臺灣高等法院臺中分院民事判決 94年度上易字第308號上 訴 人 壬○○（戴芳之承受訴訟人）
庚○○（戴芳之承受訴訟人）辛○○（戴芳之承受訴訟人）戊○○（戴芳之承受訴訟人）己○○（戴芳之承受訴訟人）子○○（戴芳之承受訴訟人）癸○○○（戴芳之承受訴訟人）前列七人共同訴訟代理人 陳益軒律師複 代理人 黃柏霖律師被 上訴人 乙○○訴訟代理人 陳鴻謀律師複 代理人 丁○○複 代理人 盧志科律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國94年6月14日臺灣臺中地方法院93年度訴字第560號第一審判決提起上訴，本院於民國95年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：原審原告戴芳於民國（下同）94年5月13日原審言詞辯論終結後之94年6月9日死亡，其繼承人壬○○、庚○○、辛○○、戊○○、己○○、子○○、癸○○○爰依民事訴訟法第176條規定具狀聲明承受訴訟，並提出戶籍謄本為證，均核無不合，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分
一、被上訴人起訴主張：坐落台中縣○○鎮○○○段菁埔小段第58地號土地，為被上訴人與共有人丙○○共有。上訴人無權占有上開土地如原判決附圖所示Ａ部分，面積180平方公尺建築房屋，經被上訴人函請上訴人將占用之房屋拆除，並將土地返還，上訴人均置之不理，爰依民法第767條、第821條之規定，請求上訴人將占用土地上之建物拆除，將土地返還被上訴人及其餘共有人。又無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，被上訴人自得本於不當得利之法則，請求參照鄰地租金每月新台幣（下同）3000元，請求上訴人返還被上訴人自93年1月20日回溯5年即89年年2月1日起至返還土地之日止，每月3000元之不當得利等語。
並聲明：㈠上訴人應將坐落台中縣○○鎮○○○段菁埔小段58地號土地上如原審判決附圖所示Ａ部分，面積180平方公尺之地上物拆除，將土地騰空返還被上訴人及其他共有人丙○○；並自88年2月1日起至返還土地日止，按月給付被上訴人3000元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人抗辯略以：上訴人於76年10月8日向被上訴人及其共有人丙○○買受坐落台中縣○○鎮○○○段菁埔小段第58之1地號土地，77年8月2日再以每坪5000之價格向被上訴人買受同段58地號土地之應有部分二分之一，價金合計626,175元。被上訴人在76年10月8日簽定不動產買賣契約前，即曾分4次向上訴人領得628,000元，故於77年8月2日尚由被上訴人歸還2,000元，而清償價金完畢，自屬有權占有。退步言之，縱認上訴人就77年8月2日簽訂契約書之真正，無法舉證；惟系爭第58地號土地緊臨上訴人廠房，並與上訴人坐落第58之1土地上之廠房合成一體；被上訴人住所緊臨上訴人上開廠址，故當初上訴人因興建廠房而有越界建築情事，被上訴人不可謂不知。是依民法第796條規定，本件被上訴人既未及時提出異議，其嗣訴請上訴人拆屋還地即無理由等語。
三、原審就本訴部分判命：（一）上訴人應將坐落台中縣○○鎮○○○段菁埔小段58地號土地上如原審判決附圖所示Ａ部分，面積180平方公尺之地上物拆除，將土地騰空返還被上訴人及其他共有人丙○○；（二）上訴人應給付被上訴人16,432元及自94年6月1日起至返還土地日止，按月給付被上訴人216元；並駁回被上訴人其餘請求。上訴人就原審所為不利其判決，提起上訴，並上訴聲明：（一）原判決廢棄；（二）上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回；（三）第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。被上訴人就原審駁回其請求部分，未據聲明不服；並答辯聲明：（一）上訴人之上訴駁回；（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭之事實：
（一）坐落台中縣○○鎮○○○段菁埔小段第58地號及第58之1地號土地為被上訴人與訴外人丙○○共有。
