造平房，後部分為二層樓之水泥磚造平房；被上訴人戊○○使用之房屋（編號L部分）為二層樓磚造水泥房屋，有部分鐵皮包覆；被上訴人太平市公所所使用之房屋（編號O部分），為一層樓水泥牆壁建築；被上訴人午○○、辛○○、庚○○所使用之房屋（編號P部分），為一層樓磚造結構，外覆磨砂牆面之建築，有本院96年3月2日於現場製作之勘驗筆錄在卷可參，均非日據時代之建材，顯係嗣後改建之建物，則嗣後改建之建物，是否仍在原承租基地之範圍，自應由被上訴人舉證以實其說云云。被上訴人等十一人則均否認上訴人所主張之系爭土地上房屋已不堪使用或改建之事實，並稱：縱認有部分房屋因八七水災倒塌而就地重建房屋屬實，亦因出租人同意而繼續收租，而發生新的不定期之租賃關係，所謂租賃關係至該「特定房屋不堪使用時消滅」乙節，亦應解為以被上訴人已重新改建之建物不堪使用之時為準等語，資為抗辯。
⑵、本件上訴人所主張房屋不堪使用一節既為被上訴人等十一
人所否認，自應由上訴人負舉證之責任。因上訴人捨棄請台灣省建築師公會鑑定，並拒絕繳納鑑定費，（本院卷1第127、154、159、172頁），故本院即無從請建築師公會鑑定，而查被上訴人等十一人所使用之房屋固有上訴人所指使用鐵皮浪板、鋼架或水泥、紅磚等建材，業經本院勘驗明確，製有勘驗筆錄在卷（本院卷2第156、157頁），並有上訴人所提出之照片數幀為證（本院卷2第78至88頁、本院卷3第6至14頁），依房屋之外觀觀之，各別房屋確有上訴人所指使用鐵皮浪板、鋼架或水泥、紅磚等建材之情形，然本院勘驗現場時，亦發現房屋仍有木頭屋樑、木頭窗框及竹管橫樑存在，製有勘驗筆錄在卷（本院卷2第
156、157頁），且有被上訴人等十一人提出之照片數幀為證（本院卷2第22至29頁、第48至50頁），而上訴人亦對被上訴人等所提出之上開照片不爭執（本院卷3第17頁背面、第45頁），則竹管之屋樑及木頭之屋樑、窗框既仍存在，僅係外面覆以鐵皮浪板、鋼架或水泥、紅磚等建材，實難認定原有之房屋已不存在，而系爭房屋已歷經八七水災及九二一大地震，今仍由被上訴人等十一人使用中，亦難認定原有之房屋已不堪使用，縱如部分被上訴人所稱因受48年8月7日發生之「八七水災」導致毀損而有改建之情事，然按租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之房屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均有同意重建之義務，最高法院51年度台上字第2987號判例意旨甚明，是以系爭房屋係因八七水災而有毀損之情形，依上開判例意旨，既非自然耗損而致房屋滅失，出租人當不得主張租約因此而終止。況縱本件系爭土地上之房屋確有上訴人所指重建之情形，惟因上訴人己○○於75年9月9日以原地主林守直等三人之受任人地位所致被上訴人之催告函（存證信函）中表示催繳租金之情以觀，而上訴人復無法證明系爭房屋在75年9月9日以後有重建之事實，是縱認本件系爭土地上之房屋於75年9月9日以前有因自然耗損（如被上訴人卯○○、寅○○之母蔡王對於本院卷2第12頁證稱原為土造房屋，53、54年拆除土造，改為磚造，未超出原範圍等語）或非因自然耗損而重建之情事，亦因出租人同意而繼續收租，而發生新的不定期租賃關係，上訴人主張租賃關係已消滅云云，核非可採。