臺灣高等法院臺中分院民事判決 95年度上易字第261號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 陳 鎮律師複 代理人 林軍男律師被 上訴人 乙○○訴訟代理人 黃淑真律師上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於民國九十五年六月九日臺灣臺中地方法院九十四年度訴字第二六三九號第一審判決提起上訴，本院於九十五年九月五日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、兩造之聲明：
(一)、上訴人方面：：
１、原判決廢棄。
２、被上訴人應連帶給付上訴人新台幣1, 380,000元及自94年12月20日起至清償日止按年息5%計付之利息。
３、上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
(二)、被上訴人方面：求為判決駁回對造之上訴。
二、本件上訴人起訴主張：被上訴人於90年10月5日，向訴外人蔡黃雪蘭承租臺中市○○區○○段674、674-4、674-10、674-11地號土地，在其上出資興建名為「旋風綜合廣場」供黃昏市場攤位及美食攤位使用之建物，興建完成後，於91年11月15日，與上訴人簽訂租賃契約書，將「旋風綜合廣場」中之一間店面（以下簡稱系爭店面）」，出租給被上訴人作為經營「茶禪一味美食館」之用，上訴人承租系爭店面後，自行出資施作該店面騎樓走廊、走廊上方增建之2樓、店面後方之廚房及店面左側之擴建房屋等部分，租期為91年11月15日至96年11月14日，每月租金新台幣（以下同）75000元，迨93年8月底、9月初，經由媒體報導，上訴人始知悉上開建物位於臺中市第12期重劃區，即將遭臺中市政府拆除，經與被上訴人數度協商後，兩造於93年11月15日達成合意，於系爭租賃契約第7條加註：「 (自)中華民國93年11月15日起，每坪肆佰元租金，地坪共110坪，合計新台幣肆萬肆仟元正。有關政府法令，12期重劃，不得有意義（應係異議二字之誤）」等語。臺中市政府嗣於94年1月下旬依法公告上開建物位於12期重劃區內，為應行拆遷之建物，並查估補償費金額，兩造再於94年2月26日，就建物之拆遷補償費簽訂協議書，約定被上訴人同意將上開建物因遭拆遷而得請領之補償費6,100,000元中之13,800,000元，讓上訴人自行請領，詎該筆拆遷補償費竟遭訴外人即地主蔡黃雪蘭以建物所有人身分，於94年4月底全數領走，致上訴人無法繼續以系爭店面繼續營業，且無法領取上開建物之拆遷補償費13,800,000元，受有損害，上訴人所受損害，係因被上訴人於兩造租賃關係存續期間無法提供合於約定之租賃標的物予上訴人使用收益所致，上訴人自得本於租賃契約及債務不履行之法律關係，請求被上訴人賠償；上開建物於租賃關係存續中因政府舉辦土地重劃而拆除，此雖不可歸責於被上訴人，然依民法第347條規定準用第349條、第353條規定，被上訴人就上開建物經政府公告拆除致上訴人無法使用系爭店面一事，仍應負權利瑕疵擔保責任，故上訴人仍得依關於債務不履行之規定，請求被上訴人賠償損害，至於上訴人求償之金額，則依兩造於上述協議書約定上訴人所得領取之補償費13,800,000 元為準等情，爰本於債務不履行及權利瑕疵擔保之法律關係，求為命被上訴人應給付上訴人1,380,000元，及自94年12月20日起至清償日止按年息5%計付利息並宣告假執行之判決。