（二）上訴人於76年10月8日向被上訴人及訴外人丙○○買受坐落台中縣○○鎮○○○段菁埔小段第58之1地號土地，並簽訂不動產買賣契約書（下稱甲契約書）。
（三）上訴人占有上開第58地號土地上如台中縣清水地政事務所93年9月8日鑑定圖所載面積180平方公尺之土地，並於其上興建廠房。
（四）證人蔡裕金所陳述七十七年八月二日買賣契約書所載，買賣面積零點零二一○公頃（六三坪五二五）是依照分割前的被上訴人土地應有部分面積計算出來。
（五）七十七年八月二日訂立之買賣契約書，除兩造之印文及仲介人王永春之印文外，均由證人蔡裕金制作。
（六）七十六年十月八日簽訂之不動產買賣契約書為真正，價金並已全部付清。
（七）被上訴人乙○○曾經收受戴芳的四張支票（發票日分別為七十六年七月二十四日、七十六年八月十一日、七十六年十一月九日、七十六年十月八日）。
（八）發票日為七十六年十月八日，面額為十五萬元之支票，是支付七十六年十月八日買賣契約書的頭期款。
五、被上訴人主張坐落台中縣○○鎮○○○段菁埔小段第五八地號土地（下稱系爭土地）為被上訴人與共有人丙○○所共有；上訴人無權占有如原審判決附圖所示Ａ部分，面積一八０平方公尺建築房屋等語。上訴人則抗辯其於77年8月2日向被上訴人買受系爭土地如原審判決附圖所示Ａ部分，自屬有權占有等語，並據其提出77年8月2日與被上訴人簽訂之買賣契約書（下稱乙契約書）乙份為證；惟乙契約書之真正為被上訴人所否認；是本件兩造之爭點為乙契約書之真正與否？按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」民事訴訟法第277條定有明文。所謂舉證係指就爭訟事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從認定其主張為真正。系爭乙契約書之真正既為被上訴人所否認，依舉證責任分配原則，自應由上訴人就乙契約書之真正負舉證之責。查：
（一）上訴人所提出之乙契約書所有文字及簽名全為訴外人蔡裕金一人所寫，固據證人蔡裕金於原審證述在卷，蔡裕金並證述乙契約確實依兩造之意思製作，且仲介人「王永春」之印文係王永春本人將印章交其用印云云。惟：證人王永春於原審極力否認曾為乙契約書之仲介人，並證稱：「七十七年八月二日買賣五十八地號之契約書並非我真正的簽章，印章不是我刻的，我也不知道為何蓋在上面，我並不知道何人簽的，我也不知道兩造有買賣五十八地號的事情
」「我確定我一生只作一次仲介人，買賣的土地是台中縣○○鎮○○○段菁埔小段第五八之一地號，當時的買賣契約書確實是在場的蔡裕金先生寫的，七十七年八月二日的買賣契約書確實不是我擔任仲介的」「我沒有看過這份契約書，也沒有簽名。」「我發誓沒有看過這份買賣契約書，也沒有拿印章給蔡裕金。」「兩造確實都是我的好朋友，這份契約書絕對是偽造的」﹙見原審卷第69、236、237頁﹚，由證人王永春前開證述，可知王永春並非為乙契約書之仲介人，乙契約書上「王永春」之印文，亦非王永春所有；證人王永春所以仲介兩造簽定甲契約，係因與兩造熟識，為兩造所信任，其所為證述自無偏頗之處；且衡諸常情，常人對於一生中僅有的一次經歷，印象當較為深刻；是其證述，自堪採信。
（二）買賣不動產依一般經驗法則，通常係雙方先簽訂契約後，再依契約約定內容給付價金，應無先給付價金，一年後再訂契約之理。本件上訴人先抗辯乙買賣契約之價金於76年年7月24日及76年8月11日分別給付12萬元及25萬元於被上訴人，姑不論其給付價金之時間點與常情之買賣契約經驗法則相違；且上開付款時間與簽乙契約時間相隔一年中，尚有76年10月8日甲契約；亦即上訴人在76年10月8日甲契約未成立前，竟先預料到77年8月2日乙買賣契約成立而先行給付77年8月2日乙買賣契約之價金，實與常理有違。又甲契約書第2條所載，買賣總價金為308,550元；第3條載明76年10月8日戴芳當日給付被上訴人及訴外人丙○○15萬元充作訂金，餘款為158,550元於賣渡登記完畢同時付清；由此事實可知，戴芳於76年10月日至少尚欠被上訴人及丙○○買賣價金158,550元；然上訴人卻主張已先於76年7月24日及76年8月11日分別給付12萬元及25萬元於被上訴人，作為一年後即77年8月2日乙契約書之價金，而非先充抵76年10月8日甲契約價金餘款，此與常理亦相違背。
