臺灣高等法院臺中分院民事判決 94年度上易字第428號上 訴 人 丙○○送達代收人 乙○○訴訟代理人 王世宗 律師被 上訴人 甲○○訴訟代理人 沈棱 律師上列當事人間不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國94年 8月29日臺灣臺中地方法院94年度訴字第1201號第一審判決提起上訴，經本院於94年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、兩造之聲明：
（一）上訴人方面：求為判決：
１、原判決廢棄。
２、被上訴人在第一審之訴駁回。
（二）被上訴人方面：求為判決：駁回對造之上訴。
二、本件被上訴人起訴主張：坐落台中市○○區○○○段七八一之五地號、地目建、面積柒陸柒平方公尺，權利範圍三七一六分之一０四之土地及其上建物門牌號碼台中市西屯區福上巷二一四弄六四號五樓，建號四一二五、五層樓房第五層，面積陸伍點玖平方公尺，權利範圍全部，建物共同使用部分建號四一二九、面積貳陸捌點參陸平方公尺，權利範圍一０００分之三七（以下稱系爭房地）原屬上訴人所有，兩造於民國（下同）九十四年二月十九日，經由訴外人群義不動產經紀股份有限公司（以下稱群義公司）仲介，簽訂系爭房地及頂樓增建房屋之買賣契約，約定總價金為新台幣（下同）一百七十五萬元，訂約當時，上訴人聲稱系爭房地之所有權狀已遺失，但可申請補發，並於契約書第十二條第八項載明「賣方（指上訴人，以下同）因權狀遺失需於九十四年二月二十一日辦理補發權狀」，被上訴人不疑有他，當場即交付第一期及第二期款（即備證款）共十萬元，然實際上系爭房地所有權狀並未遺失，而係上訴人將之交付給系爭房地第二順位抵押權人黃金樑質押，無法取回辦理所有權移轉登記。
且兩造於不動產買賣契約簽訂之同時，另簽立借屋裝修同意書，約定自契約訂立之日起，將系爭房屋交付給被上訴人裝修，嗣後，上訴人再與被上訴人口頭協議約定，同意被上訴人將系爭房屋裝修後出租他人，即同意被上訴人將系爭房地出租給原承租人黃崇華。又系爭不動產買賣契約第三條約定，上訴人應於九十四年二月二十二日備齊系爭房地所有權移轉登記所需文件，交予仲介人群義公司，辦理所有權轉登記，詎上訴人未依約於九十四年二月二十一日以前辦理補發所有權狀，亦未於同年月二十二日備齊系爭房地所有權移轉登記所需文件交予仲介人群義公司辦理所有權移轉登記，經被上訴人以存證信函催告上訴人應履行契約，上訴人仍不履行等情，爰本於履行依買賣契約之法律關係，求為命上訴人將系爭房地所有權移轉登記與伊之判決（原審就系爭房屋增建頂樓部分，駁回被上訴人之請求，此部分未據被上訴人聲明不服，其餘部分，為被上訴人勝訴之判決，上訴人對此部分提起上訴）。
三、上訴人則以：伊雖有經由群義公司之仲介，與被上訴人訂立系爭房地買賣契約，將系爭房地出售與被上訴人，惟被上訴人要求在辦妥系爭房地所有權移轉登記以前先行整修系爭房屋，因此兩造同時另簽訂「借屋裝修同意書」，該同意書第四條約定被上訴人僅能為房屋裝修，不得在系爭房屋交屋前搬入、占用、出售、出租系爭房屋，或將系爭房屋之門鎖更換，詎被上訴人竟在交屋前，即將系爭房屋出租予訴外人黃崇華，違反兩造所簽訂之「借屋裝修同意書」第四條之約定，因「借屋裝修同意書」有優於系爭買賣契約之效力，上訴人乃於九十四年五月三日以信函向被上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，系爭買賣契約既經解除，被上訴人訴請上訴人將系爭房地所有權移轉登記與伊，即無所憑；退步言之，若上訴人應將系爭房地所有權移轉登記與被上訴人，惟被上訴人尚未付清全部買賣價金，上訴人得主張同時履行之抗辯，請求被上訴人應於系爭房地所有權移轉登記與被上訴人之同時，將系爭房地買賣之殘餘價金一百六十五萬元給付上訴人等語，資為抗辯。
