臺灣高等法院臺中分院民事判決 95年度上字第233號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 許哲嘉律師被 上訴人 丙○○訴訟代理人 甲○○上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國95年5月15日臺灣彰化地方法院95年訴字第238號第一審判決提起上訴，本院於95年10月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人於民國94年1月28日以總價新台幣（下同）670萬元向被上訴人購買坐落彰化縣○○鎮○○段1267、1263之1、1262地號等3筆農地暨其上彰化縣○○鎮○○路○○○號建物（以下簡稱為系爭房地）、及其上未辦理保存登記之建物，兩造並簽有不動產買賣契約書，上訴人以現金支付100萬元簽約金、及320萬元之價金，其餘價金則開立發票人為上訴人、發票日為94年1月31日、票面金額250萬元之本票一張支付。兩造於買賣時約定由被上訴人將系爭房地（不含未保存登記之建物）之抵押債權讓與上訴人，再由上
訴人依法院拍賣程序取得所有權之方式過戶予上訴人，被上訴人並保證上訴人定能順利承買。惟上開房地經原法院93年度執字第21577號強制執行事件辦理拍賣程序時，遭上訴人配偶蕭淑娟之親戚蕭玉段以4,911,700元得標，致上訴人無法順利取得系爭房地之所有權；又上開未保存登記之建物，經上訴人查證得知係占用水利地之違法建物，上訴人亦無法合法取得。依系爭買賣契約書第9條第1項後段約定：「如經甲方（即上訴人）催告限期履約，逾期仍不履行時，視同乙方（即被上訴人）違約。甲方得依法解除本契約。解約時乙方應將已收之款項返還甲方，並賠償甲方二倍簽約款之數額。」，上訴人已於95年2月16日以郵局存證信函催告被上訴人履行系爭房地過戶義務，惟未獲置理，被上訴人違反上開約定，為此，上訴人以起訴狀送達被上訴人同時，作為解除系爭買賣契約之意思表示通知，並請求被上訴人給付簽約款之兩倍即200萬元之損害賠償。又系爭房地遭訴外人標得後，上訴人行使抵押權獲得4,102,138元之分配款，上訴人於解除系爭買賣契約後，本應將該筆款項返還被上訴人，因被上訴人已向上訴人收取420萬元之現金及本票，是上訴人主張抵銷後，被上訴人尚應返還97,862元，以上合計為2,097,862元，爰依解除契約法律關係訴請被上訴人應如數給付、及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息、並應將上開面額250萬元本票一紙返還上訴人等語。
二、被上訴人則辯以：系爭買賣契約之標的為彰化縣○○鎮○○段1267、1263之1、1262地號等3筆農地暨其上879建號房屋之抵押債權500萬元之讓與、及地上未保存建物（鐵皮屋工廠），此觀系爭買賣契約最後附記特別約定事項⑴「本買賣案件係由賣方丙○○以系爭房地上之抵押債權，讓與買受人」等文字可稽，並非如上訴人所主張買賣標的為系爭3筆土地、及879建號房屋。是被上訴人既已依契約將抵押債權移轉登記予上訴人，且於94年3月11日透過仲介將系爭未保存登記建物點交予上訴人，系爭契約顯已履行契約完畢，上訴人無權解除系爭買賣契約，亦無權請求損害賠償。被上訴人並非系爭房地之所有權人，上訴人亦明知系爭房地為訴外人黃詠翰所有，卻仍與被上訴人簽訂系爭買賣契約，足認上訴人有意依法院拍賣程序取得系爭房地所有權。上訴人於強制執行事件進行時，未自行出面投標，而由其配偶蕭淑娟之親屬蕭玉緞以4,911,700元標得系爭房地，依上開約定，上訴人不論以何人名義標得系爭房地，均應向銀行辦理融資貸款，並給付尾款，惟上訴人卻藉口以系爭房地已為他人得標為由而拒付尾款，並進而解除系爭買賣契約，請求返還價金，實有違契約之誠信原則。又上訴人既拒付系爭買賣契約尾款250萬元，當無權取回系爭本票等語。
三、原審判決駁回上訴人之訴及假執行之聲請。上訴人不服原判決提起本件上訴。
四、上訴人於本院聲明，求為判決：㈠原判決廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人應給付上訴人2,097,862元，及自
起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢右廢棄部分，被上訴人應將上開本票乙紙返還上訴人。
㈣願供擔保請准宣告假執行。添並補充陳述稱：
