臺灣高等法院臺中分院民事判決 95年度上字第89號上 訴 人 乙 ○訴訟代理人 蘇哲科律師訴訟代理人 黃文皇律師複代理人 己○○被上訴人 丁○○被上訴人 丙○○
巷13號4樓前列二人共同訴訟代理人 陳金村律師上列當事人間請求房地所有權移轉登記事件，上訴人對於民國94年12月16日臺灣臺中地方法院94年度訴字第1040號第一審判決提起上訴，經本院於96年5月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判者，法院得在刑事訴訟程序終結前，以裁定停止訴訟程序。固為民事訴訟法第183條所明定。惟所謂訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判，係指在民事訴訟繫屬中，當事人或第三人涉有犯罪嫌疑，足以影響民事訴訟之裁判，非俟刑事訴訟解決，民事法院即無從或難以判斷者而言。本件上訴人與訴外人甲○○有無詐欺行為，於民事審理中已經調閱刑事案件審酌明確。況訴訟中雖有犯罪嫌疑牽涉其裁判，法院是否以裁定停止訴訟程序，得斟酌情形依其自由意見決之，非謂只須有犯罪嫌疑牽涉其裁判，法院即有以裁定停止訴訟程序之義務。從而，上訴人以本件訴訟涉及上訴人是否有刑法詐欺罪嫌，而請求裁定停止訴訟程序，並無可取，合先敘明。
二、本件上訴人起訴主張：上訴人與被上訴人等2人於民國（下同）94年l月5日訂立不動產買賣契約書，約定由上訴人以新台幣（下同）326萬元，買受被上訴人等共有坐落台中縣○○鎮○○段○○○○號土地，面積407.70平方公尺，權利範圍全部，及其上125建號即門牌號碼台中縣○○鎮○○路○段○○○號之建物（以下簡稱系爭不動產）。然上訴人給付簽約金100萬元後，嗣依約於94年l月20日欲給付完稅款100萬元現金時，被上訴人等竟拒絕收受並拒絕辦理系爭不動產之過戶手續，上訴人屢次向被上訴人表示願給付其餘買賣價金，請求被上訴人履行契約辦理系爭不動產所有權移轉登記，然被上訴人等均置之不理，為此依兩造所訂買賣契約及民法第348條第l項之法律關係，訴請被上訴人將系爭不動產之所有權移轉登記予上訴人。
三、經原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴，聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人等應將坐落台中縣○○鎮○○段○○○○號土地，面積407.70平方公尺，權利範圍全部，及其上建號125即門牌號碼台中縣○○鎮○○路○段○○○號建物之所有權移轉登記予上訴人。（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。併稱：（一）被上訴人與訴外人寶田好房屋仲介有限公司（以下簡稱寶田好公司）於94年l月2日簽訂之委任代理銷售契約書，約定委託出售481、482之l及系爭土地之總價款為2760萬元，但並未約定三筆土地每筆之單價為何；且約定售價超過2760萬元後之餘款歸仲介公司，則訴外人甲○○已可自該處獲利，實無另立人頭之必要，被上訴人質疑甲○○之目的在謀轉手出售系爭土地後之巨額利潤，並非可取。上訴人僅係系爭土地及地上建物之買受人，與被上訴人見面即簽定買賣契約，並無任何詐欺情事。（二）縱訴外人甲○○有詐欺情事，然上訴人完全不知甲○○與被上訴人間之約定，亦未參與約定銷售之過程，僅託甲○○代尋適合之土地，以便買受後供子開設汽車修配場，且依系爭土地之買賣契約第12條第6款及証人鄭合桂於原審之証述，可知被上訴人於出售系爭土地時，明知此價格雖僅326萬元，但不負責點交，被上訴人復已知此三筆土地有二名買主，且本件買賣價金與抵押權擔保債務相差太多，其顯無受詐欺或陷於錯誤之可能，自不能因上訴人與甲○○係甥舅關孫，互動密切，即認定上訴人知悉甲○○有詐欺情事。