若上訴人所稱前後兩次買賣契約以626,175元向被上訴人買受土地之價金為真實，則包括訴外人丙○○應分得之買賣價金154,275元，合計應為780,450元，，上訴人僅給付626,175元，尚差154,275元，被上訴人斷無須再返還上訴人2,000元之理。雖上訴人上訴另執詞辯稱：戴芳向被上訴人購買58之1及58（二分之一）地號二筆土地合計：125．235坪，每坪5000元，總計價款626,175元，而被上訴人早已向戴芳取得62萬元支票金額，加上戴芳另以現金8000元貸與被上訴人，二相扣減之下被上訴人尚須返還戴芳2000元；故乙契約書之計價方式已包含58之1地號土地面積全部價款，即含丙○○應分得之154,275元，故無須再給付丙○○154,275元之必要云云。然上訴人既稱乙契約書之出賣人僅有被上訴人乙○○一人，而不及訴外人即共有人丙○○，則於乙契約書之計價方式為何將甲契約即含丙○○應分得之154,275元一併計入而無須再給付甲契約本應單獨給付丙○○154,275元？又依上訴人所提出上開四紙支票，被上訴人於甲契約成立前，已分別於76年7月24日及76年8月11日兌領12萬元及25萬元，早已超過甲契約之總價金308,550元；上訴人何以未先抵付甲契約之價金；反於甲契約訂約當日再給付被上訴人及訴外人丙○○15萬元充作訂金，並約定餘款為158,550元於賣渡登記完畢同時付清？且上訴人既稱上開支票係被上訴人向戴芳借款所簽發；則借款之人既僅為被上訴人一人，何能將被上訴人一人之借款全部抵付包括丙○○為出賣人之甲契約價金？換言之，甲契約書58之1地號土地之出賣人為被上訴人與丙○○二人，乙契約書依上訴人主張則為被上訴人一人；足見訴外人丙○○出賣58之1地號土地應得之價金並無須另計入乙契約書，而應依甲契約約定價金取得；，其既非乙契約書之58地號土地出賣人，又何須平白將其出賣58之1地號土地應得之價金無端受被上訴人於乙契約書中扣除而受損失？益證上訴人前開所辯並非實在。
（三）再依上訴人所提出乙契約書第1條記載：「買賣土地坐○○○鎮○○○段菁埔小段第58地號內如後地籍圖著色部份計面積為0﹒021公頃（63.525坪）全部」並參酌所附地籍圖（見原審卷44、46頁），顯係就第58地號內特定部分為買賣；上訴人稱僅有買賣被上訴人應有部分云云，與乙契約書所載內容不符。而第58地號土地係被上訴人與丙○○共有，既係就特定部分為買賣，應得其他共有人之同意，惟丙○○於本院準備程序證稱並不知被上訴人有出賣系爭第58地號土地情事。且乙契約書所載買賣標的之土地即第58地號內特定部分之土地與甲契約所載買賣標的之土地即第58之1地號土地相鄰，上訴人何以未比照甲契約，一併向丙○○買受該特定部分之土地。又當時第58地號尚未分割，何以計算出該買賣部分之面積？上訴人雖稱乙契約書所載土地面積是依照分割前的被上訴人土地應有部分面積計算出來的；且為兩造所不爭執；惟系爭第58地號土地當時之面積為1280平方公尺，此有土地謄本附卷可參（見本院卷第165頁），依被上訴人應有部分二分之一計算，為640平方公尺，而非0﹒021公頃（即210平方公尺）；且當時第58地號土地上已興建之房屋尚未分割，又如何計算出買賣之面積為0﹒021公頃？
（四）上訴人雖又抗辯當時未將二筆土地一併辦理過戶，乃因77年間農業發展條例禁止農地辦理分割，故只能將第58之1地號土地全部辦理過戶，至於乙契約書約定之第58地號土地，因僅有買賣被上訴人應有部分，囿於法令限制無法辦理過戶，延宕至今始生本件爭端云云。然查，乙契約書所載買賣標的之土地為第58地號內特定部分之土地，非被上訴人之應有部分，已如上述；且縱如上訴人所稱僅有買賣被上訴人應有部分；惟於77年間，當時之農業發展條例僅係限制農地買賣移轉登記之買受人必須具有『自耕農』身分，始得為之，對於農地共有人出賣移轉其應有部分於他人並無限制不得移轉登記。兩造不爭執之甲契約買賣標的第58之1地號，於78年間移轉登記與戴芳之配偶即上訴人戴黃水勝，即因當時戴黃水勝具有自耕農身分，此有原審卷附58之1地號買賣契約書、土地謄本可憑；倘被上訴人確實有出賣其58地號土地應有部分二分之一予戴芳，則戴芳理應於78年間將58之1地號移轉登記與其配偶即上訴人戴黃水勝時，亦一併請求被上訴人將58地號土地應有部分二分之一移轉登記予戴黃水勝；其捨此未為，抗辯係因囿於當時農業發展條例之限制云云，自無足採。
