臺灣高等法院臺中分院民事判決 95年度上字第185號上 訴 人 己○○上 訴 人 乙○○上 訴 人 甲○○上 列 三人訴訟代理人 解家源律師被 上 訴人 戊○○ 住台中市○區○○里○○路○○○巷○○號3
樓之5被 上 訴人 丙○○ 住雲林縣虎尾鎮惠來里惠來122號被 上 訴人 丁○○ 住台中市○區○○里○○路○○○巷○○號4
樓之5上 列 三人訴訟代理人 劉承斌律師複 代 理人 庚○○ 住台北縣板橋市○○路○段○○○號4樓上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國95年3月24日臺灣臺中地方法院94年度訴字第1091號第一審判決提起上訴，本院於95年11月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國82年間，分別購買勝新建設股份有限公司（以下簡稱為勝新公司）與地主合建坐落臺中縣太平市○○段○○○○○○○號、73－220地號、及73－245地號土地、及坐落其上之建物，門牌號碼分別為臺中縣太平市○○街457北巷22號、12號、及1弄2號，系爭土地已由地主移轉登記完成，惟建物部分，因勝新公司與其債權人周慶宗間之給付票款事件，遭查封拍賣，由上訴人於92年8月各以應有部分35%、35%、及30%拍定，嗣上訴人分割為單獨所有，上訴人己○○分得中和街457北巷22號、上訴人乙○○分得同街457北巷12號、上訴人甲○○則分得同街57北巷1弄2號建物，上訴人拍得之建物分別坐落在被上訴人所有之系爭土地上，系爭土地及房屋原非同屬一人所有，並無民法第425條之1之適用，且上訴人於買受時已知悉建物占用他人土地情事，上訴人無權占用系爭土地，被上訴人自得請求上訴人拆除系爭房屋，返還土地。又上訴人無法律上原因占有系爭土地，侵害被上訴人之權利，受有未支付對價而使用之利益，致被上訴人受有損害，併依民法第184條侵權行為、及第179條不當得利法律關係，依土地法第105條準用同法第97條規定，按申報地價年息10%，請求相當於租金之損害金等語。
二、上訴人則辯以：系爭建物係地主蔡連昆提供土地與建商勝新公司所合建，被上訴人於83年1月25日分別取得系爭土地所有權，惟系爭建物早於82年11月間即已建築完成，被上訴人買受系爭土地時，土地上已有他人之建物存在，應類推適用民法第425條之1規定，推定房屋受讓人之上訴人，與土地受讓人之被上訴人間，於房屋得使用之期限內，有租賃關係存在，上訴人並非無權占有，且被上訴人係由法院強制執行之拍賣程序而取得系爭房屋之所有權，亦無侵害被上訴人權利可言，縱認無法定租賃關係存在，被上訴人主張拆除系爭建物，其取得之利益甚小，而上訴人所受損害甚大，顯屬權利濫用等語。
三、原審判決：㈠上訴人張綺蓁應將坐落臺中縣太平市○○段○○○○○○○號
土地上之建號臺中縣太平市○○段○○○○○號，即門牌號碼臺中縣太平市○○街457北巷22號之建物拆除，並將該建物所占用面積45.59平方公尺之土地騰空返還被上訴人戊○○。
㈡上訴人己○○應自95年起至返還上開土地止，每年4月30
日給付被上訴人戊○○13,495元，及自同年5月1日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。
㈢上訴人己○○應給付被上訴人戊○○17,948元，及自94
年6月17日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。㈣上訴人乙○○應將坐落臺中縣太平市○○段○○○○○○○號
土地之建號臺中縣太平市○○段○○○○○號，即門牌號碼臺中縣太平市○○街457北巷12號之建物拆除，並將該建物所占用面積45.44平方公尺之土地騰空返還被上訴人丙○○。
㈤上訴人乙○○應自95年起至返還上開土地止，每年4月30
給付被上訴人丙○○13,450元，及自同年5月1日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。
㈥上訴人乙○○應給付被上訴人丙○○17,889元，及自94