三、被上訴人則以：系爭租賃契約簽訂前，上訴人即已知悉系爭店面所坐落之土地位於臺中市第12期重劃區內，被上訴人於簽約時亦已將此事告知上訴人，至於臺中市政府何時將系爭店面拆除，非被上訴人所能預見；又依兩造所簽立之協議書末尾載明：「94年5月2日電費、房租已付清，押金已退還」等字，足見兩造就系爭店面所訂租約已於94年5月2日合意終止，在94年5月2日以前，上訴人皆正常使用系爭店面，足徵被上訴人於兩造合意終止租約前，確均已依約提供合於約定用途之標的物供上訴人使用收益，並無違反民法第423條之情事，是上訴人主張系爭租賃契約係因可歸責於被上訴人之事由，致上訴人無法就租賃標的物為使用收益，據此請求被上訴人賠償，自非有據。退步言之，縱使被上訴人就系爭租賃契約確有上訴人所指違約情事，應對上訴人負債務不履行責任，上訴人亦須就其所受損害數額究為若干，負舉證責任，上訴人逕行援引兩造所訂協議書內所載拆遷補償費數額1,380,000元作為其受損害之數額，並無依據；況兩造就系爭店面所訂租約，合意自93年11月15日起調降租金，並約定上訴人就系爭店面因位於重劃區被台中市政府拆除一事不再異議，另於上述協議書第1條及第5條內就上開建物之補償金如何領取已達成協議，足見上訴人已拋棄對被上訴人之債務不履行損害賠償請求權；又上開建物既未經第三人主張權利，上訴人主張被上訴人其就上開建物遭政府拆除一事，得依民法第347條準用第349條及第353條規定，請求被上訴人負權利瑕疵擔保責任，並依關於債務不履行之規定請求被上訴人賠償，亦無理由等語，資為抗辯。
四、兩造不爭執之事實：
㈠、被上訴人於90年10月5日，向訴外人蔡黃雪蘭承租臺中市○○區○○段674、674-4、674-10、674-11地號土地，在其上出資興建名為「旋風綜合廣場」供黃昏市場攤位及美食攤位使用之建物，興建完成後，於91年11月15日，與上訴人簽訂租賃契約書，將「旋風綜合廣場」中之一間店面，出租給被上訴人作為經營「茶禪一味美食館」之用，上訴人承租系爭店面後，自行出資施作該店面騎樓走廊、走廊上方增建之2樓、店面後方之廚房及店面左側之擴建房屋等部分，租期為91年11月15日至96年11月14日，每月租金75000元。
㈡、上開土地經臺中市政府93年8月13日府地劃字第00000000000函公告為臺中市第12期福星市政重劃區範圍內土地。公告日期為93年8月16日至93年9月15日共30日。
㈢、台中市政府為上述公告後，兩造於93年11月15日達成合意
㈣、兩造再於94年2月26日，就建物之拆遷補償費簽訂協議書，約定被上訴人同意將上開建物因遭拆遷而得請領之補償費6,100,000元中之13,800,000元，讓上訴人自行請領，另上訴人於該協議書末尾自行加註：「94年5月2日電費、房租已付清，押金已退還」等字樣。
㈤、系爭店面已於94年5月間被台中市政府執行土地重劃而拆除。
以上事實，並有上訴人所提之不動產租賃附強制執行契約書影本（原審中簡字第5168號卷第4至8頁）、協議書影本（原審中簡字第5168號卷第9至12頁）、房屋租賃契約書影本（原審卷第57至64頁）各1份、臺中市政府95年3月21日府地劃字第0950053718號函附卷可憑（原審卷第102頁），堪信為真實。
五、本件之爭點：系爭店面因位於台中市第12期都市計畫重劃區內而遭拆除，致上訴人未能繼續使用系爭店面，此項事由是否可歸責於出租人（即被上訴人）？若不可歸責於被上訴人，被上訴人就此事應否負權利瑕疵擔保責任？
六、
(一)、本件被上訴人係向訴外人蔡黃雪蘭承租上述土地，並出資
在該土地上興建「旋風綜合廣場」之房屋後，將其中一間店面出租給上訴人，依被上訴人與訴外人蔡黃雪蘭所訂立之「不動產房屋租賃附強制執行契約書」第19條：「本件（土地）租賃期間中若因政府重劃、徵收、土地分配、交換等政令之修改時，乙方（指被上訴人）應即無條件解約，交還租賃物予蔡黃雪蘭，若有重劃、徵收補償費用、地上物補償費包含地上樹木及其他一切之地上物補償費，無論取款人名義為何人，均應由蔡黃雪蘭全部領取，被上訴人不得異議」，有該契約書影本附卷可稽（見原審94年度中簡字第5168號卷第4至8頁），堪認被上訴人在承租上開土地出資興建上述「旋風綜合廣場」房屋時，對於其承租之上述土地可能在租期屆滿前，因政府進行重劃可能將系爭店面拆除一事，有所預見。
(二)、至於被上訴人出資興建上述「旋風綜合廣場」房屋完工後