（五）綜據上述，證人蔡裕金之證詞不足為乙契約真正之證明，上訴人復未能提出其他足供法院對其所主張為有利認定之證據，是上訴人就乙契約為真正之抗辯，自難採信。
六、上訴人雖另抗辯：退步言之，縱認上訴人就乙契約書之真正，無法舉證；惟系爭第58地號土地緊臨上訴人廠房，並與上訴人坐落第58之1土地上之廠房合成一體；被上訴人住所緊臨上訴人上開廠址，是當初上訴人因興建廠房而有越界建築情事，被上訴人不可謂不知。是依民法第796條規定，本件被上訴人既未及時提出異議，其嗣訴請上訴人拆屋還地即無理由等語。被上訴人則否認知悉上訴人有越界建築情事。按土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，固為民法第796條前段之所明，惟主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證之責任；最高法院45年台上字第931號判例意旨可供參照。且所謂知其越界，須鄰地所有人事實上知悉越界建築，方足當之。本件被上訴人否認明知上訴人越界建築；上訴人雖抗辯：系爭第58地號土地於77年時係西北有水溝為界，南有建物阻隔，略呈三角形之稻田，其範圍容易確認，被上訴人並自認均由其從事耕作，而被上訴人住所更緊臨上訴人上開廠址，是被上訴人對上訴人越界建築不可謂不知云云；惟查，上訴人係因繼承而取得系爭第58地號土地；且該土地南側雖蓋有建物，但迄至92年間始辦理分割登記；證人甲○○即被上訴人委託辦理其系爭58 地號土地分割成58之12至16號之代書並於本院準備程序證稱：
「九十二年剛好通過農地可以分割，所以乙○○就委託我辦理分割。因為土地已經有蓋有一些房子在上面，所以就依房屋所在面積分割。」「（分割後，為何後面有多出一塊三角形土地？）清水地政事務所將分割後的成果圖拿給我後，我再拿給乙○○，我問乙○○土地是分割給塊，後面還有一塊地。他說當時他也不清楚，是他父親留給他的，所以土地範圍到那裡，他也不清楚。」（見本院95年6月21日準備程序筆錄第2、3頁）。是上訴人稱其不清楚系爭第58地號土地之確切範圍，尚堪採信。又倘上訴人於被上訴人越界建築時，即已知悉系爭第58地號土地後方，尚有呈三角形之土地，該三角形之土地既緊臨已出售之第58之1號土地，被上訴人又豈有任由被上訴人越界建築，而不異議之理？是上訴人上開所辯，難認上訴人就被上訴人明知其越界建築乙事，已盡舉證之責；自亦不足採信。
七、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之；民法第767條、第821條分別定有明文；如原審判決附圖所示Ａ部分土地，面積180平方公尺，為被上訴人與訴外人丙○○所共有，上訴人無權占有上開土地建築房屋，從而，被上訴人本於物上請求權，請求上訴人將地上物除去，並將土地返還被上訴人與共有人丙○○，為有理由，應予准許。
八、次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。其請求之範圍，以對方所受之利益為度。而無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號著有判例意旨可資參照。上訴人無權占有被上訴人與訴外人丙○○共有之土地，已如前述，上訴人就其所占有之土地應屬無法律原因而受有利益，並致被上訴人受有損害，被上訴人對於上訴人，自得本於不當得利之法則請求返還相當於租金之不當得利，是被上訴人請求自本件93年1月20日起訴回溯五年即89年2月1日止作為請求返還不當得利之基準日，應屬有據。再依土地法第110條規定，地租不得超過法定地價百分之八。而法定地價，依同法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。此計收租金之規定，於不當得利事件雖非當然一體適用，然未嘗不可據為計算不當得利之標準。而以年息百分之八為限，乃耕地租金之最高限額，非謂必照申報價額百分之八計算之，且尚斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經價值、所受利益等情事，以為決定。查，系爭土地位於台中縣清水鎮之郊區，鄰地尚為稻田，上訴人占用該土地作為三勝製帽股份有限公司之工廠，現工廠已停工等情，有土地謄本及照片二幀在卷可參，並經原審及本院勘驗在卷；並參酌上訴人已占用該地十餘年、工廠業已停工等情狀，本院認為被上訴人主張以鄰地之房屋租金每月三千元作為系爭土地之不當得利過高，應以按申報地價年息百分之六計算較為合理。