年5月25日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。㈦上訴人甲○○應將坐落臺中縣太平市○○段○○○○○○○○號
上之建號臺中縣太平市○○段○○○○○號，即門牌號碼臺中縣太平市○○街457北巷1弄2號之建物拆除，並將該建物所占用面積40.17平方公尺之土地騰空返還被上訴人丁○○。
㈧上訴人甲○○應自95年起至返還上開土地止，每年4月30日
給付被上訴人丁○○11,890元，及自同年5月1日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。
㈨上訴人甲○○應給付被上訴人丁○○15,813元，及自94
年5月13日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。並就前開㈠、㈢、㈣、㈥、㈦、㈨項部分，分別酌定相當擔保金額，准兩造為假執行、及免為假執行之宣告。並駁回被上訴人其餘之訴及其假執行之聲請。上訴人不服原判決，提起本件上訴。
四、上訴人於本院聲明，求為判決：㈠原判決廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
並補充陳述稱：
㈠民法第425條之1之立法意旨謂以：土地及房屋為個別之不
動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在，故認除有特別約定外，應推斷土地之受讓人默許受讓人繼續使用土地。可知民法第425條之1之規定係為保障社會經濟利益，兼顧受讓人利益，前手既有民法第425條之1之適用，因而房屋得繼續利用土地，俾房屋遭受拆除，而其後之繼受該房屋者，其亦有利用該土地之必要。又按權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。系爭建物市價均500萬元，上訴人為長期居住使用，均已重新整修裝潢，今若拆除，則必損及上訴人權益；反觀系爭土地尚有高額之最高限額抵押存在，抵押貸款金額遠高於土地之市價，一般人不可能願意承買，而被上訴人確仍承買，顯係以極低之價格甚或無對價取得系爭土地之所有權。況被上訴人於系爭建物拍賣程序中，以低於上訴人之投標價格競標未果後，以上訴人無權占有系爭土地為由，遽向上訴人請求拆除建物，乃權利之濫用。
㈡上訴人由法院拍賣而取得系爭房屋之所有權，乃合法而善
意取得，法院為保護拍賣交易安全，有必要維護其威信，以確保買受人之信賴利益及交易之安全性。合建契約為混合契約，含買賣關係，出賣系爭建物之勝新公司，對土地前手蔡連昆有請求交付土地、及辦理所有權移轉登記之請求權，此項買賣契約除經判決確認無效外，基於買賣契約而有權占有系爭土地，自不得將有權占有無端變為無權占有，上訴人本於權源占有，並無不合。本件與土地及房屋同屬一人情形未盡相同，但應為類推適用，即推定房屋受讓人與土地所有人間於房屋得使用期限內，有權占有使用土地。又被上訴人主張其係向建商購買系爭土地，惟迄今尚無法提出買賣契約書，被上訴人是否有買受系爭土地尚有可疑等語。
五、被上訴人於本院聲明，求為判決：上訴駁回。並補充陳述稱：
㈠系爭房地係80年間由前地主提供土地與勝新公司所合建，
被上訴人向勝新公司購買系爭房地，當時因土地與房子僅簽訂一份契約書，出賣人為勝新公司，當時土地仍登記蔡連昆名下，房子係勝新公司所分得。該買賣起書約因時間已久無法尋獲，勝新公司亦因倒閉不知去向，當時購買系爭建物，分別以540萬元、及510萬元之價格購得。嗣遭勝新公司債權人周慶宗查封致無法移轉，乃勝新公司推諉其與債權人之糾紛不久即得解決，俟系爭房屋起封後即辦理移轉登記等語，惟嗣一再藉故拖延而宣布倒閉，致系爭房屋於92年8月經原法院以分別標價及合併拍賣進行拍賣，嗣由上訴人分別拍得系爭房屋。
㈡被上訴人受讓系爭土地，無最高法院48年台上字第1457號