四、兩造不爭執之事實：
㈠、兩造於九十四年二月十九日訂立系爭房地買賣契約書，買賣總價金為一百七十五萬元。
㈡、兩造於簽訂系爭買賣契約之同時，另訂立「借屋裝修同意書」。
㈢、被上訴人於九十四年三月二十三日寄發之台中水湳郵局第82號存證信函，上訴人已確實收受。
上開事實，業據被上訴人提出買賣契約書及借屋裝修同意書、存證信函、建物登記謄本等件附卷為憑，本院採為判決之依據。
五、本件之爭點為：
（一）被上訴人整修系爭房屋有無違反系爭買賣契約之約定？
（二）上訴人解除本件買賣契約是否有理由？
（三）被上訴人請求上訴人移轉系爭房地之所有權，有無理由？
（四）被上訴人所為系爭房地買賣價金與系爭房地所有權移轉登記應同時履行之抗辯，是否有理由？
六、
（一）兩造簽訂之「借屋裝修同意書」第八條約定：「本同意書與買賣契約書有同一效力，約定有出入者，以本同意書為準」。依此文義觀之，「借屋裝修同意書」之效力，並無優於買賣契約之效力，僅兩者均有約定，而約定相歧異時，始依「借屋裝修同意書」之約定為準。是上訴人辯稱借屋裝修同意書之效力優於買賣契約等語，並不足採憑。又被上訴人主張因兩造簽訂系爭房地買賣契約之同時已另簽定「借屋裝修同意書」，被上訴人因而依據「借屋裝修同意書」之約定，對系爭房屋為整修，參酌兩造對於簽定上開同意書乙節均不爭執，該同意書第二條約定裝修房屋之期間自九十四年二月十九日起等情，堪認被上訴人主張伊整修系爭房屋確已獲得上訴人同意一節，即足採信，自無違約情事。
（二）被上訴人另主張：伊整修系爭房屋已支出裝璜費五十萬元，且因系爭買賣契約簽訂前上訴人已將系爭房屋出租與訴外人黃崇華居住，伊除雇工整修系爭房屋外，併代上訴人繳付電費復電，伊就系爭買賣之房屋與訴外人黃崇華另定租賃契約，僅在不影響上訴人權益範圍內所為，上訴人不得據此解除買賣契約等語。經查，「借屋裝修同意書」第四條約定：「買方（指被上訴人，以下同）僅能為房屋裝修，不得在交屋前搬入、占用、出售、出租或更換門鎖等情事，否則賣方（指上訴人，以下同）得逕行加裝門鎖拒絕買方進入．．．．」等語。依此約定，被上訴人如有違反上開約定之情事時，上訴人僅得逕行加裝門鎖拒絕被上訴人進入，並未約定被上訴人如有違約時上訴人得據以解除系爭買賣契約。是上訴人所辯被上訴人在系爭房屋交屋前即將系爭房屋出租予訴外黃崇華之行為違反「借屋裝修同意書」之約定，伊得解除契約云云，亦屬無據。
（三）「借屋裝修同意書」第三條雖約定：「買方嗣後價款給付應以現金或銀行開立之票據為之」。惟系爭買賣契約第三條「付款約定」欄載明：「第一期款（簽約款）、第二期款（備證款）合計為壹拾萬元，被上訴人於簽訂本契約同時支付之，上訴人應於同年月二十二日備期所有權移轉登記證明文件」、第六條約定「雙方應於備證款付款同時將移轉登記所須檢附之文件書類備齊，並加蓋印鑑章交予群義地政士專責辦理」等語。被上訴人陳稱伊已於系爭房地買賣契約訂立時已繳交第一期款（簽約款）、第二期款（備證款）合計十萬元之情，有仲介人群義公司出具之不動產交易價金代收證明書一紙附卷為證，堪認被上訴人已繳交買賣價金第一、二期款合計十萬元，被上訴人既已繳交買賣價金第一、二期款合計十萬元，則上訴人即應依系爭買賣契約第三條及第六條之約定，將系爭房地所有權移轉登記所需證明文件，加蓋印鑑章，交與仲介人群義公司之地政士辦理所有權移轉登記，惟上訴人迄未證明伊已履行此項義務，則被上訴人依上述約定，請求上訴人履行上述義務，將系爭房地所有權移轉登記與被上訴人，自屬正當。