（三）本件買賣經雙方同意簽立，因土地上尚有東王朝餐廳五年租約之租賃權待排除，及內部裝潢設備之拆遷排除、占用鄰地建物拆遷費用均應由買方之上訴人負責，上訴人應負擔之風險難以估算，並且需付仲介費，並非如被上訴人所言，僅支付326萬元之代價而已。況被上訴人與寶田好公司先後於93年ll月29日、94年l月2日簽訂委託合約，二次條件不相同，前者係寶田好公司依成交價之比例抽取報酬，後者係被上訴人實拿2760萬元，且不負責排除租賃權，顯見租賃權之排除對土地成交價亦有重要之影響。故被上訴人於94年l月5日與上訴人簽約時係如何遭詐欺而陷於錯誤，被上訴人並未能舉証以實其說，自非可採。
三、被上訴人等則以：（一）被上訴人等將名下共有台中縣○○鎮○○段481、482、482之l地號土地及其上建物，委託訴外人即寶田好公司代為銷售，並於93年ll月29日與訴外人寶田好公司之法定代理人甲○○分別簽立兩份委任代理銷售契約，其中系爭482地號及其上建物之委託銷售總價為1130萬元；同段48l、482之l地號2筆土地則為1860萬元，合計為2990萬元。嗣於93年l2月9日，訴外人舒飾公司之法定代理人戊○○與寶田公司簽定斡旋金契約，表明願以2430萬元購買系爭481、482之l地號兩筆土地（每坪約85,000元），且已交付訂金。詎訴外人甲○○刻意隱瞞已收舒飾公司訂金之事實，反向被上訴人訛稱系爭3筆土地（含建物）2990萬元之委託價太高，無法順利售出，要求被上訴人降價，被上訴人誤信為真，乃同意降低系爭3筆土地（含建物）之總價為2760萬元（比原來委託價格少230萬元，並於94年l月2日與寶田好公司再簽定一份2760萬元之委任代理銷售契約。訴外人甲○○見有機可乘，乃向被上訴人偽稱有l買主欲購買系爭3筆土地（含建物），要求被上訴人於94年l月5日前來台中簽約，當日訴外人甲○○則設計由上訴人擔任買方人頭，詐騙被上訴人，使被上訴人先以326萬元與上訴人簽訂系爭482地號土地及其上建物之買賣契約（每坪約26,000元，由訴外人鄭桂合代書辨理簽約事宜），而後再帶被上訴人至另代書處與訴外人舒飾公司簽訂系爭481、482之l地號土地價金為2430萬元之買賣契約，其目的乃在以326萬元之低價取得482地號土地及其上建物，再出售以賺取巨額差價。事後經訴外人戊○○告知其早與寶田公司簽定上開斡旋金契約乙事，被上訴人始知訴外人甲○○詐欺之情事，而上訴人與訴外人甲○○為甥舅關係，對訴外人甲○○上開詐欺行為，顯有共同詐欺或可得而知之情事，被上訴人係受詐欺始與上訴人簽訂系爭買賣契約，嗣於法定除斥期間內，已以存証信函及94年8月ll日答辯狀為撤銷之意思表示，則上訴人與被上訴人間之系爭買賣契約已歸於無效，上訴人依買賣契約之法律關係提起本件訴訟，要求辦理系爭房地之移轉登記，顯無理由。（二）有關簽訂系爭482號土地買賣契約前，訴外人甲○○是否曾帶上訴人前去系爭土地看過及提供土地登記資料等情，渠等二人供述相互矛盾；且上訴人所言關係資金來源部分，前後所述不一，且不符合一般常理。上訴人與甲○○共犯詐欺罪，亦經台灣台中地方法院95年自字第13號判決認定，而分別處以罪刑等語，資為抗辯，並聲明：如主文所示。
四、上訴人主張：兩造於94年l月5日簽訂買賣契約，約定被上訴人將其所有坐落台中縣○○鎮○○段○○○○號土地及其上建號125即門牌號碼台中縣○○鎮○○路○段○○○號建物，以326萬元出售予上訴人，並約定系爭契約「．．．需俟同段481、482之l地號之買賣契約簽定始生效力，否則雙方同意無條件解除本契約．．．買賣標的物占用鄰地之地上建物拆遷費用及承租搬遷、解除租賃等問題由買方（即上訴人）自行處理．．．