臺灣高等法院臺中分院民事判決 94年度上易字第479號上 訴 人 如村不動產經紀業有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 丁○○
丙○○被 上訴人 乙○○訴訟代理人 陳怡成律師上列當事人間請求給付居間報酬等事件，上訴人對於民國94年10月19日臺灣臺中地方法院94年度訴字第1588號第一審判決提起上訴，本院於95年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審起訴主張：被上訴人於民國（下同）九十三年八月十日委伊出售其所有門牌號碼：台中市○○路○段一八○之二號房屋及坐落土地（下稱系爭房地）以新台幣（下同）一千八百八十萬元價格出售，委託期間自九十三年八月十一日起至同年十月三十一日止。屆滿後，延長委託期間至九十四年二月二十八日，委託價格變更為一千五百萬元。嗣伊於九十四年二月二十三日覓得買主即訴外人官靜宜同意以一千五百萬元購買系爭房地，伊即通知被上訴人，並促請其出面訂立買賣契約，詎被上訴人卻反悔不賣，為此依兩造所簽訂之「專任委託銷售契約書」（下稱系爭契約）第六條第二款、第八條第三項第三款約定，視為伊已完成居間仲介之義務，被上訴人應給付報酬銷售價格百分之四計六十萬元，為此本於系爭契約，求為命被上訴人應給付陸拾萬元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起算加計法定遲延利息之判決。原審判決上訴人敗訴，上訴人提起上訴，上訴聲請：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人新台幣陸拾萬元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息；㈢訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人對於93年8月10日與上訴人簽訂「專任委託銷售契約書」，將系爭房地以一千八百八十萬元委託仲介銷售，委託期限自93年8月11日起至93年10月31日止。屆滿後，延長委託期間至九十四年二月二十八日，委託價格變更為一千五百萬元乙節為自認，惟以：兩造延長委託期間時，與上訴人所簽訂「委託事項變更契約書」特別約定：⑴上開一千五百萬之價額係屋主實拿金額，不包含4%之仲介服務費；⑵系爭房地1樓現仍租賃中，租期至95年12月9日止。至於價款之付款方式，則仍援用「專任委託銷售契約書」之條件，即簽約款10%，用印款10%，完稅款10%，交屋款70%；委託期間則僅至二月二十八日止。嗣伊於94年3月12日才接獲上訴人傳真通知，有於94年2月23日覓得第三人官靜怡同意出價一千五百萬元以承購系爭房地，惟因官靜怡之承買條件，與被上訴人之委託銷售條件，仍存在有諸多差異，如稅費、仲介服務費之負擔，租賃期間租金之收取，及買賣價款之付款方式等，故上訴人與官靜怡簽訂『不動產買賣意願書』為一新買賣條件之要約，但始終未獲被上訴人簽章同意承諾，故雙方買賣契約並未成立，且非可歸責於伊之事由致未能簽訂系爭買賣契約，伊自無債務不履行之可言等語置辯。上訴人之上訴，答辯聲明為：上訴駁回。
三、兩造不爭執本院據以為本件判決之基礎事實：㈠兩造於民國九十三年八月十日簽訂「專任委託銷售契約書」
（下稱系爭契約），被上訴人委託上訴人將其所有門牌號碼
：台中市○○路○段一八○之二號房屋及坐落土地（下稱系爭房地）以新台幣（下同）一千八百八十萬元價格出售，委託期間自九十三年八月十一日起至同年十月三十一日止。
㈡嗣兩造延長委託期間至九十四年二月二十八日，委託價格變更為一千五百萬元。
四、本件爭點：訴外人官靜宜同意以一千五百萬元購買系爭房地，惟被上訴人因買賣條件未合致，故未能與被上訴人成立買賣契約，是否符合系爭契約第八條第三項第二款「因可歸責於甲方（即被上訴人）之事由致無法與乙方（即上訴人）介紹之客戶簽立不動產買賣契約書。」？經查：
㈠被上訴人抗辯於94年3月12日才接獲上訴人傳真通知，有於
94年2月23日覓得第三人官靜怡同意出價一千五百萬元以承購系爭不動產，惟因官靜怡之承買條件，與被上訴人之委託銷售條件，仍存在有諸多差異，如稅費、仲介服務費之負擔，租賃期間租金之收取，及買賣價款之付款方式等，故上訴人乃與官靜怡簽訂『不動產買賣意願書』，為一新買賣條件之要約，但始終未獲被上訴人簽章同意承諾，故雙方買賣契約並未成立等情。業據其提出不動產買賣意願書影本一份為證，並為上訴人所不爭執，是上訴人既94年3月12日才通知上訴人有第三人買受之意思，已逾兩造所約定之94年2月28日委託期間，姑不論官靜怡之購買是否符合被上訴人之出售條件，被上訴人未予同意，自不得謂係可歸責於被上訴人之事由致無法與上訴人介紹之客戶簽立不動產買賣契約書甚明。
㈡又兩造所約定之「委託事項變更契約書」記載：⑴上開一千
五百萬之價額係屋主實拿金額，不包含4%之仲介服務費；⑵系爭房地1樓現仍租賃中，租期至95年12月9日止。其付款方式，則仍援用「專任委託銷售契約書」之條件，即簽約款10%，用印款10%，完稅款10%，交屋款70%；惟上訴人所傳真予被上訴人之官靜怡承買條件付款方式與上訴人條件不同，為上訴人所不否認，是其條件並未合致；況兩造所約定之「委託事項變更契約書」既記載「⑴上開一千五百萬之價額係屋主實拿金額，不包含4%之仲介服務費。」，則系爭房地之買賣價金須在給付上訴人服務費後被上訴人始能實際收到一千五百萬元，亦即至少成交價須達一千五百六十二萬五千元（計算式：00000000/0.96＝00000000），始能符合被上訴人變更後之價金特約。而依據上訴人提出之買賣意願書，訴外人官靜宜則僅願以一千五百萬元之總價金購買系爭房地，與被上訴人願出售系爭房地之價金有明顯差距。更難謂係可歸責於被上訴人致無法與官靜怡簽立不動產買賣契約，
四、從而，上訴人主張依據系爭契約第八條第三項第二款，請求被告給付委託銷售價格百分之四，即屬無據，應予駁回，原審所為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，聲明求為廢棄改判，非有理由，應予駁回。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 4 月 12 日
民事第六庭審判長法 官 林陳松
法 官 王重吉法 官 鄭金龍以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳振海中 華 民 國 95 年 4 月 13 日
Ｂ