臺灣高等法院臺中分院民事判決 95年度上易字第234號上 訴 人 張德樹即祀公業張楊飄管理人訴訟代理人 沈朝江律師被 上 訴人 甲○○上 列 一人訴訟代理人 乙○○○ 住同上被 上 訴人 丙○○ 住台中縣豐原市○○里○○街○○號上列當事人間請求增加租金事件，上訴人對於中華民國95年5月16日臺灣臺中地方法院第一審判決（94年度重訴字第392號），提起上訴，本院於95年11月7日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落台中縣豐原段824地號（下稱系爭土地）為伊公業所有，被上訴人二人共同向伊不定期承租其中如附圖所示824Ｂ、824Ｃ部分面積依序為106、86平方公尺，合計共192平方公尺土地，建有門牌號碼為台中縣豐原市○○街49、47號之鋼筋混凝土造4樓房屋各一棟，各供被上訴人甲○○、丙○○開設宏暐美語補習班、三安堂藥局，並於75年間辦理不定期地上權登記在案。另被上訴人丙○○又單獨向伊承租系爭土地如附圖所示824部分76平方公尺土地，於其上建有門牌號碼為台中縣豐原市○○街○○巷○號之磚造蓋石綿瓦屋頂之1層樓房屋，並將之出租他人居住使用。系爭土地為住宅區，四周工商繁榮，經濟價值甚高，被上訴人等用以經營店鋪及出租他人，所受利益相對較高，然而，二十多年來均以67年公告地價年息4%計付租金，與實際行情差距甚大，目前的租金明顯過低。被上訴人等繳納上開土地93年度之租金後，伊曾於94年2月函知被上訴人等要求調整租金未獲同意，按實務上雖以公告地價為計算租金之標準，惟公告地價與市價相距甚大，乃有與市價較為接近之公告現值即法定地價產生以為課徵地價稅之標準；復參照土地法第105條準用第97條規定，租用基地建築房屋之租金，以不超過申報地價年息10%為限；又因本件系爭土地並無申報地價，故應以法定地價即公告現值年息8%計算本件租金。退步言，系爭土地因地處豐原市○○○段，故不分前後段，94年公告現值每平方公尺33,502元，伊將之全部出租予被上訴人等及訴外人鄭慶榮，依土地法第105條準用第97條規定，亦應全部均以申報地價額年息10%計算為適當，據此，以申報地價每平方公尺8582.4元計算，被上訴人等共同承租之824Ｂ、824Ｃ部分每年租金應為164,782元（計算式：192㎡×8582.4元/㎡×10%=164,782元），被上訴人丙○○單獨承租之824部分每年租金應為65,226元（計算式：762㎡×8582.4元/㎡×
10 %=65,226元）。爰依民法第442條規定，提起本件調整租金之訴，求為：㈠被上訴人等共同承租伊所有系爭土地如附圖所示824Ｂ部分面積106平方公尺及824Ｃ部分86平方公尺，合計192平方公尺土地之租金，自94年1月1日起，調整為每年164,782元。㈡被上訴人丙○○承租伊所有系爭土地如附圖所示824部分76平方公尺土地之租金，自94年1月1日起，調整為每年65,226元之判決（上訴人於原審原請求調整㈠、㈡部分之租金每年依序為530,427元、209,961元，嗣於本院減縮請求如上（另上訴人對被上訴人丙○○追加起訴，請求調整824Ｄ部分之租金部分，本院另以裁定駁回之）。
二、被上訴人則以：㈠伊等共同承租之系爭824Ｂ及824Ｃ部分原定之租金，已經原法院以66年度訴字第2913號判決自66年7月1日起調整為按申報地價年息4%計算確定在案；嗣兩造又合意自76年下半年起，調整系爭824Ｂ及824Ｃ部分之租金為每年59,468、系爭824部分之租金為每年23,074元。上訴人事後不應再要求調整租金。㈡況且，土地法所規定之法定地價係指申報地價而言，無申報地價時應按公告地價乘以80%作為申報地價，再以申報地價10%以下計付租金，上訴人請求按公告現值計算租金，於法不符。㈢系爭土地所處非屬熱鬧區域，生意確屬難做，原審將伊等共同承租之824Ｂ及824Ｃ部分之租金計算標準，由原申報地價年息4%調升2倍為8%，而申報地價自66年迄今已大幅調漲7.2倍，則若與66 年相較，此部分租金已大幅調高14.4倍。且依鑑定報告書估算租金單價每坪每年2560元即每平方公尺775.76元計算，此部分192平方公尺之一年租金為148,915元，與原審判決之131,826元相近，故原審判決以申報地價年息8%計算此部分租金，應屬合理。上訴人猶嫌不足，仍奢望提高至申報地價年息10%，顯欠公平，如此調漲地租已超出實體狀況，且伊等難以負擔。又被上訴人丙○○獨自承租部分，位於僅2公尺寬之小巷道旁，出租予訴外人江勉，每月租金亦僅3,000 元，一年租金僅36,000元，並無利可圖。若按上訴人要求，房屋及巷道皆按申報地價年息10%計算，則，每年需繳交租金91,230元（65226+26004），亦即每年需虧損55,230元，如加上購屋利息、房屋折舊、維修費等，實在虧損得太離譜。故原審判決按申報地價年息4.5%繳交此部分土地租金，係屬合情合理。況且，上訴人擬將系爭土地全部之租金均提高按申報地價10%計算，即面對僅2公尺巷道，與面對12公尺馬路之土地租金計算標準竟然相同，顯有違民法第442條之規定等語，資為抗辯。