本買賣契約尾款之交付應配合鄰地同段48l、482之l地號之買賣契約進行，俟塗銷原抵押權後雙方會同代書至銀行交付尾款」，上訴人依約即於簽約當時給付簽約金100萬元，於94年l月20日欲依約再給付第2期款100萬元時為被上訴人所拒收，上訴人以台灣台中地方法院94年度存字第3056號提存案件提存等情。已據其提出不動產買賣契約為証，復為被上訴人所自認為真正（見原審卷第7-14頁，第182 頁），自堪信上訴人上開主張為真正。惟被上訴人既以上訴人與訴外人甲○○詐欺，或明知、可得而知甲○○詐欺而主張解除兩造間之買賣契約，如前揭三所述，是本件自應審究者乃被上訴人解除契約是否有理？即上訴人與甲○○間有無共同詐欺或知悉、可得而知甲○○詐欺之情事？經查：
（一）本件被上訴人欲出售其所有坐落台中縣○○鎮○○段
481、482、482之l地號土地及其上建號125即門牌號碼台中縣○○鎮○○路○段○○○號建物，乃於93年ll月29日由被上訴人丁○○與訴外人寶田公司簽訂2份「委任代理銷售契約書」，其中就系爭482地號土地及建號125建物以總價1130萬元委託銷售，另48l、482之l地號土地則以總價1860萬元委託銷售（前開不動產委託銷售總價為2990萬元）。其後於94年l月2日，被上訴人丁○○、丙○○又與寶田好公司再簽訂另份「委任代理銷售契約書」，將前開不動產全部以總價2760萬元委託銷售，但另約定「賣方須鑑界點交於買方。租約於過戶完成同時移轉於買方租賃所有權。甲方同意給付乙方（指甲○○所屬之寶田好公司）服務報酬為委任總價款溢價部分歸乙方。租賃若需排除，由乙方排除負責點交買方。於中華民國93年ll月29日簽立之房地產委任銷售契約書作廢。」，此為兩造所自認，復有代理銷售契約書附卷足稽。
（二）而訴外人舒飾公司之法定代理人戊○○於93年12月9日與寶田好公司簽訂斡旋金契約，並給付斡旋金，約定就系爭481、482之l地號土地，願以每坪85,000元共2430萬元之代價購買。已經証人戊○○証述明確（見本院卷第68頁反面）。而証人甲○○亦証稱：大約於93年12月底時，（伊）曾以電話告知被上訴人有人出700多萬元要買482號土地，他說太便宜…。（見原審卷第158頁），足見至93年12月底時，被上訴人委託寶田好公司出售之上開三筆土地，已有人出價達3000萬元以上（即戊○○出價之2400餘萬元加系爭土地之700餘萬元），超過被上訴人於93年ll月29日委託銷售總價2990萬元。惟甲○○迄94年l月5日本件482號土地買賣簽約時，均未告知被上訴人，其餘481、482-1號二筆土地，已有買主（舒飾公司戊○○）給付斡旋金之情事，亦為甲○○所証述在卷（見原審卷第159至160頁）；反促使被上訴人減價再於94年l月2日再與其訂立委託銷售合約書，約定委託總價為2760萬元，有委任代理銷售契約書附卷足稽（見原審卷第46-47頁）。苟非甲○○有隱匿訴外人舒飾公司已給付斡旋金，願以2430萬元購買481、482-l號土地之事實，被上訴人衡情當不致捨高價出售不為，而同意降價至2760萬元。足見甲○○隱匿訴外人戊○○給付斡旋金事實，係詐欺手段。
（三）再者，被上訴人出售系爭482、481、482-1號土地係以三筆土地之總價為委託標準，即三筆土地須同時出售方能確定是否達其委託總價，此參証人甲○○証稱：「…簽約之前，我並沒有與地主講過，原告要以326萬元購買系爭土地，一直到94年l月5日我們在約定咖啡廳時，地主才知道原告要以326萬元購買系爭土地，地主就說不是一個人要買三筆土地嗎，怎麼原告只買一筆土地，…」（見原審卷第155頁）。另証人戊○○亦証稱：當時仲介公司（指寶田好公司）只說
481、482-1號二筆土地要賣，我不知482號土地也要賣，482號土地臨中山路，其條件較481、482-1號土地為佳，當時鍾小姐（即仲介公司）有說他們會排除