被上訴人隱瞞其非系爭房地所有權人，上訴人始於不諳法律程序下，依被上訴人預先設定之以拍賣抵押物之方式取得所有權之條件，簽立系爭買賣契約，惟簽約前，上訴人配偶蕭淑娟曾當場提出程序之複雜、及是否一定可購得之疑問，並經被上訴人委託之力霸房屋和美店業務員劉淑華當場表示已與法院談妥，絕對可購得，足認被上訴人確已保證上訴人可藉由拍賣程序取得系爭房地所有權，故系爭買賣契約書中完全未記載無法取得所有權時，兩造權利義務關係應如何界定等相關約定。嗣經上訴人定期催告後，被上訴人仍無法移轉所有權登記，自應負違約之責，上訴人之解約確有依據。依上訴人95年2月16日之存證信函，係要求應過戶給上訴人之不動產包含系爭房地、及未保存登記之建物。上訴人存證信函中雖使用「過戶」，惟本意乃指合法移轉系爭房地、及未保存登記建物之意，倘上訴人就過戶之本意僅指所有權移轉登記者，則要求過戶之標的，自不會包含未保存登記之建物。況該未保存登記之建物係屬違建，亦為被上訴人簽約前即已知悉且隱瞞上訴人之事實，乃原審竟拘泥於辭句，未探求意思表示之真意，逕認上訴人未合法催告，實屬有誤。縱添鈞院認上訴人在原審未經合法定期催告者，惟上訴人於接到原審判決後，復以台中法院郵局第8672號存證信函定期催告被上訴人履約，惟被上訴人仍未移轉系爭房地之所有權、及就未保存登記之建物排除其權利上之瑕疵，上訴人另以上訴狀繕本之送達，為解除兩造買賣契約之意思表示。又該未保存登記之建物係侵占水利地之違章建築，顯有權利上之瑕疵，經上訴人合法催告後，被上訴人仍未能排除該瑕疵，自有違系爭買賣契約書第5條之約定，上訴人據此主張解約，並請求損害賠償自屬有據等語。
五、被上訴人於本院聲明，求為判決：㈠上訴駁回。
㈡如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
並補充陳述稱：
依兩造不動產買賣契約書特別約定，應由上訴人向法院依拍賣取得系爭房地之所有權，上訴人未依約於強制執行程序中參與投標，卻委由親屬蕭玉緞投標買受，藉詞買賣不成立為由，再以催告函解除契約，上訴人係可歸責於己之事由未參與投標，且違反誠信原則，被上訴人並無違約，上訴人自無權解約。至未保存登記建物部分有佔用水利地，乃上訴人於簽約時所明知，而仍簽約表示包含鐵棟建物及工作物部分，且系爭買賣標的物係該未保存建物，並非水利地，而被上訴人亦已點交該未保存建物，目前仍由上訴人占有使用中，上訴人自不得藉故稱權利有瑕疵解除契約等語。
六、查上訴人主張兩造於94年1月28日簽訂買賣契約，約定買賣價金為670萬元，上訴人已支付被上訴人420萬元，並交付面票額為250萬元之本票一紙，雙方約定俟上訴人給付尾款250萬元後，被上訴人將上開本票返還；又兩造買賣之方式係約定由被上訴人將系爭房地上之抵押債權讓與上訴人，再由上訴人向法院依拍賣程序取得系爭房地之所有權，惟系爭房地於原法院93年度執字第21577號強制執行拍賣程序中，為訴外人蕭玉段以4,911,700元得標，致上訴人無法取得系爭房地之所有權等情，業據上訴人提出系爭不動產買賣標的條件一覽表及、及買賣契約書等件為証，並經本院調閱上開執行卷查明屬實，復為被上訴人所不爭執，堪信上訴人上開之主張為真實。惟上訴人主張：㈠被上訴人保證上訴人可由法院拍賣程序中取得系爭房地所有權，惟系爭房地卻經訴外人蕭玉段拍賣取得，上訴人已無法順利取得系爭房地所有權，依買賣契約書第9條第1項後段約定，被上訴人未能履約，上訴人自得解除系爭契約，被上訴人應賠償上訴人二倍簽約金即2百萬元之損害賠償；及㈡上開未保存登記之建物係占用水利地之違法建物，系爭買賣標的物顯有權利上之瑕疵，被上訴人違反系爭買賣契約書第5條約定，上訴人亦得主張解約等情，則為被上訴人所否認，並以上詞置辯。經查：
㈠關於上訴人未能於法院拍賣程序中取得系爭房地所有權，是
否為可歸責於被上訴人之事由，上訴人得否依系爭買賣契約書第9條第1項約定，解除系爭買賣契約，並請求被上訴人賠償二倍簽約款200萬元部分：
查依系爭買賣契約特別約定事項：「本買賣案件係由賣方丙○○以系爭房地上之抵押債權，讓與買受人，再由買方（即上訴人）向法院依拍賣取得所有權之買賣方式」等語，足見；兩造間買賣系爭房地之方式，係由被上訴人先將系爭房地之抵押債權，讓與予上訴人，再由上訴人向法院依強制執行拍賣程序，取得系爭房地之所有權；又依系爭買賣契約書第9條第1項約定：「乙方（即被上訴人）除因不可抗力或可歸責於甲方（即上訴人）之事由外，其違反本約之規定未交付證件、未點交房地或違反本約第五條責任擔保時，每逾二日按已收房地價款千分之一計算遲延罰金予甲方．．．。如經甲方催告限期履約，逾期仍不履行時，視同乙方違約。甲方得依法解除本契約。