而系爭土地之申報地價，八十六年七月、八十九年七月、九十三年一月之申報地價分別為每平方公尺四百七十元、四百八十五‧一元、四百八十元，有台中縣清水地政事務所九十三年十月二十五日清地價字第０九三００一九二三五號函所附地價謄本在卷可憑。（計算方式為：八十八年二月一日起至八十九年六月三十日止，470元/平方公尺×180平方公尺×6﹪÷12月/年÷2＝212元/月；八十九年七月一日起至九十二年十二月三十一日止，48 5.1元/平方公尺×180平方公尺×6﹪÷12月/年÷2＝218元/月；九十三年一月一日起至九十四年五月三十一日止，480元/平方公尺×180平方公尺×6﹪÷12月/年÷2＝216元/月；212元×17＋218元×42＋216元×17＝16432元）（元以下四捨五入）。從而，被上訴人請求上訴人應給付自八十八年二月一日起至九十四年五月三十一日之租金合計一萬六千四百三十二元及自九十四年六月一日起交還該部分土地時止，按月給付被上訴人相當於每月二百十六元之租金利益，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
九、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人無權占用系爭土地如原審判決附圖所示Ａ部分，面積一八０平方公尺建築房屋，為可採信；上訴人所辯均為無可取。從而，被上訴人爰依民法第767條、第821條之規定，請求上訴人將占用土地上之建物拆除，將土地返還被上訴人及其餘共有人。並本於不當得利之法則，請求上訴人給付自八十八年二月一日起至九十四年五月三十一日之租金合計一萬六千四百三十二元及自九十四年六月一日起交還該部分土地時止，按月給付被上訴人相當於每月二百十六元之租金，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
貳、反訴部分
一、反訴上訴人主張：兩造於77年8月2日所簽署買賣契約書第三條明定系爭土地於將來可分割予乙方（即賣方，即反訴被上訴人），應即提出辦理分割；嗣農業發展條例業於89年1月4日修正通過共有耕地，得自89年1月4日以後理分割登記，且不受最少面積0.25公頃之限制，反訴被上訴人自應將其名下所持有之系爭不動產移轉登記予反訴上訴人。為此，本於買賣契約請求移轉所有權移轉登記，並上訴聲明：（一）原判決廢棄；（二）反訴被上訴人應將坐落台中縣○○鎮○○○段菁埔小段58地號、地目：田、面積180平方公尺，應有部分二分之一，移轉登記予反訴上訴人；（三）反訴第一、二審訴訟費用，均由反訴被上訴人負擔；（四）願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被上訴人則以：反訴被上訴人並未將系爭土地售予反訴上訴人，77年8月2日之買賣契約書並非真正等語置辯，並答辯聲明：（一）駁回被上訴人之訴及假執行之聲請；（二）如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。
三、經查，反訴上訴人主張反訴被上訴人於77年8月2日將系爭土地應有部分二分之一售予反訴被上訴人等情，為反訴被上訴人所否認；且反訴上訴人就其所提出之77年8月2日買賣契約書未能證明其為真正；反訴上訴人未能提出確切證據可資證明有向反訴被上訴人買受系爭土地之事實為真實，業如本訴所述；則反訴上訴人請求反訴被上訴人移轉系爭土地之所有權，即屬無據，應予駁回。是則原審就反訴部分，為反訴上訴人敗訴之判決，於法並無不合。反訴上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經審酌後，認於判決結果不生影響，無予逐一論述之必要，附此敘明。
肆、據上論結，本件上訴人本訴及反訴之上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 11 月 21 日
民事第二庭審判長法 官 童有德
法 官 蔡秉宸法 官 翁芳靜以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 許美惠中 華 民 國 95 年 11 月 22 日
Ｂ