481、482-1號土地地上物，如仲介公司有說上開三筆土地一同出售，伊願以每坪8,500元同時購買等語（見本院卷第68、69頁）。是訴外人甲○○故將系爭482號與481、482-1號土地分別售出，於出售481、482-1號土地之過程中，故不告知買受人有系爭482號土地出售之事實，而保留系爭482號土地，此顯然以不當方法，違反受委任之義務，難認非詐術之行使。
（四）又查，被上訴人與寶田好公司於93年ll月29日訂立之委任代理銷售合約，委託銷售總價為2990萬元，並約定被上訴人應給付報酬為「委任總價款之百分之5」，即甲○○以最低委託價格銷售時，至少有149萬5000元之報酬，依甲○○前揭自承於93年12月底有人願以700餘萬元購買系爭482號土地，則其依93年ll月29日之委任代理銷售合約，則可得156萬餘元利潤；而94年l月2日之委任代理銷售契約，委託銷售總價為2760萬元，且約定被上訴人應給付報酬為「委任總價款溢價部分歸乙方（即寶田好公司）」，同時約定由寶田好公司代為排除租賃之情事，而系爭三筆土地、建物之成交價格分別為2430萬元、326萬元，總價為2760萬元，依此，形式上寶田好公司就此項交易依約並無溢價利潤可言，復須負責排除租賃權之問題，在商言商，甲○○捨可得之利潤而取毫無利益可圖之契約，尚須承擔責任，顯與常情有違，則是否確實如此，自有可疑。且若甲○○自行以326萬元取得系爭482號土地及其上建物，其前揭自承於93年12月底有人願以700餘萬元購買，則其就系爭482號土地及建物自享有700餘萬元與買價326萬元之價差374萬元以上，顯較依93年ll月29日之委任銷售合約取得報酬高達二倍以上，甲○○願再簽94年l月2日委任銷售合約之目的當可得而知。
（五）縱上訴人主張：系爭土地上有5年租賃契約存在，而影響其價值云云，然系爭481、482之l土地亦同樣有租賃契約存在，依甲○○之証述，排除地上之租賃權復非出賣人之責任（見本院卷第69頁反面），其土地依成交價2430萬元計算，每坪之價值約85,000元，則位置較近中山路之系爭482號土地，縱出賣人不負排除租賃權之責，焉有每坪僅價值26,000元之理（以3,260,000元成交價計算）？況系爭482號土地之租金，依甲○○證述：日後係歸買受人收取等語（見原審卷第159頁），更無價值暴跌之理由。苟甲○○非意欲取得系爭482號土地並自其中牟利，其當無對被上訴人隱匿94年l月2日簽立委任銷售合約書前，已向証人戊○○收取斡旋金，再促使被上訴人降價，復以自己之舅（上訴人）取得系爭482號土地及其上建物之理，是被上訴人抗辯甲○○係以詐欺手段使伊降價，再從系爭482號土地牟利等情，尚非虛妄。
（六）至上訴人另辯稱：縱訴外人甲○○有詐欺情事，然上訴人完全不知甲○○與被上訴人間之約定，亦未參與約定銷售之過程，僅託甲○○代尋適合之土地，且依系爭土地之買賣契約第12條第6款及証人鄭合桂於原審之証述，可知被上訴人於出售系爭土地、建物時，明知此價格雖僅326萬元，但不負責點交，被上訴人復已知此三筆土地有二名買主，且本件買賣價金與抵押權擔保債務相差太多，其顯無受詐欺或陷於錯誤之可能，自不能因上訴人與甲○○係甥舅關係，互動密切，即認定上訴人知悉甲○○有詐欺情事等語。然查：苟上訴人不知情，甲○○即無理由自系爭482號土地及其建物上牟利，上訴人所辯顯與常情不符。再者，上訴人對購買系爭不動產之資金來源與經過，於原審時稱：伊委由甲○○代尋買賣標的物，93年12月中、下旬，甲○○以電話告知已我到，隔天伊自行前往該地點（系爭482號土地），甲○○並沒有陪伊去看土地伊出價約310萬元，後甲○○問伊326萬元是否可接受…，簽約當日未提及租金收取問題，簽約現金100萬元，其中80萬元是簽約前一個多月前先標會，會首為卓吉安，採內標制，伊跟二會，標會時間倒數第