至系爭房屋雖有外覆較新建材而整修一事，及被上訴人壬○○、蔡萬掌（即被上訴人卯○○、寅○○之父）於72年6月增建二樓一事（見本院前審卷2第40頁台中縣稅捐稽徵處大屯分處91年6月14日中縣稅屯分房字第09101998800號函），然既僅外覆新建材或增建二樓，實難認原有建物已不存在，且上訴人復未能證明原有建物確已不存在，當無租約消滅之情形；且經本院至現場勘驗結果，系爭房屋均係緊鄰在一區塊，苟欲超出自己原有之承租範圍而增建，實非可能，另被上訴人卯○○、寅○○之父蔡萬掌雖於62年4月增建一樓加強磚造23.1平方公尺（見本院前審卷2第40頁台中縣稅捐稽徵處大屯分處91年6月14日中縣稅屯分房字第09101998800號函），然此23.1平方公尺是否非在原承租範圍內尚有可疑，且既為增建，即表示原有建物仍存在，且增建後之75年9月9日，上訴人己○○既以原地主林守直等三人之受任人地位向蔡萬掌寄催告函（存證信函）表示催繳租金，則因出租人同意而繼續收租，而發生新的不定期租賃關係，其餘被上訴人等復否認整修時有超出原承租範圍，則上訴人既無法就被上訴人卯○○、寅○○以外之被上訴人等九人超出原承租範圍整修一事明確舉證，自難認上訴人關於超出承租範圍之主張為可採。
⑶、末以被上訴人壬○○、卯○○及寅○○、子○○、丁○○
、張坤旺所使用之系爭房屋之房屋稅起課日期雖分別為63年12月、61年2月、57年1月、80年7月及57年1月，有台中縣稅捐稽徵處大屯分處91年6月14日中縣稅屯分房字第09101998800號函在卷可憑（本院前審卷2第139至141頁），然56年4月11日修正公布之房屋稅條例係於57年1月1日施行，至44年公布之房損條, 例於47、48年間台發生八七水災後，有無停徵房捐或房屋稅，因事屬稽徵實務，且已逾檔案保存管理年限，並無相關資料可稽，而系爭房屋現存之房屋稅籍資料並未載明其建造完成日期，僅餘存57年開始之房屋稅計課紀錄表，故上開房屋究係於何時興建完成，及57年1月之前有否課徵房捐及房屋稅難以確定，僅能就該五十七年房屋稅計課紀錄表移載起課日期為57年1月，並有臺中縣稅捐稽徵處大屯分處91年10月7日以中縣稅屯分房字第091034930500號函在卷可憑（本院前審卷3第37頁），則房屋稅之稽徵應始於57年，並非新建之房屋，始須繳納房屋稅，房屋稅條例施行之前已經存在之建築物，亦須繳納房屋稅，故系爭土地上之建物，自難以房屋稅起課之時點，遽謂當時有改建之事實。
⑷、至子○○房屋之納稅義務人為訴外人蔡亮，戊○○房屋之
納稅義務人為訴外人林鎮卿、林炳榮、林式標，被上訴人張坤旺房屋之納稅義務人原為訴外人林金墻，嗣後始相繼變更為訴外人邱德中、陳朝南及張坤旺名義，雖有台中縣稅捐稽徵處大屯分處91年6月14日中縣稅屯分房字第09101998800號函在卷可憑（本院前審卷2第139至141頁），然納稅義務人僅係稅捐機關作為徵收房屋稅之依據，尚不得即採為所有權或處分權之認定依據，且子○○既已提出其父劉田之繳租證明而經本院認定有租賃關係，另本院亦已認定戊○○之父親林春木及張坤旺之前手陳朝南均與上訴人間有基地租賃關係存在如上述，依繼承及最高法院48年度台上字第227號判例見解（現已為民法第426條之1所明定），被上訴人子○○、戊○○、丁○○、張坤旺之承受訴訟人對於系爭基地自亦有租賃關係存在。
三、附帶被上訴人乙○○部分：按當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束法院之效力，法院應認當事人自認之事實為真，以之為裁判之基礎。本件附帶被上訴人乙○○與上訴人間並無土地租賃關係，而應自系爭房屋（即原審判決附圖編號Ｊ部分）遷出，交還編號Ｊ、Ｊ－１號土地及給付損害金予上訴人部分既經判決確定，而附帶被上訴人乙○○復已自認其對所占有之房屋有事實上處分權（見原審卷3第89頁、本院卷1第73、74頁），則上訴人等本於所有權排除侵害請求權，訴請附帶被上訴人乙○○應將原判決附圖編號Ｊ部分共112平方公尺之建物拆除，依法正當，應予准許。