，將其中之系爭店面出租給上訴人時，是否有將系爭店面位於台中市第12期重劃區內可能因政府辦理重劃而遭拆除之事告知上訴人？被上訴人就此抗辯稱伊與上訴人訂立本件店面租約時已將之告知上訴人，但為上訴人所否認。查租賃標的物於租約期限內是否均得由承租人使用收益？揆諸常情，應為承租人最為關切之事，故上訴人與被上訴人訂定系爭租賃契約前，是否知悉系爭店面可能在租賃期限屆滿前遭政府拆除，勢必嚴重影響其承租該店面之意願，若系爭店面可能在租約屆滿前因重劃而被拆除，衡諸常情，承租人之承租意願必不高，縱令承租人仍甘冒此風險而承租系爭店面，亦必於系爭租賃契約內，就系爭店面於租期屆滿前遭拆除時出租人所應負責之內容予以明確約定，俾供日後租賃標的物遭拆除時租賃雙方當事人權利義務之依據，以杜爭議。惟本件上訴人主張：兩造於91年9月12日簽訂系爭租賃契約時，並未如上述被上訴人與訴外人即地主蔡黃雪蘭所訂租約，就租賃標的物之系爭店面若因政府重劃而拆除時應作如何處理加以約定等情，為被上訴人所不爭執，且被上訴人就其於簽約時曾將系爭店面位於臺中市政府第12期重劃區內可能因政府辦理土地重畫而被拆除之事告知上訴人一節，未舉證證明，自難採憑，足見上訴人係在不知系爭店面位於台中市第12期重畫區內之情況下，與被上訴人訂定系爭租賃契約。被上訴人雖抗辯稱：上開建物坐落之土地業經臺中市政府納入都市計劃，為當地眾人所皆知之事實，然上訴人係居住在南投縣埔里鎮，有起訴狀當事人欄所載上訴人地址可稽，參諸原審向該址送達之94年度中補字第1009號民事裁定，係由與上訴人共同居住之其父收受（見原審中簡字第5168號卷第15頁），益見上訴人確有居住上址之實；況上訴人於原審95年5月24日言詞辯論期日陳稱：原告在與被告訂定系爭租賃契約前，在南投縣草屯鎮開設婚紗攝影店等語（見原審卷第140頁），亦未為被上訴人所爭執，足信為真，顯見上訴人乃長期居住於臺中市以外之地區，對於上開建物坐落基地是否屬臺中市第12期重劃區內，未必明瞭。被上訴人既在與上訴人訂約前，即知悉上開建物所在基地已被列為都市計劃區，系爭店面於兩造約定之租賃期間內可能因而遭拆除，竟未將此事告知上訴人，顯足使上訴人錯估其可使用收益該租賃標的物之期限。又系爭店面確係在兩造約定之租賃期間於96年11月14日屆滿前，即因臺中市政府辦理市地重劃之故，於95年4月間被拆除，已如前述，是被上訴人自此時起至租賃期限屆滿時止，顯未能履行出租人依民法第423條所定，應提供合於約定用途之租賃物予承租人使用、收益之義務，且因該租賃契約為有償契約，依民法第347條規定，準用民法債編有關買賣契約出賣人應負權利瑕疵擔保責任規定之結果，不問被上訴人就上述無法提供租賃標的物予上訴人使用收益一事有無可歸責之事由，上訴人本均得請求其負權利瑕疵擔保責任，並依關於債務不履行之規定，請求被上訴人賠償其所受損害。
(三)、上訴人於原審95年4月19日主張：其於93年中閱讀報載關
於系爭租賃契約之標的物所在土地即將重劃之報導，始知租賃標的物將遭拆除等語（見原審卷第107頁），固為被上訴人所否認，然由前揭 (二)之論述及卷附臺中市政府95年3月21日府地劃字第0950053718號函所載：「○○○區○○段674、674-10、674-11、674-14地號等4筆土地確屬本市第12期福星市地重劃區範圍內土地，該期重劃計畫書業經本府奉報內政部以93年8月10日內授中辦字第0930011355號函核定在案，並經本府以93年8月13日府地劃字第09301278311號函公告，公告日期93年8月16日至93年9月15日公告30日」等情觀之，上訴人既長期居住外地，復未經被上訴人告知系爭店面坐落土地位於都市重劃區內之資訊之情形下，非經由媒體之報導，實難知悉臺中市政府將就上述土地進行重劃之訊息，且上訴人所稱知悉該等土地將進行重劃一事之時點，與臺中市政府公告該等土地在重劃區範圍之時間相去不遠，則上訴人主張伊係在93年年中報紙登載上述土地將由臺中市政府辦理土地重畫後，始得悉該項訊息一節，應堪採信。然上訴人於知悉此事後，並未主張其與被上訴人訂定系爭租賃契約之意思表示有何瑕疵而得予撤銷，卻於93年11月15日再與被上訴人於系爭租賃契約第7條加註：「 (自)中華民國93年11月15日起，每坪肆佰元租金，地坪共110坪，合計新台幣肆萬肆仟元正。有關政府法令，12期重劃，不得有意義（應係異議之誤）」等語。