三、四會，在此之前已標過一會，住桃園的會首卓吉安拿80萬元現金到台中給伊，伊一直存於家中等語（見原審卷第151至154頁）。於本院則稱：簽約前白忠正拿所有權狀、地籍圖謄本、租賃契約書給我看，94年l月5日所給付100萬元之簽約金是伊一、二個月前自會首卓吉安處標的會款等語（見本院卷67、68頁），惟與証人甲○○稱：簽約前，伊帶上訴人去看過系爭482號土地及其上建物、但不曾拿地籍圖、土地登記簿謄本給上訴人看過，但簽約後，上訴人到伊店中，伊才拿出等語（見原審卷第156頁）；另復稱：契約約定租金由買方收取。兩人就買賣前上訴人有無與証人甲○○前往看標的物，有無查驗土地謄本等相關資料、長達四年每月四萬元之租金收取權等，所述顯然不符，苟上訴人為系爭482號土地真正出資買受人，對上開攸關權利各節均未求了解，亦啟人疑竇，上訴人所言，即非無疑。況依上訴人所提出之卓吉安為會首之互助會簿所載（見原審卷第201至203頁），共有會員含會首23人，自92年10月l日起，則至上訴人所言標會時之93年12月，每月內標3萬元，僅經15會，亦非上訴人所稱會期結束前三、四會；況會首以現金80萬元自桃園提至台中，而不使用匯款、支票方式，上訴人復將此鉅款置於家中而不存放於金融機構，上訴人謂等待不可知之買賣時點，亦與常情不符。上訴人就上開資金來源所述顯非足取。
（七）末查，上訴人與甲○○就本件買賣確有共同詐欺犯行，亦經台灣台中地方法院以95年度自字第13號刑事判決認定明確，並分別處以有期徒刑六月、八月。有上開判決書附卷足稽。另甲○○亦因從事仲介交易過程，隱瞞收取斡旋金之事實，足以影響交易秩序之欺罔行為，而被行政院公平交易委員會處以50萬元罰鍰，有上開委員會公處字第095119號處分書附卷可按。復有前揭（六）所述各節，自堪認上訴人與甲○○間確有詐欺犯意之連絡與行為之分擔。
五、按被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷意思表示。民法第92條第l項定有明文。本件被上訴人以上訴人與訴外人甲○○有前述詐欺行為，已以存証信函表示撤銷買賣之意思（見原審卷第45、46頁），雖該函中未表示撤銷之法律依據，惟其復於本件原審審理中於94年6月2日表示：若上開存証信函不符合撤銷受詐欺而為意思表示之要件，改以答辯狀繕本送達作為撤銷（見原審卷第34頁），該94年6月2日答辯狀中已表明受上訴人與甲○○詐欺而撤銷系爭482號土地及其上建物買賣之意思表示，並當庭由上訴人之訴訟代理人簽收，而上訴人與甲○○有共同詐欺被上訴人為系爭482號土地及其上建物買賣牟利之情事，既經認定如前述，被上訴人之撤銷自始合法有據。
六、綜上所述，本件上訴人主張依買賣契約請求被上訴人為系爭482號土地及其上建物，被上訴人抗辯買賣契約已依民法第92條規定撤銷等語尚屬可信。是則上訴人執此主張被上訴人應將系爭482號土地及其上建號l25號即門牌號碼台中縣○○鎮○○路○段○○○號建物所有權移轉予伊云云，自屬無據，不應准許，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又本件事証已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌均與判決之結果不生影響，自無庸一一論究，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第l項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 6 月 13 日
民事第六庭 審判長法 官 袁再興
法 官 陳賢慧法 官 吳惠郁以上正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 江玉萍中 華 民 國 96 年 6 月 15 日
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