四、綜上所論，本件上開被上訴人等十一人之租賃權存在事實，除「租金繳納記帳」、「小作料領收通帳」單據及上訴人己○○代理原地主所發通知被上訴人等或其被繼承人或其前手基地承租人行使優先購買權之存證信函外，尚有上訴人己○○與林守直、林守藩、林守成、林玉枝於72年8月20日訂立和解契約書及中文譯本一份可證（見原審卷第2宗第42至51頁）及經台北駐日經濟文化代表處認證之授權書一份可證（見原審卷第2宗第87頁）。且前案台灣高等法院台中分院68年度上字第1154號民事判決及最高法院70年台上字第1468號民事判決所記載，本件被上訴人壬○○係該案之原告，本院92年度上更 (一) 字第58號確定判決之陳朝南，即為本件被上訴人張坤旺之系爭建物出賣人。基此，原出租人即地主林守成等四人既已承認被上訴人等十一人或其被繼承人或其前手有租賃關係存在，且未合法終止，被上訴人等十一人即有基地租賃之優先購買權足以對抗上訴人。是本院認，依上所述，因被上訴人等十一人與上訴人之前手間就系爭土地有租地建屋之關係存在，迄未終止或消滅，其等占用系爭土地建築房屋使用，即非無權占有，而上訴人等雖已取得系爭土地所有權，但其與前手即原地主間之買賣，因未依法定規定通知優先購買權人之承租人即上開被上訴人等十一人，而不得對抗該被上訴人等十一人，均已如前述。從而，上訴人依民法第767條及不當得利之法則，訴求上開被上訴人等十一人拆屋還地及返還不當得利並加附遲延利息，自無理由，應予駁回其請求。至上訴人依民法第767條規定，請求附帶被上訴人乙○○將原判決附圖編號Ｊ部分共112平方公尺之建物拆除為有理由，應予准許。原審准許上訴人關於被上訴人卯○○、寅○○、丁○○交還土地及給損害金部分之請求，尚有未當，上訴人卯○○、寅○○、丁○○上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判；又原判決駁回上訴人丙○○、己○○關於附帶被上訴人乙○○拆除地上建物之請求，亦有未當，上訴人丙○○、己○○上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，均為有理由，原判決上開二部分應予廢棄，爰由本院改判如主文第2、3項所示，其餘不應准許上訴人丙○○、己○○之請求部分，原判決駁回上訴人之請求，核無違誤，此部分上訴人丙○○、己○○之上訴為無理由，又上訴人丙○○、己○○關於卯○○、寅○○、丁○○部分之附帶上訴亦無理由，均應予駁回。至上訴人丙○○、己○○關於假執行部分之聲請，因關於附帶被上訴人乙○○拆除建物未逾150萬元，經本院判決後即告確定，核無假執行之必要，附此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
據上論結，上訴人卯○○、寅○○、丁○○之上訴為有理由、上訴人丙○○、己○○之上訴為無理由，附帶上訴人丙○○、己○○之附帶上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第78條、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 8 月 28 日
民事第二庭 審判長法 官 童有德
法 官 謝說容法 官 蔡秉宸以上正本係照原本作成。
乙○○不得上訴。
丙○○、己○○得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 洪麗華中 華 民 國 96 年 8 月 29 日
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