另依證人即上訴人之連襟暨系爭租賃契約之連帶保證人吳必讀，於原審95年4月19日言詞辯論期日證稱：伊於兩造簽訂系爭租賃契約書時全程在場，該契約第7條末尾以手寫之「有關政府法令第12期重劃，不得有異議」等字句，係被上訴人所寫，因為被上訴人與上訴人簽訂系爭租賃契約時，未將此事實告訴上訴人與伊，該租賃標的物坐落土地即將重劃一事，上訴人與伊是在93年或94年間在報紙刊登該地重劃之消息後，表示要告被上訴人詐欺，被上訴人始自動表示要調降租金，要求上訴人與伊不要對其提出詐欺告訴，其3人並於該租賃契約中簽訂上述加註條款等語（見原審卷第106、107頁）。查證人吳必讀係上訴人之連襟，亦為系爭租賃契約承租人（上訴人）之連帶保證人，與上訴人關係密切，且利害關係一致，不可能曲意故為不利於上訴人之證述，是其所為上開證詞，應屬可信。由上證詞，足見系爭租賃契約第7條末尾加註之調降租金及不得再就政府辦理12期重劃表示異議等字句，均經兩造協商達成意思表示之合致，依上述加註條款之加註過程，以及其加註之文句內容觀之，上述加註條款之真意，顯係針對系爭店面因位處都市計劃區內將被拆除，致使上訴人可能遭受損失一事，合意由被上訴人減收租金之方式處理，上訴人嗣後則不再就此事對被上訴人提出異議。依民法第737條：「和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力」，上訴人此後當不得再就系爭店面因都市重劃遭拆除所生之損失，對被上訴人有所請求。上訴人雖主張：伊知悉系爭店面因坐落之土地位處都市計劃區，將遭拆除後，曾向被上訴人表示將對其提出詐欺告訴，被上訴人自知理虧，始與伊協商調降租金，且為恐受伊追究刑責，於系爭租賃契約第7條加註前述文字，故該等加註條款並無使伊拋棄對被上訴人之損害賠償請求權等語。然為被上訴人所否認。然縱如上訴人所言被上訴人係為避免上訴人對其提出詐欺刑事告訴，始同意上開和解條件，此亦僅屬被上訴人與上訴人合意加註上述條款之動機問題，兩造既已達成如上述加註條款所示內容之和解，自均應受其拘束，至於雙方加註上述條款之動機為何？要非所問，是以上訴人於兩造租賃契約加註上述條款後，自不得再以系爭店面因政府辦理市地重劃予以拆除為由，請求被上訴人賠償損害。是上訴人主張：伊並未因系爭租賃契約第7條末尾加註上述文字而拋棄向被上訴人求償之權利等語，自無可取。至上訴人所提93年11月26日存證信函、94年1月12日存證信函94年1月21日存證信函，均係上訴人寄給被上訴人，請求被上訴人出面與上訴人洽商賠償問題（見本院卷第52頁至第54頁、第58至60頁），並非被上訴人表示願與上訴人洽談賠償，自難資為有利上訴人之證據；又上訴人所提被上訴人於94年1月19日寄給上訴人之存證信函（見本院卷第55頁），被上訴人於該信函內雖請求上訴人速給付積欠之二個月份租金共十五萬元，以此換算，每月租金仍為加註條款簽訂前之租金數額即每月七萬五千元，並非加註條款所載之每月租金四萬四千元，與加註條款固有不同，惟被上訴人請求之租金超過加註條款之數額，此係上訴人得以加註條款之約定金額為抗辯，就超過部分拒絕給付問題，尚難以此而否定上述兩造就租金有合意調降之事實，亦難為有利上訴人之認定。上訴人所提被上訴人於94年1月31日寄給上訴人之存證信函（本院卷第59頁），被上訴人於該函內向上訴人催繳房租，並表示若上訴人不願續租，伊願退還押租金等語，亦難為有利上訴人之認定。
(四)、上訴人雖提出兩造於94年2月26日訂定之協議書，主張被
上訴人已同意由伊直接向臺中市政府申請領取上開建物因市地重劃遭拆除之補償費中之1,380,000元，以賠償上訴人因無法使用系爭店面所受損害等語。惟為被上訴人所否認。查上訴人所提協議書第一條：「右述土地上之建築物（指系爭店面）．．．．甲方（指被上訴人，以下同）同意其政府所核發之補償金計新台幣陸佰壹拾萬元．．．甲方同意由乙方（即上訴人，以下同）自行請領壹佰參拾捌萬元正之償金，餘肆佰柒拾貳萬元整，由甲方自行與土地所有權人蔡雪蘭等三人協調其分配金額，其所得絕與乙方無關」，由此等文句觀之，其內容無非係兩造就臺中市政府針對上開建物被拆除所發放之補償費金額應如何分配？及由何人領取？