（四）民法第二百六十四民法第264條規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付」。依此規定，同時履行抗辯，需雙方因契約互負債務，且所負之債務有對待給付關係者，始有其適用。本件上訴人抗辯系爭房地買賣價金與系爭房地所有權移轉登記，屬對待給付，應同時履行。被上訴人則否認之。查系爭買賣契約第五條「履約專戶」欄約定：「為保障不動產交易之安全．．．．賣方（指上訴人）原貸款金額超過買賣總價款時，賣方同意定金亦存入履約專戶」等情，有買賣契約附卷為憑。被上訴人主張上訴人所有之系爭房地原貸款金額已超過買賣總價款等語。本件上訴人以系爭房地設定第二順位普通抵押權三十六萬元給訴外人黃金樑，此為上訴人所不爭，並有被上訴人所提土地登記謄本附卷為證，又上訴人以系爭房地設定一百六十二萬元本金最高限額第一順位抵押權給訴外人大眾商業銀行股份有限公司（以下稱大眾銀行），實際上向大眾銀行借貸一百五十萬元之情，亦為上訴人訴訟複代理人所是認，合計上訴人以系爭房地為擔保所借貸之總額為一百八十六萬元（0000000+360000＝0000000） ，顯已超過系爭房地買賣總價款一百七十二萬元，依系爭買賣契約第五條規定，被上訴人所繳交之十萬元定金，應存入履約專戶。且依「借屋裝修同意書」第三條之約定文義為「嗣後」價金給付應以現金或銀行開立之票據交付，但非約定需交付款項「予上訴人」始符契約約定，是被上訴人繳交之十萬元已由仲介人群義公司代收，並存入履約專戶內，亦符兩造之約定，此參酌兩造簽定之買賣契約及「借屋裝修同意書」之約定甚明。兩造既約定上訴人將系爭房地出賣與被上訴人之前以系爭房地設定抵押向他人所借貸之總額若超過買賣總價金時，應將買受人即被上訴人所交之定金存入履約專戶內，顯見兩造有意以出賣人即上訴人原借貸之貸款由買受人即被上訴人承受，若辦理承受結果，被上訴人所承受之借款數額加計已付之定金低於買賣總價金，則被上訴人應補付差額，若被上訴人所承受之借款數額加計已付之定金總額高於買賣總價金，則超過買賣總價金之數額應由上訴人向其債權人負責清償，準此，除被上訴人已付之上述十萬元外，被上訴人應無再付現金給上訴人之義務，從而，上訴人辯稱被上訴人訂約後迄今未再支付任何價款予上訴人，上訴人自得行使同時履行抗辯權，拒絕被上訴人移轉登記之請求等語，自無足採。
（五）綜上所述，被上訴人之主張洵屬可採，上訴人之抗辯並無足取，從而被上訴人本於履行買賣契約之法律關係，求為命上訴人將系爭房地所有權移轉登記與伊，即屬正當，原審為被上訴人勝訴之判決，即無不合，上訴論旨，指摘原判決失當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 12 月 30 日
民事第五庭審判長法 官 陳滿賢
法 官 朱 樑法 官 邱森樟以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 鄧智惠中 華 民 國 95 年 1 月 2 日
Ｂ