三、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊禦方法之結果，認上訴人之訴為一部有理由，一部無理由，而為其一部勝訴及一部敗訴之判決，諭知被上訴人共同承租上開824Ｂ、824Ｃ部分之租金，自94年1月1日起週整為每年131,826元，被上訴人丙○○單獨承租824地號76平方公尺部分之租金自94年1月1日起調整為每年29,352元，而駁回上訴人其餘之訴。上訴人就其受敗訴判決部分聲明不服，提起上訴，求為判決：
㈠原判決關於伊敗訴部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人等共同承租伊所有系爭土地如附圖所示824Ｂ部分面積106平方公尺及824Ｃ部分86平方公尺，合計192平方公尺土地之租金，自94年1月1日起，調整為每年再增加32,956元（連同原判決調整為131,826元，即每年合計調整為164,782 元）；又被上訴人丙○○承租伊所有系爭土地如附圖所示824部分76平方公尺土地之租金，自94年1月1日起，調整為每年再增加35,874元（連同原審判決調整為29,352元，即每年合計調整為65,226元）；㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
被上訴人等則均答辯聲明求為判決駁回上訴人之上訴。
四、兩造不爭執之事項：㈠被上訴人共同向上訴人承租系爭824Ｂ土地面積106平方公尺
及系爭824Ｃ土地面積86平方公尺、合計共192平方公尺土地供建築房屋使用，並於75年間辦理不定期地上權登記在案，系爭824Ｂ土地上所建築之門牌號碼為臺中縣豐原市○○街○○號房屋，為鋼筋混凝土造4樓房屋，供被上訴人甲○○開設宏暐美語補習班；系爭824Ｃ土地上所建築之門牌號碼為臺中縣豐原市○○街○○號房屋，為鋼筋混凝土造4樓房屋，供被上訴人丙○○開設三安堂藥局。
㈡被上訴人丙○○又單獨向上訴人承租系爭824面積76平方公
尺土地建築房屋，其上所建門牌號碼為臺中縣豐原市○○街○○巷○號房屋，為磚造蓋石綿瓦屋頂之1層樓房屋，被上訴人丙○○將其出租他人居住使用，每月租金3,000元。
㈢被上訴人向上訴人承租上述㈠、㈡所示之土地後，僅繳納至93年度為止之租金。
㈣兩造於台灣台中地方法院以66年度訴字第2913號判決，將被
上訴人共同承租之系爭824Ｂ土地、系爭824Ｃ土地部分之租金，自66年7月1日起調整為按申報地價年息4%計算確定在案後，兩造又76年間合意自76年下半年起，調整系爭824Ｂ土地及系爭824Ｃ土地之租金為每年59,468元；另約定將系爭824土地之租金調整為每年23,074元。
五、本件經原審法院於95年3月28日與兩造整理並協議簡化之爭點為：㈠系爭土地之租金是否有調整之必要？㈡如租金應調高，則應調高為多少？二項茲逐一審究如下：
㈠關於上訴人得否請求調整租金部分：按租賃物為不動產者，
因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442條本文定有規定。且確定判決之內容如尚未實現，而因言詞辯論終結後之情事變更，依其情形顯失公平者，當事人得更行起訴，請求變更原判決之給付或其他原有效果，亦為民事訴訟法第397條第1項本文所規定。查台灣台中地方法院以66年度訴字第2913號判決，將被上訴人共同承租之系爭824Ｂ土地、系爭824Ｃ土地部分之租金，自66年7月1日起調整為申報地價年息4%計算確定在案後，兩造又76年間合意自76年下半年起，調整系爭824Ｂ土地之租金調整為每年23,074元等情，已詳如前述。而兩造於76年間合意自76年7月起調整為現在之租金後，距本件請求調整租金亦已隔約17年，系爭土地76年度之申報地價則僅每平方公尺8,582.4元，亦有土地登記謄本影本、臺中縣豐原市地政事務所95年4月11日豐地價字第0950003972號函附卷可稽，足見在兩造於76年間合意調整租金後，目前土地之申報地價已有明顯之上漲，上訴人請求調整系爭土地之租金，符合上述法律規定，應准予調整本件租金之金額。
㈡關於系爭土地之租金應調高為多少方面：
⒈按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院