等事項所為之約定，其內並無隻字片語提及兩造已變更或解除系爭租賃契約第7條末尾上開加註文字之內容成立之和解契約，另以該協議書約定被上訴人就無法提供租賃標的物予上訴人用益應負之賠償責任，則上訴人主張被上訴人已依該份協議書承諾賠償其1,380,000元等語，自難採信。再者，上訴人於原審主張：上開建物主要結構部分為被上訴人斥資興建，其中上訴人所承租系爭店面之增建及擴建部分，則由上訴人出資施作（見原審卷第142頁、第143頁）等語。為被上訴人所不爭，堪信為真，則被上訴人抗辯：伊因念及上訴人於承租系爭店面後曾為部分增建，與其同為該店面所在之上開建物被拆除後之受害人，故與上訴人訂定該協議書，同意上訴人得逕向臺中市政府領取補償費等語。尚非不可採信，由此更足證明兩造簽署該協議書之目的，顯係在約明各自得領取之補償費比例，而與被上訴人應否對上訴人負賠償責任無關。上訴人復未舉出其他證據，證明上述協議書係兩造就上開建物被拆除致使上訴人所受損失一事，在簽訂系爭租賃契約第7條末尾加註之和解約定後，另行成立之賠償協議，且有推翻前開和解契約之效力，則兩造因系爭店面位於第
12 期重劃區致遭拆除所生之爭議，仍應依系爭租賃契約第7條末尾之加註條款而為解決，是上訴人主張兩造簽立協議書，被上訴人同意依該協議書之約定賠償伊1,380,000元等語，亦無可取。
七、綜上所述，上訴人在不知系爭店面位於台中市第12期重畫區可能遭台中市政府辦理土地重畫而拆除之情形下，與被上訴人訂立系爭租賃契約，向被上訴人承租系爭店面，終因租賃期間屆滿前台中市政府辦理土地重畫而將系爭店面拆除，無法於約定之租賃期間繼續占有使用系爭店面，上訴人原可依據民法第423條、第347條準用第349條及第353條等規定，請求出租人即被上訴人賠償其因而所受損害。然因上訴人於知悉上情後，已與被上訴人達成協議，於原租賃契約第7條之末，另行加註上述內容之文句，即雙方同意以被上訴人減收租金之方式處理，並約定上訴人不得再就系爭店面因辦理市地重劃而被拆除所生之損害，向被上訴人求償，上訴人顯已因而拋棄對被上訴人之上述損害賠償請求權，從而上訴人仍以被上訴人未履行提供租賃標的物予其使用收益為由，依債務不履行及權利瑕疵擔保等法律關係，請求被上訴人賠償1,380,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，自非正當，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合，上訴論旨，指摘原判決失當，求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，上訴人請求傳訊證人尤邑興，以證明系爭協議書訂立時並未提及上訴人有拋棄其對被上訴人之賠償請求權，惟查上訴人所提協議書，其內容僅係兩造就臺中市政府針對上開建物被拆除所發放之補償費金額應如何分配？及由何人領取？等事項所為之約定，其內容並未提及兩造已變更或解除系爭租賃契約第7條末尾上開加註文字之內容成立之和解契約之情，已詳如上述〔見本判決理由六之 (四)所載〕，自無再傳訊必要。又本件上訴人係依據債務不履行及權利瑕疵擔保等法律關係，請求被上訴人賠償系爭款項，並非本於履行協議書之法律關係提起本訴，是上訴人是否因被上訴人另件與地主即訴外人蔡黃雪蘭訂立之租約中約定補償費全部由訴外人蔡黃雪蘭領取，使上訴人無法向台中市政府領取補償費而受有損害，此乃另一問題，非本件所能審究。兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均於判決結果無影響，爰不逐一論述，均附此鈙明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 9 月 19 日
民事第五庭審判長法 官 吳火川
法 官 朱 樑法 官 邱森樟以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 鄧智惠中 華 民 國 95 年 9 月 22 日
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