判例之適用，該判例須土地及房屋同屬於一人所有、及土地所有人有容忍他人房屋繼續坐落其土地為要件，而系爭房地自始即非屬於同一人所有，或有類似於房屋及土地同屬於一人所有之情形。系爭房地係原地主與勝新公司所合建，約定於系爭房屋落成後依一定比例互易房、地之產權，惟於辦理相互移轉房、地所有權前，系爭房屋即因所有人勝新建設公司之債務糾紛遭受查封，兩造係分別由原地主、及勝新公司各自取得土地及房屋所有權，爭房地自始即未同屬於一人所有，自無該判例之適用。
㈢又房屋所有人依其與土地所有人所訂立之合建契約，縱有
使用土地之權利，惟合建契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，土地所有人如已將土地出賣並移轉其所有權於他人，則房屋所有人或其承受人，即不得再執合建契約之約定對土地承買人主張其有使用土地之權利。系爭房地之合建契約僅係一般債權契約，自應適用債權相對性原則，被上訴人自原地主受讓土地所有權之移轉登記時，房屋所有人勝新公司既不得再以與原地主間屬於債權性質之合建契約，對被上訴主張占有系爭土地之權源，則受讓該屋之上訴人更無從僅基於受讓系爭房屋之事實而取得大於前手之權利，是上訴人於系爭土地並無任何占有之權源等語。
㈣上訴人占用系爭土地之面積達198平方公尺，僅依94年公???告現值一平方公尺為15,000元計算即達297萬元，遠高於
系爭房屋之拍定價額173萬元，被上訴人並無以損害上訴人為主要目的，難謂有權利之濫用。且上訴人於買受系爭房屋時即已明知系爭房屋係坐落於他人土地上，而屬無權占有，其仍參與拍賣而僅以高於被上訴人一萬元之價格拍定，復於被上訴人主稱優先承買權時，故意主張系爭房屋與基地間無租賃使用關係，拒絕被上訴人優先承買，致使系爭房地分屬不同所有人之窘境，被上訴人亦曾提出和解方案，惟遭上訴人一再拖延等語。
六、查被上訴人主張其於82年間購買勝新公司與地主蔡連昆合建之系爭房地，土地部分業由地主移轉登記完畢，其為系爭土地之所有權人，而上訴人則於原法院92年度執字第23680號強制執行程序中，因拍賣而取得系爭房屋，為系爭房屋之所有權人等情，業據被上訴人提出系爭房地登記謄本、及拍賣公告等件為証，並經本院調閱上開執行全卷查明屬實，又為上訴人所不爭執，堪信被上訴人上開部分之主張為真實。惟被上訴人主張上訴人並無法律上原因占有系爭土地，係無權占有，應拆屋還地一節，則為上訴人所否認，並以上詞置辯。經查：
㈠被上訴人主張其購買之系爭房地，土地部分已移轉登記為
其所有完畢，惟建物部分，因遭勝新公司債權人周慶宗查封拍賣，而由上訴人拍定，並辦理建物移轉登記完畢，致生房地分由不同買受人取得一節，為兩造所不爭，已如上述，則被上訴人主張系爭房地原所有權人並非同一人，尚堪採信。按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425條之1第1項前段定有明文。
又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地 (最高法院48年台上字第1457號判例參照）。依上開法條規定、及判例意旨，土地及其土地上之房屋同屬於一人所有時，嗣土地及房屋分開同時、或先後出賣，而異所有權人時，土地或房屋受讓人間，始受推定在房屋得使用期限內，有租賃關係存在，而認房屋承買人有繼續使用土地之權源，苟土地及房屋並非同屬一人所有，即無上開規定及判例之適用甚明。兩造既分別由不同所有權人各自取得系爭土地、及房屋之所有權，自無上揭規定及判例之適用。上訴人雖又以其係依法院拍賣程序取得系爭房屋所有權，乃合法、善意取得，為保障拍賣之信賴利益及交易安全，自非無權占有云云，惟按法院拍賣亦屬私法買賣法律關係，當事人間權利義務法律關係，仍應依上開規定規範，並無凌駕法規之優勢，上訴人上開所辯，要無足取。
㈡關於被上訴人請求拆屋系爭房屋，返還系爭土地，有無權利濫用之情事：
查上訴人於執行法院拍賣系爭房屋時，原法院拍賣公告已載明：系爭建物係坐落在案外人所有之土地上，占有責任由拍定人自理等語（見上開執行卷拍賣公告附表第三項），足見；上訴人於參與競標時，已明知系爭房屋坐落之土地並非同屬債務人勝新公司所有，而係他人所有，不在一併拍賣之列，拍定人對土地使用權源，應自行負責解決，惟上訴人仍參與競標而買受系爭房屋，即應自行承擔不能取得土地之風險；且於拍定後，被上訴人主張對系爭房屋有優先承買權時，上訴人仍以系爭土地與房屋間無租賃使用關係，被上訴人並不能依土地法第104條第1項規定優先承買等語，惟於本訴訟中卻反於上開之主張，自不足採。又被上訴人既為系爭土地之所有權人，其基於物上請求權訴請上訴人拆屋還地，乃正當權利之行使，並無故意以損害上訴人為主要目的，難謂有何權利濫用之情事。
㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。民法第179條前段定有明文；又無權占有他人土地，可能獲得相當租金之不當得利，此為社會通常觀念 (最高法院61年台上字第1695號判例參照）。而建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息10%為限。經查：系爭土地依93年1月之申報地價均為每平方公尺2,960元，有系爭土地登記謄本附於原卷可稽，上訴人己○○、乙○○、甲○○分別無權占用系爭土地之面積為各為45.59平方公尺、45.44平方公尺、40.17平方公尺，上訴人無權占用系爭土地之坐落地點屬城市土地，其等所獲得使用系爭土地之利益，致被上訴人所受之損害，應依上開申報價額年息10%計算為合理。是被上訴人戊○○得請求上訴人己○○給付相當租金之損害金每年為13,495元（計算式：45.59×2960×10%＝13495，角不計入，以下同)；被上訴人丙○○得請求上訴人乙○○給付相當租金之損害金每年為13450元（計算式：45.44×2960×10%＝13450)；而被上訴人丁○○得請求上訴人甲○○給付之相當租金之損害金每年為11890 元（計算式：40.17×2960×10%＝11890）。上訴人係於92年11月間搬入系爭房屋居住一節，業據上訴人陳明在卷（見本院卷第71頁反面），則被上訴人請求自93年1月間起至94年4月30日止（被上訴人係於94年5月9日起訴），總計16個月之損害金，經核算為被上訴人戊○○得請求上訴人己○○之金額為17993元（計算方法：13495＋（13495×4/12）＝17993）；被上訴人丙○○得請求上訴人乙○○給付之金額為17933元 (計算方法：13450＋(13450×4/12)＝17933）；被上訴人丁○○得請求上訴人甲○○給付之金額為15853元（計算方法：11890＋(11890×4/ 12＝15853）【原審計算應給付之各金額，略低於上開之數額，惟被上訴人並未提起上訴，上訴人各應給付之金額，仍以原審計算之金額為準，附此敘明】，及分別自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止計算之法定遲延利息，為有理由。又被上訴人請求自94年5月起至返還系爭房屋止，於每年4月30日給付當年之租金，並自同年5月1日起至清償日止計算之法定遲延利息，亦為有理由，應予准許。
七、綜上所述；被上訴人本於物上請求權及不當得利法律關係，請求各上訴人拆屋還地，並給付如原判決主文所示第二、三、五、六、八及九項相當租金之損害金，並按上開各項所示之日期起至清償日止按法定利率計算遲延利息，均為有理由。原審以被上訴人請求，核屬有據，予以准許，並駁回被上訴人超出上開範圍之請求，及就兩造陳明願供擔保請准宣告假行，及免為假執行之聲請，分別酌定相當擔保金額併准許之，均核與法相符，上訴人執詞上訴，為無理由，應予駁回。
八、本案事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，不足以影響本判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 11 月 21 日
民事第四庭審判長法 官 黃斐君
法 官 陳蘇宗法 官 張浴美以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書 (須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 郭振祥中 華 民 國 95 年 11 月 22 日
Ｄ