解約時乙方應將已收之款項返還甲方，並賠償甲方二倍簽約款之數額」等語，依此約定，上訴人得解除契約、及請求賠償二倍簽約款之前提，須有可歸責於被上訴人之事由，致無法交付證件、或點交房地、或違反系爭契約第五條之權利擔保時，始得為之，惟如被上訴人無法履約，係因不可抗力、或係可歸責於上訴人之事由者，上訴人即不得為解除契約、及請求上開之損害賠償。經查：被上訴人於94年3月29日已將系爭房地之抵押債權移轉登記予上訴人，並於94年3月11日將上開未保存登記建物點交予上訴人一節，為上訴人所不爭，而系爭房地因仍登記為訴外人黃詠翰所有，則上訴人依系爭買賣契約約定，須向法院依拍賣程序始能取得所有權。按經由法院拍賣程序是否可順利得標，取得系爭房地所有權，因涉及是否有第三人參與競標、及出價之高低，固有風險存在，惟上訴人若依約參與投標，並評估本身得標之可能性，而以適當之價格競標，仍可順利標得系爭房地，因之；兩造於系爭買賣契約中約定上訴人以此方式取得系爭房地所有權，對上訴人而言，並無顯失公平情事，上訴人既同意而簽署系爭買賣契約，依私法自治原則，自為有效，上訴人即應依約參與法院拍賣程序，始有機會取得系爭房地所有權，惟查系爭房地經原法院93年度執字第21577號強制執行拍賣程序時，上訴人並未依約參與投標，卻由上訴人配偶之姑姑即訴外人蕭玉段單標以4,911,700元拍定，取得系爭房地之所有權（未含未保存登記建物）等情，業經本院調閱上開執行卷查明屬實，上訴人未依約參與投標，致未能取得系爭房地所有權，尚難認有可歸責於被上訴人之事由，則上訴人依系爭買賣契約書第9條第1項約定，認被上訴人無法履約，有違約情事，而主張解除系爭買賣契約，並請求被上訴人賠償二倍簽約款，即洵屬無據。
㈡關於上開未保存登記之建物，因無法移轉登記，所存在之權利上瑕疵，上訴人得否主張解約：
上訴人主張：其於買賣時並不知未保存登記之建物，係侵占水利地之違章建築，該部分顯有權利上之瑕疵等語；惟已為被上訴人所否認，並辯以：上訴人及其配偶於買賣時皆有去看現場，知道係違章建築，也同意承買等語。查依系爭不動產買賣標的條件一覽表第2、3條除載明系爭房地外，並註明「本買賣標的物包含所有未辦保存之建物（包含鐵棟建物兩棟及工作物部分）」；又於第6條其他約定事項第㈤項記載：「本案買賣賣標的物，包含基地座落上所有未辦保存之建物」等語（見原審卷第6頁正、背面）；又上訴人於原審之起訴狀亦載明：上訴人於94年1月28日以670萬元價金，向被上訴人購買坐落彰化縣○○鎮○○段1267、1263之1、1262地號等3筆農地、及其上彰化縣○○鎮○○路○○○號建物、以及其上未辦理保存登記之建物，有不動產買賣契約書足稽等語（見原審卷第3頁），足見；上訴人於本件買賣時已知悉上開未保存登記建物係違章建築之事實，則依吾人買賣交易習慣，必先查明何因為違章建築而未能登記，該建物所占用土地之權源為何等事項，且於履勘現場時亦會實地瞭解標的物占地之實情後，始會簽立買賣契約書，要無在未究明買賣標物之詳細情形，即率而簽約之理，因之；上訴人以其於簽約時並不知該未保存登記建物，係侵占水利地之違章建築云云，核與常情有違，顯不可採。又被上訴人已依約點交該未保存建物予上訴人占有使用一節，亦已如上述，上訴人自不得以此部分之權利有瑕疵，主張解除系爭買賣契約。
㈢依系爭不動產買賣契約書特別約定條款第三項約定「買方應
簽立殘餘尾款二百五十萬元之本票予賣方，俟買方付清尾款後，賣方應無條件將本票返還之」等語，上訴人主張上開解除系爭買賣契約之事由，既無足採，系爭買賣契約仍有效存在，而上訴人迄今仍有尾款250萬元尚未給付，依上開約定，被上訴人尚無將本票返還予上訴人之義務，則上訴人訴請被上訴人應將上開系爭本票返還，亦屬無據。
七、綜上所述，上訴人本於解除買賣契約法律關係，請求被上訴人應返還其交付之價金97,862元、及賠償二倍簽約金2百萬元、以及返還上開本票，為無理由，其假執行之聲請亦失所依附，原審為上訴人敗訴之判決，及駁回假執行之聲請，並無不合，上訴意旨猶執詞指摘原判決不當，求予發棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本案事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，不足以影響本判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 11 月 7 日
民事第四庭審判長法 官 黃斐君
法 官 陳蘇宗法 官 張浴美以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 郭振祥中 華 民 國 95 年 11 月 8 日
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