於依民法第443條之規定，調整不動產租賃之租金時，出租人依法得為增租之請求，是否增租及所增加租額之多寡，應以土地繁榮之程度、鄰地租金、該租戶於租賃物之需要及其使用所受之利益，暨該地一般經濟狀況斷定之（最高法院20年字283號、19年上字第132號判例意旨可資參照）。復按基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限。而該條所謂土地價額，依同法施行法第25條規定，係指法定地價。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言，如土地所有權人未於公告期間申報地價，則以公告地價百分之八十為申報地價，平均地權條例第16條定有明文，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值（最高法院88年度台上字第108號判決意旨參照），是本件上訴人雖主張系爭土地無申報地價、應依公告現值年息8%計算租金，容有誤會。⒉查系爭土地雖未申報地價，而應以公告地價之80%為申報
地價，詳如前述，依此換算系爭土地之申報地價為每平方公尺8,582.4元等情，有上開臺中縣豐原市地政事務所函附可稽。又被上訴人二人所共同承租之系爭824Ｂ土地及系爭824Ｃ土地，其中系爭824Ｂ土地上蓋有臺中縣豐原市○○街○○號房屋，其一樓開設宏暐美語補習班，系爭824Ｃ土地上蓋有臺中縣豐原市○○街○○號房屋，其一樓開設三安堂藥局，均臨臺中縣豐原市○○街○街上有許多小型商店，尚稱繁榮；而被上訴人丙○○獨自承租系爭824土地，蓋有臺中縣豐原市○○街○○巷○號房屋，供居住使用，臨小巷，經原審法院現場履勘屬實，有勘驗程序筆錄附卷可稽。被上訴人丙○○將系爭824土地上所建之房屋出租給訴外人江勉，每月租金為3,000元等情，亦為兩造所不爭執，詳如前述。為本件系爭土地租金調整之參考，依上訴人之聲請，由本院屬永業不動產估價事務所就系爭土地最終價值推定及鑑定結果，認系爭土地共406.00平方公尺（約合122.82坪）。部分為商業區，部分○住○區○○○○巷道使用，以整筆計算，其於95年間之租金以每坪2,560元計算為適當，此有該所所提出之不動產估價報告書乙件在卷可稽。依此被上訴人以共同承租使用之Ｂ、Ｃ二部分，共192平方公尺（約52坪）之每年租金總值為148,480元，惟該192平方公尺土地中包括空地比、防火巷、水溝加蓋非建物使用及小巷道部分，而臨12公尺馬路部分寬只10餘公尺，是依其土地之經濟價值、所受利益等綜合評估，此部分之每年租金以申報地價年息8%計算起（即131,826元）為合理。至被上訴人丙○○使用之76公尺部分，係面2公尺巷道，顯與面臨12公尺馬路之價值有別，再參酌其房屋出租可得之租金數額（即每月3000元），則此部分之每年以調整為申報地價年息4.5%（即29,352元，折合每月2446元），上訴人就此部分主張各依申報地價10%計算之結果，皆遠超過其鑑定推估之價值，並高於丙○○房屋出租之價值甚多，自不可取。
⒊經查被上訴人二人共同承租系爭824Ｂ土地及系爭824Ｃ土
地面積合計192平方公尺，其申報地價8,582.4元，依此計算結果，此部分租金應調整為每年13萬1,826元（8,528.4×192×8%=131,826元，元以下四拾五入）。而被上訴人丙○○單獨承租系爭824土地面積76平方公尺，申報地價8,582.4 元，依此計算結果，此部分金應調整為每年2萬9,352元（8,582.4×76×4.5%=29,352元，元以下四拾五入）。
六、從而，上訴人請求自94年1月1日起，調整系爭824Ｂ土地及系爭824Ｃ土地部分之租金為每年13萬1,826元、調整系爭824土地租金為每年2萬9,352元，為有理由，應予准許；至於上訴人請求調整租金之金額逾此範圍部分，為無理由，應予駁回。原審因而為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，依法尚無不合。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決為其敗訴部分為不當，聲明求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，附此敍明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 11 月 21 日
民事第三庭審判長法 官 陳照德
法 官 陳成泉法 官 朱 樑以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳俞豪中 華 民 國 95 年 11 月 27 日
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